lunedì 13 aprile 2015

soppalco, palechettone, mobile-letto: definizioni e procedure autorizzative

Nel panorama normativo italiano abbiamo un intervento edilizio capace di attraversare trasversalmente molti dei livelli autorizzativi imposti: parliamo di quelli che generalmente vengono chiamati soppalchi, ma che in dettaglio si possono dividere in tre grandi famiglie, che sono: soppalchi veri e propri, palchettoni siano essi aperti o chiusi, o mobilia strutturata in modo da avere un "piano" sovrastante semi-abitabile. Le differenze sono notevoli: con questo post vorrei accompagnarvi nel distinguerli sia da un punto di vista tecnico che da quello, correlato, autorizzativo.
SOPPALCO ABITABILE

SI AUTORIZZA IN DIA (ora SCIA)
OCCORRE IL PROGETTO STRUTTURALE
H MINIMA 270 SOPRA E SOTTO NELLE CASE
Il soppalco - soppalco abitabile - va inteso come vero e proprio nuovo solaio, e si intende un qualcosa che produce una nuova superficie abitabile. In quanto tale, la superficie al di sopra del soppalco, così come quella che vi rimane al di sotto, devono rispettare le caratteristiche imposte dalla normativa per l'abitabilità degli ambienti (quindi in genere 2,70mt di altezza; possono essere concesse altezze inferiori quando si procede con leggi speciali - p.e. legge recupero sottotetti o condoni edilizi). Pertanto non si possono realizzare soppalchi che producono superficie abitabile in ambienti che non abbiano un'altezza adeguata (se dobbiamo ricavare 2,70mt sotto e sopra il soppalco, avremo bisogno di un ambiente di almeno 5,60 mt considerando una ventina di cm di spessore del soppalco stesso).

Il soppalco va autorizzato in genere attraverso la DIA, e, quando produce nuova superficie utile lorda, occorre utilizzare della cubatura edificabile. Questa cubatura difficilmente è presente nella città già edificata (i costruttori avranno utilizzato, a suo tempo, tutta la cubatura edificabile del lotto, e comunque i piani regolatori negli anni hanno poi eliminato eventuali residui di cubatura - per esempio a Roma, nella città storica ed in quella consolidata non è proprio prevista la nuova cubatura, salvo alcuni casi che vedremo) dunque la realizzabilità concreta di questo intervento è limitata*.

Nei locali commerciali o comunque nei locali non residenziali sarebbe tecnicamente ammissibile la creazione di soppalchi con altezza utile inferiore a quella minima richiesta per il relativo ambiente, poiché si potrebbero dichiarare come spazi di immagazzinamento che, nei locali non residenziali, non hanno una altezza minima. Tuttavia rimane sempre il doppio problema che al di sopra dei 150cm di altezza bisogna trovare della cubatura edificabile per autorizzarlo, ed anche il fatto che comunque locali alti meno di 180cm non sono in nessun caso considerabili come abitabili e quindi si avrebbero problemi con l'agibilità.

l'abusiva realizzazione di soppalchi con le caratteristiche viste qui sopra comporta sanzioni molto elevate, a partire, nel Lazio, da 15.000 euro. 

Di recente, una sentenza del Consiglio di Stato (n°4166/2018 sez. 6 del 9 luglio 2018) conferma quanto sopra riportato, dichiarando non accoglibile il ricorso di una società che impugnava il rigetto della sanatoria appunto di un soppalco, avente, si intuisce, le seguenti caratteristiche: altezza tale da poterci stare in piedi; aperto su altro ambiente, così da riceverne luce ed aria; dotato di scala fissa e di parapetto. L'opera si doveva configurare come ampliamento di superficie, ed essere appunto autorizzato con permesso di costruire, cosa che così non è stata e quindi si è andati a confermare l'attività repressiva del Comune. Nella stessa sentenza viene utilmente specificato che un soppalco, come sappiamo, può essere autorizzato con titolo edilizio "minore" solo se ha le seguenti caratteristiche: è un volume chiuso, privo di finestre, di altezza utile modesta tale da non consentire di poterci agevolmente stare (non necessariamente in piedi, si potrebbe intendere anche da sdraiati), tale insomma da non poter essere in alcun modo fruibile come spazio abitabile.

*in calce a questo post darò ulteriori informazioni relative ai soppalchi abitabili.
 

PALCHETTONE O SOPPALCO NON ABITABILE

SI AUTORIZZA IN SCIA O CILA
SPESSO NON OCCORRE IL DEPOSITO STRUTTURALE
H MASSIMA 150 CM

un mio cantiere durante le fasi di finitura di un palchettone

quella del palchettone non è una vera e propria definizione ufficiale: è però un termine che io ritengo molto calzante per distinguere dai soppalchi veri e propri, o abitabili, di cui ho discusso sopra, da quei soppalchi utilizzati solo al fine di stivare oggetti e che spesso si realizzano al di sopra dei bagni, dei ripostigli o dei disimpegni per creare degli spazi utili per l'immagazzinamento, detti anche soppalchi non abitabili.

Il palchettone non può avere una altezza utile superiore a 150cm*, altrimenti per la normativa urbanistica quella superficie diventa potenzialmente "abitabile" (anche se abbiamo visto che un soppalco ad uso residenziale non può avere una altezza inferiore ai 270cm se si autorizza con leggi ordinarie; senza che approfondiamo oltre questo aspetto, si può dire semplicemente che i soppalchi o palchettoni se hanno una altezza compresa tra i 150 ed i 270cm semplicemente "non possono esistere") e, perciò, necessiterebbe di una cubatura edificabile per essere realizzato. 

* il riferimento del limite di questa altezza si trova all'interno della circolare di armonizzazione del 2012 del dPAU di Roma Capitale, punto 2.3 lett. k)

L'altezza che deve rimanere al di sotto del palchettone è quella minima ammessa per l'ambiente, dunque se lo facciamo al di sopra di un bagno, di un corridoio o di un ripostiglio parliamo di un minimo di 240cm, mentre invece per tutti gli altri ambienti, cucina compresa, il minimo è 270cm. In nessun caso può rimanere al di sotto del palchettone una altezza inferiore ai 240cm nelle abitazioni.

Il palchettone non ha il problema strutturale che hanno i soppalchi (vedi approfondimento sui soppalchi in calce a questo post) poiché secondo l'interpretazione più diffusa rientrano nella definizione di "controsoffitti leggeri" di cui all'art. 6 lett. e) del regolamento regionale (regione Lazio) n°2/2012 (non mi risulta che ancora ci siano sentenze interpretative sul punto nello specifico). In ogni caso, è secondo me giusto indicare nella pratica edilizia lo schema strutturale, i materiali utilizzati, ed un abbozzo anche molto schematico di verifica statica nonché una stima del peso proprio del manufatto. Su questo punto potreste trovare divergenze di veduta nei vari municipi

E'molto importante che la struttura del palchettone che andremo ad indicare possa ben rientrare nella definizione appunto di "controsoffitto leggero" perché, altrimenti, necessiterebbe un progetto strutturale depositato al genio civile. Come dicevo, non c'è una definizione specifica di cosa si debba intendere per controsoffitto leggero, però mi viene da pensare che, per esempio, una struttura in travetti di ferro, tavelloni e gettata di calcestruzzo alleggerito si discosti troppo dal concetto di controsoffitto, mentre invece una strutturina leggera composta da travetti in ferro o legno e assito di legno invece possa rientrarne nella definizione. 

In ogni caso, se per qualche ragione vi serve un palchettone fatto con una struttura portante molto consistente, alla SCIA dovrete necessariamente allegare il progetto strutturale e la ricevuta di deposito al genio civile.

In virtù delle indicazioni contenute nello schema riepilogativo degli interventi edilizi redatto dall'ex municipio IX questo tipo di soppalco è autorizzabile in SCIA, anche se altri municipi potrebbero anche accoglierlo in CILA, non essendo esplicitato nella famosa circolare dipartimentale del 2012. Sicuramente non è un opera che ricade in DIA, non essendo a mio avviso assimilabile alla ristrutturazione edilizia.

attenzione perché la realizzazione di questa struttura senza autorizzazioni comporta una sanzione molto elevata (secondo me sproporzionata soprattutto in relazione a quella prevista per i soppalchi abitabili) che deriva dalla delibera 44/11 di Roma Capitale e che va da 5.000 a 10.000 euro.

MOBILE LETTO O ARMADIO SOPPALCATO

un mobile-letto in fase di montaggio
Nei primi due paragrafi di questo post abbiamo discusso di opere che senza ombra di dubbio rientrano nelle definizioni di interventi edilizi che necessitano dei titoli abilitativi, ed abbiamo visto quali sono. Esiste però un altro modo di realizzare dei soppalchi praticabili, ed è quello, del tutto legittimo*, di costruire dei veri e propri arredi, cioè strutture in falegnameria o in metallo, prefabbricate, componibili o su misura, che formano un piano di appoggio "sospeso" utilizzabile come letto o anche come spazio vivibile (a seconda dell'altezza dell'ambiente).

*la questione della legittimità è comunque non chiara, e può capitare che la pubblica amministrazione agisca per contrastare l'abusivismo edilizio anche di fronte a semplicissimi soppalchi di arredo, come ad esempio Consiglio di Stato sentenza n°7132/2020 sez. 6. nell'attesa di un eventuale futuro chiarimento giuridico sulla vicenda, non posso che suggerirvi di interfacciarvi comunque con l'amministrazione locale per capire loro come interpretano la faccenda, e di procedere sempre con grande cautela.

Il primo "step" di questa categoria sono senz'altro i letti a castello o gli arredi delle camerette per bambini, che prevedono dei letti sospesi al di sopra di armadiature chiuse o di altri letti. Il passo successivo è quello delle strutture-letto, cioè dei soppalchetti in miniatura, sorretti da quattro pilastri, dove sopra si dorme e sotto si può lavorare ad una scrivania. La soluzione più evoluta di questo concetto è senz'altro tutto ciò che può essere realizzato su misura per esempio in falegnameria: si possono così avere veri e propri soppalchi che nulla hanno da invidiare rispetto a quelli "strutturali" senza però avere alcun tipo di limitazione dimensionale per esempio nelle altezze utili.

Non si è mai chiarito a livello giurisprudenziale quando un "mobile letto" sconfina nel concetto di intervento rilevante ai fini urbanistici: se è pacifico (lo è?) che un letto a castello non rappresenta un'opera soggetta a titolo edilizio, sebbene vada inevitabilmente a moltiplicare in verticale lo spazio utile, un mobile più strutturato e composto da diversi elementi può considerarsi opera soggetta a titolo?

In assenza di pronunce giurisprudenziali mirate sulla questione, si potrebbe tentare di tratteggiare le caratteristiche che possono sottrarre l'elemento all'interpretazione estrema della sua collocazione all'interno delle opere soggette a titolo: sicuramente una struttura che non è ancorata alle pareti, ma che semplicemente poggia sul pavimento (come vi poggia un armadio, un letto, una scaffalatura), difficilmente può assimilarsi ad una struttura in quanto non scarica il suo peso sulle pareti laterali ma solo sul pavimento, come un qualunque arredo, in sostanza. Ogni ulteriore elemento che appartiene a questo arredo deve essere una componente dello stesso, come ad esempio la scala ed i parapetti. Come ripeto per chiarezza, non vi è certezza interpretativa nel merito e, quindi, anche arredi che rispettano le caratteristiche anzidette potrebbero essere considerate strutture soggette a titolo edilizio: non essendovi una norma di riferimento, il livello di interpretabilità è elevato. Chi scrive comunque ritiene che finché si tratta di "arredi" aventi tutte le caratteristiche di tali elementi, non dovrebbero poter essere ascritti ad opere soggette a titolo perché, altrimenti, si cadrebbe in un percorso paradossale e senza uscita in cui anche il letto a castello o anche il letto-contenitore diventerebbe opera soggetta ad autorizzazione, il che è ben oltre ogni principio logico.

Svincolati da ogni discorso urbanistico e di altezze minime di legge, rimane da affrontare la questione più propriamente progettuale riguardo alle dimensioni e proporzioni. Le persone che hanno una altezza fino a 170cm possono agevolmente stare in piedi al di sotto di soppalchi alti anche 190cm: ovviamente è sconsigliabile "soppalcare" in questo modo interi ambienti, anche per non stuzzicare eccessivamente l'eventuale interpretazione normativa, ma anche e soprattutto per non rendere gli ambienti opprimenti. Un mobile-letto raggiunge una buona proporzione quando in assoluto non supera i 6-7mq (come quello della foto sopra) di impronta a terra o comunque quando non supera il 30/40% della superficie dell'ambiente in cui viene inserito: poi ovviamente sta al bravo progettista creare un qualcosa di architettonicamente piacevole e proporzionato.

La porzione letto ha bisogno di una altezza di almeno 150cm, dunque se si considerano 190cm una altezza minima accettabile per la porzione sottostante, si intuisce che l'altezza minima che un ambiente deve avere per poter pensare a questa soluzione è intorno ai 350cm; per esperienza progettuale diretta, dei bei mobili-soppalco si ottengono con altezze a partire da 390cm in cui si può stare in piedi sia sopra, sia sotto.

