domenica 11 maggio 2014

dichiarazione di porzione di uiu

Questo tipo di dichiarazione si usa quando abbiamo a che fare con un immobile unico che è però "spezzettato" in diverse proprietà, le quali devono mantenere l'univocità dei propri confini. Nel senso: due coniugi che acquistano un appartamento sono comproprietari dell'unico bene indiviso, cioè non è possibile distinguere la metà dell'uno e quella dell'altro; mentre invece un locale commerciale di quattro vetrine di cui due sono di un proprietario e due di un altro deve mantenere le due proprietà ben distinte. In questo post voglio parlare di come affrontare le variazioni catastali di questi immobili.
Questo tipo di variazione può occorrere nei seguenti casi:
  1. quando si ha un bene unito, intestato ad una sola persona o cointestato a più persone ma per proprietà "indivise" e, per un motivo o per un altro (esempio: divorzio tra coniugi, eredità "difficili", volontà di vendere, per un qualunque motivo, solo un "pezzo" del proprio immobile - non serve per affittare una sola stanza dell'immobile), si ha necessità di "separare" un pezzo di unità immobiliare da un punto di vista della proprietà, senza che il bene venga diviso in due unità autonome. Da non confondere con il frazionamento urbanistico dell'immobile, il cui risultato è l'ottenimento di due unità edilizie autonome sia dal punto di vista urbanistico che catastale. questa procedura è compatibile, volendo, con u.i.u. appartenenti al gruppo "F", ma tenete sempre a mente che una unità di questo gruppo non può "esistere" per troppo tempo: diciamo giusto il tempo di rogitare, per esempio.
  2. quando si hanno due o più immobili limitrofi, e li si vuole fondere in un'unica uiu ma senza fondere anche le proprietà, che si vuole mantenere distinte. Non è possibile, proprio per un motivo di tutela delle intestazioni, fare un docfa per semplice fusione di due uiu che non hanno la stessa, identica intestazione: per fondere due unità intestate in modo diverso occorre necessariamente fare una dichiarazione di porzione di uiu. In questo modo le proprietà rimangono perfettamente separate, come era in origine, ma l'unità immobiliare risulta invece catastalmente ed urbanisticamente fusa. Questa procedura è molto comune, per esempio, quando si ha un locale commerciale che si amplia inglobando un altro locale confinante di altra proprietà: urbanisticamente si deve procedere autorizzando una fusione, mentre catastalmente occorre mantenere distinte le proprietà immobiliari perché difficilmente un proprietario di mura è disposto a "fondersi indissolubilmente" con la proprietà di qualcun'altro.

La causale di variazione DOCFA potrà essere quindi di due tipi:
- variazione planimetrica per "frazionamento per trasferimento diritti" se, appunto, da un unico bene, che rimane unito, stiamo "separando" le due proprietà;
- variazione per "dichiarazione di porzione di uiu", da inserire a mano così scritta nella causale di variazione n°5 "altre" del quadro B;

Se l'immobile originario non subisce modifiche sostanziali nelle opere di fusione, allora il subalterno non cambia, e faremo un docfa per variazione, quindi, del tutto normale, solo che rappresenteremo la planimetria come vedremo più appresso. Ovviamente, essendo le proprietà separate, dovremmo presentare un DOCFA per OGNI immobile interessato dalla variazione. Mentre invece nel caso di "frazionamento per trasf. diritti" il docfa è uno, perché proceduralmente occorre prima dividere l'immobile nelle due porzioni, delle quali entrambe verranno intestate alla stessa ditta dell'immobile di provenienza (in ciò, la procedura è come quella di una "divisione", con l'eccezione che nella "divisione" ottengo due unità immobiliari autonome, mentre invece nel fraz. per trasf. diritti l'unità immobiliare rimane una, e non è possibile utilizzare autonomamente un pezzo senza poter usare anche l'altro - p.e. non è possibile cambiare la destinazione d'uso al pezzo separato con un fraz. diritti se non cambiandola anche alla restante parte dell'immobile: invece in una divisione, le unità immobiliari diventano separate e quindi è poi possibile variare la destinazione di una delle unità derivate. Nel fraz. per trasferimento diritti viene ovviamente soppresso il sub originario e vengono quindi costituiti due nuovi sub, uno per ciascuna unità derivata.

Attenzione alla contestuale presenza di altre variazioni: mentre il fraz. per trasf. diritti è una causale codificata, e può quindi essere usata assieme ad altre nel medesimo docfa (per esempio può andare assieme ad ampliamento, variazione spazi interni, cambio d'uso), la dichiarazione di porzione di uiu non è una causale codificata e quindi tendenzialmente non può essere associata ad altre variazioni (attenzione: questa è una mia supposizione basata però anche su esperienza diretta, e potreste quindi trovare opinioni differenti. nel caso se volete scrivetemelo nei commenti): per questo motivo, se dovete fare contestualmente altre variazioni, dovrete fare due distinti docfa, dove possibilmente quello per dichiarazione di porzione di uiu è l'ultimo, per evitare disguidi eventuali con la variazione dei subalterni.

La planimetria di un immobile in queste condizioni segue le regole delle planimetrie generali del DOCFA, con l'eccezione che quando si tratta di porzioni di uiu in ciascuna planimetria occorre rappresentare anche tutto il resto dell'immobile, solo che con tratto tratteggiato, appunto per distinguerla. I poligoni invece saranno eseguiti solo e soltanto sulla porzione di uiu oggetto di variazione (dunque, per ribadire, la parte tratteggiata non avrà nessuna poligonazione), pertanto vi suggerisco, per non creare sovrapposizioni, di farvi delle polilinee sul disegno cad "unito" di tutta la UIU, e poi sulla base di quelle, ridisegnarle poi nella singola planimetria (il pologino va sempre fatto da capo, non tentate di usare per i poligoni delle polilinee importate da altri disegni).

Il riferimento all'altra u.i.u. di cui è composto l'immobile va indicato sia nella relazione tecnica e sia sui disegni stessi.

Per quanto riguarda i subalterni, seguiamo la logica delle variazioni "normali": se abbiamo per esempio unito due locali commerciali semplicemente demolendo la tramezza che li separava, sarà sufficiente fare due semplici variazioni nelle quali andremo a sostituire, in ciascuna uiu, la planimetria originaria con una nuova, nella quale appunto è rappresentata tratteggiata anche la restante parte fusa. il subalterno in questo caso rimane quello originale, quindi c'è solo variazione e non soppressione e costituzione.

si tenga presente che due unità immobiliari unite, anche se frazionate su differenti sub, rimangono un unico immobile: pertanto se occorre fare delle opere edilizie su una sola parte, occorrerà di fatto coinvolgere anche l'altra parte nell'autorizzazione edilizia, mentre invece la variazione catastale eventualmente necessaria può essere effettuata anche solo sull'unità effettivamente interessata. Rimangono poi valide tutte le regole relative alle necessità minime distributive di un immobile individuale: per esempio, quando si fondono due locali commerciali, mantenendo distinte le proprietà, è possibile unificare, per esempio, i servizi igienici. tuttavia un domani che occorresse separare nuovamente gli immobili, occorrerà ricreare i servizi igienici sull'immobile che ne sarebbe privo, in quanto per le leggi urbanistiche un locale commerciale autonomo deve avere i servizi igienici individuali.

127 commenti:

  1. ciao Marco, leggo spesso il tuo blog e lo uso come riferimento per dimenarmi tra varie pratiche..sei un prezioso consigliere.Ora mi è capitato un lavoro un pò diverso, ovvero predisporre tutte le pratiche per l'apertura di un micronido. ho cercato nel tuo archivio ma non ho trovato nulla, hai per caso qualche info in merito?(la normativa l'ho scaricata mi servirebbe qualche consiglio.grazie mille e scusa se ho scitto qui andando ot.
    ilaria

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    1. il nido rappresenta sempre un cambio d'uso, ma è agevolato e può essere fatto in ogni tessuto. Sinceramente non ho mai fatto pratiche di questo tipo, comunque per quanto riguarda la procedura urbanistica probabilmente va in DIA, mentre per quella catastale, se intervieni all'interno di un fabbricato in categoria speciale "D" allora dovrai solo aggiornare la planimetria, mentre invece se intervieni su un "piccolo" C1 o A10 allora forse dovrai frazionare (ma senti in catasto: ti ripeto il caso specifico non mi è mai capitato).

