giovedì 21 maggio 2020

ecobonus al 110%: facciamo il punto

a valle della definitiva approvazione del Decreto Rilancio (DL 34/2020 convertito con modifiche con Legge 18 luglio 2020 n°77 - qui il testo coordinato del DL 34/20) possiamo tirare le somme di questa ormai già famosa estensione dell'ecobonus fino al 110% degli importi sostenuti.
Immagine da Pixabay


l'articolo 119 del DL 34/20 ha ampliato la percentuale di detrazione che spetta al cittadino a seguito degli interventi di riqualificazione energetica dal 50/65% fino al 110%, introducendo tuttavia delle leggere differenze rispetto all'applicazione "normale" del beneficio (che rimane in vigore senza modifiche) a cui bisogna prestare attenzione, perché di fatto si è creato un sistema ibrido.

In questo post non parlerò della correlata ed interessantissima estensione del beneficio agli interventi di mitigazione del rischio sismico, anche perché (per fortuna) in ciò il decreto si limita ad innalzarne la soglia di beneficio, senza introdurre ulteriori prescrizioni.

Mi preme puntualizzare subito una cosa: anche se non vi era necessità, nel Decreto è stata inserita la specifica, chiara e tonda, circa il fatto che le eventuali false dichiarazioni dei tecnici che attestano i requisiti previsti dalla Legge comportano non solo il decadimento del beneficio (con conseguente azione da parte dello Stato di recupero del credito indebitamente goduto), ma anche il fatto che lo stesso professionista sarà ritenuto responsabile del danno cagionato (ma probabilmente le eventuali future azioni risarcitorie verranno indirizzate anche verso il committente e verso l'impresa esecutrice), e verrà applicata anche una sanzione amministrativa, salvo le rilevanze penali da accertarsi nelle opportune sedi. Questa non è una novità perché già più o meno così recitava (e recita) il comma 348 dell'art. 1 L. 269/06. Per questo, il decreto obbliga alla stipula di specifiche assicurazioni professionali le quali, però, generalmente hanno una clausola di disapplicazione nel caso in cui il tecnico abbia agito con dolo dimostrato. Dato che come è naturale che sia gli interventi comportano opere che possono valere diverse centinaia di migliaia di euro in singole applicazioni in condomini, penso sia il caso di prestare la massima attenzione alle modalità con le quali il tecnico svolge le proprie prestazioni professionali (e questo vale anche per i committenti, che avrebbero quantomeno l'obbligo di verificare, per quanto possibile, che il professionista stia operando secondo Legge).

Alcune case produttrici di software per la redazione delle relazioni ai sensi del d.lgs. 192/05 (ex legge 10/91) hanno già sviluppato degli applicativi specifici, o estensioni di altri software, che aiutano il professionista nella progettazione nel rispetto dei requisiti del Decreto Rilancio per il bonus del 110%.

Specifichiamo subito che il nuovo decreto inquadra gli interventi riconducibili all'ecobonus facendo un riferimento normativo "a caduta": il comma 1 difatti evoca l'art. 14 del D.L. 4 giugno 2013 n°63 il quale a sua volta fa riferimento all'art. 1 comma 48 della L. 13 dicembre 2020 n°220 la quale ancora a sua volta si riferisce ai commi dal 344 al 347 della L. 27 dicembre 2006 n°296. Dunque in sostanza l'incipit generale della legge è che ci si riferisce alle opere già incentivate descritte ai commi citati della L. 296/96. Questi commi riguardano: il 344, interventi di riqualificazione energetica, con tetto fino a 100.00 euro ma con il fine di ottenere un certo valore minimo di fabbisogno di energia primaria; il 345, relativo ad interventi di efficientamento mirati su singoli componenti disperdenti (pareti, soffitti o infissi) il cui presupposto è il raggiungimento della trasmittanza minima imposta (diversa dalla trasmittanza minima del decreto requisiti minimi), 346 pannelli solai; 347 sostituzione impianti termici.

l'articolo 14 dell'attuale versione del D.L. 63/13 contempla anche ulteriori tipologie di detrazione oltre a quelle "base" della L. 296/06, tra cui quella di cui al comma 2-quater che è simile a quella evocata al comma 1 lettera a) del DL 34/20: realizzazione di coibentazioni su almeno il 25% della superficie, con tetto 40.000 euro per unità immobiliare, ma con ripartizione in dieci anni.

Il DL Rilancio infatti al comma 2 indica che l'aliquota del 110% si applica anche agli "altri" interventi previsti dall'art. 14 del DL 63/13, ma già il comma 1 fa riferimento a "tutti" gli interventi previsti dallo stesso articolo: probabilmente, l'intenzione era quella di introdurre una detrazione nuova, a sé stante, sulla quale potevano "poggiare", beneficiando dell'estensione dell'aliquota, anche gli altri interventi già previsti dalla norma vigente, applicando le relative e specifiche soglie di spesa preesistenti. L'impostazione, dunque non è del tutto chiara e verrà probabilmente meglio definita con provvedimenti successivi o con circolari ministeriali interpretative.

