domenica 31 agosto 2014

considerazioni sulla bozza del decreto sblocca-italia

In questi giorni in tivvù ho assistito allo sbandieramento politico del cosiddetto decreto sblocca-italia. Ho letto la bozza di questo decreto, perché questo andrà ad interessare l'ambito del mio lavoro, ed ho trovato che le novità che questo vorrebbe introdurre (si tratta di una bozza infatti) sono differenti da quelle pubblicizzate. Ritengo opportuno fare un po di chiarezza, visto che qualcosina di normativa urbanistica mi sembra di capire.

***aggiornamento: in gazzetta è stata pubblicata la legge 164/14 di conversione del decreto: in quest'altro mio post trovate ulteriori considerazioni sulle modifiche, ormai definitive, al TUE***

esistono più versioni della bozza del decreto sblocca-italia: quello che mi sembra di aver capito essere più attendibile è quello messo a disposizione di Edilportale. Per scaricarlo dovete registrarivi al portale. 
Le considerazioni contenute in questo mio post fanno riferimento alla bozza sopra linkata: se il provvedimento definitivo dovesse essere diverso, io ovviamente non avrò alcuna responsabilità rispetto a quanto scritto qui appresso.


lo stesso governo ha dichiarato in conferenza stampa che con il decreto si "liberalizzano" le ristrutturazioni degli appartamenti: questo è vero solo in minima parte. Infatti la novità più rilevante del decreto, stando alla bozza diramata da Edilportale, è la semplificazione delle opere di fusione e frazionamento delle singole unità immobiliari, le quali con il decreto verrebbero espressamente inserite sotto la definizione della "manutenzione straordinaria" (cioè, quindi, equiparate alle ristrutturazioni interne della singola unità immobiliare). Ciò è a mio avviso una cosa buona, ma all'atto pratico cambierà poco: certamente, chi vorrà frazionare non dovrà più pagare gli oneri concessori e potrà iniziare i lavori anche il giorno stesso della presentazione dell'istanza. A questo punto è ovvio che l'istanza urbanistica sarà una CILA e non più la SCIA (per le fusioni) e la DIA (per i frazionamenti), con ovvi vantaggi in termini di snellezza dell'iter procedurale (sebbene, per chi conosce la modulistica romana, per esempio, non c'è grande differenza tra CILA e DIA, a parte per gli oneri concessori). Va detto che molti comuni avevano già interpretato in modo semplificativo le opere di fusione, assoggettate a SCIA, già esenti dal pagamento degli oneri concessori: dunque se andiamo a stringere il cerchio, la novità più importante si ha in particolare per i frazionamenti.

Va detto che, sempre ammesso che passi la bozza così come la sto commentando, verrebbe altresì "facilitata" la procedura di sanatoria di questi interventi: oggi frazionare abusivamente un appartamento è un reato edilizio assai grave, paragonabile di fatto all'ampliamento abusivo. Se venisse quindi "declassificato" a manutenzione straordinaria, la stessa diventerebbe un opera che "non richiede alcun titolo abilitativo" e quindi non solo scomparirebbe la responsabilità penale ma anche le sanzioni sarebbero assai ridotte rispetto ad oggi (in particolare nel Lazio che si è dotato nel 2008 di una normativa particolarmente severa sulle sanzioni per gli abusi edilizi). Anche questa è una cosa buona a mio avviso, tutto sommato.

Dunque per le ristrutturazioni degli appartamenti e dei locali commerciali non interessate da frazionamenti e fusioni, cioè la stragrande maggioranza degli interventi di ristrutturazione, di fatto non cambia nulla: rimangono soggetti alla CILA che esiste ormai da diversi anni. Dunque il fatto di sbandierare ai quattro venti che si sono "liberalizzate" le ristrutturazioni degli appartamenti mi sembra davvero una esagerazione se non proprio un artificio mediatico.