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    2. grazie Marco,
      ed ancora complimenti per il tuo blog,è utilissimo oltrechè chiarissimo ( e non è cosa da poco..).
      ilaria

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  2. A tal proposito dovrei presentare una CILA per un immobile un pò problematico:
    Si tratta di un ex casale rurale che si trova nelle campagne romane (zona di PRG: agro romano). Il problema è che questo non ha licenza edilizia e qualche anno fa è stato accatastato come abitazione (visto che non poteva più risultare come casale rurale). Pur essendo un unico immobile di un unico proprietario è stato accatastato in 3 diversi subalterni..così come risulta essere effettivamente.
    Ora dovrei presentare una CILA per diversa distribuzione interna.
    Il tecnico mi chiede titolo edilizio: la cosa più vecchia che ho trovato è un aereofotogrammetria del 1954 e dovrebbe bastare..
    Il problema è il 'frazionamento'...Ma se questa divisione interna è stata fatta prima del 1962 (cioè prima del primo prg in cui ricade per un pelo questo piccolo comprensorio agricolo e quindi a cui dovrei fare riferimento e dal quale si sarebbe dovuto denunciare ogni intervento edilizio)...come si può fare??
    Quello che penso io è che in teoria dal 1950 circa (anno presunto di costruzione del casale rurale) fino al 1963 in teoria il proprietario avrebbe potuto fare i cambiamenti che voleva..esatto?..quindi perchè mi parlano di conformazione della tipologia 'casale rurale' ..AIUTO!

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    1. La situazione è abbstanza drammatica: negli immobili posti al di fuori del PRG del 1931 effettivamente non c'era bisogno di alcun titolo edilizio per realizzarli, dunque ben venga l'aerofotogrammetrico del 1954. Anzi più trovi immagini a ridosso del 1962 (anno di entrata in vigore del nuovo prg), meglio è. A quel punto, secondo me una volta certificato che il volume esterno dell'immobile è quello individuato dalle fotografie, l'unica è fare una sanatoria per gli interni, visto che è praticamente impossibile andargli a dimostrare quale poteva essere un originario ante-operam. Rimane secondo me il problema della legittimità della destinazione d'uso, ma forse con l'abitativo al municipio non ti faranno problemi.

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    2. Ciao a entrambi!
      Volevo informare la collega che la sara nistri è stata molto attiva, soprattutto in passato, per la cartografia e le foto aeree su Roma. Sono sicuro che esiste, perché ne sono in possesso, della cartografia su tutta Roma ricognizione Marzo 1960-Agosto 1960 Restituzione finale Marzo 1961. si parla quindi proprio della cartografia redatta a servizio dell’ufficio speciale piano regolatore dell’epoca che infatti produsse il PRG 1962.
      Dato che hanno la cartografia così vicina alla data di entrata in vigore del PRG dovrebbero avere anche le aerofotogrammetrie 1960-1961.

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    3. Grazie colleghi,
      il volo più vecchio che ho trovato in Sara Nistri è del 1962 ma in questo del 1954 timbrato dall'Istituto Geografico Militare la situazione è molto simile a quella attuale (anzi..compaiono anche più corpi..) e si riconosce chiaramente il casale rurale interessato.
      In realtà il tecnico del municipio si aspettava qualcosa di più vecchio ancora, senza nessuna regola precisa...
      Comunque loro sono rimasti dubbiosi e mi hanno consigliato di andare al PAU a farmi una chiaccherata con l'Arch.Cafaro che attualmente si occupa dei nuclei agricoli.Anche perchè, nel caso presentassi la CILA, aprirebbero in ogni caso un istanza da sottoporre all'attenzione di tale tecnico.
      Vi tengo aggiornati

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    5. a volte ritornano...;-)
      vi aggiorno a distanza di parecchio tempo..anzi chiedo aiuto visto che dovrò riprendere in mano l'argomento lasciato in sospeso per problemi personali relativi alla proprietà.
      a suo tempo parlai con l'architetto addetto ai nuclei agricoli il quale mi disse di fare la pratica edilizia per le modifiche interne e comunque riaccorpare il casale in quanto tale in un unica ui, cioè un casale non sarebbe divisibile in più unità in una zona dove non è previsto frazionamento così com'è l'agro romano.
      A distanza di tempo vi chiedo se vi viene in mente un escamotage per ovviare a questo..cioè può esistere un modo per mantenere le 3 u.i. all'interno del casale?

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    6. alla luce di nuove esperienze di studio fatte nell'agro romano, va detto che questi ambiti sono diversi dalla città non rurale. Ciò premesso, queste regole da un lato sono più blande (soprattutto catastalmente) ma dall'altra sono più restrittive (proprio perché la zona agricola deve rimanere tale e non devono esserci elementi che possa indurre a pensare che possa essere sfruttata a fini abitativi) dunque in linea di massima direi che l'operazione è sempre disperata, ma bisognerebbe spulciare le norme di tessuto e trovare eventuali appigli.

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    7. Ciao Marco, ti aggiorno!
      Alla fine riguardo la legittimità delle preesistenze sono riuscita a trovare traccia del casale sul mappale del 1939 e quindi con questo ho potuto dimostrare che esisteva e non è abusivo
      Il riaccorpamento non è da fare, puo rimanere diviso in 3 unità perchè così l'ho trovato e non c'è niente a dimostrazione del contrario (essendo ex casale rurale il primo accatastamento ai fabbricati utile è quello fatto tempo fa in cui si evidenziavano appunto i tre sub.)Questo a meno che non intervenga qualcuno con delle prove a dimostrare il contrario..
      Inoltre il fatto che il casale rurale sia un unica entità per definizione non è propio vero..ad esempio esistono casali rurali con più unità immobiliari a schiera..

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  3. Ciao Marco, avrei bisogno di alcuni tuoi chiarimenti.
    Sono stata incaricata di procedere alla fusione di unità immobiliare che attualmente ha due diversi proprietari (fratelli).
    Mi spiego meglio: originariamente l’appartamento era di un unico proprietario (la madre) che ha donato ai due figli l’appartamento che però è stato suddiviso in due unità immobiliari. L’unica operazione è stata quella di aver murato una porta. La pratica di frazionamento è stata fatta da un tecnico negli anni 80 il quale ha proceduto alla variazione catastale solo presso l’agenzia del territorio e non ha presentato nessuna documentazione all’ufficio tecnico del Comune.(Provincia di Latina). Infatti andando al catasto ogni unità immobiliare risulta avere il suo sub, mentre all’ufficio tecnico del Comune non possiedono nessuna pratica in merito.
    Adesso i due fratelli, dopo varie vicissitudini, si sono accordati tra di loro e uno vende all’altro la sua unità immobiliare. Quindi mi è stato chiesto di ripresentare un docfa per fusione delle due unità immobiliari e di riportare in questo modo tutto com’era all’origine.
    I miei dubbi riguardano ora il procedimento:
    Sol.1: Conviene che si faccia prima il rogito dal notaio e poi successivamente presentare un docfa x fusione di due unità immobiliari intestate allo stesso proprietario richiedendo un nuovo sub?
    Sol.2 : Il docfa va presentato prima di fare il rogito dal notaio e in questo caso come devo procedere visto che gli intestatari sono due persone fisiche diverse?

    Grazie mille!!!

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    1. il problema è aggirare l'attuale situazione di illegittimità. Si potrebbe fare una istanza per risanamento conservativo finalizzato al ripristino della situazione legittima, ma in questo caso ci sarebbe appunto il problema delle proprietà distinte catastalmente, che però, appunto, potresti risolvere con una dichiarazione di porzione di uiu. Conviene fare così: istanza di RC, una volta depositata, fai un DOCFA per variazione in cui trasformi i sub (credo tu li debba sopprimere in questo caso, ma non ne sono certo) in porzioni della stessa uiu, e poi con questo accatastamento mandi i clienti al rogito. una volta rogitato, con le due unità intestate ad un unico proprietario, farai solo il docfa per fusione, senza istanze urbanistiche.

