considerazioni sulla bozza del decreto sblocca-italia

In questi giorni in tivvù ho assistito allo sbandieramento politico del cosiddetto decreto sblocca-italia. Ho letto la bozza di questo decreto, perché questo andrà ad interessare l'ambito del mio lavoro, ed ho trovato che le novità che questo vorrebbe introdurre (si tratta di una bozza infatti) sono differenti da quelle pubblicizzate. Ritengo opportuno fare un po di chiarezza, visto che qualcosina di normativa urbanistica mi sembra di capire.

***aggiornamento: in gazzetta è stata pubblicata la legge 164/14 di conversione del decreto: in quest'altro mio post trovate ulteriori considerazioni sulle modifiche, ormai definitive, al TUE***

esistono più versioni della bozza del decreto sblocca-italia: quello che mi sembra di aver capito essere più attendibile è quello messo a disposizione di Edilportale. Per scaricarlo dovete registrarivi al portale. 

Le considerazioni contenute in questo mio post fanno riferimento alla bozza sopra linkata: se il provvedimento definitivo dovesse essere diverso, io ovviamente non avrò alcuna responsabilità rispetto a quanto scritto qui appresso.

lo stesso governo ha dichiarato in conferenza stampa che con il decreto si "liberalizzano" le ristrutturazioni degli appartamenti: questo è vero solo in minima parte. Infatti la novità più rilevante del decreto, stando alla bozza diramata da Edilportale, è la semplificazione delle opere di fusione e frazionamento delle singole unità immobiliari, le quali con il decreto verrebbero espressamente inserite sotto la definizione della "manutenzione straordinaria" (cioè, quindi, equiparate alle ristrutturazioni interne della singola unità immobiliare). Ciò è a mio avviso una cosa buona, ma all'atto pratico cambierà poco: certamente, chi vorrà frazionare non dovrà più pagare gli oneri concessori e potrà iniziare i lavori anche il giorno stesso della presentazione dell'istanza. A questo punto è ovvio che l'istanza urbanistica sarà una CILA e non più la SCIA (per le fusioni) e la DIA (per i frazionamenti), con ovvi vantaggi in termini di snellezza dell'iter procedurale (sebbene, per chi conosce la modulistica romana, per esempio, non c'è grande differenza tra CILA e DIA, a parte per gli oneri concessori). Va detto che molti comuni avevano già interpretato in modo semplificativo le opere di fusione, assoggettate a SCIA, già esenti dal pagamento degli oneri concessori: dunque se andiamo a stringere il cerchio, la novità più importante si ha in particolare per i frazionamenti.

Va detto che, sempre ammesso che passi la bozza così come la sto commentando, verrebbe altresì "facilitata" la procedura di sanatoria di questi interventi: oggi frazionare abusivamente un appartamento è un reato edilizio assai grave, paragonabile di fatto all'ampliamento abusivo. Se venisse quindi "declassificato" a manutenzione straordinaria, la stessa diventerebbe un opera che "non richiede alcun titolo abilitativo" e quindi non solo scomparirebbe la responsabilità penale ma anche le sanzioni sarebbero assai ridotte rispetto ad oggi (in particolare nel Lazio che si è dotato nel 2008 di una normativa particolarmente severa sulle sanzioni per gli abusi edilizi). Anche questa è una cosa buona a mio avviso, tutto sommato.

Dunque per le ristrutturazioni degli appartamenti e dei locali commerciali non interessate da frazionamenti e fusioni, cioè la stragrande maggioranza degli interventi di ristrutturazione, di fatto non cambia nulla: rimangono soggetti alla CILA che esiste ormai da diversi anni. Dunque il fatto di sbandierare ai quattro venti che si sono "liberalizzate" le ristrutturazioni degli appartamenti mi sembra davvero una esagerazione se non proprio un artificio mediatico.

>> nella più recente bozza di decreto il paragrafo riguardante il regolamento edilizio unico non c'è più. lo converto in grigio non essendo più attuale. [01sett2014h19:12]
Un altro argomento che viene sfiorato dalla bozza di legge è quello del "regolamento edilizio unico". Il concetto sarebbe davvero interessante: imporre a tutti i comuni italiani un unico regolamento edilizio, in modo tale da uniformare davvero la disciplina edilizia. ovviamente ogni comune - per come è impostata adesso la struttura dell'amministrazione locale - deve poter avere la possibilità di personalizzarne alcune parti: dunque mi sarei aspettato che il governo avesse ideato veramente una sorta di regolamento-tipo, magari da far redigere al ministero su apposito decreto. Invece nella bozza di decreto legge si trova solo l'imposizione di una scaletta obbligatoria, peraltro assai vaga, di sette argomenti-chiave da trattare. Troppo poco, troppo vago. I comuni saranno obbligati a riscrivere i loro regolamenti per rispettare la scaletta, ma tutti i regolamenti edilizi continueranno ad essere uno diverso dall'altro.

