le tolleranze costruttive dopo il salva-casa

Oggi voglio parlarvi di un argomento che, più di altri, ha visto recenti e significative evoluzioni normative con il Decreto Salva-Casa del 2024: le tolleranze costruttive. Se siete come me, che ogni singolo incarico professionale si traduce in una serie quasi infinita di ambiti in cui collocare correttamente le varie criticità, saprete quanto è fondamentale districarsi tra la teoria e la pratica, soprattutto quando si parla di stato legittimo (o conformità edilizia, per gli amici).

 

immagine generata con IA tramite ideogram.ai
su prompt dell'autore

Indice dei Contenuti

• Cosa sono le tolleranze costruttive?
• perché è importante in caso di compravendita
• Le tolleranze differenziate in funzione della superficie dell'immobile
• Tolleranze e zone sismiche: una nuova complessità
• Altre specificità del "Salva-Casa" sulle tolleranze
• L'attestazione di sussistenza delle tolleranze

Cosa sono le tolleranze costruttive?

Fino a poco tempo fa, il concetto di tolleranza costruttiva, pur essendo una prassi consolidata, non era così chiaramente definito a livello legislativo. In sostanza, si è sempre riconosciuto che un cantiere non è una sala operatoria di precisione micrometrica: è fisiologicamente impossibile rispettare le misure progettuali al decimo di millimetro in edifici che misurano decine di metri. Un muro leggermente più lungo o più corto, una finestra leggermente spostata, l'utilizzo di un materiale isolante che modifica lo spessore finale della parete... sono tutte "imprecisioni esecutive". L'importante è che queste non derivino da una precisa volontà di voler creare un edificio diverso da quello progettato.

Originariamente, il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) non conteneva una definizione espressa di tolleranza, introdotta poi nel 2011 con il D.L. 70/2011 (Art. 34, comma 2-ter) e successivamente, nel 2020 (D.L. 76/2020) è stata tradotta in un articolo dedicato: il 34-bis. Questo articolo ha stabilito che scostamenti contenuti entro il limite del 2% rispetto alle misure del titolo abilitativo (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro) non costituiscono violazione edilizia. Ma il Decreto Salva-Casa (D.L. 69/2024, convertito con L. 105/2024) ha ulteriormente ampliato e specificato questo concetto, rendendolo più strutturato e riconoscendo espressamente varie fattispecie di lievi difformità, ampliando anche il concetto stesso di tolleranza ricomprendendovi anche delle definizioni e condizioni che possono ritenersi non del tutto appartenenti alla definizione di tolleranza: sto parlando ad esempio degli errori progettuali o della mancata realizzazione di porzioni di edifici.

Leggendo in giro potreste trovare una lettura disgiunta tra tolleranze "costruttive" ed "esecutive": ad avviso di chi scrive, non vi è alcuna differenza tra le due, ma sono stimolanti i ragionamenti che spesso si condividono per strutturare una ipotetica differenza.

perché è importante in caso di compravendita

La verifica delle tolleranze costruttive è una operazione imprescindibile in caso di compravendita immobiliare: come più volte detto in questo blog, vendere o acquistare un immobile che contiene delle difformità espone le parti, ma soprattutto il venditore, ad una serie di responsabilità che se non correttamente affrontate a monte, possono portare a perdite economiche e a lungaggini legali ed amministrative.

Prima anche solo di iniziare a pensare di mettere in vendita un immobile è necessario far eseguire da un tecnico competente una Due Diligence immobiliare, onde valutare se sussistono differenze rispetto al progetto e come tali differenze debbano essere collocate nel quadro normativo. Oggi le tolleranze come vedremo sono state "allargate" rispetto a prima, nel senso che quelle che fino a poco fa erano abusi da regolarizzare, oggi possono essere solamente dichiarate come rientranti nel concetto di tolleranza costruttiva e dunque non essere soggette ad un titolo in sanatoria. Tuttavia, è essenziale verificare che le differenze effettivamente rientrino nelle tolleranze poiché superata la soglia della tollerabilità, la difformità deve essere condotta in accertamento di conformità ed allora servirà la presentazione di un titolo per regolarizzare l'immobile e quindi venderlo in serenità.

