lunedì 13 maggio 2013

Specifiche sul cambio di destinazione d'uso

Ho finalmente "trovato" in rete la "famosa" delibera 19/2001 del Comune di Roma che descrive in modo più approfondito le modalità per il calcolo dell'onerosità nei cambi di destinazione d'uso. Cercando la delibera nell'archivio di Roma Capitale non risulta (forse per un errore?): per fortuna ci viene in aiuto quello che io ritengo essere uno dei Municipi più diligenti di Roma, il 9° (che verrà presto incorporato nel 10°) che ci mette a disposizione la scansione dell'atto in questione. Da notare che presso la stessa pagina di questo municipio è possibile anche scaricare il pdf delle vecchie delibere del 1978 sull'onerosità in generale. Di seguito, le mie considerazioni dopo l'attenta lettura del documento che, vi ricordo, è antecedente all'entrata in vigore del PRG ed ovviamente anche precedente alla recente revisione delle competenze delle DIA.



La delibera delinea alcuni scenari chiaramente individuabili, i quali però sono poi svolti in maniera (come al solito) eccessivamente complessa e farraginosa:

  • A1: cambio d'uso con opere
  • A2: cambio d'uso senza opere
 i due scenari si distinguono in base alla classificazione delle lavorazioni che sono necessarie per il cambio d'uso: secondo quanto scritto nella delibera stessa, per "opere" qui si intendono quelle che vanno a modificare il volume, la sagoma, la superficie, la quota d'imposta dei solai e/o i prospetti esterni dell'edificio: si itendono cioè le opere che la normativa definisce di "ristrutturazione edilizia". Se dunque abbiamo "solo" opere di manutenzione ordinaria o straordinaria rientriamo nel caso di "cambio d'uso senza opere": il che è un controsenso sotto certi aspetti ma questa è l'interpretazione che è possibile ottenere andando per esclusione nella lettura, in particolare, dell'art. 2. Da qui è possibile già capire che la maggior parte dei cambi d'uso sarà definibile "senza opere" anche se nell'effetto verranno eseguite delle lavorazioni interne per l'adeguamento, purchè non rientrino tra quelle elencate, anche solo in parte.

altro scenario che può configurarsi è:

  • B1: cambio d'uso all'interno della stessa categoria di destinazioni d'uso
  • B2: cambio d'uso tra categorie diverse di destinazione d'uso
 in base alla classificazione di destinazioni d'uso che fa la stessa delibera all'art. 1: questa classificazione NON coincide esattamente con quella di cui all'art. 6 delle NTA del PRG, quindi fin d'ora vi dico che non so quale delle due debba essere presa per buona nel considerare il "salto di categoria". Di base tenderei ad usare la classificazione contenuta in questa delibera, in quanto è la delibera che stabilisce come si pagano gli oneri, ma nei municipi potrebbero pensarla diversamente. Comunque l'ambiguità potrebbe nascere solo in alcuni casi specifici (per esempio il cambio d'uso da locale commerciale a studio privato secondo la classificazione della delibera NON rappresenterebbe un cambio di classificazione - perché entrambe sarebbero "direzionale" - mentre invece lo sarebbero per la classificazione in base all'art. 6 NTA di PRG, in quanto passeremmo da funzione "commerciale" a funzione "servizi"), ma non sarebbe sbagliato se il Comune adeguasse questa classificazione a quella delle destinazioni del PRG, quantomeno per coerenza.

Attenzione: in questa delibera giustamente non si parla di dotazione per standard urbanistici e relativi calcoli per la monetizzazione, ma solo e soltanto del calcolo del contributo in base al costo di costruzione e per gli oneri di urbanizzazione. Per ulteriori info su questi argomenti potete leggere questo altro mio post. Dunque abbiamo.



art. 3: se il cambio d'uso è con opere in base alla definizione dell'art. 2 allora dobbiamo andare a calcolare se rientriamo nella "ristrutturazione totale" o in quella "parziale" dell'immobile. Lo faremo facendo i seguenti calcoli:
computo metrico A - costoA: in cui rappresenteremo i costi per la ristrutturazione definibili come manutenzione ordinaria (pitture, rivestimenti, etc);
computo metrico B - costoB: in cui invece conteggeremo quelli di manutenzione straordinaria.
Alla delibera è allegata, alla fine, una descrizione esemplificativa delle opere che vanno nel costo A e nel costo B. Otterremo quindi il costo totale sommando i due computi e lo chiameremo Ce.

Quindi faremo intanto il calcolo dell'onerosità effettiva: Oe = Ce x Ot / (Cu x Vt)

La formula espressa in realtà non va applicata così come appare (verrebbero valori sballati), ma occorre, secondo me, calcolare il valore in base a come descrivo in quest'altro post.

A questo punto dobbiamo invece stimare quelli che sarebbero gli oneri di urbanizzazione da devolvere al comune come se l'edificio fosse ancora da costruire, per raffrontare il valore con quello di Oe ottenuto prima.

Dunque Ot ed Os saranno dati rispettivamente da: Vt x tab A o B x tab C.

Una volta ottenuto Ot dunque potremmo distinguere i due casi: se Oe è superiore ad Ot parliamo di ristrutturazione totale, se invece Oe fosse inferiore ad Ot siamo in ristrutturazione parziale. Se siamo in ristrutturazione totale, applicheremo il risultato di Ot per il pagamento degli oneri, mentre in ristrutturazione parziale dovremmo proseguire i calcoli (tanto per complicare le cose): dovremmo calcolare il valore maggiore tra le seguenti simulazioni di onerosità:
Oneri 1: Costo B x Ot / (Cu x Vt)
Oneri 2: (Opfin - Opin) - (Osfin - Osin)

dove Opfin e Opin sono gli oneri di urbanizzazione primaria calcolati sulla base della destinazione d'uso finale ed iniziale, mentre Osfin e Osin sono le stesse per le urbanizzazioni secondarie. Considerate che alcune destinazioni d'uso non hanno l'onere per l'urbanizazione secondaria, quindi potrebbe capitarvi che Osfin e Osin possano essere uno od entrambi pari a zero. Come dicevamo, dei due calcoli sopra ottenuti impiegherete il maggiore.

Facciamo un esempio così ci si capisce qualcosa:

ipotizziamo un cambio d'uso da abitazione ad ufficio privato

passo 1: verificare se il cambio d'uso è tra categorie diverse: Si, perché si passa dal "residenziale" al "direzionale" (in questo caso sarebbe comunque un cambio di funzione in base alle nuove NTA di PRG) e quindi ricadiamo comunque in DIA onerosa.

passo 2: verificare se il cambio d'uso è di ristrutturazione parziale o totale:
calcoliamo quindi il computo A delle opere di M.O. e il computo B delle opere di M.S. (attenzione, fate riferimento alla distinazione tra MO e MS che è nella delibera): ipotizziamo che il computo A venga fuori di euro 3.000 ed il computo B di euro 2.500. Il nostro Ce sarà quindi di 5.500 euro.
Calcoliamo l'onerosità effettiva così come indicato dalla delibera 2961/78: in base alle indicazioni di quest'altro mio post (a cui vi rimando per capire i valori che inserisco) calcoleremo, ipotizzando un valore di tabella B di euro 55,00 ed un valore di tabella C pari a 0,6 (città storica, destinazioni non residenziali, opere di RE):
Oe = 0,9 x 55,00 x 0,6 x 5.500 x 3,2 / 365,09 = € 1.431,76
Ora, ipotizzando che l'immobile abbia una volumetria di 400mc (125mq x 3,2mt), calcoliamo invece l'onerosità sull'intera volumetria:
Ot = Op + Os = 0,9 x 55,00 x 1,0 x 400 = € 19.800
Dunque essendo Oe minore di Ot ricadiamo nel caso della "ristrutturazione parziale" (invero, capiterà molto spesso che ci si trovi in questa condizione: difficilmente avremo computi metrici così elevati da ottenere degli oneri come per le nuove costruzioni). Notate che la verifica di ristrutturazione parziale o totale si fa solo sulla base dell'onerosità di urbanizzazione e non su quella in base al costo di costruzione.

passo 3: calcolo dell'onerosità per ristrutturazione parziale:
Brevemente, se Ot fosse stato inferiore ad Oe, Ot sarebbe la nostra onerosità, e dovremmo semplicemente fermarci qui. Come accennavo, però, è un caso davvero raro.
Dobbiamo ora calcolare due valori:
A: Oe = CME B x Ot / Cu x Vt - applicando non la formula così come la leggete ma sempre quella di prima;
B: Ot = Opfin - Opin + Osfin - Osin
sviluppiamo la formula "A": avevamo detto che il nostro computo metrico "B" era di 2.500 euro, quindi considereremo questo valore e lo inseriremo in una formula che, per il resto, sarà identica a quella del paragrafo precedente:
Oe = 0,9 x 55,00 x 0,6 x 2.500 x 3,2 / 365,09 = € 650,80
per calcolare la formula B invece dobbiamo calcolare gli oneri concessori calcolati sull'intera volumetria e facendo la differenza tra destinazione ante e post-operam. L'ante operam abbiamo detto che è un abitativo, il post invece ufficio. Il post-operam non è soggetto agli oneri di urbanizzazione secondaria (come tutte le destinazioni non residenziali), quindi il parametro Osfin è pari a zero. Consideriamo che Opfin e Osfin li avevamo già calcolati nel paragrafo precedente: il loro totale dava € 19.800: ovvero era 19.800 solo il valore di Opfin appunto perché Osfin è pari a zero. Dunque dobbiamo calcolare Opin e Osin. Consideriamo che la tabella contenuta in questa delibera indica già il totale degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, quindi il tutto si riduce ad un unico calcolo:
Ot = (Opfin + Osfin) - (Opin + Osfin) = (19.800 + 0) - (6.706,80 + 15.296,40) = - € 2.203,20
dove Opin deriva da: 0,9 x 18,63 €/mc x 1,00 x 400mc = € 6.706,80
e Osin deriva da: 0,9 x 42,49 €/mq x 1,00 x 400mc = € 15.296,40
dove, ancora, 18,63 e 42,49 sono i valori tabellari contenuti sempre in questa delibera (non necessariamente in altri casi vengono fuori questi valori: dovrete calcolarvi i vostri!).
Il risultato di Ot viene un numero negativo quindi, se la matematica non è un opinione, Oe è maggiore di Ot e quindi Oe è il valore che va applicato per il calcolo degli oneri di urbanizzazione. Se invece Ot fosse venuto maggiore di Oe avremmo dovuto utilizzare quest'ultimo.

passo 4: la delibera stucchevolmente si "dimentica" di ricordarci che esiste anche il contributo in base al costo di costruzione. Poco male, lo calcoleremo sempre seguendo le indicazioni di questo mio post, basandosi sempre sul CME delle sole opere di manutenzione straordinaria (COSTO B). In pratica, il costo A serve solo all'inizio per capire se è ristrutturazione parziale o totale e NON viene utilizzato per il calcolo dell'onerosità.

SCUSATE se questo post vi apparirà confuso, ma purtroppo non è stato facile tirare fuori i concetti da una delibera scritta in modo non chiaro e soprattutto con un impaginazione "sparsa" che non fa ben comprendere dove finisca un concetto e cominci il successivo. Cercherò di migliorarlo in seguito rimettendoci le mani: per ora aspetto vostri commenti ed input su come chiarire meglio i concetti. Ah, last but not least, quanto descritto in questo post è il frutto delle mie elugubrazioni mentali: usate quanto descritto a vostro rischio e pericolo, in quanto io non mi assumo nessuna responsabilità derivante da sanzioni, rigetti di pratiche o multe emesse in base alle procedure ed agli esempi qui descritti ;-)


187 commenti:

  1. ciao Marco,

    come va?
    una DIA per cambio di destinazione d'uso senza opere, ma veramente senza nessuna opera neanche della più banale manutenzione ordinaria, è soggetto solo al pagamento dei diritti di segreteria o sbaglio?

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    1. Carissimo Marco, io tutto bene; tu?
      in teoria sarebbe zero il costo di costruzione, ma l'urbanizzazione sarebbe comunque dovuto. Tuttavia, alla luce di questa delibera di cui parlo nel post, dovresti fare sempre la "verifica": l'urbanizzazione ovviamente con la formula "standard" ti viene zero perché è tutto proporzionale al costo di costruzione, e quindi se questo è zero, viene zero tutto il totale. Ma se con la seconda formula (quella della differenza tra oneri ante e oneri post) ti venisse un valore non negativo, allora dovresti comunque devolvere l'urbanizzazione sulla base di quel valore che ti viene fuori. Quindi per pagare i soli diritti di segreteria di base, oltre ovviamente al computo zero dovresti calcolare e verificare che la differenza tra oneri post e oneri ante sia un numero negativo.