>> nella più recente bozza di decreto il paragrafo riguardante il regolamento edilizio unico non c'è più. lo converto in grigio non essendo più attuale. [01sett2014h19:12]
Un altro argomento che viene sfiorato dalla bozza di legge è quello del "regolamento edilizio unico". Il concetto sarebbe davvero interessante: imporre a tutti i comuni italiani un unico regolamento edilizio, in modo tale da uniformare davvero la disciplina edilizia. ovviamente ogni comune - per come è impostata adesso la struttura dell'amministrazione locale - deve poter avere la possibilità di personalizzarne alcune parti: dunque mi sarei aspettato che il governo avesse ideato veramente una sorta di regolamento-tipo, magari da far redigere al ministero su apposito decreto. Invece nella bozza di decreto legge si trova solo l'imposizione di una scaletta obbligatoria, peraltro assai vaga, di sette argomenti-chiave da trattare. Troppo poco, troppo vago. I comuni saranno obbligati a riscrivere i loro regolamenti per rispettare la scaletta, ma tutti i regolamenti edilizi continueranno ad essere uno diverso dall'altro.

Il governo insomma poteva fare un qualcosa di molto simile a quello che aveva provato a fare la Provincia di Roma: una sorta di regolamento edilizio-tipo al quale i comuni potevano facoltativamente adeguarsi, adottando un testo-standard che comunque già prevede il rispetto di tutte le principali norme nazionali e regionali, oppure apportandone le modifiche laddove ritenuto necessario. Invece il governo ha deciso per un qualcosa di molto più vago ed approssimativo, che non farà altro che ingolfare i consigli comunali per i prossimi sei mesi. In ogni caso, mi sembra scorretto che i media sbandierino questa cosa come "regolamento edilizio unico per tutta italia" perché così davvero non sarebbe.

Altre innovazioni del settore edilizio che dovrebbe portare la legge, se venisse confermata la bozza, sono sommariamente, e non esaustivamente, le seguenti:
  • sarà possibile chiedere, una volta depositata la richiesta del permesso di costruire, un atto in cui l'amministrazione si esprime sulla fattibilità dell'intervento progettato. Mi sembra una cosa inutile, ma staremo a vedere.
  • si introduce il concetto di rottamazione immobiliare: le società edilizie potranno acquistare immobili energivori pagando imposte di registro ridotte, a patto che entro cinque anni dall'acqusto abbiano effettuato opere di riqualificazione energetica significative (un miglioramento di almeno il 50% per singoli immobili o opere finalizzate al conseguimento della classe A o B per interi edifici). L'iniziativa è lodevole, ma finché il mercato immobiliare continuerà a risentire in modo marginale dell'efficienza energetica degli immobili le imprese non avranno mai margine sufficiente per poter guadagnare da questa operazione. Occorrerebbe almeno modulare la tassazione sugli immobili in funzione del consumo energetico: questo potrebbe sbilanciare il mercato.
  • si introduce una deduzione fiscale sull'acquisto di appartamenti se verranno destinati per almeno 8 anni all'affitto a canone concordato.
  • viene introdotto una nuova parte al DPR 380/01 che meglio definisce i cambi di destinazione d'uso. Grosso modo coincide con le indicazioni che molti comuni si sono già dati (tra cui Roma), non credo che l'introduzione di questo articolo scompaginerà le procedure autorizzative relative.
in altre bozze che circolano in rete sono riportate anche delle modifiche alla parte del DPR 380/01 che riguarda le procedure di accertamento di conformità, ma dato che non le trovo nella bozza che sto commentando, evito di parlarne oltre.

cercherò di tenere aggiornato il post sul "pezzo", ma non vi posso garantire di poterlo fare in tempo reale: comunque mi sembra che se questa è la risposta del governo al grido di dolore del settore edilizia che chiede snellimento e rilancio, mi pare che non ci siamo davvero.

se trovate altri passaggi del decreto (che sono un centinaio di pagine) nell'ambito dell'edilizia che meritano riflessioni, parliamone volentieri nei commenti.

*** considerazioni a caldo post-pubblicazione del decreto ***

anzitutto diciamo che si, il decreto è stato pubblicato, ma non è detto che verrà convertito in legge così com'è (anzi già la commissione ambiente e territorio storce il naso su qualche passaggio).
Viene confermata la "discesa" in CILA dei frazionamenti e fusioni e, di fatto, questa è l'unica vera novità operativa del decreto per quanto riguarda l'edilizia.

