responsabilità del proprietario durante i lavori edili

Quando si fanno dei lavori edili nella propria casa o generalmente quando si è nella qualità di "committenti" delle opere, automaticamente si viene investiti di una serie di responsabilità le quali possono essere solo in parte demandate a terzi. Spesso non ci si rende conto di quanti e quali siano i "rischi" dell'essere un committente di opere, perché tutti tendiamo a focalizzare le preoccupazioni sul reale andamento del cantiere edile, sulla possibilità che l'impresa possa tardare, sbagliare le opere, produrre danni a terzi.
In questo post vorrei cercare di descrivere quali sono le varie responsabilità che la Legge attribuisce a chi è titolare di un cantiere, quali possono essere scaricate su persone terze, e quali invece non possiamo proprio "toglierci".

La normativa nazionale stabilisce che ogni titolo abilitativo (CIL, SCIA, DIA, Permesso di Costruire) debba essere "intestato" a chi materialmente finanzia l'opera edile che si sta intraprendendo: nei casi delle piccole ristrutturazioni degli appartamenti è molto spesso il proprietario stesso, o magari l'affittuario, ma potrebbe essere anche il detentore di un qualunque altro diritto reale sull'immobile (usufruttuario, nudo proprietario, etc). Formalmente, chi commissiona il lavoro sarà anche la persona che materialmente la finanzierà, e quindi chi intende usufruire delle detrazioni fiscali o altre agevolazioni sui lavori edili dovrà indicarsi come "committente" delle opere, appunto.

Il committente quindi coincide con la persona a cui è intestato il titolo abilitativo (SCIA, DIA, Permesso di Costruire) o chi ha trasmesso la comunicazione facoltativa od obbligatoria (CIL) a seconda dei casi previsti. Parlando delle responsabilità di cui si è investiti non si può non parlare delle varie figure professionali che popolano il mondo dell'edilizia, poiché il loro ruolo è proprio quello di "assorbire" alcune di questi pesi col proprio lavoro. Vediamo quindi le diverse responsabilità di cui è investito il committente confrontandole con le responsabilità delle relative figure professionali:

- responsabilità di tipo urbanistico: sono quelle che derivano dal fatto stesso di essere titolari di una autorizzazione ad eseguire delle opere. Qui le responsabilità sono tantissime ma relative, perché vi è l'obbligo di nominare alcune figure professionali per assorbirne la quasi totalità: va nominato un Progettista, su cui verrà scaricata la responsabilità di eseguire un progetto conforme alla normativa generale e specifica, e vale sia per le nuove costruzioni sia per le piccole ristrutturazioni edilizie. L'unico caso in cui non va nominato un progettista è quando si fanno opere di "manutenzione ordinaria" (rifacimento di un bagno, ritinteggiare una stanza, rifare alcuni impianti se ammalorati) per le quali non è necessario produrre alcun documento: in questo caso comunque la responsabilità progettuale - praticamente inesistente - ricade sul committente. In non tutti i casi invece la Legge impone la nomina di un Direttore dei Lavori. Per le Comunicazioni di Inizio Attività (CIL) la legge appunto consente di non nominare questa figura, la quale nel suo ruolo assorbe la responsabilità che le opere siano eseguite secondo il progetto del progettista di cui sopra, che siano realizzate secondo la regola dell'arte e sul corretto svolgimento del cantiere: se non viene nominato, queste responsabilità non scompaiono ma ricadono sul committente che, quindi, se non è egli stesso un tecnico rischia di perdere la possibilità di far valere i propri diritti nei confronti dell'impresa in caso di controversie sulla qualità o sulla tempistica delle opere.
cosa può implicare: Non nominare né progettista né direttore lavori significa di fatto eseguire opere senza titolo abilitativo. Oggi ciò comporta sostanzialmente una sanzione di tipo amministrativo (se nessuno si fa male durante i lavori), finché le opere sono "piccole" come le ristrutturazioni degli appartamenti, e l'obbligo di nominarne uno al fine di procedere ad una pratica "in sanatoria", tutto ciò se le opere che abbiamo fatto sono effettivamente "autorizzabili" (caso tipico: si realizza una stanza di dimensioni inferiori ai 9mq minimi di legge: il tecnico non potrà "sanare" la situazione finchè non si eseguiranno opere che consentano alla stanza di raggiungere e superare la dimensione minima di legge). Anche in caso di mancati controlli da parte degli ufficiali comunali, i "nodi" verranno al pettine al momento di vendere od affittare l'immobile: bisognerà infatti dichiarare che esso è conforme alla normativa, e se sono state fatte opere edili non autorizzate ovviamente non lo sarà.

- responsabilità riguardo alla sicurezza: i recenti sviluppi della normativa sulla sicurezza nei luoghi di lavoro è intervenuta in modo molto determinato anche sull'edilizia. In particolare, sono comparse tre diverse figure professionali, non sempre necessarie, che hanno il compito di assorbire delle responsabilità che, altrimenti, ricadono sempre sul committente. Anzitutto, c'è il responsabile dei lavori, che è la figura su cui ricade l'onere di coordinare le varie figure professionali e di valutare in via preventiva quali siano da nominare e quali no. Generalmente coincide con il committente, anche se la legge ritiene che, in caso non venga specificatamente nominato, ricada sul Direttore dei Lavori. Questo tipo di responsabilità scaturisce in delle problematiche quando in un cantiere, magari a seguito di un controllo, si scopre che non sono state nominate le figure professionali quando obbligatorie per legge. Ci sono poi le due figure del Coordinatore della Sicurezza in fase di Progettazione, e quello in fase Esecutiva. Quello in fase di progettazione diventa necessario solo per opere molto complesse che generalmente esulano dalle piccole ristrutturazioni, mentre invece quello in fase esecutiva diventa necessario nel momento in cui nello stesso cantiere compaiono due imprese, anche se non lavorano contemporaneamente. Quest'ultima figura è molto sottovalutata nelle piccole ristrutturazioni, e sinceramente appare un po sproporzionata la stessa richiesta normativa: in un cantiere ci sono praticamente sempre più di una impresa: anche se una unica figura si occupa di tutte le maestranze edili ed impiantistiche, magari ci sarà l'impresa che fornisce gli infissi che rappresenta una impresa a se stante. Purtroppo però la legge parla chiaro e non ci sono molti modi di aggirare l'interpretazione.
cosa può implicare: La mancata nomina del coordinatore da parte del committente scaturisce in sanzioni di tipo penale, e se durante l'opera dovessero prodursi danni agli operai in assenza del coordinatore, le sanzioni aumentano proporzionalmente: peggio ancora se non abbiamo neanche chiesto l'autorizzazione edilizia: in questo caso la concentrazione di responsabilità diventerebbe insostenibile.

Per concludere, sebbene gli argomenti siano trattati in modo davvero sbrigativo, ci si rende conto di qual'è l'entità delle responsabilità che gravano su opere edili anche davvero semplici: particolare attenzione va posta nei confronti della sicurezza, perché gli obblighi scattano indipendentemente dalla dimensione del cantiere, e indipendentemente dal tipo di autorizzazione richiesta per il tipo di opere. La sicurezza, quindi, vale anche quando si fanno le semplici opere di "manutenzione ordinaria" nel proprio immobile.