venerdì 6 aprile 2018

attività libera in aree tutelate a Roma

fonte dell'immagine
Roma ha un suo PRG, molto articolato: l'articolazione e complessità del Piano è direttamente proporzionale alla complessità della città. Tra i vari cavilli che il Piano ha dovuto prevedere per garantire una sorta di controllo e tutela sul territorio, vi è (o era?) quello relativo all'obbligo di dover acquisire comunque un titolo edilizio (DIA) anche per effettuare opere di manutenzione ordinaria (per definizione non soggette a titolo) in alcuni ambiti molto particolari. A mio parere, questo obbligo è da ritenersi ormai decaduto, e vi spiego perché.

Parliamo in particolare di quanto indicato nel comma 21, art. 24, delle NTA del PRG vigente, che così recita:

21. Ai sensi dell’art. 6, comma 1, del DPR n. 380/2001, nei Tessuti T1, T2, T3, T10, negli Edifici e complessi speciali, nei beni individuati nella Carta per la qualità, gli interventi di categoria MO, se interessano le parti comuni, con rilevanza esterna, delle Unità edilizie, sono soggette a DIA.
Preambolo: il PRG viene scritto sostanzialmente alla fine degli anni 90, quando nel panorama normativo non c'era nemmeno la DIA, la quale arriva nel 1998 se non ricordo male. Prima della DIA, i titoli edilizi erano due: l'art. 26 (della L 47/85) per interventi esclusivamente interni che - grosso modo - oggi sono soggetti a CILA, e la licenza edilizia per tutto il resto. Il legislatore comunale ha voluto quindi specificare, nella stesura del PRG, al fine di garantire tutela ed evitare "scempi" negli edifici più delicati, ha introdotto l'obbligo sopra citato.

Oggi il panorama normativo, a distanza di un decennio, come sappiamo, è completamente cambiato, sopratutto alla luce delle più recenti semplificazioni introdotte, tra gli altri, anche dal decreto SCIA 2. in tutta la recente semplificazione, la manutenzione ordinaria è sempre stata consolidata come non necessitante di nessun titolo e, per certi versi, si deve sottintendere che questa evoluzione normativa vada in parte anche a superare le indicazioni del PRG. Di fatto, e questo è giuridicamente assodato, se sopravviene una normativa nazionale che modifica l'ambito della procedura del PRG, ed a maggior ragione se la nuova normativa ne è in contrasto, allora implicitamente quel passaggio della normativa locale deve sottintendersi come superato (ci sono diverse sentenze riguardo per esempio al DM 1444/68, la cui introduzione ha automaticamente rese nulle tutte le norme che, nei PRG preesistenti - e anche successivi - o nei regolamenti edilizi, consentivano altezze o distanze inferiori a quelle della nuova norma nazionale, che era ed è imperativa e inderogabile). In un paese utopico, ad ogni aggiornamento normativo corrisponderebbe una immediata modifica delle norme del piano regolatore: ma non essendo noi in un paese ideale, ed essendo la procedura per la modifica del PRG assai complessa (molto più complessa di quella dell'emanazione di una nuova legge o di modifica di una esistente), questo non avviene mai.

Non dimentichiamo, comunque, che la DIA di recente è definitivamente scomparsa dalla casistica dei titoli edilizi, il che ha definitivamente svuotato di significato il passaggio del comma 21.

Dunque che fare? da un lato abbiamo una norma di PRG che dice di adempiere in un certo modo, dall'altra una sopravvenuta normativa nazionale che di fatto ha "tolto la terra sotto ai piedi" al comma citato. 

Se si da una visione larga della vicenda, si dovrebbe intendere che attualmente non si necessita di alcun adempimento di tipo edilizio nell'effettuare le opere indicate nel comma 21, salvo ovviamente la necessità imperativa di ottenere tutti i permessi necessari in virtù di eventuali vincoli imposti da leggi statali (i tessuti T1, T2 e T3 sono quasi interamente ricompresi all'interno dell'area vincolo UNESCO, dunque qualunque alterazione esterna è sempre soggetta a parere consultivo della Soprintendenza Statale) o comunali (la Sovrintendenza Capitolina va comunque interpellata se l'immobile è in carta per la qualità).

