lunedì 11 maggio 2020

accertamenti di conformità parziali

Spesso capita, nell'imbatterci in una difformità edilizia, di valutare la fattibilità di una sanatoria (ottenimento di un accertamento di conformità) per immobili che hanno problemi alcuni risolvibili, altri no. è possibile in questi casi presentare una sanatoria per la sola porzione di immobile che è sanabile, e tralasciare il resto? una recente sentenza, che ne conferma un'altra precedente, ci fornisce la chiave di lettura per la risposta.
il concetto come detto è il seguente: si ha un immobile con una difformità, e si intende procedere a sanarla, in quanto l'attuale ordinamento consente di ottenere una autorizzazione postuma (accertamento di conformità) nel caso in cui l'intervento sia autorizzabile (a differenza quindi del condono, il quale è una norma straordinaria e che può consentire di ottenere l'autorizzazione postuma anche per opere che sono in violazione di una determinata categoria di norme). Possono però facilmente convivere in uno stesso immobile livelli diversi di difformità: un caso tipico potrebbe essere quello di un appartamento che ha sia difformità nella distribuzione interna, sia una sagoma diversa, rispetto al progetto edilizio.

Sul come effettuare le verifiche di conformità, ne ho parlato in diversi post tra i quali questo è quello che sviluppa un discorso più generale.

Se la modifica della sagoma ha comportato aumento di volume imponibile, è possibile che la difformità non sia sanabile, poiché in contesti urbanizzati e consolidati (come per esempio la maggior parte dei quartieri romani sviluppati fino agli anni 70) ed in questo caso ci si può legittimamente chiedere se sia possibile procedere a sanare solo il sanabile, lasciando il resto "appeso".

la risposta non può che essere negativa, perché l'immobile deve essere conforme nella sua interezza: nell'esempio ipotizzato, che senso avrebbe verificare la congruità della distribuzione interna, quando ci sarebbe comunque un pezzo di immobile che non dovrebbe esistere? se pure l'ambiente interessato da difformità raggiungesse la superficie minima imposta dal regolamento edilizio (per esempio un soggiorno con 14mq) e quindi sarebbe di per sé sanabile, come sarebbe possibile avallarlo se parte di quella superficie non potrebbe proprio esistere perché eccedente le superfici autorizzate dall'originario progetto edilizio? non sarebbe logico, e, difatti, non è possibile.

per chiarire l'idea ci aiuta una sentenza recente del Consiglio di Stato, che interviene in un caso più complesso quale è quello di una intera costruzione difforme dal titolo, per la quale è stata chiesto, e rigettato, un accertamento di conformità, con la precisa motivazione che la domanda non considerava porzioni illegittime dell'immobile, ma era mirato alla sanatoria di solo alcuni aspetti, tralasciandone altri invece essenziali (nel caso di specie, è stato effettuato il frazionamento di una originaria bifamiliare, al fine di ottenere un maggiore numero di alloggi e di box auto, andando in conflitto con le prescrizioni delle norme tecniche del comune le quali nel caso di specie prevedevano una edificazione esclusivamente per tiologie mono-bi-tri familiari o comunque al massimo fabbricati con tre alloggi). La sentenza è la numero 1848 sez. VI del 16 marzo 2020 emessa dal Consiglio di Stato (qui su lexambiente) dalla quale è utile estrarre una massima tombale:

[...] Ne deriva, pertanto, che, qualora venga chiesto il rilascio di un permesso di costruire riferito soltanto a talune delle opere realizzate e l’Amministrazione riscontri l’esistenza di altre opere abusive, non scomponibili in progetti scindibili, ma funzionalmente connesse al perseguimento di uno scopo unitario, l’ente procedente non può accogliere una domanda riguardante singole opere, dovendo aversi riguardo al complessivo intervento all’uopo realizzato.

si presti dunque attenzione al presentare sanatorie nelle quali vengono affrontati solo alcuni dei problemi riscontrati, tralasciando gli altri. Il tutto vale purtroppo anche se si sta operando in buona fede, cioè se non ci si è proprio resi conto del fatto che l'immobile possiede degli abusi ulteriori rispetto a quelli riscontrati e per i quali si chiede la sanatoria: questo deve quindi far riflettere sulla necessità di effettuare sempre e comunque analisi approfondite.

4 commenti:

  1. Buongiorno Architetto, le vorrei porre un quesito. ho un immobile composto da un piano terra, primo piano, secondo piano(incompleto) realizzato con un "nulla osta per esecuzione lavori edili" del 1968 rilasciato dal comune che autorizza la costruzione di un piano terra,primo piano,secondo piano e fin qui tutto ben, ma gli elaborati grafici allegati indicano un piano seminterrato, un piano rialzato, un primo ed un secondo, un progetto quindi completamente diverso da quello realizzato, ma soprattutto diverso da quanto indicato nel titolo abitativo. Vorrei sapere quale potrebbe essere la soluzione migliore per regolarizzare il tutto visto che gli elaborati grafici non solo non corrispondono a quanto realizzato, non corrispondono neanche a quello che il comune ha autorizzato a costruire.

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    1. anzitutto va capito bene cosa è questo "nulla osta", perché all'epoca l'edificazione era soggetta a licenza edilizia. una volta capito se quel progetto è davvero legato ad una licenza edilizia, occorre valutare le difformità rispetto a questo, e quindi analizzare le eventuali strategie di sanatoria.

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  2. Buongiorno architetto,
    nel caso di una sanatoria per difformità interne lievi (tramezza spostata) si ha anche in fase di rilievo e confronto con la gli atti comunali, difformità circa la presenza di un pilastro aggiuntivo, un altro leggermente spostato e dimensioni diverse delle finestre queste problematiche però da una visita all'appartamento superiore riguardano l'intero edificio.
    Infatti tutti i piani hanno questo pilastro e le finestre di dimensioni diverse, non siamo in zone vincolate ne si parla di edifici storici ma di un edificio del 1970.
    Come si procede a regolarizzare la singola unità? Grazie

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    1. si tratta di una difformità strutturale, ma può non essere difficile da gestire se esiste il collaudo statico del fabbricato e se si può dimostrare che al momento del collaudo la struttura era già così.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.