giovedì 17 settembre 2015

ristrutturazione edilizia leggera, pesante, totale o parziale.

La ristrutturazione edilizia è una categoria di interventi edilizi che ricomprende delle lavorazioni abbastanza variegate; purtroppo il termine si usa correntemente anche per descrivere per esempio le opere che si effettuano in un appartamento per rinnovarlo completamente ("ho ristrutturato l'appartamento") e questo genera sempre confusione nei non addetti ai lavori: le ristrutturazioni degli appartamenti, se non contemplano opere di rilevanza esterna, generalmente rientrano nella manutenzione straordinaria. E'però vero che a volte è facile "sconfinare" nella ristrutturazione edilizia anche quando si fa una banale ristrutturazione del proprio appartamento. Con questo post vorrei cercare di fare chiarezza tra le diverse tipologie di ristrutturazione edilizia.
Per parlare di ristrutturazione edilizia dobbiamo prendere a riferimento il DPR 380/01, art. 3, comma 1, lett. d. Purtroppo la definizione data dalla normativa statale è molto vaga e assai poco circoscritta, e questo ha fatto sì che praticamente ogni comune si facesse una propria idea di cosa rientra in questa categoria edilizia e cosa no. Grosso modo tutti i comuni si sono allineati sulle stesse definizioni, anche se, ovviamente, non mancano le eccezioni: le varie interpretazioni comunque sono scaturite anche a seguito delle diverse sentenze che sono sate negli anni pubblicate sul tema.

Per quanto riguarda Roma nello specifico, per la definizione precisa della categoria di intervento si deve fare riferimento alla circolare dipartimentale di marzo 2012 e, di conseguenza, si può fare riferimento allo schema riepilogativo degli interventi edilizi curato dal municipio VII ex IX; questa circolare ha cercato di delineare nel modo più chiaro possibile le varie opere definibili di ristrutturazione classificandole in tre sotto-categorie:
RE 1 - la ristrutturazione edilizia cosiddetta leggera - che in verità non è molto usuale, rappresenta quegli interventi che non modificano la sagoma, il volume, le superfici e nemmeno l'aspetto esterno nè i prospetti dell'edificio. Esempi riportati nella circolare di questa categoria sono: dem-ric di solai con diversa quota d'imposta rispetto all'originale; realizzazione di una nuova struttura portante di un fabbricato con elementi tipologicamente differenti; realizzazione o modifica di collegamenti verticali (scale ed ascensori) se interni alla sagoma del fabbricato. Le opere che ricadono in RE1 sono autorizzabili in SCIA.
RE 2 - la ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante - esempi: modifica di prospetti, tra cui qualunque modifica alla dimensione del vano finestra, dunque anche lo "sparapettamento" di una finestra o la conversione di una porta-finestra in finestra; la realizzazione o rimozione di balconi esterni; gli aumenti di superficie utile lorda (se ammissibili e se avete cubatura edificabile da utilizzare) nel limite del 2% dell'unità immobiliare, ed anche le riduzioni o traslazioni di volumi all'interno della stessa unità immobiliare o all'interno dello stesso edificio. Una volta rientravano in questa categoria anche i frazionamenti, ma il decreto sblocca-italia ha trasferito questo tipo di attività nella manutenzione straordinaria e di conseguenza non rientra più in questa classificazione. Le opere di RE2 sono autorizzabili in PdC o, in alternativa, la DIA. Nel caso in cui si opti per la DIA, l'istanza va depositata presso il municipio territorialmente competente invece che al Dipartimento centrale.
RE 3 - le opere di demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, purché non contemplino aumenti di SUL.

