lunedì 11 maggio 2020

accertamenti di conformità parziali

Spesso capita, nell'imbatterci in una difformità edilizia, di valutare la fattibilità di una sanatoria (ottenimento di un accertamento di conformità) per immobili che hanno problemi alcuni risolvibili, altri no. è possibile in questi casi presentare una sanatoria per la sola porzione di immobile che è sanabile, e tralasciare il resto? una recente sentenza, che ne conferma un'altra precedente, ci fornisce la chiave di lettura per la risposta.
il concetto come detto è il seguente: si ha un immobile con una difformità, e si intende procedere a sanarla, in quanto l'attuale ordinamento consente di ottenere una autorizzazione postuma (accertamento di conformità) nel caso in cui l'intervento sia autorizzabile (a differenza quindi del condono, il quale è una norma straordinaria e che può consentire di ottenere l'autorizzazione postuma anche per opere che sono in violazione di una determinata categoria di norme). Possono però facilmente convivere in uno stesso immobile livelli diversi di difformità: un caso tipico potrebbe essere quello di un appartamento che ha sia difformità nella distribuzione interna, sia una sagoma diversa, rispetto al progetto edilizio.

Sul come effettuare le verifiche di conformità, ne ho parlato in diversi post tra i quali questo è quello che sviluppa un discorso più generale.

Se la modifica della sagoma ha comportato aumento di volume imponibile, è possibile che la difformità non sia sanabile, poiché in contesti urbanizzati e consolidati (come per esempio la maggior parte dei quartieri romani sviluppati fino agli anni 70) ed in questo caso ci si può legittimamente chiedere se sia possibile procedere a sanare solo il sanabile, lasciando il resto "appeso".

la risposta non può che essere negativa, perché l'immobile deve essere conforme nella sua interezza: nell'esempio ipotizzato, che senso avrebbe verificare la congruità della distribuzione interna, quando ci sarebbe comunque un pezzo di immobile che non dovrebbe esistere? se pure l'ambiente interessato da difformità raggiungesse la superficie minima imposta dal regolamento edilizio (per esempio un soggiorno con 14mq) e quindi sarebbe di per sé sanabile, come sarebbe possibile avallarlo se parte di quella superficie non potrebbe proprio esistere perché eccedente le superfici autorizzate dall'originario progetto edilizio? non sarebbe logico, e, difatti, non è possibile.

per chiarire l'idea ci aiuta una sentenza recente del Consiglio di Stato, che interviene in un caso più complesso quale è quello di una intera costruzione difforme dal titolo, per la quale è stata chiesto, e rigettato, un accertamento di conformità, con la precisa motivazione che la domanda non considerava porzioni illegittime dell'immobile, ma era mirato alla sanatoria di solo alcuni aspetti, tralasciandone altri invece essenziali (nel caso di specie, è stato effettuato il frazionamento di una originaria bifamiliare, al fine di ottenere un maggiore numero di alloggi e di box auto, andando in conflitto con le prescrizioni delle norme tecniche del comune le quali nel caso di specie prevedevano una edificazione esclusivamente per tiologie mono-bi-tri familiari o comunque al massimo fabbricati con tre alloggi). La sentenza è la numero 1848 sez. VI del 16 marzo 2020 emessa dal Consiglio di Stato (qui su lexambiente) dalla quale è utile estrarre una massima tombale:

[...] Ne deriva, pertanto, che, qualora venga chiesto il rilascio di un permesso di costruire riferito soltanto a talune delle opere realizzate e l’Amministrazione riscontri l’esistenza di altre opere abusive, non scomponibili in progetti scindibili, ma funzionalmente connesse al perseguimento di uno scopo unitario, l’ente procedente non può accogliere una domanda riguardante singole opere, dovendo aversi riguardo al complessivo intervento all’uopo realizzato.

si presti dunque attenzione al presentare sanatorie nelle quali vengono affrontati solo alcuni dei problemi riscontrati, tralasciando gli altri. Il tutto vale purtroppo anche se si sta operando in buona fede, cioè se non ci si è proprio resi conto del fatto che l'immobile possiede degli abusi ulteriori rispetto a quelli riscontrati e per i quali si chiede la sanatoria: questo deve quindi far riflettere sulla necessità di effettuare sempre e comunque analisi approfondite.

