sabato 15 novembre 2014

sblocca italia in gazzetta: nuove considerazioni

La legge 164/14 ha convertito in legge, con poche modifiche (quasi nessuna tra quelle di nostro interesse) il DL 133/14. Anzitutto vi rimando a questo altro mio post, con il quale ho già commentato alcune delle innovazioni del decreto le cui considerazioni a questo punto rimangono valide, dato che almeno per quanto riguarda le modifiche al 380 è rimasto praticamente tutto invariato. Cerchiamo quindi più che altro di tirare qualche somma.

Anzitutto va detto che una piccola novità in realtà c'è: la sanzione per le CILA in sanatoria è passata da 258 a 1.000 euro. Ne consegue che in caso di CILA in corso d'opera si pagherà la sanzione pari ad un terzo di 1.000 euro, cioè 333,33 euro.

Almeno per Roma questa non è una novità di poco conto, perché appiana le differenze che c'erano tra CILA e SCIA in sanatoria: difatti a Roma (così come per tutti i comuni del Lazio), a causa della legge regionale che ha aumentato le sanzioni amministrative, vi era una forte differenziazione tra chi doveva sanare in SCIA (con sanzioni a partire da 1.500 euro e generalmente non superiori a 2.500) e chi poteva farlo in CILA (fino ad oggi si pagava circa 500 euro - 250 di diritti e 250 di sanzione -, ora saranno 1.250). Dunque attualmente, pur rimanendo la differenza tra CILA e SCIA per opere fatte prima o dopo il 2010 (leggete quest'altro mio post per una delucidazione sull'argomento), quantomeno si livellano le sanzioni. 

Certo rimane pur sempre la differenza rimarchevole nel caso in cui le opere soggette a CILA siano state fatte in assenza di titolo ed in città storica: qui infatti la sanzione rimane di 2.000+500 euro per opere fatte ante 2010.

Viene confermata la trasposizione in Manutenzione Straordinaria delle opere di frazionamento e fusione, che prima erano definite, rispettivamente, di ristrutturazione edilizia e di risanamento conservativo (dunque soggette le prime a DIA e le seconde a SCIA, e non tutto in SCIA come avrete letto su qualche post in giro per il web). Ciò comporta che adesso nei frazionamenti non occorre più pagare gli oneri nè sul costo di costruzione nè sulle urbanizzazioni: dunque saranno operazioni eseguibili in semplice CILA. Ovviamente, i frazionamenti e le fusioni devono continuare a seguire i limiti e le regole eventualmente imposte dal piano regolatore del comune (p.e. a Roma gli appartamenti derivati da frazionamento non devono avere superficie utile lorda inferiore a 45mq). è da notare il fatto che, oggi, un frazionamento abusivo non rappresenta più un abuso edilizio "grave", poiché oggi parliamo appunto di manutenzione straordinaria, che tanto per cominciare non ha risvolti penali.

Non mi sento in grado di dire se ciò sia un bene o un male; diciamo che porta sicuramente dei vantaggi a chi intende eseguire queste opere, che tutto sommato non sono considerabili poi così "impattanti" nell'edilizia, dato che la "capacità insediativa" totale non viene modificata (se intendiamo come capacità insediativa quella proporzionale alla superficie).

Certamente, questa non è la semplificazione totale che il governo sembrava voler promettere, premesso che io, non solo in quanto tecnico ma anche in quanto cittadino, non sono contrario a che ci sia un controllo sulle opere edili mediante l'espletamento di istanze urbanistiche; e ve lo dice uno che ha visto i danni strutturali che sono riusciti a fare allegri muratori, ma anche imprenditori, ignari della differenza tra un pilastro in cemento armato ed una muratura portante, o del meccanismo di funzionamento di una trave. La semplificazione andrebbe fatta altrove, come per esempio nell'uniformare i regolamenti edilizi di tutta Italia, che questa legge per fortuna reintroduce dopo che nel decreto legge fu tolta una iniziale, sebbene secondo me sbagliata, definizione (art. 4 comma 1 sexies del nuovo DPR 380/01). staremo a vedere cosa uscirà dalla conferenza unificata.

viene mantenuta una modifica per me assai ambigua, ovvero che la CILA oggi varrebbe anche ai fini della variazione catastale (art. 6 comma 5). Mi chiedo come può il comune a cui si deposita una CILA poter compilare un DOCFA al posto del tecnico privato? Probabilmente chi ha scritto questo articolo non conosce le procedure di aggiornamento catastali, oppure siamo noi a non conoscere delle sotterranee nuove procedure di aggiornamento catastale che si starebbero per introdurre. Io, per quanto mi riguarda, continuerò ad offrire ai miei clienti inscindibilmente il servizio della CILA e del DOCFA, finché non me lo impediranno fisicamente. Non si capisce poi perché il discorso varrebbe per le CILA e non anche per le SCIA/DIA che spesso si possono presentare per lavori di poco più complessi di quelli autorizzabili in CILA.

Fortunatamente, poi, viene fatta un'altra lieve ma importante modifica tra il decreto e la legge di conversione, e riguarda la modifica del comma 4 dell'art. 17. In questo comma nel decreto si paventava la possibilità che l'onerosità del permesso di costruire potesse essere estesa a tutte le manutenzioni straordinarie. Nella conversione in legge il concetto di fondo è rimasto ma per fortuna è stato circoscritto a quegli interventi, di cui all'art. 6 comma 2 lett. a che portino ad un aumento della superficie calpestabile ovvero ad un aumento del carico urbanistico. Ma...un momento: gli interventi della lett. a sono le semplici manutenzioni straordinarie interne consistenti nella demolizione e ricostruzione tramezzi, che in nessun caso possono contemplare ampliamenti o cambi d'uso. Però il nuovo comma parla di "superficie calpestabile", cioè al netto delle tramezzature interne. Beh allora è chiaro: d'ora in poi si dovrà fare il calcolo esatto della superficie calpestabile nelle configurazioni ante e post operam e se vi è differenza positiva, calcolarvi in proporzione gli oneri di urbanizzazione. Mi sembra una cosa del tutto ridicola, perché i calcoli da fare saranno complessi e le cifre risultanti irrisorie, ma tutto sommato in linea con il principio della 765/67 secondo cui gli oneri di urbanizzazione sono dovuti in relazione alla superficie calpestabile dei singoli ambienti e non in base alla superficie lorda, e dunque se la prima va a variare con le opere edili da compiersi, occorrerebbe integrare anche il pagamento delle urbanizzazioni. Non so a chi è venuta in mente questa cosa, comunque complimenti.