Questa soluzione tecnica può essere adottata, sempre legittimamente, anche negli ambienti non residenziali ed aperti al pubblico, come per esempio i negozi (che più facilmente hanno grandi altezze): in questo caso però è bene indicare con un cartello il carico massimo ammissibile al di sopra del soppalco o anche l'affollamento massimo previsto, magari stimati a seguito di un calcolo strutturale, e vigilare affinché i limiti indicati vengano rispettati. Sconsiglio fortissimamente di realizzare strutture del genere in locali in cui si prevede somministrazione (tipo ristoranti o bar) o comunque in luoghi dove si prevede uno stazionamento continuo di personale o pubblico (anche per una questione interpretativa relativa alla superficie utile di vendita), mentre le vedo potenzialmente utili in locali tipo librerie o gadgettistica.





APPROFONDIMENTO SUI SOPPALCHI ABITABILI
tornando al discorso dei soppalchi veri e propri, riguardo alla fattibilità nella città di Roma, occorre considerare i seguenti elementi.
Il piano regolatore consente degli aumenti di SUL in taluni tessuti (in particolare nella città consolidata: tessuto T1, art. 46 comma 3 lett. b; tessuto T2 art. 47 comma 3 lett c) a patto di non modificare la volumetria preesistente o di modificarla entro specifici limiti. In generale l'altezza interna degli ambienti può essere un vincolo insuperabile e sono davvero rari gli edifici che hanno altezze intorno ai sei metri (a parte gli opifici o qualche locale commerciale).

La casistica più verosimile per la realizzazione di un soppalco vero e proprio è quella relativa all'utilizzo della legge speciale sul recupero a fini abitativi dei sottotetti della Regione Lazio. L'ultima versione della legge consente esplicitamente di ricavare nuovi solai sfruttando le grandi altezze degli ultimi piani; se consideriamo poi che la legge consente per gli ambienti recuperati una altezza utile interna media di 2,0 metri, ci si rende conto che basterebbe già un ambiente di circa 5 metri di altezza per poter ricavare un soppalco in questo modo.

In ogni caso applicativo, uno dei grossi problemi del realizzare nuovi soppalchi è legato alla questione strutturale: il soppalco è a tutti gli effetti considerato una struttura, che ha non solo un proprio peso ma che dovrà essere progettato per sopportare altri pesi (i carichi accidentali), e tutti questi carichi dovranno essere portati a terra dalla struttura preesistente dell'edificio dove andremo ad intervenire. Ciò comporta una grande complessità procedurale, poiché la struttura portante preesistente dell'edificio va verificata in base alle norme tecniche attualmente in vigore; molto difficilmente strutture non più giovani saranno in grado di essere verificate con le norme attualmente in vigore, anche se, paradossalmente, i vecchi edifici in muratura portante hanno maggiori chance rispetto agli edifici in cemento armato, in paricolare se edificati tra gli anni 50 e 70.


202 commenti:

  1. Buongiorno,
    una signora ha nel suo appartamento, un palchettone che corre lungo tutto il corridoio; la luce netta da terra è di 220 cm mentre quella a soffitto è di 130 cm quindi non abitabile; viene usato come ripostiglio. Ovviamente non è a norma ma la signora dice di averlo trovato al momento dell'acquisto dell'appartamento. L'appartamento in zona Prati è in un edificio di fine '800. In vista di eventuali lavori di manutenzione straordinaria, si può cercare di sanarlo per non doverlo eliminare, provando in qualche modo che al momento della realizzazione dello stesso non vigevano normative al riguardo? grazie.

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    1. occorrerebbe poter dimostrare che quella struttura è preesistente alla norma che impone le altezze minime degli ambienti (legge sanitaria del 1975, ma in precedenza i regolamenti edilizi di roma imponevano comunque dimensioni minime, anche se senza fare grosse disitinzioni). Se non è possibile fare dichiarazioni precise, andrà demolito e quantomeno riportato ad un'altezza minima di 240cm.

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  2. Salve vorrei realizzare un soppalco di 10 mq in locale C2 di 55 mq sito al piano terra di un palazzo storico. L'altezza del locale è di 4,8 m quindi mi pare di capire che potrei farlo solo nella condizione 3,3 m sotto + 1,5 m sopra giusto??
    E se provassi a dichiararlo come controsoffitto? potrei variare a 3 + 1,8 m ?
    Grazie in anticipo e complimenti per la competenza.

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    1. il controsoffitto presuppone il fatto che la parte al di sopra della quota non sia accessibile, quindi indicarlo come tale o farlo direttamente abusivo è grosso modo la stessa cosa. tuttavia un immobile con destinazione a magazzino non ha delle altezze minime per l'abitabilità, dunque potrebbe pensare di fare un piano casa per ampliamento di superficie utile. è chiaro però che un domani se volesse fare un cambio d'uso quello spazio diventerebbe un problema, perché sarebbe superficie non autorizzabile.

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    2. Buongiorno Architetto, mi collego alla domanda per porle un ulteriore quesito. Nel caso in cui il soppalco di cui sopra (locale commerciale C1 con h soffitti 4,85m e soppalco sito ad h 2,80 m) sia fatto in legno con pilastri che poggiano a terra, senza scala di accesso e senza aperture finestrate utilizzato per riporre oggetti, come andrebbe autorizzato secondo lei? E in più, come andrebbe riportato sulla planimetria catastale?

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  3. Gentile Architetto, la parte notte della mia casa dispone ha una notevole altezza (Hmin 4,5 m e Hmax 6m), oggi limitata da un controsoffitto di cartongesso a H=3m. Ho intenzione di realizzarvi un soppalco esteso per 3/4 della superficie sottostante, ma per questioni di tempi e costi vorrei per il momento realizzare solo le opere strutturali (i.e. nuovo solaio), senza renderlo abitabile/praticabile (i.e. nessuna scala d'accesso o finestra, il rimanente 1/4 "aperto" verrebbe chiuso in cartongesso).
    Le chiedo se posso in tal senso procedere in CILA, giacché di fatto andrei a realizzare un controsoffitto a creazione di una camera d'aria, senza aumento di SUL né tantomeno di Volume.

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    1. La questione è più da incontrarsi sulla procedura del genio civile più che urbanistica: al genio infatti non so come uno Strutturista potrebbe considerare una struttura preesistente autorizzata in cila. Non credo sia fattibile comunque.

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    2. Grazie, deduco che sarebbe meglio procedere da subito con l'intera opera tramite DIA (e relative autorizzazioni del Genio).
      A questo punto le chiedo se ritiene possibile/preferibile ricorrere al "recupero sottotetti" (i.e. il volume sopra l'attuale controsoffitto, considerando però che il solaio portante andrebbe costruito ex-novo), oppure tocca complicarsi la vita con il "Piano Casa".
      In questo secondo caso, giacché da come ho capito per il limite di aumento max 20% si può indifferentemente scegliere se considerare SUL o VOL, possiamo affermare che essendo la nuova superficie tutta ricavata in un volume interno preesistente l'aumento di VOL è pari a zero (e quindi siamo ovviamente entro VOL<20%)?

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    3. Secondo me non si ha facoltà di scelta tra vol e sup, semplicemente vale il più restrittivo. Il recupero sottotetti è una legge complessa da applicare ma tutto sommato molto meno impegnativa del piano casa.

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  4. Gentilissimo,
    la facoltà di scelta l'ho desunta dal par.5 della circolare esplicativa della Regione Lazio di cui DGR 20 del 26.01.12 ma, essendo io un profano in materia, magari mi sono perso qualcosa.
    Resta la domanda sul "recupero sottotetti": è legittimo nel momento in cui il sottotetto, mancando ad oggi un solaio portante, devo di fatto prima crearlo e poi recuperarlo? Ripeto, sono un profano, ergo forse mi sto ponendo dubbi che sarebbero di per sé scontati per un addetto ai lavori, però quelli a cui finora mi sono rivolto grandi certezze non me ne hanno sapute dare (in compenso ho rimediato molti consigli su vie "alternative"...).

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    1. la legge prevede espressamente la creazione di solai in volumi che hanno altezze congrue a garantire sia sotto sia sopra il solaio le altezze minime prescritte dalla legge (sotto, quelle prescritte dalle norme nazionali, sopra, quelle previste dalla stessa legge sul recupero sottotetti).

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  6. Per prima cosa grazie!
    Le volevo chiedere una precisazione sugli armadi soppalcati. Io vorrei realizzare una cabina armadio al di sopra della quale mettere una zona studio. Mi conferma quindi che è lecito se realizzata con componenti removibili? Nella cila non ne parlo neanche o realizzo cmq due piante, una a quota 1.20m e l'altra sezionata a 2m? ( scrivendo vicino arredo mobile?! non so)
    Ancora Grazie,
    Cordialmente

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    1. se si rispettano le caratteristiche indicate per l'arredo, allora può essere fatto senza alcun titolo. Se c'è una CILA per altre opere, occorre evitare di inserirci tali elementi perché risulterebbero senz'altro fuorvianti, a meno che non ci sia una motivazione particolare per la quale ha un senso rappresentarli, ma con tutte le accortezze del caso.

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  7. Buonasera architetto, mi appresto a modificare un appartamento dove si dovrebbe realizzare un piccolo soppalco ad uso deposito sopra l'area del disimpegno che separa il salotto dalle stanze, facendolo proseguire per una piccola parte del bagno adiacente. Il soffitto è alto 2,70 m in tutta la casa, quindi se ho capito bene in base a quanto prescritto dalla legge sanitaria dovrei limitarmi ad un ribassamento di 30 cm massimo in modo da lasciare 2,40 m liberi fino a terra.
    Altro quesito, in cucina al fine di mettere a norma l'impianto di estrazione dei fumi di cottura ci sarebbe la necessità di far correre a soffitto il condotto di scarico dalla cappa fino alla parete esterna. Volendo realizzare un apposito tracantone mi chiedo se il ribassamento conseguente del soffitto sarebbe fuori legge, in quanto non si avrebbe più 2,70 m in cucina, seppur solo in una minima parte del locale.
    E se dovesse essere così aggiungo, dove si ha 2,70 m non è possibile creare, nemmeno solo per piccole porzioni, dei controsoffitti per fini estetici?(installazione faretti, ecc.).

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    1. i tracantoni tecnici, così come i controsoffitti in cartongesso (se non sono a copertura completa degli ambienti, ma solo "decorativi"), sono in genere considerati come arredo e qundi non contribuiscono al calcolo dell'altezza media (nota bene: alcune amministrazioni potrebbero ritenere invece il contrario). Confermo che il passaggio deve avere 240cm di altezza.

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  8. Buonasera Architetto, non sono sicuro di essere nel post giusto ma le pongo la questione in modo da capire se rientra nell'argomento.
    Ultimo piano delle piccole case in linea (tre piani) di un progetto ex ina-casa degli anni "50.
    Sopra la camera a canne c’è un sottotetto nascosto dietro un controsoffitto in legno. Viene recuperata una parte con delle travi scatolari in ferro ed un tavolato di legno; la parte restante rimane a doppia altezza, con la soffitta recuperata che vi si affaccia, sul tetto ci sono 2 lucernari.
    Il soppalco ed i lucernari devono essere sanati poiché realizzati senza titolo abilitativo, la destinazione del soppalco è a soffitta.
    H media 170cm, con minima 95 cm e massima 240 cm (senza prevedere arredi fissi che chiudano la parte più bassa).
    Secondo lei è da escludere il recupero dei sottotetti, poiché facendo parte del piano casa interessa solo opere da effettuare, giusto?
    Esiste un modo per recuperare uno spazio come soffitta o soppalco in sanatoria?
    Se esiste, in sanatoria vanno calcolati oneri sul costo di costruzione e oneri di urbanizzazione relativi all’ampliamento? (il condominio ha dato l’autorizzazione all’apertura dei lucernari)
    Tessuto t8 al PRG, MORFOLOGIE DEGLI IMPIANTI URBANI MODERNI tessuti caratterizzati dagli impianti volumetrici degli edifici in Carta Qualità.

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    1. il recupero sottotetti a mio avviso non può essere applicato in sanatoria, come il piano casa, anche se la regione non si è espressa in modo specifico, ma se lo facesse, si esprimerebbe quasi certamente in modo analogo a come ha fatto per la legge 21/09. Comunque recupero sottotetti e piano casa sono due procedure distinte e disgiunte. Dunque a mio avviso non è possibile sanare, anche perché l'ambiente non avrebbe le caratteristiche: sebbene chiudendo con arredi fissi la parte più bassa, si potrebbe arrivare all'altezza media minima richiesta di 190cm, compatibilmente poi anche con le coibentazioni termiche necessarie ed indispensabili. Tutto però ripristinando anzitutto lo stato dei luoghi antecedenti, o eventualmente sanando quello che si può sanare (bisogna confrontare il progetto e ripartire da quello per capire la migliore strategia d'intervento).