La distinzione in sotto-categorie serve a distinguere sia la procedura autorizzativa da seguire (SCIA, DIA o PdC), e sia la modalità di calcolo degli oneri concessori:

RE 1 - sono interventi che si autorizzano mediante SCIA, e sono interventi che generalmente non sono soggetti al contributo di costruzione.
RE 2 - sono interventi che si autorizzano mediante DIA e che sono generalmente soggetti al contributo di costruzione. Per il calcolo del contributo bisogna fare riferimento alla circolare dipartimentale di giugno 2013, che ho commentato in quest'altro post. Potete poi fare riferimento anche in generale a questo mio post di qualche anno fa. La cosa importante che specifica la circolare di giugno è che occorre fare preliminarmente una verifica per determinare se si ricade in ristrutturazione edilizia pesante totale o parziale, e lo si fa effettuando due volte, con due diversi criteri, il contributo di urbanizzazione: una prima volta, si determinerà come se stessimo computando degli oneri per una nuova costruzione, e quindi si farà un calcolo in base al volume dell'unità immobiliare oggetto di intervento; un secondo calcolo invece andrà effettuato relazionando la formula all'entità delle opere, determinata mediante computo metrico dal tecnico. Se la formula calcolata in relazione al computo metrico viene maggiore dell'onerosità calcolata come se fosse nuova costruzione, saremmo nella casistica della ristrutturazione totale e quindi dovremo applicare la formula appunto come se fosse nuova costruzione: ciò è a vantaggio dell'utente, in questo caso, perché di fatto questa procedura impedisce che gli oneri di urbanizzazione possano produrre cifre indeterminatamente elevate, fissandone di fatto un tetto massimo.
è importante sottolineare che qualora le opere previste riguardino esclusivamente modifica di prospetti esterni, di falde del tetto o modifica di volumi accessori, cioè modifiche di elementi che non producono SUL, gli oneri di urbanizzazione non sono dovuti, ma sono dovuti solo quelli sul costo di costruzione, così come è indicato sempre nella circolare dipartimentale di giugno 2013 (pag. 11, punto b).

Dunque per riassumere si ha:

1. RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA LEGGERA - RE1 secondo il PRG di Roma
opere che non influiscono sulla sagoma, sui volumi, sui prospetti o sulle superfici assentite di un immobile ma che comunque non rientrano nei RC che possono essere, a titolo esemplificativo: rifacimento di un solaio con diversa quota d'imposta; rifacimento o nuova realizzazione di collegamenti verticali (p.e. una nuova scala in un appartamento per fare una fusione in verticale) se all'interno del volume edificato.

2. RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA PESANTE - RE2 secondo il PRG di Roma
opere che influiscono su sagoma, volumi, prospetti o superfici ma che NON sono di demolizione e ricostruzione di interi fabbricati.
che a sua volta può essere

2A. PARZIALE
se, effettuando il calcolo delle onerosità mediante computo metrico viene un importo inferiore al risultato del computo effettuato come se fosse nuova costruzione (dunque sul volume e non sul computo metrico)

2B. TOTALE
se effettuato il calcolo di cui sopra, viene con il computo metrico un valore superiore agli oneri per nuova costruzione: nel qual caso, si applicano questi ultimi che in sostanza funzionano da "tetto".

la distinzione tra parziale e totale dunque è solo finalizzata alla quantificazione degli oneri concessori.


22 commenti:

  1. Caro Marco,

    sono Tommaso Angeletti, tuo collega. Seguo come "cellula latente" il tuo blog da anni e - finalmente - colgo l'occasione per farti i complimenti per tutto l'impegno e lo sforzo che fai per dare una mano a tutti noi. Di cuore, grazie.

