frazionamenti e fusioni a Roma

grazie al nuovo Piano Regolatore Generale del comune di Roma (entrato definitivamente in vigore nel 2008) sono finalmente chiare le norme che determinano come e dove è possibile frazionare o fondere più unità immobiliari appartenenti al medesimo edificio.

Anzitutto è necessario capire cosa è un frazionamento o una fusione per la Normativa Nazionale. Il testo normativo di riferimento è sempre il d.p.r. 380/01 che, all'art.3, definisce i vari tipi di intervento edilizio.

N.B.: da pochi giorni è stato pubblicato il decreto "sblocca italia" che ha "spostato" il "peso" urbanistico dei frazionamenti e delle fusioni dalle definizioni di ristrutturazione edilizia (i frazionamenti) e di risanamento conservativo (le fusioni e i frazionamenti/fusioni) a quella più blanda di "manutenzione straordinaria". Per ora non modifico questo post, limitandomi a questa epigrafe, perché il decreto deve essere convertito in legge entro i primi di novembre 2014, altrimenti diventerà inefficace. Gira voce che si stanno già preparando delle modifiche da apportare in corso di conversione, dunque è anche inutile scendere nel dettaglio del decreto. In ogni caso, in questo preciso momento in effetti i frazionamenti e le fusioni potrebbero essere soggette a semplice CILA invece che SCIA o DIA. Il discorso di questo post relativo al piano regolatore rimane invece perfettamente valido. 22 settembre 2014

N.B.2: la legge 164/14 pubblicata in gazzetta a metà novembre ha confermato a grandi linee le impostazioni del decreto "sblocca italia". Pertanto in questo momento frazionamenti e fusioni sono definiti in "manutenzione straordinaria" e quindi, dato che tali opere in base alle delibere comunali non sono soggette ad onerosità, tali opere vanno appunto in semplice CILA. Tuttavia alcuni municipi potrebbero tardare a recepire questa innovazione. 23 novembre 2014

E' doveroso descrivere anzitutto come funziona e come è fatto il piano regolatore. Questo strumento si compone di una moltitudine di elaborati, ma quelli che ci interessano maggiormente sono quelli relativi alla "zonizzazione" (ovvero le tavole prescrittive), che sono rappresentati da un enorme planimetria della città in cui ciascun tessuto viene rappresentato con un colore o con un perimetro univoco. Una volta individuato il tessuto a cui appartiene l'edificio, sarà necessario andare a leggere le prescrizioni specifiche esposte nelle Norme Tecniche d'Attuazione, testo in cui sono descritte tutte le modalità applicative del Piano. Ovviamente, riguardo alle possibilità di fusioni e frazionamenti, diversi tessuti avranno diverse possibilità di intervento. Nei tessuti più antichi del centro storico, per esempio, l'attività di fusione/frazionamento è esclusivamente limitata al ripristino di situazioni preesistenti, che devono poter essere opportunamente dimostrate. Ci si stupirebbe, comunque, nel vedere che nella stragrande maggioranza dei tessuti le possibilità di fusione7frazionamento sono quasi sempre limitate solo dalla necessità, in caso di frazionamento, di poter produrre singoli appartamenti con una superficie utile lorda minima di 45mq. Questo significa che non è possibile frazionare un appartamento che ha meno di 90mq di s.u.l. (la Superficie utile Lorda è data dalla superficie calpestabile più lo spessore dei muri perimetrali, fino ad una data profondità), perchè non si potrebbero ottenere due immobili autonomi da 45mq ciascuno.

Una volta stabilito se e come sia possibile fondere o frazionare immobili, bisogna affrontare il discorso del condominio (a Roma la maggior parte degli immobili sono in condominio). L'unico caso in cui è possibile frazionare senza dover chiedere nulla al condominio è quando si hanno già due ingressi autonomi (gli appartamenti che si costruivano fino agli anni '70 spesso avevano l'accesso di servizio, per rendere autonomi i movimenti della servitù) perchè non sono previste opere negli spazi condominiali. Al termine delle opere, si comunicherà all'amministratore di condominio che è stato realizzato un frazionamento e si autodichiarerà come, tra i due appartamenti, verrà risuddivisa la quota di millesimi già attribuita all'appartamento originario.

Se, invece, si ha una sola porta d'ingresso, a meno che non sia possibile aprire una porta su un giardino privato, rendendo quindi indipendente un appartamento, è necessario chiedere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale per l'apertura di una nuova porta sul pianerottolo. Anche qui tuttavia bisognerebbe approfondire: infatti ciascun condomino ha facoltà di apportare a proprie spese alla cosa comune tutte le modifiche che egli dovesse ritenere migliorative del godimento del bene stesso, quindi da un punto di vista puramente legale potrebbe non essere necessaria la delibera assembleare per una cosa del genere. Se un pianerottolo fosse di utilizzo esclusivo di un solo condomino, allora molto probabilmente si potrebbe fare l'operazione senza nessuna delibera assembleare. In ogni caso, la delibera non deve essere allegata alla pratica edilizia, perché il Comune rilascia sempre i titoli abilitativi "fatti salvi i diritti di terzi", ciò significa che al Comune non interessa se nelle vostre opere si stanno violando i diritti di altre persone, perché in caso di controversia non si potrebbe in nessun caso chiamare in causa l'Amministrazione Comunale. Questo discorso vale anche più in generale e non solo nel caso specifico.