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    2. Ciao Marco,per un Cdu da C1 ad abitazione( considerando che il locale è già a tutti gli effetti un' abitazione a norma) ci sono da pagare oneri?
      Inoltre gradirei sapere quanto è giusto riconoscere al tecnico che mi seguirà la pratica.
      grazie...

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    3. si ci sono oner, in base a quanto scritto in questo post e negli altri con tag "cambio di destinazione d'uso". per quanto riguarda le parcelle, sul blog in pubblico cerco di non esprimermi.

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  2. buonasera Marco grazie per la risposta, farò un pò di verifiche:)
    a presto, e sempre a disposizione per qualsiasi cosa inerente la nostra professione:)

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  3. tuttavia Marco una domanda mi sorge immediata:)...ma nella seconda formula che mi indichi quale dovrebbe essere la mia base di partenza in assenza di computo metrico?
    grazie per la pazienza...

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    1. La seconda formula non ha computi metrici, si basa infatti sulla volumetria dell'immobile. Dovrai quindi fare il calcolo per stimare quali sarebbero gli oneri relativi al tuo immobile ipotizzando che lo stessi costruendo oggi: farai due volte lo stesso calcolo, una volta con la destinazione d'uso originaria, e un'altra volta con la destinazione post-operam: se la differenza tra post e ante è positiva ed è superiore al calcolo con il computo metrico (il quale è zero nel caso di nessuna opera) allora dovrai pagare gli oneri sulla base di questa differenza.

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  4. ok adesso è più chiaro, grazie Marco buona giornata e a presto:)

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    1. Figurati. giusto per ulteriore chiarezza, alla fine, nel tuo caso specifico, per pagare zero oneri nell'effetto dovrebbe risultare che viene negativa la differenza tra oneri post e oneri ante. Se viene positiva, devi pagare.

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  5. buongiorno a tutti, sono nuova e ringrazio il curatore del blog per le utilissime informazioni!
    vi spiego il mio caso. ieri una cliente, per la quale sto seguendo un altro lavoro, mi ha chiesto se, e come, si può cambiare la destinazione d'uso di un locale adibito a c3 in abitazione (chiaramente lei vorrebbe fare anche dei lavori di ristrutturazione). si tratta di un locale su strada di ca 70mq, e siamo in zona san lorenzo dove moltissimi locali simili sono stati adibiti ad abitazione (ma non so se in maniera "legale"). non avendo mai seguito una pratica simile non ho saputo rispondere... aiutatemi !!!

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    1. A san lorenzo dovrebbe essere possibile: mi pare di ricordare che sia quasi tutto città storica. Dovrai presentare una DIA per CdU in cui gli oneri li calcolerai in funzione del computo metrico delle opere necessarie e sufficienti per convertire l'immobile in appartamento (creazione cucina, adeguamento bagno, etc). Il nuovo locale dovrà rispettare le caratteristiche che il regolamento edilizio impone alle abitazioni.

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  6. ciao marco

    una domanda un mio cliente vorrebbe fare un cambio di destinazione d'uso "parziale" di un locale attualmente a10 per avere una porzione dello stesso in c1 per poter effettuare vendita è una strada percorribile? sapresti darmi informazioni al riguardo sull'iter sia urbanistico che catastale?

    grazie
    Enrico

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    1. Non è possibile, nè dal punto di vista urbanistico nè da quello catastale, avere un unico immobile con due destinazioni diverse. Se il cliente ha questa necessità deve frazionare l'immobile originario in due e contestualmente chiedere il cambio d'uso per l'unità derivata che vuole convertire in C1. Le due unità NON potranno comunicare tra loro (così dicono le regole: sono assurde ma non le ho scritte io ;).
      L'iter urbanistico lo puoi fare in DIA: puoi chiedere in un unica pratica il frazionamento ed il cambio d'uso. puoi leggere le informazioni relative a come fare negli altri miei post, in particolare gli altri sul cambio d'uso e poi quelli sull'onerosità e quello sulla monetizzazione degli standard urbanistici (qualcosa immagino che ci sarà da monetizzare da A10 a C1, ma non è neanche detto).
      Il catastale poi sarà la cosa meno complicata: dovrai sopprimere il subalterno esistente e crearne due nuovi con un unico DOCFA.

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  7. ok grazie mille hai confermato quanto avevo affermato al cliente, il fatto è che il cliente asseriva che un altro tecnico gli aveva palesato la possibilità di cambiare il <25% dell'immobile senza dover far frazionamenti & Co percio chiedevo se c'era qualche cavillo ma mi hai chiarito i dubbi poi sta a lui...

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    1. un momento: effettivamente c'è la possibilità di destinare ad un uso diverso da quello "ufficiale" una porzione di immobile per una superficie non superiore al 25% della SUL, anche appartenente ad una funzione diversa ma purchè la nuova funzione non richieda una dotazione di standard superiori alla destinazione di base. Solo in questo caso specifico ed a queste condizioni è possibile cambiare l'uso di un pezzo di immobile: e si può fare senza dire niente a nessuno, nè al municipio nè al catasto, per espressa previsione di norma.

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    2. o meglio "che non appartenga ad una superiore categoria di carico urbanistico", quindi ritengo indipendentemente dagli standard.

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  8. salve, il mio caso prevede il cambio di destinazione d'uso da a/10 (attuale studio medico) ad a/2 futura abitazione, il problema è che già nel 1986 era stata fatta la variazione da a/2 ad a/10, ora si vorrebbe tornare alla destinazione originale, ma nel locale sono state apportate modifiche (abbattimento tramezzi e spostamento bagno, accorpamento di due vani, la cucina è stata unita ad una stanza)queste modifiche non sono state dichiarate,quindi al catasto non risultano, ora come si può fare per riportarlo in A/2? quali procedure bisogna seguire? la zona è Talenti.
    grazie
    Silvia

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    1. Se il cambio d'uso è stato fatto nel 1986 immagino che fosse legato ad un condono edilizio: quindi basterà fare la rinuncia al condono. Una volta fatta questa, si potrà fare una CILA in sanatoria per rendere legittima la distribuzione: la variazione catastale secondo me puoi farla direttamente dopo fatta la CILA. Se invece non avessi fatto il condono ma fosse stato chiesto un permesso di costruire per il cambio d'uso, allora dovresti fare una DIA per cambio d'uso, ma prima converrebbe comunque presentare una CILA a sanatoria per la legittimizzazione dello stato dei luoghi, perché fare una DIA mista per sanatoria di MS e cambio d'uso può creare problemi interpretativi.

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    2. Buonasera architetto,
      mi intrometto nella discussione perchè ho un caso molto simile a quello di Silvia, ovvero un ritorno alla destinazione d'uso originale in A/2 da A/10 dopo il condono dell'85. Mi chiedevo, la rinuncia al condono dove va presentata?
      La ringrazio e le faccio i miei più sentiti complimenti per l'utilissimo blog.
      Stefano

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    3. premetto che non ho mai fatto una procedura del genere, comunque immagino bisognerà comunicare la cosa sia all'ufficio condono (via di decima) e sia al municipio territorialmente competente, facendo subito prima o subito dopo l'aggiornamento della rendita catastale.

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    4. Buonasera Architetto, anche io mi intrometto perchè mi trovo in una situazione simile, cioè si vorrebbe tornare alla destinazione d'uso originaria in A/2 da A/10 dopo condono dell'85. Ma si può fare la rinuncia al condono anche se è stata già ritirata la concessione?Ora l'immobile non è più dotato di cucina, nel caso riuscissimo ad ottenere la rinuncia del condono ho l'obbligo di rifare i lavori per adeguarlo alla destinazione A/2?
      Francesca

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    5. Ciao Francesca, la discussione è di più di un anno fa, nel frattempo ho raffinato le idee sulla questione: secondo me si può fare una semplice SCIA per "risanamento conservativo" e dunque riportare l'immobile alla originaria destinazione, ma senza formalmente rinunciare al condono, il quale rimane come titolo autorizzativo precedentemente rilasciato per l'immobile, come se fosse stato una "normale" dia per CdU. I lavori di ripristino sono obbligatori ma solo limitatamente alla cucina, che dovrà essere ricreata in quanto nell'ufficio non può esserci (e se c'è, è un abuso).

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  9. Salve Marco,
    avrei bisogno di un grande consiglio.
    Mi hanno incaricato di redarre una CILA per lavori di ristrutturazione di un negozio e conseguente SCIA per apertura dell'attività nel centro storico di Roma (XVII mun.). Il problema è che nell''87 è stato chiesto un condono edilizio per cambio di destinazione d'uso (C1), ma non è mai stato sanato nulla, quindi il tecnico ha detto che probabilmente potrebbero bloccare la CILA.
    Premetto che al catasto risulta la planimetria aggiornata all'87 e categoria C1.
    Oltre a chiedere un sollecito all'ufficio condono, visto che i proprietari vorrebbero aprire a settembre, cosa posso fare?

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    1. CIao Silvia, scusami mi ero perso il tuo post. La CILA puoi presentarla anche se il condono non è definito, ma occorrerà quasi certamente un atto d'obbligo con cui i proprietari si impegnano a rinunciare alla plusvalenza o a qualunque atto contro il comune qualora dovesse essere rifiutata la sanatoria. Alla CILA dovrai allegare tutta la domanda di condono.

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    2. Marco grazie per la risposta e complimenti per il blog.
      Al municipio mi hanno detto che la rinuncia alla plusvalenza (pratica comune fino al 2012) non è più accettata e che la pratica, se presentata, verrebbe rifiutata.
      Per fare il sollecito serve la Scia di apertura attività, per fare la Scia e la Cila serve il condono, un cane che si morde la coda!

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    3. Mi sembra una assurdità: poche settimane fa in un municipio mi hanno tranquillamente detto di fare, per un altro cliente, la pratica con l'atto d'obbligo. Forse la procedura non è più accettata solo per i locali commerciali? mi sembra strano anche questo ma se ti hanno detto così...a questo punto non ti rimane che il sollecito all'ufficio condono, che però può essere inoltrato solo in alcuni casi specifici: prova ad andare a via di decima ed a parlare col responsabile della sala visure, anche senza appuntamento, e vacci munita della delega del proprietario (e del documento) per eventualmente depositare il sollecito.

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    4. Qualora si verifichi la condizione, è possibile presentare in alternativa alla concessione in sanatoria, una perizia giurata che attesti la sussistenza delle condizioni richieste per la formazione dell’assenso tacito sull’istanza di sanatoria presentata ai sensi della legge 326/2003 e L.R. Lazio n. 12 del 2004.

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    5. ciao Fabrizio, grazie del tuo intervento! io sapevo che il silenzio-assenso sulle domande di condono era stato in un primo momento introdotto da un altra legge regionale più recente, ma poi mancando il relativo decreto attuativo è rimasto sulla carta: se hai notizie più approfondite sul tema e vorresti condividerle, te ne sarei grato.

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  10. Buongiorno avrei bisogno di un consiglio, dovrei fare un cambio di destinazione d'uso di un locale C3 di 70 mq ad abitazione e di un adiacente locale C6 di 17 mq i due locali sono comunicanti, ora ho visto il PRG e la zona rientra nella città da ristrutturare dove dice che non è consentito il cambio di destinazione d'uso di attività produttive ad altre funzioni, quindi cosa significa che il locale c3 è produttivo? vorrei sapere quale è la strada da percorrere per il cambio di destinazione dei due locali, se c'è una strada percorribile, il C3 ha una concessione in sanatoria ancora non rilasciata mentre il locale C6 ha una licenza edilizia, quindi cmq sono leggitimati.
    Originariamente il locale C3 era un C2, prima della domanda di concessione edilizia.

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    1. Ciao,il C3 è effettivamente produttivo, ma lo è anche il C2 della destinazione originaria (magazzino) quindi sarebbe anche inutile chiedere la rinuncia al condono. La vedo difficile, anche perché i locali andrebbero adeguati anche alle norme sul contenimento energetico cosa che può non essere economica.
      potesti ottenere il permesso nell'ottica di un più ampio programma di recupero urbano, ma non sono delle procedure che può avviare il privato per una singola unità immobiliare.

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    2. Per il programma di recupero urbano quali sono i presupposti per poterlo avviare?

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    3. Generalmente sono strumenti di iniziativa pubblica ai quali i privati aderiscono. Teoricamente non ci sono presupposti, ma per essere accolto dal comune di iniziativa privata deve coinvolgere almeno un certo numero di immobili e prevedere interventi che contemplino anche e soprattutto opere per la riqualificazione urbanistica dell'area. Non penso che sia una strada percorribile, se l'obiettivo è solo quello di ottenere un cambio d'uso.

