da lastrico solare a terrazzo: quale autorizzazione?

Oggi parliamo di un tema raffinato: se decido di acquistare una porzione di lastrico solare condominiale per trasformarlo in un terrazzo di uso esclusivo, devo presentare un titolo edilizio? la risposta è probabilmente si, ma dipende comunque da diverse circostanze: scopriamo quali.

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Anzitutto, occorre capire la natura dello spazio su cui si sta ragionando: un conto infatti è un vero e proprio lastrico solare, cioè un manufatto che tecnicamente non è altro che un tetto, sprovvisto di ringhiere (potrebbe avere le ringhiere di protezione contro le cadute per la manutenzione), privo di un accesso diretto (mediante scale per esempio) e privo magari anche di specifica pavimentazione; un conto invece è uno spazio di uso comune, pianeggiante, ma direttamente già accessibile dagli spazi comuni (p.e. stenditoio all'aperto ad uso del condominio) e dotato fin dall'origine di parapetti adeguati e di accesso agevole.

La questione non è soltanto estetica, ma anche pratica: un lastrico solare non accessibile non concorre al computo della superficie non residenziale, cioè quelle superfici le quali, benché accessorie, concorrono comunque alla determinazione del contributo di costruzione (per Roma la definizione si trova nella delibera 2966/1978), mentre invece uno stenditoio comune scoperto o un lastrico comunque accessibile, benché di uso comune, sì. 

Dunque anche qui nel primo caso staremmo effettuando una modifica di un certo peso, in quanto di fatto, rispetto all'originario permesso di costruire, avremmo prodotto delle superfici in più rispetto a quelle conteggiate come consistenza di base per il calcolo del contributo di costruzione, e da qui appare naturale la conseguenza che l'operazione deve essere soggetta a permesso di costruire o titolo equivalente (SCIA ad esso alternativa, da valutare caso per caso). Comunque, il fatto in sé di mettere un pavimento su un lastrico solare non determina il cambio d'uso.

Queste considerazioni sono mutuate anche dalla sentenza TAR Campania n°24/2018, avente ad oggetto proprio l'avvenuta trasformazione a terrazza di un lastrico originariamente non accessibile.

Dello stesso avviso anche TAR Piemonte il quale con sentenza n°51/2022 perviene alle medesime deduzioni, articolando valutazioni circa il fatto che l'intervento di trasformazione di un lastrico non praticabile in terrazzo, oltre a essere ascrivibile alla ristrutturazione pesante (art. 10 comma 1 lett. c) DPR 380/01), non può rientrare né nell'edilizia libera, né nei casi residuali di applicabilità della CILA, in quanto, appunto, è un intervento che presenta chiaramente i connotati della ristrutturazione.

Dunque alla luce di un principio giurisprudenziale che sembra andare consolidandosi nel tempo, si può intanto affermare che la trasformazione di un lastrico solare non accessibile in terrazzo è un opera ascrivibile alla ristrutturazione edilizia pesante e, come tale, soggetta a Permesso di Costruire (con facoltà di optare per la SCIA ad esso alternativa, ai sensi dell'art. 23 DPR 380/01).

Nel secondo caso, invece, ovvero quello di trasformazione a spazio di uso esclusivo di una superficie già accessibile e già dotata di parapetti e pavimentazione, la superficie di fatto sarebbe già stata ab origine conteggiata come superficie non residenziale e quindi è più difficile asserire che si tratta di un cambio d'uso o di un intervento soggetto a permesso di costruire, e quindi in questo caso il titolo edilizio può seguire quello necessario in base alle eventuali opere da compiere per la trasformazione/annessione dello spazio (posto che se non ci sono opere da compiere, occorre comunque valutare in quale categoria possa rientrare l'intervento: forse la manutenzione straordinaria?). Il discorso a mio parere vale anche per quegli edifici costruiti in data antecedente all'entrata in vigore della legge 10/77 sull'onerosità del titolo edilizio, cioè per spazi per i quali in origine non è stato pagato nessun contributo, semplicemente perché non dovuto. Non ho trovato sentenze o riflessioni specifiche che possano corroborare quanto affermato in questo ultimo paragrafo, quindi ciascun tecnico e ciascun committente si prenda le sue responsabilità in caso di applicazione nel caso di specie.

è bene specificare comunque che quanto sopra detto non si applica se si devono fare solo delle opere migliorative per la sicurezza del lastrico, nell'ipotesi in cui rimanga lastrico e non diventi terrazza: per esempio la realizzazione di parapetti laddove assenti o di pavimentazione o realizzazione di scale per un accesso agevole, non cambiando la natura dell'uso che si fa dello spazio, a mio parere non necessitano di titolo edilizio se non quello connesso agli interventi che si stanno in realtà facendo (i parapetti possono necessitare CILA o SCIA a seconda dei casi): questa visione della situazione è ispirata dalla sentenza TAR Lazio sez 2 B n°8328/2013 poi più di recente confermata anche dalla sentenza TAR Lazio sez. 2 B n°11787/2018 del 4 dicembre 2018.

