martedì 12 settembre 2017

beni comuni non censibili ed elaborato planimetrico: cosa fare nelle ristrutturazioni

i BCNC, beni comuni non censibili, sono delle porzioni di superfici dei fabbricati che per definizione stessa non hanno possibilità di produrre reddito (non dimentichiamo mai che il catasto serve praticamente "solo" a far pagare le tasse sugli immobili) in modo autonomo, e sono contemporaneamente dei beni comuni, cioè la cui proprietà appartiene a due o più unità immobiliari, oppure a tutti indistintamente.
Si distinguono dai BCC, beni comuni censibili, perché questi ultimi sono appunto "censibili" nel senso che sono sempre beni comuni ma in grado di produrre un reddito autonomamente: esempio classico di un BCC è l'appartamento del portiere di proprietà condominiale.

i BCNC sono tutte quelle superfici che sono di uso comune in un condominio, come ad esempio il vano scale, lo spazio distributivo esterno, eventuali giardini comuni, gli spazi distributivi che servono le cantine o i box, insomma visti dal lato opposto rappresentano tutte le superfici che non sono unità immobiliari urbane (UIU): di fatto i BCNC servono a "coprire" i buchi del fabbricato che non sono spazi privati, in modo tale che tutto il fabbrciato sia sempre censito, o come proprietà private, o come beni comuni.

A differenza dei BCC, i BCNC non hanno una loro planimetria nè un classamento, ovviamente: sono di fatto rappresentati esclusivamente nell'Elaborato Planimetrico (EP). Questo è un documento, assieme agli stessi BCNC, che è stato istituito di recente e quindi non compare negli edifici più vecchi di qualche decennio: di fatto è una planimetria, in scala alta come 1:500 o 1:200, che serve esclusivamente a rappresentare la distribuzione dei subalterni nel fabbricato. a ciascun BCNC è associato sempre un subalterno, e questo appunto va riportato nell'elaborato planimetrico: questa sarà la sua sola apparizione grafica, a differenza delle UIU o dei BCC che oltre ad essere rappresentati nell'EP hanno anche una loro planimetria in scala adeguata (1:100 o 1:200).

Si costituiscono con le regole base del DOCFA, e sono associati alle UIU indicando l'affiliazione nell'elenco subalterni: qui si descriverà il sub del BCNC con una dicitura tipo "vano scala comune ai sub da 10 a 30" o composizioni del genere (per questo motivo non è possibile costituire un BCNC senza compilare l'elenco subalterni: attenzione però perché se c'è una costituzione di BCNC ma non è compilato l'elenco subalterni, il docfa non vi dà errore formale ma poi vi verrà rigettato dall'ufficio). Se si effettuano variazioni ai sub in un fabbricato in cui è già presente un EP completo, bisognerà sempre ridisegnare un nuovo EP apportando le correzioni necessarie: il caso tipico è quando si effettua una divisione (aka frazionamento in termini urbanistici ma non confondetela con la causale di variazione catastale "frazionamento per trasferimento diritti" che è ben altra cosa), quando da una UIU ne vengono derivate due: occorrerà ridisegnare tutto l'EP anche solo per aggiornare un solo subalterno (l'EP è un disegno semplice, perché deve considerare solo i perimetri delle UIU e niente altro; in edifici complessi e con tanti sub può comunque essere un lavoro lungo e rognoso: valutate la cosa quando fate preventivi per DOCFA su fabbricati grandi esistenti che contemplano variazioni ai sub). Ricordate che se dovete modificare un EP di un intero fabbricato, dovrete anche riscrivere tutto l'elenco subalterni, o importarlo dal SISTER. Nell'elenco sub vanno inseriti anche quelli che si vanno a sopprimere; non è del tutto chiaro se nel fare un elenco subalterni per un intero fabbricato, quando lo si deve modificare, vadano indicati anche i sub eventualmente già soppressi in passato.

I BCNC possibilmente devono essere in minor numero possibile: per esempio un vano scale, anche se si viluppa su più piani, dovrà essere identificato con un solo sub. Volendo nello stesso sub si potrebbero inglobare anche altri spazi distributivi comuni, purché contigui, come i corridoi cantine. Invece qualora ci fossero spazi non contigui (p.e. due distinti vani scale) o spazi di natura diversa (spazi interni e spazi esterni) è preferibile costituire due distinti BCNC anche se poi alla fine non essendo beni soggetti a rendita hanno regole meno rigide.

Nella redazione di DOCFA per nuovi fabbricati è tutto molto semplice e lineare: si disegna l'EP, si costituiscono i subalterni per le UIU e per i BCNC, si scrive il nuovo elenco subalterni, e tutto fila. I problemi interpretativi e pratici si riscontrano quando invece occorre costituire questi beni in fabbricati edificati prima dell'introduzione delle regole sui BCNC e prima dell'istituzione dell'EP. Quando infatti si costituisce anche un solo BCNC, è sempre necessario redigere un EP anche se non è esistente per il fabbricato: tuttavia in questi casi può essere complesso, se non proprio impossibile, ricostruire i perimetri esatti di tutte le uiu del fabbricato, e quindi in base alla prassi consolidata, nei casi in cui occorra costituire nuovi BCNC in edifici privi di originario EP è ammessa la compilazione di un documento parziale, che va a rappresentare solo i sub interessati dalla variazione.