Le tolleranze differenziate in funzione della superficie dell'immobile

Una delle novità più significative introdotte dal Decreto Salva-Casa è l'innalzamento delle soglie di tolleranza, che ora variano in base alla dimensione dell'unità immobiliare, pur rimanendo il valore minimo del 2% per gli immobili di maggiori dimensioni. Questo innalzamento si applica agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, e tale condizione è stata introdotta per evitare che i costruttori più smaliziati potessero convertire indebitamente  il concetto di tolleranza in possibilità di ampliamento volumetrico illegittimo. Per gli edifici realizzati successivamente al 24 maggio 2024 rimane la soglia unica del 2%, ovvero non cambia nulla rispetto a prima del decreto salva-casa. L'obiettivo è chiaro: dare un margine di manovra maggiore per le regolarizzazioni di immobili più piccoli, dove anche piccole differenze percentuali possono avere un impatto maggiore in termini assoluti.

Le nuove soglie, definite dall'art. 34-bis comma 1-bis sono le seguenti:

• 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per unità immobiliari con superficie utile inferiore a 60 metri quadrati.

• 5% per unità immobiliari con superficie utile compresa tra 60 e 100 metri quadrati.

• 4% per unità immobiliari con superficie utile compresa tra 100 e 300 metri quadrati.

• 3% per unità immobiliari con superficie utile compresa tra 300 e 500 metri quadrati.

• 2% per unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 metri quadrati.

È cruciale sottolineare che per il calcolo della superficie utile, si deve fare riferimento alla superficie assentita con il titolo edilizio originario che ha abilitato la realizzazione dell'intervento, al netto di eventuali frazionamenti successivi. Questo per evitare frazionamenti artificiosi volti ad abbassare la soglia di tolleranza. Questa verifica deve essere fatta con estrema cura, analizzando la storia dei titoli edilizi dell'immobile, anche perché è possibile che all'interno dello stesso fabbricato, unità immobiliari diverse abbiano margini di tolleranza differenti.

Altra cosa a cui fare attenzione è il tipo di superficie a cui ci si riferisce: in edilizia esistono diverse definizioni di superficie, in quanto vi è quella netta, quella lorda, quella commerciale, e così via. L'art. 34-bis comma 1-bis fa esplicito riferimento alla superficie utile ed io ritengo che questa debba essere calcolata come indicato dalla L. 10/77 Bucalossi che l'ha introdotta come parametro base per il calcolo degli oneri concessori: se siete al limite tra le varie soglie, è essenziale essere rigorosi nel calcolo per valutare la corretta percentuale da utilizzare.

Infine, occorre focalizzare l'attenzione sull'oggetto della tolleranza: questa per definizione si riferisce sempre e solo alla singola unità immobiliare, e non all'intero fabbricato. Ciò può destare qualche perplessità soprattutto nell'attuazione della definizione delle difformità parziali, in quanto l'art. 32 del DPR 380/01 demanda alle regioni la determinazione della soglia delle difformità di questo tipo e alcune regioni come ad esempio il Lazio (che, peraltro, proprio in questi giorni sta per alzare la soglia dal 2 al 15%), applicano questa soglia all'intero fabbricato e non alla singola unità: ciò significa che nella valutazione delle difformità di un singolo immobile occorre fare una doppia verifica: la prima, se le difformità rientrano o meno nelle tolleranze, applicando la percentuale definita dal comma 1-bis alla singola unità immobiliare; la seconda, se le difformità superano la soglia, per capire se si rientra comunque nelle parziali difformità.

La verifica della ricomprensione delle difformità oltre la soglia della tolleranza è essenziale per capire il tipo di titolo edilizio da utilizzare per la regolarizzazione: se si rimane entro la definizione di parziale difformità si aprono degli scenari interessanti come ad esempio quelli ad oggi previsti dall'art. 34-ter ovvero la variante postuma e l'agibilità "sanante".