24 commenti:

  1. Buongiorno Architetto, le vorrei porre un quesito. ho un immobile composto da un piano terra, primo piano, secondo piano(incompleto) realizzato con un "nulla osta per esecuzione lavori edili" del 1968 rilasciato dal comune che autorizza la costruzione di un piano terra,primo piano,secondo piano e fin qui tutto ben, ma gli elaborati grafici allegati indicano un piano seminterrato, un piano rialzato, un primo ed un secondo, un progetto quindi completamente diverso da quello realizzato, ma soprattutto diverso da quanto indicato nel titolo abitativo. Vorrei sapere quale potrebbe essere la soluzione migliore per regolarizzare il tutto visto che gli elaborati grafici non solo non corrispondono a quanto realizzato, non corrispondono neanche a quello che il comune ha autorizzato a costruire.

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    1. anzitutto va capito bene cosa è questo "nulla osta", perché all'epoca l'edificazione era soggetta a licenza edilizia. una volta capito se quel progetto è davvero legato ad una licenza edilizia, occorre valutare le difformità rispetto a questo, e quindi analizzare le eventuali strategie di sanatoria.

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  2. Buongiorno architetto,
    nel caso di una sanatoria per difformità interne lievi (tramezza spostata) si ha anche in fase di rilievo e confronto con la gli atti comunali, difformità circa la presenza di un pilastro aggiuntivo, un altro leggermente spostato e dimensioni diverse delle finestre queste problematiche però da una visita all'appartamento superiore riguardano l'intero edificio.
    Infatti tutti i piani hanno questo pilastro e le finestre di dimensioni diverse, non siamo in zone vincolate ne si parla di edifici storici ma di un edificio del 1970.
    Come si procede a regolarizzare la singola unità? Grazie

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    1. si tratta di una difformità strutturale, ma può non essere difficile da gestire se esiste il collaudo statico del fabbricato e se si può dimostrare che al momento del collaudo la struttura era già così.

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  3. Buongiorno gentile arch. Campagna, scrivo per chiedere un'informazione su una sanatoria di una facciata costruita in parziale difformità rispetto al progetto originario.

    Supposto che il palazzo nasce difforme e che quindi nessun intervento successivo ne ha modificato l'aspetto, è possibile sanare la sola colonna di finestre (specchiata rispetto al prof originario) senza riportare le planimetrie di ogni appartamento? Si può quindi sanare rappresentando solo il prospetto?

    Grazie tante! Un caro saluto

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    1. astrattamente è possibile indicare nella pratica che la sanatoria riguarda esclusivamente gli esterni, ma considera pure che le finestre sono intrinsecamente legate alle condizioni igienico-sanitarie degli ambienti che vanno a servire quindi in linea teorica sarebbe preferibile gestire con un unica sanatoria sia gli interni che gli esterni.

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  4. Buon giorno Architetto, mi consenta si sottoporle la questione che segue relativa ad un appartamento posto nel quartiere Prati. La preesistenza edilizia è comprovata dalla planimetria del 1939 che evidenzia un'errata rappresentazione grafica. Nel 2016 viene presentata una CILA con allegata relazione tecnica finalizzata ad "asseverare la preesistenza edilizia dell'immobile". Nella relazione si afferma che "sono state riscontrate palesi e grossolane difformità con lo stato dei luoghi." Nello specifico: 1) l'u.i. viene rappresentata priva del balcone sul lato cortile, la sagoma dell'immobile riporta un'inclinazione della muratura esterna opposta a quella esistente oltre la mancanza di un vano porta sulla muratura di spina. Si fa riferimento alla documentazione fotografica allegata alla CILA di cui la relazione è parte integrante, che rivela come il fabbricato, sul lato cortile, presenti balconi su tutti i piani esistenti da sempre. 2 - Il rilievo effettuato consente di confermare l'esatta inclinazione planimetrica della muratura perimetrale (lato cucina). 3 - e la presenza di n 4 vani porta tra di loro uguali per altezza nonchè per tipologia di infissi ancora oggi presenti come si evince dalla documentazione fotografica. La domanda che sottopongo alla sua cortesia è la seguente, l'architetto con questa relazione asseverata allegata alla Cila in sanatoria per diversa distrubuzione degli spazi interni ha "sanato" (mi passi il termine da profano, il preesistente pe cui sarebbe possibile procedere al passaggio di proprietà dell'appartamento in parola? La ringrazio anticipatamente.