Introducono invece una cosa secondo me completamente contraria alla logica: il comma 5 dell'art. 6 viene sostituito integralmente, e si legge, con grande stupore, che adesso devono essere i COMUNI a trasmettere all'agenzia delle entrate le variazioni catastali. Ciò significa che i tecnici comunali si metteranno a compilare i DOCFA per conto nostro? non ci credo neanche se lo vedo e come potrebbero farlo se non conoscono l'immobile? senza sopralluogo come fai a fare un DOCFA? e soprattutto, triplicheranno l'organico comunale per ottemperare a questa ulteriore incombenza? Due sono le cose: o chi ci governa scrive le cose sulle leggi tanto per giocare (con i nostri posteriori) oppure hanno in mente di rivedere completamente anche il sistema dell'anagrafe catastale, che però era una delle poche cose che funzionicchiavano in questo sgangherato paese. Staremo a vedere...

16 commenti:

  1. Buona sera,
    in questo momento su edilportale si trovano aggiornamenti sulla sorte del decreto sblocca Italia.
    Sulla modulistica a quanto pare alcune regioni tra cui il Lazio già prima che uscissero le prime indiscrezioni sullo sblocca Italia hanno cominciato a mettere nero su bianco. Per il Lazio si parla di delibera n. 502 del 22/07/2014 contenente gli indirizzi per adottare moduli unificati e semplificati per il PdC e la SCIA. Bisogna forse dedurne che andranno a scomparire CILA e DIA?
    Rimanere in tutta l’Italia solo con PdC e SCIA è l’auspicio dei rappresentanti degli architetti in sede nazionale (CNA), che tra l’altro sembrano abbastanza delusi dallo sblocca Italia così com’è oggi.
    Il CNA ormai da anni invoca (non so con quanta incidenza negli uffici che contano) di trasferire le risorse dalle grandi opere alla rigenerazione urbana. A tal proposito mi piacerebbe leggere entro breve termine il parere di qualche nostro rappresentante istituzionale sul processo di trasformazione urbana che qui a Roma sta prendendo vita per quanto riguarda il nuovo stadio che vogliono fare a Tordi Valle. Non si tratta comunque di grande opera? Sarà veramente rigenerazione urbana?
    Tornando allo sblocca Italia…
    sembra che la ragioneria dello Stato abbia messo un freno alle disposizioni sul regolamento edilizio unico. Questioni “formali” non precisate sulle quali si stanno confrontando con il ministero infrastrutture.
    pare che la stessa sorte stia toccando alle disposizioni con cui si vuole eliminare la possibilità delle amministrazioni di agire in autotutela ai sensi della L. 241/90. questa è molto forte e non mi stupisce che qualcuno preferisca temporeggiare.
    infine è anche in forse la deduzione fiscale per l’acquisto di appartamenti poi destinati ad affitto calmierato. Sempre da edilportale si evincono alcuni dettagli sull’applicabilità di questa deduzione:
    deduzione irpef del 20% del prezzo di acquisto limite max 300 mila euro; l’agevolazione spetta se si acquista la casa da un’impresa costruttrice, oppure se si appalta la costruzione di un’unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori; la deduzione è riconosciuta a patto che l’unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B; l’immobile non deve trovarsi nelle zone omogenee classificate E e deve avere destinazione residenziale, accatastata nel Gruppo A, ad eccezione delle Categorie A/1, A/8 o A/9; tra locatore e locatario non devono esserci rapporti di parentela entro il primo grado.

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    1. secondo me si è iniziato dalla scia ma poi i modelli unici arriveranno anche per DIA e CILA. Un ritorno ad un numero inferiore di istanze sarebbe auspicabile, ma bisogna superare il varco, oggi creatosi, tra opere che "non richiedono alcun titolo" che vanno al massimo in CILA e quelle che invece lo richiedono, che vanno dalla SCIA al PdC. Non si può far rientrare le opere che non richiedono titolo in un modulo per opere che invece lo richiedono. Sulle agevolazioni per il rinnovo dell'edilizia esistente penso sia meglio aspettare la stesura definitiva.

