venerdì 12 febbraio 2010

frazionamenti e fusioni a Roma

grazie al nuovo Piano Regolatore Generale del comune di Roma (entrato definitivamente in vigore nel 2008) sono finalmente chiare le norme che determinano come e dove è possibile frazionare o fondere più unità immobiliari appartenenti al medesimo edificio.

Anzitutto è necessario capire cosa è un frazionamento o una fusione per la Normativa Nazionale. Il testo normativo di riferimento è sempre il d.p.r. 380/01 che, all'art.3, definisce i vari tipi di intervento edilizio.



N.B.: da pochi giorni è stato pubblicato il decreto "sblocca italia" che ha "spostato" il "peso" urbanistico dei frazionamenti e delle fusioni dalle definizioni di ristrutturazione edilizia (i frazionamenti) e di risanamento conservativo (le fusioni e i frazionamenti/fusioni) a quella più blanda di "manutenzione straordinaria". Per ora non modifico questo post, limitandomi a questa epigrafe, perché il decreto deve essere convertito in legge entro i primi di novembre 2014, altrimenti diventerà inefficace. Gira voce che si stanno già preparando delle modifiche da apportare in corso di conversione, dunque è anche inutile scendere nel dettaglio del decreto. In ogni caso, in questo preciso momento in effetti i frazionamenti e le fusioni potrebbero essere soggette a semplice CILA invece che SCIA o DIA. Il discorso di questo post relativo al piano regolatore rimane invece perfettamente valido. 22 settembre 2014
N.B.2: la legge 164/14 pubblicata in gazzetta a metà novembre ha confermato a grandi linee le impostazioni del decreto "sblocca italia". Pertanto in questo momento frazionamenti e fusioni sono definiti in "manutenzione straordinaria" e quindi, dato che tali opere in base alle delibere comunali non sono soggette ad onerosità, tali opere vanno appunto in semplice CILA. Tuttavia alcuni municipi potrebbero tardare a recepire questa innovazione. 23 novembre 2014

E' doveroso descrivere anzitutto come funziona e come è fatto il piano regolatore. Questo strumento si compone di una moltitudine di elaborati, ma quelli che ci interessano maggiormente sono quelli relativi alla "zonizzazione" (ovvero le tavole prescrittive), che sono rappresentati da un enorme planimetria della città in cui ciascun tessuto viene rappresentato con un colore o con un perimetro univoco. Una volta individuato il tessuto a cui appartiene l'edificio, sarà necessario andare a leggere le prescrizioni specifiche esposte nelle Norme Tecniche d'Attuazione, testo in cui sono descritte tutte le modalità applicative del Piano. Ovviamente, riguardo alle possibilità di fusioni e frazionamenti, diversi tessuti avranno diverse possibilità di intervento. Nei tessuti più antichi del centro storico, per esempio, l'attività di fusione/frazionamento è esclusivamente limitata al ripristino di situazioni preesistenti, che devono poter essere opportunamente dimostrate. Ci si stupirebbe, comunque, nel vedere che nella stragrande maggioranza dei tessuti le possibilità di fusione7frazionamento sono quasi sempre limitate solo dalla necessità, in caso di frazionamento, di poter produrre singoli appartamenti con una superficie utile lorda minima di 45mq. Questo significa che non è possibile frazionare un appartamento che ha meno di 90mq di s.u.l. (la Superficie utile Lorda è data dalla superficie calpestabile più lo spessore dei muri perimetrali, fino ad una data profondità), perchè non si potrebbero ottenere due immobili autonomi da 45mq ciascuno.

Una volta stabilito se e come sia possibile fondere o frazionare immobili, bisogna affrontare il discorso del condominio (a Roma la maggior parte degli immobili sono in condominio). L'unico caso in cui è possibile frazionare senza dover chiedere nulla al condominio è quando si hanno già due ingressi autonomi (gli appartamenti che si costruivano fino agli anni '70 spesso avevano l'accesso di servizio, per rendere autonomi i movimenti della servitù) perchè non sono previste opere negli spazi condominiali. Al termine delle opere, si comunicherà all'amministratore di condominio che è stato realizzato un frazionamento e si autodichiarerà come, tra i due appartamenti, verrà risuddivisa la quota di millesimi già attribuita all'appartamento originario.

Se, invece, si ha una sola porta d'ingresso, a meno che non sia possibile aprire una porta su un giardino privato, rendendo quindi indipendente un appartamento, è necessario chiedere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale per l'apertura di una nuova porta sul pianerottolo. Anche qui tuttavia bisognerebbe approfondire: infatti ciascun condomino ha facoltà di apportare a proprie spese alla cosa comune tutte le modifiche che egli dovesse ritenere migliorative del godimento del bene stesso, quindi da un punto di vista puramente legale potrebbe non essere necessaria la delibera assembleare per una cosa del genere. Se un pianerottolo fosse di utilizzo esclusivo di un solo condomino, allora molto probabilmente si potrebbe fare l'operazione senza nessuna delibera assembleare. In ogni caso, la delibera non deve essere allegata alla pratica edilizia, perché il Comune rilascia sempre i titoli abilitativi "fatti salvi i diritti di terzi", ciò significa che al Comune non interessa se nelle vostre opere si stanno violando i diritti di altre persone, perché in caso di controversia non si potrebbe in nessun caso chiamare in causa l'Amministrazione Comunale. Questo discorso vale anche più in generale e non solo nel caso specifico.

Le opere di fusione e frazionamento, nell'attuale normativa, sono soggette al pagamento degli oneri concessori. Questi oneri si calcolano in percentuale sull'importo dei lavori che sono necessari ad eseguire la trasformazione, quindi di conseguenza la tassazione può essere estremamente variabile. Infatti per frazionare un immobile in due distinte unità potrebbe essere sufficiente tamponare una porta, mentre in un altra situazione bisognerebbe invece sventrare l'intero immobile. La tassazione è circa pari al 20% del costo complessivo delle opere dichiarate necessarie per l'esecuzione del frazionamento o della fusione, e questo costo complessivo deve essere valutato dal tecnico che presenta la pratica amministrativa. Se volete approfondire l'argomento degli oneri concessori ho scritto un post apposito.

Nei frazionamenti bisogna porre attenzione ai dettami del D.M. 59/09 che, in caso di realizzazione di nuove unità immobiliari, impone che i tramezzi di separazione rispettino un certo valore di trasmittanza termica. In genere è sufficiente dichiararlo nella stessa relazione tecnica della pratica amministrativa. Altro fattore da tenere presente nella progettazione dei muri divisori riguarda le prestazioni acustiche: questi, in base alla legge 447/95 e al suo decreto attuativo (DPCM 5/12/97) devono avere un potere fonoisolante pari a ben 50dB. Riguardo a questo aspetto occorre considerare che l'acustica non è semplice ed intuitiva da progettare come la trasmittanza termica, perchè entrano in gioco moltissimi fattori vari che possono influenzare il risultato effettivo atteso. La normativa infatti imporrebbe delle prove tecniche fonometriche per valutare l'efficacia, cosa oggettivamente difficile da mettere in pratica in una ristrutturazione. Quello che potete fare però è utilizzare dei blocchi prefabbricati che sono già a norma con entrambi i dettami normativi (p.e. quelli della Lecablocco) e su cui la casa produttrice rilascia dei certificati di rispondenza alla normativa che provvederete ad allegare alla pratica edilizia: certo sono blocchi dello spessore di circa 25cm complessivamente...non poco, considerando che con i nuovi materiali in edilizia non dico che si potrebbe fare un tramezzo fonoisolante da 10cm ma almeno entro i 20 ci si potrebbe stare senza troppi problemi.

Il frazionamento o la fusione comportano una variazione nelle consistenze dell'intero immobile, quindi al termine dei lavori è necessario richiedere l'aggiornamento del certificato di abitabilità. Purtroppo questa procedura è spesso molto più complessa di quello che uno si aspetta, a cominciare dal fatto che la richiesta di adeguamento deve partire dall'amministratore di condominio (l'agibilità vale per l'intero fabbricato e non per il singolo immobile) e passando per il fatto che a tale procedura bisogna allegare la perizia giurata di un tecnico abilitato ma soprattutto il fatto che, riguardando l'intero edificio, dovrà necessariamente comprendere una verifica delle consistenze di tutto lo stabile, quindi anche tutti gli altri appartamenti non oggetto diretto di lavori. Detto fra noi, la procedura dell'agibilità la trovo un'eccesso di burocrazia: alla domanda bisogna allegare le copie di tutti i documenti che sono già in possesso dello stesso comune, a cominciare dalla pratica edilizia (depositata presso uno dei municipi o presso il Dipartimento Attuazione Strumenti Urbanistici) passando per le certificazioni degli impianti, ed è un documento rilasciato dallo stesso comune che ha già accettato la pratica edilizia. Insomma è una procedura doppia, doppiamente farraginosa e inutilmente complessa: sarebbe sufficiente chiedere i documenti sulle certificazioni degli impianti a chiusura della pratica edilizia e rilasciare quindi in automatico l'agibilità. Sarebbe comunque tempo che la stessa agibilità fosse eliminata dalle procedure edilizie, come si proponeva in un disegno di legge di una decina di anni fa che purtroppo non fu mai convertito in legge.

Se l'immobile fosse stato oggetto in passato di condono edilizio, allora - e solo in questo caso - la procedura di rilascio e/o aggiornamento dell'agibilità deve essere fatto attraverso l'ufficio Condono Edilizio. Recentissimamente (giugno 2011) all'ufficio condono hanno sciolto un dubbio che si aveva circa i rinnovi delle agibilità già rilasciate dallo stesso ufficio: in un primo tempo si pensava che una volta rilasciata la prima agibilità in seguito al rilascio della concessione in sanatoria, i successivi rinnovi avrebbero dovuto essere di competenza del Dipartimento Strumenti Urbanistici (lo stesso ufficio che rilascia i permessi di costruire a Roma), ma questi non hanno mai voluto sentir parlare di immobili condonati, rinviando sempre tutti i tecnici allo specifico ufficio in via di Decima. Ora hanno sciolto la riserva, ed hanno chiarito in via definitiva che i successivi rinnovi delle agibilità sono sempre di competenza dell'ufficio condono, anche successivamente al rilascio della prima. E'bene ricordare che l'agibilità - una pratica spesso ignorata dai più - è necessaria ogni qualvolta si facciano delle opere che incidono sulla salubrità degli ambienti (quindi praticamente sempre...), sulla struttura del fabbricato o parte di essa, o anche che incidano sul comportamento energetico del fabbricato (quindi teoricamente anche per la sola sostituzione degli infissi, ma non vi è al comune nessuna procedura codificata per adeguare l'agibilità per sostituzione infissi: è evidente che neanche la pubblica amministrazione si rende conto delle inutili involuzioni in cui si pone). In altri comuni d'italia hanno saggiamente inserito queste procedure legate all'agibilità all'interno della stessa pratica amministrativa di autorizzazione ai lavori, anche se il risultato è stato quello di appesantire le pratiche stesse.

A parte l'agibilità, al termine dei lavori è indispensabile procedere al nuovo accatastamento delle unità immobiliari derivate.

Ho aggiornato un poco il documento in data 28 maggio 2012.

186 commenti:

  1. Salve collega,

    certo richiedere l'adeguamento dell'agibilità a seguito di un frazionamento (di un appartamento, origonandone due) all'interno di un condominio è cosa
    quasi impossibile, dato che prevede il coinvolgimento di tutti i condomini (c'è sempre chi ha lo scheletro nell'armadio).
    In ogni caso mi chiedo se il mancato adeguamento (a seguito del frazionamento) invalida l'agibilità originaria, dato che nella sostanza si alterano parte dei parametri contenuti in essa. ??
    Inoltre dato che l'agibilità è indispensabile per vendere un unità immobiliare, un agibilità senza adeguamento, dovuta a variazione determinata dal frazionamento di un condomino a discapito degli altri condomini può essre considerato una sorta di danno ? richiedere al frazionante il pagamento di tutte le spese per l'adeguamento dell'agibilità (tecnico,perizie, pratica, ecc ecc ecc) !!!
    avrei piacere di sapere la tua opinione. grazie

    saluti

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    1. Ciao Archilele,
      l'argomento è spinoso in effetti. Diciamo subito che il problema di fondo è l'eccessiva complessità della procedura per l'aggiornamento dell'agibilità che, tra l'altro, nel nostro Comune, in violazione del DPR 380/01 viene gestita da un ufficio diverso dallo "sportello unico" per l'edilizia. Secondo me andrebbe semplificata ed inserita all'interno della procedura stessa della SCIA/DIA (quando si fa una SCIA o una DIA quasi sempre si stanno facendo opere che incidono sulla "salubrità dei luoghi, sul risparmio energetico, sugli impianti, sulle consistenze" etc). Detto ciò, i problemi che poni sono più che fondati: tecnicamente, l'agibilità andrebbe necessariamente richiesta a seguito di frazionamento e, quindi, il mancato aggiornamento risulta in un invalidazione del certificato dell'intero immobile. Il Notaio quando va a verificare la sussistenza dei documenti necessari per legge per rogitare va solo a controllare che esista un certificato emesso per il fabbricato, ma NON controlla se quel certificato è aggiornato oppure no (anche perché la procedura per ottenere copia di un certificato al Dipartimento è lunga e laboriosa, oltre che necessitare di mettersi in fila alle 7 di mattina degli unici due giorni a settimana in cui ricevono per prendere uno dei soli 15 numeretti a disposizione per questa operazione - e ditemi se questo non è uno scandalo). Da un altro lato la giurisprudenza nazionale - in contrasto con la norma - ha sempre convalidato tutti i rogiti di immobili fatti anche in assenza di agibilità, per cui da un punto di vista strettamente "tecnico", che un immobile abbia l'agibilità aggiornata oppure no poco importa, perché la compravendita è comunque valida. Io grido ai quattro venti da anni che la procedura per l'agibilità va resa più snella - possibilmente andrebbe informatizzata e data la possibilità al singolo tecnico di aggiornare il documento anche on-line - soprattutto perché è stupido richiedere la stessa procedura per chi ha realizzato un nuovo edificio e per chi, invece, magari ha solo sostituito le finestre (ebbene si: se leggi la legge, le opere che modificano le prestazioni energetiche degli edifici richiederebbero l'aggiornamento dell'agibilità...!) oppure frazionato o fuso il proprio immobile.
      In ogni caso mi sento di dire che la responsabilità per il mancato adeguamento del certificato è solo del committente, perché se il tecnico progettista o direttore lavori non viene espressamente nominato per farla non ha nessun obbligo che glie lo impone (stesso concetto per esempio dell'aggiornamento della planimetria in catasto). E'sempre bene però rendere edotto il committente sulla cosa.
      Come giustamente noti, il certificato è rilasciato per l'intero immobile e quindi l'aggiornamento non può non considerare il "controllo" di tutte le altre unità immobiliari, al fine di verificare se non siano da adeguare anche altre parti del fabbricato. Comunque, l'incarico per l'aggiornamento dell'agibilità deve venire dall'amministratore di condominio, il quale a sua volta deve avere l'approvazione assembleare: in pratica non può darti l'incarico il tuo committente (altra assurdità).