    Ti pongo un quesito inerente questo post: mi trovo a dover sanare con DIA in sanatoria una CILA per manutenzione straordinaria e frazionamento che il Committente ha fatto abusivamente dirottato in RE2, aprendo 1 vano finestra in un muro laterale di un balcone (che confina col salotto), trasformando una finestra in porta finestra (su un secondo balcone di servizio) e - infine - erigendo un tramezzo di separazione su questo secondo balcone (che così sarà usufruibile da entrambi gli appartamenti). Fortunatamente tutto ciò avviene su balconi non aggettanti e parzialmente nascosti da imponenti grigliati in metallo (presenti su tutti i balconi dell'edificio), quindi non gli sono ancora arrivati i Federali per portarlo a Guantanamo...
    Appena me ne sono accorto, ho naturalmente scritto una lettera di fuoco a lui ed alla Ditta e sto preparando in fretta e furia una DIA in sanatoria. A dirla tutta dovrei anche denunciare il fatto al Responsabile del Municipio competente (art. 29 DPR 380/11), ma trovandosi in Città Storica, questo equivale a €25.000 di multa sull'unghia.

    Sono stato al Municipio XII dove il responsabile, competente e gentilissimo, mi ha fatto presente che il "Contributo Costo di Costruzione" sarà di 3 volte l'importo lavori (da computo), più i diritti di segreteria di 501,24€.
    Leggendo il tuo post (ed i tuoi altri relativi ai calcoli degli oneri della DIA) scopro con gioia che non sono dovuti gli oneri di urbanizzazione, ma solo - deduco - il CCC.

    Ora ti chiedo, gentilmente, trattandosi di DIA in sanatoria, calcolo il CCC come si fa normalmente o metto direttamente il triplo del Costo di Costruzione da Computo in quanto sanatoria?

    Ti ringrazio e ti saluto cordialmente,

    arch. Tommaso Angeletti

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    1. le somme sono dovute entrambe, in caso di sanatoria: sia il ccc, calcolato come per procedure ordinarie, sia l'oblazione, calcolato come triplo del computo. comunque in teoria si, dovresti denunciare il committente e sollevarti dall'incarico (unico caso in cui noi possiamo dimetterci senza violare le norme deontologiche), per tutelare il tuo ruolo di DL. Purtroppo in ciò la prassi non aiuta affatto, e il fatto che a Roma ci facciano obbligatoriamente timbrare anche come DL - che è un abuso - ci pone sempre in situazioni delicate e ci pone sempre di fronte all'eterno dilemma: imporre al cliente la "vera" direzione lavori, andando quindi ovviamente fuori mercato per le normali tariffe CILA, oppure adeguarsi al mercato ed assumere l'(alto) rischio. io comunque nella tariffa CILA inserisco sempre una o due visite in cantiere, a tutela mia e del committente.

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    2. Caro Marco, ti ringrazio molto!
      Ok, procederò come dici e - comunque - martedì farò un salto al Municipio per avere una conferma di pre-istruttoria.

      Quindi ricapitolando: 501,24 (diritti) + CCC + 3 volte importo lavori da CME. Sai che ti dico? Sono (quasi contento).
      Ah, poi c'è la mia parcella, che devo ancora valutare. Gli ho appena ultimato tutti gli elaborati grafici del COQUE...

      Hai perfettamente ragione sul nostro ruolo "ingrato". In questo caso particolare, tuttavia, vado quasi tutte le settimane in cantiere...ma gli sono bastati solo due pomeriggi per realizzare questi abusi.

      Grazie e buona serata,

      Tommaso

      PS
      Ti posterò quello che accade, nel caso ad altri possa essere di aiuto.

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    3. Marco,

      rileggendo ed approfondendo sul tuo blog, ho trovato un quesito simile di un certo Adolfo Bardoni, nel tuo post "gli oneri concessori a Roma" e la tua risposta dice:

      "Se è a sanatoria non devi calcolare gli oneri ma capire in quale regime sanzionatorio ricadi (in genere l'applicazione delle sanzioni ingloba anche il pagamento degli oneri, ma non sempre è interpretata così quindi chiedi)..."

      Sbaglio nel confrontare i due casi?

      Grazie,

      Tommaso

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    4. è una risposta probabilmente vecchia e superata da più recenti esperienze dirette. Purtroppo non mi è possibile rivedere, aggiornare e correggere tutto quanto detto e scritto su questo blog.