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    2. Buona sera,
      ho letto che il decreto sblocca Italia è stato pubblicato in gazzetta ufficiale.
      Mi soffermo su qualche punto estrapolato dalla pagina di edilportale.
      - Gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia che comportano aumento di unità immobiliari e modifiche delle superfici sono soggetti a SCIA e non più a PdC (e anche le varianti a PdC che non comportano variazione essenziale – ? su discrezionalità).
      La polizia locale di ogni comune triplicherà le attività di ispezione dei cantieri piccoli/medi/grandi che potranno aprire il giorno dopo il deposito dei documenti? Non è che per essere più tranquilli i tecnici e i clienti preferiranno continuare a depositare PdC o DIA (mi pare di capire che questa ultima esista ancora)
      - (preso dal testo ufficiale integrale, di non facile lettura assolutamente) Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unita' immobiliare diversa da quella originaria, ancorche' non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie (possibile?), purche' tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unita' immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: residenziale e turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale.
      Ma per esempio il Comune di Roma dovrà modificare tutta la parte delle NTA di PRG sulle categorie e destinazioni d’uso? E poi…se vengono fatte salve le diverse previsioni delle regioni (potestà legislativa concorrente come da Costituzione, un tema spinoso a dire poco) cosa dove sta la reale modifica innovativa?
      - Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e il costo di costruzione saranno differenziati per incentivare, in particolare nelle aree a maggiore densità del costruito, gli interventi di ristrutturazione edilizia anziché quelli di nuova costruzione.
      Le amministrazioni comunali rimetteranno mano ai calcoli per gli oneri?…ci dobbiamo iniziare a preoccupare?
      - per quanto riguarda la questione della deduzione irpef del 20% del prezzo di acquisto di immobili limite max di spesa 300 mila euro mi sembrano confermate le condizioni che avevo scritto nel commento precedente. L’unica cosa che non avevo precisato è che la deduzione può essere riconosciuta all'acquirente in qualità di persona fisica non esercente attivita' commerciale.

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  2. architetto mi servirebbe il vostro aiuto ho un ambiente cucina salotto unica divisa con due piccole alette, devo pitturare tutto con due pareti decorative , le due pareti devono essere dello stesso colore o no . E le due alette devo pitturarle sempre decorative . Io ho lo stile moderno con mobili venge e divani venge di che colore devo orientarmi.Scusate per le troppe domande .Buon lavoro.

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    1. non ci sono regole da applicare per la colorazione degli ambienti, ma solo buongusto e coerenza: dovrei vedere l'ambiente di cui si tratta e capire come poter operare al meglio. se crede, mi contatti in privato.

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  3. Vorrei sbagliarmi ma nel famoso Decreto Sblocca Italia c'è una delle più grandi fregature della storia dell'urbanistica. Viene infatti modificato l'art. 17 comma 4 del DPR 380/01 in questa maniera:
    "4. Per gli interventi da realizzare su immobili di proprietà dello Stato, nonché per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 6, comma 2, lettera a), il contributo di costruzione è commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione."
    In sostanza, viene aggiunta la frase "nonché per gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 6, comma 2, lettera a)".
    Poca roba, direte voi? Ahimè no, anzi! Perché così il pagamento degli oneri di urbanizzazione VIENE ESTESO A TUTTI GLI INTERVENTI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA! Volete fare un bagno in più? Volete spostare un muro o una porta? Pagate gli oneri di urbanizzazione (che non sono pochi...).
    Ora, sulla stampa viene sbandierata la facilità di frazionamento/accorpamento (si fa con una CILA e si pagano, appunto, solo gli oneri di urbanizzazione e non quelli di costruzione) ma si sottace, ovviamente, si questa modifica che mi sembra incredibile se fosse vera.
    Ripeto, forse mi sbaglio io, ed è per questo che vorrei il parere di altri colleghi, però, se così fosse, sarebbe veramente una grandissima porcata...

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    1. Si avevo notato l'introduzione di questa dicitura: secondo me è stata introdotta in modo sbagliato, come al solito. Sì è vero: la modifica dell'art. 17 lascerebbe presupporre che adesso tutte le manutenzioni straordinarie siano soggette al pagamento degli oneri di urbanizzazione, ma è anche vero che in procedure edilizie che non prevedono variazione del carico urbanistico parallelamente non vi è neanche necessità di reperimento e quindi di monetizzazione. A Roma forse ancora ci salviamo grazie alle vecchie delibere del 1978 nelle quali è ben esplicitato che le manutenzioni straordinarie non sono soggette agli oneri concessori. Secondo me, insomma, volevano dire che, siccome hanno introdotto i frazionamenti nelle MS, si sarebbe dovuta pagare comunque l'onerosità come si fa oggi, ma avendolo scritto così in effetti hanno esteso l'onerosità a tutte le MS possibili immaginabili. Il problema di fondo è, come al solito, che chi fa le leggi non è la stessa mano che poi le deve applicare: il che non sarebbe sbagliato (nell'ottica della differenziazione dei poteri, anche se noi tecnici certo non abbiamo alcun potere de facto, dunque manco ci sarebbe conflitto), ma diventa un problema se chi scrive le leggi non ha neanche la più vaga idea di cosa sta modificando.

