venerdì 19 maggio 2017

tavola sinottica contributo di costruzione per Roma

Gli oneri concessori non sono un argomento facile da trattare, soprattutto quando si parla di interventi sull'esistente, dove le diverse amministrazioni si sono fatte una propria idea (con proprie delibere) su come applicarli e come quantificarli. Roma nel corso del tempo si è dotata di diverse delibere e poi di successive circolari interne per delineare (quasi) ogni aspetto dell'argomento: dato che l'ambito comunque è complesso, ho sviluppato una tavola sinottica per aiutare nell'inquadramento generale di ogni possibile situazione.


la tavola che segue vale solo per Roma, perché diversi comuni possono avere regole differenti, soprattutto, come detto, nell'intervenire sull'esistente.

www.architetticampagna.it/tavola_sinottica_onerosita_Roma.pdf


la tavola sinottica è il frutto della mia esperienza personale e della lettura e applicazione delle varie norme nel corso del tempo: non essendo io una fonte istituzionale, però, non posso fornire garanzia di alcun tipo circa la veridicità e l'affidabilità del documento, che quindi vorrete utilizzare a vostro rischio e pericolo.

Note per la lettura e fonti:
  • laddove si legge CME B deve interpretarsi il computo metrico estimativo, redatto con le voci del prezzario ufficiale Regione Lazio, considerando le sole opere considerate come "essenziali" per la trasformazione che si sta effettuando. Da distinguersi rispetto al CME A, non citato nella tabella, che va considerato solo in una procedura di verifica quando si effettuano opere di ristrutturazione edilizia. La distinzione tra i due CME è descritta nella delibera C.S. 19/2001.
  • Nel contributo sulle urbanizzazioni, V è il volume lordo dell'intervento. generalmente, per destinazioni ordinarie ed escluse le destinaizoni speciali, tipo il produttivo, che utilizza altri parametri, si determina moltiplicando la SUL per l'altezza virtuale di 3,2 metri, per altezze interpiano fino a 3,2 metri; ovvero l'altezza interpiano effettiva se superiore. La fonte è la circolare esplicativa del 27 giugno 2013, punto 2 lett. a.
  • il prospetto A si trova nella circolare CC 19/2005. Per il calcolo del prospetto A vi serve il valore base delle costruzioni residenziali, attualmente aggiornato con questa circolare (attenzione, ogni anno verso settembre viene aggiornato, ma poi ha valore retroattivo).
  • i valori di R1, R2 ed R3 si trovano sempre nella circolare CC 19/2005. Quando si interviene su un solo alloggio, R3 va determinato in base alla dimensione dell'immobile e non in base alle classi di incremento: la delibera al punto 7 sancisce che R3 vale 1,75 per alloggi fino a 95mq (di SUL); da 95 fino a 130 vale 3,0; oltre 130 vale 4,5. Attenzione perché questa delibera supera la diversa disposizione che era data dalla delibera cc 2966/78 che deve ritenersi superata.
  • le percentuali prestabilite da applicarsi nel contributo sul costo di costruzione per destinazioni non residenziali sono sempre quelle indicate nella delibera CC 2966/1978 parte III punto 10: turistico 6%; commerciale 7%; direzionale 8%.
  • Up e Us aggiornati sono nella delibera AC 1/2017 dove è possibile trovare anche la tabella C1 di ultimo aggiornamento.
  • Ufin e Uin sono gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria iniziali e finali (ho omesso "p" ed "s" per assenza di spazio) che devono essere considerati solo nei mutamenti di destinazione d'uso: la procedura è descritta in questo mio post già linkato prima.


20 commenti:

  1. Salve architetto, rimango sempre piacevolmente stupita dal suo continuo aggiornamento.
    Sto per presentare una dia per ampliamento (Piano Casa art.3). Giusto pochi giorni fa ho rifatto il conteggio degli oneri di urbanizzazione Up e Us non avendo applicato la 1/2017 ma la precedente. e comunque per un ampliamento di soli 6.7 mq la mia cliente andrà a pagare più di 5000€, un'enormità a mio avviso! Volevo sapere, trattandosi di unità immobiliare funzionalmente autonoma, ho una rampa di accesso al box privato larga quasi 5 mt che vorrei restringere portandola a 3 mt. Nel restante spazio che vado a demolire, vorrei costruire delle gradonate sempre per accedere al box. Posso farlo nella DIA stessa senza alcun onere aggiuntivo. Le dico questo perché un tecnico del Municipio di riferimento aveva ventilato l'ipotesi che dovessi farlo con la 13/89 per le barriere architettoniche. Cosa che secondo me non è,in quanto sto comunque rispettando la distanza minima. e per le gradonate secondo lei, c'è necessità di depositare calcoli? Scusi se sono stata prolizza e grazie anticipatamente per il suo tempo.

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    1. teoricamente ogni volta che si fanno opere di ristrutturazione edilizia bisogna sempre andare a rispettare la 13/89: c'è un post apposito. Per il resto, le gradonate secondo me possono essere considerate sotto certi aspetti sistemazione esterna, essendo poi area privata.

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  2. Certo, ma con la 13/89 poi mi sembra che devo pagare oneri per il costo di costruzione, o sbaglio?

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    1. il contributo di costruzione è previsto a prescindere per opere di ristrutturazione edilizia, indipendentemente dalla 13/89

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  3. Inoltre non avrei la possibilità materiale di rispettare l'8%. Essendo opere si sistemazione esterna e appoggiandosi le gradonate direttamente a terra, non dovrebbero rientrale tra i progetti asseverabili come cita il Reg. R. Lazio 14/2016

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    1. vanno nel caso seguite, a mio parere, le prescrizioni per le unità residenziali private: non è richiesta l'accessibilità per tutte le zone ma solo la visitabilità.