L'art. 119, modificato dalla legge di conversione, introduce la possibilità di beneficiare del bonus anche per gli immobili che fanno parte di fabbricati a più unità immobiliari, ma che abbiano una specifica autonomia funzionale (abbiano cioè accessi del tutto indipendenti). per "indipendenza funzionale" probabilmente deve intendersi una completa indipendenza dal resto del fabbricato, cioè una unità che non ha accesso, neanche secondario, dalle parti comuni tipo vani scala. appare dunque che un immobile "funzionamente autonomo" può essere un immobile di un fabbricato di villette a schiera, contigue fra loro ma aventi ciascuna un accesso autonomo dall'esterno.

Per poter beneficiare delle detrazioni, per l'assunto principale della legge, si deve operare su immobili già riscaldati ed aventi idonea destinazione d'uso: dunque è implicitamente precluso a mio parere la possibilità di beneficiare della norma per unità immobiliari accessorie tipo box auto, cantine, soffitte, etc. Il "conteggio" delle unità che compone l'edificio probabilmente è da riferirsi alle sole unità che possono potenzialmente beneficiare della detrazione, escludendo dunque spazi accessori non riscaldati: per questi dettagli occorrerà attendere delle circolari specifiche.

Probabilmente in molti penseranno di attuare delle trasformazioni sugli immobili per far si che possano rientrare nei presupposti per poter beneficiare della legge: la norma non vieta espressamente che un unità immobiliare possa essere modificata appositamente, dunque ciò non sembra precluso, ma si presti attenzione se l'idea è quella di ritornare alle condizioni originarie subito dopo aver beneficiato delle detrazioni: ciò può portare ad una interpretazione che porti alla perdita del beneficio. Ad esempio, un appartamento posto al piano terra di un condominio, con giardino esclusivo e con doppio accesso, uno autonomo ed uno dall'androne condominiale, potrebbe accedere al beneficio dell'intevento "esclusivo" se rinuncia all'accesso dall'androne: ripristinare successivamente questo androne potrebbe comportare la perdita del beneficio. Stessa attenzione si presti all'ipotesi di accorpare immobili al fine di farli risultare "unifamiliari" o per far scendere il numero delle unità immobiliari alle fatidiche 8 tale per cui è possibile accedere ad una soglia di spesa più alta. Insomma io consiglio vivamente di evitare pericolose, italiche furbizie, perché essendo una procedura estremamente favorevole potrebbe essere esposta a maggiori e più attenti controlli successivamente.

Rispetto alla versione originaria della norma, è stata introdotta una differenziazione dell'aliquota di cui si può beneficiare: dagli univoci 60.000 euro, si è passati a 50.000 per le unità unifamiliari o per le unità funzionalmente autonome; 40.000 per le unità nei condomini fino ad 8 unità; 30.000 per i condomini con più di 8 unità.

La soglia del 25% di superficie su cui intervenire vale comunque per la porzione di edificio su cui legittimamente si interviene: dunque varrà per la singola unità immobiliare qualora sia funzionalmente autonoma, oppure - da rifletterci - varrà per tutte le unità immobiliari eccetto quelle funzionalmente autonome in un condominio misto composto da unità autonome ed unità non autonome, o almeno per logica deduzione mi sembra di poterla vedere così.

Il problema, nell'intervenire su unità funzionalmente autonome, è il requisito del "salto" delle due classi: finché parliamo di villette a schiera, l'obiettivo è probabilmente facilmente raggiungibile, operando su tutte le superfici disperdenti; operando invece su unità autonome in fabbricati condominiali (tipicamente, appartamenti ai piani terra), raggiungere il salto di due classi può essere più complicato o prevedere una mole tale di lavori per cui si può facilmente sforare la soglia di spesa (anche se la norma ammette che il risultato possa essere raggiunto anche effettuando ulteriori interventi che mantengono le proprie soglie di spesa - ma attenzione alla commistione dei commi delle detrazioni). Dunque le questioni vanno viste sempre con grande attenzione e, ovviamente, lasciandosi assistere da tecnici che siano necessariamente esperti del settore, ed anche esperti di procedure autorizzative edilizie.

