beni comuni non censibili ed elaborato planimetrico: cosa fare nelle ristrutturazioni

i BCNC, beni comuni non censibili, sono delle porzioni di superfici dei fabbricati che per definizione stessa non hanno possibilità di produrre reddito (non dimentichiamo mai che il catasto serve praticamente "solo" a far pagare le tasse sugli immobili) in modo autonomo, e sono contemporaneamente dei beni comuni, cioè la cui proprietà appartiene a due o più unità immobiliari, oppure a tutti indistintamente.

Si distinguono dai BCC, beni comuni censibili, perché questi ultimi sono appunto "censibili" nel senso che sono sempre beni comuni ma in grado di produrre un reddito autonomamente: esempio classico di un BCC è l'appartamento del portiere di proprietà condominiale.

i BCNC sono tutte quelle superfici che sono di uso comune in un condominio, come ad esempio il vano scale, lo spazio distributivo esterno, eventuali giardini comuni, gli spazi distributivi che servono le cantine o i box, insomma visti dal lato opposto rappresentano tutte le superfici che non sono unità immobiliari urbane (UIU): di fatto i BCNC servono a "coprire" i buchi del fabbricato che non sono spazi privati, in modo tale che tutto il fabbrciato sia sempre censito, o come proprietà private, o come beni comuni.

A differenza dei BCC, i BCNC non hanno una loro planimetria nè un classamento, ovviamente: sono di fatto rappresentati esclusivamente nell'Elaborato Planimetrico (EP). Questo è un documento, assieme agli stessi BCNC, che è stato istituito di recente e quindi non compare negli edifici più vecchi di qualche decennio: di fatto è una planimetria, in scala alta come 1:500 o 1:200, che serve esclusivamente a rappresentare la distribuzione dei subalterni nel fabbricato. a ciascun BCNC è associato sempre un subalterno, e questo appunto va riportato nell'elaborato planimetrico: questa sarà la sua sola apparizione grafica, a differenza delle UIU o dei BCC che oltre ad essere rappresentati nell'EP hanno anche una loro planimetria in scala adeguata (1:100 o 1:200).

Si costituiscono con le regole base del DOCFA, e sono associati alle UIU indicando l'affiliazione nell'elenco subalterni: qui si descriverà il sub del BCNC con una dicitura tipo "vano scala comune ai sub da 10 a 30" o composizioni del genere (per questo motivo non è possibile costituire un BCNC senza compilare l'elenco subalterni: attenzione però perché se c'è una costituzione di BCNC ma non è compilato l'elenco subalterni, il docfa non vi dà errore formale ma poi vi verrà rigettato dall'ufficio). Se si effettuano variazioni ai sub in un fabbricato in cui è già presente un EP completo, bisognerà sempre ridisegnare un nuovo EP apportando le correzioni necessarie: il caso tipico è quando si effettua una divisione (aka frazionamento in termini urbanistici ma non confondetela con la causale di variazione catastale "frazionamento per trasferimento diritti" che è ben altra cosa), quando da una UIU ne vengono derivate due: occorrerà ridisegnare tutto l'EP anche solo per aggiornare un solo subalterno (l'EP è un disegno semplice, perché deve considerare solo i perimetri delle UIU e niente altro; in edifici complessi e con tanti sub può comunque essere un lavoro lungo e rognoso: valutate la cosa quando fate preventivi per DOCFA su fabbricati grandi esistenti che contemplano variazioni ai sub). Ricordate che se dovete modificare un EP di un intero fabbricato, dovrete anche riscrivere tutto l'elenco subalterni, o importarlo dal SISTER. Nell'elenco sub vanno inseriti anche quelli che si vanno a sopprimere; non è del tutto chiaro se nel fare un elenco subalterni per un intero fabbricato, quando lo si deve modificare, vadano indicati anche i sub eventualmente già soppressi in passato.

I BCNC possibilmente devono essere in minor numero possibile: per esempio un vano scale, anche se si viluppa su più piani, dovrà essere identificato con un solo sub. Volendo nello stesso sub si potrebbero inglobare anche altri spazi distributivi comuni, purché contigui, come i corridoi cantine. Invece qualora ci fossero spazi non contigui (p.e. due distinti vani scale) o spazi di natura diversa (spazi interni e spazi esterni) è preferibile costituire due distinti BCNC anche se poi alla fine non essendo beni soggetti a rendita hanno regole meno rigide.