      speriamo cambino presto questa cosa: in altri comuni d'italia sono più logici. Un giorno scriverò un post su tutte le (mega) assurdità di Roma Capitale rigaurdo l'edilizia e l'urbanistica ;-)

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    2. Una domanda a mio figlio viene imposto dal catasto di frazionare la sua casa in due unità abitative dopo una ristrutturazione . lo stabile è formato da un piccolo appartamento al piano superiore e da un locale classificato come ripostiglio con un unica porta e un finestrotto privo di finestre un altro piccolo locale sempre dotato di porta sul cortile e due piccoli locali di servizio uno con wc e doccia ed uno che potrebbe anche essere utilizzato perchè ha tutti gli attacchi come cucinotto ma le altezze del locale sono di 2 metri e 65 anzichè i 2 metri e 70 richiesti. ora dopo alcune migliorie al piano terra viene imposto il frazionamento dello stabile perchè non conforme allo stato di fatto. questo da parte del solo catasto in quanto il piano regolatore comunale richiede che le altezze dei locali siano 2 metri e 70 per poter avere una cucina e una camera da letto al piano terra quindi i locali risultavano come pertinenze dell'appartamento al piano superiore. I due locali erano collegati da una scala a chiocciola che però è stata chiusa per poter insonorizzare il piccolo locale adiacente al giardino per poter suonare mio figlio è un pianista ed è per questo che ha comprato la casa . Può Il catasto imporre il frazionamento adducendo che l'accatastamento non è conforme allo stato di fatto? Erano stati richiesti tutti i permessi al comune e si era cercato di fare ogni cosa secondo la legge ed ora potrebbe essere obbligato a dover pagare al comune una multa ed altri oneri perchè i permessi richiesti non erano relativi al frazionamento ma alla sola ristrutturazione che è costata tutti i suoi risparmi.Tra l altro il piano superiore non è abitabile perchè finiti i soldi non ha potuto sostituire le tubazioni obsolete e rifare il bagno . al piano di sopra manca anche il riscaldamento.Così in conclusione tanto denaro per trovarsi a dover tornare a casa dei genitori per dormire.Può davvero agire d' ufficio il catasto in questi casi senza dare tralaltro alcuna spiegazione o motivazione di tale imposizione Cosa si può fare?
      Rita azzaroli
      mail ritazzaroli@gmail.com

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    3. Una domanda a mio figlio viene imposto dal catasto di frazionare la sua casa in due unità abitative dopo una ristrutturazione . lo stabile è formato da un piccolo appartamento al piano superiore e da un locale classificato come ripostiglio con un unica porta e un finestrotto privo di finestre un altro piccolo locale sempre dotato di porta sul cortile e due piccoli locali di servizio uno con wc e doccia ed uno che potrebbe anche essere utilizzato perchè ha tutti gli attacchi come cucinotto ma le altezze del locale sono di 2 metri e 65 anzichè i 2 metri e 70 richiesti. ora dopo alcune migliorie al piano terra viene imposto il frazionamento dello stabile perchè non conforme allo stato di fatto. questo da parte del solo catasto in quanto il piano regolatore comunale richiede che le altezze dei locali siano 2 metri e 70 per poter avere una cucina e una camera da letto al piano terra quindi i locali risultavano come pertinenze dell'appartamento al piano superiore. I due locali erano collegati da una scala a chiocciola che però è stata chiusa per poter insonorizzare il piccolo locale adiacente al giardino per poter suonare mio figlio è un pianista ed è per questo che ha comprato la casa . Può Il catasto imporre il frazionamento adducendo che l'accatastamento non è conforme allo stato di fatto? Erano stati richiesti tutti i permessi al comune e si era cercato di fare ogni cosa secondo la legge ed ora potrebbe essere obbligato a dover pagare al comune una multa ed altri oneri perchè i permessi richiesti non erano relativi al frazionamento ma alla sola ristrutturazione che è costata tutti i suoi risparmi.Tra l altro il piano superiore non è abitabile perchè finiti i soldi non ha potuto sostituire le tubazioni obsolete e rifare il bagno . al piano di sopra manca anche il riscaldamento.Così in conclusione tanto denaro per trovarsi a dover tornare a casa dei genitori per dormire.Può davvero agire d' ufficio il catasto in questi casi senza dare tralaltro alcuna spiegazione o motivazione di tale imposizione Cosa si può fare?
      Rita azzaroli
      mail ritazzaroli@gmail.com

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    4. il catasto chiede il frazionamento perché per loro le opere effettuate hanno comportato la produzione di due unità autonome, demolendo la scala interna e realizzando le due cucine, sopra e sotto.

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    5. gent.mo architetto , il locale che si potyrebbe adibire a cucina in realtà è accatastato come ripostiglio perchè il comune non ha dato il permesso di fare una cucina in quanto l altezza del locale è di 2,65 contro i 2,70 previsti dal piano regolatore e quindi se risultasse una cucina il comune non darebbe l'abitabilità .
      l altro locale è privo di finestre e ci sarebbero problemi in quanto mancherebbe l areo illuminazione sufficiente per adibire la stanza a soggiorno letto . accettando di accatastare la casa come richiede il catasto si avrebbero problemi con il comune?
      prima di procedere con i lavori si era chiesto al comune se sarebbe stato possibile creare due ambienti indipendenti ma il comune ha risposto che in tal caso non essendoci le altezze non avrebbe concesso i permessi.
      Come si può ovviare a tale problema?
      L'idea era quella di creare una nuova scala interna eliminando quella esterna ma il Comune per un problema di distanze dal vicino non ha dato i permessi per cui la ristrutturazione è stata fatta tenendo conto che la scala esterna sul cortile collegava già i due stabili.
      grazie Rita Azzaroli

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    6. la situazione mi sembra troppo complessa per poterne parlare astrattamente, non me la sento di dare indicazioni specifiche senza poter analizzare le carte o i luoghi. comunque, catasto e comune sono due discorsi distinti che hanno, in parte, regole loro, ma è chiaro che le due cose devono poi coincidere, dunque se una cosa è ammissibile per l'uno ma non per l'altro, allora non si può fare.

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  2. Ciao Marco,
    dovrei fare una fusione in sanatoria di un appartamento all'interno di una palazzina ad uso residenziale a 3 piani(6 appartamenti) che non ha condominio (le proprietarie sono 2 sorelle).
    In poche parole a piano terra quello che una volta era locale di deposito (accatastato come C2) annesso all'appartamento negli anni si è trasformato in camera dell'appartamento con apertura di una porta sul tramezzo che divideva le 2 unità e trasformazione della porta di ingresso dell'ex locale deposito in finestra.
    Immagino che per regolarizzare il tutto sia necessaria una DIA.
    (400 euro di istruttoria+1000 di multa)o no?
    Dici che anche per un interventino così minimo è necessario il calcolo degli oneri concessori?
    Tra l'altro parlavi di agibilità..l'intera palazzina è interessata da concessione in sanatoria ma a quanto sò non è stata mai fatta richiestà di abitabilità..e quindi cosa rinnovo????....
    ti ringrazio anticipatamente!

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    1. Ciao Mara, se il locale che è stato fuso era un deposito, bisogna non solo sanare la fusione ma anche il cambio di destinazione d'uso. Se avessi fuso due unità abitative già accatastate come abitazioni potevi andare in SCIA e non in DIA e pagare quindi 500 + 1.000 (o 2.000 se città storica) senza oneri concessori, ma dato che c'è il cambio d'uso ricadi per forza in DIA ed hai gli oneri concessori: comunque il CME ti verrà basso perché le opere per la fusione saranno state, immagino, minime (calcola sempre l'ampliamento dell'impianto elettrico, almeno) anche se al primo municipio (ma potrebbero interpretare la stessa cosa anche in altri municipi) sostengono che in caso di sanatoria occorra calcolare anche le opere di finitura interna del locale annesso e cambiato d'uso.

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    2. Ah dimenticavo: per l'agibilità puoi a questo punto ignorarla tranquillamente, oppure puoi proporre ai committenti di fare domanda per il nuovo certificato di agibilità una volta sanata la fusione.

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  3. ..è già..ci stavo provando..;D..dovrei trovarmi (secondo la circolare esplicativa..) nel caso di Cambio di destinazione d'uso all'interno della stessa funzione(abitativa)
    Ma mi trovo a metà tra quelli che individua come Cdu1 e Cdu2 visto che è un cambio che non comporta dotazione differenziale aggiuntiva di standard (Cdu1) ma connesso ad interventi di ristrutturazione edilizia in quanto nel mio caso visto il, seppur lieve,cambio di prospetto dovrei trovarmi in una Re2 (Cdu2).
    Provo a calcolare gli oneri concessori..mi pare avessi messo un post a riguardo..
    grazie ancora dei preziosi consigli!

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    1. No Mara fai attenzione: se era in origine accatastato come C2 significa che non apparteneva alla funzione abitativa ma a quella produttiva, quindi hai il cambio di funzione e quindi sei senza ombra di dubbio in Cdu2 per Re2. Dovresti inoltre dover monetizzare gli standard urbanistici, perché da produttivo ad abitazione ci sono, mentre invece per i parcheggi sei a posto perché la dotazione ante è superiore a quella post. Se hai il cambio di prospetto, gli oneri li devi calcolare anche su quello.
      Fai attenzione, ancora, ad un ultimo dettaglio: il cambio di destinazione abusivo a sanatoria potrebbe comportare un aumento di valore commerciale dell'immobile, verifica con i dati OMI che sono il riferimento ufficiale anche della pubblica amministrazione: devi calcolare, in base alla delibera 44/11 il "valore max" delle abitazioni della zona e confrontarlo col "valore min" dei magazzini, e moltiplicare per due la differenza di valore che ti viene per calcolare l'oblazione. Dato che nel caso verrebbe un cifrone a quattro zeri, conviene che ne vai a parlare coi tecnici di zona... ;)

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  4. ..misà che se lo tengono abusivo!..grazie marco

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  5. Buondì Marco......DUBBIO:
    ...Stavo vedendo la Deliberazione del Commissario Straordinario n. 19/2001 per il calcolo degli oneri di urbanizzazione nei Cambi di destinazione d’uso:
    http://www.comune.roma.it/PCR/resources/cms/documents/Delib_CS_19_01_Dest_uso.pdf
    Mi mette, ai soli fini della determinazione del contributo per spese di urbanizzazione, 'abitazioni con accessori e pertinenze' nella stessa Categoria Residenziale.
    Nel mio caso la vecchia cantina a cui devo cambiare la dest.d'uso in sanatoria risulta senz'altro una pertinenza dell'abitazione ..e quindi??......???...

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    1. la delibera 19 è un gran casino: sono settimane che cerco di scriverci un post ma è dura. Comunque, non ho capito la situazione: hai una cantina che prima era altro ed oggi è annessa all'abitazione oppure hai un locale che era in origine cantina ed ora è diventata qualcos'altro?

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  6. Palazzina a 3 piani costruita abusivamente e poi condonata.
    Il condono parla prima di 448,97 mq con destinazione Residenziale e poi distingue i Residenziali (357,13) e i non residenziali: (153,06).
    La cantina dove il padre del padre del padre...faceva il vino (Ahimè!)negli anni è diventata una stanza di casa dell'appartamento annesso (i due locali erano divisi da un semplice tramezzo). Ora i proprietari mi chiedono di 'sistemare' la situazione. Guardando questa delibera mi vengono dubbi sul cambio di destinazione d'uso..a quanto pare se faccio riferimento alla tabella dove individua le categorie mi troverei nel caso di: cambio di destinazione con opere all'interno della stessa categoria esatto?

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    1. Ciao Mara, ho appena finito di mettere le mani al post sulla delibera 19: puoi leggerlo qui, fresco fresco di pubblicazione http://architetticampagna.blogspot.com/2013/05/specifiche-sul-cambio-di-destinazione.html

      nel tuo caso, verifica che il cambio d'uso sia fattibile, perché non in tutti i tessuti è ammesso (p.e. non lo sarebbe nella città consolidata, o lo sarebbe con forti limitazioni). Io guarderei bene la pratica di condono per capire se quelle superfici non residenziali sono effettivamente le cantine: per "Non residenziale" nei condoni si indicavano anche altri spazi tipo i terrazzi, balconi e varie. Fatta questa verifica, in teoria in base alla nuova classificazione di PRG passeresti da funzione produttiva (magazzini) a funzione abitativa, quindi hai il cambio di funzione, e quindi DIA.

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  7. CITTA' DA RISTRUTTURARE - TESSUTO PREVALENTEMENTE RESIDENZIALE
    ....avrei potuto utilizzare il piano casa(recupero pertinenze art.5)ma sono interventi già eseguiti
    corro a vedere il tuo nuovo post..

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    1. ok nella città da ristrutturare un cambio d'uso del genere è autorizzabile...fammi sapere!

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  8. Ultime news per il cambio di destinazione d'uso con fusione:
    Il tecnico del comune mi ha confermato la cifra a 4 zeri...sono in attesa dei grafici del condono per verificare se quella superficie accatastata come magazzino in realtà rientrava nella sup.condonata come residenziale. In tal caso basterà fare una rettifica in catasto per errata categoria catastale e si potrà procedere con la sola fusione.
    In caso contrario penso che i proprietari manterranno l'abuso..