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  4. Ciao Marco, complimenti per il blog.
    In merito alla porzione di u.i. quando dici che la dicitura deve essere riportata in planimetria cosa intendi?
    in un comunicato ufficiale leggo che le porzioni devono essere divise da una linea tratto punto, cosa che in catasto non mi è stato detto, ti risulta?
    Nel mio caso ho 2 appartamenti uniti da scala interna, e due cantine di pertinenza, divideresti la tavola in due con linea tratto punto che separa la planimetria in linea continua da quella tratteggiata?
    Grazie in anticipo!

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    1. Le circolari non parlano di linea di distinzione tra le porzioni di uiu, ma solo di differenza nella rappresentazione (linea continua quella del sub in oggetto; linea tratteggiata per la restante parte). in planimetria devi indicare a quale sub si riferisce la parte o le parti tratteggiate: se hai più parti tratteggiate (quindi uiu porzionato in più di due sub), allora in effetti conviene rappresentare una linea con un tratteggio diverso per distinguere le ulteriori suddivisioni.

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  5. ciao marco, leggo sempre con piacere il tuo blog e colgo l'occasione per farti i complimenti! ho bisogno di un tuo parere: ho un garage in comproprietà e una area comune che di fatto però non è accatastata, non è ufficialmente bcnc, compare in planimetria ma non ha un sub corrispondente, si tratta di un corridoio e di un vano scala che non compaiono nell'elenco subalterni. ora, per prossimo atto notarile, devo creare 3 particelle per futuro trasferimento di diritti, solo che le 3 particelle che devo creare non corrispondono esattamente alla sagoma del garage, ma ricadono anche su quella che è la zona comune, precisamente su parte del corridoio. all'adt mi hanno detto di procedere con un docfa con causale per trasferimento di diritti, ma di fatto se facessi ciò la sagoma del garage dovrebbe coincidere esattamente con le 3 particelle che devo creare (giusto?), cosa che non è. il garage è in comproprietà tra 2 individui. altra cosa, se utilizzassi questa causale, io dovrei variare il sub 1, (esempio) e derivare da questo i sub 2, 3 e 4? le particelle derivate avrebbero una numerazione proprio come sub? andrebbero insomma riportate con il loro identificativo nell'elenco sub?
    grazie in anticipo!

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    1. sarebbe meglio fare l'elaborato planimetrico, che immagino non esista per il fabbricato, per rioganizzare il tutto. Puoi farlo sempre nel DOCFA, il quale può essere fatto per trasferimento diritti, e poi nella relazione tecnica indicherai i motivi della correzione della perimetrazione (puoi aggiungere anche esatta rapp. grafica tra le causali, se credi). Il subalterno originario va soppresso e ne devi creare tanti quanti sono i posti auto più il bcnc. Senza elaborato planimetrico però secondo me non è ammissibile la creazione di un bcnc.

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  6. Ciao Marco. Immaginiamo che due porzioni di uiu, intestate al catasto a due soggetti differenti, debbano essere vendute ad un terzo che vuole usufruire della tassazione agevolata per la prima casa. La vendita può essere considerata di un solo immobile o due? Nel primo caso potrebbe accedere alle agevolazioni, nel secondo solo per uno dei appartamenti. Grazie!

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    1. Ciao caro, l'acquirente può acquisire con l'agevolazione, secondo me, entrambi gli immobili, dichiarando nel rogito che provvederà entro un certo tempo, indicato nell'atto, alla fusione delle unità. Il caso specifico delle unità porzionate in effetti non mi è mai capitato, ma così funziona per l'acquisto di due unità immobiliari distinte ma contigue che il contribuente si impegna a fondere in una entro x mesi. non vedo dunque perché il discorso non debba valere per una unità che è già intera ma che è solo porzionata.

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  7. Gentile Marco, prima di tutto voglio complimentarmi per il blog, un preziosissimo aiuto per noi colleghi. Ti vorrei sottoporre il mio problema, che ha a che fare con il tema del post: mi sto occupando della ristrutturazione di un locale commerciale intestato a due diversi proprietari che, qualche anno fa, hanno aperto un varco tra le due unità e hanno proceduto ad una fusione. Dai catastali in mio possesso, vedo due subalterni distinti. Dovendo presentare una CILA in comune, per la demolizione di una parete in cartongesso, la realizzazione di un secondo bagno, mi sono chiesta come presetnare un'iunica pratica con due subalterni, che fanno pensare quindi a due unità immobiliari.
    Il tecnico comunale mi ha detto che se è stata fatta una pratica di fusione, con il riaccatastamento bisognava unire i subalterni in un unico numero.
    Molti dubbi e poche risposte. Puoi aiutarmi?
    Grazie mille,

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    1. bisogna capire qual'è la situazione urbanistica di partenza di questi locali, e capire prioritariamente se in origine erano un unico locale che è stato successivamente frazionato oppure se sono stati due locali distinti che adesso sono stati fusi o comunque messi in comunicazione. L'apertura di un varco di comunicazione non necessariamente comporta la fusione urbanistica, ma sul tema c'è poca giurisprudenza e nessuna norma specifica, dunque non si sa bene come comportarsi. A livello catastale, se abbiamo due subalterni siamo in presenza di due unità distinte, le quali, a fini catastali, possono pure comunicare pur rimanendo distinte (indicando in planimetria verso quale immobile comunicano) e dunque non necessariamente facendo una dichiarazione di porzione di uiu. La procedura universalmente accettata, comunque, è quella di fare una fusione urbanistica delle due unità, derivare quindi un unico immobile con unico subalterno, ed accatastarlo ai due proprietari con ciascuna una porzione di uiu.

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  8. Ciao Marco e Complimenti per l'accuratezza del tuo blog, lo uso come vademecum per la districarmi nel mondo del catasto.
    Ho un dubbio nella presentazione di un docfa, ho trasformato una stanza in terrazza chiusa ai fini di dare luce ad alcune stanze interne di un immobile.
    Quale casuale mettere? Può bastare la causale, diversa distribuzione degli spazi interni, o necessito anche della causale ampliamento con relativa soppressione del sub esistente e creazione di nuovo sub?
    Grazie in anticipo

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    1. secondo me si configura comunque come ampliamento, in quanto c'è una variazione della cubatura preesistente.

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  9. Buongiorno architetto, grazie per il suo blog e tutte le informazioni che ci regala.
    Avrei bisogno di una sua opinione.
    Ho acquistato 10 anni fa 2 locali commerciali C/1 con SUB diversi (sub 3 e sub 4), connessi tra di loro ma con un solo bagno (nel sub 3). Entrambi i locali sono di mia proprietà e sono dati in affitto ad una ditta.
    Leggendo questo blog mi sembra di aver capito che sono in qualche modo "fuori regola" e dovrei procedere ad unificare i SUB al fine di avere un'unica unità immobiliare, giusto ?

    Incanricando un tecnico per questa pratica (unificare sub etc etc) risulterebbe complessa l'operazione ? potrei andare incontro a qualche sanzione ? (sul rogito i locali li ho comprati così e mai fatto modifiche). Come spese sarebbe elevata la cifra che andrei a pagare ?

    Grazie anticipatamente per il suo aiuto

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    1. bisogna fondere le due unità commerciali, operazione attuabile in CILA, e successivamente procedere alla fusione anche catastale. Non è nulla di particolarmente complesso, a meno che non subentrino vincoli di varia natura o se la fusione dei due locali non fa si che l'immobile unito ricada in una più alta categoria di carico urbanistico: nel qual caso bisognerebbe pagare anche le monetizzazioni degli standard urbanistici.

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  10. Buonasera Marco. Ringraziandoti per il tuo blog estremamente utile, ti chiedo un parere sulla questione seguente.
    Caso di due unità immobiliari ad Ostia, municipio X. Una u.i.u. al piano terra, l'altra al piano 1 di una palazzina, collegate internamente da una scala.
    Ad aprile 2015 le due unità (con due proprietari diversi) sono state interessate da CILA per opere interne, con conseguente riaccatastamento. Nelle planimetrie del DOCFA per ciascuna delle due u.i.u. è rappresentata anche l'altra tratteggiata, con la dicitura "part....sub...porzione di u.i.u. unita di fatto al sub....".
    A luglio 2015 entrambe le unità sono passate di proprietà ad un'altra persona, la stessa per entrambe, una con atto di compravendita, l'altra con atto di donazione. Oggi il nuovo proprietario chiede un riaccatastamento per fusione. Prima di procedere con tale riaccatastamento, credo sia necessario procedere con una CILA senza opere per fusione. Me lo puoi confermare? Grazie mille! Federica

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    1. in questo caso secondo me non serve la CILA per rifusione, perché urbanisticamente l'immobile è sempre stato uno soltanto. tuttavia il caso specifico non mi è mai capitato e potrei sbagliarmi.

