dichiarazione di porzione di uiu

Questo tipo di dichiarazione si usa quando abbiamo a che fare con un immobile unico che è però "spezzettato" in diverse proprietà, le quali devono mantenere l'univocità dei propri confini. Nel senso: due coniugi che acquistano un appartamento sono comproprietari dell'unico bene indiviso, cioè non è possibile distinguere la metà dell'uno e quella dell'altro; mentre invece un locale commerciale di quattro vetrine di cui due sono di un proprietario e due di un altro deve mantenere le due proprietà ben distinte. In questo post voglio parlare di come affrontare le variazioni catastali di questi immobili.

Questo tipo di variazione può occorrere nei seguenti casi:

1. quando si ha un bene unito, intestato ad una sola persona o cointestato a più persone ma per proprietà "indivise" e, per un motivo o per un altro (esempio: divorzio tra coniugi, eredità "difficili", volontà di vendere, per un qualunque motivo, solo un "pezzo" del proprio immobile - non serve per affittare una sola stanza dell'immobile), si ha necessità di "separare" un pezzo di unità immobiliare da un punto di vista della proprietà, senza che il bene venga diviso in due unità autonome. Da non confondere con il frazionamento urbanistico dell'immobile, il cui risultato è l'ottenimento di due unità edilizie autonome sia dal punto di vista urbanistico che catastale. questa procedura è compatibile, volendo, con u.i.u. appartenenti al gruppo "F", ma tenete sempre a mente che una unità di questo gruppo non può "esistere" per troppo tempo: diciamo giusto il tempo di rogitare, per esempio.
2. quando si hanno due o più immobili limitrofi, e li si vuole fondere in un'unica uiu ma senza fondere anche le proprietà, che si vuole mantenere distinte. Non è possibile, proprio per un motivo di tutela delle intestazioni, fare un docfa per semplice fusione di due uiu che non hanno la stessa, identica intestazione: per fondere due unità intestate in modo diverso occorre necessariamente fare una dichiarazione di porzione di uiu. In questo modo le proprietà rimangono perfettamente separate, come era in origine, ma l'unità immobiliare risulta invece catastalmente ed urbanisticamente fusa. Questa procedura è molto comune, per esempio, quando si ha un locale commerciale che si amplia inglobando un altro locale confinante di altra proprietà: urbanisticamente si deve procedere autorizzando una fusione, mentre catastalmente occorre mantenere distinte le proprietà immobiliari perché difficilmente un proprietario di mura è disposto a "fondersi indissolubilmente" con la proprietà di qualcun'altro.

La causale di variazione DOCFA potrà essere quindi di due tipi:

- variazione planimetrica per "frazionamento per trasferimento diritti" se, appunto, da un unico bene, che rimane unito, stiamo "separando" le due proprietà;

- variazione per "dichiarazione di porzione di uiu", da inserire a mano così scritta nella causale di variazione n°5 "altre" del quadro B;

Se l'immobile originario non subisce modifiche sostanziali nelle opere di fusione, allora il subalterno non cambia, e faremo un docfa per variazione, quindi, del tutto normale, solo che rappresenteremo la planimetria come vedremo più appresso. Ovviamente, essendo le proprietà separate, dovremmo presentare un DOCFA per OGNI immobile interessato dalla variazione. Mentre invece nel caso di "frazionamento per trasf. diritti" il docfa è uno, perché proceduralmente occorre prima dividere l'immobile nelle due porzioni, delle quali entrambe verranno intestate alla stessa ditta dell'immobile di provenienza (in ciò, la procedura è come quella di una "divisione", con l'eccezione che nella "divisione" ottengo due unità immobiliari autonome, mentre invece nel fraz. per trasf. diritti l'unità immobiliare rimane una), e non è possibile utilizzare autonomamente un pezzo senza poter usare anche l'altro - p.e. non è possibile cambiare la destinazione d'uso al pezzo separato con un fraz. diritti se non cambiandola anche alla restante parte dell'immobile: invece in una divisione, le unità immobiliari diventano separate e quindi è poi possibile variare la destinazione di una delle unità derivate. Nel fraz. per trasferimento diritti viene ovviamente soppresso il sub originario e vengono quindi costituiti due nuovi sub, uno per ciascuna unità derivata.