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    Risposte
    1. Ciao Mara, grazie anche qui del feedback ;)

      come hai già scritto, ovviamente se la superficie dell'ex magazzino fosse stata ricompresa nel condono sarebbe tutto ok e la fusione sarebbe fattibile con semplice SCIA a sanatoria. Potresti procedere alla fusione anche senza rettifica catastale, tanto sarebbe palese l'errore, e quindi potrai fare direttamente il nuovo accatastamento a fine lavori.

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  9. Solo per ringraziarti del servizio che stai offrendo.
    Stamattina sono andato al XVI per chiedere sul calcolo oneri e mi hanno indicato una delibera inesistente.
    Il tuo post è stato risolutivo.
    Ancora grazie.
    Ark Roma

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  10. Gentile collega,
    il tuo blog offre un servizio meritorio, ho trovato indicazioni interessanti su vari argomenti, provo quindi a chiederti un aiuto: vengo da un'altra città ed ho difficoltà nel calcolo degli oneri per un frazionamento di un locale commeriale a Roma in "città storica".
    Trattasi di un locale di 61 qm. da dividersi in due (25 mq e 36 mq) ci sono già due ingressi ed i lavori da realizzarsi riguardano solo la formazione del secondo bagno (costo 3050.00 euro).
    Ho letto attentamente la deliberazione n. 31, ma non riesco a trovare gli elementi necessari a questo calcolo, sempre che sia possibile realizzare tale operazione di frazionamento (non ho trovato nessuna indicazione specifica)
    Ti ringrazio fin d'ora, a presto.

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    Risposte
    1. Ciao, certamente potrà esserti utile quest'altro mio post specifico su come calcolare gli oneri concessori a Roma: http://architetticampagna.blogspot.com/2012/04/gli-oneri-concessori-per-le.html che vale anche per i frazionamenti. Nel computo, oltre al bagno, dovrai quantificare anche la realizzazione del muro di separazione (fosse anche solo la chiusura di un vano porta). Il frazionamento di unità commerciali è generalmente fattibile in tutti i tessuti.

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  11. Ti ringrazio per la tempestività e la disponibilità.
    Un'ultima cosa, scusami: il link che mi hai segnalato parla di Ctr, intendi forse la Carta Territoriale Regionale? Se così fosse, dove trovo ciò che va poi moltiplicato per 0.9?
    Grazie ancora e buona domenica

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    Risposte
    1. ciao, come spiegato nel post, Ctr è l'acronimo di costo totale di ristrutturazione, ovvero il totale che ottieni col tuo computo metrico.

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  12. Ciao Marco,
    sei sempre molto chiaro nei vari argomenti, non opero molto sul territorio di Roma e per questo mi sei sempre di aiuto. Io ho una situazione quasi analoga al collega ArchWeb di sopra. Ho un locale C3 ottenuto dalla fusione di due locali C6 e sanato per il cambio di destinazione d'uso. Ora il proprietario vorrebbe ripristinare la situazione originaria frazionando nuovamente il locale in due mantenendone però la categoria C3 attuale. Volevo una conferma da te, devo fare una DIA vero? non riesco a cavarmela con la SCIA?

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    Risposte
    1. Il frazionamento va generalmente in DIA, a meno che non sia per ripristinare situazioni originariamente autorizzate, ma nel tuo caso hai anche il cambio d'uso quindi non stai nell'effetto ripristinando. Direi che sei in DIA :-)

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  13. Gentillissimo Arch. Campagna,

    è possibile frazionare un locare commerciale di 300mq in 3 unità da 100mq in pieno centro storico, nelle vicinanze di campo dei fiori?

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    1. Il linea di massima si, ma bisogna verificare tutta una serie di parametri e condizioni sia strutturali (presenza di finestre in numero sufficiente, altezza interna dei locali, possibilità di dotare ogni appartamento di un autonomo scarico, pena creazione di scomode servitù) sia urbanistiche (il prg in centro storico, per alcuni tessuti, è assai poco permissivo: se infatti l'operazione si può intendere come "frazionamento", nei tessuti T1 e T2 non sarebbe ammissibile).

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  14. Gentile collega, approfitto della tua competenza e disponibilità per sottoporti una questione: è possibile presentare una D.I.A. per frazionamento di un'unità immobiliare interessata da domanda di condono per la quale non è stata ancora rilasciata la concessione in sanatoria? L'immobile si trova a Roma. Ovviamente.
    Grazie

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    1. Ciao, si, assolutamente, ma SOLO in questo caso va depositata al Dipartimento PAU e non al municipio competente, e dovrai allegare tutto l'incartamento del condono.

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    2. Ti ringrazio per la risposta e per il blog davvero molto interessante e utile. Lavorare a Roma è un' impresa titanica. Argh!

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  15. Buonasera Marco,
    innazitutto ti rinnovo i miei complimenti per il blog che è davvero un faro per molti colleghi, me compreso!
    Vorrei sottoporti il mio problema: in città storica T4 (nello specifico prati) il condominio vuole cedere ad un condomino parte dell'atrio scale (così risulta accatastato dagli elaborati planimetrici, nè area urbana, nè BCNC), per circa 1mq totale.
    Io sono quindi chiamato ad inserire al catasto questo volume di 1mq (F? C2?),
    trasferirlo al condomino, variare la dstinazione d'uso da ???? ad A/10 e fonderlo con l'uffico di proprietà del condomino.
    Come mi consigli di muovermi? DIA onerosa? In questo caso, che oneri dovrebbe pagare il mio cliente? Come inserisco al catasto il nuovo volume o meglio hai qualche post sulla procedura da seguire per compilare un DOCFA del genere?
    Ti ringrazio per l'attenzione che mi dedicherai e ti saluto,
    Giona

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    1. hmm caso interessante. l'atrio condominiale formalmente è un bcnc, e se l'edificio fosse stato edificato di recente, sarebbe rappresentato nell'elaborato planimetrico. urbanisticamente, l'atrio condominiale è comunque un volume assentito - questo me lo dissero al dipartimento per un'altra questione di qualche tempo fa. secondo me proceduralmente occorre procedere così: si può depositare una DIA cofirmata dal proprietario dell'A/10 e dall'amministratore di condominio (o da tutti i condòmini proprio, forse è meglio) per lo scorporo della superficie condominiale, la chiusura del vano, e l'annessione al nuovo immobile. la destinazione di provenienza secondo me è abitativo, se l'immobile ha destinazione prevalentemente per abitazioni, ovvero direzionale se l'edificio fosse per uffici. nel primo caso computerai il cambio d'uso da abitazione ad ufficio; nel secondo caso non computi nulla. comunque per un metro quadrato stiamo parlando di qualche decina di euro tra oneri e monetizzazioni. come costo di costruzione devi computare la realizzazione del muro a separazione. A fine lavori, farai un unico docfa per "ampliamento" della uiu A/10 (con costituzione nuovo sub). tecnicamente, non essendoci già l'elaborato planimetrico, potresti evitare di rifarlo, ma sul punto nello specifico non sono sicuro. tuttavia se fosse da fare, l'elaborato planimetrico dovrebbe rappresentare tutto il fabbricato, ovvero un bel lavoretto...

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    2. però, però, però, ripensandoci, i volumi condominiali è vero che sono volumi assentiti, ma alla fine non rientrano nel computo della SUL: quindi di fatto staremmo creando nuova sul. Sei sempre in DIA, peché aumenti di SUL fino al 10% dell'intero fabbricato rientrano nella RE e non nella NC, ma nel calcolo degli oneri forse dovrai procedere come NC. conviene che fai un giro al municipio e chiedi come è meglio fare. e poi fammi sapere ;)

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    3. ciao Marco,
      ti ringrazio per le risposte!
      La procedura che mi consigli è più o meno la stessa che avevo pensato anche io..l'unico dubbio che mi rimane è legato al trasferimento del nuovo volume: dovrei predisporre un DOCFA "intermedio" (a DIA aperta), destinando un nuovo sub al volume creato, per permettere al notaio di trasferire il bene dal condominio al singolo condomino. Ho chiesto i documenti disponibili all'amministratore (licenza edilizia, abitabilità ecc..) anche per riuscire ad individuare la destinazione d'uso "generica" dell'immobile, così da poter valutare se accatastare il nuovo volume come A/10 o A/2 per il successivo trasferimento. Pensi che si possa fare? Poi a fine lavori farei anche il nuovo accatastamento per ampliamento della uiu A/10, costituendo un altro sub.
      Per fortuna ho a disposizione una delibera condominiale che all'unanimità dà incarico all'amministratore di portare avanti, a suo nome, la pratiche amministrative e di trasferimento del bene. Per gli oneri domani andrò a parlarne col tecnico del municipio (per valutare se procedere come RE o NC).
      L'elaborato planimetrico esiste...quindi tu dici che dovrei rifarlo per l'intero fabbricato? o mi basterà aggiornare quello del piano terra?
      Un saluto,
      Giona

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    4. Secondo me la quesitone è superabile a livello di notaio più che a livello di docfa (anche perché i condòmini firmando la DIA automaticamente approvano il trasferimento dello spazio), comunque semplicemente potresti fare un docfa per frazionamento per trasferimento diritti..ma su cosa? su un bcnc? non so se si può fare, ma comunque se fosse, dovresti prima accatastarlo come tale e dotarlo di planimetria.

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  16. Ciao Marco, avrei bisogno di un tuo parere al riguardo: ho un cliente proprietario di due negozi attigui con due ingressi su strada e perfettamente autonomi. Lo stesso vuole cedere parte di uno all'altro, spostando praticamente il tramezzo che li divide . Che tipo di pratica bisogna presentare secondo te? Al ex III municipio il direttore tecnico mi ha parlato di DIA, poi su mia osservazione di perplessità mi ha detto che andava bene anche la SCIA..essendo una manutenzione straordinaria senza coinvolgimento di parti strutturali e incremento di parametri urbanistici o unità immobiliari, non potrebbe essere sufficiente una CILA? Ti ringrazio in anticipo per la risposta

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    1. va in SCIA senza ombra di dubbio: la CILA non è sufficiente perché c'è variazione delle consistenze immobiliari.

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    2. secondo me va in SCIA perché c'è variazione delle consistenze immobiliari. non è tuttavia attività libera, quindi non va certamente in CILA. La DIA è eccessiva secondo me, ma se te la chiedono non necessariamente è sbagliata.

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  17. Ciao Marco. Per la questione spinosa dell'abitabilità, con le novità inserite dal Decreto del Fare, mi sembra di aver capito che la cosa sia risolta giusto? in caso di Frazionamento dopo il fine lavori può essere richiesta l' "agibilità frazionata " riguardante solo l'appartamento in oggetto, svincolandosi dal resto del condomio?

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    1. si, il dipartimento è già attrezzato per ricevere le domande di agibilità parziale.

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  18. Buongiorno Architetto,
    la ringrazio per ottimo blog e per le preziose informazioni che ci offre.
    volevo porre dei quesiti su un caso su cui sto lavorando, il committente vorrebbe sanare una scala più botola costruita per congiungere appartamento A/2 con locale tecnico C/2 posto al piano superiore.
    In questo caso si tratta di una fusione?
    Posso lasciare i 2 locali con categorie differenti oppure devo necessariamente effettuare un cdu del locale tecnico da C/2 ad A/2 (con relativi costi di costruzione, urbanizzazione e standard)?
    in questo caso la sanzione amministrativa è di
    I costi di questa SCIA sono 516 + 1.000 di sanzione?
    Ultima e chiudo, pensa sia necessario il parere del genio civile, visto che il foro creato ha richiesto il taglio di 2 travetti
    Grazie mille

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    1. Le due unità immobiliari urbanisticamente sono fuse, ma catastalmente potrebbero rimanere anche separate. tuttavia, le categorie A possono ricomprendere nello stesso immobile i soli C/2 pertinenziali, quindi anche catastalmente si potrebbe far risultare un unico immobile rappresentato in un unica planimetria e con un unico subalterno. il cambio d'uso non è necessario. Bisogna però verificare se il C/2 non superi il limite del 20% della SUL dell'appartamento, misura oltre il quale non può esservi annesso. Per la scala occorre verificare che la struttura soddisfi ad oggi i parametri normativi delle norme tecniche attualmente in vigore (NTC2008) e depositare il progetto presso il genio civile.

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    2. grazie per la risposta, nel mio caso il locale C/2 supera il 20% della SUL dell'appartamento (e cmq il committente mi ha detto che non vuole cambiare destinazione.
      A questo punto sa consigliarmi la soluzione migliore da adottare?
      Sanare attraverso una SCIA scala e foro?
      grazie di nuovo e scusi per le innumerevoli domande

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    3. se si supera quella soglia, il C/2 non può essere annesso all'abitazione, ma, tecnicamente, può comunque rimanere una unità edilizia autonoma. Tuttavia, mettendole in comunicazione con la scala potrebbe scattare di fatto la fusione e, quindi, la pertinenzialità: le due cose quindi andrebbero in conflitto ed a questo punto la sanatoria potrebbe pure essere preclusa e non ottenibile. Occorre andare a parlare con i tecnici del municipio di zona per vedere come intendono interpretare questo passaggio.

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  19. Buongiorno architetto,

    dovrei frazionare in due una cantina (C/2) senza cambiare la destinazione d'uso di nessuno degli immobili derivati.

    Dovendo presentare la DIA per frazionamento, come va effettuato il calcolo degli oneri? La destinazione urbanistica dell'UI non mi pare rientri tra quelle per cui occorre corrispondere detti oneri.

    La ringrazio,
    MArco

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    1. gli oneri di urbanizzazione e sul c.c. sono comunque dovuti: si calcolano entrambi sulla base del computo metrico (realizzazione del muro a separazione): ho descritto tutta la procedura per il calcolo nell'altro mio post dal titolo "gli oneri concessori nelle ristrutturazioni a Roma".

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  20. Sono nuovo e innanzi tutto voglio ringraziarti e farti i complimenti per l'enorme lavoro che fai per cercare di semplificarci le cose.Io costruisco le case, ma sto cercando di cimentarmi nelle pratiche burocratiche che prima facevano dei professionisti per me. Scusa la premessa, vengo al punto.Devo fare un frazionamento di un immobile,di circa 95 mq e ricavarne 2 di 50 e 45 mq, devo presentare una DIA o una SCIA, dove posso trovare il regolamento edilizio riguardo vincoli, limiti di superfice, etcc Grazie

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    1. ciao, devi presentare una DIA. Il regolamento edilizio lo trovi sul sito del comune: in particolare l'ex municipio IX ti elenca tutto quello che ti serve, alla sezione "normativa" dell'ufficio tecnico.