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  11. Ciao Marco,
    nel caso di "dichiarazione di porzione di u.i.u." se sono intervenuti anche dei lavori di "diversa distribuzione degli spazi interni" si può presentare tutto con 2 DOCFA oppure bisogna prima registrare i due Docfa della "Diversa Distribuzione Interna" e poi i due Docfa di "porzione di u.i.u."? Nel caso si possa fare insieme come gestisci la causale Altre non compatibile con la DIV. DISTR. ?
    Grazie mille
    Paolo

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    1. penso che si possa fare un docfa unico ma bisogna vedere nella tabella allegata alle istruzioni del docfa se le due causali sono compatibili: se no, bisogna fare due docfa.

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  12. Buongiorno Marco, ho presentato una DOCFA seguendo le tue preziose indicazioni ma il tecnico l'ha respinta con la motivazione che nel caso di dichiarazione di porzione di u.i. i subalterni devono essere soppressi e ricreati. Il caso è quello di due appartamenti adiacenti intestati rispettivamente a marito e moglie.

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    1. Si è cosi, forse non l'ho spiegato bene nel post, ma i subalterni attribuiti devono essere nuovi ed immacolati, sopprimendo il/i precedente/i.

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    2. buongiorno Marco, buongiorno Doppio.
      devo procedere ad una dichiarazione porz.uiu anche io, per due sub adiacenti intestati rispettivamente a marito e moglie. Ho letto la circolare 15232/2002 e -secondo questa- i sub esistenti non vanno soppressi e costituiti ma solo variati....ma se dite che applicano la soppressione farò così!
      Ho un dubbio sul classamento, cito la circolare: “ai fini del classamento, ad entrambi i beni è attribuita categoria e classe più appropriata, considerando le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo complesso (cioè derivante dalla fusione di fatto delle 2 porzioni), mentre la rendita di competenze viene associata a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza. “ Ora, i miei sub sono entrambe cat. A3 cl.4, pertanto manterrò questo dato nel quadro U del docfa, riportando la consistenza effettiva (n. vani). Alla fine otterrò comunque 2 rendite distinte, è corretto? Quindi dovrà essere cura dei titolari accorparle ai fini fiscali per il calcolo delle imposte? Oppure l’Ufficio proporrà una rendita complessiva, valida ai fini fiscali?
      Altro quesito sulla questione urbanistica: andrà realizzata una apertura su parete confinante, non trattandosi –secondo me- di fusione urbanistica (perché non vario il num. delle unità), dovrebbe essere possibile presentare una semplice cila?

      Grazie e buone feste
      (questo blog è proprio utile!)

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    3. Se l'immobile è già diviso in due, allora in caso di variazione, ammesso che questa non contempli una diversa posizione dei confini di proprietà, non c'è bisogno di sopprimere e costituire nuovi subalterni ma, appunto, solo variarli. Ciascuna porzione di uiu avrà una propria rendita, ed il relativo proprietario vi pagherà le tasse come se fossero unità immobiliari distinte. nella variazione non modificare il classamento: semmai verifica l'eventuale variazione del numero dei vani.

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  13. Salve e complimenti per l'articolo che ho trovato molto interessante. Volevo chiedere un parere,anche se forse più di natura giuridica,a cui non riesco a dare risposta.Vivo in un appartamento diviso in 2 unita'abitative. Quindi ingresso comune sul quale si affacciano 3 porte. Una da accesso al mio appartamento,le altre 2 fanno parte di una unica unita' con lo spiacevole inconveniente che ad es.la proprietaria per andare dal salotto al bagno o cucina,doveva passare per questo ingresso comune. Cmq detto ciò,la proprietaria ha recentemente venduto le sue due stanze ad un avvocato che intende utilizzarle come studio. Fermo restando che immagino lui sappia di non poter utilizzare l'ingresso comune stanza d'attesa,il mio dubbio è il.seguente: "può chiedere un cambio di destinazione,d'uso su una parte di cui anche io sono proprietaria senza il mio consenso?" Ed inoltre, l'utilizzo di questo ingresso non sarebbe aggravato nel caso di uno studio,rispetto all'utilizzo che ne farei io trattandosi di semplice abitazione nel mio caso? Potete indicarmi qlc soluzione? Grazie mille

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    1. Finché l'immobile di fatto è uno unico, non si possono apportare modifiche urbanistiche senza l'assenso di tutti gli intestatari. Mi sembra di capire comunque che su questo ingresso lei abbia una sorta di servitù, anche se non è proprio la stessa cosa. detto ciò, finché l'immobile viene utilizzato per lo scopo per cui è nato, non c'è violazione nell'uso dello spazio "comune": bisogna però appunto capire se l'uso che viene fatto come studio sia compatibile o meno con l'immobile.

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  14. Salve Arch. Campagna,
    avrei necessità di un aiuto sull'invio della pratica di "dichiarazione di porzione di uiu" di due unità c1 di due proprietà differenti che sono state unite. Quando invio i due docfa mi vengono respinti perchè come mi scrive il tecnico :LE DUE UIU ( SUB 503 E 505)DEVONO ESSERE PRESENTATE CONTESTUALMENTE. Non ho ben capito come le devo inviare, se tramite il sister posso inviarle insieme o in quale modo posso collegarle.
    La ringrazio anticipatamente della disponibilità,
    Un saluto

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    1. penso ti stiano dicendo che devi inserire le due variazioni nello stesso docfa, e non in due docfa distinti come forse hai fatto, così da avere una unica istanza di variazione.

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    2. Salve Arch. Campagna. Ho presentato entrambe le variazioni con un unico docfa però anche questa volta mi è stato rifiutato con questa dicitura: "Titolarità diverse all'interno dello stesso documento". Credo sia perchè nel presentare i due docfa nei dati del dichiarante si può mettere uno solo dei due proprietari. Non riesco proprio a capire come inviare queste due pratiche di Porzione di uiu.
      Spero possa consigliarmi. Un saluto

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    3. non saprei non riesco a capire il problema, mi dispiace. prova ad andare fisicamente all'ufficio provinciale ed a chiedere ai tecnici.

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    5. Salve, posso permettermi l'intromissione?
      Credo che la contestualità richiesta a Francesco sia da specificare in RT e in Plan. Non è possibile presentare unico docfa per uiu con titolari differenti. Vanno presentati 2 docfa: in quello per il sub 503 -nella sez.RT- andrà specificato “porzione di uiu unita di fatto con quella al foglio xx part.xx sub 505. rendita attribuita ai fini fiscali”. Inoltre, nella plan del 503 andrà riportata anche quella del 505 ma con linea tratteggiata. Il docfa per il 505 dovrà essere speculare a quello del 503 (ovviamente con dichiarante differente).
      Ho presentato una porzione uiu da pochi gg. ed è andata a buon fine.

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  15. Buongiornoa tutti, (i complimenti sono d'obbligo anche se superflui) quesito: due immobili distinti in catasto con sub diversi perché di proprietà di soggetti diversi.. . Attualmente divisi tra loro con muro per altezza di metri 1 sopra alquanto insiste una fascia di parete vetrata per circa metri 1,5 e poi, a continuare muro fino al solaio soprastante. Mi chiedo che devo fare dovendosi affittare entrambe ad unico soggetto? Posso llasciarela''parete vetrata'' o sono costretto ad effettuare una fusione o uiu!?

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    1. le unità possono rimanere separate ed affittate con due diversi contratti di affitto, se di fatto non sono in comunicazione in nessun modo; se viene fatta una porta di collegamento, alcuni comuni non la ritengono una fusione mentre altri si. Se invece il muro divisorio venisse rimosso del tutto o per importanti sezioni, sarebbe comunque una fusione. In ogni caso, serve sempre una pratica edilizia ed una variazione catastale: dipende poi da quelle che sono le reali esigenze.