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  9. Gentile architetto, vorrei chiederle un parere. Ho un appartamento al piano terra con h 440cm. Si tratta di un loft e vorrei realizzare un soppalco sopra i locali di servizio del bagno e del ripostiglio, che avrebbero così h 240cm. E' possibile? Vorrei che fosse in acciaio perché avrei bisogno di appendervi un sacco da pugilato. Dal punto di vista dei carichi non c'è problema perchè sotto il pavimento c'è un semplice vespaio. L'altezza degli ambienti va considerata sotto trave? Lungo il soffitto corrono travi di 30cm.
    Vorrei sapere se è realizzabile e con quale strumento:dia? permesso di costruire? L'altezza sopra il soppalco sarebbe inferiore ai 2m.
    Grazie

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    1. come scritto nel post, un soppalco abitabile deve avere una altezza utile superiore di almeno 270cm, mentre invece se è non abitabile, l'altezza non può essere superiore a 150cm. in pratica tra 150 e 270cm i soppalchi non possono esistere, a meno dell'applicazione di leggi speciali che però nel suo caso non vedo applicabili. la pratica strutturale sarebbe in ogni caso necessaria.

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    2. E quali sarebbero questi leggi speciali che potrebbero essere applicabili? Ho anche io una casa storica costruita prima degli anni 50.. fatta con murature portanti. Ho questo soffitto al piano terra alto di ben 4,50metri.. non posso in qualche modo recuperare lo spazio creando soppalco di 2,40 sotto e 2,00 sopra?

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    3. per leggi speciali intendo i condoni edilizi (attualmente tutti chiusi) o altre leggi specifiche che consentono di andare in deroga ai limiti consentiti (p.e. leggi sul recupero sottotetti a fini abitativi).

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    4. Grazie per avermi risposto, quindi la vedo dura creare soppalco di solo due metri. Camera da letto sul soppalco, e sotto la cucina/soggiorno di 2,20-2,30. tipo tavernetta. Tutto questo perchè è una casa antica scomoda di due piani, con solo due stanze per piano.
      Immagino che se procedessi alla costruzione, sarebbe abusivo, e sarei pure sanzionato di 15000 euro.
      Ma la domanda sorge.. perchè è abusivo? Se siamo bassi ed è costruito a regola d'arte, non vedo il perchè sia abusivo.. ma appunto recuperare uno spazio inutile vista la imponente altezza.

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    5. può fare un soppalco in arredo, come ho descritto nel post. il solaio sarebbe abusivo perché 1. rappresenterebbe un aumento di superficie utile, che va autorizzato pagandoci anche gli oneri concessori, ed è anche difficilmente attuabile in generale 2. perché non potrebbe garantire le altezze minime regolamentari per gli ambienti di abitazione, che sarebbero 270cm sotto e 270cm sopra al soppalco.

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  10. Marco buongiorno, posto anche qui il mio commento già inserito nell'articolo sugli abusi edilizi, perché mi pare più attinente.
    Un mio cliente ha appena comprato un immobile in cui in passato era stato realizzato nella zona del corridoio un soppalco non abitabile con al di sotto altezza libera di cm 230, soppalco che risulta "regolarmente" anche nella planimetria catastale.
    In vista dei nuovi lavori e per eliminare questo abuso, avevo pensato di presentare una scia per restauro conservativo in cui dichiarare, oltre alle varie demolizioni/ricostruzioni dei tramezzi previsti dal nuovo progetto, anche la demolizione del soppalco ed il ripristino dell'altezza originaria. Ti sembra la procedura corretta?
    Esistono eventualmente altri modi per rimuovere opere irregolari?
    Leggevo in questo articolo delle sanzioni previste dalla delibera 44/2011, l'immobile (sup<200 mq) ricade in T5 di città storica, per cui la sanzione dovrebbe essere di €2000, è corretto?
    Grazie mille e buon lavoro.

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    1. ti ho risposto dall'altra parte, comunque le SCIA per ripristino non dovrebbero prevedere le oblazioni di sanatoria

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  11. grazie Marco per entrambe le risposte...
    Quindi o si presenta una pratica unica - SCIA per ripristino (senza pagamento di sanzioni) e per i nuovi lavori - oppure si rimuove il soppalco e poi si procede con una CILA per i soli nuovi lavori, corretto?
    ho preso appuntamento con il Municipio II, ma se ne parla il 10 marzo...comunque come ho notizie ti aggiorno.

    grazie e buona giornata

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  12. Ma i soppalchi profondi fino a 180 cm non costituiscono slp solo nel comune di Milano?

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    1. diversi comuni possono essersi dotati di diverse interpretazioni sulle dimensioni massime per non rientrare in superficie lorda: la vaghezza della normativa nazionale purtroppo lo consente, e le sentenze spesso non sono così dettagliate negli aspetti tecnici.

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  13. Buongiorno Archiettto,
    volevo sapere qual è la normativa che impone l'altezza minima dei palchettoni a 1,50 m.
    grazie in anticipo

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    1. a Roma si fa riferimento alle determinazioni dirigenziali relative all'agibilità, comunque non c'è una norma unica, difatti in altre città la dimensione minima è diversa.

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  14. Quando i regolamenti comunali affermano che la superficie massima di un soppalco deve essere pari a 1/4 o 1/3 di quella del "locale" si deve considerare come metratura del "locale" l'intero appartamento o la stanza dove è montato?

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    1. se sono presenti tali limitazioni, generalmente si riferiscono al singolo ambiente, ma non è detto.

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  15. Buonasera Architetto,
    dovrei realizzare un palchettone nella zona ingresso della mia casa: le ditte cui mi sono rivolta mi hanno proposto due soluzioni. Una con struttura in legno e pannelli in cartongesso l'altra con struttura di lastre di gesso da cm. 1 di spessore ancorate su di
    una struttura metallica in profilati di acciaio di altezza cm. 7,5. sono entrambe valide considerando che il soppalco avrebbe una grandezza di 2 metri per 1 metro e da un lato sarà ancorata da una trave maestra?
    Grazie

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    1. mi sembrano entrambe soluzioni valide ma deve chiedere al suo tecnico di fiducia di valutarle.

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  16. Gentile architetto, se in un soggiorno di 20 mq con tetto inclinato (h max 4,60 e h min 3,70) viene realizzato un soppalco di 10 mq a 2,40 m dal pavimento quale altezza bisogna considerare per l'abitabilità del locale soggiorno sottostante soppalcato a metà? Grazie.

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    1. secondo me, l'altezza media ponderata delle due zone, quella soppalcata e quella no.

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    2. Buongiorno Architetto, ma nel caso suddetto ,quindi la metà di soggiorno con altezza 2.40 può avere problemi di abitabilità ( min di ml 2.70) ?

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    3. se non si raggiunge l'altezza minima prescritta potrebbe avere problemi di abitabilità. purtroppo non tutti i regolamenti edilizi specificano se la quota è da intendersi "media" o "assoluta" e questo crea confusione.

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  17. buonasera,

    A qualcuno è capitato o sa se è possibile fare il recupero dei sottotetti anche in edifici vincolati?

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    1. la legge regione lazio non lo vieta, ma ovviamente bisogna ottenere il nulla osta.

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    2. è comunque escluso se si è all'interno dei centri storici individuati dal PTPR.

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    3. Grazie! mi era sfuggita la parte dei "centri storici"...

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  18. Buongiorno Architetto,
    sto per acquistare un immobile con soppalco mobile, in legno, dove si trova un divano letto e un tavolino studio. Prima dell'acquisto vorrei esser certa che non ci sia alcun abuso. Sulla piantina catastale non è presente tale soppalco. E' corretto? Grazie

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    1. se la struttura rientra nella definizione di "mobile letto" così come descritto nel post, può essere considerato legittimo in quanto assimilabile all'arredo. deve quindi essere una struttura autonoma, poggiante su pilastrini o su altri elementi d'arredo, e non essere fissato in alcun modo alle pareti perimetrali.

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    2. Grazie mille per la risposta. Il soppalco è in legno ed è ben avvitato alle pareti, poichè regge una superficie calpestabile dove si può camminare, e regge un divano letto e eventuale tavolo per studio. E' da registrare al comune e catasto, giusto? Grazie

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    3. se si configura come solaio, deve essere sanato, ma probabilmente non ci sono le condizioni per farlo.

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  19. Buonasera Marco,
    sto cercando di inquadrare a livello normativo la seguente questione: immagina una stecca di singole unità immobiliari a schiera tutte di UN SOLO PIANO (il piano terra) a pianta più o meno quadrata regolare. La singola unità in questione è coperta da una falda inclinata e ha altezza massima di 5 mt sul lato di fondo e altezza minima di 4 mt sul lato opposto di entrata. Metà del locale è diviso in altezza da un solaio impostato a quota 2,40 mt. Abbiamo quindi una parte a doppia altezza (h 4 mt) e una parte (h tot 5 mt) soppalcata a circa metà altezza (2.40 + 0.2 + 2.40). Sotto questa porzione di locale è attestata un angolo cottura totalmente e liberamente comunicante con la parte di locale lasciato a doppia altezza (h tot 4 mt). Per prima cosa vorrei chiederti se questo angolo cottura, avendo altezza 2.40 invece che 2.70 come norma vuole, è regolare. Ho pensato che non essendo chiuso l'altezza di 2.40 potesse considerarsi "locale" e che contasse l'altezza media ponderata.
    In secondo luogo vorrei riuscire a capire l'eventuale regolarità del soppalco superiore che si affaccia liberamente sulla doppia altezza di 4 mt e che ha, come altezza di fondo (nella parte con altezza totale 5 mt) un'altezza netta di 2.40. La parte di soppalco che sia affaccia in modo completamente aperto sulla doppia altezza ha altezza di 1,95 mt.
    Attualmente il locale è un C3 ma vorrei fare un MdU, con Piano Casa, e portarlo alla categoria A. Il solaio del soppalco è da sanare. Ho pensato anche ad una pratica per recupero dei sottotetti ma la norma si riferisce SOLO ai sottotetti esistenti al momento alla data di entrata in vigore della legge.

    Ti ringrazio per il consiglio che vorrai darmi.
    Un saluto e buon lavoro

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    1. il recupero sottotetti è secondo me applicabile, ma comunque non a sanatoria e quindi la struttura attuale andrebbe demolita. per la cucina, il regolamento edilizio parla di "altezza non inferiore a quella degli altri ambienti", il che vuol dire tutto e niente. Teoricamente, comunque, non può essere meno di 2,70 ma anche qui non è specificatamente segnalato da nessuna parte. la situazione comunque non è trasponibile in residenziale nello stato attuale: la superficie al di sopra del soppalco non potrebbe essere infatti abitabile, per via dell'altezza media comunque inferiore a 2,40cm (a differenza dell'applicazione del recupero sottotetti, dove si potrebbe scendere a 1,90 di quota media, ma sempre demolendo e ricostruendo). Occhio anche alla sanatoria strutturale, che è sempre un grande impiccio.

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    2. Ti ringrazio per la risposta.
      C'è un passaggio però che non riesco a capire. La LR per il recupero dei sottotetti dice espressamente, all'art 3 comma 1, che "possono essere recuperati a fini abitativi, previo rilascio del titolo edilizio abilitativo, i sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della presente legge". Di conseguenza la legge è applicabile solo su ciò che ufficialmente già esiste al 2009. Assodato che per generale regolarità il solaio andrebbe demolito, mi sembra che la LR sia comunque inapplicabile. Tralasciando per adesso il problema delle altezze, si potrebbe fare, ad esempio, una dia a sanatoria per il soppalco creando un'intercapedine "sottotetto" non abitabile e non accessibile (un volume completamente chiuso). Successivamente si potrebbe applicare, con una seconda dia, la LR di recupero dei sottotetti. Ma a questo punto il nostro sottotetto sarebbe "nuovo", come realizzato oggi. Lo stesso vale per demolizione e ricostruzione che dici tu. Di conseguenza, essendo la LR applicabile SOLO su sottotetti già esistenti alla data di entrata in vigore della presente legge (2009), automaticamente diventerebbe inapplicabile. Che ne pensi???

      Grazie

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    3. mi pare nello stesso articolo la stessa legge regionale dice che si può applicare anche semplicemente nei "volumi posti al di sotto del tetto" che abbiano altezze tali da essere soppalcati. Dunque non è tanto un discorso di esclusivo "recupero" di spazi sottotetto esistenti, ma è anche una legge che consente lo sfruttamento di volumi a grande altezza, anche senza presenza di veri e propri sottotetti chiusi.

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  20. Gentile architetto.
    Devo aprire un negozio di alimentari..ho già fatto il contratto di affitto..all interno c'è un piccolo soppalco..esistente da oltre 10 anni costruito senza progetti....
    L architetto per le pratiche di apertura negozio..ci chiede il permesso per la realizzazione di questo soppalco. Che ovviamente non esiste..ci dice di rimuoverlo altrimenti ci sono delle sanzioni e ritiro licenza..
    Le volevo chiedere...e se chiudo tutto con dei pannelli ...dico ad un eventuale controllo...di averlo trovato così ...e di non usarlo assolutamente È quindi chiudere l accesso della scala.....grazie

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    1. il soppalco rappresenta un abuso anche se non utilizzato: se non è stato autorizzato, occorre rimuoverlo o sanarlo, se è sanabile.

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  21. Salva architetto, innanzitutto mi complimento per la competenza...
    Le vorrei porre il seguente quesito: ho un bar di 60 mq di altezza utile interna di 4,60 m e vorrei realizzare un piccolo soppalco in modo da poter inerire qualche tavolino in più. Il problema è che da regolamento comunale l'altezza utile interna minima è di 5m.Quindi da quanto sopra scritto deduco che non è fattibile la cosa? In tal caso non posso prevedere null'altro per raggiungere il medesimo scopo (soppalco amovibile)?Grazie.