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    2. Gent.le arch.
      Le volevo chiedere in merito alla riformulazione del comma 4 dell'art. 6 del d.p.r. 380/2001, secondo lei quali sono le modifiche introdotte. A leggere i due testi non riesco a rinvenire, da non adetta ai lavori, grandi differenze in merito alla redazione della cila in caso di manutenzione straordinaria dovuta a spostamenti di tramezzi. Si parlava di semplificazione ma mi sembra che siano circoscritte all'ambito dei frazionamenti ed accorpamenti.
      Grazie

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    3. esattamente: riguardo allo spostamento di tramezzi non mi risulta sia cambiato proprio nulla.

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    4. Gentile collega,
      in riferimento alla CILA, nel comma 4 art. 6 modificato dallo sblocca italia, è stata eliminata la dicitura "corredata degli opportuni elaborati progettuali", come lo interpreta? Non ci sarà più bisogno del progetto?
      Grazie

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    5. così come è stato riscritto, il comma 4 ora parla solo di "comunicazione asseverata" senza specificare cosa debba contenere: io la interpreto come un voler scaricare sui comuni e/o sulle regioni l'onere di valutare cosa inserirvi. Tuttavia, il successivo comma 5 invece parla del fatto che la comunicazione è valida anche ai fini catastali, ed il catasto non può non volere delle planimetrie, dunque da un lato il comma 4 sembra dare carta bianca di decidere cosa far asseverare mentre il comma 5 invece sembra implicare la presenza di delle planimetrie. Morale: secondo me chi ha scritto questa norma non ha ben valutato le conseguenze pratiche. Speriamo che la legge di (eventuale) conversione sia più ponderata nei contenuti.

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  4. Gent.le arch.
    Le volevo chiedere in merito alla riformulazione del comma 4 dell'art. 6 del d.p.r. 380/2001, secondo lei quali sono le modifiche introdotte. A leggere i due testi non riesco a rinvenire, da non adetta ai lavori, grandi differenze in merito alla redazione della cila in caso di manutenzione straordinaria dovuta a spostamenti di tramezzi. Si parlava di semplificazione ma mi sembra che siano circoscritte all'ambito dei frazionamenti ed accorpamenti.
    Grazie

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  5. Architetto come sempre puntuale ed accurato: grazie!
    Mi domandavo se il decreto cambia qualcosa nella obbligatorietà del certificato di agibilità (in alcuni casi per tutto il condominio) prevista attualmente per procedure di frazionamento.
    Grazie mille,

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    1. Non ci sono novità riguardo all'agibilità nello sblocca-italia. Comuqnue sto aspettando la versione definitiva della legge di conversione, che finora comunque non cambia gran ché rispetto a quanto già scritto nel post. Per l'agibilità è comunque possibile, da poco tempo a questa parte, presentare richiesta anche di agibilità parziale per una singola unità immobiliare, a patto che esista l'agibilità per l'intero immobile.

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  6. Buonasera marco.
    scrivo perche ritengo il tuo sito un vero punto di riferimento per chi fa questo lavoro a roma, dove spesso si annaspa nel buio legislativo...
    Volevo sapere se in relazione alla conversione in legge del decreto e' stato diversificato il calcolo degli oneri per fraz e fusioni rispetto alle nuove costruzioni (come previsto dalla bozza) e se ad oggi il comune ha pubblicato qualche circolare o schema riepilogativo (tipo circ. 9/3/2012) con un quadro sinottico aggiornato degli interventi alla luce della nuova legge nazionale.
    Io comuque, per le ms continuo a presentare il docfa.... non so voi, anche perche la cosa del tecnico del comune che fa il docfa fa veramente ridere i polli...
    Grazie
    M

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    1. il comune ha 90 giorni di tempo dalla pubblicazione per emettere eventuali decreti attuativi, comunque in diversi municipi accettano già frazionamenti e fusioni in semplice CILA senza oneri concessori, mentre invece altri a scopo cautelativo stanno aspettando almeno il passare di questo periodo. Dovresti quindi informarti presso il municipio direttamente.
      Anche io continuo a presentare i docfa come se nulla fosse successo.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.