domenica 26 luglio 2020

DL semplificazioni e dem-ric in zona A: un passo indietro?

Il Decreto Semplificazioni, di cui ho già parlato qui ed anche qui, ha introdotto diverse novità, anche nel senso di incentivare gli interventi di sostituzione edilizia. tuttavia, nelle zone A questa condizione è molto peggiorata rispetto alla versione delle norme prima del Decreto: vediamo perché.

venerdì 24 luglio 2020

DL semplificazioni e nuovo regime delle tolleranze

Il Decreto Legge 16 luglio 2020 n°76 ha introdotto una serie di novità al vigente testo unico dell'Edilizia: per una carrellata generale su quelle che sono le novità forse più rilevanti, potete fare riferimento a quest'altro mio post. Oggi vorrei focalizzare maggiormente l'attenzione sulle novità introdotte nel merito del regime delle tolleranze, ovvero quel "margine" all'interno del quale una difformità non può essere considerata un abuso edilizio e, quindi, non può nemmeno essere sanzionata.
Immagine da Pixabay

La disposizione sulle tolleranze non è una novità: fu difatti introdotta nel lontano 2011 e fino a pochi giorni fa trovava posto nel laconico comma 2 ter dell'art. 34 del TUE. Questo passaggio normativo stabiliva che una differenza dimensionale in termini di volume, superficie coperta, altezze fino ad una tolleranza del 2% calcolata "per singola unità immobiliare" non costituisce un abuso edilizio e, per tale motivo, non poteva essere sanzionata. Anche se la norma era laconica, si capiva già che la disposizione non introduceva affatto una forma implicita di "liberalizzazione" ad effettuare interventi "gratuiti" all'interno di quel margine ma, piuttosto, era, ed è, un "limite" oltre il quale una costruzione non è considerata difforme dal titolo. Dunque eseguire un immobile che è perfettamente rispondente al progetto al millimetro, non comporta alcuna possibilità postuma di effettuare "ampliamenti" contenuti nel 2% delle misure di progetto. Di tutto ciò ne ho già parlato in questo vecchio post, a mio parere ancora valido.

Il Decreto Semplificazioni (d.l. 16 luglio 2020 n°76) ha abrogato il comma 2 ter e introdotto un articolo tutto nuovo ed esclusivamente dedicato alle tolleranze, il 34 bis, articolato in tre commi.

Dato che le leggi cambiano, per evitare che in seguito questo post risulti illegibile, copincollo qui di seguito l'attuale formulazione dell'art. 34 bis:

1. Il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unita' immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo. 
2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarita' geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entita', nonche' la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilita' dell'immobile. 
3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

concettualmente, non vengono introdotte innovazioni all'idea di base: le differenze in termini dimensionali relative a volumi, superfici coperte, altezze, o qualunque altro parametro, contenute entro il 2% di differenza rispetto alle misure progettuali, non possono essere ritenute difformità e, come tali, non possono essere perseguite.

il comma 3 è molto interessante, perché certifica quella che era ormai la prassi del buon progettista: quando si era in presenza di tolleranze rilevate contenute entro il limite di legge, il tecnico evidenziava la differenza, senza sanarla, in quanto appunto la Legge non prevede né sanatoria né sanzione. Rendendo esplicita la difformità nel titolo edilizio, anche l'amministrazione ne prende atto e tutto procede serenamente. tuttavia, vi erano professionisti e uffici che erano andati un po' in ordine sparso su questo tema interpretando forse un po' troppo liberamente quella che era una chiara indicazione normativa, peraltro poi confermata da alcune sentenze (CdS n°1107/2020 o TAR Veneto n°1013/2019). In buona sostanza il comma 3 pone fine alle interpretazioni fantasiose e conferma la prassi più logica: in caso di rilevazione di queste difformità ininfluenti ai fini urbanistici, il tecnico le deve rappresentare nel titolo edilizio, potendo comunque dichiarare la conformità edilizia, senza doverle sanare né ripristinare.