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  4. gentile Arch. buongiorno, e sempre i più vivi complimenti per lo splendido lavoro che svolge.
    ho necessità di dover chiedere una semplice informazione riguardo l’interpretazione della norma per una pratica che sto seguendo.
    parliamo di una ristrutturazione di villetta, dotata di totale autonomia funzionale, che però ha in comune una porzione di muro con un altra villetta unifamiliare dotata anch'essa di totale autonomia funzionale con accesso assolutamente differenziato… tutte e due fanno parte di un complesso di immobili nati abusivamente, senza un vero e proprio progetto unitario, alcuni di questi modificati nel tempo, alcuni (come quello oggetto della mia pratica) sono stati sopraelevati ed oggetto di condoni vari con cui sono state sanate le varie situazioni.

    ora: per la villetta di cui sopra, oggetto di una ristrutturazione a mezzo DIA, si richiede variante in corso d'opera per ampliamento (dell'8%, quindi inferiore al 20%) per creare un vano tecnico. Sulla modulistica che si compila per il piano casa dichiaro che si tratta di intervento su:
    "2.2 - SINGOLA UNITÀ IMMOBILIARE DI EDIFICIO MONO/PLURIFAMILIARE DOTATA DI SPECIFICA AUTONOMIA FUNZIONALE":
    e ammetto la mia ignoranza ma non è facile muoversi tra normativa, DPR 380, cassazione e delibere che lasciano spazio ad interpretazioni ma non capisco, ma, in termini di oneri:
    • se è dovuto il contributo di costruzione sia di urbanizzazione?     (Esenzione ex articolo 17 comma 3, lettera b del dpr 380/01 - "La ristrutturazione, di norma onerosa, è gratuita limitatamente agli edifici unifamiliari. L’ampliamento, pure di norma oneroso, è gratuito limitatamente agli edifici unifamiliari e con l’ulteriore limite della sua entità, che dev’essere contenuta all’interno del 20 per cento delle dimensioni dell’edificio esistente").
    • devo considerare solo il contributo sulle urbanizzazioni? ridotti del 30% perchè prima casa.
    • devo considerarli entrambi? ridotti del 30% perchè prima casa.
    • devo considerarli entrambi ma scorporo la superficie che è occupata dal vano tecnico? (cmq superficie non residenziale - 6 mq. che sono quasi il 60% dell'ampliamento)
    Mi scuso per la lunghezza del post e ringrazio anticipatamente per la risposta

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    1. se il vano tecnico produce SUL ai sensi delle NTA del PRG, secondo me ci si paga sia il Ccc sia le urbanizzazioni; viceversa, solo il Ccc, a mio parere.

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    2. quindi mi confermi che pur se dichiaro che è un edificio mono/pluri
      familiare devo pagare gli oneri? non rientra nei casi di esenzione?

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    3. l'interpretazione è sempre stata per le case unifamiliari "isolate": se il muro in comune faccia o meno decadere questa definizione io non te lo so dire.

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    4. ti ringrazio sempre per la risposta, ti pongo in merito un ultima domanda: il contributo straordinario è sempre dovuto? Nel caso noi siano dovuti gli oneri di cui sopra? ed eventualmente lo calcolo con la formula: CS: C.C. = (costo di costruzione (determinato con il computo metrico estimativo - per interventi sugli edifici residenziali esistenti) x (R1+R2+R3)/100)+Ops+Oup/2 = (Ccc + 0 + 0)/2.
      é corretto?

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    5. il contributo straordinario è dovuto solo in alcuni casi specifici: trovi un post apposito di qualche tempo fa.

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  5. Salve Architetto,
    ho un dilemma circa il calcolo degli oneri Piano casa per la trasformazione di piani pilotis in uffici (circa 120 mq); il contributo di costruzione straordinario mi viene elevato:
    Vmt = 120 (mq) x 3850 (valore di mercato) = 462.000 €
    3850 € desunto dalla media tabella OMI
    Opere= circa 120.000 €
    Vt = 462.000 - 120.000 = 342.000
    Onere = 66,66% x 342.000 = 227.977,2

    Quelle che ne viene fuori è una cifra quanto men spropositata rispetto ai mq.
    Possibile?

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    1. questo riportato è il calcolo del contributo straordinario in applicazione dell'art. 20 delle NTA del PRG, ma il piano casa va in deroga al PRG: sulla stessa legge regionale c'è scritto che il contributo è pari al 50% del totale del contributo di costruzione. dipende poi quale articolo si sta applicando in dettaglio.

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  6. Grazie Marco, veramente utile!

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  7. Egregio Architetto,

    mi accingo ad eseguire una SCIA relativa ad una ristrutturazione edilizia, Municipio IX: demolizione di una porzione di un immobile in muratura, di un piano, e ricostruzione di una struttura in acciaio e vetro di pari volume e della medesima sagoma. Come mi consiglia di affrontare il calcolo dei contributi di costruzione?

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    1. trattandosi di ristrutturazione edilizia, la logica vorrebbe che si calcolasse sul computo metrico. Non mi ricordo sinceramente se nelle circolari il PAU si sia mai espresso specificatamente a riguardo.

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    2. Ok, quindi, se ho capito bene, mi consiglia di andare quanto prima possibile al Municipio di competenza per le delucidazioni del caso.

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    1. se è un immobile vincolato, basterà fare regolare domanda di nulla osta.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.