Carissimi ed affezionatissimi lettori, oggi condivido con voi un altro documento che mi sono costruito da solo per aiutarmi nella lettura del PRG: stavolta si tratta degli standard urbanistici (parcheggi pubblici, parcheggi privati, verde pubblico, servizi) che devono essere reperiti nelle nuove costruzioni e nei cambi di destinazione d'uso.
In più, dato che è motlo più probabile che vi servirà per i cambi d'uso piuttosto che per le nuove costruzioni, nella suddivisione delle destinazioni d'uso ho evidenziato sia quelle del PRG attuale e sia quelle della delibera del c.s. 19/2001. Purtroppo infatti a Roma coesistono due diverse classificazioni delle destinazioni d'uso: quella di PRG serve a capire se, nel cambio d'uso, si cambia la "funzione" di appartenenza (in questo caso il cambio d'uso è sempre soggetto a DIA), mentre la classificazione della delibera 19 serve a determinare quando il cambio d'uso è da classificarsi sempre "con opere".
***update del 21/11/14. Ho pubblicato la versione aggiornata della tavola sinottica, perché c'era un errore di fondo (errore mio): Quando si fa un cambio d'uso e si deve quindi andare a verificare la differenza degli standard, per quanto riguarda i servizi (verde pubblico e servizi) questi non vanno "scissi" in verde e servizi distintamente, ma vanno considerati nel loro valore complessivo (in fatti il PRG parla di distinzione "approssimativa" tra l'uno e l'altro). Dato che l'unica destinazione che contempla i servizi, oltre al verde, sono le abitazioni, il discorso vale solo quando si fa un cambio d'uso da o verso questa destinazione.***
clicca qui per scaricare la tavola in formato pdf.
se siete arrivati a questa pagina ma non sapete come procedere per un cambio d'uso, vi suggerisco di visionare gli altri miei post taggati con "cambio di destinazione d'uso". Potreste però essere giunti qui anche cercando informazioni sulla monetizzazione degli standard urbanistici, ed allora potete leggere quest'altro mio post specifico.
N.B.: questo documento è fatto per suggerirvi una linea di indirizzo nel calcolo degli standard: la responsabilità del calcolo definitivo in base al quale il vostro cliente pagherà gli oneri concessori e/o le monetizzazioni degli standard è solo e soltanto vostra.
N.B.2: una prima stesura di questa tavola aveva un refuso che potrebbe confondervi: era infatti scritto parcheggi pubblici al posto di privati, e viceversa. Scusate dell'errore: il file adesso è aggiornato. [16 mag 2014. ]
N.B.2: una prima stesura di questa tavola aveva un refuso che potrebbe confondervi: era infatti scritto parcheggi pubblici al posto di privati, e viceversa. Scusate dell'errore: il file adesso è aggiornato. [16 mag 2014. ]
Salve Marco, complimenti per il blog interessantissimo. Riguardo questo post proprio l'altro giorno discutevo con un tecnico del Municipio 13 per un calcolo su cui avevamo interpretazioni diverse. Il link però rimanda ad una pagina dove viene richiesta un'autenticazione. E' normale?
RispondiEliminaGrazie. Antonio
l'ho notato anche io che si apre una finestra nominata ftp.architetticampagna.it in cui vengono richieste user name e password. non credo siano le stesse credenziali dell'account Google. esiste anche la possibilità di accesso anonimo ma non ho provato nessuna delle due strade.
RispondiEliminaprovate adesso, il link sotto l'immagine dovrebbe funzionare
RispondiEliminaSalve Marco, sono alle prime armi e devo dire che il tuo blog mi è sempre di notevole aiuto, quindi rinnovo i complimenti che ti hanno già fatto.
RispondiEliminaVolevo solo farle notare una svistina... La riga di valori segnati come "parcheggi pubblici" sono in realtà "parcheggi privati" e viceversa (art.7). Poi forse sarebbe il caso di specificare che i valori così riportati sono riferiti ai 10mq di SUL così da rendere la tabella più chiara.
Un saluto
CIao, grazie mi avevano già segnalato l'errore: il file adesso dovrebbe essere corretto, verificate per favore che scaricandolo si legga giusto.