il decreto, pur basandosi sulle detrazioni già esistenti, delinea delle fattispecie più circoscritte specificando alcune limitazioni ulteriori rispetto all'ecobonus "base" che già conoscevamo, e quelle che ho rilevato sono le seguenti (fatte salve ulteriori eventuali che non ho per ora notato):
  1. gli interventi di efficientamento delle prestazioni dell'involucro disperdente (limitatamente alle superfici opache, dunque apparentemente escludendo gli infissi) devono riguardare una percentuale di superficie disperdente non inferiore al 25% della superficie lorda disperdente (quindi intanto attenzione: l'intervento incentivato è quello delle coibentazioni su superfici opache ma il 25% deve calcolarsi rispetto alla superficie disperdente lorda, quindi comprensiva degli elementi non opachi: questo comporta che edifici che hanno ampie superfici vetrate potrebbero avere problemi a rispettare il presupposto). In ciò, la norma sembra voler fare riferimento più o meno diretto alle opere già incentivate dal comma 2-quater dell'art.14 DL 63/13, anche se con diversi presupposti. Dunque nei fatti sono escluse le "riqualificazioni energetiche" che sono appunto gli interventi che interessano una percentuale inferiore di superficie disperdente. ciò comporta che si opererà sempre in "ristrutturazione importante" di primo o secondo livello, a seconda se l'intervento supera il 50% di superficie lorda disperdente e se è connesso o meno alla ristrutturazione dell'impianto termico (ristrutturazione di secondo livello è quando si è oltre il 25% della superficie lorda, ma non si tocca l'impianto termico, anche se l'aver differenziato l'intervento tra immobili funzionamente autonomi dagli altri pone degli intrecci strani tra le varie normative; rimane di secondo livello, toccando l'impianto, se si opera contestualmente su una superficie fino al 50%; se si opera sia sull'impianto e sia sull'involucro oltre il 50%, è ristrutturazione di primo livello). Chi dunque dovesse, per scelta o per costrizione, operare riqualificazioni su superfici fino al 25% dell'involucro (che si calcola, immagino, sempre come involucro lordo totale dell'edificio), dovrà "accontentarsi" dell'ecobonus con le ordinarie aliquote di detrazione ma seguendo le regole relative che sono tutto sommato più blande di quelle del "nuovo" ecobonus. per fortuna in questo il decreto è allineato alle disposizioni del Decreto Requisiti minimi senza introdurre procedure in contrasto o soglie trasversali. rispetto all'ecobonus "normale", però, le regole sono diverse perché non vi è distinzione, nel testo del Decreto Rilancio, tra intervento in comma 344 o 345 (dell'art. 1 della L. 27 dic 2006 n°296) o meglio non vi è espresso richiamo ad uno specifico comma, dunque in entrambi i casi si opera con un tetto variabile da 30.000 a 50.000 per unità immobiliare ma in cinque quote annuali invece che in 10. non vi è dunque espressa distinzione tra tipologia di intervento ma ritengo opportuno operare, nella progettazione, inquadrando l'intervento all'interno del comma 344 o 345 a seconda dei casi, e rispettare comunque le specifiche disposizioni previste nella L.696/2006, oppure operare come si si effettuasse la riqualificazione delle parti comuni del condominio (art. 14 comma 2 quater D.L. 63/2013). Attenzione difatti perché il comma 3 sibillinamente recita che "ai fini dell'accesso alla detrazione, gli interventi di cui ai commi 1 e 2 rispettano i requisiti minimi previsti dai decreti di cui al comma 3 ter dell'art. 14 del D.L. 63/13" e quindi sono i requisiti minimi sia degli interventi ai sensi del 345 sia del 344 (il comma 3 ter introduceva la necessità di un nuovo decreto; tuttavia questo non risulta ancora pubblicato dunque si dovrebbe continuare a far riferimento al decreto del 2008, link poco più sotto, ma circolano già bozze del nuovo testo). Per non sbagliare interpretazione, potrebbe quindi essere opportuno che l'intervento sia concepito per rispettare sia le trasmittanze lineari "puntuali" richieste dal comma 345, sia il valore massimo di fabbisogno energia primaria del comma 344, di cui all'allegato A del decreto 11 marzo 2008 aggiornato dal decreto 26 gennaio 2010 ma in caso di intervento non "esteso" questo può essere oggettivamente un problema quindi ciascun professionista deve valutare come operare: è ovvio quindi che la preparazione e la capacità tecnica del professionista siano oltremodo fondamentali per cercare di sbagliare il meno possibile (evitare di sbagliare è sempre impossibile in edilizia, con queste leggi). Se volete accogliere un consiglio, operate sempre con ampio margine progettuale;
  2. oltre alla realizzazione di isolamenti esterni, si può accedere alla detrazione anche sostituendo impianti centralizzati per il riscaldamento invernale (o trasformando un sistema di tanti autonomi in un unico centralizzato, o, ai sensi della lettera c, sostituire gli impianti di un edificio unifamiliare - ed attenti alla definizione), con sistemi di nuova generazione a condensazione, a pompa di calore anche del tipo ibridi o geotermici. l'intervento non è alternativo a quello delle coibentazioni ed ha un suo plafond di spesa autonomo;
  3. essendoci il limite di intervento minimo sul 25% alla superficie disperdente complessiva, è facile dedurre che il beneficio è difficilmente applicabile a singoli appartamenti in condominio, salvo casi molto particolari di condomini molto piccoli o villette plurifamiliari in cui un singolo appartamento, per motivi geometrici, sviluppa più di tale soglia (e nel caso si è obbligati ad operare su tutta la superficie, per raggiungere il minimo del 25%), e ferma restando ovviamente la possibilità, espressamente prevista, di operare su immobili funzionalmente autonomi. ovviamente nessun problema per le case unifamiliari. non sembra esclusa apparentemente la possibilità di accordarsi tra singoli condomini per effettuare interventi su solo una porzione di un fabbricato in multiproprietà, nel caso in cui non ci sia accordo unanime;
  4. il bonus del 110%, a differenza dei bonus "standard", si può applicare per un numero massimo di 2 immobili per contribuente;
  5. l'intervento deve comportare uno scatto migliorativo di almeno due classi di efficienza energetica, da certificarsi facendo due APE, uno ante operam ed uno post-operam. Se non è possibile fare questo scatto, allora bisogna raggiungere la classe più elevata. Quando si interviene su edifici risalenti a oltre tre decenni fa, è molto facile ottenere un beneficio di almeno due classi, mentre invece sugli edifici più recenti questo può essere più complesso per via del miglioramento delle prestazioni degli involucri nel corso del tempo. Purtroppo questa valutazione non può non prescindere da una conoscenza approfondita dell'involucro esistente, ottenibile mediante saggi per quegli immobili costruiti quando non era in vigore l'obbligo di deposito di un progetto energetico o dei dettagli esecutivi. In alcuni contesti non si riesce ad ottenere questo "scatto" senza intervenire sull'impianto termico, ed allora nel caso bisogna fare attenzione quando si passa da ristrutturazioni di secondo livello a quelle di primo, perché i requisiti sono diversi e più stringenti: insomma è un fattore a cui prestare attenzione perché non in tutti i casi può essere facile da ottenere. Aggiungerei che è pure il caso di verificare che l'involucro su cui si interviene sia a sua volta stato realizzato nel rispetto delle regole in vigore al momento in cui è stato fatto, ed eventualmente valutare come operare nel caso in cui si rilevassero delle incongruenze;
  6. contestualmente agli interventi di efficientamento (art. 119 comma 1 del Decreto Rilancio) si può beneficiare di un bonus del 110% per la contestuale installazione di impianti fotovoltaici (comma 5 e 6) e per ulteriori interventi. in alcuni casi, il plafond di spesa rimane autonomo, quindi la cosa può essere interessante in quei casi in cui si operi arrivando al limite del tetto ma si vogliano fare ulteriori interventi ricomprendendoli nel bonus del 110%.l'intervento agevolato in tal caso vincola a cedere l'energia non auto-consumata al GSE;
  7. i materiali utilizzati dovranno rispettare i Criteri Ambientali Minimi di cui al decreto ministeriale 11 ottobre 2017 sulla eco compatibilità dei prodotti. questo decreto è specifico per gli edifici pubblici dunque generalmente non si applica negli appalti privati: in questo caso, dato che è lo Stato di fatto che finanzia l'intervento, si è scelto di sottoporre alla verifica di qualità relegata agli appalti pubblici, anche questi specifici interventi privati. Il decreto specifica che i prodotti isolanti devono essere, a seconda della composizione, o prodotti con l'impiego di una certa percentuale di materiale riciclato, e/o essere prodotti con processi ad impatto ridotto. Solo alcuni dei prodotti in commercio hanno la certificazione di rispondenza a questi requisiti minimi ambientali, dunque si presti attenzione a prevedere l'impiego di questo tipo di prodotti o di prodotti per i quali è possibile attestare la rispondenza alla norma. Attenzione perché questo può facilmente essere un errore o una leggerezza in cui si può incappare come progettisti (ma anche l'impresa dovrebbe verificare): prevedere l'impiego di un materiale magari efficiente dal punto di vista energetico ma che non è certificato per i Criteri Ambientali Minimi può essere causa di decadenza dal beneficio, con conseguenti problemi a catena.
Ovviamente, a parte le specifiche indicazioni del Decreto Rilancio, gli interventi che prevedono esecuzione di cappotti esterni o installazione di pannelli solari o altro devono rispondere alle disposizioni normative generali attualmente in vigore e quindi:
  • rispetto delle direttive del decreto requisiti minimi (trasmittanze lineari, verifica di H't, verifica dei parametri vari dell'edificio di riferimento) e, in generale, degli adempimenti del d.lgs. 192/05 (deposito della relazione di cui all'art. 8 prima dell'inizio dei lavori; consegna della certificazione di regolare esecuzione con allegato attestato di qualificazione energetica; redazione dell'attestato di Prestazione Energetica);
  • rispetto delle norme urbanistiche: un cappotto termico a parere di chi scrive non è un intervento urbanisticamente semplificato, anche se tutti noi ci saremmo aspettati che lo fosse: delle possibili implicazioni di questa cosa, ne ho parlato in un recente post apposito;
  • rispetto delle norme antincendio: per alcune tipologie di edifici civili, il rifacimento delle facciate implica dei livelli di attenzione ai fini della prevenzione incendi: ne ho parlato nello stesso post linkato al punto precedente;
  • implicazioni di tipo strutturale: alcune opere possono prevedere degli adempimenti per quanto riguarda la progettazione di strutture in zone sismiche, come ad esempio in alcune regioni è soggetto a deposito l'installazione di pannelli solari sul tetto degli edifici laddove abbiano un peso superiore ad un certo livello;
  • valutazione delle deroghe alle distanze tra costruzioni ed alle altezze massime degli edifici, nel caso in cui nell'effettuare un cappotto termico si vada ad incidere sulle distanze minime inderogabili previste dalla normativa vigente (ne ho parlato sempre nel post linkato al secondo punto di questo elenco);
Il Decreto Rilancio non vieta che si effettuino contestualmente gli interventi di messa in sicurezza sismica di cui all'art. 16 del D.L. 4 giugno 2013 n°63 ma anzi ne aumenta la percentuale di detrazione fino al 110%, senza indicare dei limiti di spesa (ma secondo me valgono quelli già imposti nel DL 63/13 e non significa che non ci sono limiti). attenzione alle zone sismiche 4 in cui l'innalzamento della soglia espressamente non si applica.