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    1. l'altezza degli ambienti destinati all'attività non può essere inferiore a tre metri, quindi rimarrebbe una altezza troppo limitata per poter autorizzare lo spazio sia sopra che sotto, come dovrebbe essere. Nei locali commerciali è sconsigliabile applicare il concetto della falegnameria, perché può essere additato comunque come illegittimo aumento della superficie commerciale, che deve comunque essere denunciata e sulla base della quale si esercita l'attività.

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  22. Buongiorno Marco,
    da un sopralluogo presso un cliente ho constatato un soppalco non abitabile (altezze ok:240 sotto 150 sopra) di cui non è presente dichiarazione. Nessuna voce in merito nella scia presentata nel 2010, nella variante (stesso anno) e nella variazione catastale.
    Contattato il tecnico che ha seguito il cliente precedentemente, fatta presente la situazione, non sembra preoccuparsi a risolverla. Il cliente all'epoca della ristrutturazione aveva chiesto più volte conferma della regolarità del manufatto (che tra l'altro era stata assicurata, esso compare nei disegni di cantiere e probablimente nei capitolati).Ciò nonostante il collega ha realizzato un'opera irregolare quando sarebbe stata banalissima da introdurre nella scia.
    Come posso aiutare adesso il cliente?
    Grazie mille

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    1. occorre fare una SCIA in sanatoria, sperando che la struttura del soppalco non sia stata fatta in ferro e tavelloni o altra struttura "pesante": in questo caso si tratta di un intevento strutturale, con tutte le complessità che ciò comporta.

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    2. Buongiorno arch. firstall complimenti..ho acquistato in un immobile a 2 elevazioni del 1800 in centro storico un piano terra di altezza 4,60 con un soppalco costruito negli anni 50 in calcestruzzo ad una altezza di 2,40 impossibile trasformarlo a commerciale o abitazione se non taglio il solaio con una demolizione controllata.E'una operazione fattibile o l'immobile togliendo il solaio puo' diventare instabile..?..ho chiesto qualche parere mi dicono che essendo il solaio originario in legno la rimozione del solaio in CA non intacca la struttura negativamente ma la alleggerisce..con quale doc si richiede il permesso al commune?..grazie mille

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    3. serve un progetto strutturale redatto da un tecnico strutturista che si assuma la responsabilità, previe opportune verifiche, che la rimozione del solaio non incida sulla stabilità del fabbricato. detta relazione andrà allegata ad una SCIA per ripristino.

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  23. a parte una putrella è interamente in legno.
    ma il collega non ha alcuna responsabilità? o meglio l'onerosità della pratica non può essere attribuita a lui?

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    1. dipende da che accordi aveva con la committenza e se questa era stata correttamente informata, secondo me

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  24. Gentile architetto, se in un soggiorno di 20 mq con tetto inclinato (h max 4,30 e h min 3,30) viene realizzato un soppalco di 9 mq a 2,20 m dal pavimento, creando un altezza media nel locale soggiorno di 3,15 m, posso considerare che siano rispettati i requisiti igenico sanitari in merito all'atezza del locale soggiorno?
    Grazie mille.

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    1. il regolamento edilizio di Roma non parla di altezza media, e, quindi, in genere si intende quella di 270cm l'altezza minima, anche se non è del tutto chiara la vicenda. L'interpretazione più diffusa comunque porta a dire che l'altezza minima debba essere comunque di 240cm.

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  25. Salve architetto.
    un mio cliente ha acquistato un locale commerciale con un soppalco esistente. al piano terra l'altezza è di 3.10m, mentre il soppalco si trova a 2.00 m dalla copertura.
    nel catastale figura solo una porzione del solaio effettivamente realizzato.
    secondo lei è sanabile la porzione non figurante nel catastale?quale tipo di procedura mi consiglia di utilizzare?
    grazie mille

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    1. si configura un aumento non legittimato di superficie utile, molto difficile da gestire, se non impossibile.

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  26. Buonasera Architetto.
    Ho un locale artigianale a Palermo da 500 mq. ed altezza interna mt. 6.50. In base al "decreto del fare" mi sto apprestano a trasformarlo in commerciale. Potrei realizzare un soppalco in acciaio con le dovute autorizzazioni (quali) ad uso esclusivo deposito merci ? Se si, quanti mq. potrei realizzare?

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    1. bisogna vedere le norme specifiche, dato soprattutto che la Sicilia è regione autonoma. conviene sentire un tecnico del posto.

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  27. Gentile architetto, di recente mi è capitato di vedere la piantina comunale di un appartamento con camera, bagno, cucina, soggiorno e che sempre nello stato legittimo presentava un altezza inferiore al minimo consentito dal regolamento comunale, mentre nello stato di fatto risulta essere a norma.
    Come si spiega una cosa del genere?
    Siamo in presenza di un abitazione legittima come dice la planimetria presente in comune o cosa?
    Potrebbe essere un errore grafico?
    L'appartamento è di recente costruzione cioè è del 2005, si trova in uno stabile costruito con regolare permesso di costruire e variante.

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    1. può darsi che si tratti di un errore grafico della rappresentazione catastale: l'importante è che l'immobile corrisponda al progetto edilizio.

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  28. Nella rappresentazione catastale l'altezza è indicata correttamente, è proprio nel progetto edilizio che è riportata un altezza inferiore al minimo.
    Eppure nel progetto comunale è una casa, con indicate le destinazioni d'uso di camera, bagno, cucina, soggiorno. Perciò ho pensato ad un errore.
    Grazie mille

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  29. Buongiorno Architetto sto acquistando un loft nel comune di milano. Nella mappa catastale è presente già un soppalco in acciaio regolarizzato con h 2.40 sia al piano sottostante che sopra. Vorrei effettuare dei lavori di ampliamento e leggendo i vari post, una possibile soluzione potrebbe essere il soppalco di arredo. La zona del soppalco sarà presente un bagno e due camere letto. Pensa che sia possibile procedere in tal senso?

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    1. Aggiungo: la superficie del soppalco attuale è già 1/3 della superficie totale. Inoltre rispetta la superficie aereoilluminante in quanto la facciata più lunga e costituita da una finestre e porte finestre di 5 mt

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    2. il soppalco in arredo non può ospitare nessuna funzione di servizio (bagni, cucine) perché non sviluppa superficie. potrebbe realizzare il bagno nella porzione di soppalco condonata e poi ampliarlo con un elemento d'arredo.

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  30. Scusi architetto se ritorno sul quesito che le ho già posto: è possibile che da progetto comunale l'abitazione abbia un altezza inferiore al minimo previsto dal regolamento edilizio stesso?
    E se si, nonostante il regolare permesso per costruire, è da considerarsi abitazione civile o cosa?
    Grazie

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    1. è una questione al limite dell'interpretazione possibile: da un lato andrebbe considerato come legittimo, perché così è stato autorizzato, anche se l'immobile, per rimanere tale, è vincolato a rimanere nella esatta conformazione di progetto, anche come disposizione interna. più logico invece sarebbe ritenere illegittimo il progetto originario, ma questo apre alla completa illegittimità sia dell'immobile che dell'intero fabbricato.

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  31. Salve architetto, premesso che trovo il suo blog un riferimento per noi tecnici e per questo la ringrazio, sono a porle un quesito prima di impostare la pratica edilizia per un mio cliente.
    Trattasi di una manutenzione straordinaria relativa ad una unità abitativa facente parte di un palazzo antico soggetto a vincolo diretto. Ovviamente prima di presentare la pratica al comune bisognerà ottenere il N.O. dalla soprintendenza dei beni archeologici.
    Il mio cliente ha espresso la volontà di realizzare dei soppalchiremovibili (due di circa 10 mq) ad una altezza non superiore al metro e cinquanta dal soffitto conformemente al regolamento edilizio del ’34. Premesso che l’abitazione in oggetto non ha soffitti di pregio (a dirla tutta le travi in legno sono state rinforzate in passato con delle travi in acciaio installate alla “buona”), vorrei chiederle se troverò difficoltà alla SBAR per il nulla osta propedeutico alla presentazione della SCIA. L’edificio ricade in Municipio 1 rione Ponte.
    Grazie per la sua competenza

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    1. se gli ambienti non hanno caratteristiche di particolare pregio potrebbero essere accolti, comunque è bene esporre la questione al tecnico di zona prima di depositare la richiesta di nulla osta.

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  32. Salve , problemi per una stanza con alta 3300 con idea di porre soppalcatura di arredo in legno non inserita nelle pareti ad altezza 190 cm e quindi con 140 cm utili rimanenti ? Soppalco di Circa 4 mq
    Grazie in anticipo

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    1. basta che rientri nella definizione di arredo, come ho scritto nel post.

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  33. Buonasera e grazie per il suo utilissimo blog
    Vorrei porle un quesito: un cliente vuole fare dei lavori di manutenzione straordinaria (demolizione ericostruzione di un tramezzo) in un monolocale a Roma in cui esiste un soppalco che copre circa il 40% dell'immobile che ha altezza inferiore di m 2,00 e superiore max di m 1,60 (tetto inclinato). Per il soppalco è stata presentata domanda di condono nel 2003, ancora non rilasciato. La situazione attuale è rappresentata in catasto. Posso presentare CIla per MS considerando legittima la situazione attuale? Grazie mille

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    1. sugli immobili oggetto di domanda di condono non ancora concessionata, la procedura è chiaramente indicata in una circolare dipartimentale di qualche anno fa: è possibile depositare nuove istanze ma è necessario in tal caso allegare l'intero fascicolo di condono nonché un atto (sarebbe richiesto un atto d'obbligo stipulato da un notaio) con cui il richiedente rinuncia al plusvalore e rinuncia a rivalersi contro il comune in caso di rigetto della domanda di sanatoria.

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    2. Grazie mille Marco. Mi chiedo se nonostante il condono anche se non ancora concesso, al comune potrebbero contestare l'altezza sotto il soppalco di soli m 2 e sopra maggiore di 1,50 e minore di 2,70. Il livello superiore è utilizzato come letto. Lo potrò indicare in CILA? Ancora grazie

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    3. se è oggetto di condono, va ovviamente in deroga alle dimensioni minime imposte nel r.e.: se vengono rispettate le norme indicate nel condono per l'agibilità, non possono fare problemi.

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  34. Buongiorno, grazie mille per le molte informazioni utili in merito ai soppalchi. Il mio caso rientra in quello mobili, con struttura in ferro e base in legno con poggiato sopra un letto e un armadio, che se non ho capito male ha pochissimi vincoli e in particolare quello appunto di essere "mobile". Volevo chiedere se c'è una normativa o legge che regolamenta questi casi? Grazie

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    1. non c'è normativa specifica, a quanto mi risulta: si tratta di interpretazioni.

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    2. Grazie architetto, Ma il mio caso quindi rientra nella regolarità O nel caso sarei un "fuori legge"?

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    3. no, voglio dire che non essendoci normativa specifica, si dovrebbe tendere a pensare che siano esclusi.

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    4. Ringrazio nuovamente per la disponibilità e la pazienza.. Però non ho capito molto bene, nell'articolo viene scritto: "Esiste però un altro modo di realizzare dei soppalchi praticabili, ed è quello, del tutto legittimo, di costruire dei veri e propri arredi, cioè strutture in falegnameria o in metallo, prefabbricate, componibili o su misura, che formano un piano di appoggio "sospeso" utilizzabile come letto o anche come spazio vivibile (a seconda dell'altezza dell'ambiente)." A questo punto visto che appunto è il mio caso e nell'articolo viene scritto "legittimo", mi domando se è un'ipotesi che sia legittimo o se lo è a tutti gli effetti e quindi regolare e a prova di legge. Mi può chiarire gentilmente questo punto?

      Ancora grazie

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    5. lo è perché nessuna legge o norma specifica indica che non lo è. Dunque se mi si chiede il riferimento specifico alla legge che dice specificatamente che questi elementi sono legittimi, devo rispondere che tale riferimento non c'è, ma è implicito.

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  35. Buongiorno Architetto,

    Ho un appartamento sotto tetto, mansardato con tetto a spiovente, altezza max 3.50cm minima, 3,10.
    Avevo idea di realizzare un "controsofitto" su tutto il corridoio e parte della sala, tagliando la parte superiore della parete divisoria della sala con il corridoio.
    posso chiudere completamente il corridoio? (a un altezza di mt 2,40 come indicato sopra?
    Grazie


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    1. certo il corridoio può avere altezza di 2,40mt.

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    2. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  36. Buongiorno,
    vorrei gentilmente approfittare della sua professionalità per un consiglio. La mia casa si trova all'interno di un condominio all'ultimo piano (piano 3). Ho un soggiorno di circa 34 mq con altezza massima al colmo di metri 4. Vorrei realizzare un soppalco ripostiglio totalmente chiuso accessibile tramite una botola (scala retrattile a scomparsa) di circa 20 mq con un tavolato in legno posato su due travi Ipe che si ancorerebbero alle murature portanti della casa e per i restanti 14 mq vorrei realizzare un controsoffitto non accessibile, non ripostiglio, semplicemente per evitare la dispersione del calore verso l'alto. Tenendo presente che al di sotto devo mantenere un'altezza di metri 2,55 da regolamento edilizio l'altezza al di sopra sarebbe inferiore a metri 1,50 nel punto più alto. E' sufficiente una Scia per l'intervento in questione o è necessario anche un calcolo strutturale inserendo le due travi Ipe di appoggio sulla struttura portante all'interno di una casa all'ultimo piano di un condominio? Grazie per l'attenzione.

