aggornamenti al calcolo per gli oneri di urbanizzazione a Roma

grazie alla segnalazione del nostro lettore massimocardone ho "scoperto" la nuova delibera di Roma Capitale che aggiorna le tabelle parametriche per il calcolo degli oneri di urbanizzazione per le nuove costruzioni. Si presuppone implicitamente che tali tabelle valgano d'ora in poi anche per le ristrutturazioni soggette ad onerosità (frazionamenti, fusioni, et simila). Per nostra fortuna, la nuova delibera va a chiarire alcuni aspetti "oscuri" del calcolo ma soprattutto racchiude in un unica delibera le varie tabelle che prima erano sparse in più delibere. Rimangono tuttavia diversi punti poco limpidi e, più in generale, l'inutile complessità dei calcoli. Vediamo insieme le novità.

anzitutto, il link alla delibera: dato che questo post vuole essere una integrazione di questo mio altro post più ampio sull'argomento, riprendo la "numerazione " delle delibere in questo contenuto, chiamando questa la d6:

       6. delibera n°31 del 2012

questa nuova delibera (più esattamente deliberazione dell'assemblea capitolina, per cercarla se il link non dovesse funzionare) va a sostituire le tabelle contenute nelle delibere 228 del 2002 e 12 del 2007 (che corrispondono alla d3 e d4 del post sopra citato).

La delibera la stavamo aspettando perché l'ultima risale appunto al 2007, e la legge nazionale impone che i valori per il calcolo degli oneri debbano essere aggiornati dai comuni ogni cinque anni.

Uno dei problemi di maggiore rilievo che vengono "risolti" con queste nuove tabelle è quello della corrispondenza tra destinazioni d'uso indicate nelle tabelle e la zonizzazione effettiva del nuovo PRG di Roma: nelle vecchie tabelle infatti c'era il solo riferimento alle vechcie zone territoriali omogenee, che non sono presenti nelle nuove zonizzazioni del prg (o meglio, l'art. 107 delle NTA del PRG indica una sommaria corrispondenza da prendere in considerazione per trasformare i nuovi tessuti nelle vecchie ZTO, ma ha tutta l'aria di essere una "toppa" infilata alla fine per una dimenticanza): la nuova tabella "C" risulta quindi di più facile lettura.

Altro punto che viene meglio chiarito è quello sul come si calcola il parametro tabellare da prendere in considerazione: la tabella infatti ad una prima lettura appare poco comprensibile, essendo composta da sei righe le prime tre delle quali hanno le sigle DTZ, IFT, IFF che corrispondono a Densità Territoriale, Indice di Fabbricabilità Territoriale, Indice di Fabbricabilità Fondiaria. Nella delibera viene ignorato il dato della densità territoriale, mentre si spiega come calcolare i due parametri IFT ed IFF per la corretta determinazione del valore da usare. Quindi in prima battuta non consideriamo quello che c'è scritto nella prima riga, e concentriamoci sulla seconda, quella di IFT: nella delibera c'è scritto che bisogna anzitutto fare riferimento a questo parametro e solo se non fosse possibile determinare IFT, allora si determinerà il secondo, IFF. IFT è dunque l'indice di fabbricabilità fondiario, espresso in metri cubi edificabili per metro quadro di terreno. La delibera ci spiega subito che il PRG non ragiona più in termini di mc/mq ma di mq/mq (che è più logico infatti) e che quindi occorrerà "convertire" i mq/mq del piano regolatore in mc/mq, ma andiamo con ordine. La prima cosa da fare è verificare in quale tessuto ricade l'immobile oggetto di ristrutturazione (ricordo che nel post principale, ed anche in questo, mi voglio occupare principalmente del calcolo degli oneri nelle ristrutturazioni): se questo è un terreno edificabile (difficilmente lo sarà se stiamo parlando di ristrutturazione) bisogna vedere l'ET (vedi l'art. 5 delle NTA del PRG) che rappresenta l'indice di fabbricabilità territoriale e moltiplicarlo per 3,2 che è l'altezza convenzionale dell'interpiano. Calcolato questo valore, vi suggerisco di prendere a riferimento il primo valore utile più basso di quello che vi è uscito: la legge qui non chiarisce come determinare il valore da prendere in considerazione in base alla cifra ottenuta (non specifica se si debba prendere il valore più vicino o se si debba fare una interpolazione lineare tra i valori), quindi meglio orientarsi prendendo a riferimento il valore che dà come risultato l'esborso economico maggiore a favore del comune. 

Se il vostro immobile ricade in uno dei tessuti che non hanno indice di fabbricabilità (sostanzialmente la città storica e la città consolidata, ma anche qui ci sono piccole "isole" che hanno un indice di fabbricabilità quindi scanso equivoci leggetevi bene tutte le caratteristiche del "vostro" tessuto) rimane l'unica via di determinare l'IFF aka Indice di Fabbricabilità Fondiario: qui avremmo una doppia procedura: la prima, da applicarsi se esiste un EF (indice di fabbricabilità fondiario) per il nostro suolo (esiste se effettivamente è libero oppure se è nella città da ristrutturare), altrimenti si dovrà stimare il volume complessivo dell'edificio e dividerlo per la superficie del lotto (io la intendo come la superficie orizzontale della particella catastale su cui insiste il fabbricato). Nella città già costruita è molto facile che grandi edifici gravino su appezzamenti di terreno poco più grandi della stessa impronta a terra del fabbricato quindi non è escluso che vi vengano valori davvero elevati: in questo caso poco male anzi meglio, perché maggiore è il valore di IFF e minore è l'esborso da corrispondere al Comune in termini di oneri concessori. Il valore da prendere in considerazione è sempre l'ultimo, quello della riga "U".

La nuova tabella C risulta più leggibile della precedente, quindi inutile dilungarsi.

Ringraziamo il Comune di essersi dedicato a chiarire alcuni piccoli dettagli della pur complessa e frastagliata procedura per il calcolo degli oneri concessori, comunque io continuo a rimanere allibito del perché debba essere una procedura tanto contorta, quando basta applicare un univoco valore od una univoca percentuale. Bha.