in sintesi, qualche suggerimento per i colleghi progettisti e per i committenti:
  • per non rischiare di incorrere in interpretazioni pericolose, suggerisco di effettuare progetti di isolamento termico che rispettano i requisiti sia del comma 344 (indice di prestazione energetica massimo) che del comma 345 (trasmittanza termica lineare  massima del singolo elemento opaco, compresi i ponti termici), secondo le specifiche dei decreti 2008 e 2010 (oggi superati dal Decreto 6 agosto 2020, pubblicato in G.U. n°246/2020). se volete un consiglio spassionato, tenetevi sempre un margine di "sicurezza" sui calcoli, e, se la committenza o la ditta vi contesta questa scelta, mettete un qualcosa per iscritto oppure valutate se rinunciare all'incarico. nella lettera d'incarico lasciatevi espressa libertà di valutazione tecnica;
  • attenzione alle imprese creative che vorranno proporre interventi a costi fuori mercato per accaparrarsi crediti superiori al valore delle opere: è vero che il decreto Rilancio nulla dice nel merito di eventuali soglie di costi unitari (rimane ferma solo la soglia massima di costo totale per ciascuna unità immobiliare), ma l'art. 14 comma 3-ter del DL 63/13 indica che deve essere emanato un decreto che dovrebbe contenere "i massimali di costo specifici per ogni singola tipologia di intervento". dato che questo passaggio è espressamente evocato dal Decreto Rilancio, è possibile che a breve venga emanato questo decreto proprio per evitare un dilagare di preventivi fantasiosi: nell'attesa, sarebbe opportuno controllare la congruità dei prezzi offerti, sia se si è professionisti tecnici, sia se si è committenti.
in questo post ho tradotto gli studi che ho personalmente fatto sul decreto, e le deduzioni che mi sono sembrate naturali. non mi assumo responsabilità nel caso in cui le valutazioni di cui sopra non dovessero risultare veritiere: ciascun tecnico, committente e impresa deve assumersi le proprie responsabilità nell'ambito dell'intervento edilizio messo in opera. Si prenda il presente post come una condivisione collettiva di appunti personali.