Nella redazione di DOCFA per nuovi fabbricati è tutto molto semplice e lineare: si disegna l'EP, si costituiscono i subalterni per le UIU e per i BCNC, si scrive il nuovo elenco subalterni, e tutto fila. I problemi interpretativi e pratici si riscontrano quando invece occorre costituire questi beni in fabbricati edificati prima dell'introduzione delle regole sui BCNC e prima dell'istituzione dell'EP. Quando infatti si costituisce anche un solo BCNC, è sempre necessario redigere un EP anche se non è esistente per il fabbricato: tuttavia in questi casi può essere complesso, se non proprio impossibile, ricostruire i perimetri esatti di tutte le uiu del fabbricato, e quindi in base alla prassi consolidata, nei casi in cui occorra costituire nuovi BCNC in edifici privi di originario EP è ammessa la compilazione di un documento parziale, che va a rappresentare solo i sub interessati dalla variazione.

Nel redigere un EP parziale è utile rappresentare almeno come ingombro generale tutta l'impronta a terra del fabbricato, per far si che il o i subalterni su cui state lavorando vengano correttamente inquadrati all'interno della sagoma del fabbricato. Se tuttavia le consistenze generali non sono rilevabili direttamente allora si posso omettere.
Per redigere gli EP utilizzerete gli stessi modelli di disegno che già usate per le planimetrie associate alle UIU. Attenzione, mi raccomando - lo dico perché mi è capitato di vedere questo errore madornale - a non confondere l'elaborato planimetrico con la planimetria da associare alla UI!

Il caso tipico è quello in cui si effettua una divisione (detta frazionamento per l'urbanistica) in cui non è possibile non lasciare uno spazio comune alle unità derivate (p.e. quando non possiamo aprire nuove porte sul pianerottolo, e siamo quindi costretti a creare un disimpegno sottraendo della superficie che in origine era dell'ingresso della unità originaria): in tal caso lo spazio derivato è ovviamente un BCNC, comune peraltro solo ai due (o più) sub derivati dalla divisione (e questo lo specificheremo nell'elenco subalterni: dunque lo spazio non diventa "di tutti" ma rimane proprietà esclusiva delle unità che va a disimpegnare), e si potrà disegnare un EP limitato esclusivamente alla rappresentazione grafica dei subalterni che andremo a costituire, ignorando tutto il resto del fabbricato. Chi eventualmente dovesse fare una nuova operazione di questo tipo in seguito, dovrà operare sull'EP che avremo fatto noi per primi, aggiungendo una nuova parte (sempre parziale) al nostro.

Ogni volta che si deve compilare un EP, anche parziale, è sempre necessario redigere anche l'elenco subalterni. L'elenco contempla solo i sub che sono rappresentati nell'EP parziale, dunque anche lui sarà un elenco parziale e limitato alle uiu di nuova costutizione. Va da se quindi che se stiamo intervenendo su un immobile che ha già un EP parziale fatto da un altro collega, il nostro EP dovrà recepire quanto già presente in banca dati e quindi dovremo "aggiungere" un altro pezzo parziale di EP al precedente documento già parziale di suo. In questo caso, l'elenco subalterni dovrà contemplare sia i sub di nostro interesse, sia quelli preesistenti collegati al precedente elaborato. insomma nell'elenco subalterni vanno rappresentati tutti quelli che sono indicati nell'EP, sia che esso sia di nuova realizzazione, sia che si stia lavorando su un precedente EP parziale.

Chi deve effettuare una divisione o un'altra qualunque operazione che prevede la modifica del subalterno (p.e. cambio di destinazione d'uso), se non deve contestualmente costituire un BCNC non è tenuto alla compilazione dell'EP se non c'è già l'elaborato per tutto il fabbricato: se si effettua una operazione di questo tipo su un immobile che ha un EP parziale che non riguarda gli immobili su cui sta operando, secondo me non deve fare l'integrazione all'EP: su questo punto però potreste trovare opinioni diverse.

L'EP vi verrà chiesto anche in tutti gli altri casi in cui dovrete costituire nuove unità per un qualunque motivo. Contorto, ma potenzialmente probabile, è il caso del recupero di situazione pregressa per esempio quando ci sono delle unità in un fabbricato che per errore o per omissione non sono mai state accatastate: anche in questo caso vi verrà chiesto di redigere un EP (e quindi elenco subalterni) anche per un solo sub in costituzione; tuttavia in questo caso se nel fabbricato sono già presenti degli spazi che andrebbero individuati come BCNC, questi non vanno accatastati nè rappresentati.

Qualora stiate operando in più parti di un fabbricato, quasi a coprirne per intero le consistenze, potrebbe risultare opportuno compilare un EP completo, anche se in questo caso dovrete essere assolutamente sicuri nell'indicare i subalterni su cui non state operando in modo corretto.