Tolleranze e zone sismiche: una nuova complessità

Un'altra innovazione di rilievo, e forse una delle più complesse da gestire, è l'introduzione del comma 3-bis all'Art. 34-bis del D.P.R. 380/2001. Questo comma prevede che, per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche (con l'eccezione di quelle a bassa sismicità, cioè le zone 3 e 4 ormai pacificamente riconosciute come tali pur in assenza di una espressa definizione), ogni attestazione di sussistenza delle tolleranze costruttive – anche per opere che non hanno rilevanza per la pubblica incolumità (come una diversa distribuzione di tramezzature interne) – richiede il deposito di un progetto strutturale presso il Genio Civile.

Rispetto all'affermazione contenuta nell'ultimo capoverso, che a me appare chiara nella norma, va detto che l'introduzione della modulistica unificata e delle linee-guida ministeriali hanno portato ad una diversa interpretazione: la procedura del comma 3-bis va eseguita solamente quando le tolleranze interessano le strutture o gli elementi strutturali (ovvero pilastri spostati, solai eseguiti a quote differenti, muri portanti realizzati con spessori diversi, etc) e, quindi, non in tutti i casi. Attenzione però al fatto che negli edifici in acciaio e in calcestruzzo armato gli elementi portanti spesso non sono direttamente visibili, dunque è anche non facile capire se le tolleranze ineriscono anche le strutture: pensiamo ad esempio ad un pilastro completamente inglobato in una parete perimetrale di tamponatura.

Interessante comunque il fatto che tale procedura ad oggi oggettivamente consente di sanare le difformità strutturali anche quando risultano essere state eseguite dopo la costruzione dell'edificio: ciò deriva in parte dal fatto che il comma 3-bis è espressamente citato anche nell'art. 36-bis (accertamento di conformità) ma soprattutto ciò si comprende dal tenore della modulistica unificata, che ha espressamente ricompreso la procedura ad esempio anche nel caso di opere eseguite in assenza di SCIA. In prima battuta, avevo ritenuto che la citazione nel 36-bis di questo comma 3-bis servisse a specificare che esso si applica quando sussistono sia tolleranze costruttive e sia difformità, ed alle prime dovesse essere applicato il processo del progetto postumo.  

Il progetto previsto dall'art. 34-bis comma 3-bis deve attestare che le strutture dell'edificio rispettano i requisiti progettuali strutturali riferiti all’epoca di realizzazione del fabbricato o degli interventi eseguiti successivamente. Si tratta di un adempimento fisso e obbligatorio per ogni attestazione di tolleranza o per ogni istanza di accertamento di conformità (ai sensi dell'Art. 36-bis). Nel merito di questa affermazione ho ritenuto di sviluppare in uno specifico post la riflessione circa la "resurrezione" delle norme tecniche del passato.

Le implicazioni pratiche sono significative:

• Differenziazione Procedurale: Si crea una netta distinzione tra le procedure nelle zone sismiche e quelle a bassa sismicità.

• Progetto "fotografico": Anche se gli interventi non hanno intaccato le strutture, è necessario produrre un progetto che "fotografa" lo stato tecnico del fabbricato e ne verifica la rispondenza alle norme tecniche in vigore al momento dell'esecuzione dei lavori. Ciò implica la necessità di eseguire indagini e rilievi direttamente sugli elementi strutturali che possono non essere direttamente accessibili.

• Complessità e Costi: Questa procedura può risultare sproporzionata per piccole modifiche e gravosa economicamente, soprattutto per singole unità immobiliari in condomini, dove il progetto dovrebbe estendersi all'intero fabbricato.

• Rischio Legale: Presentare una dichiarazione che attesta opere strutturali non denunciate precedentemente potrebbe integrare una denuncia con rilievo penale.

Insomma, il legislatore, pur con l'intento di semplificare, ha introdotto un meccanismo che, se da un lato consolida una prassi utile, dall'altro richiede una diligenza ancora maggiore e specifiche competenze tecniche, soprattutto nella ricostruzione della normativa storica applicabile.

Altre specificità del "Salva-Casa" sulle tolleranze

Il Decreto Salva-Casa non si limita a innalzare le soglie, ma introduce anche altre casistiche esplicite di tolleranze per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (purché non su immobili vincolati ai sensi del Codice dei Beni Culturali) grazie all'introduzione del comma 2-bis all'art. 34-bis:

• Errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale.