il comma 2 invece è quello che introduce dei concetti nuovi rispetto al tema delle tolleranze. Il comma descrive una serie di opere che non sono considerate tolleranze, ulteriori rispetto a quelle del comma 1, ma che sono tali solo se si opera su edifici non ricadenti in nessuno dei vincoli gestiti dal Codice dei Beni Culturali (che, ricordiamo, gestisce sia i vincoli dei beni culturali - parte II - sia quelli paesaggistici - parte III). Detti interventi sono: 1. quelli che hanno comportato variazioni alle finiture estetiche esterne degli edifici; 2. quelli che consistono in una diversa collocazione degli elementi impiantistici (si possono immaginare caldaie, condizionatori, chiller, etc), ma anche diversa profilazione geometrica non meglio identificata. Dato che il comma 2 inizia col dire "fuori dai casi di cui al comma 1" potrebbe intendersi che queste modifiche ininfluenti siano quelle inerenti gli elementi che non sviluppano cubatura né distanze, tipo sporti, aggetti, elementi decorativi in genere, finché la modifica geometrica non comporta una diversa collocazione nelle definizioni edilizie (per esempio, in base alle 42 definizioni uniformi, uno sporto fino a 150cm di aggetto non entra nel computo delle distanze, ma oltre tale soglia, sì).

Tuttavia, sibillinamente nella descrizione delle opere escluse rientrano anche le "opere interne" così genericamente definite. Da una lettura abbastanza lineare della norma, sembra intuirsi che le modifiche alla distribuzione interna, tra cui chiaramente rientrano le "opere interne", non sarebbero più considerabili come abusi, purché realizzate in attuazione di un titolo edilizio e purché siano effettuate nel rispetto delle norme urbanistiche e delle regole che sovrastano l'agibilità. Letta così, però, sembra una vera e propria liberalizzazione delle trasformazioni interne: nel senso che sembra a questo punto sufficiente aprire un titolo edilizio qualsiasi, anche una CILA, e poi modificare il progetto a piacimento senza dover effettuare alcuna variante, purché la nuova distribuzione sia comunque rispettosa delle norme sovraordinate (dimensione minima degli ambienti, rapporti aeroilluminanti, etc). Da un lato, tale "liberalizzazione" può apparire logica in quanto le opere interne di manutenzione straordinaria leggera sono già "liberalizzate", ma comunque soggette a CILA, però delle due l'una: o il legislatore ritiene la CILA una procedura destinata ad essere ulteriormente semplificata o a sparire del tutto, oppure vi è una discordanza logica circa il motivo per cui uno sarebbe costretto ad aprire una CILA per fare un certo tipo di intervento ma poi non sia tenuto a fare una variante anche se ne modifica radicalmente il contenuto.

Altra illogicità della disposizione, risiede nel fatto che la "liberalizzazione" delle opere interne vale solo per gli edifici esclusi dai vincoli del Codice dei Beni Culturali: certamente la cosa ha senso per quegli immobili vincolati ai sensi della parte II del Codice (i beni culturali propriamente detti), ma che senso ha disporre la non liberalizzazione delle opere interne di immobili soggetti a vincoli paesaggistici dove le opere interne sono libere dall'autorizzazione paesaggistica e quindi dove il vincolo nei fatti non si applica, ai sensi del DPR 31/17 allegato A?

A mio parere la specifica circa la "minima entità" delle trasformazioni che afferiscono la geometria e le finiture esterne doveva valere anche per le opere interne, ma dato che dopo le parole "minima entità" vi è la parola "ovvero", si deve ritenere che tutto ciò che venga dopo appartenga ad una disposizione a sé stante, non collegata con la prima.