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  21. Salve architetto, la contatto nuovamente per un nuovo dubbio. Nel caso di frazionamento, l'intervento ricade in quelli per cui è necessaria la valutazione del clima acustico? basta dichiarare l'utilizzo di blocchi lecablocco per il muro di seprazione? come può uno stabile degli anni 50 soddisfare gli attuali standard ?

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    1. la valutazione del clima acustico va fatta solo in caso di nuovi insediamenti residenziali o di servizi con esigenze particolari (ospedali per esempio), dunque per le ristrutturazioni non serve. La parete divisoria comunque deve rispettare la normativa sull'abbattimento acustico (almeno 50db) ma non è valutazione del clima acustico ma il rispetto di una specifica normativa statale. Si deve trovare un sistema che garantisca l'abbattimeto acustico richiesto, e dichiarare in relazione tecnica (e sugli elaborati possibilmente) come verrà realizzato. solo alcuni blocchi leca rispettano i parametri normativi, ma il risultato è una parete profonda 30cm. ci sono sistemi che consentono lo stesso abbattimento in meno di 15cm formati da diversi strati.

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    2. grazie mille, avresti delle soluzioni tecniche da suggerirmi?

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    3. dipende dalle esigenze specifiche dei tuoi clienti, comunque per esempio una parete in cartongesso con doppio pannello per lato e 8cm di lana di roccia in mezzo - spessore totale ca 13cm - arriva ad abbattere circa 58-60db, ancora di più se si impiegano lastre speciali in cartonpiombo; per queste tipologie di parete si trovano in rete dei sistemi già certificati. Se non si vuole avere il cartongesso, vanno bene anche due pareti in muratura (possibilmente pannelli pieni) una da 5cm ed una da 8cm con interposto isolante (la lana di roccia è sempre ideale per queste applicazioni), ma in questo caso te la devi certificare da solo, assumendoti la responsabilità.

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    4. Grazie mille, preparatissimo e di supporto come sempre

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  24. Buongiorno architetto, sono di nuovo qui a chiederle un parere sul frazionamento che sto seguendo vista la sua preparazione ed esperienza. Visionata e approvata la pratica dal tecnico Comunale, legittimate le preesistenze con cila in sanatoria ed ottenuto il benestare di tutto il condominio salvo un condomino, e nello specifico la propietà limitrofa. Costui ritiene illecita l’apertura della nuova porta, prevista in posizione presente su tutti i piani tranne che quello oggetto di intervento, poiché afferma che essendo di nuova realizzazione, le circostanze in cui sorge debbano soddisfare i requisiti previsti dalla 236 del 89, anche per quanto riguarda dimensioni del pianerottolo e distanza da porte limitrofe, ovviamente non soddisfatte, ricalcando la posizione degli altri piani, realizzati con lo stabile nel 1956. In questi termini nessun nuovo vano porta su pianerottoli di edifici esistenti non sarebbero leciti, essendo nel 99% dei casi le caratteristiche dei pianerottoli non conformi alla 236. Può effettivamente questo essere un impedimento lecito? Un appiglio per avviare un procedimento legale ed impugnare l’eventuale DIA e far finire la storia con un ripristino? Questa storia da diventando infinita, vorrei capire a chi rivolgermi per avere un parere a riguardo inattaccabile, visto che anche il verbo proferito dai tecnici che accolgono la pratica, nonché il silenzio assenso dopo 30 giorni non costituiscano di fatto un’autorizzazione di fatto. Da un punto di vista di codice civile e con l'ok dei 2/3 della proprietà del condominio, da un punto di vista di codice civile la situazione è risolta. rimane solo questo appiglio alle 236. La ringrazio

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    1. purtroppo solo un giudice può stabilire il punto in una situazione del genere: la legge 236 si applica alle nuove costruzioni, ma non necessariamente a quelle già esistenti che vengono modificate. il pianerottolo in sè per sè non viene toccato dall'intervento, ma viene solo aggiunta una nuova porta. Comunque, ripeto, non c'è un punto fermo rispetto a questo aspetto: purtroppo secondo me se il condòmino si impunta non rimane che la causa.

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  25. buon giorno architetto e complimenti,
    Le chiedo la sua opinione in merito alla possibilità di frazionare una abitazione di 150 mq. in due da 75 in Agro Romano. La zona è urbanizzata.
    Grazie

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  26. Buongiorno Marco,
    i complimenti che ho letto nel tuo blog sono decisamente meritati e mi aggiungo volentieri alla slista dei tuoi estimatori!
    Vorrei sottoporti un quesito, sono stato incaricato di fare la seguente operazione:
    la mia chiente è comproprietaria, con la sorella, di due appartamenti attigui unificati illo tempore senza alcun titolo aprendo una porta tra le due unità. Fin qui diciamo "che è tutto normale" :-S, adesso avendo necessità di affittare una delle due unità, vorrebbe chiaramente richiudere l'apertura ma anche "trasferire" una camera da una unità all'altra cambiandone quindi la consistenza. Come bisogna procedere in questo caso? Un collega mi ha frettolosamente accennato alla "cessione della camera" ma non mi ha dato delucidazioni...
    Ti ringrazio anticipatamente per qualsiasi informazione tu mi possa dare.

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    1. La "cessione di vano" in termini urbanistici è più nota come "frazionamento/fusione", ed è autorizzabile, prima del decreto sblocca-italia, in SCIA. Tuttavia da pochi giorni proprio queste attività (e solo queste) sono state equiparate alla manutenzione straordinaria, dunque attualmente, e finché il decreto non viene convertito in legge, si può procedere in semplice SCIA, con i relativi vantaggi anche per la procedura di sanatoria. Bisogna però confrontarsi con il municpio nello specifico, perché in questo momento temo che l'apertura verso questa procedura sia dettata dalla sensibilità del dirigente tecnico specifico.

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  27. Grazie Marco,
    andrò quanto prima ad informarmi presso il Municipio di competenza.

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  28. Ciao Marco, potresti aiutarmi?
    Vorrei presentare un frazionamento con una CILA di un negozio molto grande in T4, le unità che verranno realizzate hanno accesso due da via principale e due da corte condominiale che a sua volta ha accesso da via principale. I tecnici del comune mi hanno detto che le norme tecniche prevedono che i negozi abbiano accesso solo da via principale e non da spazi condominiali...
    Io sono andato a cercare sulle norme tecniche ma nn ho trovato niente, puoi aiutarmi?
    Grazie

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    1. Non so che dirti in effetti neanche a me risulta questo vincolo. Fatti dare il riferimento preciso.

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  29. Arch. buongiorno,

    Mi chiamo Riccardo, abito a Torino e sono in grosse difficolta' con il cambio di destinazione d'uso del mio box pertinenziale al mio appartamento. Ho necessita' assoluta di ampliare il mio bilocale con una stanza in piu' per far spazio al mio futuro figlio. Gli immobili sono entrambi situati al piano terra di interni cortile, uno in un condominio e l'altro in uno adiacente. Le due unita' si toccano nelle parti posteriori che consentirebbero di essere fuse tramite opere di ristrutturazione e quindi un passaggio tramite una porta comunicante. La facciata del box sarebbe modificata per avere una finestra e quindi relativa area aeroilluminante adeguata, ovviamente cappotto interno senza pero' vespaio in quanto sotto e' presente una cantina. Il box di 13 mq comunica sui due lati con altri 2 box. Purtroppo il piano regolatore non prevede il cambio di destinazione d'uso di un C6 (mio box) in un A2 (mio appartamento) in quanto il C6 non fa SUL...Peccato che rima del '92 il C6 fosse un unico C3 con propri SUL di 240 mq che poi vennero frazionati per creare piu' box, tra cui il mio. Il tecnico comunale dice che tali SUL si sono persi al cambio di destinazione tra C3 e C6...ma io mi chiedo, possibile mai una cosa del genere??? Se potessi dimostrare che tali SUL non siano stati persi potrei ottenere i permessi di costruire per modificare il C6 in A2 facendo una fusione...ora sono disperato perche' nonostante voglia pagare il comunte per fare le cose come si deve, questi tecnici non me lo consentono!!! La prego di aiutarmi con la Sua esperienza nel risolvere questo problema che potrebbe influire non poco sulla mia vita quando nascera' mio figlio...La ringrazio con tutto il cuore.

    Riccardo

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    1. Pensi che qui a Roma ogni municipio ha idee diverse riguardo a situazioni limite come la sua, si figuri quindi la differenza che può esserci in città diverse di regioni diverse: deve chiedere ad un collega della sua città, che si interfacci con il municipio per vedere se può esistere una strada. Qui a Roma farebbero qualche difficoltà ma forse sarebbe possibile resuscitare l'originaria destinazione e quindi la precedente SUL, fermo restando che, per esempio, qui a Roma il suo box avrebbe già la sua SUL.

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  30. Buonasera Architetto,
    chiedo il Suo aiuto per un problema serio e spinoso, nella speranza di ottenere qualche suggerimento importante. Dopo quasi 3 anni a Roma sono riuscito ad ottenere la licenza per demolire e costruire con ampliamento (molto piccolo) una civile abitazione. Al momento della richiesta di licenza la situazione si presentava così: su un lotto di terreno di 5000 mq vi è una porzione di 700mq circa su cui c'è un'abitazione di 100mq e attaccata, con entrata indipendente, un'altra di 41mq. Oggetto dell'intervento è la parte di 41mq. Proprietari siamo io, mia mamma e due miei fratelli (il tutto era del mio povero papà, morto alcuni anni fa).
    Al fine di ottenere un mutuo per SAL, la banca mi ha dato due alternative: 1) il mutuo è sottoscritto da tutti i proprietari; 2) il mutuo è sottoscritto solo da me, ma devo diventare proprietario esclusivo dell'area oggetto dell'intervento.
    Dunque sono obbligato a percorrere la seconda strada (ovviamente!).
    Parlando con il Notaio, il mio Tecnico ha proceduto al frazionamento dell'unità immobiliare in due distinte unità al solo Catasto. Il Notaio ha però chiesto di procedere anche al frazionamento urbanistico. Quindi se la particella dell'abitazione era 20, ora sono diventate 21 e 22. Il terreno su cui poggia l'abitazione con particella 20, è la n. 50. Per sfruttare il completamento di cubatura, previsto dal PRG di Roma e dalle varie Norme di Attuazione, il Tecnico ha utilizzato tutto il terreno identificato sulla particella 50 (mq 700).
    A questo punto le domande sono, rientrando tutto in una divisione parziale (scorporo di quota ereditaria):
    1) il frazionamento urbanistico dell'abitazione è possibile in questo caso?
    2) il frazionamento urbanistico e catastale del terreno, per la sola parte interessata dall'intervento, è possibile? Fatte le due particelle 21 e 22 (civili abitazioni), si possono fare le due particelle 51 e 52 (terreno su cui poggiano le abitazioni)?
    3) questo può comportare l'annullamento della licenza? O peggio, il rifiuto della chiusura lavori da parte del Comune di Roma? Il tutto anche se l'art. 30 del DPR 380/2001 prevede proprio che per divisione ereditaria è possibile procedere al frazionamento di fabbricati e terreni?
    Grazie.

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    1. non vedo impedimenti per il frazionamento urbanistico, salvo valutare la situazione più approfonditamente; anche le particelle terreno possono essere frazionate; non comporta annullamento del procedimento urbanistico, in quanto al comune non interessa cosa succede a livello catastale. bisogna però porsi la questione relativa al frazionamento: se questo non è individuato nell'istanza urbanistica, di fatto è come se si fosse compiuto un intervento abusivo (il frazionamento) o, meglio, in difformità dal titolo. tuttavia anche qui non vedo difficoltà ad integrare la pratica edilizia anche con il frazionamento urbanistico, facendo una variante in corso d'opera. per quanto riguarda le variazioni catastali, secondo me comunque non andavano fatte in corso di validità della DIA (non la inficia, come ho detto prima, ma era meglio non farle); o se pure andavano fatte per forza per il problema del mutuo, andavano accatastate in categoria F come "beni in corso di costituzione" così appunto da non creare conflitto di dichiarazioni (nel docfa avrete dovuto dichiarare che i lavori erano già stati eseguiti, ma c'è una DIA in corso che dice che invece non sono finiti...).

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  31. Gent.mo Marco,
    mi trovo di fronte ad una pratica spinosa sulla quale vorrei, se possibile, un tuo parere.
    Si tratta della prevista futura fusione di due unità immobiliari contigue oggetto di domanda di condono ex legge 47/85 (ancora aperto).
    Leggendo bene i modelli 47 e la relazione (sintetica) allegata, la domanda di condono tra altre cose (realizzazione di un soppalco, ecc.) non ha riguardato, come pensa il proprietario, la fusione delle due UIU, ma unicamente la realizzazione di un “collegamento” mediante apertura di un vano porta sul muro in comune (peraltro apertura in maglia muraria). Tantevvero che le due unità immobiliari hanno categorie catastali differenti (una è un A/10 e l’altra è un C/2 per la quale è richiesto con il condono il cambio di destinazione in A/2).
    Ora il proprietario vorrebbe, una volta perfezionato il condono e ritirate (forse…) le concessioni edilizie in sanatoria per i due immobili, realizzare il cambio di destinazione dell’A/10 in A/2 e la fusione del tutto in un’unica abitazione. Ciò sarebbe teoricamente possibile con una semplice CILA per MS, visto che lo “Sblocca Italia” ha semplificato le procedure per le fusioni/accorpamenti.
    Il problema sorge però dal fatto che ci troviamo all’interno della Città Storica con tessuto T2 dove, se interpreto bene le NTA, le fusioni e i frazionamenti sono consentiti solo all’interno dello stesso organismo edilizio (nel mio caso sono differenti anche le particelle catastali dei due immobili).
    Per fortuna non vi sono vincoli architettonici né Carta Qualità, ma solo un vincolo paesaggistico ex 1497/39 sull’area in cui si trovano i fabbricati che però, trattandosi di opere interne non dovrebbe essere ostativo.
    Mi chiedevo se, alla luce di quanto sopra possa essere praticabile la proposta di fusione, magari giocando sull’ambiguità del “collegamento” tra le due unità oggetto di condono e che di fatto le ha accorpate o se lo Sblocca Italia” possa bypassare quanto restrittivamente dettato dalle NTA.
    Ti ringrazio se vorrai darmi una tua opinione e ti invio cordiali saluti.
    Emanuele (arch.)