37 commenti:

  1. Buonasera architetto, grazie per l'articolo sempre chiaro ed esaustivo. Mi pare di capire che se devo fare una riqualificazione dal punto di vista energetico di una struttura opaca orizzontale (copertura) di estensione inferiore al 25% dell'edificio posso comunque beneficiare di una detrazione al 65% ai sensi del comma 345 dell'art. 1 comma L.296/2006 richiamato dall'art 14 della L.220 13-12-2010 come modificato dalla legge di bilancio 2020, giusto? Ho provato a districarmi ma è un vero ginepraio. Grazie

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    1. la norma non mi risulta che vada ad annullare le detrazioni precedenti

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  2. Ciao Marco, al punto 3) riporti che:
    "essendoci il limite di intervento minimo sul 25% alla superficie disperdente complessiva, è facile dedurre che il beneficio è difficilmente applicabile a singoli appartamenti in condominio". Questa è una tua interpretazione o hai trovato da qualche parte un riferimento certo sul fatto che la norma si riferisce al 25% della superficie disperdente dell'intero fabbricato e non della singola unità immobiliare?
    Perché in realtà, in determinate condizioni, con intervento di cappotto interno (tramite insufflaggio nell'intercapedine) e sostituzione infissi potrebbe essere raggiunto il miglioramento di due classi, intervenendo però su una superficie minore del 25% se rapportata a quella disperdente dell'intero fabbricato (superiore e anche di molto se rapportata a quella della singola unità).

    Grazie mille

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    1. mi sembra di ricordare che così espressamente riporta la legge (25% dell'intero edificio) ma ora non posso controllare. i presupposti sono più di uno: sia intervenire su almeno il 25%, sia migliorare di due classi. Dunque da come ho capito io il solo miglioramento di due classi (facilmente ottenibile su immobili datati) non consente di per sè di accedere al bonus.

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    2. a me sembre di capire che se si riesce a portare a casa il miglioramento di 2 classi energetiche, si possa accedere al superbonus anche senza cappotto termico

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    3. è espressamente previsto dalla norma, intervenendo solo sull'impianto centralizzato. Ma, anche qui, attenzione ad effettuare correttamente il progetto perché mi appare difficile il salto di due classi solo con l'impianto. teoricamente tutto è possibile.

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  3. Buongiorno, ma una costruzione bifamiliare che ha in comune un lato verticale senza altro in comune come è considerata rispetto alla definizione di edificio unifamiliare per l'accesso al bonus?

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    1. è una situazione da interpretare con grande attenzione. le norme non forniscono definizioni del tutto nette di questa condizione, attenderei delle circolari ufficiali che si spera arrivino per tempo.

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  4. Buongiorno Marco,
    sono un collega che legge sempre con interesse i tuoi articoli...
    Anche io, come altri, mi sono bloccato sulla questione del singolo appartamento e non sono per niente sicuro che non sia aperto anche a questi, la possibilita' di usufruire del bonus, anche in virtu' del fatto che, come per altri casi, le definizioni che noi tecnici diamo a determinate cose, spesso differiscono con quelle dell'agenzia delle entrate (vedi ad esempio il concetto di manutenzione straordinaria...).
    Grazie e buona giornata

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    1. la norma non lo vieta espressamente: possono esserci casi limite in cui intervenendo su un singolo appartamento si possono raggiungere i requisiti della norma, ma i paletti imposti devono essere sempre verificati tutti, a pena di vedersi recuperare a posteriori il credito indebitamente goduto.