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    2. Grazie, quindi se i due locali sono separati da una parete vetrata (telaio in ferro e vetri) e non ci sono porte comunicanti... Possono rimanere così come sono! (giusto) senza nessuna fusione. PS il contratto di locazione è stato già registrato (unico contratto) saluti

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    3. se non è richiesta una comunicazione interna tra le due unità, possono senz'altro rimanere distinte sia urbanisticamente che catastalmente.

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  16. Buongiorno Marco,
    ti volevo chiedere un consiglio per un capannone (ora C1) per il quale è stata ottenuta concessione in sanatoria per cambio di destinazione d'uso (prima era C2).Quindi il cambio è stato da magazzino a negozio.
    La domanda è questa: visto che attualmente è utilizzato come magazzino è possibile fare una scia di ripristino 'reversibile'..cioè senza rinunciare alla concessione ottenuta..in poche parole se un giorno venisse riutilizzato come negozio si potrebbe farlo tornare tale facendo riferimento alla concessione? (questo è finalizzato al valore della rendita che si abbasserebbe molto e quindi si potrebbero pagare meno tasse)

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    1. chiedendo un cambio di destinazione d'uso, senza fare la rinuncia al condono, un domani sarà sempre possibile ripristinare il commerciale, ammesso che la normativa attuale rimanga tale anche in futuro.

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  17. salve devo effettuare una fusione di due c/1 con diversa intestazione nel creare la polilinea non posso tratteggiare le parti che mi comunicanti le volevo chiedere devo disegnare una linea e usare il comando editpolilinea o vi è un altro modo
    grazie mille

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    1. le parti dell'altra porzione di uiu non vanno poligonate, ma solo rappresentate in tratteggiato.

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    2. ma il muro che li divideva non va disegnato con linea tratto_punto

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    3. il muro di divisione va rappresentato, secondo me, con linea continua dal lato della UIU principale, e con tratteggiata dal lato della UIU unita di fatto.

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  18. Blog interessantissimo! Dunque..

    buongiorno collega, spero tu possa rispondere al mio quesito!

    Due coniugi hanno comprato in un condominio due unità immobiliari contigue (la moglie prima del matrimonio, e il marito dopo ed in separazione dei beni).
    Ciascuno risulta unico proprietario della rispettiva unità e ha la residenza nell'interno di sua proprietà.

    Il marito ha ristrutturato la sua unità dichiarandoli formalmente secondo le leggi, e ha fatto redigere la DOCFA relativa.

    NB: successivamente, ha aperto una porta nel muro comune, rendendo comunicanti le due uiu, e non dichiarando nulla.

    Per evitare di pagare IMU per il suo interno (sic rebus stantibus per il comune quella NON risulta abitazione principale) il marito intende procedere alla fusione ai soli fini fiscali della sua unità con quella della moglie.

    E' giusto l'iter che riporto qui di seguito?

    1. presento la CIA per l'apertura della porta di comunicazione tra le due uiu

    2. redigo due DOCFA - quadro B con causale di presentazione "5-altre" (uno per l'interno X di Pinco e uno per l'interno Y di Pallino e disegnando in continua l'uiu in oggetto e in tratteggiata l'altra) "dichiarazione di porzione di uiu"

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    1. la 2 è giusta; per la 1 ci vuole la CILA, perché urbanisticamente comunque è una fusione, ed anche catastalmente.

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    2. Dunque, procedo

      1. presentando la CILA (ma ho una prima domanda: posso fare una CILA tra uiu di ditte differenti? e in caso si possa fare, la dovrebbe presentare una delle due uiu in particoalre?)
      2. redigendo le DOCFA con tra le uiu suddette, che sono rimaste intestate alle due differenti ditte.

      Corretto?

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    3. la CILA secondo me è una, per il docfa procederei come detto.

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    4. Ho presentato/protocollato nel SUET questa CILA in sanatoria in data 24 gennaio 2017 (di cui non ho fatto la fine lavori sebbene il prospetto nel SUET lo indichi a 3 anni dal 24 gennaio 2017 [!?] ).

      https://drive.google.com/open?id=0B1d6pewZfdJAMy1kbGh3YjFOZ3c

      https://drive.google.com/open?id=0B1d6pewZfdJAWWxHYjZnbjBOcGc

      All'interno della CILA ho dichiarato che il muro in comunione era stato tirato giù il 7 gennaio 2016.

      Ho fatto passare un po' di tempo prima di proseguire con la presentazione dei 2 DOCFA relativi alla variazione per dichiarazione di porzione di uiu, presentandoli nel SISTER il 9 giugno 2017, pagando solo 50€ ciascuno (senza ravvedimento operoso).
      All'interno dei DOCFA ho dichiarato come "data in cui la variazione si è verificata (ultimazione dei lavori)" il 6 febrbaio 2016 (mia svista).

      https://drive.google.com/open?id=0B1d6pewZfdJAMy1kbGh3YjFOZ3c
      https://drive.google.com/open?id=0B1d6pewZfdJAWWxHYjZnbjBOcGc

      NB Ad oggi
      dal SUET non ho ricevuto notizie di alcun tipo;
      dal SISTER mi hanno respinto entrambi i DOCFA per questi motivi:
      primo DOCFA
      -Mancato o errato pagamento dei tributi catastali o errata esenzione da tributi: LA DATA DELLA VARIAZIONE COMPORTA IL PAGAMENTO DELLA SANZIONE.....SNT -Errata rappresentazione dell'esposizione grafica: RIPORTARE GRAFICAMENTE NELLA PARTE TRATTEGGIATA SOLO GLI IDENTIFICATIVI CATATSTALI
      secondo DOCFA
      -Assenza in banca dati dell'unita immobiliare in trattazione o sua incoerenza con la documentazione agli atti: VEDERE SOSPENSIONE FILE CORRELATO......SNT -Errata descrizione dei poligoni per il calcolo delle superfici, in conformita con quanto disposto dal DPR 138/98 - Errato calcolo grafico delle superfici: IL POLIGONO "A" VA BATTUTO UNA SOLA VOLTA PER L'INTERA SUPERFICIE LORDA DELLA U.I.U. TRATTATA

      DOMANDE
      1- devo fare la chiusura lavori nel SUET per la CILA in sanatoria?
      2- nel DOCFA, posso correggere adesso la data e metterla in accordo con quella della CILA?
      3- come si calcola il ravvedimento operoso in base alla data dichiarata nella CILA (7 gennaio 2016)? il SISTER mi dice solo che il castelletto a diposizione non è sufficiente..
      4- capisco che vogliono un unico poligono "A" [io avevo tracciato 6 poligoni "A", (uno per il soggiorno, uno per il bagno ..)

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    5. il ravvedimento va calcolato, comunque l'importo varia a seconda di quanto tempo è trascorso dalla fine dei primi trenta giorni. varia grosso modo da 1/10 ad 1/6 della sanzione, che è 1032 euro. la cila a sanatoria non va chiusa, ma va solo integrata con i docfa. la data del docfa e della cila dovrebbe coincidere.

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    6. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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    7. INNANZItutto grazie per la risposta.
      Quindi procedo con correggere il DOCFA nella data dichiarata mettendola in accordo a quella nella CILA.
      Secondo il prospetto in
      https://assistenzaipocat.agenziaentrate.gov.it/SRVS/CGI-BIN/KanaTerritorio.asp?St=487,E=0000000000023898684,K=9196,Sxi=6,Case=obj(8934)
      "un decimo del minimo per gli adempimenti catastali eseguiti con ritardo non superiore a novanta giorni dalla violazione;
      un ottavo del minimo per gli adempimenti catastali eseguiti entro un anno dalla violazione;
      un settimo del minimo per gli adempimenti catastali eseguiti entro due anni dalla violazione;
      un sesto del minimo per gli adempimenti catastali eseguiti oltre due anni dalla violazione"

      andrò a pagare UN SETTIMO (di 1032€) dal momento che i lavori verranno dichiarati al 7 gennaio 2016 e io presento i DOCFA oggi.

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  19. Buon pomeriggio
    Volevo porle una domanda a proposito dell'argomento trattato.
    Una porzione di immobile è stato acquistato in separazione dei beni e l'altra in comunione. Erroneamente è stato accatastati per intero l'immobile realizzando una fusione e intestando tutto in comunione. Il proprietario vuole fare una donazione ma il notaio accortosi dell'errore ha chiesto di mettere a posto le cose. Il dubbio è questo:ho preparato le variazioni in base alla direttive sulle unità immobiliari con diritti reali non omogenei ma quali risulteranno le proprietà visto che ad oggi è tutto in comunione? Bisogna presentare altri tipi di documentazione? Grazie

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    1. se vi sono planimetrie allegate all'atto di acquisto con le quote differenti, occorrerà fare riferimento a quelle. altrimenti i proprietari attuali dovranno accordarsi e depositare una richiesta di deposito tipo per frazionamento.