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    1. Il collegamento tra le due unità è tecnicamente fattibile ma il comune potrebbe storcere il naso e immaginarlo già come una fusione: immagino comunque che verranno rilasciate due concessioni distinte per i due immobili. Purtroppo però il fatto che gli immobili stiano su particelle catastali separate è già causa di diniego di per sè, indipendentemente dal tessuto in cui ci si trova (non mi ricordo se questo specifico divieto sta sulle NTA di prg o su qualche circolare, comunque c'è). Il cambio d'uso di per sè sarebbe ammissibile, ma temo che le unità debbano comunque rimanere urbanisticamente separate.
      lo sblocca italia ti consentirebbe solo di andare in CILA invece che in SCIA, ma il cambio d'uso rimane in DIA, quindi secondo me in questo contesto non lo puoi utilizzare.

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  32. Grazie Marco, puntuale come sempre.
    Per quanto riguarda le prescrizioni sulla fusione di unità differenti il riferimento è nelle NTA al Titolo II, Capo 2°, art. 25, comma 6, che così recita: “In tutti i Tessuti della Città storica, fatte salve le prescrizioni particolari per i Tessuti T1, T2, T5 e T10, sono ammessi i frazionamenti e gli accorpamenti delle unità immobiliari all’interno della stessa unità edilizia …” e ribadito per il Tessuto T2 all’art 27, comma 3.a): “è ammesso, all’interno della stessa unità edilizia, l’accorpamento di unità immobiliari contigue in orizzontale e in verticale senza realizzare nuove scale o spostare quelle esistenti né variare la quota d’imposta dei solai …”.
    Andando per esclusione dal momento che l’accorpamento è ammesso nelle stesse unità edilizie penso che se ne possa dedurre che non lo è per quelle differenti.
    Giustamente fai anche notare che, trattandosi di cambio di destinazione e cioè di RE, questa prevale comunque sulla fusione, per cui è necessaria la DIA e il nulla osta della Soprintendenza.
    Trattandosi di cambio di destinazione da A/10 a A/2, cioè che implica la variazione delle funzioni, (anche se senza opere, tranne la creazione di un angolo cottura che sempre opera è) dovrebbe trattarsi di CdU3, realizzabile con la RE2.
    Leggendo bene le NTA e la circolare esplicativa del 2012 noto però con allarme che nei Tessuti T2 è consentito solo la RE1 (art.27, comma 2).
    Che faccio, devo rinunciare o se ne può comunque parlare con il Municipio ?

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    1. nella circolare i CdU sono assimilati alla RE in particolare per l'interpretazione della tabella C1 per gli oneri, ma secondo me non vale il vincolo delle NTA nel caso specifico: quindi si, devi sentire in municipio come la interpretano, perché in effetti il punto è ambiguo.

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  33. Buongiorno Marco, avrei bisogno di un consiglio per un frazionamento a roma.
    Dobbiamo frazionare un appartamento di 120 mq per un cliente in due u.i., volevo capire se e' possibile, invece di aprire una seconda porta sul pianerottolo condominiale, creare un disimpegno oltre la porta principale, interno all'appartamento, con due porte come ingresso alle singole unita'.
    Se fosse possibilie, la proprieta' di questo disimpegno (comune) come si divide? Dovra' risultare sulla nuova planimentria catastale di ogni appartamento? oppure diventa una zona "neutra"?
    Altra domanda, se una delle due cucine (nello specifico quella nuova) viene realizzata elettrica e non a gas, si puo' accatastare come "cucina"? O per essere "cucina" bisogna avere necessariamente l'allaccio del gas?
    Grazie per i suoi preziosi suggerimenti
    saluti

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    1. lo spazio distributivo interno può essere accatastato come bcnc, ma in questo caso il condominio deve dare specifico assenso perché diventerebbe spazio appunto condominiale. Altrimenti, può rimanere spazio asservito alle abitazioni, situazione da preferire perché così, un domani che si volesse riunificare l'appartamento, quella superficie potrebbe più facilmente tornare ad essere residenziale.
      la cucina è di fatto il posto di cottura, che sia elettrico o a gas non cambia nulla ai fini urbanistici.

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  34. Salve Marco, mi farebbe piacere avere il tuo parere su questa questione:
    dovrei realizzare il frazionamento di una UIU derivata dalla fusione di due appartamenti eseguita nel 2003. In pratica il proprietario, non necessitando più di un appartamento grande, vorrebbe ripristinare la situazione originaria con due appartamenti distinti, come edificati nel 1959. Nella realtà i due appartamenti sono rimasti autonomamente utilizzabili (con impianti e contatori separati, due cucine, ecc.) e sono solamente stati messi in comunicazione mediante l’apertura di un vano porta sulla parete in comune.
    Il problema è che la UIU derivata dalla fusione del 2003 è stata sì accatastata (allora si poteva?) ma per i lavori non è stata presentata alcuna pratica edilizia e adesso il Municipio mi chiede gli estremi della DIA che ha legittimato la fusione.
    Dal momento che la DIA non c’è, penso che dovrò fare una CILA (grazie allo sblocca Italia) in sanatoria con sanzione di euro 1000 per legittimare la fusione e poi un’altra CILA per il frazionamento, quindi riaccatastare le due UIU.
    Il tutto per riportare la situazione dei due appartamenti come era all’origine (e come da progetto di Licenza Edilizia).
    E’ corretta la mia ipotesi o ci può essere una soluzione più semplice (e meno onerosa)?
    Grazie per la risposta.

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    1. In teoria si, dovresti fare prima la sanatoria della fusione e poi chiedere l'autorizzazione per il frazionamento, ma se non è mai stata presentata nessuna pratica nel 2003, si può anche presentare una SCIA chiedendo il ripristino dell'esatto stato di progetto iniziale. Questa procedura è applicabile solo se ripristini l'ESATTO stato planimetrico iniziale; se hai da fare qualche piccolo aggiustaggio planimetrico, o lo fai dopo con una successiva istanza oppure devi fare la sanatoria. Se decidi di fare la sanatoria, secondo me puoi fare tutto con un unica istanza.

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  35. Praticamente si tratterebbe di fare una SCIA per Restauro e Risanamento conservativo (RC) con pagamento di € 251,24 e poi, nel caso di modifiche rispetto al progetto originario, fare una CILA per opere interne, sempre € 251,24 (più bolli).
    Nell'altra ipotesi della sanatoria (della fusione), però, non vedo come sia possibile fare un'unica pratica dal momento che ci sarebbe un ante operam con due appartamenti (come da licenza edlizia), un post operam con un unico appartamento (dopo la fusione) e un ulteriore post-post operam per il nuovo frazionamento in due appartamenti. Potrebbe forse trattarsi di Accertamento di Conformità? Nel caso sarebbe sempre una CILA in sanatoria (€ 251,24 + 1000 di sanzione)? Certo la procedura è più semplice (unica pratica) però è più costosa.
    Un'altra perplessità di carattere generale: nel caso di sola CILA in sanatoria (in questo caso per la fusione, ma in generale anche solo per difformità interne) ritengo che non debba essere indicato il DdL in quanto si tratta di opere realizzate senza progetto e senza figura responsabile di riferimento, nè posso assumermi io oggi la responsabilità di opere realizzate da altri in passto. E' così o sbaglio?
    Grazie ancora e cordiali saluti.

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    1. in caso di unica pratica è ovviamente una sanatoria, e bisogna indicare anche il DL perché ci sarebbero delle opere a completamento successive all'accertamento. IN caso di sanatoria "secca" invece non c'è bisogno di indicare il DL, ma solo il progettista.

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  36. Ciao Marco,
    ho un quesito su un frazionamento in zona T2 del centro storico.
    In origine c'erano due UI, una con destinazione residenziale (A/4) ed una con destinazione commerciale (C/1) con il condono dell '86 sono state unificate tramite fusione e cambio d'uso.
    Oggi avrei l'esigenza di frazionarle, ma essendo nella zona T2, le NTA dicono:"il frazionamento delle unità immobiliari esistenti non è consentito, salvo che per la ricostituzione di unità edilizie o immobiliari interessate da precedenti processi di accorpamento".
    Quindi mi chiedo, posso frazionarle con in confine del 39 senza perdere il cambio d'uso del condono? Oppure devo comunque fare un ripristino completo e perdere il cambio d'uso?

    Grazie
    Giovanni

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    1. in questo caso dovresti fare un ripristino, e quindi il condono andrebbe ad essere superato sia nella fusione che nel cambio d'uso. Tuttavia su questo aspetto i municipio non sono tutti allineati, ma io penso che il ripristino sia possibile solo ripristinando sia le consistenze che le destinazioni ante condono; una volta ripristinate poi si potrà valutare se sarà possibile cambiare l'uso del C/1 in abitazione, ma generalmente in tessuti T1 e T2 i cambi d'uso tra funzioni diverse non sono ammessi perché equivalgono alle RE2. fammi sapere se al municipio ti dovessero dire il contrario.

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    2. Ti ringrazio, io invece speravo che si potesse frazionare senza perdere la destinazione d'uso acquisita con il condono (nel mio caso il C/1).
      Mi volevo fare una passeggiata in Municipio, ma con questo sistema delle prenotazioni, solo per fare una domanda, bisogna aspettare un mese!!!! Giovedì proverò a passare lo stesso. Vediamo che mi dicono.
      Ciao e Grazie

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  37. Salve Marco,
    avrei bisogno di un tuo parere in merito a quanto segue.
    Siamo in un condominio in zona Piazza Bologna - Roma. Con il proprietario dell'appartamento limitrofo al mio stiamo pensando di effettuare la compravendita della stanza (circa 20 mq netti) del suo appartamento che confina con il mio. La sua è una unità immobiliare di circa 50 mq netti con un terrazzo di altrettanti 50 mq; mentre il mio è un appartamento di circa 65 mq netti con circa 100 mq di terrazzo.
    Nella compravendita prevediamo di includere la quota parte di terrazzo a cui si accede dalla stanza in oggetto.
    Mi chiedo se esista una strada percorribile per poter procedere o ci sono vincoli normativi che lo impediscono.
    Aggiungo che, essendo l'appartamento del vicino a pianta rettangolare, la separazione della stanza dal suo appartamento e l'inclusione nel mio, da un punto di vista realizzativo, risulterebbe (credo) abbastanza semplice; basterebbe infatti "allungare" la parete che oggi separa parzialmente la stanza in questione dalla cucina ed operare un'apertura nella parete (non portante) che oggi separa i due appartamenti.

    Grazie
    Anna

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    1. Salve Anna,
      l'operazione è fattibile addirittura con una CILA, oramai: l'appartamento a cui si toglie la stanza dovrà avere una superficie residuale non inferiore a 28mq calpestabili: se mi dice che l'appartamento del vicino è 50mq a cui bisogna toglierne 20, potremmo avvicinarci a quel limite normativo.
      Paradossalmente sarà più complessa la procedura catastale di quella urbanistica.
      Avrà visto che il mio studio è in zona piazza bologna: mi contatti, se vuole, via email a info@architetticampagna.it per un preventivo o per fissare un sopralluogo.

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  38. Salve Marco,

    grazie per la sollecita e chiara risposta. Se arriveremo ad un accordo con il vicino sarà nostra premura contattarti.

    Un saluto
    Anna

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  39. Salve Marco,
    complimenti per il blog. Devo eseguire un frazionamento di un locale deposito seminterrato con duplice accesso in due unità. Data la normativa vigente, dovrò presentare una cila, ma il mio dilemma è capire se corrispondere o meno gli oneri concessori o solamente il contributo sul costo di costruzione.

    Un caro Saluto
    Paolo

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    1. in attesa di comunicazioni ufficiali dal dipartimento, la linea di indirizzo più logica da seguire in questo momento per i frazionamenti in CILA è quella di NON corrispondere alcuna onerosità, nè quella sul costo di costruzione nè quella per il contributo di urbanizzazione, in quanto attualmente sono opere che non richiedono il rilascio di un titolo e, in quanto tali, non soggette ad onerosità per lo stesso DPR 380. dato che l'interpretazione è implicita, attendiamo chiarimenti.

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    2. Caro Marco,
      che tu sappia, ci sono state novità o chiarimenti rispetto a questa questione della onerosità sul costo di costruzione e sul contributo di urbanizzazione da questo tuo ultimo commento?
      In pratica circa le pratiche autorizzative per frazionare un appartamento in due cosa bisogna pagare?
      Costo della CILA
      Costo dell'ACCATASTAMENTO
      e poi?
      Grazie mille per il tuo eccellente lavoro.
      Sei un punto di riferimento

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    3. si è consolidato il fatto che frazionamenti e fusioni in CILA non sono più onerosi.

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  40. Salve Architetto. nel progetto di frazionamento è prevista la realzizazione di nuovo wc con relativo allaccio degli scarichi a colonna condominiale esistente. tale intervento prevede una variazione sui documenti di imbocco in fogna o specifiche autorizzazioni comunali? quando si provvederà ad aggiornare l'abitabilità verrà chiesto qualcosa di specifico oltre alla dichiarazione di conformità dell'impianto rilasciata dall'idraulico?
    Saluti

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    1. l'allaccio di un nuovo WC su una colonna esistente non richiede nessun tipo di autorizzazione comunale (se non la pratica edilizia in sè, se il bagno va creato o modificato nella forma) nè prevede l'aggiornamento del certificato di agibilità.

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    2. però visto che lo prevede il frazionamento e che vanno allegati alla richiesta i certificati di conformità impianti, inclusi nuovi allacci in fogna, mi chiedevo se l'inserimento di una nuova utenza sulla tratta condominiale costituisca una modifica alla condotta fognaria, magari per l'incremento di portata ad esempio

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    3. beh la verifica occorre farla, comunque le tubazioni, anche se solo di diametro 100 delle colonne fecali sono idonee per coprire fabbisogni molto elevati.