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    1. salvo diversa indicazione della normativa locale (immagino che lei sia in uno dei comuni montani del nord Italia, altrimenti non potrebbe avere l'altezza a 2,55mt) la procedura che ritengo corretta è SCIA e deposito al genio civile del progetto strutturale.

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    2. Sì, ci troviamo a Saint Vincent in Valle d'Aosta ma da regolamento edilizio viene specificato soltanto il caso di soppalchi abitabili e non ripostiglio e non è chiaro se è necessario un permesso di costruire o una semplice scia con calcolo strutturale annesso.
      La ringrazio per la risposta celere.

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    3. Successivamente sarà da rifare l'accatastamento inserendo la parte di soppalco? Grazie.

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    4. va in scia o dia, dipende dall'interpretazione locale. sarebbe opportuno aggiornare il catastale.

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  37. Caro Marco,
    ho letto tante delle tue risposte, ma non riesco a a quale di queste casistiche si possa rifare il mio caso. Sto finendo di costruire una monofamiliare in provincia di Parma, il sottotetto coincide al colmo con la scala che sale dal piano inferiore (altezza dal piano al colmo, circa 3m). Ero intenzionato a fare un "soppalco" che dal parapetto disegna una "L" con la parte più lunga sul punto più alto della scala e la base (sempre della "L") che sarebbe in corrispondenza della parte di giro (tra le due rampe) della scala. L'altezza minima tra gradini e "soppalco" sarebbe di 220cm e dal soppalco al colmo 170cm. So che non sono stato chiarissimo, se mi capisci sei bravo, se no potrei allegarti un disegno.
    Lo spazio coperto dal soppalco sarebbe di 160x200 a cui va tolto il tratto degli ultimi 5 gradini a salire di 80x120. Volevo sfruttare questo corridoio per mettere delle mensole sui muri della scala come libreria.
    Può essere fattibile? Come viene considerato? Devo denunciare un aumento di superficie?
    Grazie del tempo!

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  38. Gentile Architetto,
    ho un negozio C1 a Roma 2° municipio, 40 mq. circa a livello strada e 40 mq. di cantina al piano interrato. La cantina ha un'altezza di circa 460 cm. e vorrei realizzarci un soppalco da adibire a magazzino, volevo sapere quanti mq. di superficie di soppalco potrei realizzare, le altezze da rispettare sopra e sotto il soppalco e quale procedura edilizia adottare
    Grazie per l'attenzione
    Mario Perez

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    1. è un caso da studiare comunque a rigore di logica è RE2 quindi andrebbe in attuale dia, ma si potrebbe interpretare anche al limite come amp (perchè in città storica: tutto il 2° lo è) nel qual caso andrebbe in pdc. la cosa importante è che l'intervento in teoria non sviluppa sul (art.3 nta prg), quindi non dovrebbero esserci questioni. ovviamente servirà un progetto strutturale. mi contatti in privato se vuole indicazioni sui costi della procedura.

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  39. gentile architetto posseggo un appartamento degli anni 50 ristrutturato nel 98 secondo il recupero anche dei sottotetti creando sotto un ambiente di 38mq e sopra un soppalco di 1/3 della sup di sotto non abitabile con altezza minima 150 e 260 massima.. il vecchio proprietario ha esteso di ulteriori 1 metro x3 il soppalco arrivando da un'altezza min di 120 attaccandolo alle travi del soppalco in regola con materiali più leggeri e rimuovibile facilmente. potrebbe essere questo pezzo,anche se credo impossibile, considerato d'arredo? grazie mille

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    1. no non mi sembra poter avere i requisiti per essere considerato arredo, almeno da quello che si può capire dalla descrizione.

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  40. Gent.mo Marco un consiglio per un ampliamento di un soppalco legittimato in progetto; Negozio tessuto T1 città consolidata (altezza sotto 3 altezza sopra 2 mt) il soppalco, dove è presente anche il wc, copre circa il 1/3 della superficie del negozio ampliamento per un ulteriore 1/3. Credi sia fattibile l'operazione con Genio + DIA versando CC + OUP o si va incontro a qualcosa con una eccessiva complessità procedurale/economica? grazie del parere

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    1. è un ampliamento di SUL e come tale va considerato: se nel tessuto per qualche motivo c'è possibilità di ampliamento, anche eventualmente con piano casa, si può valutare.

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  41. Buongiorno Architetto, un consiglio: un locale commerciale in centro storico ha un ballatoio in legno altezza sotto 230, sopra 210 realizzato in legno con tanto di scala in legno e balaustra. Può essere considerato un "mobile" e quindi non rientrare nel processo di Regolarizzazione (CILA in sanatoria per altri piccoli spostamenti di tramezzi) o va considerata s.utile e quindi non sanabile di fatto?? Grazie. Andrea

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    1. se ha tutte le caratteristiche dell'arredo, cioè che non è in nessun modo fissato a parete ma è autoportante e poggia solamente per terra, secondo me si può considerare mobilio.

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  42. Gentilissimo collega,
    vorrei sottoporti un quesito in merito ai soppalchi/palchettoni:
    un cliente mi ha chiesto la possibilità di regolarizzare una parete divisoria che ha fatto realizzare nella propria cantina che fa parte di un condominio sito a Roma in Città Storica, Tessuto T4.
    Il piccolo ambiente ricavato lo vuole utilizzare come piccolo lavatoio.....è fattibile?
    La questione più spinosa, comunque, è che durante il sopralluogo ho constatato che all'interno di questa cantina c'è anche un "soppalco" che gira a "C" intorno a 3 pareti perimetrali per una larghezza di circa 1 metro, realizzato con putrelle d'acciaio murate nelle pareti e tavelloni in laterizio.
    L'altezza al di sotto di questa struttura è di circa 240 cm e sopra essendo il locale con volta a botte, ha un'altezza media di 170 cm.
    Secondo te, esistono delle modalità per poterlo sanare? Tutte le indicazioni che hai dato in questa pagina del Blog valgono anche per i locali cantina?
    Grazie in anticipo per la cortese risposta.

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    1. un soppalco fatto in putrelle e tavelloni è comunque soggetto a verifica strutturale; da un punto di vista urbanistico fa aumento di superficie lorda, ma essendo un locale interrato, virtualmente non viene conteggiata per le stesse regole del PRG quindi in teoria potrebbe essere autorizzabile. Il locale servizio, se è un lavatoio, secondo me è autorizzabile. la questione più complessa della vicenda rimane la sanatoria strutturale.

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    2. Grazie mille per la cortese e celere risposta.
      Quanto dici per il locale interrato, vale anche se è "seminterrato"?
      Ricordo che in altro post hai già trattato la problematica della sanatoria strutturale, potresti per cortesia indicarmi in quale discussione?...non riesco a trovarla. Grazie

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    3. se ne è parlato in diversi post, non saprei indicari neanche io in quali (ci sono oltre diecimila commenti ormai sul blog). per la considerazione sull'interrato, ti rimando alle NTA di PRG che lo specificano quando vi ricadi. è uno dei primi articoli.

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  43. Gentile collega ti sottopongo un caso per il quale ho dubbi sulla soluzione.
    In un appartamento in tessuto T4, vi è un soppalco con struttura portante in putrelle, composta da tre pilastri e quattro travi delle quali una scarica direttamente nella muratura portante (quindi un angolo è senza pilastro). Il soppalco è utilizzato come zona notte con un materasso poggiato direttamente sul tavolato e null'altro. Il precedente tecnico ha omesso nella DIA la realizzazione del suddetto, ed adesso la Cliente ha bisogno di regolarizzare il tutto. Alla luce di quanto studiato, ero propenso nel modificare la struttura in putrelle rendendola indipendente dal fabbricato (con aggiunta quindi del quarto pilastro) e quindi interpretarlo come arredo. Come la vedi?

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  44. Gent/mo Architetto ho acquistato un box per auto alto circa 3,00 m e largo 3,50 m lungo 5,00 m vorrei fare un soppalco ripostiglio in ferro sfruttando solo tre lati a 2,50 in lunghezza a formando una U 3,50 piu' i due lati a 2,50 e partendo da 2 m in altezza cioe' un ripiano di 1,00 m per mettere varie cose come valigie ecc ci vuole qualche permesso del comune .Grazie

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    1. se si vuole fare un impalcato in acciaio, occorre depositare una SCIA e contestuale deposito al genio civile per opere strutturali.

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    2. Gent.le Architetto ho letto la sua risposta al caso del Sig. Benny.Mi trovo in una situazione analoga: il mio box auto ha un'altezza di 4,30 m e vorrei realizzare un soppalco a 2,50 m da terra per usarlo come ripostiglio. Le volevo chiedere se il soppalco autoportante realizzato in acciaio sia nella struttura portante che nel piano di calpestio, deve essere autorizzato con Scia e se necessita del deposito al genio civile.
      La ringrazio anticipatamente

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    3. bisogna leggere se l'intervento rientra tra quelli normati dai regolamenti sismici regionali.

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    4. Buongiorno architetto, solo leggendo le sue risponste mi sto facendo una cultura in merito. Complimenti per la competenza.
      Io sono in una situazione analoga quella della signora Micol. Ho un box auto interrato ad un livello sotto la strada, e sotto al palazzo, in zona montagnola a Roma. L'altezza da terra è di 4,65 mt. Vorrei fare un soppalco a mt 2 da terra, completamente autoportante, in acciaio. Mi corregga se sbaglio. Ho capito che i passaggi da fare sono i seguenti:
      1 assicurarsi che non ci siano limitazioni sul regolamento condominiale;
      2 presentare una scia per il soppalco in municipio;
      3. Per quanto riguarda il genio invece Le chiedo: dove e come posso informarmi per sapere se l’intervento rientra tra quelli normati dai regolamenti sismici?

      Infine se tutto andasse bene e realizzassi il soppalco, crede che potrei chiedere l’accatastamento del suddetto in cantina? O per fare questo ci sono dei pramentri da rispettare in fase di costruzione?
      La ringrazio per il suo tempo

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    5. nel Lazio abbiamo il regolamento sismico regionale, aggiornato a luglio 2016: c'è un post specifico su questo blog, comunque il documento è reperibile sul sito della Regione. Su alcuni aspetti non è molto chiaro, comunque parla ad un certo punto di solai autoportanti che poggiano direttamente sul terreno (quindi potrebbe essere il caso di specie). Se il soppalco rimane un ambiente del box, la sua destinazione d'uso sarà sempre box. Se può essere reso urbanisticamente autonomo, si può valutare di dargli una destinazione differente ma sempre tra quelle che non sviluppano SUL: la questione è delicata e dovrebbe affidarsi ad un tecnico competente.

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  45. Architetto buon pomeriggio.

    Ho letto le varie risposte ai quesiti ma ho ancora dei dubbi a riguardo. La mia casistica è la seguente: Locale commerciale in zona casilino con altezza di circa 4.20 m. Il proprietario vorrebbe realizzare un soppalco da utilizzare presumibilmente come archivio con altezza da terra 2.40 m ... è fattibile? Rientra nella casistica della nuova CILA? Serve il progetto strutturale? La ringrazio in anticipo

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    1. il soppalco se di altezza utile maggiore di 150cm è ampliamento di SUL, e come tale va autorizzato. IL progetto strutturale serve sempre, se si realizza una nuova struttura, e per questo motivo va comunque in SCIA. come ampliamento poi andrebbe in SCIA in alternativa al PdC oppure proprio in PdC.

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  46. Salve architetto. Casa mia, nel centro storico di Roma, ha uno spazio di ca. 40 mq con un controsoffitto a canne h. 3,20m e un sottotetto sovrastante h. min 0,50 e h. max 2,00m dal controsoffitto. Vorrei soppalcare per ricavare ulteriore spazio per la famiglia. Potrei fare un soppalco sotto h. 2,70 e sopra h. media 1,6 (h max 2,35m e h min 0,85m) con un piano di calpestio spessore 15 cm ca. Secondo le si riesce a farlo passare con una SCIA come un palchettone/deposito? L'idea sarebbe poi renderlo accessibile con una scala, ma naturalmente a rischio mio personale. Comunque da quanto leggo nel suo post non si potrebbe mai rendere abitativo, ne con la legge dei sottotetto e nemmeno con il piano casa, sia per la normativa urbanistica che per quella strutturale. Grazie mille

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    1. con la legge sul recupero dei sottotetti si potrebbe, ma sarebbe sempre necessario mantenere le quote abitabili sia sotto (270cm minimi) sia sopra (190cm di altezza media). avendo una altezza massima di 2,35, potrebbe pensare di ridurre il soppalco per far si che stia tutto nella zona più alta e che sviluppi appunto 190cm di altezza media: nel caso può farlo legittimamente e portarlo in residenziale ampliando la superficie utile. Per contro, non volendo attuare tale strada, non è possibile autorizzare un soppalco che abbia anche solo delle porzioni di altezza utile superiore a 150cm.