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  11. Gentile Architetto Marco Campagna,
    innanzitutto grazie per il tuo lavoro prezioso e per la chiarezza con cui traduci il "burocratese" degli uffici romani.
    Riguardo però alla delibera 13/2001 devo segnalarti che all'art.4 (cambi di destinazione d'uso) comma c, cioè calcolo degli oneri concessori per urbanizzazioni primarie e secondarie è riportata chiaramente la dicitura:
    "Specificando che tra le due specie (Op, Os) NON è ammessa alcuna compensazione".
    Questo secondo me vuol dire, ma davvero qui chiedo lumi, che nel caso di un cambio di destinazione d'uso (con o senza opere) da A10 ad A3, sono dovuti per intero gli oneri concessori per le urbanizzazioni secondarie. Cioè NON è possibile
    "Ot = (Opfin + Osfin) - (Opin + Osfin) = (19.800 + 0) - (6.706,80 + 15.296,40) = - € 2.203,20"
    ma
    Ot = (19800,00 - 6706,80) + 0
    Cioè sarebbe dovuto un maggiore importo per urbanizzazioni primarie anche nel tuo caso in esempio.
    Ti ringrazio e spero vivamente che tu mi smentisca, altrimenti mi sa che perdo 'sto lavoro....
    In ogni caso grazie per i tuoi preziosi post e buon lavoro

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    1. Ciao,
      considera che nel post parlo del procedimento inverso a quello che a te serve: da abitativo ad ufficio, quindi dovresti ricollocare gli importi grosso modo all'inverso. Se, rifacendo il conto esatto, l'importo di Ot ti viene maggiore di Oe (nel mio esempio Ot veniva negativo, quindi per forza di cose era minore di Oe) devi usare appunto Ot: non ci sono santi.
      Un altra considerevole "botta" nel tuo cambio d'uso tuttavia viene dalla monetizzazione degli standard urbanistici, che sono un'altro calcolo a parte.

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    2. Grazie per la risposta, paradossalmente la monetizzazione dei standard viene molto bassa,risultato principalmente legato al bassissimo valore OMI degli immobili in zona (tor bella monaca) e al fatto che essendo un cambio di destinazione d'uso secondo art.3 ter del piano casa faccio riferimento al dm 1444 in zona omogenea B.
      Per quanto riguarda la 19/2001 il problema, secondo me, è che non puoi compensare il numero negativo che ti viene dalle secondarie ma devi pagare 13000,00€ circa per urbanizzazioni primarie.
      Io non so se hai fatto una simulazione o se la pratica è reale ma al IX dip. mi hanno detto questa cosa, poi non so se nel territorio prevale un'interpretazione diversa.
      Anche sulla "tassa fantasma" mi hanno dato qualche delucidazione, provo a ricostruire:
      - calcolo l'imponibile ICI per la destinazione iniziale (rendita x 100 su residenza, x 50 su non residenziale); lo chiamo Vi
      -calcolo la rendita finale, cioè faccio un docfa come se stessi riaccatastando, calcolo l'imponibile ICI per la destinazione finale, (rendita x 100 su residenza, x 50 su non residenziale); lo chiamo Vfin
      La tassa Tf(fantasma)= (Vfin-Vin)*20%
      Posto che ci sia un aumento di valore...

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    3. secondo me la frase "non è ammessa compensazione tra i due valori" non significa "non si possono sottrarre i valori se vengono negativi": se così l'ha interpretata il dipartimento secondo me è sbagliato, oppure hanno scritto una frase sbagliata nella delibera.

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  12. Buongiorno, vorrei fare una domanda: è possibile richiedere la trasformazione di parte di un locale c2 in c1 se ha le caratteristiche richieste?

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    1. Salve Davide,
      in un unico immobile non è ammessa la compresenza di due destinazioni d'uso diverse, a meno che la nuova destinazione non superi il 25% della SUL (o comunque i 250mq) e non ricada in ulteriori parametri indicati nel PRG (sommariamente, a mente sono: che il nuovo uso non rientri in una categoria di carico urbanistico superiore, che non vengano sottratte destinazioni a parcheggio, che il cambio d'uso non preveda la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria). Catastalmente l'immobile deve rimanere tutto della destinazione ordinaria.
      Se non si rispettano i parametri, occorre fare un frazionamento urbanistico e catastale ed ottenere due unità immobiliari differenti.

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  13. Buongiorno Architetto, innanzitutto mi complimento con Lei per l'impegno che mette nel cercare di fare luce nella farraginosa normativa del Comune di Roma in materia di oneri concessori.

    Avendo letto con interesse anche questo articolo, vorrei, se possibile, un consiglio su come muovermi con la seguente ingarbugliata situazione: ho due immobili adiacenti nel Municipio XVI, uno (già a destinazione residenziale) a destinazione ufficio (A/10) e l'altro a destinazione laboratorio (C/3), in città storica T7 e ricadente nella carta per la qualità (parere coque).
    I proprietari desiderano:
    1) rendere residenziali entrambe le destinazioni;
    2) effettuare una fusione degli immobili (aprendo un varco nella parete divisoria);
    3) apportare delle modifiche alle aperture di tali immobili che insistono su una corte interna di pertinenza.

    Si configurerebbe, pertanto, la necessità di calcolare gli oneri sia per i CDU che per l'accorpamento delle due unità immobiliari, oltre all'eventuale monetizzazione dei nuovi standard...Lei come si districherebbe, in questa situazione?

    La ringrazio in anticipo e le rinnovo i complimenti per i suoi articoli!

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    1. Ciao Davide,
      ritengo che si possa effettuare un solo computo metrico estimativo, e calcolare una sola volta l'onerosità dell'intera operazione per tutte le opere di modifica richieste. In ogni caso occorre effettuare le verifiche della delibera 19, quindi il doppio calcolo per vedere in che categoria di intervento si ricade e via dicendo. Non credo che si ricada nel caso delle "variazioni con opere" ma, nel caso, penso che il pagamento degli oneri secondo questo calcolo possa assorbire anche gli oneri per le opere di r.e.
      Conviene in ogni caso presentare prima il progetto al coque perché potrebbe porre vincoli particolari che si riflettono sui lavori stessi.

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  14. Ciao Marco, ti ringrazio per la risposta.
    Verificherò il da farsi attraverso il doppio calcolo e mi regolerò di conseguenza.
    Per quanto riguarda la monetizzazione degli standard, la destinazione abitativa, considerando il verde ed i servizi, richiede un numero maggiore di standard rispetto alle destinazioni attuali. Pensavo di redigere la perizia effettuando il calcolo ante e post (trasformando tutto in mq con il calcolo degli abitanti equivalenti) e proponendo la monetizzazione della differenza, come prescrivono le norme di PRG all'art. 7 comma 11...che ne dici?

    PS ho visto che siamo coetanei e che abbiamo studiato alla stessa università...!

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    1. Ciao Davide,
      allora senz'altro ci saremo incontrati nei corridoi dell'università! io mi sono iscritto nel 99 ed ho discusso la tesi nel febbraio del 2005, e poi per un paio d'anni ho fatto l'assistente al corso di progettazione architettonica 4A.
      Per la procedura su come calcolare le monetizzazioni puoi fare riferimento a questi altri miei post:

      http://architetticampagna.blogspot.it/2013/05/la-monetizzazione-di-parcheggi-e.html

      http://architetticampagna.blogspot.it/2012/12/cambio-di-destinazione-duso-calcolo.html

      ciao!

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    2. Ciao Marco, io mi sono iscritto nel 97 e laureato nel 2004, quindi ci siamo sicuramente incrociati e, magari, seguito anche insieme qualche corso :)

      Comunque oggi sono stato all'ufficio tecnico dell'ex Municipio 16 e mi è stato detto che gli oneri di urbanizzazione possono essere calcolati con due diverse procedure....una è quella del doppio calcolo e l'altra (quella che conoscevo anche io) è data dalla formula che mette in relazione i volumi oggetto di cambio di destinazione d'uso con i vari coefficienti di riduzione...voglio leggere la circolare 67246/2013 che dovrebbe chiarire la questione...

      Poi mi è stato detto che, anche nel caso di ripristino di una destinazione precedentemente esistente, vanno pagati gli oneri...ti risulta questa cosa? ho letto da più parti che, tornando ad una destinazione preesistente, gli oneri non sono dovuti, ma non ho ancora trovato un riferimento normativo...

      Buona giornata!

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    3. la circolare che citi non la conosco, ora me la vado a guardare.
      il ripristino di una precedente destinazione è comunque oneroso, perché stai in ogni caso cambiando la destinazione, pure se per riportarla ad uno stato pregresso. In alcuni contesti è ammissibile il ricorso alla procedura di "restauro" che non prevede necessariamente onerosità, ma sarebbe bene pianificare una procedura del genere con il municipio stesso. Se invece la destinazione è stata cambiata con un condono e si volesse tornare a quella ante-condono, allora si potrebbe fare una rinuncia al condono ed in quel caso la procedura non prevede onerosità.

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    4. Ciao Marco, la circolare effettivamente è una sorta di "summa" delle circolari precedenti e riporta in modo stranamente esplicito le formule da utilizzare per i vari calcoli...

      Per quanto riguarda la questione che ti avevo posto precedentemente relativamente al ripristino della destinazione d'uso originaria dell'immobile, volevo aggiornarti sulla questione: intanto il condono, a concessione rilasciata, non si può annullare...vi si può rinunciare solo nel caso di istruttoria ancora in corso. In compenso ho potuto verificare che con una SCIA per Risanamento Conservativo è possibile ripristinare la destinazione d'uso originaria di un immobile (ovviamente fornendo la legittimità urbanistica).
      Ergo, dovrò presentare prima una SCIA per RC ed, a seguire, una DIA per CDU del laboratorio + accorpamento delle due unità immobiliari.

      L'ovvio vantaggio è che, per quanto riguarda l'immobile per cui si ripristina la DU originaria, non vanno pagati oneri...

      Per quanto riguarda il fine lavori, mi è chiaro il fatto che vada allegato l'APE...non mi è chiaro se, nel caso di CDU e accorpamento sia necessario rispettare determinati limiti di prestazioni energetiche oppure quello che viene viene...tu hai idea della cosa?

      Buona giornata e buon lavoro!

      Davide

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    5. Ciao,
      in realtà l'APE non è obbligatorio nei cambi d'uso, quantomeno in base ai dettami normativi che conosco - se non li hanno cambiati nel frattempo. Comunque generalmente non chiedono l'adeguamento energetico, anche perché sarebbero opere molto importanti ed invasive.

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    6. Ciao Marco,
      interessantissimo il contenuto della discussione...ho una richiesta da farti...hai indicazioni per i requisiti minimi per una destinazione C1. Devo passare da un C2 ad un C1.
      grazie mille

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    7. Beh un C1 è un locale con presenza anche fissa di persone, mentre il C2 è un locale in cui la presenza delle persone può essere discontinua e casuale: la grossa differenza dovrebbe risiedere (dico dovrebbe perché non sono un termotecnico) nella tipoologia di impianto di ricambio d'aria, sicuramente con capacità maggiore per il C1 rispetto al C2. Altre cose non dovrebbero chiedere.

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  15. Ciao Marco..anche io ringrazio vivamente per il tuo certosino lavoro.
    Anche io ho la domanda specifica e particolare che, anche guardando tutti i post e tutte le domande, non ho trovato.
    La domanda è questa: ho un fabbricato particolare diviso in 4 sub dei quali 2 C01, uno C03 ed uno E03.
    All'interno delle stesse categorie devo ampliare uno dei due C01 annettendo il E03. L'altro C01 verrà soppresso e al suo posto andrà il E03. Quindi è variazione di destinazione d'uso in quanto i mq di uno dei due sub aumenta anche se l'altro scompare ma come calcolo gli oneri visto che, per la delibera 19/01 rimango all'interno della categoria B (autostazioni)?

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    1. CIao, ma gli immobili sono pubblici o di qualche ente pubblico? le categorie E racchiudono le infrastrutture pubbliche. nel caso gli oneri non sono dovuti, ed anche la procedura autorizzativa è diversa.
      In caso contrario, gli oneri sul costo di costruzione li calcoli facendo il computo metrico delle opere che effettivamente verranno svolte, seguendo le indicazioni della stessa delibera, mentre per le urbanizzazioni dovrai fare il calcolo di tutti i valori delle urbanizzazioni nello stato di fatto, e poi ricalcolarle tutte nello stato post-operam: se c'è differenza, è quello che va pagato. Altrimenti se rientri nel caso "ristrutturazione totale" di fatto devi ripagare da capo gli oneri come se l'immobile fosse ancora da costruire.

