La Comunicazione d'Inizio Attività a Roma

La legge 73/2010 ha modificato il D.P.R. 380/2001 che è il Testo Unico del settore Edilizia (non so perché lo chiamino "testo unico" quando esiste tutto un corollario di altre leggi sempre del settore edilizia ma che non sono ricomprese in questo decreto) allargando anche alla manutenzione straordinaria le opere che possono essere fatte in attività edilizia libera, ovvero senza richiedere il titolo abilitativo.

ATTENZIONE - il post ha ormai diversi mesi di vita e nel frattempo si sono meglio chiarite le definizioni di varie opere edili e non ed in quale ambito devono essere considerate: invece di riscrivere buona parte del post vi rimando alla lettura di questo documento ufficiale. Dal testo ho comunque modificato alcuni punti giusto per non confondere le idee.

Ma andiamo con ordine: prima di questa legge, erano considerate attività edilizia "libera" tutte quelle lavorazioni che potevano essere fatte senza modificare nell'apparenza nulla dell'esistente. Erano quindi opere "libere", o cosiddette di Manutenzione Ordinaria, le tinteggiature interne degli appartamenti, la sostituzione delle pavimentazioni, la sostituzione degli infissi interni ed esterni (negli esterni è ordinaria solo se si sostituisce l'infisso con uno identico per forme e colori) ma anche il rifacimento degli impianti idrici ed elettrici, la nuova tinteggiatura delle facciate esterne (con colori identici agli originali), il rifacimento delle coperture (con altre identiche e senza intervenire sulla parte strutturale dell'elemento). Ora, la "libertà" è stata ampliata anche ad altre opere per le quali in passato andava richiesto invece un titolo abilitativo, quindi anche le opere di demolizione e ricostruzione dei tramezzi interni (senza intervenire sulle parti strutturali) di appartamenti e commerciali, alcune opere di modifica delle facciate esterne dei fabbricati (a discrezione dei municipi, ma vedremo più avanti), opere per l'abbattimento delle barriere architettoniche, opere temporanee e piccoli movimenti terra.

Dato che nel nostro paese se si fa un passo avanti bisogna necessariamente farne almeno due indietro, se le opere "libere" intervengono sulla redistribuzione degli appartamenti (demolizione e ricostruzione tramezzi), sulle piccole modifiche di facciata ed altri pochi casi è obbligatoria una "comunicazione di inizio attività" (che per le altre opere è invece facoltativa) che i Municipi di Roma si sono affrettati a modellare attorno alla "vecchia" DIA. Di fatto, oggi cambiando qualche parola e qualche concetto nei vecchi modelli di DIA si hanno i nuovi modelli per la Comunicazione di Inizio Attività, con l'aggravante che se prima almeno avevamo un unico modello di DIA per tutti i municipi di Roma, oggi ciascun municipio ha interpretato a suo modo i dettami normativi, producendo tutti dei modelli praticamente personalizzati. Nel "nuovo" modello rimane sempre l'obbligo di allegare gli elaborati grafici che devono rappresentare lo stato ante e post operam e il tutto deve sempre essere asseverato da un tecnico abilitato.

Eppure qualcosa sta sostanzialmente cambianto rispetto al passato: la CIL (comunicazione di inizio attività) non è una richiesta per un rilascio di un titolo abilitativo ma è una semplice comunicazione fatta all'amministrazione competente che si stanno per avviare dei lavori, appunto, "liberi". Pertanto, non essendo una vera e propria richiesta di autorizzazione (come invece era la DIA) non c'è bisogno di aspettare una risposta nè è istituito il silenzio-assenso, pertanto i lavori possono essere iniziati anche il giorno stesso alla presentazione della comunicazione presso il municipio d'appartenenza. Le Comunicazioni possono anche essere presentate in corso d'opera oppure a sanatoria, ma in questi casi ci sono da pagare delle penali anche inconcepibilmente alte come nel caso della sanatoria.