EliminaCome al solito ottimo lavoro
RispondiEliminaQuesto commento è stato eliminato dall'autore.
RispondiEliminaArchitetto Campagna salve,
RispondiEliminala ringrazio intanto per questo Blog, utilissimo per noi tecnici.
Le volevo porre un quesito, nella tavola sinottica che ha inserito sopra fra i cambi d'uso più frequenti lei posiziona anche il cambio da Magazzino a Commerciale piccolo, inserendo il magazzino come giusto che sia nelle attività Produttive, quindi unica differenza di carico il Verde Pubblico.
Ma se il cambio d'uso riguardasse la parte retro negozio di un locale commerciale? quindi un Deposito che non rientra nella categoria Produttiva, come si comporterebbe? Grazie anticipate.
Mauro
il deposito realizzato all'interno di un locale commerciale è da considerarsi comunque superficie commerciale, secondo me, e salvo casi particoalri.
Eliminaok, la ringrazio, lo chiedevo perché varie amministrazioni ritengono che gli ambienti deposito siano da considerarsi addirittura a carico urbanistico nullo, questo percheé secondo loro le stesse non contribuivano appunto alla superficie commerciale delle unità immobiliari. Vorrei approfondire la questione in modo da delineare una risposta certa da dare agli stessi enti.
EliminaLe è capitato di variare in commerciale uno spazio adibito in passato a deposito interno ad un locale?
mi è capitato di fare diversa distribuzione interna di locali commerciali in cui i depositi rudicevano la propria superficie a favore di quella prettamente commerciale, e, secondo me giustamente, me li hanno sempre passati in manutenzione straordinaria ovviamente senza CdU. Il discorso ovviamente cambia se stiamo parlando di un magazzino posto al piano interrato: in quel caso il discorso è più delicato e complesso, ed effettivamente c'è il discorso del cambio d'uso, ma se parliamo di depositi posti allo stesso livello del commerciale, secondo me si parla sempre di diversa distribuzione di spazi interni.
EliminaBuonasera Marco, una classica palestra privata per soci con superficie maggiore di 500 mq è da considerarsi fitness o attrezzatura collettiva? grazie
RispondiEliminaGentile Architetto, non capisco come sono desunti i valori del verde pubblico e dei servizi pubblici che lei indica in tabella per le destinazioni residenziali(2,53/1,73). Mentre per le destinazioni non residenziali è indicato abbastanza chiaramente sulle NTA quale sia la quota, per la destinazione abitativa faccio fatica a comprendere la questione dei 6,5mq per i servizi e i 9,5mq per il verde. Infatti da come è indicato sull'art.8 delle NTA sembrerebbe che io debba calcolarmi la capacità insediativa del mio immobile ai sensi dell'art.3 comma 5(SUL/37.5) e dopodiché moltiplicarla per la dotazione minima stabilita in mq 22 per abitante. A questo punto dovrei quindi scomputare la parte di parcheggi pubblici (che potrebbe essere 0)per ottenere solo la quota relativa servizi e verde. Leggendo poi sempre l'art. 8 comma 1 sembrerebbe come se dovessi rapportare il risultato ottenuto a 6,5 e 9,5, ma credo di non aver centrato il ragionamento. Ci sono dei valori fissi in una tabella simile a quella dei parcheggi?
RispondiEliminail calcolo esteso sarebbe quello da lei indicato, cioè calcolare la capacità insediativa, dividerla per 37,5 e quindi moltiplicare il numero di abitanti ottenuto per i valori convenzionali "orientativi" di 6,5 e 9,5. Facendo l'operazione inversa (6,5mq/ab x 10mq SUL / 37,5 ab/mq) si ottengono i valori che ho indicato, che sono di pura comodità di calcolo. Se ci si trova meglio con la formula per abitante si usi tranquillamente quella.
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RispondiEliminaBuonasera Architetto per una ricostruzione di un edificio demolito da eventi bellici con stessa volumetria bisogna reperire gli standard urbanistici?
RispondiEliminadipende da che normativa si applica: il piano regolatore chiede il reperimento dei parcheggi ma nei casi di demolizione e ricostruzione, e questo invece potrebbe essere inquadrato come sola ricostruzione.
Eliminagrazie come sempre per la sua disponibilità
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