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    2. ENI spa, stazione carburanti. Nel caso specifico, all'interno di un bar stazione carburanti, c'è modifica di E03 (si amplia) e C01 (si riduce). La categoria E03 è obbligatoria all'interno di tale tipologia di fabbricati in quanto è un ufficio gestore. In questo caso però sarebbe una ristrutturazione senza opere (solo murature interne) e comunque si riduce il C01 (minor carico urbanistico rispetto a prima) e aumenta E01. Secondo la delibera 19/01 entrambe le classi stanno nella categoia B. Io credo non ci sia da pagare nulla, motivando in asseverazione il tutto come descritto. Andrò a cercare di convincere i tecnici del Comune
      Grazie

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    3. In teoria potresti riuscire a convincerli, ma verifica bene se tante volte non avessi qualche standard da monetizzare che scappa fuori, anche se sinceramente le autostazioni non saprei in che categoria classificarle. COmunque in teoria le urbanizzazioni potrebbero pure effettivamente venire zero, soprattutto in situazioni particolari come la tua: in questo caso hai solo gli oneri sul costo di costruzione, ma quello è marginale.

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  16. Buongiorno Architetto, le scrivo perchè mi piacerebbe conoscere il suo parere sul seguente problema: un opificio industriale ( ricadente nella città da ristrutturare tessuti per attività) composto da due corpi di fabbrica rispettivamente capannone e abitazione custode, regolarmente licenziato nel '67, nell' 86 viene accatastato senza dia nella categoria d7 in un solo sub ( le rendite catastali per i classamenti sono uso ufficio e opificio artigianale). Esiste la possibilità di regolarizzare il cambio di destinazione d'uso? Potrebbe bastare una DIA in municipio?

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    1. Siamo sicuri che vi sia stato un cambio d'uso? le destinazioni speciali della categoria D secondo me a volte si sovrappongono, diciamo rispetto a quelle urbanistiche: per esempio la D1 e la D7 rappresentano sempre superfici produttive, per come la vedo io. Comunque se vi sia stato cambio d'uso abusivo, secondo me è risolvibile con una DIA in municipio, verificando ovviamente fattibilità e legittimità varie.

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    2. si, è sicuro che c'è stato un cambio di destinazione d'uso abusivo da abitazione ad ufficio nel 1986 con relativo accatastamento privo di autorizzazione da parte del Comune. A questo punto le chiedo quali potrebbero essere eventuali elementi ostativi alla regolarizzazione della destinazione d'uso ufficio.

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    3. beh i motivi ostativi possono venire da diverse parti, ma soprattutto uno: che la destinazione potrebbe non essere contemplata nel tessuto specifico di PRG in cui è sito l'immobile. Superato questo primo punto, eventuali altri elementi ostativi potrebbero venire dalle caratteristiche dell'immobile, tipo rapporti aeroilluminanti sublimite, altezze sumlimite o cose del genere.

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  17. Buonasera Marco,
    avrei bisogno di un chiarimento. Dovrei fare un CDU su un locale commerciale C/1 e portarlo ad un A/10 (Municipio IX ex XII). Quando sono andata al municipio d'appartenenza per delle informazioni mi hanno comunicato di presentare un modulo SCIA. Ora spulciando tra i tuoi appunti (utilissimi) e le varie normative mi sono accorta che invece di una SCIA dovrei in realtà presentare un modulo DIA, anche se le opere interne da eseguire sono veramente pochissime e ordinarie (Realizzazione di un tramezzo in cartongesso e spostamento di una porta, infatti da CM i costi si aggirano sui 320,00 euro); In conclusione, in questo caso è possibile presentare o no un modulo SCIA secondo te?

    Ti ringrazio anticipatamente

    Denise

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    1. Ho concluso poco fa una pratica del tutto analoga: io ho depostato una DIA, perché ci sono i presupposti (cambio di funzione), e ti consiglio di fare appunto la DIA e non la SCIA pure se te lo chiede il municipio: ricorda che alla fine quella che mette il timbro sei tu. Se pensi ti possano fare storie (anche se non dovrebbero), portati la circolare del dipartimento dove è specificato, oppure il tanto ben fatto schema riepilogativo degli itnerventi edilizi fatto dall'ex 9°.

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  18. Buonasera Architetto,
    Ho appena acquistato un immobile di fianco al mio di circa 100mq, con portico e corte, accatastato come C6, infatti si tratta di una ex Stalla e Fienile.
    Volevo sapere se avrò difficoltà nel fare il cambio d'uso in abitazione, o se bisogna presentare un progetto prima di richiederlo, visto che necessita di una quasi completa ristrutturazione.
    Grazie mille,
    Paolo

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    1. Salve Paolo,
      bisogna analizzare la situazione urbanistica, il piano regolatore del comune, ed eventuali regimi vincolistici sull'area. In linea di principio potrebbe essere assentibile, ma gli impedimenti tali da rendere l'operazione impossibile sono abbastanza frequenti.
      Il cambio d'uso va presentato al comune: potreste recarvi all'ufficio tecnico a chiedere informazioni.

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    2. Grazie mille per la risposta.
      Un ultima cosa:
      Alcuni Notai mi dicono che dovrei fare il cambio uso prima del rogito altrimenti perderò le agevolazioni fiscali per l'atto come prima casa .
      È un cosa vera?
      Non farò mai in tempo comunque prima del rogito....
      Spero di no!!

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    3. Beh un C6 non può essere una casa, dunque non lo si può eleggere a residenza, e pertanto l'acquisto di un C6 non può beneficiare delle agevolazioni per prima casa, a meno che non sia una pertinenza di un altro immobile, il quale deve essere correttamente accatastato come abitativo. Dunque i notai non sbagliano nel dirle ciò.

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  19. Buongiorno Marco,
    sempre grazie per tutto quello che fai con il tuo blog.
    Mi hanno chiesto di occuparmi di un cambio di destinazione d'uso da A10 ad A4, che in realtà è la destinazione d'uso originaria quindi trattasi di ripristino, per un appartamento di proprietà condominiale. L'amministratore mi chiede una variazione catastale ma ho preventivato, come credo sia giusto, la pratica amministrativa adeguata per il ripristino. Il punto è che non so se il tecnico che ha effettuato il cambio da A4 ad A10 ha fatto la pratica al comune: come mi comporto? dove posso verificarne l'esistenza? giusto per informazione aggiuntiva la variazione al catasto è del 1987. Ancora grazie
    Salvatore

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    1. Ciao,
      senz'altro ti conviene verificare la legittimità dell'originario cambio d'uso, perché se tante volte fosse illegittimo, allora la pratica diventa assai semplice (una SCIA per risanamento conservativo senza oneri). Ovviamente dovresti cercare nell'archivio dell'amministratore se esiste documentazione urbanistica relativa al cambio d'uso; se non si trovasse nulla, prova a fare un'indagine al municipio presso l'ufficio tecnico o presso direttamente l'ufficio protocollo (dipende da come è organizzato il municipio). Se non si trova nulla, potresti comunque fare una richiesta formale di accesso agli atti, così l'amministrazione ti risponde ufficialmente che non si trova nulla e tu stai più sereno. Il 1987 era anche l'anno dei condoni: quindi verifica se tante volte il cambio d'uso non fosse stato fatto con un condono.
      ciao!

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  20. Ciao Marco, complimenti per il blog... UTILISSIMO!!
    leggendo questa delibera quasi tutti i cambi di destinazione d'uso sembrerebbero senza opere. Ti presento il mio caso all'apparenza semplice, ma che ha creato reazioni diverse una volta sottoposto al nono dipartimento.
    Immobile C2 sito al quinto piano con tutti i requisiti dell'abitabilità, di fatto pertinenza dell'appartamento adiacente ( Ovviamente non sono collegati direttamente). Zona Eur storico ( città storica tessuto T7). Mi vado a prendere in archivio il progetto ( 1959) e scopro che l'immobile era stato incluso nel calcolo di cubatura, quindi NON C'E' UN AUMENTO DI SUL. Il dubbio è sulla classificazione delle destinazioni d'uso ( art 6 delle norme tecniche) dove non è presente la voce magazzino o pertinenza ( invece nella delibera 19/01 si ( abitazioni, con accessori e pertinenze) . In sintesi non riesco a capire se c'è un maggior o minore carico urbanistico ( ovviamente al nono c'è chi mi ha detto che senza oneri, chi invece che devo pagare tutti gli oneri come se fosse nuova costruzione, il che mi sembra strano dato che non c'è nuova SUL). Tu che ne pensi?

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  21. scusa non ti ho scritto che vorrei fare cambio di destinazione d'uso da C/2 a residenziale

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    1. Beh l'immobile è ante 67 quindi legittimamente non ha pagato gli oneri concessori. In tali immobili molti sono dell'idea che vadano pagati per intero quando si chieda il cambio d'uso, ma io sono invece dell'idea contraria, cioè che ormai la destinazione è acquisita, ed oggi va considerata come se avesse pagato tutti gli oneri. Per quanto riguarda la classificazine di un C/2 in base al nuovo PRG, è da considerarsi attività produttiva (ne sono abbastanza certo, o meglio finora l'hanno sempre accettata così) dunque comunque c'è cambio di funzione. La mia idea è che tu debba pagare gli oneri di urbanizzazione come differenza tra l'attività produttiva e quella residenziale (fai attenzione che gli oneri del produttivo sono in euro/mc mentre il residenziale è euro/mq), ed allo stesso modo la monetizzazione delle urbanizzazioni. Il contributo sul c.c. invece solo sul computo metrico.

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    2. Non me la accettano come produttiva perchè sulla piantina catastale ( e anche sul progetto) è segnata come lavatoio/ stenditoio. E' per questo che volevo seguire il calcolo per gli oneri della delibera che hai postato tu. ( 19/01) . Di fatto è una pertinenza dell'appartamento accanto ( stesso proprietario )quindi secondo questa delibera dovrebbe essere residenziale ( non me la passeranno mai già lo so). Io volevo fare un'unione tra i due immobili contestualmente al cambio di destinazione d'uso in residnziale

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    3. se è lavatoio condominiale, allora va fuori SUL e quindi sarebbe soggetto al pagamento degli oneri per intero; se invece è un lavatoio di pertinenza esclusiva di un appartamento, allora si, non avresti aumento di SUL. In ogni caso non è produttivo in effetti.

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    4. secondo te come pertinenza potrebbe filare il mio ragionamento? ovvero secondo la delibera 19/01 è residenziale?

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    5. se è raffigurato nella planimetria di un appartamento si.

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    6. sono due immobili diversi, attaccati ma non collegati tra loro.
      Dello stesso preprietario ovviamente.

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  23. salve...innanzitutto complimenti per il suo blog!
    ho bisogno di un aiuto per un cambio di destinazione d'uso:
    mi trovo in citta storica - ambito di valorizzazione B11- immobile non vincolato. vorrei sapere se e' possibile fare un cambio di destinazione d'uso da C2 a C3.
    Sulle NTA art 43 comma 3 dice che negli ambiti valorizzazione non sono ammessi cambi di destinazion d'uso se non all'interno della stessa funzione....
    quello che vorrei sapere un C2 in che classificazione delle NTA art 6 ricade? deposito e magazzino quindi "produttivo"? o altro? se fosse cosi quindi potrei passare a "artiginato produttivo", ma questo e' un C3?
    esiste una tabella dove inquadrare le corrispondenze catastali con le categorie delle NTA?
    al municipio dicono che forse si puo' ma bisogna verificare (non lo sanno nemmeno loro).......
    avete qualche suggerimento????
    grazie

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    1. i locali c2 sono riconosciuti come produttivo, andando per esclusione (in pratica secondo me si sono scordati di dargli una classificazione corretta, ed alla fine sono stati inglobati nella definizione di "produttivo" anche se non ha senso definire "produttiva" una cantina...) con le altre categorie. Dunque in teoria si, da c2 a c3 non hai cambio di funzione, è sempre produttivo. a meno che non lo classifichino come "laboratorio artigiano", nel qual caso sarebbe servizi, e quindi cambierebbe la funzione: dipende molto da cosa in effetti ci andrà in quel locale, le caratteristiche dell'attività, le dimensioni...etc.

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    2. grazie, immaginavo qlc del genere.
      Ma quindi se cosi fosse, se il carico urbanistico rimane uguale i parcheggi non vanno monetizzati giusto? bisogna fare il calcolo solo per gli standard urbanistici?
      grazie ciao

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    3. se non passi ad un più alto carico urbanistico non hai monetizzazioni, se rimani nella stessa funzione.

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  24. Gentile architetto,
    dove posso trovare i criteri che permettono di attribuire la classe catastale all'interno di una categoria.
    Ho un problema con alcuni appartamenti assolutamente identici, addirittura allo stesso piano, e con la medesima esposizione che hanno classi diverse.
    C'è una tabella, una circolare?