Vi è poi qualche variazione riguardo al discorso SCIA/DIA. la SCIA oggi può essere presentata per tutti quegli interventi edilizi che non ricadono nell'elenco dell'art. 6 (manutenzione ordinaria e straordinaria) e nell'art. 10 (nuova costruzione e ristrutturazione edilizia). Pertanto, grosso modo come già è oggi, la SCIA può essere presentata per le opere di restauro e risanamento conservativo, ma, da come è scritto ora, sembrerebbe che la SCIA abbia competenza anche nei cambi di destinazione d'uso in immobili non destinati ad esercizio d'impresa (in questi casi è competente la CILA) e non ricadenti in una zona territoriale omoegenea A (in questi casi è competente la DIA).

La DIA non scompare affatto, come ho letto da qualche parte, ma rimane di fatto come è oggi, ovvero limitata a sostituire il PdC nel caso di opere di cui all'art. 10 comma 1 lett. c ovvero la ristrutturazione edilizia. Continuerà dunque ad essere necessaria per le modifiche di prospetto anche minime, come tipicamente accade nella modifica delle aperture delle finestre, anche il semplice sparapettamento o vice-versa. La DIA ancora rimane per i cambi d'uso nelle ZTO A (p.e. a Roma tutta la città storica è zona A), per le tettoie esterne e per tutti gli altri interventi noti.

Per quanto riguarda Roma in particolare, il quadro normativo non sbilancia troppo quanto già definito nelle circolari del dipartimento PAU del 2012 e 2013, quindi secondo me poco cambierà rispetto a queste. Penso comunque che piccoli aggiustamenti siano doverosi da parte dell'Amministrazione Comunale per evitare interpretazioni sbagliate o allegre di alcune variazioni apportate.

Due parole si possono ancora spendere per il discorso dei cambi di destinazione d'uso: si è introdotto l'art. 23 ter che stabilisce quando il cambio d'uso è "urbanisticamente rilevante" e viene fornito uno scarno elenco di destinazioni d'uso per indicare che quando si passa da una definizione all'altra l'operazione è sempre "urbanisticamente rilevante". Immagino che questo articolo sia stato inserito perché ci sono zone d'Italia in cui tale aspetto non era particolarmente curato nella normativa locale regionale o comunale, perché per esempio a Roma non va ad introdurre nulla di nuovo. Anzi a mio avviso la definizione così scarna delle destinazioni d'uso non giova affatto, perché molte attività possono essere facilmente inquadrabili sia nella definizione di "direzionale" e sia in quella "commerciale" (per esempio gli studi medici) e poi manca del tutto la destinazione "servizi" (per esempio, dove collochereste un centro di fisioterapia? commerciale o produttiva-direzionale?).

Per quanto riguarda poi le modifiche intervenute su quegli aspetti di più ampio respiro, segnalo brevemente:
- la possibilità di richiedere oggi un permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici, applicabile anche (ma non solo, ndr) alle aree industriali dismesse, previa deliberazione del consiglio comunale (occhio alle speculazioni a cui questa modifica apre le porte, benché non sia ammesso l'aumento della superficie esistente)
- una nuova definizione del permesso di costruire convenzionato, art. 28 bis
- viene aggiunto qualche comma all'art. 31 riguardo agli interventi abusivi
- viene introdotta una riduzione del contributo di costruzione dovuto in caso di interventi di recupero o riuso di immobili dismessi (art. 17 comma 4 bis)

Per concludere questo post, vorrei giusto considerare che, almeno per quanto riguarda il mondo dell'edilizia, questo decreto, poi legge, cosiddetto "sblocca italia" non sblocca gran ché. Anzi riguardo alle variazioni catastali introduce una ambigua innovazione che più che una cosa buona rischia di essere un pericoloso boomerang. Sostanzialmente l'unica novità rilevante è quella delle fusioni e dei frazionamenti, oggi in manutenzione straordinaria; per il resto, nulla cambia. Dunque, molto rumore per nulla?

59 commenti:

  1. Ciao Marco e grazie.
    Vorrei farti una domanda: perché sostieni che nei frazionamenti non si pagano più oneri? La norma esclude solo quelli di costruzione. Nei frazionamenti ed accorpamenti qualche opera muraria c’è comunque, non devo fare il computo e versare gli oneri di urbanizzazione? Ti chiedo questo perchè un mese fa in II° mi hanno fatto presentare un frazionamento come SCIA perché: “non abbiamo ancora informazioni su come muoverci”. Ho dovuto indicare sul modello che però mi avvalevo delle facilitazioni previste nel dl Sblocca Italia. Pensa come stiamo messi-----
    Grazie
    Marco

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    1. non avevo letto questo tuo intervento: nel momento in cui i frazionamenti finiscono in manutenzione straordinaria, diventano non soggetti ad onerosità in forza delle delibere del comune di roma del 1978 che appunto indica le opere di MS come non soggette ad onerosità. Comunque si, alcuni municipi sono in attesa di indicazioni dal dipartimento, ma non è detto che arrivino.