Nel redigere un EP parziale è utile rappresentare almeno come ingombro generale tutta l'impronta a terra del fabbricato, per far si che il o i subalterni su cui state lavorando vengano correttamente inquadrati all'interno della sagoma del fabbricato. Se tuttavia le consistenze generali non sono rilevabili direttamente allora si posso omettere.
Per redigere gli EP utilizzerete gli stessi modelli di disegno che già usate per le planimetrie associate alle UIU. Attenzione, mi raccomando - lo dico perché mi è capitato di vedere questo errore madornale - a non confondere l'elaborato planimetrico con la planimetria da associare alla UI!

Il caso tipico è quello in cui si effettua una divisione (detta frazionamento per l'urbanistica) in cui non è possibile non lasciare uno spazio comune alle unità derivate (p.e. quando non possiamo aprire nuove porte sul pianerottolo, e siamo quindi costretti a creare un disimpegno sottraendo della superficie che in origine era dell'ingresso della unità originaria): in tal caso lo spazio derivato è ovviamente un BCNC, comune peraltro solo ai due (o più) sub derivati dalla divisione (e questo lo specificheremo nell'elenco subalterni: dunque lo spazio non diventa "di tutti" ma rimane proprietà esclusiva delle unità che va a disimpegnare), e si potrà disegnare un EP limitato esclusivamente alla rappresentazione grafica dei subalterni che andremo a costituire, ignorando tutto il resto del fabbricato. Chi eventualmente dovesse fare una nuova operazione di questo tipo in seguito, dovrà operare sull'EP che avremo fatto noi per primi, aggiungendo una nuova parte (sempre parziale) al nostro.

Ogni volta che si deve compilare un EP, anche parziale, è sempre necessario redigere anche l'elenco subalterni. L'elenco contempla solo i sub che sono rappresentati nell'EP parziale, dunque anche lui sarà un elenco parziale e limitato alle uiu di nuova costutizione. Va da se quindi che se stiamo intervenendo su un immobile che ha già un EP parziale fatto da un altro collega, il nostro EP dovrà recepire quanto già presente in banca dati e quindi dovremo "aggiungere" un altro pezzo parziale di EP al precedente documento già parziale di suo. In questo caso, l'elenco subalterni dovrà contemplare sia i sub di nostro interesse, sia quelli preesistenti collegati al precedente elaborato. insomma nell'elenco subalterni vanno rappresentati tutti quelli che sono indicati nell'EP, sia che esso sia di nuova realizzazione, sia che si stia lavorando su un precedente EP parziale.

Chi deve effettuare una divisione o un'altra qualunque operazione che prevede la modifica del subalterno (p.e. cambio di destinazione d'uso), se non deve contestualmente costituire un BCNC non è tenuto alla compilazione dell'EP se non c'è già l'elaborato per tutto il fabbricato: se si effettua una operazione di questo tipo su un immobile che ha un EP parziale che non riguarda gli immobili su cui sta operando, secondo me non deve fare l'integrazione all'EP: su questo punto però potreste trovare opinioni diverse.

L'EP vi verrà chiesto anche in tutti gli altri casi in cui dovrete costituire nuove unità per un qualunque motivo. Contorto, ma potenzialmente probabile, è il caso del recupero di situazione pregressa per esempio quando ci sono delle unità in un fabbricato che per errore o per omissione non sono mai state accatastate: anche in questo caso vi verrà chiesto di redigere un EP (e quindi elenco subalterni) anche per un solo sub in costituzione; tuttavia in questo caso se nel fabbricato sono già presenti degli spazi che andrebbero individuati come BCNC, questi non vanno accatastati nè rappresentati.

Qualora stiate operando in più parti di un fabbricato, quasi a coprirne per intero le consistenze, potrebbe risultare opportuno compilare un EP completo, anche se in questo caso dovrete essere assolutamente sicuri nell'indicare i subalterni su cui non state operando in modo corretto.

12 commenti:

  1. buon pomeriggio Marco, leggendo il tuo "occorrerà ridisegnare tutto l'EP anche solo per aggiornare un solo subalterno", mi sono ricordato che nell'aprile 2016 ho fatto un paio di docfa per cambio di destinazione d'uso su un fabbricato relativamente piccolo ma dotato di EP. colpevolmente non pensai alla redazione del suddetto, ma in sede di Catasto non mi venne segnalata la mancanza di aggiornamento dell'EP. cosa ne pensi?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. probabilmente non si sono accorti della questione, comunque temo che ora ci sia in catasto un EP con indicato un subalterno soppresso. Nel caso potresti fare un nuovo docfa per rettifica e integrazione, mandando solo l'EP, oppure senti direttamente in catasto.