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    5. Caro Marco, ti aggiorno sulla soluzione trovata al mio problema, sperando che possa essere di aiuto anche a qualcun altro.

      Abbiamo risolto nel migliore dei modi: a tavolino l'ho fatto ragionare su quanto erano le ammende e sul rischio che correva. Morale: ha richiuso tutto, rimettendo anche le tessere di cortina sul lato esterno.

      Ora metteremo tutto in una bella DIA, previa autorizzazione Sovrintendenza Capitolina (ricadeva nella carta della qualità).

      Morale: sanatorie e ammende...con attenzione e pazienza si possono evitare...al patto di non di commettere abusi. O di correggerli in tempo!

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    6. bene sono contento che si sia risolto in modo logico.

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  2. Salve architetto Campagna, ho un quesito da porle, ho acquistato un immobile al primo piano di una palazzina di 4 all'interno di un comprensorio e ho necessità di trasformare una porta finestra in finestra e di ampliare un ripostiglio in balcone (quest'ultima cosa già fatta da altri condomini) è obbligatorio presentare la DIA o posso proporlo in assemblea e sperare nel benestare dei condomini? Grazie mille
    Federica

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    1. sono obbligatorie sia la DIA che il benestare dell'assemblea. L'ampliamento del ripostiglio non credo sia autorizzabile, a meno che non lo si possa giustificare come volume tecnico correlato a qualche particolare impianto.

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    2. Grazie mille della risposta, potrebbe gentilmente dirmi i costi della pratica per la presentazione della DIA? Potrebbero esserci dei problemi se i lavori verranno fatti in maniera fai da te e quindi no con una ditta certificata?

      Grazie ancora
      Federica

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    3. i costi della DIA dipendono moltissimo dal contesto e dalle opere nel dettaglio. Diciamo che può partire da un minimo di 3.000 euro considerando parcelle del tecnico, oneri concessori, costi vari e può arrivare a cifre anche sensibilmente maggiori in caso di vincoli o ulteriori procedure. Per opere di questo tipo è bene che ci sia un'impresa, ma in effetti non riguardando impianti potrebbero anche essere svolti in economia.

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    4. Grazie mille per le risposte fornite non esiteremo a contattarla qualora decidessimo di iniziare le pratiche per la DIA

      Buona serata
      Federica

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    5. Grazie mille per le risposte fornite non esiteremo a contattarla qualora decidessimo di iniziare le pratiche per la DIA

      Buona serata
      Federica

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  3. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  4. Buonasera Architetto,
    complimenti per il blog, strumento utilissimo per orientarsi nel dedalo della normativa urbanistico-edilizia a Roma.
    Le scrivo per chiederLe un parere: sono proprietario di un immobile che mi pare di aver capito sia sito in città storica T4 e che (da carta della qualità G1 a) abbia la seguente morfologia degli impianti urbani "Impianti con progetto unitario e disegno urbano a struttura geometrica regolare".
    Dovendo eseguire degli interventi rappresentatimi come di edilizia libera, abbiamo presentato una CILA che però il Municipio II sembrerebbe aver rifiutato per carenza del preventivo parere della sovrintendenza.
    Ho provato a leggere tra i Suoi commenti e post, ma non sono riuscito a comprendere se per lavori interni tale parere sia effettivamente necessario o meno (i lavori interni sono piuttosto leggeri, l'elemento che a dire del tecnico del Municipio giustificherebbe la necessità del parere sarebbe la demolizione di un tramezzo tra ingresso e sala).
    La ringrazio in anticipo.
    Mattia

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    1. la questione è stata trattata in altri post dove troverà una trattazione più vasta della tematica. Comunque attualmente si, è obbligatorio il parere della sovrintendenza capitolina, ma a breve dovrebbero esentare questo tipo di operazioni.