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    2. Marco, secondo me la risposta l'hai già data nel passaggio: "Nella conversione in legge il concetto di fondo è rimasto ma per fortuna è stato circoscritto a quegli interventi, di cui all'art. 6 comma 2 lett. a che portino ad un aumento della superficie calpestabile ovvero ad un aumento del carico urbanistico." Ovviamente non è sostenibile il calcolo delle micro differenze delle superfici calpestabili. Il carico urbanistico nel caso di fraz di un appartamento in due non varia: il carico si calcola in base alla cubatura quindi, se non c'è aumento di SUL, nulla cambia. o sbaglio???

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  2. Marco,
    vogli porti una riflessioni sulla apertura di una nuova finestra o sullo sparapettamento (simpatica definizione: come indicare in una parola un intervento edilizio):
    3) L’apertura di una finestra, il suo ridimensionamento o la trasformazione in portafinestra si inquadra perfettamente nella “ristrutturazione leggera” di cui all’art. 3 comma 1d (quindi realizzabile con la procedura SCIA) e non in quella “pesante” dell’art. 10 comma 1c (realizzabile con procedura PDC o DIA) che richiede la compresenza:
    a) di insieme sistematico di opere che portano ad un organismo in tutto o in parte diverso;
    b) della modifica dei volumi o dei prospetti.
    Nella opera di cui sopra manca la sistematicità degli interventi.
    Se analizziamo la definizioni di “ristrutturazione edilizia” (cfr. art. 3 DPR380/2001) notiamo che la modifica o l’apertura di una nuova finestra si configura come modifica o inserimento di un nuovo elemento costitutivo dell’edificio. Non rientra nel “risanamento conservativo” in quanto non vengono preservati gli aspetti tipologici e formali dell’edificio. Non è però un opera che incide sulla consistenza dell’edificio di cui all’art. 10 comma 1 lettera c del TU (il riferimento alla modificazione del “prospetto” a cui fa riferimento l’articolo è doveroso: diversamente, a parità di volume, si potrebbe prescindere dal permesso a costruire.
    Tale interpretazione incide significativamente sui cittadini nell’ottica dello snellimento delle procedure e dell’economicità della stessa. Incide anche per i professionisti asseveratori in quanto, nel caso di PDC o DIA, si attivano profili penali di responsabilità (francamente evitabili quando non giustificati).

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    1. Da un punto di vista logico, il tuo ragionamento fila, anche se la legge nazionale è (volutamente o distrattamente) vaga nella definizione normativa, cosa che lascia ai comuni un legittimo margine di interpretazione. Il comune di Roma, con la famosa circolare del 2012, ha deciso che le modifiche delle dimensioni delle finestre sono ristrutturazione edilizia, e quindi finché non ci sarà un TAR che sancirà il contrario, la decisione del comune non è sindacabile.
      Tuttavia da un punto di vista dell'onerosità c'è da specificare che la circolare di giugno 2013 ha invece espressamente esentato tali interventi dall'essere soggetti al contributo di urbanizzazione e quindi, parlando solo di costo di costruzione, le cifre in gioco non sono mai alte - certo a meno di non andare in sanatoria, allora lì sono dolori e pesa davvero la differenza tra RE ed MS.
      Ti do ragione sul discorso dei risvolti penali, e che sia sciocco rendere penalmente rilevante un abuso che, in termini materiali, è paragonabile ad opere abusive interne che non sono penalmente rilevanti; però in una eventuale causa, invece, si potrebbe profilare una riflessione sul tuo discorso, ed allora un giudice potrebbe pure rilevare che la modifica della finestra non è penalmente rilevante non rientrando nella classificazione della RE.

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  3. Egr. arch, Campagna,
    prendo spunto dal suo intervento per chiederle una precisazione su un soppalco non abitabile realizzato prima del 2005 da miei parenti in un immobile "ante 1967" di loro proprietà, sito in Roma, fuori dalla città storica.

    Il soppalco è in muratura (completamente chiuso e accessibile con sportelli laterali) e copre una parte del vano ingresso/sala.

    A fronte di un'altezza complessiva di tre metri, l'altezza libera sotto il soppalco è di circa 215 cm, quindi il soppalco per definizione non è abitabile.

    Tuttavia, volendo garantire la commerciabilità futura del bene, come si può regolarizzare il tutto:
    a) da un punto di vista urbanistico: da quello che ho letto in giro, l'altezza probabilmente è un problema, mentre la relizzazione in muratura richiede un titolo autorizzatorio più pesante della CILA;
    b) da un punto di vista catastale: tocca o no aggiornare la piantina catastale?,

    Grazi in anticipo per l'aiuto!

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    1. il problema dell'altezza è importante, perché comunque i soppalchi o palchettoni non possono essere realizzati lasciando al di sotto una altezza utile inferiore a 240cm. Catastalmente, essendo una superficie inferiore ai 150cm di altezza utile interna (presumo) non ha rilevanza e quindi non va indicato. Si può invece specificare che vi è una zona ad altezza inferiore, mettendo l'altezza nella pianta direttamente.
      Secondo me, dato che per via dell'altezza inferiore ai 240 l'opera non è sanabile, conviene demolirla.
      I palchettoni si autorizzano in SCIA ma qualche municipio ritiene legittima anche la CILA.

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  4. La ringrazio per la velocissima risposta, purtroppo non ho avuto modo finora di replicare.

    Un'ulteriore informazione: volendo sanare la questione senza perdere la superficie utile, secondo lei sostituire la struttura a palchettoni con una struttura di legno autoportante potenzialmente amovibile avente le stesse dimensioni sarebbe lecito? Andrebbe segnalato al Comune (SOLO la nuova struttura, ovviamente...)?

    Per mia cultura: mi conferma che il soppalcare parzialmente una stanza soggiace alle stesse regole del soppalco integrale? In altri termini, se soppalco solo 1/3 del locale, l'altezza minima sottostante è la stessa.

    Grazie ancora per la sua gentilezza.