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    4. l'importante è che non siano richiesti documenti specifici.
      grazie ancora una volta per la sua esperienza.

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  41. ciao Marco, il frazionamento volge al termine. Per l'aggiornamento del certificato di abitabilità richiedono la ricevuta del protocollo al PAU delle certificazioni impianti, ma solo per interventi presentati al dipartimento. Che tu sappia, per Opere autorizzate dai Municipi basta una copia del protocollo degli impianti fatto con il fine lavori al municipio? la certificazione dell'impianto idrico-sanitario ( nuovo bagno allacciato a reti esistenti) sai se è indispensabile? grazie

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    1. le certificazioni sono sempre obbligatorie, ed è sempre obbligatorio depositarle in comune (al dipartimento). tuttavia nelle pratiche ai municipi non chiedono di allegare anche questi documenti, quantomeno fino ad oggi non mi è mai capitato.

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  42. Salve volevo sapere una informazione è possibile effettuare un frazionamento nel comune di roma al municipio I, la zona di PRG in cui ricade l'immobile è T1 Tessuti di Origine Medioevale, ho controllato le NTA e non è possibile effettuare il frazionamento volevo sapere se con lo Sblocca Italia era possibile.

    Grazie

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    1. lo sblocca italia non va in deroga al piano regolatore generale, il quale sancisce in modo più che chiaro che nei tessuti T1 e T2 della città storica il frazionamento è possibile solo ed esclusivamente per ripristinare situazioni precedentemente legittimate.

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  43. Gentile Arch. Campagna,
    leggendo il suo articolo vedo che la condizione per poter effettuare un frazionamento è quella di avere come risultato appartamenti la cui superficie lorda non deve essere inferiore a 45 mq per il comune di Roma. Le vorrei chiedere se cortesemente mi più indicare dove posso trovare questa informazione, in quanto cercando il regolamento edilizio del Comune di Roma trovo questi regolamenti ed aggiornamenti: "Regolamento Edilizio (C.C. 5261/1934; C.C. 103/2003; A.C. 7/2011)"; solo nel primo dei tre trovo info a riguardo ma indica un minimo di 28 mq e non vi è accenno ai 45 mq.

    Grazie.

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    1. la limitazione si trova nelle norme tecniche di attuazione del piano regolatore generale in vigore, che è scaricabile dal sito ufficiale urbanistica.comune.roma.it In ogni tessuto è ripetuta la stessa limitazione, dunque gli articoli sono diversi.

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  44. architetto buongiorno, secondo lei in tessuto T3 posso frazionare una unità di 41mq.?
    grazie

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    1. non ha specificato se parliamo di città storica o consolidata. comunque in entrambi i casi, tendenzialmente si, ovviamente a patto che l'immobile non sia abitativo, e ferme restando tutte le norme di settore.

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  45. Buonasera collega. Vorrei una tua opinione in merito ad una situazione che mi si si sta prospettando per una ctu relativa a procedimento esecutivo nella periferia di Roma, per la quale è necessario verificare la regolarità edilizia. L'oggetto è un intero piano ufficio catastalmente individuato da corpo centrale (scale, ascensore e servizi igienici) e due ali simmetriche costituite da due grandi ambienti ciascuna serviti da lungo corridoio longitudinale. Nella realtà, a parte le tramezzature realizzate in cartongesso per ricavare stanze di varia metratura (per le quali ritengo sarà necessaria una CILA in sanatoria), è stato diviso in due uffici simmetrici rispetto al centro con l'installazione di due porte a vetri che garantiscono a entrambi l'accesso appunto dalla zona centrale. Ti chiedo: per questa suddivisione sarebbe stato necessario richiedere un permesso? E per le due cantine adiacenti (pertinenza dell'intero piano) che sono state accorpate in un'unica cantina? Sono dell'idea di valutare l'immobile così come risulta catastalmente poichè non c'è un atto di compravendita essendo il proprietario anche costruttore dell'edificio ma la cosa si complica dal momento che i due uffici ricavati sono locati a due società diverse e la ormai unica cantina ad una delle due società. Mi puoi dire la tua? Grazie. PFM

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    1. la differenza sta, secondo me, nella configurazione dello spazio comune che distribuisce i due uffici; se è assimilabile in tutto e per tutto ad un androne "condominiale", cioè uno spazio di fatto vuoto e privo di qualunque funzione se non quella prettamente distributiva, allora si potrebbe parlare di frazionamento: in questo caso lo spazio distributivo dovrebbe essere declassato, appunto, a tale ruolo e quindi perdere anche il relativo valore venale (ci sarebbe di fatto una "perdita" di superficie commerciale). Se invece lo spazio distributivo, come mi sembra di capire, accoglie dei servizi - i bagni, gli ascensori, magari anche una reception - allora secondo me non si può configurare come frazionamento urbanistico, in quanto l'immobile rimane di fatto unico.
      Dunque io valuterei la legittimità sulla base di questo aspetto, considerando, comunque, che un eventuale frazionamento urbanistico oggi si può sanare nella stessa CILA che servirà per la diversa distribuzione degli spazi interni, senza ulteriori oneri se non quelli maggiori di tipo catastale (si dovrà fare un docfa per costituzione di due nuove unità al posto di quella originaria, invece che un più semplice docfa per diversa distribuzione spazi interni). Sulle cantine non ho capito invece la situazione: catastalmente possono essere unite all'unità principale, e così può essere anche urbanisticamente: su quelle bisogna analizzare bene la situazione perché se in origine furono autorizzate come cantine autonome, allora così deve essere anche catastalmente; mentre se in origine facevano parte dell'immobile unico, ed avevano quindi una destinazione più tipo "ripostiglio" che come cantina vera e propria (cioè uno spazio comunque unito all'unità immobiliare) ed oggi invece risultano separate, bisognerebbe verificare la fattibilità della sanatoria perché in molti tessuti del nuovo PRG le destinazioni "produttive" non sono ammesse.

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  46. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  47. Buongiorno Marco e innanzi tutto grazie per la sollecita risposta. Credo di aver capito che per i due uffici non si possa parlare di frazionamento in quanto la parte centrale comune ad entrambi (vi risiedono servizi igienici e collegamenti verticali) mantiene l'unitarietà dell'intero piano uffici. In ogni caso dovendo prospettare in perizia una CILA per le tramezzature interne, si potrà prevedere di segnalare anche le due porte che di fatto distinguono i due uffici. E' così? Per quanto riguarda le due cantine al seminterrato, esse non sono autonome catastalmente e sono rappresentate nella stessa planimetria dell'intero piano di cui sopra. L'aver abbattuto il muro divisorio e l'aver quindi ottenuto una sola cantina più grande (affittata insieme ad uno dei due uffici), a questo punto ritengo possa rientrare ancora nella stessa CILA. Che ne pensi?
    Grazie
    Fiorella

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    1. Certo nella CILA puoi rappresentare le porte degli uffici come se fossero delle normalissime porte interne ad un unica unità immobiliare. Rimanendo un'unica unità, anche per la cantina vale lo stesso discorso: di fatto vengono unificati due ambienti del medesimo immobile.

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  48. Ancora grazie per la risposta. Se possibile, ti contatterò ancora su un altro argomento riguardante la regolarità edilizia.
    Fiorella

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  49. Salve,
    intanto complimenti per il servizio fornito : chiaro, semplice ma puntuale e con riscontri concreti.

    Vorrei frazionare un appartamento di 75 mq a Roma in via circonvallazione ostiense (municipio 8, ex 11) in 2 mini appartamenti di almeno 40 e 30 mq.
    Non ho capito dai precedenti post se il minimo sono 45 mq oppure 28 mq per un monolocale da 1 persona e 38 mq per 2 persone: quale norma prevale?
    Grazie

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    1. i frazionamenti sono soggetti alle indicazioni del piano regolatore il quale sancisce che se si generano, appunto, delle nuove unità immobiliari partendo da unità edilizie preesistenti (dunque, frazionamento) allora le unità derivate devono avere una SUL minima di 45mq. Qualora invece gli alloggi siano inseriti in una nuova costruzione o derivino da cambio di destinazine d'uso, cioè da attività edilizie diverse dal frazionamento, allora, dato che il piano regolatore in questi casi non prescrive dimensioni minime, si fa riferimento alle norme nazionali (DM sanità del 1975) le quali prescrivono 28mq di superficie calpestabile minima per alloggi da una persona e 38mq se per due persone (attenzione alla differenza tra SUL e superficie calpestabile). Dunque nel caso specifico, se un alloggio residenziale non sviluppa almeno 90mq di SUL a Roma non è possibile procedere con un frazionamento.

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  50. salve Marco,
    devo intervenire in un sottotetto che ha delle condizioni particolari, quindi spero di contribuire alla discussione.
    in zona di prg città da ristrutturare, devo recuperare a fini abitativi un sottotetto di circa 100 mq e di altezza media superiore ai 2m, collegato da una scala interna all'appartamento sottostante, ma dotato anche di due porte di accesso indipendenti dal vano scala del palazzo.
    ho quindi tutti i requisiti per ottenere due appartamenti in più dal sottotetto.
    la l.r.13/2009 recita all'art. 3: "l'intervento di recupero dei sottotetti, se volto alla realizzazione di NUOVE UNITA' IMMOBILIARI, è subordinato all'obbligo di reperimento di spazi per parcheggi.......per CIASCUNA NUOVA UNITA' IMMOBILIARE." questo l'unico punto a mio avviso in cui si parla al plurale di nuove unità. per il resto la legge si mantiene vaga.
    A mio avviso se ne deduce che si possono ricavare più unità se se ne hanno i requisiti. un primo tecnico del comune mi aveva detto di si, poi il responsabile mi ha detto di no, adducendo l'obbligo di affittare a canone concordato come motivo dell'impossibilità del frazionamento. secondo lui si può solo staccare la soffitta dall'appartamento sottostante.
    tu che ne pensi? ti è mai capitato un caso simile?
    grazie.

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    1. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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    2. Ho eliminato un precedente mio commento non del tutto corretto. La legge regionale prevede espressamente la possibilità di creare nuove unità immobiliari, anche di dimensioni inferiori a 45mq (perché non si tratta di frazionamento, ed anche perché essendo un vincolo di PRG, viene superato dal fatto che la legge recupero sottotetti va in deroga agli strumenti comunali), e, sempre espressamente, prevede che in caso di realizzazione di nuove unità immobiliari, nei comuni con alta tensione abitativa (tra cui Roma), queste vengano concesse in locazione a canone concordato per almeno 8 anni. la cosa è indicata al comma 6 dell'art. 3 della LRL 13/09. Ciò perché l'intento del legislatore è evitare di utilizzare la legge per scopi speculativi.

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    3. scusa marco, non mi ero accorto che mi avevi risposto, grazie.
      quindi nel mio caso posso creare (d'ora in poi abolirò la parola frazionamento) due nuove unità, oltre a quella di origine, a patto di affittarle a canone concordato per otto anni, giusto?
      non avevo considerato in effetti di poter andare in deroga anche al limite di 45mq. ma a quel punto, se vale tutto come si evitano gli effetti speculativi?
      tra le obiezioni che ho avuto mi hanno citato anche le modifiche intervenute col piano casa, ma non mi sembra esistano così stringenti e oltretutto se applicassi solo il piano casa non dovrei intervenire proprio. mi sembra ci sia molta confusione negli uffici tecnici.
      grazie ancora.

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    4. Spesso negli uffici tecnici si differenziano le competenze e solo alcuni dipendenti vengono incaricati di approfondire il discorso delle leggi speciali: in questi casi o si individua il tecnico preposto o si cerca di parlare direttamente con il dirigente. In altri municipi invece si tende a formare tutti i dipendenti con lo stesso livello, e questo causa a volte alcuni vuoti (perché le leggi sono tante, e loro non si occupano solo di verifica delle pratiche urbanistiche ma anche di tanto altro).
      il vincolo al canone concordato, impedendo anche la vendita dell'immobile per lo stesso periodo (mi pare) evita gli effetti speculativi perché il capitale impiegato nella realizzazione del bene rimane immobilizzato per otto anni con un vincolo di redditività al limite minimo dell'utile atteso (nel senso, che quel capitale impiegato altrove renderebbe di più), ma ovviamente vale caso per caso e l'operazione può comunque essere conveniente.
      Il piano casa è parimenti utilizzabile ma non consente di andare in deroga con le altezze interne, e quindi si dovrebbe avere uno spazio alto almeno 270cm per poterlo convertire in abitativo.

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  51. Salve Marco,
    la contatto perché non riesco a venire a capo di una situazione e mi domandavo se le era capitato.
    Devo fare per un cliente una cila in sanatoria per l'accorpamento di un vano da un appartamento ll'altro contigui, appartenenti allo stesso proprietario.
    Il tecnico comunale (ex XV) mi ha chiesto l'atto di compravendita che il notaio si rifiuta di fare perché effettivamente non c'è un vero e proprio passaggio di proprietà.... Le è mai capitato? Vorrei evitare di protocollare e ricevere poi comunicaizoni dall'uffico tecnico.. grazie mille!

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    Risposte
    1. all'ufficio tecnico deve bastare la firma del proprietario dell'immobile: le questioni notarili non competono all'ufficio tecnico, e loro si devono limitare a verificare che ci sia l'assenso di tutti i proprietari. Anche perché senza il protocollo della pratica non è possibile poi procedere alla creazione del subalterno in categoria fittizia che servirà per fare il trasferimento catastale.

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    2. anzi, se il proprietario è lo stesso, non serve neanche fare il sub fittizio: basterà sopprimere entrambe le unità e ricostituirle. Ma per fare ciò è sempre necessario citare il protocollo del titolo edilizio.

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  52. Salve architetto,
    devo regolarizzare la situazione di un cliente che nel 1980 aveva due unità immobiliari. Nel 1980 buttò giù un tramezzo fondendo le due unità immobiliari. Poichè continua ad avere due unità immobiliari al catasto ( e quindi su uno di questi paga l'imu seconda casa) io dovrei:
    - CILA in sanatoria per i lavori (corretto?)
    - Aggiornamento catastale.

    Ora il problema è che una delle due unità immobiliari è cointestata con la moglie. Catastalemente come si può risolvere il problema?
    Ha mai avuto casi simili?