Attenzione alla contestuale presenza di altre variazioni: mentre il fraz. per trasf. diritti è una causale codificata, e può quindi essere usata assieme ad altre nel medesimo docfa (per esempio può andare assieme ad ampliamento, variazione spazi interni, cambio d'uso), la dichiarazione di porzione di uiu non è una causale codificata e quindi tendenzialmente non può essere associata ad altre variazioni (attenzione: questa è una mia supposizione basata però anche su esperienza diretta, e potreste quindi trovare opinioni differenti. nel caso se volete scrivetemelo nei commenti): per questo motivo, se dovete fare contestualmente altre variazioni, dovrete fare due distinti docfa, dove possibilmente quello per dichiarazione di porzione di uiu è l'ultimo, per evitare disguidi eventuali con la variazione dei subalterni. Tuttavia variazioni "semplici" che non comportano la soppressione del subalterno tipo la variazione spazi interni o la variazione toponomastica potrebbero convivere con la dichiarazione di porzione di uiu: dipende un po' dai casi ed in mancanza di indicazioni specifiche bisogna andare anche per tentativi.

La planimetria di un immobile in queste condizioni segue le regole delle planimetrie generali del DOCFA, con l'eccezione che quando si tratta di porzioni di uiu in ciascuna planimetria occorre rappresentare anche tutto il resto dell'immobile, solo che con tratto tratteggiato, appunto per distinguerla. I poligoni invece saranno eseguiti solo e soltanto sulla porzione di uiu oggetto di variazione (dunque, per ribadire, la parte tratteggiata non avrà nessuna poligonazione), pertanto vi suggerisco, per non creare sovrapposizioni, di farvi delle polilinee sul disegno cad "unito" di tutta la UIU, e poi sulla base di quelle, ridisegnarle poi nella singola planimetria (il pologino va sempre fatto da capo, non tentate di usare per i poligoni delle polilinee importate da altri disegni).

Il riferimento all'altra u.i.u. di cui è composto l'immobile va indicato sia nella relazione tecnica e sia sui disegni stessi. In particolare, nella planimetria, nella porzione tratteggiata, indicheremo una dicitura del tipo "porzione di u.i. unita di fatto foglio XXX, part. YYY, sub ZZZ" dove il sub indicato è quello dell'altra unità: i riferimenti in pratica devono essere incrociati (attenzione perché gira un vademecum docfa in cui questa dicitura è riportata in modo sbagliato - dice di mettere lo stesso sub dell'immobile e non il riferimento incrociato - e potrebbe trarre in errore; secondo me è rappresentato correttamente in questo documento, pag 59 del pdf). Non mi è mai capitato il caso finora ma suppongo che se una sola delle due porzioni subisce delle variazioni, allora automaticamente bisogna variare la planimetria associata anche dell'altra porzione: diventa pertanto una unità che necessiterà sempre due docfa. in questo potrei però essere smentito: nel caso ben vengano commenti di colleghi che hanno esperienze diverse.

Per quanto riguarda i subalterni, seguiamo la logica delle variazioni "normali": se abbiamo per esempio unito due locali commerciali semplicemente demolendo la tramezza che li separava, sarà sufficiente fare due semplici variazioni nelle quali andremo a sostituire, in ciascuna uiu, la planimetria originaria con una nuova, nella quale appunto è rappresentata tratteggiata anche la restante parte fusa. il subalterno in questo caso rimane quello originale, quindi c'è solo variazione e non soppressione e costituzione.

si tenga presente che due unità immobiliari unite, anche se frazionate su differenti sub, rimangono un unico immobile: pertanto se occorre fare delle opere edilizie su una sola parte, occorrerà di fatto coinvolgere anche l'altra parte nell'autorizzazione edilizia. Rimangono poi valide tutte le regole relative alle necessità minime distributive di un immobile individuale: per esempio, quando si fondono due locali commerciali, mantenendo distinte le proprietà, è possibile unificare, per esempio, i servizi igienici. tuttavia un domani che occorresse separare nuovamente gli immobili, occorrerà ricreare i servizi igienici sull'immobile che ne sarebbe privo, in quanto per le leggi urbanistiche un locale commerciale autonomo deve avere i servizi igienici individuali.