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    1. può autorizzare un nuovo palchettone, omettendo il vecchio ed anzi demolendolo con l'occasione.
      I palchettoni, se realizzati all'interno delle camere, devono far si che l'altezza media dell'ambiente sia superiore a 270cm (anche se questa norma non è scritta da nessuna parte - a Roma - , ma diciamo che è tacitamente ammessa quasi ovunque): ne deriva quindi, per esempio, che se si ha una abitazione con i soffitti alti 270cm non è possibile realizzarvi alcun palchettone, perché l'altezza media utile sarebbe sempre inferiore a 270cm. Invece sui corridoi, ripostigli e bagni, dove cioè il regolamento edilizio ammette esplicitamente una altezza minima interna di 240cm si può soppalcare senza problemi.

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  5. buongiorno architetto, sono il possessore dal 1985 di un negozio nell'attuale XV municipio (ex XX) in un fabbricato edificato nei primi anni del 900 credo e nel mio negozio, una macelleria, da quando l'ho acquistato è presente la cella frigorifera, adesso ho chiuso la mia attività e sono intenzionato ad affittare il locale ma prendendo la planimetria catastale presentata nel 1984 mi sono reso conto che il tramezzo interno della cella frigorifero non è rappresentato così come non è rappresentata la porta di accesso alla cella stessa, che è realizzata sù un muro portante di circa 60cm di spessore, ho provato ad interpellare qualche tecnico sul da farsi e c'è chi mi dice che basterebbe una variazione catastale chi invece mi ha proposto una cila a sanatoria con il pagamento dei 1250€ di sanzioni, francamente sono un pò confuso, lei cosa ne pensa?

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    1. premettendo che dovrei visionare le carte per poterle dare una risposta circostanziata, a sentire la questione penso anche io che occorra una CILA in sanatoria per opere interne. tuttavia occorre considerare che la planimetria catastale del 1984, se non accompagnata da nessun'altra documentazione urbanisticamente rilevante, praticamente non vale nulla; occorrerebbe andare indietro nel tempo per risalire all'ultimo stato legittimo dell'immobile e ripartire da quello per valutare il da farsi.

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  6. L'articolo 17 comma 2 dello 'sblocca italia' dice :
    L'espressione «denuncia di inizio attività» ovunque ricorra nel d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, ad eccezione degli articoli 22, 23 e 24, comma 3, è sostituita dalla seguente: «segnalazione certificata di inizio attività»

    ora non riesco a capire se a tutti gli effetti la DIA come pratica esiste ancora e viene dunque accettata. In particolare stando alla legge non riesco a capire se un cambio di destinazione d'uso da a/10 a residenziale con lavori interni è soggetto a DIA o meno. Infine mi sembra di capire dalla legge e da quanto lei scrive che nel caso di DIA, l'accatastamento a fine lavori è ancora a carico del tecnico e non del comune.

    La ringrazio per disperdere continuamente i fumi burocratici.

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    1. la DIA continua ad esistere, per le opere che la possono richiedere in alternativa al PdC, come appunto indica l'art. 22. Il cambio d'uso da lei ipotizzato ricade in DIA, perché c'è cambio di funzione. Trova maggiori informazioni negli altri miei post segnalati con il tag "cambio di destinazione d'uso".

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    2. più leggo la legge e più mi confondo. forse il mio caso rientra in quelli descritti all art. 6 comma 2 lettera e bis, lei che ne pensa?


      Art. 6 (L) - Attività edilizia libera
      2. Nel rispetto dei medesimi presupposti di cui al comma 1, previa comunicazione, anche per via telematica, dell’inizio dei lavori da parte dell’interessato all’amministrazione comunale, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi:
      e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa.

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    3. se passa da A/10 a residenziale non può utilizzare quel comma, che riguarda solo i cambi d'uso da un tipo di attività ad un altro.

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  7. Salve, vorrei dividere l' appartamento in due unità senza aumento di superfice. Il comune mi dice che devo possedere un certo numero di mq. di parcheggi, calcolato su tutto il volume dell' appartamento, mentre io penso che vada calcolato solo sulla nuova unità che si viene a creare. Potrebbe farmi sapere la sua opinione?
    Grazie e saluti

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    1. un frazionamento non produce alcuna differenza di standard urbanistici, a meno di regole locali particolarmente contorte (ma, in ogni caso, la legge nazionale prevede una dotazione di standard relativa alla superficie, e non al numero delle unità immobiliari, dunque eventuali diverse interpretazioni locali potrebbero non essere conformi alla legge nazionale), dunque secondo me lei non deve alcuna differenza di standard. A meno che non sia il caso di una costruzione che, per qualche strano motivo, sia stata edificata senza corrispondere gli standard fin dall'origine, ma in quel caso bisognerebbe analizzare la legittimità urbanistica e capire il perché.

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    3. Buonasera Architetto, ho eliminato il post precedente per errore. Mi inserisco all'interno di questa discussione perchè credo che il mio problema si simile. Devo fare un frazionamento in un condominio in città consolidata T3 di un appartamento su 2 livelli messi in comunicazione da una scala a chiocciola interna. Gli ingressi sono indipendenti. Il piano superiore è stato regolarmente condonato nel 1986 passando da soffitta ad abitazione e dichiarando già l'annessione all'appartamento di sotto. Attualmente il proprietario possiede anche un box auto da 22 mq. Al municipio mi hanno detto che la SCIA (e non una CILA visto che si tratta di un intervento strutturale per chiudere il solaio) non è sufficiente e che devo fare una DIA perchè bisogna recuperare gli standard dei parcheggi per l'appartamento del piano di sopra una volta che verrà frazionato. E' possibile? Davvero devo monetizzare i parcheggi (sia pubblici che privati?) per l'intera superficie dell'ex sottotetto come mi hanno detto?? A mio avviso con il condono quella superficie dovrebbe essere allo stesso livello di una qualsiasi abitazione per cui non vedo il motivo di questa richiesta. Il box verrebbe associato al piano inferiore mentre l'appartamento superiore verrà venduto. C'è un riferimento normativo che mi è sfuggito? La ringrazio moltissimo e ancora grazie per questo splendido blog.
      Cordiali saluti

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    4. non capisco la risposta del municipio: forse ci sono elementi specifici particolari. In linea di massima, se l'immobile è condonato non occorre adeguare gli standard in caso di fusione ma, ripeto, il tecnico municipale potrebbe aver rilevato delle questioni specifiche particolari.