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    1. Mi aspettavo una sua cortese risposta anche eventualmente di diniego a rispondere. La ringrazio comunque. Buona serata.

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    2. mi scuso il suo commento mi era sfuggito. Suggerisco di ricercare il progetto edilizio del fabbricato, che dovrebbe esistere in quanto Prati era una delle zone sottoposte ad obbligo di licenza edilizia già in tempi non sospetti: laddove dovesse emergere un progetto edilizio, questi, a mio modesto parere (ma non tutti nella PA sono concordi), il catastale del 1939 dovrebbe essere posto in secondo piano: qualora le risultanze del progetto fossero coerenti con la costruzione, allora i problemi sarebbero automaticamente rientrati (e mi è già capitato di risolvere situazioni analoghe in tal modo, in quanto i catastali spesso erano fatti in modo approssimativo). Per quanto riguarda il quesito nello specifico, preferisco non esprimermi anche per rispetto delle norme deontologiche, visto che già altro tecnico si è occupato della questione e devo presumere che abbia operato al massimo delle proprie energie; laddove lo desiderasse, sono tuttavia a disposizione per una consulenza personalizzata ed a tal fine mi può contattare ai recapiti che trova nella pagina "chi sono - contatti".

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  5. Buongiorno Architetto,
    sono una collega, vorrei chiedere se a tuo giudizio può essere minore il peso di un edificio costruito solo in parte. Si parla sempre di aumenti di volume ma in questo caso mi trovo davanti ad un edificio costruito solo per metà in una frazione del comune di Guidonia (Setteville) tra il 1971 e il 1973.
    Nel 1976 viene accatastato (le planimetrie catastali presenti oggi riportano 'a penna' le difformità rilevate a suo tempo dall'ispettore del catasto); nel 1982 viene richiesta domanda di abitabilità (con rilascio di certificato) e nel verbale di sopralluogo viene indicato che del fabbricato autorizzato (mt….) ne è stato realizzato poco più della metà (mt….), e che il p.interrato è stato tramezzato mentre sono variate le tramezzature ai p.terra e primo.
    Nell'ambito di una verifica sulla Legittimità urbanistica a tuo parere è esatto considerare come situazione legittima (ante operam) l'accatastamento presentato nel 1976 (verificandone comunque i requisiti edilizi ed igienico-sanitari) contenente le modifiche rilevate a suo tempo, unitamente alle indicazioni relazionate dai tecnici comunali a seguito del sopralluogo effettuato per il rilascio del cert.di abitabilità?
    A parte gli interni il maggior problema che riscontro è sulle aperture, inevitabilmente difformi al progetto ed in parte anche a quanto compare nel catastale.
    Inoltre non riesco a ’pesare’ e a trovare appigli normativi sul fatto che sia stata costruita metà palazzina..a tuo parere è cosa legittima?

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    1. rispetto al progetto iniziale, la difformità potrebbe essere riscontrata nell'eventuale fine lavori: se lì è indicato chiaramente che si tratta di un fine lavori parziale, si potrebbe considerare una situazione teoricamente legittima, anche se ovviamente va verifcato per bene se metà fabbricato ha comunque una sua compiutezza urbanistica.