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  25. Gentile architetto,
    mi può indicare con quale delibera e quali parametri attribuiscono la classe catastale all'interno di una categoria.
    Ho un caso di due appartamenti identici, stesso piano, stessa esposizione, con classi diverse.
    Come se uno potesse rendere di più dell'altro per qualche strano motivo.
    Vorrei fare ricorso, ma vorrei prima essere sicuro.

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    1. Non ci sono riferimenti normativi espliciti, perché l'attribuzione della classe dovrebbe derivare dalla stima ragionata del tecnico che effettua il classamento. puoi fare un istanza di auto-tutela allegando una relazione tecnica con la quale descrivi perché sia più congruo (ovviamente) attribuire la stessa classe a due appartamenti quasi uguali.

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    2. il ricorso puoi farlo solo entro 60gg dal ricevimento della notifica di variazione o attribuzione di classamento, dunque se parliamo di un vecchio classamento, puoi fare solo l'auto-tutela.

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  26. salve
    avrei un caso particolare da sottoporle: io vorrei trasformare un locale ora adibito ad ufficio A/10 in un piccolo ostello a scopo di lucro. Rientrerebbe nella categoria B/1 o D/2? crede sia possibile fare questo cambio d'uso? nello stesso palazzo ci sono attualmente due hotel

    grazie
    Elena

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  27. salve
    io vorrei trasformare un ufficio attualmente categoria A/10 in piccolo ostello a scopo di lucro. La nuova destinazione è B/1 o D2? crede sia possibile fare un cambio di questo tipo? nello stesso palazzo ci sono anche due alberghi. L'immobile si trova nel centro di Genova.

    grazie mille

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    1. generalmente va in D/2. la categoria B è per immobili senza fine di lucro o comparabili. La normativa locale per la trasformazione nello specifico può essere davvero molto diversa da città a città, dunque occorrerebbe analizzare il piano regolatore di Genova per capire la fattibilità.

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  28. Buonasera,
    vorrei sapere se è possibile fare il cambio di destinazione d'uso da c6 ad abitazione. L'immobile si trova a Roma nel quartiere di Acilia.
    Grazie molte.
    Marina.

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    1. tecnicamente non è impossibile, ma devono verificarsi moltissime condizioni perché ciò sia fattibile: anzitutto il locale non deve essere interrato, ma può essere parzialmente seminterrato; deve avere una superficie utile non inferiore ad una trentina di mq; deve avere o devono essere realizzabili le finestre eventualmente necessarie. Il cambio d'uso sarà abbastanza costoso.

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    2. Grazie per la sua risposta.. la superficie del locale è di circa 45 mq, non è seminterrato ma parzialmente seminterrato ed ha già le finestre sia nella parte anteriore che posteriore (mi scuso se non sono precisa nei termini!). Indicativamente il costo del cambio d'uso quanto può essere??
      Grazie ancora.
      Marina.

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    3. La parte più onerosa del cambio d'uso è senz'altro la monetizzazione degli standard, che a seconda della quotazione della zona può variare tra i 7 ed i 15.000 euro. Per quanto riguarda gli oneri concessori, non credo possano superare gli 8-9.000 euro. nella fattibilità occorre valutare se la rimozione di superficie a parcheggio non vada ad incidere negativamente sulla dotazione minima degli standard urbanistici del fabbricato, ma su questo punto bisogna vedere cosa ne pensa il municipio. Se occorre una valutazione più compiuta ovvero un completo studio di fattibilità, dovremmo incontrarci.

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  29. Ciao Marco, grazie per la tua dedizione a questo blog.
    È sempre un punto di riferimento per me.
    Ti volevo chiedere un parere sulla fattibilità di un cambio di destinazione d'uso da C6 ad abitativo. Siamo nella città consolidata. Secondo te si può applicare con il piano casa anche se il locale ha una particella differente dall'edificio? Va fatto il progetto unitario del condominio o con il fatto che non rientra nell'ampliamento dei 70mq previsto per le abitazioni?
    E nel caso in cui invece si decidesse di trasformalo in C2? A cosa dovrei fare caso?
    Grazie ancora per il tuo valido aiuto.
    Paolo

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    1. la conversione del C/6 puoi farla col piano casa, ma sempre con progetto unitario secondo me. Per farlo puoi usare l'art. 5 che è meno oneroso, ma lo puoi usare solo per la convesione in abitativo. Altrimenti per portarlo in C/2 devi usare uno degli altri articoli.

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  30. Buonasera architetto. Stamattina sono stata al Municipio ex IV per un CDU da c2 a c1 ma mi hanno detto che non è possibile perchè è aumento di cubatura, se non con l'uso del Piano Casa, ovviamente solo per il 20% della superficie esistente.
    Le risulta? Noi eravamo convinti che con una Dia onerosa avremmo potuto fare il cambio dell'intero locale.

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    1. non saprei. di massima è un intervento fattibile, ma ovviamente i vincoli, sia tecnici che di PRG possono essere molteplici.

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    2. Volevo condividere con voi il risultato della mia esperienza. Il tecnico mi ha confermato che essendo un c2 con superficie interrata per più del 50% non ha consistenza edilizia e non può pertanto essere richiesto un cambio di destinazione d'uso verso una categoria diversa. L'unico modo per farlo è quello di utilizzare il Piano Casa come se fosse un vero e proprio ampliamento.

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    3. Ah ecco: l'interramento infatti era un dato essenziale per capire la natura del diniego, che in effetti è corretto alla luce di questo dato.

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    4. Un mese fa ero andata ad informarmi per un'altra pratica al I Municipio (ex XVII) per un medesimo caso: interrato c2 da trasformare in A10. L'unica differenza stava nel fatto che invece di essere un sottonegozio è un interrato in un condominio. Lì la situazione mi è stata prospettata diversamente e mi avevano assicurato che il cambio era possibile grazie al nuovo decreto del fare. Poi la ricerca non è proseguita per altre questione quindi non so..però questi municipi e i loro diversi approcci mi faranno impazzire! La cosa più brutta è spiegarlo al committente ogni volta!!

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  31. Innanzitutto grazie per il servizio che offri
    Vorrei chiederti un consiglio per una pratica di cui mi devo occupare.
    Municipio III (ex IV), cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione e fusione di due locali adiacenti.
    Questi due locali nascevano come unico locale, probabilmente era la casa del portiere; poi sono stati divisi e trasformati in due uffici (tramite condono 85).
    Dalla visura storica si legge che il locale nasceva come unità afferente e poi c’è stato il passaggio da abitazione ad ufficio (appunto tramite il condono), anche se non trovo pratiche del passaggio da unità afferente ad abitazione.
    Per quanto riguarda le opere, dovrei solo fare l’angolo cottura ed aprire una porta tra i due locali.
    Da quello che ho capito devo fare una DIA, ma posso fare un’unica pratica sia per il cambio di destinazione che per la fusione?
    Grazie

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    1. A proposito, all'ufficio tecnico della III circoscrizione, hanno deciso bene da questi giorni, di non dare più informazioni, ora accettano direttamente le pratiche, giuste o sbagliate che siano

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    2. intanto grazie della notizia: purtroppo già altri municipi avevano preso questa decisione, che in parte è giusta (non si dovrebbe fare pre-istruttoria delle pratiche) in parte inquietante (se questo blog esiste, è perché le norme urbanistiche non sono nè univoche, nè chiare, nè di facile interpretazione, a volte). comunque il servizio di informazioni a mio avviso non può essere sospeso del tutto, spero decidano di dividere le due strade tra chi vuole chiedere informazioni e chi deve solo depositare.
      per quanto riguarda il tuo quesito, si, la pratica può essere unica e deve essere una DIA. Fai attenzione al tessuto, perché puoi fare il cambio d'uso di questo tipo solo se sei in città storica, altrimenti dovrai rinunciare al condono, il che potrebbe aprire scenari problematici nel dover andare a verificare la precedente preesistenza (magari il condono oltre al cambio d'uso ha "sistemato" qualche altra cosa).

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    3. Buongiorno Marco,
      ritiro fuori la questione, perché proprio oggi ho potuto visionare il progetto originale, che mi ha confermato, appunto, che la destinazione originale era quella residenziale.

      L'appartamento in questione, con condono dell'85, è stato diviso in due unità con destinazione ufficio.
      Ora per ripristinare l'originale, quindi fusione dei due appartamenti più cambio di destinazione da uffici ad abitazione, dovrei poter fare tutto tramite SCIA.

      Ma come considero anche le modifiche interne? Dovrò ripristinare anche la disposizione interna?

      Grazie sempre per il tuo grande aiuto
      Guido

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    4. si, ad una lettura corretta della prassi, il ripristino implica anche che la diversa distribuzione interna deve tornare quella originale, salvo poi variarla successivamente.

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  32. Buona sera Architetto, mi presento, sono un architetto alle prime armi e avrei bisogno di un chiarimento.
    Dovrei accorpare due unità immobiliari adiacenti ma diverse. Un'unità è in classe A4 e l'altra in C6 e quest'ultima dovrei farla diventare A4.
    Le cito cosa prevede il PUC del comune di Genova:

    2.6 Cambio d'uso: consentito per gli edifici compatibili con obbligo di reperire i parcheggi pertinenziali ovvero ricorrere alla monetizzazione prevista dall’art. 51
    Vigono inoltre le seguenti limitazioni specifiche:
    - i locali adibiti a parcheggi o autorimesse non possono essere oggetto di cambio d'uso;

    da questo ne dedurrei che non posso fare il cambio di destinazione d'uso (essendo un box) però nella stessa norma trovo:

    2.7 Frazionamento e accorpamento di unità immobiliari o di edifici: consentiti per le unità immobiliari di edifici compatibili e per gli edifici compatibili in posizione di contiguità, con obbligo di reperire un posto auto pertinenziale per ogni unità immobiliare aggiuntiva ovvero ricorrere alla monetizzazione di cui all’art. 51.

    E allora volevo sapere se le due categorie si possono considerare come unità immobiliari di edifici compatibili?
    Grazie mille

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    1. secondo me il vincolo del punto 2.6 prevale sulla presunta fattibilità ventilata dal 2.7, essendo la prima un vincolo puntuale. Dunque secondo me il cambio d'uso richiesto non è possibile.
      Puoi provare a vedere se il piano casa liguria prevede, come il piano casa lazio, delle norme specifiche per il cambio d'uso di pertinenze non abitative: in quel caso vai in deroga al piano e quindi puoi evitare i vincoli. Ma deve essere una cosa esplicitamente prevista dal piano casa, altrimenti non si può fare nulla.

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    2. ah ok grazie millle, andrò a verificare.
      Per mia curiosità, se un proprietario facesse comunque l'unione delle due unità abusivamente, a cosa andrebbe incontro? Cioè che multa si pagherebbe?

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    3. le multe possono variare da regione a regione, comunque se si andasse con le indicazioni della normativa nazionale, dovrebbe pagare una sanzione pari all'aumento di valore commerciale che l'immobile ha subito grazie alle opere abusive, oltre ovviamente al ripristino dello stato dei luoghi a proprie spese e all'esposto in Procura per abusivismo edilizio.

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    4. grazie mille per le informazioni e il servizio che offri! sono davvero utilissime!!!

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  33. Salve Arch. Campagna e complimenti per il suo blog.
    Anch'io ho un quesito simile al precedente ed essendo la prima volta che mi capita non riesco a capire bene cosa fare.
    La zona è T3 tessuto di espansione novecentesca a tipologia libera all'interno di un Programma Integrato VIP01 Pigneto.
    2 unità immobiliari distinte ma adiacenti e vendute insieme, piano seminterrato, circa 40mq A/4 e 7mq C/1.
    Non riesco a capire se è possibile accorpare il C/1 ad A/4 e fare un'unica unità immobiliare, e qualora non fosse possibile se posso andare in deroga con il piano casa.
    Grazie

    Arch. Claudio Guerrieri

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    Risposte
    1. l'accorpamento è possibile sia con il piano casa e sia per via ordinaria, ma per via ordinaria potrebbero esserci dei vincoli che invece con il piano casa potrebbero non esserci, per via del fatto che la legge speciale piano casa va in deroga agli strumenti urbanistici (quindi non si deve considerare nè il PRG nè il regolamento edilizio). Tuttavia dire che una cosa è fattibile o no senza vedere le carte è impossibile: bisogna che siano verificate tutta una serie di caratteristiche tipo l'altezza utile, l'eventuale percentuale di interramento, i rapporti aeroilluminanti, etc etc.