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  20. Buonasera Arch. Campagna, grazie per l'esauriente articolo.
    Le chiedo gentilmente se, contestualmente alle variazioni per "dichiarazione di porzione di uiu" è possibile procedere anche alla variazione della categoria catastale da abitazione A2 a studio professionale A10 o se si debba procedere con due (quattro, visti i due sub su cui agire) docfa distinti.
    Grazie

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    1. stando alle istruzioni del DOCFA, il frazionamento per trasferimento di diritti è compatibile con la causale del cambio d'uso, dunque sembra possibile fare tutto in un'unica pratica.

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    2. Grazie ancora e buon lavoro

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  21. Gentilissimo per le risposte. Il dubbio che rimane è: come faccio a cambiare le intestazioni delle due particelle? Una dave corrispondere al solo marito e l'altra ai coniugi in comunione visto che oggi risulta una fusione intestata ad ambedue?

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    1. noi tecnici non possiamo modificare le intestazioni degli immobili: successivamente al frazionamento, i clienti dovranno rogitare da un notaio, il quale potrà quindi aggiornare le ditte.

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  22. Buongiorno architetto, avrei una domanda: Ma se due proprietari (marito e moglie) di due appartamenti ora porzioni di u.i.u., se volessero separarli, oltre alla diversa distribuzione degli spazi interni per avere due unitá complete quale causale bisogna indicare? Grazie mille

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  23. Buongiorno Marco,
    devo impostare un docfa per un frazionamento (di cui ho gia presentato la cila) per due uiu di un condominio, con un unico proprietario, dove si cede un vano catastale da un unita ad un altra.
    Volevo chiederti come dovrei impostare il docfa, considerando il fatto che non esistono planimetrie depositate al catasto.. grazie

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    1. dato che certamente esisteranno i subalterni, io presenterei due DOCFA per planimetria mancante per gli immobili nello stato ante operam, e poi, appena questi risulteranno registrati, presentare il nuovo unico docfa per fusione-frazionamento. Questo anche per linearità di logica nell'archivio catastale.

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    2. Considerando che la proprietà è la stessa, non posso presentare direttamente 2 docfa (uno per ogni uiu) per diversa distribuzione di spazi interni?

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    3. no, se c'è trasferimento di vano devi sopprimere i subalterni, e questa operazione la puoi fare solo contestualmente.

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  24. Ciao Marco,
    sono Ferruccio complimenti per il tuo blog,è utilissimo oltrechè chiarissimo, vorrei un tuo parere e se puoi' un consiglio:
    devo impostare un docfa per un frazionamento (di cui ho gia' presentato la scia) per la creazione di 6 box e due cantine in un piano interrato, con un unico proprietario intenzionato a dividere tale piano interrato e la sovrastante parte dell'immobile residenziale ai figli.
    Potrei' impostare una variazione con causale "frazionamento per trasferimento di diritti", ma nono sò valutarne la convenienza rispetto ad una causale "divisione", soprattuto ai fini del successivo atto notarile di divisione con trascrizione e voltura.
    Grazie per l'attenzione

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    1. il tuo docfa sarà comunque per divisione, perché creerai nuove singole uiu.

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    2. Purtroppo nel caso in questione l'esigenza principale è quella di riuscire a dividere la proprietà tempestivamente. Qualora non si riuscisse a fare l'atto notarile in tempo, secondo te, non sarebbe un modo possibile quello del "frazionamento per trasferimento di diritti" e, più che altro, cautelativo ai fini divisori notarili?

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    3. no, perché la procedura di frazionamento per trasferimento diritti prevede che l'immobile rimanga formalmente uno unico, e non può essere il caso di diversi box distinti.

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  25. scusami per l'insistenza e il disturbo, ti spiego come ero intenzionato a procedere:
    -unico docfa variazione "frazionamento per trasferimento di diritti", in cui sono presenti in modo tratteggiato i diversi singoli sub box, per descrivere la fase transitoria di costruzione
    -Atto Notarile di successione, dall'unico proprietario ai figli, in cui sono stabilite le singole proprietà dei box, con successiva voltura
    -n Docfa pari al numero di box, e proprietari, di variazione Divisione, in cui è stabilita l'esclusiva proprietà per ciascun box
    Cosa ne pensi?, grazie ancora.

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    1. continuo a ritenere che non vada bene. se ti servono delle situazioni transitorie puoi accatastare in F4

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  26. Quindi suggeriresti di fare semplicemente n Docfa pari al numero di box, e proprietari, di variazione Divisione, in cui è stabilita l'esclusiva proprietà per ciascun box ?

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    1. secondo me non ci sono alternative. comunque il docfa deve essere unico, con un immobile in soppressione e n uiu in costituzione, se il piano interrato è attualmente accatastato. sennò solo costituzioni, ma nel caso va visto un attimo.

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    2. Perfetto, grazie mille...utilissimo

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  27. Grazie Marco,
    mi sorge però un dubbio: per l'"unione di fatto" di due UIU ai soli fini fiscali, è necessario comunque procedere prima con una pratica urbanistica di fusione? ho dato un'occhiata alla nuova circolare dell'agenzia entrate 27/e del 13/06/2016 ma non fa nessun riferimento all'urbanistica.
    Grazie

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    Risposte
    1. la stessa circolare è chiara (fine pag. 10): la fusione può avvenire solo quando viene meno il requisito urbanistico dell'autonomia funzionale, e ciò può avvenire solo a seguito di intervneti edilizi, ovviamente autorizzati, che hanno portato alla fusione di due immobili "autonomi" (cioè p.e. con ciascuno la sua cucina, e, nella fusione, una delle due viene eliminata). Se invece ti riferisci alla rifusione di "porzioni di uiu" precedentemente definite, allora la questione è diversa, perché si tratta di rifondere delle porzioni di una unica uiu, per la quale si presuppone che lo stato urbanistico sia comunque legittimato. Dunque se devi rifondere due "porzioni di uiu" non serve avere a supporto una pratica autorizzativa.

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  28. Gentile Marco mi occorre il tuo aiuto.
    Ho un problema sull’accatastamento di 3 locali commerciali c/1.
    I locali sono di fatto uniti perché con una regolare SCIA abbiamo provveduto a eliminare i tramezzi divisori che li separavano.
    Il proprietario e unico per tutti e tre i locali quindi non rientro nel caso si PORZIONE DI U.I.U.
    Ma il punto spinoso è che il proprietario non vuole fondere i 3 locali in uno unico ma mantenerli distinti.
    Come posso procedere?
    Riporto tra virgolette la risposta del catasto che onestamente non ho compreso
    “le u.i.u. definite come porzioni di u.i.u.( possibile SOLAMENTE con titolarità diverse) devono essere presentate congiuntamente ( sub. 504-505-506) con file separati.”
    Cioè devo fare un 3 docfa riportando per ognuno i tre sub con medesima planimetria?

    Spero di aver spiegato il mio problema in maniera chiara e spero proprio che tu possa darmi una risposta.
    Ti ringrazio già in anticipo
    Simona

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    1. lo deve unire, non vedo qual'è il problema: pagherà pure, in teoria, qualcosa meno di tasse.

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    2. Il problema è che vorrebbe mantenere separate i tre locali anche se di fatto uniti.
      Chiederò in catasto chiarimenti, perché dalla risposta che mi hanno dato credo ci siano possibilità di farlo basta solo capire come.