      Elimina
    2. grazie. si in effetti ho pensato anche io ad un docfa di aggiornamento dell'EP. parlerò con chi di dovere e si valuterà il da farsi.

      Elimina
  2. buon pomeriggio, io ho a che fare con una questione solo incidentalmente collegata con quella di questo interessante articolo: sto studiando se/in che modo è possibile per il condominio aprire un varco in un muro che conduce da un appartamento (di un singolo condomino) ad un ex locale cassoni (mai accatastato) - lo scopo, ovviamente, è affittare il locale al condomino stesso.
    Trattandosi di un immobile vincolato la sopraintendenza mi ha detto che non è possibile. sto cercando di venirne a capo ...

    RispondiElimina
    Risposte
    1. se la sovrintendenza non concede il nulla osta penso sia inutile insistere. catastalmente la porzione di immobile che viene affittata deve avere una sua identità catastale, da valutare in base alle caratteristiche. urbanisticamente comunque non può essere utilizzato per nessuno scopo neanche come semplice magazzino, se prima non lo si genera urbanisticamente.

      Elimina
  3. Buonasera, volevo fare una domanda, se ho un BCNC e devo dividerlo in quanto sono presenti due impianti che servono due sub differenti, sono gia presenti due ingressi, devo per forza fare frazionamento e poi rifare EP oppure posso lasciare un unico sub e non toccare l'EP? E quindi fare una cila solo per realizzazione di tramezzo e non per frazionamento?
    Grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. la procedura urbanistica e quella catastale sono separate. se il bcnc viene frazionato, bisogna costituire dei sub diversi e quindi va da se che va aggiornato anche l'EP che non sarebbe altrimenti più allineato con la subalternazione.

      Elimina
  4. Buona sera. Sono proprietaria di un locale commerciale. La corte antistante risulta BCNC graffato alla particella del condominio, ma non risulta tra le proprietà condominiali nel regolamento di condominio. Premesso che tale corte da su strada e nessun condomino usufruisce del passaggio se non io e i miei clienti, i lavori di manutenzione a chi spetterebbero? Il condominio nega la proprietà appellandosi al regolamento. Grazie in anticipo

    RispondiElimina
    Risposte
    1. nell'elaborato planimetrico si deve evincere a chi è assegnato quel BCNC. se è del condominio, bisogna capire perché non sta nel regolamento. differentemente, sarà comune a solo alcune unità del fabbricato ed allora nel caso sono queste che dovrebbero sostenere le spese. Comunque dovrebbe da qualche parte esistere un rogito o un documento da cui è stata estratta l'indicazione messa sull'elaborato planimetrico.

      Elimina
  5. Buonasera, sto eseguendo una variazione catastale post ristrutturazione (opere interne) di un appartamento che ha l'ingresso in comune ad un'altra unità immobiliare. Tale ingresso attualmente non presente in atti (planimetria d'impianto del 39), definibile come BCNC non è descritto nemmeno nell'atto di compravendita di provenienza.
    Per procedere alla variazione catastale devo per forza effettuare un nuovo accatastamento del BCNC o potrei semplicemente rappresentarlo in planimetria con doppia freccia di ingresso (ingresso comune e ingresso privato)? Potrei effettuare l'accatastamento del BCNC anche senza eseguire alcuna variazione sulla seconda unità immobiliare che condivide il bene? Il proprietario della seconda unità non è interessato a eseguire nessuna correzione (nessuna spesa).
    Grazie

    RispondiElimina
    Risposte
    1. se la variazione ha riguardato solo opere interne, non vedo la necessità - salvo situazioni particolari - di andare a definire i bcnc: lo indicherei come spazio comune perché in assenza di ulteriori indicazioni tale è.

      Elimina
  6. Buongiorno, la ringrazio innanzitutto per i suoi chiarissimi articoli.
    Mi trovo in questa situazione: casa su tre piani composta da piano terra con 2 garage, 2 cantine e “spazi di risulta” accatastati come BCNC comuni ai due appartamenti che si sviluppano uno al piano primo e uno al piano secondo. Il sub che identifica il BCNC è unico e comprende, oltre a questi spazi al piano terra, anche il corpo scale che distribuisce internamente tutto l’edificio.
    A seguito di alcuni lavori di ristrutturazione all’appartamento del piano primo si è deciso di posizionare la nuova caldaia a servizio di quell’appartamento al piano terra in una porzione di BCNC (con l’autorizzazione del proprietario dell’altro appartamento). Per ragioni di sicurezza antincendio, essendo la porzione di BCNC dov’è stata installata la caldaia direttamente comunicante con uno dei garage, è stata predisposta una parete con porta REI che ha di fatto suddiviso il BCNC. Questo nuovo locale “centrale termica” rimane comunque accessibile ad entrambe le unità immobiliari cui fa riferimento (nello stesso locale si trova anche un lavatoio di fatto utilizzato da entrambi i proprietari).
    Vorrei sapere se devo predisporre un nuovo EP oppure non serve.
    Grazie

    RispondiElimina

Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.