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    5. E' un frazionamento, non fusione e comunque no, non ci sono questioni particolari, è tutto molto lineare in questo caso...

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  8. gentile architetto la ringrazio per la sua risposta.
    La casa è stata regolarmente autorizzata nel 1997 e dispone di ben 6 posti auto. Ora, il NTO (norme tecniche attuative) del piano regolatore di Bassano del Grappa prevede :

    art. 1 Nel caso di intervento di nuova costruzione, ampliamento solo per la parte ampliata, nonchè di sostituzione edilizia è necessario predisporre parcheggi privati, da realizzarsi all'interno delle costruzioni (autorimesse) oppure su aree scoperte all'interno del lotto.

    fabbricati residenziali
la superficie da destinare a parcheggio privato é stabilita nella misura di almeno 1,00 mq ogni 10 mc di costruzione.

    2- Norme comuni
    −  nelle zone residenziali le quantità richieste per parcheggio privato devono essere 
assicurate anche nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia che comportino una diversa configurazione strutturale e funzionale degli immobili esistenti, o un aumento delle unità immobiliari; 

    Secondo l’ art. 2 l’ aumento delle unità immobiliari rientra nella casistica dei parcheggi. Il problema è che nel calcolo che mi è stato presentato, hanno preso in considerazione il volume di tutta la casa e non solo della parte della nuova unità che si vuole creare e questo secondo me non è corretto.
    La ringrazio anticipatamente

    Francesco

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    1. In effeti la dicitura del PRG prevede il reperimento degli standard urbanistici anche in caso di frazionamento, ed in questo caso è corretto calcolarlo sull'intera volumetria. comunque se la costruzione è del 1997, a meno che nel frattempo non abbiamo stravolto il prg, la differenza di standard dovrebbe essere nulla o poco più; se le chiedono un adeguamento degli standard come se non esistessero quelli esistenti, sarebbe secondo me una follia ed anche una procedura contraria alla normativa nazionale. Comunque l'art. 2 delle nta non dicono questo.

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  9. Grazie architetto per la risposta. A questo punto, però mi chiedo se è corretto fare il calcolo sui volumi e non sulle superfici. Poiché è una mansarda in centro storico, ed ho il soffitto esageratamente alto,(il palazzo è vincolato) mi chiedono € 25.000. E’ lecito basarsi sui volumi e non sulle superfici? Le costruzioni commerciali qui invece sono valutate a superficie. Grazie nuovamente.

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    1. la norma nazionale parla di volumi, senza specificare altro. qui a Roma anche si calcola purtroppo il volume effettivo; anzi se un ambiente è più basso di 3,2 mt (al lordo dei solai) si deve comunque considerare tale valore nel calcolo. Sempre la norma nazionale invece per le altre destinazioni d'uso parla di superficie, proprio per non discriminare su quelle attività che hanno bisogno di maggiori altezze per l'ingombro dei macchinari.

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  10. Salve, ho un cliente che ha appena fatto un frazionamento senza comunicare nulla al comune e siccome vorrebbe metterli in affitto dovrebbe regolarizzare il tutto mantenendo un unico numero civico e dividerlo in piu interni se si può fare...Essendo una geometra "novella" vorrei un suo gentile consiglio su quali pratiche dovrei fare ora..se mi avesse contatto prima di fare i lavori tutto questo caos non ci sarebbe stato..
    Grazie mille in anticipo!

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    1. con le innovazioni introdotte di recente, la sanatoria della situazione è possibile farla con una CILA, con pagamento della sanzione di 1.000,00 euro.

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  11. Salve architetto, la ringrazio per le risposte, ma non ho ancora capito se devo pagare l' enorme cifra che il comune mi ha chiesto per il frazionamento o se esiste una qualche "scappatoia" legale per evitarla. Ad esempio, la sanatoria non esclude la monetizzazione dei parcheggi? Oppure, posso ottenere dal catasto la divisione, senza tirare in mezzo il comune? Erano due appartamenti fina a due anni fa. Di nuovo grazie e saluti
    Francesco
    Grazie e saluti

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    1. le monetizzazioni se previste non sono assorbibili dalla sanzione amministrativa, e quindi vanno pagate entrambe. Fare la divisione solo catastale non sana la situazione urbanistica, che rimarrebbe di abuso.

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  12. Buonasera Marco,
    all'interno di un condominio due fratelli posseggono due unità immobiliare confinanti tra loro.
    Attraverso lo spostamento di alcune porte e qualche tramezzo, vorrebbero procedere con lo scorporo di 2 vani dall'unità A e conseguente acquisizione degli stessi da parte dell'unità B.
    Secondo quanto previsto dal Decreto "Sblocca Italia" come si dovrebbe procedere per raggiungere questo risultato?

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    1. oggi si può fare in CILA. la procedura più complessa sarà poi quella catastale, perché occorrerà fare un passaggio intermedio come dichiarazione di porzione di uiu.

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  13. Gentile architetto, buongiorno.

    Non riesco a trovare la circolare in cui verificare che "opere soggette a CILA in assenza di titolo in città storica abbiamo una sanzione di 2.000+500 euro per opere fatte ante 2010."
    Nello schema riepilogativo interventi del Comune di Roma si prevedono come sanzioni 1000€+251€ a prescindere dalla zona.

    Lo chiedo ciò poichè in attesa di un rogito per una casa inserita nel Municipio I, si è verificata l'assenza di una fine lavori per una DIA del 2004 per lavori interni.