      Grazie per la tua disponibilità
      Simona

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  29. Egr. architetto sempre molto preciso nei suoi argomenti. Se non ho capito male ci sono 2 casistiche. 1) se dobbiamo unire 2 o più unità (intestate diversamente) 2) se vogliamo dividere una unità.
    Le domande di chiarimento sono:
    nel caso 1: le unità possono anche avere la stessa titolarità (da quello che scrive Simona Panteca sembra di no)
    nel caso 2: (qui ricadiamo nella mia situazione) bisogna procedere con un frazionamento per trasferimento di diritti, e lei scrive che unità di questo tipo non possono esistere per troppo tempo.
    Il mio caso è il seguente: parliamo di un complesso immobiliare, accatastato con un unico sub e che vorrei "spezzettare" per comodità di gestione, tutto di un'unica proprietà.
    Perché voglio farlo: all'affittuario dei locali palestra serve un sub per poter avere un contatore elettrico dedicato, fare la separazione urbanistica della palestra dal resto del complesso è possibile ma troppo oneroso.
    Posso quindi fare un frazionamento tipo porzione di u.i.u. che rimanga tale praticamente per sempre, o a questo deve per forza seguire un successivo trasferimento di diritti (vendita?).
    Grazie

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    1. nel caso di fusione, la porzione di uiu serve solo se le titolarità sono distinte, altrimenti si parla di fusione in un unico subalterno. esiste il caso di frazionamento o fusione con mantenimento dei sub separati, ma va fatto in F4 per condizioni temporanee (massimo qualche mese, anche se non c'è un limite sancito). per il discorso palestra, l'iter più corretto è il frazionamento urbanistico.

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    2. Guardi sono anch'io d'accordo sul fatto che il frazionamento urbanistico sia l'iter più corretto, però è praticamente impraticabile visto gli oneri di monetizzazione parcheggi e verde (circa 100 €/m2) che moltiplicati per una superficie di palestra standard (la mia supera i 1000 m2), lascio a voi il risultato.
      Continuando il discorso, magari do delle indicazioni ad altri professionisti, c'è il problema che l'acea chiede un numero di sub indipendente per poter installare un contatore, e quindi come fare? Ecco l'idea della porzione di u.i.u. che è un ragionamento forzato, ma per i tecnici del municipio, da colloqui, va bene.
      Rimane quindi solo il dubbio se catastalmente funziona visto che lei scriveva che "...non possono esistere per troppo tempo..." questa frase mi ha allarmato.
      Grazie

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    3. beh occorre considerare che la convivenza di più attività nel medesimo immobile può essere anche in contrasto con la normativa, se appunto le diverse attività siano ritenute incompatibili. Sui costi per il cambio d'uso, noi tecnici dobbiamo applicare le procedure urbanistiche, senza prendere decisioni tecniche in funzione dei costi amministrativi: noi siamo quelli che si prendono la responsabilità delle dichiarazioni, ed a noi verrebbero a cercare in caso di procedure non in linea con il dettame normativo. Se nello spazio si fa una attività di palestra, e se l'immobile ha una destinazione diversa, è evidente che è già in atto una situazione abusiva. Se c'è da spendere centinaia di migliaia di euro, si spendessero: altrimenti che giustizia vi sarebbe rispetto ad altre palestre che magari hanno speso quelle somme per mettersi in regola? Per quanto riguarda gli F4, sono da considerarsi destinazioni fittizie, quindi non possono esistere appunto per troppo tempo, posto comunque che in quella categoria l'immobile non ha una classificazione e, quindi, sotto certi aspetti non potrebbe essere neanche usato ai fini di svolgervi una attività.

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  30. Gentile Architetto,
    i complimenti che leggo non posso che confermali tutti.
    Ho un quesito da porti...
    Locale commerciale in affitto, oggetto di successione e quindi necessità di divisione tra i due eredi che però di fatto non vorrebbero eseguire opere edilizie e quindi variazioni urbanistiche per mantenere inalterato lo stato d'esercizio del locatario, ma invece vorrebbero definire la divisione con l'ausilio di un Notaio e quindi apportare modifiche solo catastali e di proprietà.
    Come suggerisci di muovermi a livello catastale? Frazionamento per trasferimento di diritti?
    Il locatario poi dovrà comunque redigere due contratti d'affitto separati per i due nuovi sub costituti seppur di fatto uniti?
    Grazie, ottimissimo blog!!!
    Saluti
    Alessio

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    1. in questi casi si procede per frazionamento per trasferimento di diritti, e sei fa un docfa con dichiarazione di porzionei di uiu come descritto. una volta effettuato il frazionamento e definite le proprietà, sarà necessario stipulare un nuovo contratto di affitto per l'aggiornamento dei dati catastali che saranno inevitabilmente diversi dagli attuali.

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  31. Buongiorno,
    ho un problema con una pratica docfa. Devo fare un cambio d'uso per un ex ripostiglio/vano scala accatastato in c/6 che di fatto è porzione di U.i.u. di un sub adiacente accatastato a/4. io ho presntato docfa con cambio d'uso specificando in relazione che si tratta di porzione di u.i.u come da circolare... però mi è stato respinto con motivazione : Errata rappresentazione dell'esposizione grafica: LE PORZIONI DI UIU VANNO PRESENTATE
    CONTESTUALMENTE.
    Suggerimenti?

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    1. il motivo di rigetto sembra relativo al fatto che le variazioni non sono state predisposte in un unico file docfa.

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  32. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  33. Buongiorno gentile Architetto,
    le chiedo cortesemente un parere;
    l'accatastamento per Dichiarazione di u.i.u. è di fatto una fusione(fatta per una non omogeneità di titolarità o quote)...
    ma dovrà essere sempre preceduta obbligatoriamente da una CILA per Accorpamento/Fusione da presentare in Municipio??.

    Se fosse così,le chiedo,(considerando che la fusione avverrà per una semplice apertura di una porta che collegherà due appartamenti adiacenti) il committente vorrebbe mantenere comunque impianti e utenze autonome(quindi anche le due cucine)questo però,vorrebbe dire mantenere una autonomia funzionale per entrambe le unità che credo vada in contrasto con le direttive della Circolare dell'Agenzia del 27/E/2016.
    E' Possibile questo?! oppure la pratica urbanistica rischia di essere respinta ancor prima di quella Catastale??
    La ringrazio anticipatamente per la pazienza.
    Cordiali saluti
    iani

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    Risposte
    1. come spero sia chiaramente scritto nel post, la porzione di uiu può essere fatta solo per unità edilizie di fatto uniche, e non può essere utilizzata per fare frazionamenti o fusioni non autorizzabili. dunque il mantenimento delle due cucine non è possibile.

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    2. MA se una coppia possiede due appartamenti distinti e adiacenti(ma con titolarità diverse) si può procedere ad una unione di fatto ai fini fiscali tramite il solo accatastamento per dichiarazione di uiu?

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    3. no, è una fusione urbanistica prima di ogni altra cosa, e poi, nella fusione, a soli fini catastali, si possono lasciare distinte le proprietà con la dichiarazione di porzione di uiu.

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    4. ok grazie,quindi ricapitolando;
      si presenta una Cila per Fusione con opere(apertura porta ma con assolutamente l'eliminazione di una cucina così che vengano meno i requisiti di autonomia).

      E poi accatastamento per dichiarazione di porzione di uiu.

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  34. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  35. Salve Marco, sempre in merito al commento che ho lasciato ieri nel post "frazionamenti e fusione", nel caso avessi due UI unite di fatto da una scala, aventi lo stesso proprietario, posso lasciarle separate dal punto di vista catastale facendo la pratica che hai descritto sopra? Ed è possibile lasciare una delle due U.I. senza cucina?
    Grazie come sempre!
    Enrico

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    1. anzitutto verificherei la legittimità urbanistica, per capire se sono davvero state autorizzate come una unità, dopodiché puoi seguire la stessa procedura, il concetto è il medesimo. Riguardo la cucina, deve essere una.

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    2. E' stato fatto un condono per la scala di collegamento interno, e su entrambe le planimetrie è presente la scala interna. Nel condono non è specificata l'unione dei due immobili ma credo sia sottinteso: come se abbattessi un muro tra due appartamenti... Dici potrebbe servire comunque fare la CILA? solo che anche l'ante operam avrebbe la scala di collegamento...
      Grazie
      Enrico

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  36. Buonasera, devo redigere un docfa per un progetto di cambio di destinazione d'uso da soffitta ad abitazione e il frazionamento di unità immobiliari da una a 5 abitazioni ed un autorimessa collettiva.
    Durante i lavori due appartamenti sono stati venduti. Come mi comporto per il docfa?
    Io avrei fatto un unica pratica dove inserivo tutti gli immobili ma essendo proprietari diversi non posso farlo. faccio sei pratice diverse?
    Grazie, distinti saluti.