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    2. Grazie della sua celere risposta e disponibilità. L'altezza sotto potrebbe essere 2,40 se lì sotto ci fosse un bagno o un corridoio? Mi puo dare i riferimenti della legge del sottotetto per Roma/Lazio? E' applicabile anche se non esiste un solaio ma soltanto un controsoffitto a canne? Questo come si fa, con un Shia o bisogna richiedere un permesso di costruzione? Questo implicherebbe deposito del progetto strutturale e verifica di tutto l'edificio come diceva nel blog, immagino. Si dovrebbero pagare gli oneri per l'aumento di cubatura/superficie, corretto? Ci sono pareri discordanti sui costi nel web... Inoltre e per ultimo, serve l'autorizzazione del condominio. Grazie nuovamente, saluti

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    3. se sotto al soppalco ci sono solo corridoi ripostigli e bagni l'altezza può essere 240, ma poi quella superficie rimarrà vincolata a rimanere accessoria, cioè non potrà diventare ambiente principale. La legge sul recupero sottotetti del lazio è la L. 13/09, trova anche degli altri post sul blog in merito, ed espressamente prevede che può essere applicata per creare solai su volumi che hanno altezza adeguata. per il progetto strutturale va visto caso per caso, non è detto che serva l'adeguamento dell'intero edificio. è ovviamente un ampliamento e quindi ci sono gli oneri. a mio avviso non serve autorizzazione del condominio perché si interviene su spazi privati; servirebbe in teoria se si operasse sulle strutture portanti in modo invasivo: la questione non è del tutto chiara.

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    4. Salve architetto. Ho trovato la legge ma, da quanto ho visto all'Art. 7, la casa è situata a via Dandolo, cioè dentro la zona rossa del PTPR, individuata come "insediamento urbano storico" e pertanto la legge del sottotetto non è applicabile. Mi può dare conferma che non mi sbaglio? Se così fosse, lei sa se ci sono deroghe o qualche modo per attuarlo comunque all'interno del 1 municipio? O c'è qualche altro modo di farlo? Grazie, saluti

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    5. purtroppo se è dentro la zona rossa del PTPR non è applicabile e non ci sono deroghe.

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  47. Buongiorno Architetto,
    non avendo le altezze minime per fare un soppalco abitabile, vorrei optare per un soppalco d'arredo (il classico quadrato con scala che sale esterna, a chiocciola o lineare). Ma per i soppalchi d'arredo non ci sono davvero regolamentazioni a parte il fatto che deve essere una struttura a se stante? Altezze minime sopra e sotto? Superficie rispetto al locale?

    Grazie mille.
    Marco

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    1. non mi risulta ci siano norme di progettazione prescrittive per la realizzazione di arredi.

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  48. Buongiorno Architetto, in zona trastevere ho la seguente situazione all'interno di un'unità immobiliare. Sono stati realizzati tre soppalchi di altezza 1,75 cad al di sopra di tre camere. La mia domanda è se è possibile regolarizzarli con l'art 36 essendo questi ultimi stati realizzati nell'anno 2010, successivamente all'entrata in vigore della l.r. 13 2009 - recupero dei sottotetti - pagando ovviamente quanto dovuto tra sanzione e oneri. Grazie anticipatamente per l'attenzione.

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    1. premesso che andrebbero fatte diverse valutazioni impossibili da fare in questa sede, il recupero sottotetti impone una altezza media minima di 1,90mt, e prescrive anche ulteriori opere per l'isolamento termico che porterebbero via altro spessore. In ogni caso, non è detto che sia applicabile il principio della doppia conformità perché parliamo comunque di leggi speciali e derogatorie; in caso affermativo comunque si pagherebbero sanzioni importanti (doppio dell'aumento di valore commerciale). Ci sarebbe poi il non trascurabile problema della sanatoria strutturale. Ammesso che sia fattibile, converrebbe ripristinare per poi procedere ad una domanda per opere da realizzare, ammesso che ci siano le altezze per lasciare 2,70mt minimi sotto e 1,90 medio sopra.

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  49. Buongiorno Architetto,
    dovrei realizzare un soppalco-palchettone in una CANTINA di h 5 m a Roma. Anche in questo caso l'altezza massima per non essere abitabile è 1,50 m oppure trattandosi di cantina è possibile farlo più alto.
    Se si inserisse un soppalco autoportante, anche in quel caso è necessaria l'autorizzazione?
    Grazie,
    Alessandra

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    1. rispondere non è facile. se parliamo di un locale interrato, secondo le regole del PRG non sviluppa SUL a prescindere, dunque dovrebbe poter essere fattibile anche per altezze superiori a 150cm. Comunque la risposta non è ovvia, bisognerebbe ragionarci.

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  50. buonasera Architetto,
    mi trovo nella condizione di dover regolarizzare all'interno di un appartamento (in centro storico) un soppalco alto circa 2,00mt, nel suo articolo lei dice che "... senza che approfondiamo oltre questo aspetto, si può dire semplicemente che i soppalchi o palchettoni se hanno una altezza compresa tra i 150 ed i 270cm semplicemente "non possono esistere")...".
    come mi posso muovere lo posso dichiarare come un soppalco non abitabile (anche alla luce del fatto che il proprietario non è interessato all'aumento di SUL). la costruzione di tale soppalco risale al 1970 circa (ma non ho carte per dimostrarlo).
    ringrazio anticipatamente.

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    1. se ha una altezza utile superiore a 150cm sviluppa cubatura, al di là delle intenzioni di chi lo possiede. La sanatoria è molto complessa se non impossibile, a meno che non lo si porti in qualche modo al di sotto dell'altezza massima ammissibile per spazi non producenti volume.

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  51. Buonasera architetto, volevo realizzare all'interno di un salone per parrucchieri un soppalco dove metterò le tinte e salire soltanto per prenderli. Il locale è grande 30mq è l'altezza dal pavimento al soffitto è quasi 3,80. Vorrei sapere se è possibile farlo e con che misure la ringrazio anticipatamente.

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    1. dovrà avere altezza utile inferiore a 150cm (da verificare poi la normativa locale se diversa da Roma) e l'altezza del locale inferiore non dovrà scendere al di sotto del minimo normativo imposto per la specifica destinazione d'uso.

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  52. Buongiorno Architetto, volevamo sottoporre alla sua attenzione un problema per il cambio d'uso di un volume condonato ad uso ripostiglio adeso al un fabbricato esistente con altezza media 3 metri circa da Snr a Su nell'ambito di un intervento di ampliamento e riconvertirlo in superficie utile. Il problema riguarda la valutazione del volume stesso realizzato con gettata in cemento e struttura in legno in quanto se precario sarebbe escluso dal cambio d'uso. La domanda è la seguente: se all'epoca condono del 1985 è stato condonato come volume in ampliamento come Snr esclude automaticamente la possibile valutazione da parte del Comune di volume precario? Grazie.

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    1. ottenuta la concessione, è possibile a mio parere convertire in stabile un opera precaria, e quindi valutare la fattibilità del recupero a fini abitativi, se ammesso dalle norme del PRG o da norme speciali derogatorie.

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  53. Buongiorno architetto,
    ho presentato una Cila per ristrutturazione, dove ho indicato un palchettone alto 50cm largo 70x70cm. Inoltre ho indicato la realizzazione di un ripostiglio piccolo, in muratura, alto 3 metri e largo 90x90cm.
    Vorrei chiederle se dentro il ripostiglio posso realizzare un palchettone, cioè a 2,40 metri farei il pacchettone. Ma non l'ho indicato nella cila. Si può fare?

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    1. andrebbe indicato nella cila a rigore di logica.

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    2. Grazie architetto, quindi ormai che ho giá presentato la Cila,potrei farlo solo se presento una nuova Cila? Forse è meglio allora non realizzare il soppalco

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    3. Architetti, scusi se la disturbo ancora, secondo Lei per una variazione di 2 cm su una parete andrebbe fatta una nuova Cila? Mi spiego meglio è una parete abbattuta e ricostruita 2 cm più a destra rispetto al progetto.Grazie

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    4. penso possa rientrare tra le tolleranze di legge, a meno che proprio in virtù di quei 2cm la stanza non si ritrovi al di fuori dei valori minimi di legge.

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  54. Gentile Architetto,
    le scrivo per sottoporle una situazione particolare. Vorrei ristrutturare un negozio (galleria d'arte) di mia proprietà, sito in Roma nel quartiere Prati, e modificare il soppalco preesistente. Con preesistente intendo dire che il soppalco è in regola, condonato nel '99 e risulta al catasto. Sotto, il piano terreno ha una superficie calpestatile di circa 40 mq, mentre sopra ho circa 20 mq. Per ragioni estetiche e funzionali vorrei modificare/spostare il soppalco, nello specifico vorrei ridurlo da un lato e aumentarlo dal lato opposto. I metri quadrati rimarrebbero gli stessi. Sotto ho un'altezza netta di 230 cm (area galleria/showroom), sopra un'altezza netta di 240 cm con un bagno e un cucinino (area ufficio/studio). Il solaio misto in travi di ferro a tavelloni con soffiatura in laterizi ed intonaco è spesso 25 cm (altezza totale 495). In ultimo, per poter alloggiare l'impianto elettrico vorrei rialzare il pavimento del piano terra e portarlo a quota 220 cm. E' possibile effettuare questi interventi? Quale documentazione dovrei presentare? Secondo lei c'è qualche rischio? Grazie in anticipo!!!

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  55. Salve Architetto, riesumando questo post che reputo molto utile volevo chiederle un consiglio.
    Dovrei acquistare un locale c1 di circa 20mq al piano stradale all'interno del quale è stato realizzato un soppalco di circa 8 mq che affaccia sul piano stradale stesso.
    La natura dell'intervento risale a circa 10 anni fa secondo il proprietario.Sia io che il proprietario siamo entrambi decisi a fare il rogito, io accettando l'opera che poi farò sanare e lui a scalarmi quanto dovuto per sanarlo.
    Il soppalco ( tipo ballatoio ha un altezza di circa 230 cm e sotto 250, totale altezza 480 cm del locale.
    Mi chiedo se si può sanare ed in quale caso rientra ed i costi più o meno per l'intera pratica, oneri tecnico, sanzione ecc..

    grazie

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    1. mi sembra assai difficile si possa sanare una situazione del genere: comunque è impossibile formulare preventivi e computi anche molto orientativi senza elementi tecnici; dovrebbe incaricare un tecnico di sua fiducia (anche il nostro studio: se crede mi contatti in privato) per uno studio di fattibilità.

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  56. Buongiorno, scrivo in relazione ad una recente sentenza la 4166/2018 che si esprime in merito ai soppalchi. Ció che si evince da questa sentenza é che un soppalco comporta un aumento di sul se:
    -ha una altezza interna superiore a 150cm
    -ha una scala fissa per accedervi
    -ha un parapetto
    -se risulta aperto sul locale sottostante
    Sono quindi ammessi come "ripostigli" solo ambienti completamente chiusi, privi di finestre o luce, con una altezza interna non superiore ai 150cm.(realizzabili in cila)

    Temo che questo neghi la possibilitá di realizzare soppalchi intesi come "arredo".

    Lei cosa ne pensa?

    Grazie

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    1. i soppalchi di arredo a mio parere non sono a prescindere da intendere come "strutture" o "costruzioni", altrimenti non vi sarebbe confine e potrebbero rientrare nella definizione di soppalco tutte le strutture d'arredo che prevedono un letto sopra un armadio o anche solo i letti a castello. io ritengo che realizzando degli arredi, anche su misura, non si possa mai ricadere nel concetto di soppalco inteso come costruzione, ma, purtroppo, come ci insegnano spesso le sentenze, non vi è mai nulla di veramente certo in questo paese.

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    2. Grazie per la risposta. Io concordo con Lei (anche sull'inesistenza della certezza!!) Purtroppo, a seguito di un accertamento, la Polizia Municipale contesterà un soppalco con struttura autoportante con pilastri 10x10cm di legno, travatura 8x4cm e tavolato superiore con collegata una scala, anch'essa in legno e anch'essa autoportante. Nonostante la struttura non sia ancorata nè alle pareti nè al pavimento. Vi farò sapere come si evolve! Grazie e buon lavoro

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    3. grazie se vorrai aggiornarci sugli sviluppi, anche in forma privata se ritieni, così da ricondividere con gli altri in modo anonimo gli esiti.

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  57. Ciao Marco, devo relazionare sulla conformità urbanistica di un piccolo appartamento del 1930, nel quale nel 1993 è stato realizzato un soppalco in putrelle e tavolato sul 40% della superficie di una delle due stanze di cui è composta la casa.
    sembrerebbe ci sia un vecchio art. 26 per la realizzazione di quest'opera (per ora ho visto sola la relazione del tecnico dell'epoca ma senza protocollo municipale!); il problema è che le altezze sono: 1,36 mt sopra e 2,00 sotto, il resto dell'ambiente è alto 3.40. Secondo il mio parere non è a norma e difficilmente sanabile se non si può considerare l'altezza media, giusto? volevo un tuo come sempre utile parere. Grazie Marco

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    1. bisogna valutare se l'art. 26 era competente per questo tipo di opere (a mio parere no), e comunque le altezze non sono conformi alle regole che erano in vigore già nel 1993. Così ad occhio non vedo molte possibilità di sanatoria.