    Al catasto è presente una planimetria del 2008 corrispondente allo stato dei luoghi ed al post operam della DIA.

    Si saranno dimenticati di fare la fine lavori al comune, nonostante abbiamo accatastato?!

    Adesso per sistemare la situazione mi chiedevo: la DIA senza fine lavori è valida? è fosse possibile depositare una fine lavori tardiva (pagando una sanzione)? oppure devo fare una CILA in sanatoria per opere interne come se quella DIA non fosse mai esistita?

    Come sempre la ringrazio per la sua attenzione e disponibilità!
    Cordiali saluti.
    A.

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    1. in quel municipio consentono di fare un fine lavori tardivo: ovviamente il tecnico che collauderà la vecchia DIA dovrà verificare che quella istanza fosse corretta dal punto di vista procedurale e che il post-operam sia autorizzabile. comunque, sempre in quel municipio, le CILA in sanatoria vengono accolte sempre con la sanzione da DPR 380, cioè 1.000 + 251,24.

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  14. Salve Arch. Campagna.

    Mi trovo di fronte a questa problematica e spero Lei mi possa aiutare.
    Un cliente mi ha incaricato per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria che ricadono tranquillamente in CILA. Ora, pochi giorni fa questo cliente ha firmato l'atto di acquisto dell'immobile, ma tale immobile ha subito un frazionamento nel 1979 variato al catasto ma non autorizzato da alcun titolo di comunicazione per autorizzare tale frazionamento. Avendo fatto presente tale situazione al cliente, prima di firmare l'atto, è stata presentata da un altro tecnico una CILA per interventi realizzati (con pagamento di € 1000,00 + 251,24). Personalmente non ritengo idonea la pratica consegnata (e protocollata) in quanto a mio parere la strada corretta sarebbe stata quella di presentare una DIA a sanatoria - accertamento di conformità.
    Vorrei cortesemente un consiglio da Lei, visto che non vorrei avere problemi futuri in caso di diniego della pratica da parte del comune. Ho pensato ad una dichiarazione da far sottoscrivere ai vecchi proprietari e al nuovo, con la quale mi sollevano da ogni responsabilità ed obbligo professionale e manlevano nel modo più ampio da ogni e qualsiasi obbligazione di corrispondere compensi di alcun genere a titolo di spese, oneri e contributi dovuti, nell'eventualità di diniego proveniente dall'autorità comunale o ente competente e riguardante la CILA "a sanatoria" consegnata. Lei cosa ne pensa?

    La ringrazio anticipatamente per la collaborazione e la disponibilità.
    Andrea

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    1. La cila è la preceduta attualmente valida per l autorizzazione dei frazionamenti dunque secondo me il titolo prodotto è valido. La maleva non toglie comunque le responsabilità professionali dunque nel caso in cui si sia in dubbio, è preferibile Rinunciare all'incarico o procedere con quanto si ritiene necessario fare per sanare le situazioni. Comunque ripeto in questo caso la procedura è corretta.

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  15. Salve Arch. Campagna,
    La ringrazio nuovamente per la collaborazione. Farò degli accertamenti in merito a quanto Le chiedevo e prenderò in considerazione il suggerimento da Lei proposto.

    Saluti. Andrea

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  16. Carissimo Arch. Campagna,
    colgo l'occasione per ringraziarti davvero delle tue preziosissime considerazioni a proposito di tutte le possibili pratiche presentabili al Comune di Roma, ma non solo. Io ricordo sicuramente di aver fatto con te esami all'Università e il fatto che tu stia donando la tua professionalità a colleghi (o comunque a chi milita nel campo dell'edilizia/urbanistica) ti fa onore, ricordo che eri già bravo all'ora e adesso ne' ho la conferma. Infatti chi mette a disposizione la propria professione agli altri??Io che lavoro da cinque anni ho ricevuto molte vessazioni e pochi conforti...Sicuramente caro Arch. tu sei uno dei pochi conforti...Ancora grazie...E dunque anche io (Arch. Daniele Misnoli) cerco conforti con una domanda/considerazione, purtroppo lavorando poco a Roma (ma più nella mia zona-Valle dell' Aniene) non conosco in pieno le complessità di Roma. Vorrei chiederti come poter sanare tre ambienti (credo con un frazionamento- attualmente catastalmente risultano un'unica U.I.) che si trovano al P.T. di un palazzo a Tor Pignattara - un appartamento (mq utili pari a 33,90 categoria A3 -tre vani), un ufficio (con scritto sulla Visura Planimetrica - altra proprietà) ed un ambiente che era l'ingresso sul vano scala (attualmente annesso al bar presente sempre al P.T. del palazzo e confinante con l'appartamento - senza scritto "altra proprietà" in visura planimetrica). Tutto l'immobile affaccia su cortile interno ed il vano affacciava sul vano scala. Vorrei sapere con quale titolo riuscire a sanare (credo quasi sicuramente un frazionamento con CILA in sanatoria) e quali oneri si pagano (1.000 €??) e se si rende necessario ottenere il progetto assentito al IX Dip. del Comune. Ti ringrazio anticipatamente e ti saluto davvero affettuosamente.
    Arc. Daniele Misnoli

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    1. Ciao Daniele,
      è fondamentale capire lo stato autorizzato, dunque è prioritario accedere al progetto originario effettuando la visura al PAU. In base a quello che c'è si dovrà stabilire l'eventuale strategia di sanatoria. Se si tratta di sanare un frazionamento, già il fatto che l'appartamento ha meno di 45mq è un problema. Se si confermasse che è stato acquisito ad altro uso uno spazio condominiale c'è il problema davvero importante dell'aumento di superficie utile, perché gli spazi condominiali non ne sviluppano: le strade ci sono ma sono molto, molto, molto costose in termini di oblazioni di sanatoria. Cerca il progetto e poi ne riparliamo, se vuoi anche a studio da me.