    Grazie

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  53. Gentile Collega,

    in presenza di due ingressi indipendenti ma con unico immobile catastalmente, come si fa a dimostrare la presistanza di due unità indipendenti per effettuare un frazionamento in zona T2?

    Ho effettuato le seguenti ricerche:
    a) modello 1, modello 5 e planimetria del '39 da cui si evidenzia l'esistanza di due interni ma di un appartamento unitario
    b) ricerca archivio storico capitolono da cui l'unico spunto interessante trovato è la richiesta di sopraellevazione del quarto piano da cui si evince che esistono 2 immobili separati (l'immobile in oggetto è pero sito al primo piano)
    c) ricerca presso la conservatoria senza successo

    estistono a vostra conoscenza ed esperienza altre strade da percorrere per dimostrare la presistenza? è sufficiente secondo voi la semplice dizione di due interni come da documenti del '39 considerando che l'edificio è del '600 e quasi sicuramente erano due unità indipendenti?

    Grazie tanto
    Ilaria

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    Risposte
    1. i due interni non necessariamente indicano che l'immobile era in origine separato: se dalle ricerche effettuate non è emerso diversamente, secondo me non è possibile dimostrare che in origine era frazionato.

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  54. Buonasera architetto,
    Volevo chiederle se nella progettazione di un diversa distribuzione di spazi interni per lo ali destinati a servizi alle persone e direzionale privato, è obbligatorio rispettare le prescrizioni acustiche del dpcm del 97.
    Ringrazio per la risposta e per l'utile spazio di confronto creato.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. il ministero dell'ambiente ha dato delle indicazioni curiose su quando si debba applicare, nell'esistente, il DPCM del 1997, inserendovi per esempio il rifacimento delle facciate. tuttavia la ristrutturazione interna non è esplicitamente nominata, a meno che non si consideri tale il "rifacimento delle partizioni orizzontali e verticali", che non si sa cosa voglia dire. ulteriori riferimenti qui: http://www.anit.it/norma/dpcm-5-12-1997-determinazione-dei-requisiti-acustici-passivi-degli-edifici/

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  55. Grazie, in realtà non avevo pensato al sito dell'anit, dove ho trovato informazioni utili, tra cui parere sull'applicabilità.
    Grazie ancora!

    RispondiElimina
  56. Buongiorno Architetto. Sto per presentare una denuncia di variazione catastale in
    seguito al frazionamento di un appartamento in due diverse unità
    immobiliari (legittimato con CILA). Il frazionamento avviene senza modifica
    delle parti comuni del condominio. A seguito del frazionamento entrambi gli
    appartamenti avranno accesso da un piccolo disimpegno facente parte della
    superficie dell'appartamento originario sul quale si aprono sia il
    portoncino originario dell'appartamento che i due nuovi portoncini delle
    due unità derivate dal frazionamento. L'immobile rimane della medesima
    proprietà, si sono solo originate due nuove unità. Sarebbe corretto
    assegnare il nuovo pianerottolo ad uso comune dei due appartamenti ad una
    sola delle due unità (includendolo nella consistenza di tale unità- unico
    sub) e segnalare un diritto di passaggio sullo stesso pianerottolo per
    l'altra unità?.
    Grazie
    Mari

    RispondiElimina
    Risposte
    1. si potrebbe fare, ma si può anche costituire un nuovo BCNC.

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  57. Grazie della risposta rapidissima!!

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  58. Buongiorno collega! Grazie alle preziose pagine del tuo blog!
    Io sono in questa situazione: un cliente mi chiede di sanare la seguente situazione.
    Due unità immobiliari adiacenti al piano s1 un a2 di 41mq di superficie catatale (ex casa portiere) e un c2 di 80 mq di superficie catastale. 30 anni fa è stata aperta abusivamente una porta tra i due immobili. Sempre che il prg consenta le fusioni, posso fare una cila in sanatoria per fusione mantenendo la cantina come locale accessorio con accesso diretto dell'abitazione? Forse no perché la cantina è troppo grande? Posso forse fare una scia in sanatoria con il cambio di uso oneroso della cantina? Ma anche qui non ci sono dei limiti di superficie che può cambiare uso? 20%, giusto? Gli devo dire che non è sanabile e deve ripristinare la separazione tra le due unità?

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    Risposte
    1. la cantina sarebbe troppo grande: per le norme del PRG non può superare gli 8mq. Può chiedere il cambio d'uso in abitativo, se la situazione lo permette, e chiedendo il preventivo parere alla ASL soprattutto perché si tratta di un piano sottosuolo. In alternativa si, si dovrà ripristinare la situazione originaria separando fisicamente i due immobili, riportando il C2 alla originaria destinazione.

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    2. Grazie della velocissima risposta! Proprio come pensavo. Ora valuterò la fattibilità di un eventuale cambio di uso.

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  59. Gentile Architetto,
    mi è stato chiesto di operare su una sanatoria di un collegamento verticale tra due unità immobiliari sovrapposte e quindi farne la fusione. Al comune mi hanno detto che dovrebbe bastare la CILA in sanatoria, ma mi chiedo come sia possibile considerando che un travetto del solaio fu tagliato all'epoca dei lavori. Soprattutto, pur considerando l'aggiornamento dell'art.3 c.1 lett.b del DPR380/01, sul modulo CILA si fa sempre riferimento al fatto che tale Manutenzione Straordinaria non debba riguardare parti strutturali dell'edificio. Quindi, per questo caso, perché una CILA e non una SCIA? Lei che ne pensa? Grazie.

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    1. il taglio del travetto prevede senz'altro la sanatoria dello strutturale, la quale prevede d'ufficio l'esposto in procura (la modifica abusiva di strutture portanti è un reato penalmente perseguibile). Se non ci fosse stato l'aspetto strutturale, sarebbe andato in CILA; con lo strutturale va in SCIA.

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    2. Perfetto, conferma la mia perplessità. Quindi se si tratta di SCIA va consegnato il progetto di uno strutturista al Genio Civile con cui si descrive lo stato dei fatti o può anche bastare una certificazione di idoneità statica allegata alla SCIA?

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    3. secondo me serve un progetto depositato, perché il taglio di un travetto compromette lo stato elastico di buona parte di un solaio. come ripeto, questo presenterà dei problemi nel farlo in accertamento di conformità. Tuttavia il municipio potrebbe anche essere disposto ad accogliere un certificato di idoneità statica.

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    4. La ringrazio per la chiarezza e la disponibilità.

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    5. Buongiorno Architetto,
      sono passato al comune e mi hanno confermato quello che lei mi ha detto (cambia tecnico cambia l'interpretazione). Considerando, inoltre, che i clienti nello stesso periodo dell'abuso di cui sopra hanno trasformato finestre in portefinestre e viceversa, devo agire con una DIA in sanatoria. Ma come funzionano le sanzioni? Il tecnico mi ha parlato di 10% del costo dei lavori generato da computo metrico, ma sul sito del comune parla di "doppio dell'incremento del valore immobiliare" o "tre volte i costi generati da computo metrico". Chi ha ragione?
      Grazie.

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    6. il doppio dell'aumento di valore si applica laddove ci siano state opere che hanno appunto aumentato il valore dell'immobile (p.e. ampliamenti) e quindi nel caso di finestre convertite in porte-finestre si applica il triplo del costo di costruzione: è spiegato relativamente bene nella delibera 44/11. il 10% è il contributo di costruzione, che è dovuto comunque.

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    7. Mi scusi se la disturbo ancora, ma vorrei sapere se è previsto un tetto massimo per la multa? Perché praticamente per tre portefinestre trasformate in finestre viene più di 7000€, considerando sia il triplo sia il 10%.

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    8. Purtroppo non c'è tetto massimo alla sanzione che può risultare. In genere ci si "accorda" col tecnico amministrativo per fare un computo metrico che produca una sanzione non troppo elevata.

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  60. Capisco. Ma questa sanzione la calcolo sulle cifre esatte come da prezziario e non incrementate da IVA, oppure devo considerare anche l'IVA? Grazie mille.

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  61. Gentile Architetto,
    abito in una villa che catastalmente è divisa in due subalterni. E' possibile fare una fusione tramite semplice fila considerato però che il piano S1 (un subalterno) è collegato solo tramite scala esterna al piano terra?
    Grazie in anticipo!
    Silvia

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    1. di base può essere possibile, ma bisogna vedere gli eventuali originari motivi che hanno portato alla scelta di indicare due diversi subalterni.

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  62. Marco buongiorno vorrei confrontarmi con te sulla seguente questioni.
    Un mio cliente, in vista della vendita del suo appartamento, mi ha contattato per una CILA in sanatoria con cui sistemare una diversa distribuzione degli spazi interni. Fin qui nessun problema.
    La vera questione è che di questo appartamento faceva in origine parte una stanza che fu ceduta poi al vicino. Per questa cessione fu presentata Comunicazione alla XV Ripartizione ai sensi degli artt. 26 e 48 della 47/85. Purtroppo questa Comunicazione è solo citata nell'atto di provenienza ma non se ne riesce a trovare traccia né al IX Dip. né all'ufficio Condono (sono in attesa delle risposte negative ufficiali a seguito degli accessi).
    Interpellato in tal senso il Municipio II, mi è stato detto che in assenza di questo documento, non si può procedere con una CILA in sanatoria ma con una SCIA in sanatoria con sanzione di € 2000+501.24 di diritti di segreteria, ai sensi della delibera 44/2011 (T5-Centro Storico - sup<200mq).
    Volevo chiederti se ti veniva in mente dove poter eventualmente ricercare questo documento e se, in assenza di questo, è effettivamente come sostiene il II Municipio.

    grazie e buona giornata

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    1. se non riesci a trovare il documento purtroppo si, ti confermo che bisogna andare in SCIA (l'onere della prova è a carico del cittadino, purtroppo, e molti non si rendono conto del valore di alcune carte). l'accesso agli atti va fatto solo all'ufficio condono, perché solo lì lo possono avere: il dipartimento PAU ha trasferito illo tempore tutti gli incartamenti all'ufficio apposito.

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  63. Buonasera Architetto,
    dispongo di un duplex costituito da un piano ammezzato abitabile e da un locale della stessa metratura al piano S1 collegato da una regolare scala interna accatastato come lavatoio/essiccatoio. Vorremmo annettere formalmente il locale sottostante all'abitazione senza eseguire interventi in quanto già teoricamente abitabile (finestre bocca di lupo e altezza soffitti 2,60).cosa occorre fare?Grazie per l'attenzione

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    1. un locale interrato o parzialmente interrato non può diventare abitabie, fatte salve procedure speciali o particolari norme in vigore in alcune regioni.

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  64. Buongiorno collega,
    mi piacerebbe avere un tuo parere riguardo una pratica di frazionamento e fusione di un appartamento che mi appresto a presentare: (si tratta di cedere una stanza da una unità ad un altra). Il proprietario è unico per tutte e due le unità, ma c'è un tutore legale che firma per lui; inoltre gli usufruttuari dell'appartamento che riceveranno la stanza aggiuntiva, vorrebbero detrarre le spese sostenute. A chi intesteresti la pratica CILA per essere sicuri delle detrazioni?? a rigor di logica dovrebbe essere l'usufruttuario che godrà delle agevolazioni fiscali, con allegata la dichiarazione di assenso firmata dal proprietario (o meglio dal tutore).. che ne pensi?

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    1. gli usufruttuari avranno comunque diritto alle detrazioni, indipendentemente da chi firma la pratica. comunque se preferisci puoi far firmare gli usufruttuari con assenso ai lavori del propietario.

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  65. Ciao Marco, volevo chiederti una conferma per il frazionamento eventuale di un immobile in zona piazzale Flaminio di circa 170 mq. Se volessi dividerlo in 3 appartamenti da minimo 45 mq naturalmente andrei sempre ad utilizzare una CILA, giusto? quindi senza oneri particolari per il comune. E come dici nella nota iniziale, andrebbe aggiornata l'agibilità di tutto l'immobile? grazie

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    1. se non ci sono modifiche di rilevanza esterna si va in CILA, e va aggiornato il certificato di agibilità dell'immobile o comunque certificata l'agibilità per l'intervento nello specifico.

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  66. Salve architetto, per conto di un mio cliente devo presentare una scia per MS inerente la diversa distribuzione degli spazi interni ed apertura di un vano in muratura portante. L'appartamento si trova all'interno delle mura aureliane al di fuori della perimetrazione dell'UNESCO, Città Storica tessuto T5, Municipio 1. Inoltre l'appartamento risulta campito come edifici e complessi edilizi moderni nell'elaborato G1 carta per la qualità. Non essendo soggetto a vincolo puntuale le opere in premessa devono avere il parere preventivo dalla sovrintendenza capitolina. Per verificare la legittimità della preesistenza ho effettuato una ricerca presso l'archivio capitolino ed ho recuperato il progetto autorizzato del '29 che riporta un appartamento più grande rispetto alla planimetria catastale che coincide con lo stato di fatto riscontrato. In sostanza l'appartamento nel corso degli anni (presumibilmente nel 1966 -aggiornamento planimetria catastale) è stato frazionato. Ho recuperato la planimetria di impianto che risulta conforme col progetto approvato del '29, ho effettuato presso il dipartimento una visura con esito negativo per recuperare titoli edilizi che riportassero il frazionamento in parola. In definitiva il frazionamento è stato effettuato solo al catasto. Aggiungo inoltre che i proprietari dell'appartamento originario del '29 sono soggetti diversi. Dopo questa lunga premessa la domanda che Le voglio porre è questa: presento, ovviamente prima alla sovrintendenza comunale, una scia in sanatoria per MS richiamando il decreto "sblocca italia" (al fine di legittimare il frazionamento fatto abusivamente) con opere a farsi che riguardano la diversa distribuzione interna ed apertura del vano in muratura portante? La mia preoccupazione sta nell.art 16 delle NTA del PRG che al comma 4 prescrive per la tipologia di vincolo in cui ricade l'edificio in oggetto oltre alla MS, MO ed RC il RE1 che di fatto vieta i frazionamenti ( rif. art 9 comma 5). In conclusione per come ho intenzione di impostare la pratica posso incorrere in ostracismi da parte della sovrintendenza che mi nega la sanatoria del frazionamento? La ringrazio per la sua cortese disponibilità e sarei felice se potesse darmi qualche dritta data la sua grande esperienza in questo sterminato settore.. La saluto cordialmente

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    1. attualmente i frazionamenti ricadono in MS e non più in RE2 quindi secondo me la sanatoria è fattibile.