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  58. Ciao Marco, non riesco a capire se sia possibile realizzare regolarmente un soppalco all'interno di un locale C1, con altezza interna di quasi 6 m. Si riuscirebbe ad avere h>2,70 sia sopra che sotto e, ovviamente, non c'è aumento di volume ma c'è aumento di SlP. L'immobile si trova Roma, città storica-tessuto t7. Secondo te è possibile farlo? Se sì, c'è un limite nella Slp che posso creare in aggiunta a quella esistente? grazie mille in anticipo per la tua consulenza e il tuo prezioso parere.

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    1. se le norme specifiche di tessuto lo consentono, sarebbe teoricamente fattibile. per essere ufficialmente commerciale, però, la superficie deve avere altezza utile di 3 metri.

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  59. BUONGIORNO ARCHITETTO
    Le scrivo per sottoporle una questione. Dovrei realizzare un soppalco praticabile per degli uffici in un locale esistente in <> tessuto T3 nel municipio 12. Dalle norme tecniche del PRG in dettaglio art. 48 comma 3 sembrerebbe che tale intervento non possa essere fatto. Mi chiedo se tale intervento possa rientrare in altre casistiche e pertanto percorribile con altra normativa.
    Attendo suoi preziosi consigli.
    FILIPPO FELLI

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    1. occorre a mio parere effettuare uno studio di fattibilità.

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  60. salve architetto,
    ho trovato alcune risposte nei suoi post al mio quesito sebbene vengo a riprorlo meglio.
    dovrei andare ad acquistare un C2 di circa 100mq piano terra spazio unico del 1953 di cui ho visto acquisto di terreno tutte le carte per la costruzione del piccolo palazzo di 3 piani con due pertinenze laterali appunto C2 una parte cielo terra l'altra al pianoterra dello stabile.
    non c'è condominio
    le entrate di questo spazio sono 2 una pedonale l'altra carrabile, nella piantina catastale risulta un bagno la sua finestra, l'entrata carrabile, quella pedonale, sebbene adesso questa sembri spostata e non si vedono nella piantina antica le finestre poste in alto.
    una parte del c2 di circa 35 mq è sviluppata nel cielo terra e potrebbe risultare a se con il bagno qui con l'altezza totale di 4.30 è stato creato prima del 2005 un soppalco aperto su un lato e con un accesso con scala il tutto in muratura.
    il totale del soppalco è di circa 12 o 14 mq,le altezze escluse massetto ed altro, vive sono 205 cm ed 190 per arrivare al totale di 430 con tutto il resto nella parte aperta.
    il progetto è stato fatto da un ingegnere ormai deceduto.
    la diversificazione del lato esterno, della porta pedonale più centrata e le finestre dovrebbero essere state create quanto è stato fatto il soppalco ovvero prima del 2005, quando ho letto che non serviva alcuna dichiarazione per opere interne, mentre non so se necessita immagino di si per la parete sebbene in corte interna ed a specchio con l'altro c2. tutto di proprietà della stessa famiglia figli nipoti e quanto altro.
    ora se io vado a comprare il tutto, devo dichiarare nulla, che non è stato messo in piantina o cosa?
    c'è l'abitabilità definitiva del 1961 essendo dichiarato come laboratorio sebbene risultino solo 60 mq forse quelli adibiti a laboratorio prima di moda pellicce e poi vetreria, il muro che divide una parte dall'altra interno può essere tranquillamente abbattuto c'è una porta a fuoco la caldaia ed una piccola parte sotto al soppalco adibita a cucina.
    mi converrebbe lasciare tutto c2 oppure trasformare una parte in c3 o tutto in c3 se rimanere nella stessa categoria fosse più semplice oppure osando chiedere trasformare
    vorrei sapere se poi mi conviene trasfomrare solo i 35 mq in a2 a3, ma credo di no. visto che il soppalco con altezza non da residenziale possa essere compatibile solo con un c2 o c3 giusto?
    meglio che non tocchi nulla allora...

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    1. è un quesito articolato, non è questa la sede per poter fare delle valutazioni e per darle risposte esaustive. Il soppalco comunque mi pare di capire che non sia stato autorizzato (se sono stati fatti dei calcoli strutturali non è detto che sia stato urbanisticamente autorizzato), quindi sarebbe un abuso, da verificare. Le suggerisco di incaricare un tecnico per assisterla nella valutazione dello stato di fatto e poter valutare al meglio la convenienza dell'acquisto.

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  61. Buongiorno Architetto, vorremmo avere un parere su come procedere per la realizzazione di un soppalco calpestatile in legno e/o ferro in un ufficio A10 (superficie totale dell'ufficio 300mq ) con un'altezza cielo terra m 4,15. il soppalco sarà su un corridoio, bagno e parzialmente in aggetto di 1 mt su due camere. Potrebbe sapermi dire le relative altezze minime per entrambi i livelli? Grazie mille

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    1. l'altezza minima da mantenere per il corridoio è 2,40mt. considerando uno spessore minimo sindacale per la struttura del soppalco, rimarrebbe 1,5 mt di altezza libera superiore, il che può essere compatibile con uno spazio che non sviluppa superficie lorda, senza quindi ingenerare un ampliamento di superficie utile. Va comunque studiato con attenzione.

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  62. Buongiorno e complimenti per l’ottimo post. Esaustivo e completo. Vorrei affrontare una questione che pare essere di facile soluzione per le amministrazioni pubbliche (nel dubbio dicono “no”), ma che per logica dovrebbe essere approfondito.
    CASO A)
    Se in una abitazione - sia essa utilizzata da una famiglia o sia essa un “affittacamere” a norma - installo un letto a castello, la normativa me lo permette purché abbia 1mq o 3mc in più rispetto agli standard richiesti. La normativa a riguardo non dice nulla circa le altezze pavimento/soffitto - bastano i canonici 2,70 mt. CONCRETAMENTE: la persona che sta nel letto di sopra ha circa 1mt di “aria” - vale a dire che se non sta attento sbatte la testa a soffitto.
    CASO B)
    Se ho un soppalchetto “non praticabile” di superficie 2x1 mt (pari a un letto) e di altezza soppalco/soffitto 1 mt (pari a quella data dal letto a castello) qualora decidessi di mettere un materasso sopra questo soppalchetto l’ufficio tecnico ti dice “non è abitabile”, quindi non ci puoi dormire.
    Io la trovo una cosa illogica.
    E penso anche che allora dovrebbero ritirare dal mercato tutti quei letti soppalcati tipo Ikea armadio sotto/letto sopra perché illegali.
    Visto che peró queste cose l’ufficio tecnico le dice “a voce”, ci sarebbe un modo di interrogarli ufficialmente sulla questione ed ottenere una risposta ufficiale basata su quella legge (che io non conosco) per cui “puoi sbattere la testa al soffitto se sei su un letto a castello ma non puoi sbatterla se sei su un letto soppalcato”?
    Vorrei sentire la vs opinione
    Grazie, Eugenio

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    Risposte
    1. finché si realizzano elementi d'arredo, la norma specificatamente se ne disinteressa. se invece si realizzano elementi "fissi" o "fissati", si entra nel campo delle opere soggette a normativa, e devono seguire specifici criteri. Può apparire illogico, ma, credetemi, se introducessero restrizioni anche per gli arredi succederebbe un casino.

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  63. Buongiorno Architetto
    Ho visitato un immobile in centro storico a Roma dove su 90 mq di appartamento 20 erano stati soppalcati. In cucina e nei bagni l'altezza risultante è 2.20 (al di sotto dei limiti di norma per l'agibilità) così come sopra al soppalco.Il venditore mi dice che lo stesso è stato condonato(e spero che questo valga anche per la parte strutturale), quindi mi chidevo se con il rilascio del condono si bypassino le altezze minime per l'agibilità come mi è capitato altrove con delle mansarde (in cui l'altezza media era inferiore a 2,70 ma una volta condonate sono diventate abitabili)
    Grazie mille.

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    Risposte
    1. il condono a Roma può essere rilasciato in deroga alle altezze: per l'agibilità, bisogna vedere se ve ne sono i presupposti.

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  64. Buongiorno Architetto Campagna,
    grazie per il suo utilissimo blog.
    Approfittare della sua professionalità per chiederle un consiglio in merito ad una questione.
    In un locale commerciale in zona Casilina,che verrà adibito a libreria, nella porzione di retro negozio utilizzata come magazzino, vorrei realizzare un soppalco/ballatoio per sfruttare questa porzione del locale anche in altezza.
    Tutto il locale ha un'altezza pari a 4,40 metri; il soppalco/ballatoio da realizzare nel retronegozio, sarà completamente autoportante, con pilastri poggiati a terra, parapetto e scala removibile.
    E' possibile, in questo caso, considerare questa struttura come arredo e farla rientrare nella terza casistica "mobile letto o armadio soppalcato" da lei trattata in questo post?

    Grazie molte,
    attendo suoi preziosi consigli.

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  65. Buonasera architetto,
    Ho letto con particolare interesse il suo articolo e devo dire che non ho trovato da nessuna altra parte un riferimento legislativo al terzo caso (ovvero il caso del mobile letto o armadio soppalcato).
    Proprio in merito a questa casistica Le volevo chiedere delle indicazioni per poter riuscire a trovare gli articoli legislativi relativi.
    La ringrazio in anticipo per la cortesia e La saluto cordialmente.

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  66. Gentile Architetto

    Sto curando per un Condominio in zona Prati (PRG -Città storica T4) una eventuale sanatoria di un soppalco realizzato abusivamente in un negozio (C1) al piano terra, dal precedente affittuario, in quanto il locale è di proprietà condominiale.
    L'altezza del locale principale è circa 4.00 mt, mentre l'altezza del soppalco è all'intradosso (in zona aperta al pubblico) circa 2.00 mt e all'estradosso di circa 1,97, la superficie totale del soppalco è di circa 12 mq, la sua struttura portante è in legno e ferro.
    Secondo lei è possibile una sanatoria, di tale abuso ? in quanto mi risulta che negli esercizi commerciali l'altezza minima è di 3.00 mt per le zone aperte al pubblico.Ed in caso affermativo con quale iter autorizzativo secondo lei ? (comune, genio, ecc.)
    La ringrazio in anticipo per la cortesia e La saluto cordialmente.

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    1. non mi pare sanabile, visto il contrasto con le altezze minime utili. potrebbero esserci remotissime possibilità dichiarandolo come mero spazio di deposito (sia sopra, sia sotto), ma anche lì va visto bene.

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  67. Buongiorno, l'altezza minima al di sotto di un soppalco a sbalzo sito in un soggiorno deve essere la minima garantita dalla normativa (2.7m) o in caso sia insufficiente si può adottare il criterio dell'altezza media (quindi h totale + h sotto soppalco / 2)? Grazie infinite per il suo supporto attraverso questo blog.

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    1. dipende come la cosa è eventualmente indicata nel regolamento edilizio locale. la norma nazionale è vaga e alcuni la interpretano come "altezza media minima" ma alcuni regolamenti invece specificano che deve essere minima (oppure confermano che deve essere media).

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    2. Per il caso specifico siamo a Roma. Che esperienza hai in merito circa l'altezza media? Con l'occasione ti chiedo un'altra delucidazione: il vano che ospita il soppalco a sbalzo deve avere un'area minima (14mq o 9ma in base alla destinazione) a "tutta altezza", quindi escludendo l'area sottostante il soppalco? Grazie mille

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    3. il regolamento di Roma non specifica se è media o minima assoluta: tendenzialmente, si ritiene che sia corretta la seconda, perché occorre mantenersi in una posizione cautelativa. Tuttavia, ho visto dei permessi di costruire rilasciati non molti anni fa con verifica delle altezze medie. Mi confronterei con l'ufficio procedente.

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  68. Buona sera,

    vorrei realizzare un soppalco, o meglio un mobile letto di 140x200.
    Si tratterebbe di una struttura di 2 travi in legno, fissate una sulla parte con dei semplici angolari come si fisserebbero delle mensole, l'altra fissata in sospensione con delle barre filettate in entrambi i lati. La rete in metallo poggia sulle 2 travi diventando il letto.
    L'altezza sotto è circa 190 e sopra da 80 a 120cm.

    Possiamo considerarlo come un mobile letto?

    Infatti è solo appeso e tassellato non c'è nulla di strutturale.

    Grazie
    David

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    1. secondo me, e io non faccio giurisprudenza, il fatto che la struttura sia collegata alle pareti lo fa comunque uscire dal concetto di arredo, facendolo ricadere a pieno titolo nella definizione di soppalco.

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    2. Grazie,

      anche creando dei supporti in legno/ferro che vadano a sostenere le travi in almeno tre estremi, lasciando però le barre e gli angolari come inizialmente progettato. Od occorre necessariamente non fissare le barre e gli angolari?

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  69. Buongiorno: sto realizzando un progetto per un piccolo attico realizzato nel 2015 col piano casa a Roma, città consolidata T1. Fa parte della proprietà anche la scala che dall'ultimo pianerottolo conduce a quest'unico attico. Vorrei "soppalcare" tutta la prima rampa della scala, lasciando inferiormente un 'altezza di 240 (locale accessorio h minima 240) e superiormente tre gradoni con h decrescente da 270 a 150.Ci sarebbe quindi un piccolo ampliamento della SUL di circa 1,50 x 100 e a seguire (nell'ultima parte troppo bassa) un ripostiglio. La struttura sarà realizzata in legno agganciata alla muratura portante delle scala.Devo presentare calcolo strutturale al genio civile? Posso presentare una SCIA per manutenzione straordinaria (ma c'è aumento di SUL) o devo presentarla come ristrutturazione edilizia 2, senz'altro eccessiva ma comprensiva di aumento di SUL del 5%?