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  5. Buongiorno Architetto, vorrei chiederle gentilmente un chiarimento per l'accesso al nuovo ecobonus 110%. Il mio caso è di una ristrutturazione di prima casa, edificio unifamiliare, con Scia presentata ad ottobre 2019, quindi già iniziata ma con pochi interventi realizzati (relativi principalmente a demolizioni e piccoli lavori realizzati in economia e sospesi per durante il periodo di blocco causa Covid) e un ordine di nuovi infissi per cui è stato versato un acconto del 30%. Non sono in possesso della certificazione energetica precedente all'inizio dei lavori. Specifico che sono previsti gli interventi di efficientamento energetico rientranti nel nuovo decreto, ( esempio installazione pavimento radiante e pompa di calore, scambiatori di calore, fotovoltaico, infissi triplo vetro, non il cappotto perché l'involucro è già isolato). Il mio quesito è se fatto salvo il criterio di miglioramento delle classi energetiche necessarie, per le spese effettuate dal primo luglio per il miglioramento energetico potrò beneficiare della nuova detrazione al 110% e cosa mancherebbe: se producendo una certificazione energetica ante opera a lavori iniziati sarebbe valida o questo già mi preclude ogni possibilità di accesso, se devo ripresentare un'altra Scia.... la ringrazio anticipatamente per la risposta se avrà modo di darmela.

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    1. la norma non specifica cosa succede in caso di lavori già in essere, ma penso che la detrazione non sia preclusa (ovviamente non sarà recuperabile sugli importi versati prima del 1 luglio): tuttavia essendo un caso particolare, suggerisco di mandare un interpello all'agenzia delle entrate (la quale penso ancora deve farsi bene un'idea delle varie questioni). in ogni caso aspetterei la conversione in legge della norma.

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  6. Una domanda, trattandosi di un intervento di efficientamento energetico teminate le opereo ai sensi del DPR 380/2001 art. 24 occorrerà consegnare anche la SCIA di agibilità. Corretto?

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  7. Gli interventi previsti in superbonus 110% senza variazione interna alcuna sono dichiarati con quale titolo edilizio? In molti dicono scia per interventi di ristrutturazione leggera. Lei condivide? Cappotto infissi nuovo impianto termico con pompa di calore fotovoltaico. Attendo un suo parere. Grazie mille

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    1. ovviamente, dipende da che lavori vengono posti in essere. un intervento che non richiede nessuna modifica né interna né esterna può essere l'insufflaggio di isolante in preesistenti inercapedini, ma quando si prevede un cappotto interno, che erode superficie utile, vi è modifica dei parametri igienico-sanitari e quindi secondo me non è possibile identificarla come attività libera. può essere talvolta manutenzione straordinaria leggera, ma valutando sempre caso per caso.

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  8. La ringrazio per la sua riflessione. Ho omesso di scrivere cappotto esterno, controsoffitti coibentati. Realizzazione di impianti di climatizzazione a pavimento alimentati con pompa di calore, nuovi impianti idrico sanitari. Forse sono ascrivibili in Scia 1 risanamento conservativo..

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    1. per quanto riguarda il cappotto esterno, io ho evidenziato dei dubbi e ne ho parlato in questo post, già linkato sopra: https://architetticampagna.blogspot.com/2020/04/cappotto-termico-esterno-procedure.html le altre opere interne possono rientrare nella manutenzione straordinaria o risanamento conservativo, a seconda dei casi.

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  9. Buongiorno,
    Sarei grato ad una sua interpretazione a un mio dubbio sulla possibilità di fruire del bonus 110 %:
    Io abito in un palazzo condominiale di 6 unità , ed ho un ingresso indipendente che porta al mio appartamento ed anche ad un appartamento sullo stesso piano dove vive mia madre ( appartamento che dopo il decesso di mio padre è divenuto di proprietà in quota , sia mia che di mio fratello che di mia madre).
    Per poter fruire del super bonus del 110% posso effettuare solo interventi sul mio appartamento o debbo invece anche tener conto di quello dove vive mia madre ma che comunque è in quota parte anche di mia proprietà ?
    Mi scuso per L esposizione della domanda è la ringrazio.

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    Risposte
    1. gli interventi trainanti devono soddisfare determinati requisiti, come ad esempio la necessità di intervenire su almeno il 25% delle superfici disperdenti opache, in caso di cappotto termico: se i requisiti e i presupposti sono soddisfatti, a mio parere non è obbligatorio intervenire su solo alcune delle unità che compongono un condominio. mi sembra che anche l'agenzia delle entrate abbia fornito risposte in tal senso, di recente.

