venerdì 19 aprile 2019

DL 32/19 e nuovo regime delle distanze

Nel DL 32/2019, cosiddetto decreto sblocca-cantieri, sono state introdotte delle piccole modifiche al DPR 380/01, in particolare per quanto riguarda il regime delle distanze. Nelle bozze che sono circolate nei giorni antecedenti alla pubblicazione si erano viste modifiche molto più incisive, mentre alla fine si è deciso per un intervento tutto sommato "lieve".

Attenzione: in sede di conversione in legge del decreto 32/19, avvenuto con legge n°55/19, è stato soppresso il passaggio normativo che si discute in questo post: pertanto, questo post non ha più significato. Lo lascio comunque pubblicato per chi un domani avesse necessità di ricostruire la (breve) storia di questa modifica normativa.

In particolare, l'art. 5 del DL 32/19 modifica l'art. 2 bis del DPR 380/01 modificando alcune parole del comma 1 e introducendo i commi 1 bis e 1 ter. Il precedente art. 2 bis concedeva la possibilità alle Regioni di poter introdurre norme derogatorie del regime nazionale delle distanze (DM 1444/68), e, con la modifica appena apportata, la facoltà diventa obbligo. Tuttavia, non essendoci scadenze perentorie alla formulazione di queste leggi, di fatto l'obbligo rimarrà una facoltà: la modifica normativa quindi in questo caso per ora la si può ritenere irrilevante.

Dato che il lessico la fa da padrone nell'interpretazione normativa, va sottolineato che anche il cambio di tre parole nella frase, modifica il senso in cui va interpretata l'ultima parte dell'art. 2 bis che rimane immutata rispetto a prima. Nella stesura originale di questo articolo, le regioni possono prevedere deroghe e possono dettare disposizioni sugli spazi da destinare a insediamenti residenziali [...]. Dunque si capisce che, nella versione precedente del testo, vi è una disgiunzione "e" tra il poter prevedere deroghe e il poter dettare disposizioni. Nella nuova versione del testo normativo, le regioni introducono deroghe nonché disposizioni: non essendoci più l'elemento disgiuntivo "e" ma quello di diretta connessione "nonché", si può oggi interpretare che la seconda parte del testo, laddove indica che le norme regionali si devono applicare solo nell'ambito della definizione o revisione degli strumenti urbanistici oggi debba applicarsi sia alle deroghe alle distanze, sia alle disposizioni sugli spazi, mentre nella stesura originaria pareva più sensato fosse legato solo alle disposizioni sugli spazi e non anche alle norme derogatorie sulle distanze. Se confermata, questa interpretazione porterebbe ad una riduzione drastica dell'impatto delle disposizioni derogatorie delle distanze, in quanto le stesse potrebbero essere applicate a quel punto solo nell'ambito della revisione degli strumenti urbanistici e non "in generale ed a prescindere" dagli stessi: considerando che un PRG di norma viene rivisitato ogni trent'anni, si può cogliere il tempo di effettiva maturazione dell'innovazione normativa. Riporto qui di seguito il testo originale e quello modificato del solo art. 2 bis comma 1:

testo ante DL 32/19:
Ferma restando la competenza statale in materia di ordinamento civile con riferimento al diritto di proprietà e alle connesse norme del codice civile e alle disposizioni integrative, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano possono prevedere, con proprie leggi e regolamenti, disposizioni derogatorie al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444e possono dettare disposizioni sugli spazi da destinare agli insediamenti residenziali, a quelli produttivi, a quelli riservati alle attività collettive, al verde e ai parcheggi, nell’ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali
ed ecco il testo modificato in vigore da oggi (19 aprile 2019 - e ritornato all'origine il 14 giugno 2019):
Ferma restando la competenza statale in materia di ordinamento civile con riferimento al diritto di proprietà e alle connesse norme del codice civile e alle disposizioni integrative, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano possono prevedere introducono, con proprie leggi e regolamenti, disposizioni derogatorie al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444e possono dettare nonché disposizioni sugli spazi da destinare agli insediamenti residenziali, a quelli produttivi, a quelli riservati alle attività collettive, al verde e ai parcheggi, nell’ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali 

Andando avanti, troviamo i commi di nuova introduzione: il nuovo comma 1 bis introduce un concetto in più, una indicazione ulteriore di come devono essere scritte le leggi di cui al comma 1: dette norme devono specificatamente fornire indicazioni per orientare i comuni nella definizione di densità, distanze ed altezze nelle porzioni consolidate delle città. In pratica, il legislatore vorrebbe far si che le Regioni studino degli strumenti speciali derogatori del DM 1444/68 e, conseguentemente, i Comuni adottino strumenti (o anche delibere, ma, diciamo, si parla di norme che dovrebbero essere contenute nei piani regolatori o almeno nei regolamenti edilizi) che possano fruire di queste indicazioni per consentire la rigenerazione urbana negli ambiti "consolidati" delle città, cioè le porzioni di città urbanizzate e non suscettibili di nuova edificazione.

Ciò potrebbe portare alla redazione di norme specifiche che consentono di poter evitare di rispettare le restrittive indicazioni del DM 1444/68 (le quali sono restrittive se si considerano le porzioni di città costruite prima di questa data, in cui le distanze erano dettate da delle inclinate molto scoscese e da distanze spesso solamente orizzontali) nel caso in cui si debba intervenire su edifici esistenti che magari già non rispettano le distanze imposte dalla normativa vigente. Questo potrebbe aiutare a superare - a seconda poi di come verranno davvero scritte queste norme - gli oggettivi problemi che oggi ci sono riguardo ad interventi anche secondari come realizzazone di tettoie o di balconi i quali, in quanto costruzione, devono comunque rispettare le distanze: qualora queste siano già inferiori a quelle della norma vigente, non sarebbe possibile effettuare alcunché, per via delle aree "spazzate" dalle distanze minime imposte.