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  6. Nei documenti non ritrovo un fine lavori ma il documento rilasciato dal comune dove vengono indicate le date di inizio e fine lavori(luglio 1973), in questo viene citata sui vari 'visto' '..la relazione del Comando Vigili', sarebbe interessante averla ma chissà dove potrei recuperarla..Per ora, il mio unico appiglio, sta nel sopralluogo postumo dei tecnici comunali che, pur riscontrando difformità rispetto al progetto presentato, rilasciarono comunque il certificato di abitabilità, so che questa non è sinonimo di legittimità urbanistica, ma il fatto di aver trovato una situazione differente se non ha scatenato provvedimenti allora avrà una spiegazione..

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  7. Buongiorno, un fabbricato ad uso abitazione è legittimato con concessione in sanatoria ex L. 47/85 rilasciata nel 2004. L'area è interessata da un vincolo del PTPR (corsi d'acqua). La sagoma dei balconi è stata realizzata lievemente inferiore (ma oltre il 2%, seppur in negativo) a quanto dichiarato nell'elaborato grafico. Per non dover passare attraverso l'Ufficio di Scopo Condono Edilizio per richiedere un riesame della concessione, è possibile sanare questo intervento come accertamento di conformità senza incorrere nell'autorizzazione paesistica, seppur semplificata?

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  8. Buongiorno Architetto, le chiedo un suo parere sul seguente caso. Immobile costruito in difformità dal progetto di licenza edilizia del 1949, per il piano attico. Nello specifico, quella che doveva essere una loggia coperta è stata chiusa. Nel 1951 è stato rilasciato certificato di abitabilità. Nel 1954 viene presentata la planimetria di primo impianto catastale che rappresenta la loggia chiusa. Nel 1985 e nel 1995 vengono presentate due richieste di condono per altri ampliamenti, che non riguardano la chiusura della loggia in questione. Ne vengono rilasciate regolari concessioni in sanatoria per entrambe. Sull'elaborato grafico del primo condono si rappresenta una situazione ante operam, conforme alla planimetria di primo impianto del 54 e non al progetto di l.e. del 1949. Il secondo condono si allaccia al primo per quanto riguardo lo stato di fatto, e non viene eccepito alcunché riguardo alla difformità rispetto al progetto di l.e.
    Ho confrontato la cubatura dichiarata nella scheda di denuncia della licenza edilizia con quanto rappresentato nel progetto di l.e. e sembrerebbe che ci sia surplus. Cioè, le superfici di ogni piano moltiplicate per l'altezza del fabbricato di progetto, danno un risultato inferiore alla volumetria denunciata. Gli altri piani sono stati costruiti in conformità al progetto, l'unica difformità riguarda l'attico. Da qui si potrebbe azzardare che sarebbe possibile sanare la situazione.
    Ora, la domanda che le pongo è: cosa fare? Secondo lei si potrebbe procedere ad un accertamento di conformità, e se sì che impatto avrebbe sui condoni? Andrebbero modificati gli elaborati grafici dei condoni e fatte delle rettifiche alla concessione? Oppure, visto che è stato rilasciato certificato di abitabilità successivamente alla costruzione, visto che sono state rilasciate due concessioni in sanatoria, la situazione attuale si può considerare urbanisticamente legittima?
    La ringrazio molto e le porgo i miei complimenti per l'utilità del suo blog

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    1. il fatto che ci sia surplus di cubatura non è sufficiente per dire che si possa sanare: nel 1949 le regole dell'urbanistica non contemplavano la cubatura massima ammissibile, ma vi era solo una imposizione per quanto riguarda distanze, sagome, altezze. Inoltre, probabilmente all'epoca hanno dovuto verificare la regoletta dei 2/3: la superficie dell'attico non doveva superare tale rapporto rispetto alla proiezione a terra del fabbricato, e, probabilmente, la chiusura della loggia superava tale valore. Nel caso, da verificare, non avresti il requisito della doppia conformità. Dovreste valutare un ripristino in riduzione di cubatura.

