sblocca italia in gazzetta: nuove considerazioni

La legge 164/14 ha convertito in legge, con poche modifiche (quasi nessuna tra quelle di nostro interesse) il DL 133/14. Anzitutto vi rimando a questo altro mio post, con il quale ho già commentato alcune delle innovazioni del decreto le cui considerazioni a questo punto rimangono valide, dato che almeno per quanto riguarda le modifiche al 380 è rimasto praticamente tutto invariato. Cerchiamo quindi più che altro di tirare qualche somma.

Anzitutto va detto che una piccola novità in realtà c'è: la sanzione per le CILA in sanatoria è passata da 258 a 1.000 euro. Ne consegue che in caso di CILA in corso d'opera si pagherà la sanzione pari ad un terzo di 1.000 euro, cioè 333,33 euro.

Almeno per Roma questa non è una novità di poco conto, perché appiana le differenze che c'erano tra CILA e SCIA in sanatoria: difatti a Roma (così come per tutti i comuni del Lazio), a causa della legge regionale che ha aumentato le sanzioni amministrative, vi era una forte differenziazione tra chi doveva sanare in SCIA (con sanzioni a partire da 1.500 euro e generalmente non superiori a 2.500) e chi poteva farlo in CILA (fino ad oggi si pagava circa 500 euro - 250 di diritti e 250 di sanzione -, ora saranno 1.250). Dunque attualmente, pur rimanendo la differenza tra CILA e SCIA per opere fatte prima o dopo il 2010 (leggete quest'altro mio post per una delucidazione sull'argomento), quantomeno si livellano le sanzioni. 

Certo rimane pur sempre la differenza rimarchevole nel caso in cui le opere soggette a CILA siano state fatte in assenza di titolo ed in città storica: qui infatti la sanzione rimane di 2.000+500 euro per opere fatte ante 2010.

Viene confermata la trasposizione in Manutenzione Straordinaria delle opere di frazionamento e fusione, che prima erano definite, rispettivamente, di ristrutturazione edilizia e di risanamento conservativo (dunque soggette le prime a DIA e le seconde a SCIA, e non tutto in SCIA come avrete letto su qualche post in giro per il web). Ciò comporta che adesso nei frazionamenti non occorre più pagare gli oneri nè sul costo di costruzione nè sulle urbanizzazioni: dunque saranno operazioni eseguibili in semplice CILA. Ovviamente, i frazionamenti e le fusioni devono continuare a seguire i limiti e le regole eventualmente imposte dal piano regolatore del comune (p.e. a Roma gli appartamenti derivati da frazionamento non devono avere superficie utile lorda inferiore a 45mq). è da notare il fatto che, oggi, un frazionamento abusivo non rappresenta più un abuso edilizio "grave", poiché oggi parliamo appunto di manutenzione straordinaria, che tanto per cominciare non ha risvolti penali.

Non mi sento in grado di dire se ciò sia un bene o un male; diciamo che porta sicuramente dei vantaggi a chi intende eseguire queste opere, che tutto sommato non sono considerabili poi così "impattanti" nell'edilizia, dato che la "capacità insediativa" totale non viene modificata (se intendiamo come capacità insediativa quella proporzionale alla superficie).

Certamente, questa non è la semplificazione totale che il governo sembrava voler promettere, premesso che io, non solo in quanto tecnico ma anche in quanto cittadino, non sono contrario a che ci sia un controllo sulle opere edili mediante l'espletamento di istanze urbanistiche; e ve lo dice uno che ha visto i danni strutturali che sono riusciti a fare allegri muratori, ma anche imprenditori, ignari della differenza tra un pilastro in cemento armato ed una muratura portante, o del meccanismo di funzionamento di una trave. La semplificazione andrebbe fatta altrove, come per esempio nell'uniformare i regolamenti edilizi di tutta Italia, che questa legge per fortuna reintroduce dopo che nel decreto legge fu tolta una iniziale, sebbene secondo me sbagliata, definizione (art. 4 comma 1 sexies del nuovo DPR 380/01). staremo a vedere cosa uscirà dalla conferenza unificata.

viene mantenuta una modifica per me assai ambigua, ovvero che la CILA oggi varrebbe anche ai fini della variazione catastale (art. 6 comma 5). Mi chiedo come può il comune a cui si deposita una CILA poter compilare un DOCFA al posto del tecnico privato? Probabilmente chi ha scritto questo articolo non conosce le procedure di aggiornamento catastali, oppure siamo noi a non conoscere delle sotterranee nuove procedure di aggiornamento catastale che si starebbero per introdurre. Io, per quanto mi riguarda, continuerò ad offrire ai miei clienti inscindibilmente il servizio della CILA e del DOCFA, finché non me lo impediranno fisicamente. Non si capisce poi perché il discorso varrebbe per le CILA e non anche per le SCIA/DIA che spesso si possono presentare per lavori di poco più complessi di quelli autorizzabili in CILA.