Un'altra cosa che è cambiata è che in teoria, essendo questa una comunicazione, non vi sarebbe l'obbligo di nominare un direttore lavori, perché il tecnico firma solo asseverando la compatibilità del progetto con le opere da realizzarsi. Certo, bisogna poi accertarsi che le opere vengano realizzate conformemente al progetto, e il committente o proprietario di casa spesso non ha le competenze tecniche per valutare se un impresa stia realizzando le opere in modo conforme al progetto oppure no. Dunque avrebbe una sua logica obbligare il committente a nominare anche il direttore lavori, ma potrebbe non essere legittimo indicare questa nomina nella semplice comunicazione da inviare al comune. Penso che di questo tema ne tratterà, prima o poi, la giurisprudenza italiana.

Indipendentemente da DIA o CIL, rimane sempre e comunque l'obbligo, a fine lavori, di adeguare la planimetria catastale dell'immobile: le procedure dell'Agenzia del Territorio infatti non hanno subito alcuna modifica con la nuova legge.

Vediamo una casistica di opere che oggi, nel territorio del Comune di Roma sono soggette ad attività edilizia LIBERA, quindi senza obbligo di presentare una CIL:

- attenzione, l'elenco che segue è scritto da me in base alla mia personale esperienza nel settore, maturata analizzando le normative locali e confrontandomi con i tecnici del Comune, ma non deve essere considerato un documento ufficiale nè un documento basato su fonti ufficiali (le quali, peraltro, non esistono o se esistono sono "spezzettate" in diverse fonti quali Ordini di Servizio locali, disposizioni dipartimentali, sentenze della magistratura, etc) -

• nuova tinteggiatura delle pareti interne di abitazioni e locali commerciali
  
• sostituzione di porte interne senza spostarle dalla sede originaria
• sostituzione di infissi esterni se i nuovi sono identici agli originali per forme, dimensioni e finiture
• piccoli restauri e tinteggiature delle facciate esterne
• nuova verniciatura di profili metallici esterni con colori identici agli originali
• rifacimento, anche completo, di impianti elettrici ed idrici
• rifacimento, anche compreso il massetto, delle pavimentazioni esistenti
• sostituzione degli arredi interni degli ambienti (purchè non si spostino i servizi o la cucina in altri ambienti: in questo caso serve la CIL)
• realizzazione di controsoffittature in cartongesso, purchè non siano impiegabili come ripostigli
• rifacimento delle impermeabilizzazioni di balconi, tetti o lastrici solari condominiali o privati
• rifacimento delle pavimentazioni dei lastrici solari condominiali e dei balconi con materiali identici per colori e forme agli originali
• installazione di tende e pergotende esterne, solo se su terrazzi o balconi annessi alle unità immobiliari destinate ad abitazione

in linea di principio, sono manutenzioni ordinarie dell'esterno tutte quelle che potremmo definire opere "superficiali" di piccola manutenzione che mirano ad ottenere un ripristino delle condizioni originali, senza modificare nè la forma nè la natura del disegno della facciata o delle sagome.

Ricadono invece nella "nuova" comunicazione di inizio attività le seguenti opere:

• variazione dell'assetto planimetrico interno di appartamenti o locali commerciali (attenzione, questo include anche modifiche davvero minime come lo spostamento di una porta lungo un muro) purchè non riguardanti parti strutturali del fabbricato
  
• installazione di pannelli solari con boiler sui tetti degli edifici (i pannelli senza boiler sono di libera installazione. In ogni caso qui c'è un controsenso, perché la legge regionale invece riconosce la libera installazione per tutti i tipi di pannelli solari anche comprensivi di boiler)
• apertura di cancelli, porte, passi carrabili lungo i muri di confine (in assenza di vincoli sull'immobile)

Grosso modo le opere che non rientrano in queste due casistiche possono essere soggette o alla SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività: è lo strumento amministrativo che, con l'ultimo Decreto Sviluppo, ha sostituito quasi completamente la DIA), o alla DIA (denuncia di inizio attività) ovvero al PC (permesso di costruire, il quale con il Decreto Sviluppo oggi beneficia del silenzio-assenso invece del silenzio rifiuto che l'ha da sempre contraddistinto).