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    2. Grazie mille, per la risposta. Dalle verifiche risulta che sono rispettate distanze, altezze e il rapporto dei 2/3. L'ampliamento è all'interno della sagoma. Visto quindi che si potrebbe procedere, un eventuale accertamento di conformità che conseguenze implicherebbe sulle due concessioni in sanatoria rilasciate? Il fatto che vi sia stata una mancata verifica della legittimità della preesistenza in fase di richiesta del condono, fa decadere i titoli edilizi? Infine, l'abitabilità, in quanto atto pubblico che presupponeva il controllo del progetto e di quanto costruito, non può essere considerato un certificato atto a "sanare" eventuali difformità (comunque ammissibili), realizzate in corso d'opera?

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    3. se rispetti distanze, inclinate e rapporto di 2/3 può significare che l'intervento era fattibile all'epoca della costruzione, ma non significa che automaticamente ti consente di superare i limiti di oggi, per i quali non sei in grado di autorizzare un ampliamento. i condoni secondo me non decadono: laddove vi fossero i presupposti per una sanatoria, questa a mio parere andrebbe ad integrarsi nella legittimità edilizia, completandola.

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    4. Proseguendo la discussione aperta, qualora si comprovi l'epoca dell'abuso, mediante planimetria catastale di primo impianto, è corretto procedere alla verifica del rispetto della sola normativa vigente all'epoca per l'accertamento di conformità, e non anche alla normativa attuale?

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    5. no, la norma è chiara ed imperativa: la fattibilità deve verificarsi sia all'epoca dell'abuso, sia ad oggi.

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  9. Gentile architetto,
    Mi trovo in una situazione particolare con un immobile:
    Nel 2019 i committenti hanno acquistato una casa in cui è stato necessario richiedere il permesso di costruire in quanto l'appartamento era in parte deposito e in parte abitativo, il tecnico ha richiesto quindi il permesso per fusione e cambio d'uso.
    Per sue dimenticanze non ha presentato l'inizio lavori ma ha effettuato l'accatastamento, come da permesso a costruire, e i committenti hanno fatto l'atto di acquisto
    Oggi mi chiedono di fare un accertamento di conformità in quanto non avendo presentato l'inizio lavori il permesso è decaduto. Come posso muovermi? È sufficiente fare l'accertamento e una variazione catastale con la distruzione nuova per sanare tutto?

    La ringrazio molto
    Saluti

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    1. sulla rivista geopunto ultima pubblicata sul sito georoma.it è presente un articolo degli avvocati Latanà e Di Leo che parlano proprio di questa questione, ed arrivano ad una conclusione condivisibile: l'omessa comunicazione di inizio e fine lavori sono ascrivibili a delle violazioni procedurali, ma la legge rimane legata all'effettivo inizio lavori. questo significa che non aver presentato l'inizio o la fine lavori, o entrambe, non fa decadere il titolo, almeno finché si può dimostrare che i lavori sono effettivamente iniziati e finiti all'interno dei termini di validità della norma. L'omessa comunicazione è sanzionabile, quindi, ma non comporta decadimento del titolo. Acquisirei quindi la documentazione che attesti che i lavori sono iniziati entro l'anno dal rilascio del titolo e si sono conclusi entro i successivi tre anni, e farei redigere una perizia tecnica, magari anche giurata, su tali valutazioni.

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    2. Grazie mille, questa opzione non l'avevo considerata! Il problema è che i proprietari attualmente hanno ricevuto una proposta per vendere il loro immobile e vorrebbero prendere la strada più veloce e meno problematica ai fini dell'acquisizione del mutuo. A suo avviso, se il perito della Banca trovasse la perizia invece dell'accertamento avrebbe problemi ad approvare la conformità dell'appartamento? Quale strada mi consiglia per agire più rapidamente possibile

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    3. bisognerebbe valutare la situazione in dettaglio, comunque non è escludibile l'ipotesi di integrare l'istanza già depositata con un inizio lavori postumo ed un fine lavori postumo, e relativo accatastamento.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.