ristrutturazione edilizia leggera, pesante, totale o parziale.

La ristrutturazione edilizia è una categoria di interventi edilizi che ricomprende delle lavorazioni abbastanza variegate; purtroppo il termine si usa correntemente anche per descrivere per esempio le opere che si effettuano in un appartamento per rinnovarlo completamente ("ho ristrutturato l'appartamento") e questo genera sempre confusione nei non addetti ai lavori: le ristrutturazioni degli appartamenti, se non contemplano opere di rilevanza esterna, generalmente rientrano nella manutenzione straordinaria. E'però vero che a volte è facile "sconfinare" nella ristrutturazione edilizia anche quando si fa una banale ristrutturazione del proprio appartamento. Con questo post vorrei cercare di fare chiarezza tra le diverse tipologie di ristrutturazione edilizia.

Per parlare di ristrutturazione edilizia dobbiamo prendere a riferimento il DPR 380/01, art. 3, comma 1, lett. d. Purtroppo la definizione data dalla normativa statale è molto vaga e assai poco circoscritta, e questo ha fatto sì che praticamente ogni comune si facesse una propria idea di cosa rientra in questa categoria edilizia e cosa no. Grosso modo tutti i comuni si sono allineati sulle stesse definizioni, anche se, ovviamente, non mancano le eccezioni: le varie interpretazioni comunque sono scaturite anche a seguito delle diverse sentenze che sono sate negli anni pubblicate sul tema.

Per quanto riguarda Roma nello specifico, per la definizione precisa della categoria di intervento si deve fare riferimento alla circolare dipartimentale di marzo 2012 e, di conseguenza, si può fare riferimento allo schema riepilogativo degli interventi edilizi curato dal municipio VII ex IX; questa circolare ha cercato di delineare nel modo più chiaro possibile le varie opere definibili di ristrutturazione classificandole in tre sotto-categorie:

RE 1 - la ristrutturazione edilizia cosiddetta leggera - che in verità non è molto usuale, rappresenta quegli interventi che non modificano la sagoma, il volume, le superfici e nemmeno l'aspetto esterno nè i prospetti dell'edificio. Esempi riportati nella circolare di questa categoria sono: dem-ric di solai con diversa quota d'imposta rispetto all'originale; realizzazione di una nuova struttura portante di un fabbricato con elementi tipologicamente differenti; realizzazione o modifica di collegamenti verticali (scale ed ascensori) se interni alla sagoma del fabbricato. Le opere che ricadono in RE1 sono autorizzabili in SCIA.

RE 2 - la ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante - esempi: modifica di prospetti, tra cui qualunque modifica alla dimensione del vano finestra, dunque anche lo "sparapettamento" di una finestra o la conversione di una porta-finestra in finestra; la realizzazione o rimozione di balconi esterni; gli aumenti di superficie utile lorda (se ammissibili e se avete cubatura edificabile da utilizzare) nel limite del 2% dell'unità immobiliare, ed anche le riduzioni o traslazioni di volumi all'interno della stessa unità immobiliare o all'interno dello stesso edificio. Una volta rientravano in questa categoria anche i frazionamenti, ma il decreto sblocca-italia ha trasferito questo tipo di attività nella manutenzione straordinaria e di conseguenza non rientra più in questa classificazione. Le opere di RE2 sono autorizzabili in PdC o, in alternativa, la DIA. Nel caso in cui si opti per la DIA, l'istanza va depositata presso il municipio territorialmente competente invece che al Dipartimento centrale.

RE 3 - le opere di demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, purché non contemplino aumenti di SUL.

La distinzione in sotto-categorie serve a distinguere sia la procedura autorizzativa da seguire (SCIA, DIA o PdC), e sia la modalità di calcolo degli oneri concessori:

RE 1 - sono interventi che si autorizzano mediante SCIA, e sono interventi che generalmente non sono soggetti al contributo di costruzione.

RE 2 - sono interventi che si autorizzano mediante DIA e che sono generalmente soggetti al contributo di costruzione. Per il calcolo del contributo bisogna fare riferimento alla circolare dipartimentale di giugno 2013, che ho commentato in quest'altro post. Potete poi fare riferimento anche in generale a questo mio post di qualche anno fa. La cosa importante che specifica la circolare di giugno è che occorre fare preliminarmente una verifica per determinare se si ricade in ristrutturazione edilizia pesante totale o parziale, e lo si fa effettuando due volte, con due diversi criteri, il contributo di urbanizzazione: una prima volta, si determinerà come se stessimo computando degli oneri per una nuova costruzione, e quindi si farà un calcolo in base al volume dell'unità immobiliare oggetto di intervento; un secondo calcolo invece andrà effettuato relazionando la formula all'entità delle opere, determinata mediante computo metrico dal tecnico. Se la formula calcolata in relazione al computo metrico viene maggiore dell'onerosità calcolata come se fosse nuova costruzione, saremmo nella casistica della ristrutturazione totale e quindi dovremo applicare la formula appunto come se fosse nuova costruzione: ciò è a vantaggio dell'utente, in questo caso, perché di fatto questa procedura impedisce che gli oneri di urbanizzazione possano produrre cifre indeterminatamente elevate, fissandone di fatto un tetto massimo.

è importante sottolineare che qualora le opere previste riguardino esclusivamente modifica di prospetti esterni, di falde del tetto o modifica di volumi accessori, cioè modifiche di elementi che non producono SUL, gli oneri di urbanizzazione non sono dovuti, ma sono dovuti solo quelli sul costo di costruzione, così come è indicato sempre nella circolare dipartimentale di giugno 2013 (pag. 11, punto b).

Dunque per riassumere si ha:

1. RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA LEGGERA - RE1 secondo il PRG di Roma

opere che non influiscono sulla sagoma, sui volumi, sui prospetti o sulle superfici assentite di un immobile ma che comunque non rientrano nei RC che possono essere, a titolo esemplificativo: rifacimento di un solaio con diversa quota d'imposta; rifacimento o nuova realizzazione di collegamenti verticali (p.e. una nuova scala in un appartamento per fare una fusione in verticale) se all'interno del volume edificato.

2. RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA PESANTE - RE2 secondo il PRG di Roma

opere che influiscono su sagoma, volumi, prospetti o superfici ma che NON sono di demolizione e ricostruzione di interi fabbricati.
che a sua volta può essere

2A. PARZIALE

se, effettuando il calcolo delle onerosità mediante computo metrico viene un importo inferiore al risultato del computo effettuato come se fosse nuova costruzione (dunque sul volume e non sul computo metrico)

2B. TOTALE

se effettuato il calcolo di cui sopra, viene con il computo metrico un valore superiore agli oneri per nuova costruzione: nel qual caso, si applicano questi ultimi che in sostanza funzionano da "tetto".

la distinzione tra parziale e totale dunque è solo finalizzata alla quantificazione degli oneri concessori.