Il governo insomma poteva fare un qualcosa di molto simile a quello che aveva provato a fare la Provincia di Roma: una sorta di regolamento edilizio-tipo al quale i comuni potevano facoltativamente adeguarsi, adottando un testo-standard che comunque già prevede il rispetto di tutte le principali norme nazionali e regionali, oppure apportandone le modifiche laddove ritenuto necessario. Invece il governo ha deciso per un qualcosa di molto più vago ed approssimativo, che non farà altro che ingolfare i consigli comunali per i prossimi sei mesi. In ogni caso, mi sembra scorretto che i media sbandierino questa cosa come "regolamento edilizio unico per tutta italia" perché così davvero non sarebbe.

Altre innovazioni del settore edilizio che dovrebbe portare la legge, se venisse confermata la bozza, sono sommariamente, e non esaustivamente, le seguenti:

• sarà possibile chiedere, una volta depositata la richiesta del permesso di costruire, un atto in cui l'amministrazione si esprime sulla fattibilità dell'intervento progettato. Mi sembra una cosa inutile, ma staremo a vedere.
• si introduce il concetto di rottamazione immobiliare: le società edilizie potranno acquistare immobili energivori pagando imposte di registro ridotte, a patto che entro cinque anni dall'acqusto abbiano effettuato opere di riqualificazione energetica significative (un miglioramento di almeno il 50% per singoli immobili o opere finalizzate al conseguimento della classe A o B per interi edifici). L'iniziativa è lodevole, ma finché il mercato immobiliare continuerà a risentire in modo marginale dell'efficienza energetica degli immobili le imprese non avranno mai margine sufficiente per poter guadagnare da questa operazione. Occorrerebbe almeno modulare la tassazione sugli immobili in funzione del consumo energetico: questo potrebbe sbilanciare il mercato.
• si introduce una deduzione fiscale sull'acquisto di appartamenti se verranno destinati per almeno 8 anni all'affitto a canone concordato.
• viene introdotto una nuova parte al DPR 380/01 che meglio definisce i cambi di destinazione d'uso. Grosso modo coincide con le indicazioni che molti comuni si sono già dati (tra cui Roma), non credo che l'introduzione di questo articolo scompaginerà le procedure autorizzative relative.

in altre bozze che circolano in rete sono riportate anche delle modifiche alla parte del DPR 380/01 che riguarda le procedure di accertamento di conformità, ma dato che non le trovo nella bozza che sto commentando, evito di parlarne oltre.

cercherò di tenere aggiornato il post sul "pezzo", ma non vi posso garantire di poterlo fare in tempo reale: comunque mi sembra che se questa è la risposta del governo al grido di dolore del settore edilizia che chiede snellimento e rilancio, mi pare che non ci siamo davvero.

se trovate altri passaggi del decreto (che sono un centinaio di pagine) nell'ambito dell'edilizia che meritano riflessioni, parliamone volentieri nei commenti.

*** considerazioni a caldo post-pubblicazione del decreto ***

anzitutto diciamo che si, il decreto è stato pubblicato, ma non è detto che verrà convertito in legge così com'è (anzi già la commissione ambiente e territorio storce il naso su qualche passaggio).
Viene confermata la "discesa" in CILA dei frazionamenti e fusioni e, di fatto, questa è l'unica vera novità operativa del decreto per quanto riguarda l'edilizia.

Introducono invece una cosa secondo me completamente contraria alla logica: il comma 5 dell'art. 6 viene sostituito integralmente, e si legge, con grande stupore, che adesso devono essere i COMUNI a trasmettere all'agenzia delle entrate le variazioni catastali. Ciò significa che i tecnici comunali si metteranno a compilare i DOCFA per conto nostro? non ci credo neanche se lo vedo e come potrebbero farlo se non conoscono l'immobile? senza sopralluogo come fai a fare un DOCFA? e soprattutto, triplicheranno l'organico comunale per ottemperare a questa ulteriore incombenza? Due sono le cose: o chi ci governa scrive le cose sulle leggi tanto per giocare (con i nostri posteriori) oppure hanno in mente di rivedere completamente anche il sistema dell'anagrafe catastale, che però era una delle poche cose che funzionicchiavano in questo sgangherato paese. Staremo a vedere...