Se si fa una lettura molto stretta della norma, invece, si potrebbe ritenere che, essendo ad oggi le competenze della DIA confluite sostanzialmente nella SCIA, vada predisposto comunque un titolo di questo tipo, anche se non avrebbe senso perché nella sua veste negli anni 2008 la DIA serviva per autorizzare dalla manutenzione straordinaria alla ristrutturazione edilizia, cioè un campo assai vasto di interventi, che invece oggi sono spezzettati in CILA, SCIA ordinaria e SCIA alternativa al PdC, e dunque non si avrebbe proprio l'indicazione verso quale titolo rivolgersi. il comma 21 del PRG poi non specifica se la DIA doveva essere ai sensi dell'art. 21 commi 1 e 2 o comma 3, tra i quali vi era una non indifferente differenza (il comma 3 era quella alternativa al PDC - cosiddetta superDIA, i commi 1 e 2 invece era quella "ordinaria").

Facendo una interpretazione intermedia, gli interventi di questo tipo potrebbero ragionevolmente ricadere attualmente nella CILA, più che altro perché in questa confluisce la "clausola residuale" imposta dal decreto SCIA 2 (il senso è che tutto quello che non è indicato nell'allegato al decreto come ricadente in uno dei vari titoli, va, a scanso di equivoci, sempre in CILA). Tuttavia, in assenza di indicazioni ufficiali, si può ritenere non scorretta la visione secondo cui non serva alcun adempimento edilizio. Se volete sapere come faccio io, ebbene io cerco di seguire l'interpretazione intermedia.

7 commenti:

  1. Ma a Roma le CIL esistono ancora? Perché il decreto scia2 le ha eliminate ma ha fatto salvo le disposizioni locali, a mio avviso la CIL dovrebbe essere solo per quanto indicato nel 380 e nel glossario (sebbene sia ancora in bozza). Circa l'argomento del post a mio avviso per queste cose è meglio sempre avere una SCIA perché tutela un po' più dalle asseverazioni. Certo se il tecnico del municipio fosse un pochino più cordiale e disponibile e soprattutto il Tupassi fosse un pochino più snello, penso che i singoli casi potrebbero essere gestiti direttamente interfacciandosi un il sue.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. la normativa in questo contesto non viene in aiuto di nessuno, dunque bisogna regolarsi di conseguenza, caso per caso. Certo facendo una SCIA si ha il massimo della tutela come tecnici (e ciò tutela anche la committenza ovviamente).

      Elimina
    2. vi è comunque una sfumtura non secondaria nella vicenda: facendo CILA o SCIA occorre necessariamente effettuare la verifica della legittimità della preesistenza, cosa che invece non va fatta in caso di opere che non necessitano titolo. Dato che l'edilizia romana ha un alto tasso di difformità, occorre davvero essere molto attenti nell'indirizzare la scelta tecnica, anche a costo di impiegare del tempo per fare le dovute ricerche.

      Elimina
  2. salve, collega, scusa se mi intrometto forse nel post non corretto, ma se devo rifare un bagno demolendo tutto, massetto pavimento impianti etc. ma NON i tramezzi (e quindi senza progetto e senza variazione catastale, la CILA telematica viene accettata o no? cosa bisogna fare anche per portare in detrazione le spese? grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. di base, le opere di manutenzione ordinaria non sono detraibili. Tuttavia, lo sono invece le opere per la "messa a norma e mantenimento in efficienza" degli impianti: leggi l'ultima guida dell'agenzia delle entrate, mi pare verso la fine c'è un elenco di opere comunque ammesse alla detrazione. Comunque l'aspetto a mio parere non è del tutto chiaro.

      Elimina
  3. Buongiorno architetto,
    ho letto con interesse il suo post e Le chiedo: il rifacimento di un prospetto nel perimetro del Patrimonio Unesco, per un immobile non vincolato puntualmente, richiederebbe quindi ancora una SCIA, come definiscono le N.T.A. oppure, potrebbe essere opera di edilizia totalmente libera in base al nuovo glossario?


    Previo parere della Soprintendenza ed in attesa di un colloquio con l'Ufficio Tecnico del 1 Municipio, le rivolgo questo dubbio.


    Grazie tante, cordiali saluti.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. purtroppo in assenza di comunicazioni ufficiali si deve andare ad interpretazione, comunque se sono opere che il glossario fa rientrare in attività libera, tenderei a dire che possono classificarsi come tali anche se il prg dispone in modo diverso. in genere "per non sbagliare" e per non creare problemi alla committenza, spesso ritengo di dover fare almeno una CILA, comunque fatemi sapere cosa dovesse dire il municipio.

      Elimina

Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.