Difatti, il nuovo articolo 34 bis in verità è mutuato dalla recente normativa della Regione Emilia Romagna la quale si era dotata già nel 2017 di una normazione specifica riguardo alle tolleranze esecutive anche con riguardo alle opere interne (LR 23/2004 art. 19 bis, introdotto nel 2009, comma 1 bis, introdotto nel 2017) ma in cui la formulazione della frase è differente da quella della norma nazionale. 

La formulazione dell'art. 19 bis LR 23/04 Emilia Romagna, al momento di scrivere il presente post (luglio 2020) così recita:
Fuori dai casi di cui al comma 1, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e dimensionali di modesta entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne e le modifiche alle finiture degli edifici, eseguite nel passato durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi,


è probabile che questa disposizione possa subire modifiche in sede di conversione in legge, la quale dovrebbe avvenire, se non ho sbagliato i calcoli, entro il 15 settembre 2020.




mercoledì 15 luglio 2020

DL semplificazioni 2020: valutazioni preventive

In questa calda estate 2020 i tecnici sono in grande fermento per le novità legislative e tecniche: da un lato l'ampliamento dei bonus per le riqualificazioni energetiche (le quali, ad ogni nuova modifica o ad ogni nuova notizia, perdono via via la forza dirompente dell'impatto iniziale), dall'altro le annunciate modifiche alla legislazione nazionale. il DPR 380/01, attuale testo Unico dell'Edilizia, verrà, prima o poi, completamente riscritto (ci si lavora da molto tempo ed il nuovo testo pare essere ad un elevato livello di sviluppo), tuttavia il cosiddetto DL semplificazioni (Decreto 16 luglio 2020 n°67, pubblicato in G.U. n°178/2020 s.u.), nelle more di una più incisiva trasformazione, ha introdotto delle novità interessanti.

domenica 31 maggio 2020

TAR Lazio: il centro storico di Roma dovrebbe essere elevato (almeno) a vincolo paesaggistico!

In questo blog è stata data (spero) adeguata evidenza ad un paradosso che ci si trascina avanti da anni: il centro storico di Roma, quel centro che ha oltre duemila anni di storia, che ha visto nascere e morire culture, religioni, repubbliche, imperi, regni, e che ha visto lavorare artisti di fama internazionale, secondo l'attuale impostazione vincolistica, è tutelato da una procedura tutt'altro che stringente, paradossalmente inferiore, come livello di attenzione, ai borghi storici del Lazio, i quali sono tutti bellissimi, ma comunque storicamente e culturalmente non confrontabili con la Città Eterna. Il TAR con recente sentenza entra nel merito di questa questione, e produce una decisione lapidaria.

giovedì 21 maggio 2020

ecobonus al 110%: facciamo il punto

a valle della definitiva approvazione del Decreto Rilancio (DL 34/2020 convertito con modifiche con Legge 18 luglio 2020 n°77 - qui il testo coordinato del DL 34/20) possiamo tirare le somme di questa ormai già famosa estensione dell'ecobonus fino al 110% degli importi sostenuti.

lunedì 11 maggio 2020

accertamenti di conformità parziali

Spesso capita, nell'imbatterci in una difformità edilizia, di valutare la fattibilità di una sanatoria (ottenimento di un accertamento di conformità) per immobili che hanno problemi alcuni risolvibili, altri no. è possibile in questi casi presentare una sanatoria per la sola porzione di immobile che è sanabile, e tralasciare il resto? una recente sentenza, che ne conferma un'altra precedente, ci fornisce la chiave di lettura per la risposta.

domenica 19 aprile 2020

usare therm per calcolo ponti termici

Quando si effettua un qualunque intervento di efficientamento energetico che preveda la modifica delle trasmittanze di elementi disperdenti, occorre sempre verificare i ponti termici. I ponti termici esistono sempre, non può esistere un edificio che ne è privo, e, se mal congegnati, possono portare a dispersioni non previste e, quindi, rischiare di fare un lavoro sostanzialmente inutile. Oggi vorrei parlare di un metodo analitico per calcolare il ponte termico usando software di libero utilizzo.