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    2. Grazie infinite carissimo Marco,
      adesso è tutto più chiaro, parlerò con la committenza visti i problemi indubbiamente riscontrabili e se vorranno andare fino in fondo ti farò sapere del proseguimento. Intanto saluti e ti ringrazio per l'invito.

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  17. Buongiorno Archietto,
    Io ho presentato una scia nel dicembre 2010 al I municipio di Roma per manutenzione ordinaria.
    HO provveduto ad ababttere 2 tramezzi che sono stati ricollocati.
    Non ho però comunicato la fine lavori (dicembre 2013) nè ho aggiornato laplanimetria catastale.
    Devo presentare una CILA in sanatoria? in tal caso, quali sono i i tempi ed i costi? è necessario alelgare il durc dell'azineda o basta una semplice dichiarazione?
    la ringrazio anticpatamente

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  18. Buongiorno Marco, sono una tua grande fan perché sembri dare sempre una risposta ai dilemmi che mi si creano ormai ogni volta...con tutte queste semplificazioni che per me sono complicazioni!!!Avrei bisogno di una risposta urgente in merito all'accorpamento di 3 locali commerciali adiacenti, devo presentare una CILA mi è stato detto,ma mi chiedo è oneroso l'intervento? Non c'è aumento del carico urbanistico giusto? Quindi quale voce devo scegliere nella sezione della CILA
    2) Calcolo del contributo di costruzione
    che l’intervento da realizzare
    2.1  è a titolo gratuito, in quanto non comporta aumento della superficie calpestabile e/o aumento del carico urbanistico.
    2.2  è a titolo oneroso in quanto rientra negli interventi di manutenzione straordinaria (di cui all’ articolo 6, comma 2,lettera a del d.P.R. n. 380/2001) e comporta aumento del carico urbanistico dovuto all'aumento della superficie calpestabile; pertanto allega il prospetto di calcolo preventivo del contributo di costruzione e il calcolo della monetizzazione degli standard urbanistici in base alla deliberazione di A.C. n. 73/2010, la ricevuta di versamento delbcontributo di costruzione a firma di tecnico abilitato.
    2.3 ¨ è a titolo oneroso in quanto rientra negli interventi di manutenzione straordinaria (di cui all'articolo 6, comma 2,lettera a del d.P.R.n.380/2001) e comporta aumento del carico urbanistico; pertanto allega il calcolo della monetizzazione degli standard urbanistici in base alla deliberazione di A.C. n. 73/2010 e la ricevuta di versamento della monetizzazione
    a firma di tecnico abilitato.
    2.4  è a titolo gratuito, in quanto rientra negli interventi di manutenzione straordinaria (di cui all'articolo 6, comma 2,lettera a del d.P.R.n.380/2001) e comporta aumento del carico urbanistico, ma sono state reperite le aree a standard;
    pertanto allega il calcolo delle aree relative agli standard urbanistici a firma di tecnico abilitato

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    1. non essendoci un aumento delle superfici, è comunque a titolo gratuito. tuttavia se sommando le superfici dei tre locali superi i 250mq di SUL, passeresti dall'avere tre locali commerciali in basso carico urbanistico all'averne uno unio in carico medio, e quindi avresti l'adeguamento degli standard urbanistici, ma potresti andare comunque in CILA, secondo me. ma in ogni caso l'opzione da barrare è sempre la 2.1 perché non c'è aumento reale di superficie calpestabile, a meno di casi particolari.

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  19. Ciao Marco, sono una collega milanese. mi congratulo per l'ottimo blog e per le considerazioni chiare ed accurate. Vorrei sottoporti un quesito perché ho in corso una pratica di frazionamento e cambio di destinazione d'uso che mi fa impazzire. Si tratta di un piccolo lavoro che partendo da un negozio di 100 mq,va a ricavare due unità. La prima (mq.44), su strada, con destinazione sempre commerciale, la seconda (mq.52) corte con destinazione residenziale.
    per la seconda devo aprire una porta finestra ed allargare le finestre esistenti. La palazzina ha una destinazione residenziale maggioritaria ( solo due negozi). Non vi modifica dei volumi. Siamo in zona B3, non ci sono vincoli.Mi hanno chiesto il passaggio alla paesistica e vabbè, ma vogliono anche un box intestato ( per la legge regionale) e il calcolo del costo di costruzione per gli oneri. Io ritengo che non ci debba essere nessun pagamento degli oneri per quanto riportato sopra, inoltre il passaggio da commerciale a residenziale è un abbassamento di categoria. Vorrei chiederti un parere e se eventualmente fossi d'accordo con me, vorrei anche sapere quali estremi di legge citeresti per motivare la scelta. Ho il timore di sbagliare e di far pagare il mio cliente inutilmente. Ti ringrazio sin d'ora per l'attenzione.

    Paola Gambetti

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    1. la legge di recente ha introdotto, nel DPR 380, la definizione specifica di "mutamento di destinazione d'uso" indicando che quello tra categoria "commerciale" ed "abitativa" rappresenta sempre un intervento urbanisticamente rilevante e, qiuindi, soggetto ad onerosità. Qui poi dipende come da voi fanno calcolare questa onerosità, visto che la normativa nazionale non è del tutto chiara, e quindi ogni regione ed ogni comune si è fatto una propria idea: se fossi qui a Roma, dovresti fare la differenza tra l'onerosità che avresti se stessi costruendo l'abitazione da zero e quelli che avresti se invece stessi costruendo il commerciale: per come sono impostate le tabelle delle onerosità, la differenza difficilmente viene del tutto zero, perché, tanto per cominciare, le residenze hanno l'onere delle urbanizzazioni secondarie che invece i commerciali non hanno.