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  5. Buongiorno Architetto,
    Ho acquistato una villetta (prov. di Milano) indipendente e mi sto accingendo a fare dei lavori. Tali lavori comprendono il rifacimento di un bagno, lo spostamento di un'altro bagno in altra stanza, abbattimento di tavolati interni, apertura di un nuovo velux, unione di due finestre esterne (per cerearne una di maggiori dimensioni)
    Le chiedo se è possibile presentare una Scia come ristrutturazione " leggera"; vogliamo che sia ristrutturazione , e non manutenzione straordinaria,per non avere complicazione per l'iva agevolata al 10% (infatti credo che per le detrazioni non ci siano differenze)

    La ringrazio in anticipo per il Suo tempo dedicatomi.

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    1. la modifica degli infissi a Roma va sempre in DIA, perché viene intesa modifica dei prospetti e quindi Ristrutturazione Edilizia, ma non è detto che tale interpretazione sia omogenea in tutta Italia. Dovreste chiedere al vostro comune per essere certi della procedura necessaria.

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  6. Buongiorno architetto.
    Cercavo su web alcune informazioni e mi sono impattato in questo splendido blog. Complimenti sinceri.
    Ne approfitto per porle un quesito anche se non sono sicuro di essere nella sessione corretta.
    Dovremmo ristrutturare il tetto del palazzo del quale il piano terra (i magazzini) è di proprietà di P1, il primo piano è di proprietà di P2 e, infine, il secondo piano e quello superiore (vano lavanderia sottotetto) è di mia proprietà. Preciso quindi che ho l'accesso esclusivo al sottotetto direttamente dall'interno del mio appartamento. Il palazzo non dispone di una scala interna comune bensì gli accessi sono separati, un ingresso è lato sud e l'altro lato nord.
    Fatta la premessa le chiedo quindi come vanno ripartite le spese di ristrutturazione.
    Certo di un suo gentile riscontro,
    cordiali saluti

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    1. se si tratta di un tetto a falde e non terrazzo, secondo me la spesa va ripartita in base a quelle che sarebbero le quote millesimali di un ipotetico condominio, quindi sarebbe opportuno fare anche un semplice specchio di calcoli per costruire una seppure rudimentale tabella millesimale, che tenga conto, con i dovuti ragguagli, delle varie superfici. Se fosse invece un terrazzo, andrebbe con la proporzione 1/3-2/3. comunque negli immobili che non hanno condominio gli accordi non seguono necessariamente delle regole prestabilite.

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  7. Buongiorno Architetto,
    sto acquistando un appartamento a Roma (XII municipio) ed ho il rogito programmato per il 31/10.
    I venditori hanno presentato un mesetto fa una Dia in accertamento di conformità che si è appena chiusa positivamente.
    Io dovrò fare dei lavori di ristrutturazione che prevedono la presentazione di un'altra Dia (in quanto tra le altre cose è prevista la modifica di una finestra/luce che affaccia sul terrazzo condominiale e di un infisso posto tra la veranda e il terrazzo).
    Visto che per iniziare i lavori dovrò aspettare l'esito di questa Dia, è tecnicamente possibile, per guadagnare un po di tempo, presentare la pratica prima del rogito ? Il tal caso dovrebbe essere formalmente presentata dall'attuale proprietario e poi chiusa da me che nel frattempo diventerei il nuovo proprietario ?
    O esistono eventuali altre soluzioni (a parte quella di anticipare il rogito, che non è possibile)?
    Grazie in anticipo

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    Risposte
    1. la DIA può essere presentata dall'attuale proprietario, se è d'accordo, e poi comunicare al comune il cambio di titolarità sia dell'immobile che della DIA. Dato che le informazioni sul proprietario, sul tecnico e sull'impresa vengono spedite d'ufficio all'agenzia delle entrate per eventuali controlli incrociati, l'unico inconveniente del fare così è che un domani l'Agenzia potrebbe fare un accertamento sul venditore che si chiuderà magari positivamente ma che può far perdere tempo. Altri problemi tecnicamente non ce ne sono.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.