nuovo regolamento strutture ricettive extralberghiere Lazio 2015

Qualche giorno fa sul sito de Il Fatto Quotidiano è stata pubblicata la bozza (che è stata oggi - 10 settembre 2015 - pubblicata, con piccole modifiche, sul BURL n°73/2015 - cliccando si apre il modulo di ricerca) del nuovo regolamento per le strutture ricettive extralberghiere della Regione Lazio: in pratica è la nuova regolamentazione di b&b (bed and breakfast), affittacamere e similari. Da mesi era nell'aria questa nuova edizione del regolamento, che è stata pubblicata pochi mesi prima dell'inizio del nuovo Giubileo 2015 indetto da Papa Francesco. In questo post vorrei tratteggiare velocemente le nuove caratteristiche della disciplina.

In verdino, nel testo, trovate le frasi che ho aggiunto, o modificato, per aggiornare il testo del post al regolamento effettivamente pubblicato.
in arancione, nel testo, gli aggiornamenti di ottobre 2015.

update 18/07/2016: avverso il regolamento di cui si parla in questo post è stato proposto ricorso al TAR dall'Antitrust; il TAR con sentenza numero 6755/2016 sez I del 13 giugno 2016 ha accolto il ricorso annullando specificatamente gli artt. 3, 6, co. 2, 7, co. 2, lett. a), 3 e 4, 9, co. 1 e 3, lett. a), e 18. In questo momento dunque tali restrizioni non trovano applicazione: sembra che la Regione stia lavorando all'aggiornamento del regolamento per renderlo conforme alle imposizioni del Tribunale.

Come da mio consueto stile (su questo Blog), mi asterrò dal produrre ipotesi di natura politica riguardanti chi o cosa potrebbe aver generato l'esigenza di questa nuova regolamentazione: a me interessa solo delineare cosa cambierà rispetto al passato per chi ha già una struttura extralberghiera o per chi sta pensando di intraprendere l'attività, con particolare riguardo a chi attualmente ha, o sta per avviare, un casa per vacanze o b&b. Sicuramente la regolamentazione attualmente in vigore è più complessa da leggere di quella che troviamo nella già linkata bozza, quindi, quantomeno, dal punto di vista della chiarezza dei contenuti del regolamento sono stati fatti dei passi avanti.

Prima novità che troviamo (art. 3), è il fatto che il Comune può imporre dei periodi di chiusura obbligatoria "in zone urbane ad alta concentrazione di strutture ricettive" per le attività svolte in forma non imprenditoriale di b&b e affittacamere. Questo vuol dire che il Comune ha facoltà di calmierare l'attività non imprenditoriale, e può farlo in qualunque momento dell'anno a sua discrezione, ma i periodi di interruzione imposti dal comune non possono essere superiori a due, ma possono avere qualunque durata. La regione, con successiva modifica al regolamento, pubblicata nella BURL 79/2015 del 1 ottobre 2015 ha stabilito una proroga che è valida solo per le attività extralberghiere già attive alla data di entrata in vigore del nuovo regolamento. la proroga sposta al 1 gennaio 2017 la data entro la quale tutte le attività dovranno rispettare i periodi di chiusura imposti.

In ogni caso, le attività già in essere alla data di entrata in vigore del nuovo regolamento dovranno necessariamente inviare una SCIA entro fine anno con la segnalazione della nuova categoria e poi, ancora, entro la fine del 2016, con una nuova comunicazione al SUAR, dovranno trasmettere le date di interruzione dell'attività. Per le nuove attività, invece, la SCIA dovrà già contenere i periodi di inattività.

In linea generale, le SCIA che vengono inviate per variazioni di categoria, o quella che si invierà per la comunicazione dei periodi di inattività (da inviare entro gennaio 2017 per le attività in essere prima del settembre del 2015) non devono contenere in allegato la documentazione già inviata nella SCIA originaria (per esempio l'asseverazione tecnica sulla legittimità), a meno che contestualmente non si debbano comunicare delle variazioni intervenute a seguito di lavori edili: in questo caso diventa praticamente una nuova SCIA.

Le attività da oggi attuabili in forma non imprenditoriale saranno solamente le seguenti:

• ostelli per la gioventù (art. 5) - gestibili in forma non imprenditoriale solo da enti no profit o cooperative sociali; l'attività prevede che l'immobile abbia destinazione d'uso turistica di alloggio collettivo, dunque ha un diverso carico urbanistico rispetto al residenziale (e dunque prevede un cambio d'uso in immobili a destinazione diversa - vedi tutti i miei post con tag "cambio di destinazione d'uso"). Non sembrano imposte limitazioni alla capacità ricettiva. Questa sarà l'unica attività non imprenditoriale che potrà operare 365 giorni l'anno e le eventuali chiusure obbligatorie imposte dal comune in base all'art. 3 non li riguarderà. La versione imprenditoriale degli ostelli è definita Hostel (art. 6), che prevede sempre la destinazione urbanistica specifica, ma con il vincolo che il solo Comune di Roma potrà definire delle zone in cui si potranno aprire nuove attività di questo tipo.
• case e appartamenti per vacanze (art. 7) - hanno il vincolo che non vi può risiedere né essere domiciliato nessuno, e non possono essere riservati vani al proprietario o ad altri usi durante i periodi di soggiorno dei turisti; inoltre, devono essere affittati nella loro interezza (non è possibile per esempio affittare le singole stanze). In forma non imprenditoriale possono ricomprendere al massimo due appartamenti situati nel medesimo comune; al di sopra di tale limite diventa obbligatoria la forma imprenditoriale. Sia in forma imprenditoriale che no, non necessita di cambio d'uso urbanistico se l'immobile è già residenziale. Se gestito in forma non imprenditoriale, è obbligato a rispettare un fermo amministrativo di cento giorni l'anno. Non c'è comunque limite alla capacità ricettiva, ma, aggiungo io, è bene che l'appartamento non superi la capacità abitativa imposta dalla legge (p.e. nelle camere da letto da 14mq possono essere ospitate due persone, non di più; se il salone con angolo cottura è attrezzato anche per dormire, devono essere rispettate le norme specifiche - come la UNI 7129:2008; negli ambienti ciechi non può essere ospitato nessuno, così come negli ambienti con superficie inferiore ai 9mq. in generale potete fare riferimento a quest'altro mio post). In base al comma 1 bis dell'art. 15, si è tenuti a comunicare al SUAR il periodo di inattività.
• bed and breakfast (art. 9) - da un punto di vista operativo sono introdotti i seguenti limiti: non può operare per più di 90 giorni continuativi; se situato nel territorio di Roma (è specificato nella città metropolitana, che coincide con la Provincia) è vincolato ad un periodo di inattività obbligatoria di 120 giorni in un anno anche non continuativi, mentre se non è nell'area metropolitana di Roma il periodo di inattività è limitato a 90 giorni. Sempre se in forma non imprenditoriale, la capacità ricettiva è limitata ad un massimo di tre camere e di complessivi sei posti letto. Se svolto in forma imprenditoriale, il limite alla capacità ricettiva sale a quattro camere e complessivi otto posti letto e non c'è il periodo obbligatorio di inattività (ma rimane il vincolo dei 90 giorni massimi continuativi). Il soggetto titolare, sia in forma imprenditoriale sia no, deve avere la residenza nello stesso immobile in cui si svolge l'attività ed almeno una camera da letto (non è specificato la superficie minima) deve essere riservata al titolare. In base al comma 1 bis dell'art. 15, si è tenuti a comunicare al SUAR il periodo di inattività.

Come abbiamo visto, e questa e un'altra importante novità del nuovo regolamento, le case e appartamenti per vacanze ed i bed & breakfast sono obbligati ad un fermo amministrativo di un certo numero di giorni annui, anche non continuativi. Se il comune dovesse imporre periodi di chiusura obbligatoria in base all'art. 3, quei periodi varranno nel conteggio dei giorni obbligatori di inattività. Da ciò se ne dedurrebbe che il Comune non potrà in nessun caso imporre periodi di chiusura forzata decisi dall'amministrazione superiori appunto a 100 giorni complessivi (anche non continuativi, ma comunque accorpati al massimo in due periodi all'anno). 

Qualora un titolare di b&b o di affittacamere dovesse ritenere, anche alla luce di queste nuove limitazioni, di passare alla forma imprenditoriale, si potrà valutare di convertirsi in "guest house o affittacamere": l'attività si può svolgere in un massimo di sei camere (oltre diventa albergo vero e proprio, e vi verrà imposto il cambio d'uso sia urbanistico che catastale) divise in un massimo di due appartamenti inseriti nel medesimo stabile. In questo caso non vi sono fermi obbligatori nè limitazioni al numero massimo di ospiti, e si possono offrire anche servizi complementari (p.e. la colazione).

Le norme si applicano, come specifica l'art. 18, quando sarà pubblicato il regolamento, anche alle strutture già esistenti ed autorizzate con il regolamento precedente: in realtà l'articolo (art. 18 comma 3) del regolamento che stabilisce ciò è scritto in modo criptico, dunque questa è solamente la mia interpretazione. Le attività pur legittimamente avviate con il vecchio regolamento che non dovessero rispettare le norme vigenti saranno obbligate ad adeguarsi presentando una nuova SCIA entro il 31 dicembre 2015, per comunicare la nuova categoria, ed entro il 31 dicembre 2016 per comunicare i periodi di inattività che varranno dal 1 gennaio 2017.

Come già avviene oggi, per l'avvio dell'attività è indispensabile produrre una relazione tecnica in cui un tecnico valuta e dichiara che l'immobile è dotato della legittimità urbanistica nonché dell'agibilità. Purtroppo queste condizioni non sempre si verificano, anche su immobili legittimamente acquistati.

Altra novità degna di nota, è il fatto che adesso nel nuovo regolamento il letto aggiunto nella camera matrimoniale non è più legato ad alcun limite di età; tuttavia il letto aggiunto può essere soltanto uno nella camera doppia, anche se con bagno ad uso esclusivo.

Nota per i commentatori: Questo blog è orientato a discorsi di carattere tecnico-operativo-amministrativo: non tollererò, perché fuori tema, commenti di invettiva su eventuali ipotesi di speculazioni politiche o economiche o "lobbistiche" che possano essere alla base della scelta della revisione di questo regolamento. Grazie per la vostra comprensione e collaborazione.

N.B.: questo post si basava sulla bozza originariamente pubblicata sul sito de Il Fatto Quotidiano ed è stato successivamente aggiornato al testo pubblicato sul Bollettino Ufficiale Regione Lazio n°73/2015. Il sito della regione lazio non ha i permalink per le BURL, dunque per risalire al testo dovrete ricercare il documento sul form specifico.