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    2. Grazie della risposta,
      diciamo che come altezza ci siamo è 3,15m, poi per uanto riguarda l'interramento la parte C/1 inizia diciamo a piano terra con un accesso su strada e si scende solo 2 gradini. Il resto è seminterrato max di circa 1,20m.
      L'unico problema potrebbero essere i rapporti aeroilluminanti, questo immobile è di fine 1939, quindi appena dopo l'istituzione del Catasto dei fabbricati che dovrebbe essere l'unico documento che ne attesti l'abitabilità giusto? ed è accatastato già come A/4 (la parte dei 40mq) quindi dovrebbe rispettare i requisiti di aeroilluminazione degli ambienti.

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    3. i rapporti aeroilluminanti vanno calcolati in base all'infisso: se i valori sono rispettati, bene; altrimenti, se si dimostra che l'immobile è anteriore al 1934, allora possono essere autorizzati anche ambienti privi del valore minimo normativo. Se si vuole essere sicuri che da un punto di vista igienico sanitario non ci sono problemi, l'unico modo è chiedere un parere tecnico alla ASL ed allegare la risposta alla pratica edilizia.

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  34. ciao Marco,
    dopo aver letto decine di risposte alle più variegate possibilità di casi tutti molto interessanti (certamente fare gli architetti o tecnici in generale è più divertente che comprare la settimana enigmistica!!!) te ne vorrei proporre anche io uno.
    Sto parlando di un'autorimessa (stranamente oggi accatastata come D/8) per la quale fu chiesto un condono, mai chiuso, per cambio di destinazione d'uso da magazzino ad autorimessa (da C/2 a C/6).
    Oggi la proprietà vorrebbe sanare la situazione e ottenere il cambio di destinazione d'uso coerente con l'effettivo utilizzo (C/6).
    Il condono non è stato ancora chiuso perché la proprietà ha chiesto negli anni '90 la revisione dei conti ed il comune non ha mai risposto.
    Non c'è secondo te un modo per annullare la richiesta di condono e seguire oggi una strada alternativa?
    Aggiungo che ci troviamo in città consolidata tessuto T1 e che l'autorimessa è dotata di regolare CPI.
    Grazie moltissimo in anticipo!!!
    Simona Ruggeri

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    1. secondo me hai due strade: o solleciti il condono (che pur tuttavia può essere sollecitato solo in alcuni specifici casi, come per esempio il doverlo vendere o il dovervi fare interventi urgenti di risanamento strutturale) oppure fai la rinuncia al condono e contestualmente fai la DIA al municipio. Forse la seconda strada ti conviene di più, sia tempisticamente che economicamente, ma prima di ogni passo vai al municipio a sentire la loro opinione in merito.

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  35. Cambio d'uso da commerciale a residenziale c/o municipio VIII (ex XI) in zona di PRGT6, con negozio di mq 70 e sottonegozio di mq 60. Come bisogna comportarsi per il sottonegozio al piano S1?

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    1. il sottonegozio se è molto piccolo (e non è il vostro caso) può diventare un annesso dell'unità immobiliare (cantina); se supera i parametri di cui all'art. 4 NTA PRG deve essere costituita come unità edilizia autonoma; di fatto può essere solo un C/2, ma in quel tessuto di città storica non sono ammesse le destinazioni produttive, dunque ci si troverebbe in un cul de sac. Si potrebbero creare delle cantine da annettere ad altri appartamenti nel fabbricato, alle perse, di cui una può essere annessa, anche con accesso diretto, all'unità abitativa al piano strada. Sul caso specifico ho scritto un post più approfondito di qualche mese fa.

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  36. Buonasera Architetto,

    mi è stata fatta una richiesta da parte di un cliente, solamente diciamo in via formale, per avere un prospetto di spesa, su un cambio d'uso e fusione di un locale attualmente con destinazione cat. C/1 (negozio) a destinazione Deposito.
    In particolare, da come mi ha spiegato la fusione consiste nell'aprire 2 porte interne per mettere in collegamento questa parte futura di "deposito" con quella frontale attualmente con destinazione D/7 dove al suo interno è presente una attività produttiva.
    La superficie dell'attuale parte C/1 è di circa 650 mq, per una altezza media interna di 4,50 metri.
    Non verranno realizzate opere che rientrano come ristrutturazione edilizia, se non appunto n. 2 aperture e la realizzazione di alcune tramezzi interni per delimitare dei spazi(nuova distribuzione interna), quindi non vengono fatte opere strutturali, modifiche di sagome, prospetti e volumi; stessa cosa per gli impianti, in quanto attualmente sono presenti e non andranno in alcun modo modificati.
    Per essere più preciso, questo locale è sempre stato diciamo un deposito di merce, però catastalmente risulta C/1...mai sfruttato per la sua destinazione reale...quindi oltre tutto ha pagato sempre un sacco di tasse su di esso!!
    Da computo metrico, le opere sopra descritte ammontano a circa 7000 € non di più, però in base anche alla sua sopra citata descrizione, avrei bisogno di avere delle delucidazioni appunto per poter procedere ad un calcolo più realistico degli oneri di urbanizzazione che andrebbe a pagare.

    Certo di una sua gentile risposta, le porgo
    Cordiali Saluti

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    1. da un punto di vista urbanistico, bisogna procedere come un qualunque cambio d'uso effettuato su un immobile per attività: dunque si potrà fare in CILA, dato che la nuova destinazione avrà probabilmente un carico urbanistico pari o inferiore a quella di origine. non saranno dovuti oneri, ma solo le eventuali monetizzazioni degli standard, che potrebbero pure essere zero, bisogna verificare.
      Più complessa sarà invece la procedura di fusione catastale, perché tutto l'immobile diventerà D/7 e quindi bisognerà fare la perizia di stima per la nuova rendita dell'immobile unito.

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    2. Salve Architetto,

      la ringrazio per la celere risposta in merito;
      se nella parte frontale inoltre, quella con l'attuale destinazione D/7, dovrei effettuare sempre delle opere interne mediante tramezzature , ecc che comportano solamente una nuova distribuzione interna, e modifica parziale degli impianti esistenti, anche in questo caso non sono dovuti gli oneri di urbanizzazione? in quanto trattasi solamente di una nuova distribuzione parziale??

      In merito al calcolo delle eventuali monetizzazione degli standard urbanistici, la formula da utilizzare o comunque i parametri sono quelli riportati nell'Art. 7 N.T.A.?

      Grazie
      Saluti

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    3. le distribuzioni interne sono sempre senza oneri. sulla monetizzazione degli standard ho scritto molti post, conviene che fai riferimento a quelli: li trovi nella pagina "indice dei post".

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    4. Salve Architetto,

      la ringrazio per la celere risposta in merito;
      se nella parte frontale inoltre, quella con l'attuale destinazione D/7, dovrei effettuare sempre delle opere interne mediante tramezzature , ecc che comportano solamente una nuova distribuzione interna, e modifica parziale degli impianti esistenti, anche in questo caso non sono dovuti gli oneri di urbanizzazione? in quanto trattasi solamente di una nuova distribuzione parziale??

      In merito al calcolo delle eventuali monetizzazione degli standard urbanistici, la formula da utilizzare o comunque i parametri sono quelli riportati nell'Art. 7 N.T.A.?

      Grazie
      Saluti

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    5. Quindi essendo esonerati dal pagamento degli Oneri di urbanizzazione primari e secondari, anche il costo di costruzione non è dovuto? visto che si trattano di opere interne?

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    6. Buonasera Architetto,
      in merito al post sopra, le comunico che in Municipio i tecnici mi hanno riferito che per opere interne appunto non servirebbe neanche una CILA, in quanto l’intervento rientra come attività di edilizia libera, il che comporta di procedere a fine lavori con l'aggiornamento catastale per “nuova distribuzione interna”.
      Siccome però, l’intervento prevede appunto una fusione mediante l’accorpamento da 2 a 1 unità immobiliare, per mettere in collegamento questa parte futura di "deposito" con quella frontale attualmente con destinazione D/8 dove al suo interno è presente una attività produttiva, allora mi hanno riferito di procede con una CILA, anche perché a livello urbanistico appunto il CDU da negozio a deposito comporta un carico inferiore rispetto a quello d’origine “Ante Operam”.

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    7. grazie del feedback, comunque secondo me la pratica serve comunque, perché la legge lo specifica chiaramente. è ovvio però che oggi ricadono nell'attività cosiddetta "libera", ma soggetta a comunicazione obbligatoria; la CILA, appunto.

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    8. Salve Architetto,

      grazie a Lei, ci mancherebbe. Mi è sorto un dubbio in merito al post sopra, effettuando la nuova distribuzione interna, che vista appunto l’entità rientra come edilizia libera e quindi basta una semplice CILA…ok!
      ma se oltre a questo appunto si effettua l’accorpamento da 2 a 1 unità immobiliare e il cambio d’uso parziale dall’attuale C/1 negozio e deposito , con la stessa pratica CILA è fattibile?? Oppure possono pensare che al CDU sono connesse poi le opere interne (tramezzi ecc.) e quindi ti fanno pagare il costo di costruzione in base al computo metrico??
      Nel locale in cui si prevede il cambio d’uso vengono fatte delle tramezzature e divisori, oltre ad installare 4 porte…niente di che!!

      Eventualmente stavo pensando che si può procedere con due CILA?? la prima per CDU e Accorpamento da 2 a 1 unità senza opere, e la seconda per nuova distribuzione interna.

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    9. si può anche procedere con due CILA ma comunque se le opere oggi sono tutte di competenza della CILA si può fare una pratica unica. In ogni caso non ci sono oneri, ma solo eventuale monetizzazione stadard se c'è differenza di carico urbanistico.

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    10. Buongiorno Architetto,

      intanto le faccio i complimenti per la tavola sinottica da lei realizzata, utilissima ;-)

      nel procedere al “CDU” da locale commerciale (negozio) a deposito per una SUL di circa 500 mq, le dotazioni POST e ANTE operam sono identiche (POST PRODUTTIVO parcheggi privati 4mq/10 mq – idem parcheggi pubblici) e (ANTE COMMERCIALE CU/b parcheggi privati 4mq/10 mq – idem parcheggi pubblici)…quindi la differenza è pari a ZERO!! :-)
      Mentre per il discorso degli STANDARD (verde pubblico e servizi pubblici), il verde ho visto che prevede
      (POST PRODUTTIVO verde pubblico 2mq/10 mq SUL) mentre (ANTE COMMERCIALE verde pubb. 4mq/10 mq SUL) quindi procedendo sempre per differenza, risulta un valore NEGATIVO??
      Oppure bisogna fare la differenza tra ANTE – POST? Ho un dubbio a riguardo…

      Saluti

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    11. se tutte le differenze POST - ANTE sono pari a zero o negative, non è dovuta nessuna monetizzazione.

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  37. gentile Architetto,
    intanto complimenti per il suo blog e poi vorrei sottoporle il mio caso.
    Ho un fabbricato (D4) di 2 piani fuori terra e 1 interrato.
    Nel 2008 il piano interrato è stato ampliato con DIA al Dipartimento IX aggiungendo alla parte servizi esistenti (spogliatoi e lavanderia) una parte di depositi.
    Ora il problema è se posso spostare gli spogliatoi nella zona depositi, requisiti permettendo chiaramente, fare cioè un CdU da C2 a D4.
    Preciso che non avrei bisogno di opere per fare il detto CdU, e poi mi chiedo ma che Cdu è, Parziale?
    La ringrazio anticipatamente
    cordiali saluti
    Maria

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    Risposte
    1. bisogna ripartire attentamente dalla DIA del 2008 e vedere che tipo di operazione è stata fatta: se è stato ampliato l'immobile mantenendo la stessa destinazione urbanistica generale ma aggiungendo un locale deposito annesso (un po come può essere un ripostiglio in un appartamento) allora non dovrebbero esserci particolari problemi, ammessao che gli ambienti abbiano i requisiti richiesti. viceversa, se con la DIA è stato creato un magazzino a sè stante allora bisognerebbe fare una fusione ed un eventuale cambio d'uso del magazzino per poterlo annettere alla superficie del resto del fabbricato.