Le opere di fusione e frazionamento, nell'attuale normativa, sono soggette al pagamento degli oneri concessori. Questi oneri si calcolano in percentuale sull'importo dei lavori che sono necessari ad eseguire la trasformazione, quindi di conseguenza la tassazione può essere estremamente variabile. Infatti per frazionare un immobile in due distinte unità potrebbe essere sufficiente tamponare una porta, mentre in un altra situazione bisognerebbe invece sventrare l'intero immobile. La tassazione è circa pari al 20% del costo complessivo delle opere dichiarate necessarie per l'esecuzione del frazionamento o della fusione, e questo costo complessivo deve essere valutato dal tecnico che presenta la pratica amministrativa. Se volete approfondire l'argomento degli oneri concessori ho scritto un post apposito.

Nei frazionamenti bisogna porre attenzione ai dettami del D.M. 59/09 che, in caso di realizzazione di nuove unità immobiliari, impone che i tramezzi di separazione rispettino un certo valore di trasmittanza termica. In genere è sufficiente dichiararlo nella stessa relazione tecnica della pratica amministrativa. Altro fattore da tenere presente nella progettazione dei muri divisori riguarda le prestazioni acustiche: questi, in base alla legge 447/95 e al suo decreto attuativo (DPCM 5/12/97) devono avere un potere fonoisolante pari a ben 50dB. Riguardo a questo aspetto occorre considerare che l'acustica non è semplice ed intuitiva da progettare come la trasmittanza termica, perchè entrano in gioco moltissimi fattori vari che possono influenzare il risultato effettivo atteso. La normativa infatti imporrebbe delle prove tecniche fonometriche per valutare l'efficacia, cosa oggettivamente difficile da mettere in pratica in una ristrutturazione. Quello che potete fare però è utilizzare dei blocchi prefabbricati che sono già a norma con entrambi i dettami normativi (p.e. quelli della Lecablocco) e su cui la casa produttrice rilascia dei certificati di rispondenza alla normativa che provvederete ad allegare alla pratica edilizia: certo sono blocchi dello spessore di circa 25cm complessivamente...non poco, considerando che con i nuovi materiali in edilizia non dico che si potrebbe fare un tramezzo fonoisolante da 10cm ma almeno entro i 20 ci si potrebbe stare senza troppi problemi.

Il frazionamento o la fusione comportano una variazione nelle consistenze dell'intero immobile, quindi al termine dei lavori è necessario richiedere l'aggiornamento del certificato di abitabilità. Purtroppo questa procedura è spesso molto più complessa di quello che uno si aspetta, a cominciare dal fatto che la richiesta di adeguamento deve partire dall'amministratore di condominio (l'agibilità vale per l'intero fabbricato e non per il singolo immobile) e passando per il fatto che a tale procedura bisogna allegare la perizia giurata di un tecnico abilitato ma soprattutto il fatto che, riguardando l'intero edificio, dovrà necessariamente comprendere una verifica delle consistenze di tutto lo stabile, quindi anche tutti gli altri appartamenti non oggetto diretto di lavori. Detto fra noi, la procedura dell'agibilità la trovo un'eccesso di burocrazia: alla domanda bisogna allegare le copie di tutti i documenti che sono già in possesso dello stesso comune, a cominciare dalla pratica edilizia (depositata presso uno dei municipi o presso il Dipartimento Attuazione Strumenti Urbanistici) passando per le certificazioni degli impianti, ed è un documento rilasciato dallo stesso comune che ha già accettato la pratica edilizia. Insomma è una procedura doppia, doppiamente farraginosa e inutilmente complessa: sarebbe sufficiente chiedere i documenti sulle certificazioni degli impianti a chiusura della pratica edilizia e rilasciare quindi in automatico l'agibilità. Sarebbe comunque tempo che la stessa agibilità fosse eliminata dalle procedure edilizie, come si proponeva in un disegno di legge di una decina di anni fa che purtroppo non fu mai convertito in legge.

Se l'immobile fosse stato oggetto in passato di condono edilizio, allora - e solo in questo caso - la procedura di rilascio e/o aggiornamento dell'agibilità deve essere fatto attraverso l'ufficio Condono Edilizio. Recentissimamente (giugno 2011) all'ufficio condono hanno sciolto un dubbio che si aveva circa i rinnovi delle agibilità già rilasciate dallo stesso ufficio: in un primo tempo si pensava che una volta rilasciata la prima agibilità in seguito al rilascio della concessione in sanatoria, i successivi rinnovi avrebbero dovuto essere di competenza del Dipartimento Strumenti Urbanistici (lo stesso ufficio che rilascia i permessi di costruire a Roma), ma questi non hanno mai voluto sentir parlare di immobili condonati, rinviando sempre tutti i tecnici allo specifico ufficio in via di Decima. Ora hanno sciolto la riserva, ed hanno chiarito in via definitiva che i successivi rinnovi delle agibilità sono sempre di competenza dell'ufficio condono, anche successivamente al rilascio della prima. E'bene ricordare che l'agibilità - una pratica spesso ignorata dai più - è necessaria ogni qualvolta si facciano delle opere che incidono sulla salubrità degli ambienti (quindi praticamente sempre...), sulla struttura del fabbricato o parte di essa, o anche che incidano sul comportamento energetico del fabbricato (quindi teoricamente anche per la sola sostituzione degli infissi, ma non vi è al comune nessuna procedura codificata per adeguare l'agibilità per sostituzione infissi: è evidente che neanche la pubblica amministrazione si rende conto delle inutili involuzioni in cui si pone). In altri comuni d'italia hanno saggiamente inserito queste procedure legate all'agibilità all'interno della stessa pratica amministrativa di autorizzazione ai lavori, anche se il risultato è stato quello di appesantire le pratiche stesse.

A parte l'agibilità, al termine dei lavori è indispensabile procedere al nuovo accatastamento delle unità immobiliari derivate.

Ho aggiornato un poco il documento in data 28 maggio 2012.