Nella seconda sentenza tra quelle citate nel paragrafo precedente non si ritiene scorretta l'avvenuta autorizzazione di una scala esterna per raggiungere il terrazzo, nonché di una rete di protezione (non meglio descritta) effettuata in CILA nel 2015. Oggi, dopo il regolamento sismico regionale del 2016, la realizzazione di qualunque scala esterna sarebbe soggetta ad autorizzazione sismica quindi andrebbe comunque in SCIA.

In generale sulla definizione distinta di lastrico e terrazza, la sentenza TAR Campania, Napoli n°2861/2022 riporta diverse definizioni utili, riprese da precedenti pronunce.

Le considerazioni qui sopra derivano anche da un caso specifico che mi è capitato di dover esaminare: in un edificio costruito con originaria licenza edilizia, era previsto un terrazzo condominiale al piano attico dotato già di parapetti in muratura, accessibile dal vano scale ed anche da dei locali stenditoi comuni con esso direttamente comunicanti. Gli spazi stenditoi sono stati oggetto di abusivo cambio d'uso in abitazione, e il terrazzo condominiale è stato reso pertinenza esclusiva dell'abitazione così ricavata. Per il tutto fu chiesta ed ottenuta concessione in sanatoria ai sensi della L. 47/85 (primo condono edilizio). Oltre all'abuso relativo al cambio d'uso degli spazi interni, era presente anche una piccola tettoia esterna, insistente sul terrazzo comune: il tecnico che impostò la pratica di condono ha conteggiato ovviamente il volume degli stenditoi come SR e la tettoia come SNR, ma non il terrazzo, che è stato dato evidentemente per "buono" perché legittimato dalla originaria concessione del fabbricato. In effetti, dopo aver fatto i ragionamenti che vi ho riportato sopra, l'operato del tecnico di allora è da ritenersi corretto: la tettoia è stata computata come SNR correttamente, in quanto opera anch'essa abusiva, ma il terrazzo, anche se ha cambiato la proprietà (da collettiva ad esclusiva) non ha mutato la propria originaria natura nè l'originaria forma nè l'originaria propensione ad essere direttamente accessibile, pertanto non è stato inserito nel calcolo della SNR e quindi nel calcolo delle oblazioni da condono. Forse ad essere proprio raffinati, poteva essere inserito come opera abusiva effettuata

Comunque, tornando all'ipotesi del primo caso, come si potrebbe procedere per il calcolo degli oneri concessori, atteso che si tratta di intervento soggetto a permesso di costruire? Anzitutto, direi di compilare il prospetto A, come se si stesse operando sull'intera originaria costruzione, e fare la simulazione del calcolo sia come fu fatto in origine, cioè senza il lastrico, e sia invece con il lastrico: la differenza di valore complessivo del fabbricato che si ottiene dai due prospetti A vi darà il vostro costo di costruzione di base. In alternativa, potrebbe essere accettabile anche il produrre un computo metrico estimativo delle opere necessarie alla trasformazione della superficie (realizzazione della scala; realizzazione parapetti; posa pavimento; etc a discrezione del progettista), oppure fare entrambi i calcoli e devolvere all'amministrazione l'onere relativo al calcolo che, fra i due, produce il valore più alto (ciò lo suggerisco a tutela sia del progettista che del committente: comunque se l'amministrazione vi dà delle indicazioni chiare su come operare, ovviamente seguitele, dato che non mi risulta ci siano indicazioni univoche su come procedere in tali casi specifici). Comunque ritenendo assimilabile questo intervento a quello di realizzazione di una tettoia, può ritenersi più congruo operare con computo metrico.

Non sono a mio parere dovuti contributi per le urbanizzazioni, visto che questi si calcolano sul volume effettivo abitabile, senza quindi considerare gli spazi accessori non abitabili o che comunque non sviluppano volume. Per Roma, in particolare, i terrazzi e balconi non sviluppano SUL pertanto non vi è nemmeno adeguamento degli standard urbanistici: dunque l'onerosità è a mio parere relativa al solo contributo sul costo di costruzione.

Nell'operare su dei lastrici solari ab origine non praticabili, occorre inoltre verificare che la struttura portante sia adeguata alla nuova destinazione d'uso, in quanto i lastrici accessibili hanno parametri di calcolo diversi da quello degli spazi esterni accessibili: è quindi probabile che si necessiti una verifica ed anche un intervento strutturale di rinforzo.

In ogni caso, occorre sempre valutare se l'intervento è fattibile, anche se non c'è produzione di nuova volumetria: per esempio sempre nel caso di specie oggetto della sentenza TAR Campania n°24/2018 l'intervento non era comunque ammissibile perché il comune in cui si svolgevano i fatti non era dotato di piano regolatore, e dunque erano in vigenza delle norme di salvaguardia che escludevano la possibilità di applicazione di interventi di ristrutturazione edilizia o nuova costruzione.