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    1. valutate se non si possa applicare al caso di specie la legge sul recupero sottotetti. altrimenti, l'ampliamento di SUL in città consolidata non mi sembra attuabile, nemmeno per piccole superfici.

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  70. Buongiorno,

    il mio cliente ha preso in affitto un locale C1 per adibirlo a parrucchiere. All'interno è presente un soppalco (visibile anche in visura planimetrica, anni '90) con altezza da terra 2,40 cm e altezza interna 1,80 cm. Gran parte del soppalco è realizzato sopra il retro negozio (bagno, antibagno e disimpegno) mentre una parte (circa 1,75 m di profondità, ossia 1/4 dello spazio commerciale) copre una parte dell'area negozio. L'accesso avviene in quest'area tramite una scala a chiocciola. Le mie perplessità riguardano sia l'utilizzo della parte relativa alla zona commerciale con altezza 2,40 m (essendo l'altezza minima da normativa 3,00 m) sia l'altezza interna del soppalco che non lo fa classificare nè come un soppalco non abitabile nè come un soppalco abitabile.

    Come mi consiglia di procedere?

    Grazie,

    Cordiali Saluti

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    1. è vero che l'altezza utile dei locali commerciali deve essere tre metri, ma nessuno ha mai definito in modo chiaro se si tratta di altezza minima o altezza media; se la porzione di locale rispetta tre metri di altezza media, proverei a darlo per buono così, sentendo comunque come la pensano al municipio.

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  71. Buongiorno Architetto,

    Ne approfitto per chiedere un chiarimento: a settembre dovrò rigirare per l'acquisto di un appartamento e la proprietà dovrà prima della data del rogito provvedere a eliminare il soppalco presente in quanto non regolamentare (troppo basso) e quindi non dichiarato in pianta. La mia domanda é: il proprietario può limitarsi ad eliminare solo la parte calpestabile del soppalco e lasciare le travi in ferro ancorate ai muri e al pavimento o dovrà per legge eliminare anche tali travi che sorreggono tutta la struttura liberando il vano da qualunque elemento afferente a tale soppalco?
    Grazie per la sua consulenza.

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    1. non ho conoscenza dell'esistenza di sentenze o indicazioni procedurali così puntuali, comunque direi che sarebbe preferibile la completa rimozione.

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  72. Gentile Architetto, sarebbe così gentile da indicarmi i riferimenti normativi in cui poter ritrovare quanto ha efficacemente descritto nel suo post? Nello specifico, nel regolamento edilizio del Comune di Roma non ne ho trovato traccia. La ringrazio

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  73. Gentile Architetto, sto acquistando una casa a Napoli con un soppalco abusivo e non sto riuscendo ad avere informazioni univoche.
    A Napoli la misura massima per un soppalco NON abitabile è 180cm.
    Il soppalco sul corridoio (con accesso dalla stanza da letto attigua) poggia su travi di ferro ad "H" da 16cm inserite nella muratura ed è fatto con calpestio in legno: mi hanno detto che è sanabile ma con la pratica al genio civile.
    1) è giusto?
    2) è la sola via?
    Le altezze sono 240 nel corridoio e 178 sul soppalco (435 in totale).
    Vi è, però, anche una altra parte di soppalco, a continuazione di quello del corridoio, che insiste sulla stanza. Qui la sanabilità è molto dubbia.
    Le domando:
    3) potrebbe essere sanato con la logica dell'altezza media (parte soppalcata della stanza 4mq, alta 2,40; parte NON soppalcata 8mq alta 4,35 = H media: 3,70 > 2,70)? oppure...
    4) posso divellere e ricreare questa zona che insiste sulla stanza come struttura autoportante/arredo? Per superare il problema della altezza a 2,40?
    5) Se si, che caratteristiche deve avere? Scaricare a terra ok! ma può essere una struttura leggera in ferro saldato o deve essere per forza imbullonata/smontabile?
    6) Le strutture autoportanti/arredo devono rispettare delle proporzioni 1/3 oppure 1/5 della superficie?
    7) domanda più ostica: una volta sanato per bene (genio civile etc.) il soppalco nel corridoio: per la realizzazione di una struttura leggera, autoportante e di arredo nella stanza devo sempre e comunque scaricarla a terra o, dato il placet del Genio e la leggerezza dell'arredo, posso appoggiare questa nuova struttura, facilmente removibile, alle stesse travi del soppalco del corridoio? In poche parole ricreando quel che è ora, solido come è ora (mi dicono che le travi sono ben dimensionate) ma separando, sulla carta, la zona accatastata (corridoio) dalla zona removibile di arredo nella stanza?
    8) infine, come devo regolarmi per la scala? Può essere aganciata al solaio che è sul corridoio? ...smontabile, lignea e di arredo oppure può essere anche di ferro, ben piantata al solaio di sotto e saldata a quello di sopra?
    Domando scusa per le tante domande ma è un incastro di varie variabili. O le interpreto tutte insieme o, con singole risposte, non ne esco.
    Grazie mille se vorrà leggermi, grazie milemila se mi risponderà...

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  74. Buonasera Architetto,
    debbo realizzare un nuovo solaio interpiano composto da travi in ferro e soletta in lamiera grecata, interasse travi circa mt 1,20. Come debbo considerare l'altezza interna, sotto trave o sotto tavolato? Il R.E. del Comune di Roma non mi pare indichi nulla. Ho trovato indicato su alcuni post che si considera sottotrave nel caso di interassi inferiori a cm 40 e/o cm 55.Chiaramente in questo particolare momento non posso sentire il parere del tecnico del Municipio. Ha notizia di qualche interpretazioni o OdS del Comune di Roma.
    Grazie Cmq

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    1. non mi risulta esistere una regola specifica: generalmente si calcola fino a sotto alla soletta se l'intradosso è a vista, ovvero al trave se c'è una chiusura estetica ad esempio in cartongesso. in casi dubbi e laddove possibile, l'ideale è sempre far si che l'altezza minima sia rispettata sia sotto trave che ad intradosso soletta.

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  75. Egr. collega, grazie al suo contributo la definizione di soppalco abitabile e non abitabile mi sembra si possa riassumere come segue:
    a) sopp. abitabile: altezza dei locali sopra e sotto secondo i regolamenti e comunque non inferiore al DM Sanità 1975 (270 cm e 240 cm a seconda della destinazione dell'ambiente); la sua superficie deve essere autorizzata in quanto ampliamento di SUL; C'è la necessità di depositare un progetto strutturale al Genio civile. La casistica (AMP) in ogni caso rientrerebbe nella fattispecie del PDC o SCIA Alternativa.
    b) soppalco non abitabile: deve avere una altezza al di sopra non superiore a 150 cm ed al di sotto secondo i regolamenti e comunque non inferiore al già richiamato DM Sanità 1975;

    Nel caso a): ammesso si possegga necessariamente sul/cubatura residua: come comportarsi con edifici remoti costruiti prima del PRG di Roma del 1931? In caso positivo, mi è chiaro che l'autorizzazione sarebbe in tutto e per tutto onerosa. Sarebbe possibile in città storica (zona A)?
    Nel caso b): aldilà delle soluzioni con struttura leggera (es. palchettone), rileggendo le definizioni contenute nella L.R. Lazio 26/2020 art. 8 "Interventi esclusi dall'autorizzazione sismica" parrebbe non occorra il deposito del progetto strutturale nel caso di "soppalco interno non calpestabile, adibito a uso ripostiglio" seppur con struttura "pesante"; è corretta questa interpretazione? Inoltre stante la non abitabilità dello stesso, bisogna comunque considerare un aumento di superficie accessoria e dunque la procedura edilizia diverrebbe soggetta ad oneri?

    Ringrazio Anticipatamente.

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    1. tutte le ricostruzioni formulate mi sembrano sovrapporsi alle mie, compresa la ulteriore "semplificazione" dei "palchettoni" operata con il nuovo regolamento sismico Lazio. per l'eventuale ampliamento di SUL, occorre vedere le possibilità concesse dal PRG, indipendentemente dall'epoca di realizzazione del fabbricato e della disciplina all'epoca vigente, a meno di casi molto particolari.

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  76. Architetto buongiorno,
    un quesito. Mi sto accingendo a prendere in affitto un locale commerciale con un soppalco che ricopre 2/3 del locale.
    I lavori sono stati regolarmente accatastati e presenti quindi nella planimetria del locale regolarmente depositata.
    Il piano sottostante è accatasto C1 con altezza di 2,20.
    Il piano soppalcato invece accatastato ad uso deposito a servizio del piano inferiore con altezza di 2.10.
    Volevo sapere se le altezze sopra e sotto sono regolari alle richieste del comune di Roma.
    Grazie mille

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    1. al di là dell'accatastamento, occorre capire se questo soppalco è supportato da idonea autorizzazione che, nel caso di specie, quasi sicuramente può essere solo un condono.

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  77. Buongiorno architetto.
    Sono un collega e mi sto confrontando, per conto di un cliente che ha appena rogitato, con un immobile che ha un ambiente completamente interrato (solo 1 bocca di lupo dall'alto) ad uso diretto cantina. L'ambiente è alto 4.35-4.40m. Negli anni è stato realizzato abusivamente (ma accatastato) un soppalco intermedio che copre circa la metà della superficie dell'ambiente. Le altezze utili che ne risultano sono 2.04 sopra e 2.10-2.20 sotto. Al di sopra di questo soppalco è stato realizzato un bagno. A suo modo di vedere è possibile sanare la situazione trattandosi di una cantina (magari demolendo il solo bagno) oppure è necessario demolire completamente l'opera. In quest'ultimo caso il pagamento delle sanzioni a quanto ammonterebbe (orientativamente).

    Grazie per il suo tempo.

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    1. i locali di deposito, ad eccezione dei ripostigli interni alle abitazioni, in effetti non hanno una altezza minima, proprio perché non sono abitabili e non sono neanche luoghi di lavoro. a mio parere dunque il soppalco potrebbe essere astrattamente sanabile, anche perché neanche sviluppa SUL essendo interrato, ma demolendo il bagno. altra verifica da fare, però, è che le superfici della cantina e del soppalco non eccedano il 10% della SUL dell'appartamento cui è pertinenza, altrimenti l'eccedenza fa sul e va gestita come ampliamento.

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    2. Grazie mille. La sua interpretazione è coerente con quanto mi è stato detto da un ispettore del municipio. Il collega sottolineava anche un'altra criticità: l'assenza di un progetto strutturale (essendo il soppalco più alto di 1.50cm.). Che cosa ne pensa. Grazie ancora.

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    3. l'aspetto strutturale è da tenere in considerazione, a meno che non si possa ricadere nelle casistiche espressamente escluse in base al regolamento sismico vigente: ho scritto un post apposito sul nuovo regolamento sismico Lazio 2020.

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  78. Buonasera Architetto,recentemente parlando con un tecnico del I municipio mi è stata "bocciata" la possibilità di realizzare un soppalco in un locale commerciale in città storica.
    Brevemente le indico i dati:
    -tessuto T3 quindi possibilità di Ristrutturazione con aumento di Sul
    -altezza interna nel punto più alto della volta 5 m
    -soppalco da realizzare ad uso magazzino inferiore al 20% della Sul
    -altezza sotto soppalco 2,40 m con bagno spogliatoio e magazzino
    -altezza media parte sopra soppalco (a volta) circa 2.10, 2.35 nel punto più alto .
    - si farebbe ovviamente la pratica al genio civile perchè strutturale
    - si pagherebbero tutti gli oneri di aumento Sul.

    Lei trova motivi ostativi? poichè il tecnico mi contesta che così cambio parte della destinazione d'uso del commerciale a magazzino e inoltre non posso avere altezze inferiori a 3,00 nel negozio ne posso fare soppalchi più bassi di 2,40 m.
    Mi scusi ma io mi trovo totalmente in disaccorto.
    La ringrazio infinitamente

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    1. l'aumento di SUL in città storica andando a memoria non è liberamente ammesso, ma vale per specifici contesti ed in casi particolari: il vostro sarebbe un aumento "secco", secondo me non fattibile a prescindere, anche se a parità di vft. eventualmente superato in qualche modo questo problema, il fatto dell'altezza ha una sua rilevanza in quanto da regolamento edilizio gli ambienti di servizio annessi alle destinazioni principali non possono avere altezze inferiori a 240 cm: si configurerebbe difatti più come un ripostiglio che come un magazzino separato.

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  79. Buonasera, ho appena visto un appartamento acquistato recentemente dal mio cliente.Ci sono due soppalchi(non praticabili con altezza utile <150cm) che insistono su due bagni MA l'altezza dei bagni è 2.15 e non 2.40. Se volesse regolarizzare la situazione cosa dovrebbe fare? Basta una scia ? Demolendo ovviamente tutti i soppalchi ed eventualmente ricostruendoli all'altezza corretta. Nell' anteoperam devo asseverare la verità!!!

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    1. nella pratica edilizia per nuove opere si può indicare che verranno rimossi perché attualmente non conformi, distinguendole dalle altre opere.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.