Non credo che le regioni ed i comuni recepiranno velocemente questo tipo di norme, quindi se l'intenzione era quella di sbloccare l'edilizia nel brevissimo periodo, non credo ci si potrà aspettare alcun effetto nell'immediato.

L'unica altra modifica normativa al dpr 380/01, la quale invece ha effetto immediato, è l'introduzione del comma 1 ter. Questo comma introduce a livello legislativo un concetto che a livello giuridico è già presente e "consolidato", ed è quello secondo cui in caso di demolizione e ricostruzione di un fabbricato, è possibile mantenere le distanze preesistenti, anche se inferiori alla norma, purché il nuovo edificio rispetti la sagoma di quello originario, nonché, dice la nuova norma, anche il volume - ma non la sagoma. Si è voluto quindi inserire per definitiva chiarezza un concetto importante, come detto già presente nella giurisprudenza ma non ancora uniformemente acquisito dagli uffici tecnici. La norma nazionale si può ritenere vada implicitamente a sostituire ogni eventuale diversa e più restrittiva indicazione presente nei regolamenti edilizi comunali.

Nel Lazio la Regione si è dotata nel 2017 di una legge sulla rigenerazione urbana, la quale aveva già recepito le indicazioni del precedente art. 2 bis: all'art. 8 della LR 7/17, comma 3, si legge che gli interventi di demolizione e ricostruzione possono derogare ai limiti di densità edilizia (art. 7 del DM 1444/68) e altezze (art. 8), ma nulla viene detto riguardo alle distanze (anche se viene detto che possono essere mantenute quelle preesistenti).

6 commenti:

  1. Gentile architetto,
    sono proprietario vi una villetta unifamiliare zona Acilia.
    Attualmente il muro di cinta quadrato confina su un lato con la strada pubblica, gli altri due lati con le proprietà delle villette dei vicini e l'ultimo lato posteriore con un pezzo di terra incolto.
    Vorrei sapere se posso alzare l'altezza del mio muro di cinta: sia quello che da sulla strada sia quello che mi separa dai vicini.
    Se sì fino a che altezza?
    Inoltre l'aggiunta di una ringhiera con offendicoli posta sulla sommità del muro è considerata nel calcolo dell'altezza del muro?
    Grazie per la sua preziosa risposta. Saluti
    Vincenzo Merolla

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    1. le regole per i muri di cinta sono contenute nel regolamento edilizio, fatti salvi casi speciali dettati negli eventuali piani particolareggiati.

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  2. gentile architetto, la ringrazio anticipatamente per l'assistenza che potrà fornirmi. Sono un giovane professionista e mi è stato sottoposto un quesito di difficile risoluzione. C'è un edificio per civile abitazione, non nel centro storico, che ha solo il piano terra; l'edificio è costruito in adiacenza su entrambi i lati e, sul retro ha un cortile di pertinenza. su questo cortile, negli anni 80 hanno costruito due stanze (una consecutiva all'altra), abusivamente, e queste due stanze dal lato dx continuano ad essere costruite in aderenza,mentre sul lato sinistro (la parete è finestrata) dista 1.5 dal muro di confine e circa 3.5 dall'edificio che fronteggia (sempre con parete finestrata).La distanza dei 10 metri assolutamente non è rispettata quindi. la mia conoscente, recandosi in comune per voler sanare, si è sentita dire che dovrebbe costruire in aderenza "allungandosi con dei travetti e che lo stesso dovrebbe fare il vicino". Ammettendo che questo si possa fare, comunque immagino che prima andrebbe sanato l'abuso e poi fatto questo artifizio per costruire in aderenza. ora, essendo la costruzione risalente agli anni 80 (hanno pure accatastato la situazione e l'accatastamento risale agli anni 80) ed essendo i solai in latero cemento bisognosi di manutenzione straordinaria, in base alla legge di cui sopra, se demolisse e ricostruisse i solai, potrebbe mantenere la conformazioni attuale, pur senza la distanza minima, in quanto si mantiene la sagoma..ho interpretato correttamente? Specifico che gli altri parametri urbanistici sarebbero rispettati (if e compagnia bella). Non vorrei ricorrere alla fiscalizzazione poichè temo sarebbe troppo onerosa e comunque l'abuso rimarrebbe; inoltre temo che potrebbero esserci responsabilità penali in quanto a suo tempo non sono stati denunciati i calcoli strutturali (costruzione post 1978) o sbaglio?
    Mi scuso se mi sono dilungato troppo e spero di essere stato sufficientemente chiaro. Saluti

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    1. mi pare si tratti evidentemente di un abuso edilizio. se non è stato presentato il condono, si può provare a valutare la fattibilità di un accertamento di conformità, ma se ci sono anche oepre strutturali importanti da fare, mi sentirei di suggerire di valutare la completa demolizione dell'abuso e la ricostruzione dei volumi secondo legge (se fattibile secondo l'indice di fabbricabilità e se compatibile con il PRG ovviamente): in tal caso si supererebbe ovviamente anche il problema dell'abuso strutturale (che è solo uno dei vari problemi).

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    2. architetto la ringrazio per la risposta. La mia cliente vorrebbe vendere l'immobile ereditato e quindi vorrebbe sanarlo, demandando agli acquirenti la ristrutturazione dello stesso...solai compresi. la strada del rifacimento dei solai era venuta in mente per cercare di sanare l'abuso...visto che al momento le strade percorribili sembrano davvero poche. la ringrazio comunque per il suo ottimo parere, le auguro buona giornata

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    3. il problema è che la sanatoria comporta anche dei pagamenti di oblazioni che incidono sul valore complessivo: il tutto è da valutare con attenzione.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.