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  38. Marco buongiorno...più leggo e mi informo meno raggiungo certezze, ti illustro questo caso sperando che tu abbia qualche minuto per condividere le riflessioni in merito:
    _immobile posto al PT (di edificio misto residenziale/commerciale) realizzato all'inizio degli anni 70 con destinazione d'uso "negozio".
    _in tale immobile da più di venti anni c'è un'agenzia bancaria (precedentemente ha anche ospitato la circoscrizione) in coerenza, credo (viste le NTA del nuovo PRG e la circolare 94064 del 29.12.09) con la destinazione d'uso dell'immobile secondo il vecchio PRG ovvero quello di riferimento all'atto dell'edificazione che accorpava il commerciale con i servizi.
    _necessità oggi di procedere con semplici opere interne (differente distribuzione senza cambio di locatario o attività) al XIII municipio (al VII per un caso analogo nn lo hanno fatto) mi hanno chiesto il cambio di destinazione d'uso in sanatoria (...forse nell'ambito dell'esercizio di impresa come da circolare 125148 del 23.12.13??) con corresponsione (monetizzazione) degli standard urbanistici da reperire e corrispondenti al passaggio fra commerciale e servizi...ti sembra plausibile?...dove vengono salvaguardate allora le vecchie destinazioni d'uso così come acquisite e concepite dallo strumento urbanistico all'epoca dell'edificazione? ...sono disorientato perchè credo che questa sia una situazione diffusa per la totalità degli immobili in cui sono localizzate le agenzie bancarie.
    Ti ringrazio per la creazione di questa "piazza virtuale" e ti saluto.
    Gabriele

    RispondiElimina
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    1. lo stesso PRG parla chiaro, non mi ricordo in quale articolo: le destinazioni legittimamente in vigore al momento dell'adozione del piano (2008) sono sempre e comunque fatte salve. Dunque se la banca si è insediata dopo il 2008, allora si, bisogna fare una sanatoria; se è subentrata prima, bisogna vedere se lo ha fatto con legittima autorizzazione - con cambio d'uso se serviva con il precedente prg - oppure no.

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  39. Gentile architetto, come prima cosa vorrei ringraziarla per il valido supporto che il suo blog dà a tutti noi! Come altri colleghi, mi trovo per la prima volta ad affrontare lo spinoso argomento del cambio destinazione d'uso. Mi è stato richiesto un preventivo di spesa per un cambio da A/10 ufficio ad abitazione. Si tratta di un edificio di nuova costruzione, misto residenziale- negozi/ intervento edilizia pubblica, terminato nel 2013, nell'attuale VI municipio (ex VIII) adiacente al cc Roma Est.
    Le opere da realizzare riguardano la cucina con l'attacco del gas.
    Il primo problema che mi sono trovata ad affrontare è capire se questo cambio sia possibile, la verifica sul prg di eventuali vincoli ecc, perché tutta l'area nel prg non esiste, c'è un grande vuoto.
    Secondo step è la modulistica, mi sembra di aver capito dovrei fare una DIA (non una scia come mi hanno suggerito).
    Il cliente mi ha inoltre chiesto informazioni sulla possibilità di un usufruire del piano casa.
    Dato che dovrei fare sempre una DIA, converrebbe fare tutto in un'unica operazione? cambio destinazione+piano casa= unica DIA ?

    La ringrazio per il prezioso aiuto
    ELisa

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    1. l'edilizia pubblica recente è quasi tutta regolata da convenzioni che vincolano le destinazioni d'uso, quindi secondo me l'operazione non è fattibile a prescindere. Dovrebbe esserci una sorta di atto d'obbligo da qualche parte, ovviamente citato negli atti di rogito, se gli immobili sono stati alienati.
      il piano casa potrebbe in effetti essere l'unica via, visto che va in deroga alle previsioni locali, ma bisogna dimostrare che l'immobile è "in disuso o in via di dismissione": nel caso si potrebbe fare un unica pratica con anche l'ampliamento.

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  40. Salve Architetto,
    in Municipio mi è stato riferito di indicare in una planimetria urbanistica di un immobile con destinazione catastale C/1 e D/8 avente una SUL di circa 1750 mq i parcheggi privati;
    In base all’art. 7 delle NTA sono previsti parcheggi per destinazione d’uso commerciale con (CU/b) pari a 4 mq/ 10 mq SUL , che nel caso portano a 700 mq di superficie…. in quanto vogliono verificare se appunto quelli privati (obbligatori sono comunque fisicamente presenti).
    Fino a qua il problema non sussiste, in quanto l’intero lotto ha una SF di circa 4500 mq.
    In merito a questo, avrei un dubbio a riguardo le dimensioni standard di un posto auto, siccome in comune un tecnico dice 2,00 x 5,00, un altro 2,50 x 5,00….non so proprio che dimensioni prendere in considerazione…

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    Risposte
    1. la superficie a standard non contempla il numero di posti auto ma la superficie ad essi destinata, ricomprendendovi anche gli spazi di manovra (se non ricordo male). dunque la dimensione del singolo posto auto è ininfluente, comunque non c'è una legge che regolamenta questo aspetto, almeno che io sappia.

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  41. Infatti,la penso così anche io.

    Grazie e buon lavoro

    RispondiElimina
  42. Gentile architetto,

    ho un dubbio: ho un immobile accatastato come ufficio A10 e vorrei trasformarlo in magazzino/cantina. Cambia in questo caso la destinazione d'uso o intervengono solo lavori di risanamento conservativo mirati a togliere l'agibilità degli spazi?

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    1. certo cambia la destinazione d'uso. in molte zone di roma non è possibile creare nuove unità edilizie destinate a magazzino.

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  43. Basterebbe quindi presentare una pratica di cambio senza opere contestuali oppure bisogna prevedere delle opere per adeguare l'ufficio a magazzino?tipo ribassare il soffitto, rivedere i rapporti aeroilluminanti... Ho verificato e sono trascorsi più di dieci anni dall'ultimo titolo presentato

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    1. bisognerebbe eliminare i servizi, perché nei magazzini teoricamente non possono esserci: tuttavia sul punto, ed anche più in generale, è bene confrontarsi col municipio. I soffitti possono rimanere alle altezze attuali.

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    2. grazie mille! mi stavo perdendo nei meandri della modifica da fare!

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  44. Buona sera arch. Marco
    Abbiamo appena preso una ex stalla quindi un C6, con annesso del terreno agricolo, volevamo chiederle se fosse possibile dotare la ex stalla di un bagnetto e di un paio di finestre con apertura sulla nostra proprietà
    La ringraziamo anticipatamente per una egentile risposta.
    Silvana Giuseppe

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    Risposte
    1. per le finestre non ci sono problemi; per il bagno invece si, perché tecnicamente non sono ambienti abitabili e dunque non possono essere forniti di servizi accessori. Conviene comunque informarsi presso il comune per vedere come la pensano.

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  45. Grazie per la risposta molto tempestiva.
    Chiediamo di fare un piccolo bagno perchè avendo un terreno agricolo e non avendo altra abitazione, naturalmente lavorando il terreno, sicuramente dopo ore e ore qualche bisogno fisiologico lo necessiteremo, posso aggiungere che mia moglie è invalida motoriamente, presumo che non avendo altre mura qualcosa ci debbano lasciar fare..

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    1. l'attività edificatoria correlata all'attività agricola segue regole leggermente diverse dall'edilizia non agricola: conviene senz'altro interfacciarsi con i tecnici comunali.

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  46. Buonasera Marco,
    l'argomento è calcolo contributo costo di costruzione oneri di urbanizzazione primaria.
    La Delibera 19 del 2001 ci dice che, praticamente, il Computo Metrico Estimativo è composto dal costo A + il costo B, ma che tale somma serve solo all'inizio per capire se la ristrutturazione sia totale o parziale.
    Dopodiché si accantona la somma di A+B e, sia per il contributo del costo di costruzione, sia per gli oneri di urbanizzazione, si prende in considerazione unicamente il costo B (opere manutenzione straordinaria).
    Prima domanda: cosa si allega dunque alla DIA? un computo unico che specifichi i 2 costi separati con i parziali ed anche il totale? Oppure 2 computi separati (A e B)?
    Seconda domanda: in base alla tua esperienza, i tecnici dei municipi "accettano" (nonostante la delibera parli chiaro) che i due costi siano divisi e che, ai fini dei pagamenti, solo il costo B, OPPURE vogliono che si prenda in considerazione l'intero importo?
    Grazie

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    1. In effetti bisogna fare due calcoli, ma questo va fatto solo se nella DIA sono contemplate opere di ristrutturazione edilizia (potrebbe per esempio essere una DIA per CdU, senza opere di RE, ed allora non va fatto nulla di tutto ciò). Nel caso in cui serva fare la verifica di RE parziale o totale, si, vanno allegati entrambi i computi metrici avendo cura di specificare quale è per la verifica e quale è per il calcolo degli oneri. Gli oneri si calcolano solo sul costo B, generalmente, ma a volte si va un po ad occhio...

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  47. Sì Marco, è un CdU con opere. Quindi ok, allego due computi separati.
    (parentesi: in base alla ultima definizione di "CdU con opere" io non rientrerei nel "con opere", ma in municipio mi ha detto diversamente....)

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  48. Buongiorno,
    devo cambiare la destinazione d'uso di un A2(residenza) in A10 (studio privato).
    ho inoltrato il DOCFA con la variazione ma è stata respinta in quanto: "le destinazioni dei locali indicate sono incompatibili conla categoria proposta"
    l'alloggio era composto da 3 camere, una cucina, un wc e un ingresso. in planimetria ho modificato la dicitura camera per studio ma ho lasciato la dicitura cucina (realmente il locale è una cucina).
    mi viene il dubbio che tale destinazione non sia compatibile con un A10 ma non vorrei neanche indicare una destinazione falsa.
    forse è sbagliata la destinazione "studio"?
    ovviamente il tecnico della Agenzia delle Entrate non ha precisato...
    grazie mille

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    1. certo in un A10 non può esistere una cucina infatti: è stato respinto per quello con ogni probabilità. Sulla pratica urbanistica per cambio d'uso che cosa è stato indicato?

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  49. ciao Marco, spero tu abbia trascorso buone festività:)
    mi sto occupando di un cambio di destinazione d'uso oneroso con ristrutturazione pesante (CdU3 + RE2) in città storica, una pratica a mio modo di vedere con alti oneri da devolvere al Comune. al di là del caso specifico, vorrei sottoporre alla tua attenzione il concetto stabilito dal comune di cui al punto 3.2 della circolare PAU giugno 2013, dove si dovrebbe capire se siamo in RE totale o parziale. ma prima bisogna calcolare se siamo in Onerosità totale o teorica. secondo te...perchè il comune stabilisce che si è in RE totale quando l'Onerosità totale è minore della teorica? ... non sarebbe più logico aspettarsi il contrario? la cosa mi suona strana a livello nominale proprio, il termine "totale" per l'onerosità non dovrebbe andare a braccetto anche con il termine "totale" della ristrutturazione?

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    1. secondo me il meccanismo è inserito per garantire un tetto massimo di spesa (cosa che infatti tra le righe prevede la legge) che non è superabile: se l'onerosità calcolata sul computo metrico arriva a superare l'onerosità che si dovrebbe devolvere se l'immobile fosse nuovo, allora si applica quella.

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  50. Buongiorno Arch. Campagna,
    mi unisco ai complimenti di tanti per questo blog.
    Volevo avere cortesemente un'informazione, troppe ne leggo in rete e alla fine ci si perde. Dovrei fare un cambio di destinazione d'uso di un appartamento sito nel primo municipio a Roma al piano rialzato da A10 uso ufficio a residenza, eventualmente per eventuale esercizio di affittacamere. Saprebbe dirmi cosa devo fare e se è possibile a seguito di questi aggiornamenti di legge.
    Grazie anticipatamente.

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    1. l'operazione è generalmente fattibile, ovviamente previa verifica della fattibilità nello specifico, che include una serie di indagini che non è possibile ridurre in una risposta sul blog; può fare riferimento agli altri articoli nello specifico (ce ne è uno di un po di tempo fa specifico sul cambio d'uso da e verso residenziale) oppure contattarmi via email per un preventivo di uno studio di fattibilità.

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  51. Salve Architetto,
    la ringrazio anche io come tutti, sto cercando di fare aprire ad una mia cliente un laboratorio onicotecnico (ricostruzione unghie) classificato dalla SCIA in "attività artigianali non alimentari e non insalubri" il locale è un C/1 e dovrebbe essere compatibile, ho chiamato l'ufficio tecnico e però mi hanno detto , con molta confusione e incertezza, che devo fare il cambio di destinazione d'uso, visto che dovrei redarre la relazione asseverata non vorrei fare errori...può aiutarmi? Grazie mille

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    1. in effetti credo che l'attività possa classificarsi più nell'artigianato produttivo che non nel commercio vero e proprio e, quindi, in effetti sarebbe più gisto effettuare il cambio d'uso urbanistico mediante CILA. Purtroppo non c'è un documento ufficiale con la corrispondenza tra attività reali e classificazione comunale: da qui deriva la confusione che abbiamo sia noi tecnici privati, sia i tecnici amministrativi.

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    2. grazie, provo a parlarci...loro in realtà parlavano di DIA alternativa al PdC, mi sembra strano. Staremo a vedere, intanto grazie ancora :-)

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    3. i cambi d'uso di immobili adibiti ad esercizio d'impresa devono poter andare in CILA, non possono chiedere la DIA: c'è anche una circolare dipartimentale, di cui ho parlato in un post più recente.