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  10. Buongiorno,
    Sarei grato ad una sua interpretazione a un mio dubbio sulla possibilità di fruire del bonus 110 %:
    Io abito in un palazzo condominiale di 6 unità , ed ho un ingresso indipendente che porta al mio appartamento ed anche ad un appartamento sullo stesso piano dove vive mia madre ( appartamento che dopo il decesso di mio padre è divenuto di proprietà in quota , sia mia che di mio fratello che di mia madre).
    Per poter fruire del super bonus del 110% posso effettuare solo interventi sul mio appartamento o debbo invece anche tener conto di quello dove vive mia madre ma che comunque è in quota parte anche di mia proprietà ?
    Mi scuso per L esposizione della domanda è la ringrazio.

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  11. Egregio architetto,
    per poter usufruire del Superbonus 110% prima di iniziare i lavori bisogna accertare lo stato di legittimità dell'immobile.Perchè non si possono applicare gli incentivi dove non c'è conformità Edilizia e Urbanistica, e questo lo prevede il D.M. n. 41 art. 4 del 1998 per le detrazioni fiscali. Quindi occorre avere un Titolo Abilitativo iniziale,più eventuali titoli successivi che vanno ad autorizzare eventuali interventi parziali.Questo per non rischiare di perdere l'agevolazione.
    Adesso le pongo il seguente quesito: si tratta di un condominio minimo composto da solo 2 u.i.u. A e B (condominio verticale).Tale fabbricato è stato costruito prima del 1 settembre 1967 al di fuori dal centro abitato e quindi non possiede un TITOLO ABILITATIVO iniziale.Nel 2010 è stato accatastato e il Tecnico non ha riportato fedelmente lo stato di fatto dell'immobile,ma in una di queste u.i.u. A con delle modifiche interne che riguardano tramezzature e aperture di porte interne nei muri portanti, in vista di lavori che dovevano essere eseguiti, ma che a tutt'oggi non sono mai stati eseguiti.
    Quindi la planimetria depositata al Catasto per questa u.i.u. A non coincide con lo stato di fatto.
    Ora, volendo usufruire del Sismabonus 110% utilizzando la DEMOLIZIONE e RICOSTRUZIONE per questa u.i.u. A ( e si può demolire e ricostruire in quanto condominio verticale),mentre per l'altra u.i.u. B si faranno interventi di miglioramento o adeguamento strutturale.
    Ora, nel presentare al comune un titolo abilitativo adeguato (Scia o Super Scia)per poter realizzare tale Demolizione e Ricostruzione il fabbricato non possiede nessun Titolo Abilitativo iniziale in quanto ante 1967, e questo si può risolvere dichiarando di essere stato costruito prima del 1967,ma la planimetria depositata al Catasto(come dicevo sopra)non corrisponde allo stato di fatto dell'immobile. Quindi da una visura e un sopraluogo il Comune scopre che tra Catasto e stato di fatto non c'è omogeneità.
    Quindi, le chiedo come si muove in questo caso il Comune? Mi chiede di ripristinare l'omogeneità tra Catasto e Stato di Fatto che è la prassi ordinaria,anche se poi devo Demolire e Ricostruire che sembra una irrazionalità.
    In attesa di un suo commento chiarificatore, con apprezzamento le invio i più cordiali saluti.

    Francesco Tedesco

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    1. l'ideale sarebbe riuscire a dimostrare, con altra documentazione tipo eventuali planimetrie allegate a rogiti o cose del genere, che lo stato iniziale dell'immobile era quello attualmente in essere, altrimenti il catastale del 2010 potrebbe essere ritenuto l'unico documento probante a fini urbanistici, in assenza di altro.

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    2. L'unico documento allegato a un rogito del 2019 rimane sempre il Catastale del 2010,con le modifiche mai realizzate.

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  12. Buonasera Arch. Campagna, alla luce delle ultime modifiche apportate alla norma, si può dire che due unità immobiliari poste una al piano terra e l'altra al piano primo (di proprietà della stessa persona, ma quella al piano primo data in usofrutto) con accesso indipendente da una proprietà non esclusiva, possano accedere al superbonus (sempre purchè vi sia il miglioramento di due classi energetiche)?

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    1. sembra che i nuovi sviluppi normativi abbiano ampliato le definizioni di immobile funzionalmente autonomo, ma suggerisco grande attenzione alla lettura del dettame normativo, visto che è il presupposto principale a cui ci si aggancia.

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  13. Buonasera Architetto, volevo chiederle se gli enti pubblici hanno la possibilità di usufruire del superbonus 110%. Nel caso in cui questo non sia possibile, possono farlo Associazioni sportive a cui gli enti pubblici (nello specifico i comuni) hanno dato in concessione i propri impianti sportivi? Grazie in anticipo

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  14. Ciao caro Marco, spero tu stia bene. Ti scrivo in relazione al bonus facciate 90% perchè leggo una cosa interessante e vorrei, cortesemente, la tua opinione:

    Premesso che l'art. 49 del 380 dice che per avere qualsiasi tipo di agevolazione devi avere la legittimità...

    Tuttavia l'art. 51 (Piccole opere e interventi contro l’inquinamento), comma 3 quinquies del Decreto Agosto/Rilancio 2 inserisce all'art. 119 del D.L. n. 34/2020 il seguente comma 13-ter: "Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9 -bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi".