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  67. Gentile architetto
    Vorrei partecipare ad un asta per un appartamento completamente da ristrutturare in centro storico. Il problema è il seguente: dalla planimetria esistente in catasto che è del 1939 risultano n. 2 camere da letto. Nella realtà c'è ne è una sola e l'altra potrebbe essere stata annessa all'appartamento confinante. Il Ctu in un primo momento ha allegato la perizia del 1939 e descritto l'appartamento con due camere da letto poi su mia sollecitazione ha integrato la perizia allegando un nuovo elaborato grafico con una sola camera da letto. IL ctu però non ha spiegato se l'assenza della camera sia basata su un vecchio titolo autorizzativo o se l'eventuale cessione sia stata "Abusiva". Posto che a me andrebbe bene la casa anche come è adesso, con una sola stanza, vorrei capire se poi andando a rivendere in un prossimo futuro potrei avere dei problemi, e quindi le chiederei se questa situazione dopo l'eventuale acquisto sia di fattibile soluzione.

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    1. la situazione va sanata urbanisticamente, perché di fatto è abusiva. Va anche verificato se l'operazione era in effetti fattibile, perché sotto alcuni porofili potrebbe anche non esserlo.

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    2. grazie arch. Campagna
      rileggendo quello che ho scritto c'è qualche errore di battitura.
      Il Palazzo è " storico" la planimetria catastale è del 1939 con n. 2 stanze da letto, la perizia con l'integrazione è del 2015 con un elaborato grafico che riporta solo una camera da letto ( la seconda con relativa finestra sembrerebbe sparita nel nulla, probabilmente a mio avviso inglobata nell'appartamento confinante che se non erro è dello stesso proprietario). Io subentrei in un immobile venduto dal tribunale con una planimetria allegata alla perizia difforme da quella catastale del 1939. La domanda è come posso sanare urbanisticamente? Per forza con frazionamento e atto notarile? ma in questo caso non avrei certamente la collaborazione dell'attuale proprietario. Oppure posso fare solo una dia per lavori di ristrutturazione ed accatastare la nuova planimetria ?

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    3. in questi casi la sanatoria può essere anche unilaterale; se c'è accordo tra i due però è meglio.

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  68. Salve Marco
    vorrei condividere un caso molto articolato. In pieno centro storico, il proprietario di un negozio vorrebbe acquistare o affittare un locale adiacente di proprietà del condominio per ampliare la sua struttura commerciale di 16 mq con altri 20mq.
    Di fatto il vano adiacente fa parte di un appartamento (portiere) costituito da 2 vani non comunicanti fra loro e da una latrina uniti dalla chiostrina del palazzo. Secondo me si potrebbe riportare l'appartamento a C1/C2 smembrando i vani in modo che successivamente si possa annettere il solo vano adiacente al negozio. Naturalmente la fattibilità di tutto ciò è determinante per l'accordo commerciale fra i due soggetti.

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    1. teoricamente è possibile togliere un pezzo all'appartamento del portiere, ma bisogna procedere comunque cambiandogli la destinazone d'uso. inoltre, l'appartamento residuale deve comunque avere le caratteristiche per poter rientrare sempre nella destinazione abitativa.
      penso che per l'accordo sia necessario nominare un tecnico che faccia uno studio di fattibilità.

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    2. Certo: cambio destinazione d'uso con scorporo dei due locali che non hanno neanche ora le caratteristiche di un alloggio. Dare una destinazione C2 al vano da vendere/affittare al negozio e C1 al vano che affaccia nel cortile che rimarrebbe di proprietà condominiale. Il problema può essere il PRG? siamo al centro di Roma.
      Grazie anticipatamente

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    3. il PRG può porre dei vincoli in tal senso. sicuramente nel costituire un C/2 autonomo, che, ricadendo del produttivo, non è ammesso nei tessuti nè della città storica nè in quella consolidata. per il resto, bisognerebbe studiare la situazione, impossibile rispondere in termini generici.

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  69. Ciao Marco,
    innanzitutto grazie per lo splendido servizio che offri.
    Con lo sblocca Italia, il frazionamento era ricaduto in CILA.
    Ad oggi, se si vuole avviare una pratica CILA tramite SUET, la prima pagina ad aprirsi è questa: "La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, riguarda la manutenzione straordinaria di edifici che non comporti, però, né la modifica di parti strutturali dell'edificio né aumento delle unità abitative o una modifica dei parametri urbanistici."
    Un frazionamento comporta ovviamente l'aumento delle unità abitative.
    A quale delle due bisogna dunque far riferimento? Qual è veritiera?
    Io sarei tentata di presentarla comunque in CILA, vorrei solo evitare che mi venisse rigettata in seguito.
    A qualcuno è già successo? Marco che ne pensi?
    Grazie mille ancora, cordiali saluti.
    Irene

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    1. presenterei la CILA senza troppi problemi: tra una indicazione sul portale e la legge nazionale, prevale senz'altro quest'ultima.

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  70. Salve Marco, ho due appartamenti in T3 uno sopra a l'altro uniti di fatto da una scala interna ma risultanti ancora due unità immobiliari separate al catasto. E' stata fatta una domanda di condono edilizio per la scala nel 1985 di cui è stata rilasciata nel 1998 la concessione in sanatoria. A questo punto se volessi fondere le due unità immobiliari dovrebbe bastare una CILA giusto? Le opere strutturali effettuate a suo tempo sono state sanate con il condono giusto?
    Nel caso invece si volessero ripristinare le due unità immobiliari agirei in questo modo: CILA in sanatoria per sanare lo stato di fatto che implica le due U.I. unite (se corretta la supposizione precedente) e successivamente procedere con una SCIA per frazionamento dopo aver fatto la pratica al Genio Civile per la chiusura del solaio. Pensi possa essere corretto?

    Grazie mille!
    saluti
    Enrico

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    1. La scala di collegamento è presente in entrambe le planimetrie catastali (che poi sono quelle del condono edilizio).

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    2. la procedura mi sembra coerente.

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    3. Altra considerazione: potrebbe essere corretto lasciare tutto così? In effetti l'unione è stata sanata dal condono, sono semplicemente rimasti separati i due subalterni al catasto...

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  71. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  72. Ciao Marco,
    vorrei chiederti di chiarirmi alcuni dubbi riguardo i frazionamenti e i cambi di destinazione d'uso dopo lo "sblocca Italia", per quanto riguarda il pagamento o meno degli oneri concessori.
    1)- un frazionamento di un'unità residenziale in due appartamenti (fattibile con CILA), senza aumento di SUL, è effettivamente esente dal pagamento degli oneri concessori?
    2)- un frazionamento di un immobile produttivo con cambio di destinazione d'uso di una delle unità derivate nell'ambito della stessa categoria (da produttiva a direzionale) è soggetto al pagamento degli oneri concessori?
    Ti ringrazio anticipatamente.

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    1. 1) certamente si
      2) produttivo e direzionale non sono nella stessa funzione, quindi occorre un cambio d'uso che è soggetto ad onerosità. Le urbanizzazioni sono sempre e comunque dovute, calcolate come indicato negli altri miei post, mentre il costo di costruzione è dovuto se vi sono opere di RE connesse o meno al cambio d'uso, o se ci sono opere che obbligatoriamente vanno fatte per trasformare l'immobile per il nuovo uso.

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  73. Grazie, sempre puntuale e preciso!

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  74. Caro architetto, menomale che ci sei!
    Vorrei provare a porre un quesito in merito ad una questione forse comune! Intanto, per semplificare, siamo nel rione Regola ma senza vincoli! La casa in cui vivo, acquistata nel 1985, dalle visure risulta di mia proprietà così come una stanza di circa 14 mq che prima ne faceva parte e che però venne accorpata, evidentemente senza titolo, all'abitazione dei miei genitori, proprietari dell'unità contigua dal 1972. La stanza ha avuto una categoria provvisoria F4 ed è poi diventata A2 ma è rimasta, seppure con un sub tutto suo, mia proprietà! Quindi sembra che sia stato fatto il frazionamento ma non l'accorpamento/fusione. Per regolarizzare direi che serve una sanatoria, con CILA e con pagamento di oneri, giusto?
    Grazie per questo e per tutti gli altri preziosissimi post!!
    Gio

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    1. di base l'intervento può essere ammissibile ma va comunque verificata la fattibilità.

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  75. buongiorno architetto, debbo fare un frazionamento di un appartamento di 160 mq nella città storica ma fuori dalle mura aureliane, tessuto t4, in un appartamento che arriva pelo pelo a 42 mq, posso raggiungere i 45 mq considerando graffata a tale appartamento la particella di casa che dovrei utilizzare come disimpegno tra i due appartamenti in costituzione, questa particella sarebbe gravata di diritto di passaggio a favore dell'altra unità immobiliare in costituzione, la somma del disimpegno ed del miniappartamento avrebbe una SUL > 45 mq.

    si può fare?

    grazie per la soluzione

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    1. in teoria lo spazio distributivo tecnicamente non computa più SUL, dunque non potrebbe essere utilizzato come escamotage per arrivare a 45mq. penso sia maggiormente cautelativo che gli immobili derivati arrivino a 45mq di SUL senza spazi graffati.

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    2. grazie, purtroppo neanche considerando la tolleranza del 2% e unendo un armadio a muro arrivo ai 45 mq di sul sull'appartamento più piccolo, ho fissato un appuntamento per vedere se il municipio accetta la ripartizione, certo che poi vendere sarebbe un problema perchè un conto è avere un appartamento che entra da un bene comune non cesibile e un conto se entra da una altra proprietà. dovrebbe cambiare nulla ma gli acquirenti sono sempre molto sospettosi.
      giuridicamente non è la stessa cosa perchè in un caso avremmo una comunione tra i due appartamenti e nell'altro caso invece un appartamento avrebbe la proprietà di questo spazio,

      mi chiedevo anche se invece è possibile attribuire il muto tra i due appartamenti tutto ad uno (intendo i muri portanti interni che non fanno parte dell'involucro edilizio che invece vengono limitati ope legis a 30 com)

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    3. continuo a sostenere che per fare le cose fatte bene è opportuno che entrambe le unità raggiungano i 45mq "puliti" senza calcolo del 2% (che si applica in altri contesti ma secondo me non in fase progettuale) e senza porzioni graffate, soprattutto ed a maggior ragione se ci sarà a breve una compravendita.

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  76. Gentile collega,
    dubbio amletico e, ahimè, assai frequente in una città complessa come Roma. Siamo in Città consolidata - T/2, edificio del 1942. Nonostante l'assoluta conformità catastale (planimetria proprio del 42), da visione del progetto (datato 1939) emerge che l'immobile del mio cliente - di sicuro in fase esecutiva perché non ha mai subito interventi - è stato di fatto "ampliato", inglobando parte dell'originaria estensione dell'appartamento vicino. Premetto che siamo in un condominio, e rispetto al progetto su pianerottolo c'è difatti un numero di appartamenti inferiore rispetto alla realtà. Col Decreto sblocca Italia mi risulta che le attività (che in questo caso non avranno neppure esito in una variazione catastale, essendo il catastale conforme) siano semplicemente una CILA in sanatoria. Costo dell'operazione: 250 di pratica + 1.000 di sanzione, per frazionare l'immobile contiguo e poi fonderlo con quello del mio cliente. E' corretta come interpretazione? La stranezza è che si tratta di "simulare" un intervento su una porzione che di fatto non è nella nostra proprietà - per l'appunto il vicino - che ci "concederebbe" gratuitamente 15 mq del suo appartamento (di fatto da lui mai posseduti)...

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    1. si può fare una sanatoria in CILA, previa verifica attenta (ed asseverata) di eventuali ulteriori difformità rispetto al progetto originario.

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    2. Gentile collega,
      mi precede di poco...ad una verifica più accurata le modifiche interne in realtà si ripercuotono in un diverso posizionamento delle finestre in facciata, e questo chiaramente cambia le carte in tavola, perché ne consegue, per quello che posso desumere, che si rientra in RE2 (ristrutturazione pesante) essendoci una modifica dell'aspetto esteriore dell'edificio, con sanzione pari al doppio dell'incremento di valore di mercato dell'immobile conseguente alle opere (in questo caso direi il doppio del valore OMI della superficie "ampliata" a danno del vicino), a cui la delibera 44/2011 specifica che va aggiunto il contributo di costruzione dovuto ai sensi della L.R. n. 35/1977. E' corretto?

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    3. sono opere di RE2 ma che vanno in oblazione con il triplo del costo di costruzione determinato con apposito computo metrico, più il costo di costruzione.

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    4. In effetti, "sanandosi" le opere interne con una semplice CILA in sanatoria non onerosa, la RE2 andrebbe a regolarizzare le variazioni del prospetto...ma guardando la delibera 44 avevo ipotizzato la strada degli interventi di ristrutturazione edilizia in parziale difformità dal titolo abilitativo (art.18), non potendosi peraltro operare una demolizione delle opere abusive...che in questo caso coincidono con l'impaginato dell'intero fabbricato (!). Non essendo possibile peraltro determinare l’incremento del valore di mercato, la sanzione applicabile (interventi di ristrutturazione edilizia - per Z.O. diverse da A, E ed F - senza incremento di superficie) mi risulta essere pari a 3.000 euro, a cui aggiungere la sanzione di 1.000 per la Cila in sanatoria delle opere interne. La sua e la mia individuano due strade entrambe percorribili, con margine di discrezionalità del Municipio competente, o c'è qualche ragione ostativa alla strada che avevo pensato e che mi sfugge? Grazie per la consueta disponibilità, ahimè in una città complessa come Roma la conformità al progetto - per ciò che ho visto - non è che una chimera in cui noi tecnici dobbiamo districarci...non senza difficoltà di interpretazione delle norme!

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  77. gentile Architetto Campagna, mi devo occupare della fusione in sanatoria di 2 magazzini (C2) di circa 27mq ciascuno. Non ho trovato riferimenti normativi specifici ma a mio giudizio si dovrebbe procedere con una semplice cila e sanzione di 1000 euro. Che ne pensa?

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    1. se non ci sono altre opere, in linea di massima si, si procederebbe in CILA con le sanzioni di competenza.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.