Fortunatamente, poi, viene fatta un'altra lieve ma importante modifica tra il decreto e la legge di conversione, e riguarda la modifica del comma 4 dell'art. 17. In questo comma nel decreto si paventava la possibilità che l'onerosità del permesso di costruire potesse essere estesa a tutte le manutenzioni straordinarie. Nella conversione in legge il concetto di fondo è rimasto ma per fortuna è stato circoscritto a quegli interventi, di cui all'art. 6 comma 2 lett. a che portino ad un aumento della superficie calpestabile ovvero ad un aumento del carico urbanistico. Ma...un momento: gli interventi della lett. a sono le semplici manutenzioni straordinarie interne consistenti nella demolizione e ricostruzione tramezzi, che in nessun caso possono contemplare ampliamenti o cambi d'uso. Però il nuovo comma parla di "superficie calpestabile", cioè al netto delle tramezzature interne. Beh allora è chiaro: d'ora in poi si dovrà fare il calcolo esatto della superficie calpestabile nelle configurazioni ante e post operam e se vi è differenza positiva, calcolarvi in proporzione gli oneri di urbanizzazione. Mi sembra una cosa del tutto ridicola, perché i calcoli da fare saranno complessi e le cifre risultanti irrisorie, ma tutto sommato in linea con il principio della 765/67 secondo cui gli oneri di urbanizzazione sono dovuti in relazione alla superficie calpestabile dei singoli ambienti e non in base alla superficie lorda, e dunque se la prima va a variare con le opere edili da compiersi, occorrerebbe integrare anche il pagamento delle urbanizzazioni. Non so a chi è venuta in mente questa cosa, comunque complimenti.

Vi è poi qualche variazione riguardo al discorso SCIA/DIA. la SCIA oggi può essere presentata per tutti quegli interventi edilizi che non ricadono nell'elenco dell'art. 6 (manutenzione ordinaria e straordinaria) e nell'art. 10 (nuova costruzione e ristrutturazione edilizia). Pertanto, grosso modo come già è oggi, la SCIA può essere presentata per le opere di restauro e risanamento conservativo, ma, da come è scritto ora, sembrerebbe che la SCIA abbia competenza anche nei cambi di destinazione d'uso in immobili non destinati ad esercizio d'impresa (in questi casi è competente la CILA) e non ricadenti in una zona territoriale omoegenea A (in questi casi è competente la DIA).

La DIA non scompare affatto, come ho letto da qualche parte, ma rimane di fatto come è oggi, ovvero limitata a sostituire il PdC nel caso di opere di cui all'art. 10 comma 1 lett. c ovvero la ristrutturazione edilizia. Continuerà dunque ad essere necessaria per le modifiche di prospetto anche minime, come tipicamente accade nella modifica delle aperture delle finestre, anche il semplice sparapettamento o vice-versa. La DIA ancora rimane per i cambi d'uso nelle ZTO A (p.e. a Roma tutta la città storica è zona A), per le tettoie esterne e per tutti gli altri interventi noti.

Per quanto riguarda Roma in particolare, il quadro normativo non sbilancia troppo quanto già definito nelle circolari del dipartimento PAU del 2012 e 2013, quindi secondo me poco cambierà rispetto a queste. Penso comunque che piccoli aggiustamenti siano doverosi da parte dell'Amministrazione Comunale per evitare interpretazioni sbagliate o allegre di alcune variazioni apportate.

Due parole si possono ancora spendere per il discorso dei cambi di destinazione d'uso: si è introdotto l'art. 23 ter che stabilisce quando il cambio d'uso è "urbanisticamente rilevante" e viene fornito uno scarno elenco di destinazioni d'uso per indicare che quando si passa da una definizione all'altra l'operazione è sempre "urbanisticamente rilevante". Immagino che questo articolo sia stato inserito perché ci sono zone d'Italia in cui tale aspetto non era particolarmente curato nella normativa locale regionale o comunale, perché per esempio a Roma non va ad introdurre nulla di nuovo. Anzi a mio avviso la definizione così scarna delle destinazioni d'uso non giova affatto, perché molte attività possono essere facilmente inquadrabili sia nella definizione di "direzionale" e sia in quella "commerciale" (per esempio gli studi medici) e poi manca del tutto la destinazione "servizi" (per esempio, dove collochereste un centro di fisioterapia? commerciale o produttiva-direzionale?).

Per quanto riguarda poi le modifiche intervenute su quegli aspetti di più ampio respiro, segnalo brevemente:
- la possibilità di richiedere oggi un permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici, applicabile anche (ma non solo, ndr) alle aree industriali dismesse, previa deliberazione del consiglio comunale (occhio alle speculazioni a cui questa modifica apre le porte, benché non sia ammesso l'aumento della superficie esistente)
- una nuova definizione del permesso di costruire convenzionato, art. 28 bis
- viene aggiunto qualche comma all'art. 31 riguardo agli interventi abusivi
- viene introdotta una riduzione del contributo di costruzione dovuto in caso di interventi di recupero o riuso di immobili dismessi (art. 17 comma 4 bis)

Per concludere questo post, vorrei giusto considerare che, almeno per quanto riguarda il mondo dell'edilizia, questo decreto, poi legge, cosiddetto "sblocca italia" non sblocca gran ché. Anzi riguardo alle variazioni catastali introduce una ambigua innovazione che più che una cosa buona rischia di essere un pericoloso boomerang. Sostanzialmente l'unica novità rilevante è quella delle fusioni e dei frazionamenti, oggi in manutenzione straordinaria; per il resto, nulla cambia. Dunque, molto rumore per nulla?