    La butto lì: condominio con 4 facciate di cui 3 viste dalla strada e una no, potrebbe fare il 90% sulle tre principali...ma se una avesse una odiosa verandina sul terrazzo, posso considerare - a tuo giudizio - che due facciate hanno la legittimità (90%) e la terza rimane fuori. Potrebbe andare al 50%...fermo restando l'art. 49 del 380.

    Tu come la vedi?
    Grazie e ciao!

    Tommaso

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    1. la "semplificazione" introdotta vale solo per gli incentivi dell'art. 119, quindi sismabonus ed ecobonus 110%, escludendo tutti gli altri che, quindi, a mio parere proseguono ad essere soggetti all'art. 49 come se nulla fosse cambiato. nel merito del tuo quesito, può essere comunque ragionevole operare solo su tre facciate su un totale di quattro, ignorando la quarta, e limitare la verifica della conformità solo alle parti su cui intervieni. D'altra parte, quando facciamo le pratiche sulle singole unità immobiliari, non andiamo a fare la verifica di tutto il fabbricato, ma ci limitiamo a verificare solo l'immobile di nostro interesse.

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    2. Grazie Marco, sono d'accordo con te! :)

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    3. mmm...certo se poi la quarta se la fanno con il classico bonus 50% il problema ex art. 49 si riproporrebbe...

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  15. Buongiorno Arch. che lei sappia esiste una norma o legge nel Lazio che vieta di realizzare impianti termici nei sottotetti e nei piani seminterrati per riscaldarli?
    Per quanto riguarda quei casi dove ci si trova ad avere cantine e soffitte trasformate in abitazione e riscaldate nell’ ape convenzionale e legge 10 vanno per forza considerate come riscaldate giusto?
    Fermo restando il controllo della conformità urbanistica di questi locali, in caso risultassero non conformi, secondo me l’applicazione del superbonus non potrebbe essere attuata neanche a seguito del decreto semplificazioni bis per i seguenti motivi:
    1)Se nell’ape convenzionale e legge 10 si dichiara che tali locali non sono riscaldati si dichiara il falso e in caso di verifica farebbe decadere il superbonus;
    2)Se nell’ape convenzionale e legge 10 si dichiara che tali locali sono riscaldati, praticamente si autodenuncia il committente che ha un abuso.
    Come la vede?

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    1. Come ho scritto in altri post, il Lazio è una di quelle regioni che non ha espressamente vietato che ambienti non direttamente residenziali non debbano essere riscaldati. Certo, per una cantina è duro dimostrarlo ma, ad esempio un sottotetto, potrebbe essere riscaldato volontariamente per questioni tecniche (se il sottotetto è collegato con una scala aperta al piano inferiore, non vi sarebbe possibilità di isolare termicamente il sotto dal sopra, dunque se non si riscaldasse il sottotetto, si "mangerebbe" tutto il riscaldamento del piano residenziale). Ovviamente, grande attenzione va posta alle dichiarazioni che si rendono, come giustamente hai già osservato.

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  16. Buongiorno Architetto, stiamo per ristrutturare un appartamento volendo usufruire delle varie agevolazioni fiscali. In particolare vorremmo usufruire dell'ecobonus al 65% per la riqualificazione energetica globale dell'appartamento. Stiamo valutando di sostituire l'attuale caldaia con una caldaia ibrida che gestisca l'impianto di riscaldamento e condizionamento, con un'eventuale installazione di pannelli fotovoltaici. Verranno sostituiti anche gli infissi. Questi ultimi sono gli unici in cui è chiara la detrazione spettante che è il 50%. Per quanto riguarda tutti gli altri lavori possono essere detratti al 65%? e sono anche inclusi i relativi impianti elettrico e termico? e quindi anche i termosifoni? La normativa non è sempre chiara e le schede dell'agenzia delle entrate non sono ancora state aggiornate

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    1. da come io ritengo che la norma vada interpretata, il rifacimento dell'impianto termico rientra tutto nella detrazione, quindi anche compresi nuovi radiatori, ma deve essere l'unico impianto termico di casa, nel senso che un eventuale ulteriore impianto ad esempio per il raffrescamento estivo sarebbe escluso. l'impianto elettrico è escluso, a parte per quanto di stretta competenza dell'impianto. possono però esservi ricomprese le opere murarie strettamente connesse al rifacimento dell'impianto nonché le parcelle professionali.

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  17. Buonasera Arch. Ho un caso un pò particolare, in un condominio dove sono ancora in corso lavori SB 110 per le sole parti comuni, un cliente mi ha chiesto di fare una cila per frazionamento e fusione, per acquistare una stanza dall'appartamento del vicino. Secondo lei è possibile aprire una cila del genere con in corso un'altra pratica edilizia per il SB 110? Io ho molti dubbi tra i quali, gli aspetti fiscali legati alla detrazione della stanza che viene ceduta, il cambio dei sub catastali e delle consistenze, la differenza che ci sarà tra ape ant e ape post dei singoli appartamenti e in fine la questione delle plusvalenze in caso di vendita prima dei 10 anni. Le viene in mente altro? Che ne pensa? Grazie come sempre

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    1. se, come immagino, è attualmente in vigore un titolo edilizio che riguarda tutto l'immobile, non si possono presentare singole istanze "in sovrapposizione"; bisognerebbe fare una variante a tutto il titolo.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.