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  52. Buongiorno Marco,
    Condominio ricadente nell'attuale mun. XII, Centrale termica al piano seminterrato dove sono ubicati i parcheggi, lavori di frazionamento della centrale già eseguiti, da oltre 20 anni, il condominio vuole vendere la porzione frazionata come box auto, secondo la tua grande esperianza e competenza è necessaria una DIA a titolo oneroso, oppure basterebbe una CILA 0 SCIA e se onerosa quale tariffa bisogna applicare.
    Grazie

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    1. secondo me si può applicare la tognoli, con le relative disposizioni in quanto ad onerosità, se chi acquista lo fa rendendo l'immobile di pertinenza della propria abitazione. Dunque teoricamente sarebbe preferibile fare prima la vendita e poi il cambio d'uso, ma ciò confligge con il fatto che un immobile illegittimo non è vendibile: penso che sia opportuno sentire un notaio. Altrimenti, lo si può comunque convertire in parcheggio non pertinenziale, ed in quel caso secondo me va comunque in DIA con pagamento degli oneri sul costo di costruzione e sulle urbanizzazioni, oltre all'oblazione che comunque va pagata in ogni caso.

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  53. buongiorno,
    se riporto ad abitazione un appartamento che nasceva A2 e per condono era diventato A10, posso essere certo che tornerà A2 o può esistere un rischio anche remoto che diventi A1 ? Consideri che nei paraggi ci sono vari A1, ma l' appartamebnto in questione è piccolo in quanto misura mq. 70calpestabili + 40 di giardino
    grazie

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    1. gli immobili in A1 devono avere caratteristiche peculiari tra le quali rientra anche la superficie, quindi non credo che possano classificarlo nella fascia più alta.

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  54. Buongiorno architetto. Sono proprietario insieme alla mia famiglia di un locale commerciale a Trastevere. Purtroppo ho scoperto che mio padre buonanima aveva variato al catasto la destinazione da C2 a C1 senza autorizzazione urbanistica. Il locale ha tutte le caratteristiche di un C1, ma mi dicono che a Trastevere non è possibile fare cambi. Ci sta un ferramenta da 30 anni, bisogna chiuderlo ed accettare un deprezzamento dell'immobile del 50%? Siamo disperati, significa mettere in difficoltà varie famiglie che vivono l'attività....aiuto!

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    1. ho risposto dall'altra parte, comunque, sospendendo l'attività per poco tempo, si potrebbe ripristinare l'originaria destinazione C/2 per poi chiedere il cambio in C/1 con regolare DIA.

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  55. Buonasera,
    é possibile fare un Cdu da c2 in abitazione in zona pigneto?
    Grazie












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  56. devo recuperare un sottotetto in un appartamento dell'eur, sono circa 14 mq posso utilizzare il piano casa ma non ho capito quale metodo devo utilizzare per il calcolo degli oneri, il tecnico mi parlava di 300,00€ al mq, ma non ho capito come arrivava a quella cifra
    grazie

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    1. in altri post si è discusso su come calcolare l'onerosità: di base è l'onerosità che si applica nelle nuove costruzioni, con le relative regole. sul blog non posso scendere troppo nel dettaglio.

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  57. Buonasera Marco,
    rinnovando i miei complimenti per la competenza e la gentilezza che sempre dimostri, vorrei chiederti se, secondo te, è attuabile un CDU di un immobile attualmente C6 (autorimessa) a C1 (locale commerciale): le caratteristiche del locale si presterebbero (altezza adeguata, aeroilluminazione ecc..), forse dovrei realizzare solo bagno all'interno.
    La zona, da prg, è città storica T6, nelle vicinanze di Piazzale delle Province.
    Grazie, un saluto,
    Giona

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    1. bisogna anzitutto verificare se il C6 non è vincolato come standard urbanistico di qualche costruzione recente o trascorsa, altrimenti comunque il cdu è precluso. fatto ciò, il cambio è possibile ma si configura, come oneri, praticamente come nuova costruzione perché i c6 non fanno standard urbanistici e non fanno SUL, salvo casi particolari.

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    2. Buongiorno Marco, grazie della risposta gentile e precisa come sempre!
      Sostanzialmente dovrei verificare se è stato fatto o meno qualche atto d'obbligo per utilizzare quasto parcheggio come standard connessi ad edifici? Lo posso verificare da municipio o IX dip?
      qualora non avesse mai ricoperto "ruolo di standard parcheggio", il CDU sarebbe fattibile però? con quale strumento? DIA o PdC?
      Grazie, un saluto!

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    3. potrebbe essere così vincolato anche nel progetto originario di costruzione, ma certo tutto ciò avrebbe senso solo se l'edificio fosse post 765/67. se fosse anteriore, potrebbe avere un atto d'obbligo di vincolo, che dovrebbe essere citato nei rogiti notarili o in eventuali istanze urbanistiche. Se dalle varie ricerche dovesse risultare non vincolato agli standard, secondo me il cambio d'uso andrebbe in DIA, ma prima di tutto dovresti verificare SE il tuo C/6 effettivamente sviluppa SUL nel suo stato attuale, perché se non la sviluppa, è un ampliamento e quindi avresti notevoli problemi. in alternativa applica il piano casa.

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    4. ho capito Marco,
      insomma...questione intricata...spero di riuscire a fare chiarezza! Ti ringrazio molto, buona domenica!

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  58. Salve Marco,

    complimenti vivissimi per il suo blog.

    A quale categoria catastale appartiene una toeletta per cani?

    Grazie mille,

    Erika

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    1. ad intuito direi che è assimilabile nei servizi alle persone, ma purtroppo non esiste una tabella di corrispondenza a cui fare riferimento tra funzioni, sottofunzioni e destinazioni reali, e questo è un limite enorme.

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  59. Buongiorno Architetto, Mi permetto di disturbarla poiché non molto pratica delle dinamiche autorizzative del comune di Roma in merito al cambio di destinazione d'uso da C2 ad A2. Avrei necessità di comprendere quale documentazione devo prendere come riferimento per poter richiedere il cambio di destinazione d'uso di una soffitta per cui si è richiesto un ampliamento tramite condono nel 1986 cosi da poter comprendere se è possibile o meno tale cambio d'uso. L'immobile si trova nel XIII municipio. La ringrazio per il suo prezioso lavoro!

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    1. acquisirei anzitutto l'intero fascicolo di condono ed il progetto originario di costruzione dell'edificio: questi due elementi, ciascuno per le proprie porzioni di autorizzazione, forniscono la legittimità da cui partire per ogni istanza.

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  60. Buongiorno Architetto,
    avrei bisogno di un consiglio per quanto riguarda un CDU da C2 a A2 in un Piano di Zona (Serpentara I), Città Consolidata, Tessuto T3.
    E’ il primo CDU che faccio quindi ammetto di essere alle prime armi ma ho già letto tutti i suoi post veramente utili e le varie Circolari riguardanti gli oneri.
    L’unità immobiliare in questione (di 29mq calpestabili e 32mq lorda) si trova ad un Piano terra e nel certificato di Agibilità viene denominato “Piloty”(studio composto da 2 vani e 1 wc), non so perché all’epoca fu accatastato come deposito-magazzino C2.
    Ho già verificato anche con i tecnici al Dipartimento di Urbanistica il progetto originario e la sua legittimità e l’unità rientra nella cubatura consentita; potrei quindi procedere al CDU sfruttando l’art.3 ter comma 7 e 8 del Piano Casa che consente il cambio da non residenziale a residenziale all’interno dei Piani di Zona pagando ad ultimazione lavori il 20% del valore catastale. Per quanto riguarda i vari oneri però la questione non mi è molto chiara. Per il Calcolo del Costo di Costruzione posso procedere normalmente con la formula del D.C.C. n.19/2005.
    Per quanto riguarda invece gli Oneri di Urbanizzazione e Monetizzazione degli standard i tecnici mi hanno detto che, trattandosi di un Piano di Zona prevalentemente ad uso residenziale, non devo calcolare come si fa solitamente la variazione di standard (differenza tra ante e post CDU) ma devo attenermi al DM 1444/68 poiché mi dicono che nei Piani di Zona gli oneri vengono calcolati solo per la parte residenziale, per tutto ciò che non è residenziale non viene pagato niente quindi dovrei pagare interamente gli standard.
    Potrebbe indicarmi come posso procedere in questo caso, confermarmi se esiste qualche normativa di riferimento?
    La ringrazio davvero per la sua disponibilità e le faccio i complimenti per questo blog utilissimo!
    Giulia

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    1. sinceramente non mi risulta ma ammetto di non essere preparato sul punto nello specifico. Comunque di base se in effetti per la realizzazione di quell'ambiente inizialmente non sono stati versati gli oneri concessori per qualche specifica deroga, in effetti nel cambio d'uso di oggi vanno calcolati per intero. Per il 20% per l'affrancatura dell'obbligo del canone concordato, c'è chi ritiene che, dato che il piano casa parla del "30% delle unità derivate", quando si applica il 3 ter ad un solo immobile sia dovuto solo il 30% del 20% e non tutto il 20% calcolato sull'unico immobile derivato. Sul punto comunque deve sentire come la pensa in municipio: in altri municipi con il 3 ter ho potuto fare così.

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  61. Salve Arch. Campagna, volevo sottoporle la mia problematica; ho una u.i. ubicata su 5 piani dei quali 3 comunicanti con scala interna costiuiti da cucina sala bagno camere e taverna, nei restanti due ho due cantine non comunicanti tra loro e neppure con l'abitazione ( i 3 piani ). Il tutto è accatastato in categoria A/4.
    La mia domanda è la seguente: posso eseguire una variazione di destinazione d'uso senza opere delle due cantine ? In quale categoria ritiene possano ricadere ( conti che non hanno nemmeno il pavimento ) Devo presentare una SCIA o è sufficiente una DIA?
    Grazie per le delucidazioni

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    1. attualmente se siamo in zto A il cambio d'uso richiederebbe la DIA; se no, a seconda del comune, potrebbe essere anche sufficiente una SCIA. La cantina deve avere tutti i requisiti delle abitazioni per poter essere convertita in abitativo, ed il tutto deve essere previsto dal PRG.

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  62. La ringrazio per i chiarminenti.
    Le cantine sono in A/4 e incidono sulla superficie per il calcolo della tassa sui rifiuti.
    La soluzione che vorrei predisporre è un declassamento delle due cantine da A/4 a una categoria catastale che porti a una non tassazione sui rifiuti. Non le voglio rendere abitabili.
    Quale categoria catastale devo applicare essendo cantine?

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    1. se le cantine sono rappresentate come cantine nella planimetria dell'immobile, sono di fatto da considerarsi tali sia ai fini del calcolo della rendita catastale, sia per la tassa sui rifiuti, che si paga anche sulle pertinenze.

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  63. Buongiorno collega,
    immobile in centro storico, dovrei fare un CDU da Cantina sita al piano seminterrato e pertinenza dell'appartamento posto al 2 piano --> ad ufficio, senza alcuna opera.
    1) Quale formula dovrei applicare per calcolare gli oneri?
    Grazie

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  64. ....perdonami ma leggendo il tuo post mi si sono confuse le idee.
    2) altra domanda, per poter avere destinazione ufficio, ovviamente è necessario almeno un bagno?
    3) da un punto di vista urbanistico è realizzabile?
    grazie di nuovo

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    1. tendenzialmente i locali seminterrati non possono avere destinazioni che prevedono uno stazionamento anche prolungato di persone, quindi secondo me il primo ente da interpellare è la ASL per capire quali prescrizioni eventualmente adottare, in base al livello di interramento. secondo il RE, gli uffici devono rispettare alcuni degli obblighi relativi alle abitazioni, tra cui mi pare anche la presenza di un bagno. per la fattibilità bisogna fare uno studio partendo dal tessuto.

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  65. Buongiorno, mi trovo a dover presentare una pratica di DIA in sanatoria per frazionamento di una villetta in due appartamenti uno al piano terra e uno al primo. Inoltre il piano terra è unito al seminterrato da una scala interna, al seminterrato è stato cambiato di destinazione il box trasformandolo in cantina ed unito al resto del piano seminterrato.
    Come sanzioni oltre al costo di costruzione x 3 devo pagare qualcosa come oneri per quel cambio d'uso? E per i parcheggi che hanno eliminato li devo reperire da qualche altra parte? Il fabbricato è stato tutto edificato abusivamente e poi sanato con la 47/85 con concessione ritirata nel 1999. Grazie in anticipo.

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    1. è una situazione particolare, andrebbe vista bene per capire come procedere.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.