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  20. Gentile Architetto,
    volevo sottoporle un dubbio. Una cliente vorrebbe effettuare un frazionamento all'interno di un appartamento in Città Storica, Tessuto T2, all'interno del quale è espressamente vietato il frazionamento salvo precedente accorpamento. Con il decreto sblocca Italia il frazionamento è diventato un intervento di MS, consentito in tale tessuto. Vorrei sapere se in questa situazione è possibile effettuare il frazionamento. La ringrazio anticipatamente per l'attenzione.
    Paola

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    1. lo sblocca-italia non ha cambiato il vincolo di PRG, quindi l'intervento rimane non fattibile, a mio avviso.

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  21. Ciao Marco,
    ma per trasferire una stanza da un appartamento ad un altro (gli appartamenti sono di due diversi proprietari) cosa si fa? Il tecnico del municipio suggerisce di fare una SCIA (è un aumento di superficie) cointestata ai due proprietari, tramite la quale scorporare il vano da una u.i. per poi accorparlo all'altra, il tutto inframmezzato dalla compravendita del vano stesso. Sono perplessa. Grazie, GV

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    1. la procedura è quella. alcuni sostengono che si possa fare anche in CILA ma a leggere in modo pedissequo il dettame normativo il trasferimento di vano non è annoverato tra le opere di edilizia libera. il passaggio intermedio va fatto con una dichiarazione di porzione di uiu accatastando in F4.

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  22. Buongiorno Marco,
    vorrei farti una domanda semplicissima,...almeno credo!
    Dovrei protocollare una CILA in sanatoria con aumento di consistenza (ossia con un atto notarile non ancora formalizzato la committenza ha acquistato 1 mq da un'altro appartamento adiacente). Il tecnico del comune dice che non è oneroso perchè non cambia il carico urbanistico. Sinceramente vorrei fare un pò più di chiarezza in merito a questo punto prima di protocollare la pratica. Che riferimenti legislativi dovrei utilizzare? Secondo te nell'elaborato grafico dovrei indicare nel Post-Operam una campitura particolare che mi identifichi l'aumento della consistenza.
    Dovrei forzare OBBLIGATORIAMENTE anche i proprietari dell'altro appartamento per avere un secondo incarico ed/o imporgli l'adeguamento?

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    1. la sanatoria può essere anche unilaterale, ma se è fatta contestualmente per entrambi gli immobili è meglio. il vicino può non intervenire in alcun modo nella procedura. L'operazione non è onerosa perché è definibile, per analogia, alla manutenzione straordinaria, ma non lo era neanche prima dello "sblocca italia" perché rientrava nel risanamento conservativo, entrambi ambiti non soggetti ad onerosità in virtù delle delibere comunali post bucalossi.

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  23. Buongiorno Marco,ti sottopongo un dubbio circa una CILA a sanatoria per frazionamento di una u.i. avvenuta da anni e mai regolarizzata urbanisticamente. Le nuove unità immobiliari hanno proprietà diverse e ora intendono procedere a regolarizzare la situazione mediante CILA a sanatoria: a presentare la CILA può essere uno solo dei due senza insertire l'altra parte? Perchè nel modello unificato di CILA si parla solo di comproprietari. Dove posso inserire l'altro proprietario? O non è necessario farlo?
    Grazie come sempre

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    1. ciascun proprietario può procedere a sanare la sua metà, ma se si fa una pratica unica secondo me è meglio. in caso di pratica unica, uno dei due sarà il titolare dell'istanza, e l'altro fornirà la sua delega.

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  24. Architetto buongiorno,
    una mia cliente ha presentato nel 2004 una DIA per opere interne, di cui però ha solo il protocollo ma non il fine lavori e l'accatastamento. Vorrebbe oggi regolarizzare la situazione per la vendita dell'appartamento. Siamo nel Municipio IV (ex V), è necessario secondo lei, presentare un fine lavori tardivo (eventualmente con quale sanzione) oppure è possibile anche solo accatastare (con sanzione di circa 200 euro) facendo riferimento al protocollo della DIA del 2004?
    Grazie per l'eventuale aiuto
    Saluti

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    1. l'accatastamento non è sufficiente, perché la pratica deve intendersi non perfezionata. In quel municipio non mi è capitato di recente di dover gestire una situazione del genere: conviene andare a parlare con i tecnici per vedere se accolgono fine lavori tardivi, ma certo sono passati diversi anni ormai quindi tendenzialmente direi di no. Se ritiene, mi comunichi qui quello che le avranno detto, per tenere traccia dei vari pareri.

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  25. Gentilissimo Arch. Marco Campagna, da collega apprezzo molto il tuo sito/blog e lo trovo un valido strumento e ausilio per muoversi nell'intricata giungla normativa in cui operiamo che a Roma spesso trova risvolti paradossali. Rispetto alla CILA a Sanatoria per frazionamento mi chiedo se in questo caso la sanzione resta unica per il titolo o se questa vada applicata al n. di unità derivate. Mi spiego meglio nel caso di frazionamento di 4 unità derivate senza cambio d'uso e senza incrementi di cubatura la sanzione è 1.000,00 o sarebbe 4.000,00 €. Nel ringraziarti un caro saluto, Arch. Manuel D'Alessandro

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    1. purtroppo non c'è unità di pensiero sul tema: secondo me comunque la cosa più corretta è applicare una sanzione per ogni CILA che si deposita, quindi indipendentemente dal numero di unità derivate, perché nel DPR 380 la sanzione è per l'intervento edilizio, e non per unità immobiliare. Sul SUET comunque non c'è possibilità di allegare pagamenti diversi da 1.000 e quindi...

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  26. Buonasera,
    vorrei un suo parere riguardo un frazionamento di un appartamento da realizzare nel Municipio VIII. Nelle NTA parla di 45 mq minimo per immobili frazionati nel tessuto storico. In questo caso vale la stessa norma o posso fare un appartamento anche inferiore a 45 mq? Grazie

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    1. il limite vale anche nelle altre zone, infatti è riportata la stessa dicitura nel cappello di ogni tessuto prevalentemente residenziale.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.