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    1. per vendere le abitazioni durante le opere di frazionamento avranno dovuto fare un accatastamento in categoria fittizia, quindi per quelle unità occorre ripartire da lì. se invece hanno fatto un accordo senza accatastamento, avranno senz'altro convenuto che la proprietà passasse definitivamente all'acquirende solo dopo gli accatastamenti (come si fa quando si compra "sulla carta" dal costruttore) e, in questo caso, la pratica DOCFA è unica ed a nome dell'unico proprietario, perché il rogito si farà dopo. Se non hanno fatto in nessuno di questi due modi la siutazione mi apparrebbe strana.

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  37. Buongiorno gentile architetto.Vorrei dei chiarimenti riguardo un locale commerciale.Lo stesso è sempre stato adibito a ristorante e quindi è sempre stato nei fatti una unica unità immobiliare.Nel corso degli anni lo stesso è passato per eredità dai nonni ai genitori e da questi a noi figli per cui man mano si sono fatte divisioni solo catastalmente per separare il bene ma di fatto l'immobile rimane sempre un unicum e non potrebbe essere altrimenti vista la attività cui era destinato.Dico era perchè da poco tempo lo stesso è sfitto in quanto il conduttore è stato sfrattato per morosità liberandolo.A questo punto sono nati dei problemi in quanto 2 miei cugini detentori di una parte del locale vorrebbero fittare solo la loro porzione previo frazionamento urbanistico.Facendo questo però il valore dell'immobile diminuirebbe,io verrei quindi danneggiato,per non parlare delle utenze che insistono alcune in una parte di mia proprietà altre sono in comune altre sono nella loro.Credo quindi che il frazionamento urbanistico con opere murarie etc si possa fare solo se si è tutti d'accordo e senza che nessuno sia danneggiato rispetto agli altri,o sbaglio?Senza infine contare che tale frazionamento addirittura provocherebbe l'impossibilità a usufruire di una parte del locale in quanto privo di accessi fruibili comodamente come lo stato attuale.Come dovremmo comportarci?Io propenderei per la vendita o fittare ma sempre come si trova adesso il locale.

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    1. nelle trasformazioni urbanistiche è necessario l'assenso di tutti i proprietari, dunque finché lei rimanesse contrario alle modifiche proposte dai suoi cugini, questi non potrebbero fare nessuna operazione da soli, a meno di non andare in causa. Non è comunque detto che il frazionamento urbanistico porti ad una riduzione del valore, perché in realtà dipende anche dal mercato immobiliare della zona e da quali tipologie di locali commerciali vengono maggiormente richieste.

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  38. Buongiorno Architetto,
    Sto cercando di vendere un'appartamento che, pur risultando in planimetria catastale come unico immobile, presentava, già al momento del mio acquisto, la chiusura di un vano e dunque il frazionamento di due stanze. le due stanze così separate, erano affittate a la conduttore dell'immobile confinante, e pur essendo accatastate A2, utilizzate per attività alberghiera. l'accesso a queste due stanze avviene da altro civico, passando per l'albergo conduttore di tutto l'immobile adiacente. Il problema è che quando l'acquirente ha richiesto un mutuo, l'Istituto di credito non glielo ha concesso in quanto l'immobile non sarebbe conforme alla legislazione vigente. pur essendomi rivolto a dei tecnici, non si riesce a trovare una soluzione per poter "sanare" la situazione, volendo sia l'albergo che il nuovo acquirente mantenere il contratto d'affitto in essere. Secondo Lei è possibile in qualche modo superare il Problema? ha ragione l'Istituto di credito a non voler concedere il Mutuo all'acquirente? mi dicono che l'unico modo per sanare la situazione sarebbe quello di alienare le due stanze al confinante.. cosa che non è percorribile, ovvero risolvere il contratto con l'Albergo, che comporta una notevolissima indennità di avviamento. Mi chiedo come mai non vi è stato nessun problema quando io ho acqistato nello stati di fatto in cui l'immobile si trova oggi ed invece io non posso procedere con la vendita. La ringrazio della sua cortese risposta e le faccio i miei complimenti per la pazienza e precisione che ha nel tenere questo blog.

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    1. la situazione non è sanabile perché attualmente non è autorizzabile la cessione di vani tra fabbricati distinti. Purtroppo il problema era da sollevarsi anche quando ha acquistato lei.

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  39. e' possibile la fusione tra due locali commerciali attigui con destinazione d'uso e proprietari diversi?

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    1. per la diversa titolarità, si potrebbe procedere come da post, ma la diversa destinazione non è ammissibile secondo me: deve essere catastalmente uguale per le due porzioni di uiu.

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  40. Buonasera,

    come posso procedere nel caso in cui ho due unità di due proprietà differenti (padre, figlio) che cogliono unire con una scala interna ma lasciare divisi per non perdere le agevolazioni prima casa entrambi? Devo presentare due scia differenti? ed in catasto?

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    1. la SCIA è unica; in catasto si procede con la dichiarazione di porzione di uiu, come descritto. per le agevolazioni prima casa non saprei.

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  41. Buongiorno architetto,
    io mi trovo nel caso in cui un unica proprietà ha due mappali distinti adiacenti,1013 abitativo, 1014 C2.E' stato effettuato cambio di destinazione d'uso del c2 ad abitativo e fatte opere interne in entrambi per unirle.
    Volevo sapere se posso fare un unico docfa per la fusione e cambio di destinazione d'uso e se devo creare un nuovo mappale o posso lasciarli indicati in planimetria entrambi su un unico foglio?

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    1. se le trasformazioni sono solo interne per me non è necessario aggiornare il tipo mappale, a meno che non si è prodotta una fusione anche delle particelle, nel qual caso sì, occorre procedere con TM, nel caso da fare prima del DOCFA perché in quest'ultimo va citato.

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  42. Si le trasformazioni non alterano la sagoma perchè interessano tramezzature interne e creazione di terrazza a tasca.Farò planimetria unica in cui metto entrambi i mappali uniti ma con il mantenimento del loro numero.I mappali nel docfa vedrò di graffarli.Spero mi accettino come causale il cambio di destinazione d'uso e variazioni interne poichè il cambio è riferito ad un solo mappale

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  43. Salve Architetto grazie per il suo lavoro per noi importantissimo. Le volevo sottoporre un quesito.
    Due unità immobiliari adiacenti ognuna appartenente ad un proprietario differente, affittate ognuna a due ditte differenti. In una unità si vorrebbe avviare attività di estetica nell'altra attività di parrucchiere.
    I due diversi affittuari vorrebbero mettere in comunicazione i due locali.
    Il mio dubbio è: possono essere fuse due unità intestate a due proprietari diversi ed affittate alle due ditte ed ognuna con la propria autorizzazione commerciale per la propria porzione immobiliare affittata?
    Spero sia tutto chiaro.
    Grazie.

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    1. l'immobile urbanisticamente può essere uno, perché la destinazione è sempre servizi alle persone: uno stesso immobile infatti non può avere più di una destinazione, fatto salvo il discorso del 25%. da un punto di vista commerciale, però, bisogna vedere se le attività sono compatibili , e questo va chiesto all'ufficio commercio.

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  44. salve,
    facendo una variazione di due c1 come porzione di uiu, l'adt chiede che venga inserita la dicitura "rendita attribuita ai fini commerciali" anziché la classica "...ai fini fiscali" e inoltre che in relazione venga indicato l'affittuario e il relativo codice di registrazione del contratto. Perché mai? non riesco a trovare nessuna circolare che imponga ciò!

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  45. Buonasera, allora ho un locale che devo adibire ad estetista, il locale non ha i requisiti idonei(perché piccolo) quindi lo unirò solo urbanisticamente a quello attiguo(parrucchiera mamma), così sotto l'aspetto mq sono ok, adesso vorrei sapere cosa dovrei scrivere nella relazione e cosa dovrei fare a livello di accatastamento.? dovrei descrivere anche quello esistente? mettere i dati catastali etc... oppure? grazie

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    1. temo sia necessario che lei si rivolga ad un tecnico: bisogna fare la fusione urbanistica e poi l'aggiornamento catastale, oltre poi a fare una nuova SCIA commerciale dopo aver aggiornato l'agibilità.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.