• Minore dimensionamento dell'edificio.

• Mancata esecuzione di elementi architettonici non strutturali (es. decori).

• Irregolarità esecutive di muri interni ed esterni (una definizione un po' troppo vaga).

• Difforme ubicazione delle aperture interne (es. porte).

• Difforme esecuzione di opere rientranti nella manutenzione ordinaria.

Queste specificazioni sono preziose perché trasformano prassi di "buonsenso" in norme esplicite, riducendo le aree di ambiguità interpretativa. Soprattutto l'errore di rappresentazione spesso capita nei progetti redatti prima dell'avvento del CAD, dove le tavole progettuali venivano spesso "composte" mettendo insieme disegni magari appartenenti a stati di sviluppo diversi dello stesso progetto: capita quindi di trovarsi con disegni in cui i prospetti non tornano con le piante, o cose del genere.

Un elemento che invece difficilmente può rientrare nel concetto di tolleranza è la destinazione d'uso. E' essenziale nell'ambito della Due Diligence accertare in modo corretto quale è la destinazione legittima dell'immobile e confrontarla con l'uso effettivo che se ne fa: nel'art. 34-bis non si parla mai espressamente di cambio di destinazione d'uso dal che si dovrebbe dedurre che nel caso in cui ciò sussista, esso debba sempre essere condotto in accertamento di conformità.

L'attestazione di sussistenza delle tolleranze

In sintesi, le tolleranze costruttive, pur non costituendo abusi, devono essere dichiarate da un tecnico abilitato. Questo può avvenire all'interno di un nuovo titolo edilizio (con espressa rappresentazione grafica) o tramite una dichiarazione asseverata allegata agli atti di trasferimento immobiliare. La loro corretta gestione è fondamentale per attestare lo stato legittimo dell'immobile, un concetto che il Decreto Salva-Casa ha ulteriormente rafforzato, integrandovi anche le procedure di accertamento di conformità e le sanzioni pagate (come la "fiscalizzazione dell'abuso"), pur con diverse valenze.

Le tolleranze come detto possono essere rappresentate anche all'interno di un titolo edilizio, in quanto è perfettamente normale che all'interno di uno stesso edificio possano convivere sia differenze che rientrano nelle tolleranze, sia differenze che, sconfinando dalle tolleranze, necessitano di un accertamento di conformità: dunque può benissimo capitare che si debba predisporre una pratica di accertamento di conformità e all'interno della stessa far confluire la dichiarazione sulle tolleranze. Analogamente, ciò può essere fatto quando si presenta una pratica per eseguire nuovi interventi, e da qui è nata la necessità per il legislatore di specificare in modo attento le dichiarazioni da rendere nel momento in cui si deposita il titolo: ad oggi, in base alla modulistica unificata, non è più possibile "aggirare" le dichiarazioni relativamente alle tolleranze, nel senso che bisogna per forza dichiarare o che sussistono, e quindi rappresentarle, oppure che non sussistono, assumendosene la relativa responsabilità.

Il mio consiglio è sempre quello di affidarsi a un professionista esperto per le verifiche di conformità edilizia, specialmente con le nuove complessità introdotte, anche e soprattutto nell'ambito della compravendita immobiliare. La verifica della sussistenza delle tolleranze è peraltro oggi una operazione imprescindibile nell'ambito della redazione di una Due Diligence Immobiliare.

nota di lettura

Il presente post, come tutti in questo blog, contiene delle valutazioni e delle riflessioni frutto dello studio e della applicazione dell'autore, che vi garantisce di aver impiegato nello scrivere la massima diligenza. Tuttavia, non ci si assume alcuna responsabilità sulla veridicità, applicabilità ed affidabilità di quanto qui riportato, dunque ogni valutazione che si dovesse fare in funzione di quanto qui scritto sarà ad esclusiva responsabilità di chi intendesse avvalersene. In ogni caso è gradita l'indicazione di contenuti ritenuti errati o, in generale, commenti e critiche.