Acquistare o vendere casa a Roma: guida alle insidie e alle nuove opportunità (anche alla luce del Decreto Salva-Casa)

Se state pensando di acquistare o vendere un immobile nella nostra splendida, ma spesso complessa, città di Roma, sappiate che state per navigare in un mare di normative e peculiarità che richiedono la massima attenzione. Questo post vuole fornirvi gli strumenti essenziali per affrontare la compravendita immobiliare con maggiore consapevolezza e serenità.

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Indice dei Contenuti

• perché la Due Diligence è fondamentale
• Conformità Urbanistica: il cuore della questione
• Come il decreto salva-casa può aiutare in caso di problemi
• I Vincoli: limitazioni e opportunità
• Mutamento di Destinazione d'Uso: un'insidia comune
• L'Agibilità: un requisito essenziale
• Conseguenze di un acquisto incauto

La complessa realtà immobiliare di Roma: perché la Due Diligence è fondamentale

Il settore immobiliare è intimamente legato alle regole dell'edilizia, in quanto la vendita o l'acquisto di un immobile - per non parlare degli interventi di trasformazione dell'esistente - comporta grandi responsabilità sia per chi vende che per chi compra. In un contesto come quello romano, con una storia urbanistica stratificata e un quadro normativo in continua evoluzione, non è affatto scontato che un immobile, anche se "compravenduto tante volte senza problemi", sia automaticamente da considerarsi perfettamente commerciabile o legittimo.

È per questo motivo che la Due Diligence immobiliare è diventata un'attività cruciale. Si tratta di una serie di verifiche approfondite che vanno oltre il mero aspetto edilizio, estendendosi alla regolarità dei trasferimenti, alle problematiche catastali e alla presenza di vincoli. Un tecnico esperto può aiutarvi a produrre questo documento, fornendo una base solida per una compravendita più veloce e potenzialmente con prezzi di realizzo migliori, ma soprattutto accompagnarvi verso una transazione serena e senza sorprese.

Una difformità edilizia può essere rappresentata, ad esempio, da:

◦ finestre spostate, finestre assenti, finestre in posizioni diverse rispetto al progetto;

◦ sagoma del fabbricato non coincidente con il progetto, ovvero muri perimetrali esterni eccedenti o rientranti rispetto all'originario autorizzato;

◦ spazi interni distribuiti in modo diverso;

◦ vano scale del fabbricato collocato in modo diverso, spesso anche ruotato o disassato;

◦ maggiore o minore dimensionamento del fabbricato in termini assoluti;

◦ differente forma dell'edificio anche a causa di errori pregressi, ad esempio nella rilevazione del terreno;

◦ una destinazione d'uso effettiva diversa da quella autorizzata;

◦ maggiore o minore altezza dell'edificio;

◦ presenza di un piano in più rispetto al progetto, anche a parità di altezza totale;

◦ solai posizionati a quota d'imposta diversa rispetto al progetto;

◦ diversa forma del tetto (ad esempio tetto a falda invece di tetto piano);

◦ presenza di locali tecnici o sottotetti non presenti in progetto;

◦ maggiore o minore elevazione dell'edificio rispetto al piano di campagna originario.

Conformità Urbanistica: il cuore della questione

La legittimità edilizia (o stato legittimo, o conformità edilizia) è un concetto fondamentale. Si riferisce alla continuità autorizzativa urbanistica dell'immobile, garantendo che ogni trasformazione sia stata sempre autorizzata da un titolo valido e coerente, correttamente legato ai titoli precedenti e correttamente formato. Non deve essere confusa con la conformità catastale, che si limita alla corrispondenza tra lo stato reale dell'immobile e i dati catastali per fini fiscali. Se un immobile non ha una licenza edilizia o presenta difformità rispetto ai titoli, siamo di fronte a una situazione che deve essere gestita con attenzione prima di metterlo in vendita.

vendere un immobile che non ha uno stato edilizio legittimo, dunque che ha delle difformità, espone il venditore ad una serie di rischi. Anzitutto, è questi che nella compravendita, ma anche semplicemente nella promessa di vendita, garantisce che l'immobile è trasferibile e privo di vizi. Nel caso in cui successivamente al compromesso dovessero emergere delle non conformità, il promissario acquirente potrebbe aver diritto non solo al recesso del contratto ma anche alla restituzione del doppio delle somme versate a titolo di caparra: occorre fare grande attenzione a questo aspetto perché ci sono persone che, conoscendo il mercato immobiliare romano e le sue debolezze, in modo poco etico fanno offerte per immobili che sanno contenere delle difformità al fine apposito di andare poi in contenzioso per la restituzione del doppio delle somme versate.

il tema può essere sintetizzato per macro-punti.  

• La "Leggenda" dell'Ante 1967 a Roma: Molti credono erroneamente che gli immobili costruiti prima del 1° settembre 1967 siano automaticamente "a posto" e non necessitino di licenza edilizia. Tuttavia, nelle grandi città come Roma, questa "leggenda" è quasi sempre inapplicabile. Roma si è dotata di un regolamento edilizio già nel 1864 - cioè prima ancora di entrare a far parte dello Stato italiano - che assoggettava all'obbligo di licenza ogni opera edilizia nell'agglomerato urbano. È quindi fondamentale analizzare la documentazione storica e i regolamenti locali dell'epoca per capire se un immobile ante 1967 richiedesse effettivamente un titolo edilizio. Per gli immobili realizzati in epoche in cui non era obbligatorio il titolo abilitativo - la cui circostanza, come detto, deve essere verificata con cura ed attenzione -, lo stato legittimo può essere desunto da informazioni catastali di primo impianto o altri documenti probanti come foto storiche o estratti cartografici: da qui nasce la grande attenzione che deve essere posta alla ricerca dei documenti "storici" di ciascun comune, in quanto per poter essere sicuri di ricadere in uno di quei casi in cui è sufficiente il dato catastale per dimostrare lo stato legittimo bisogna essere certi del fatto che l'immobile nasca in un contesto in cui non vi era l'obligo di dotarsi preventivamente della licenza. La data del 1 settembre 1967 corrisponde a quella in cui fu pubblicata la legge n°765 meglio nota come "legge Ponte" che, modificando la L. 1150/42, estendeva l'obbligo di licenza a tutto il territorio comunale (la questione è ancora più intrecciata ma qui mi devo fermare per non appesantire troppo questo post)

• Lo stato legittimo "conforme" si concretizza, salvo casi particolari espressamente previsti dalla norma, se i titoli edilizi che hanno riguardato le trasformazioni dell'immobile, dalla originaria costruzione in poi, sono tutti correttamente interconnessi, nel senso che a ciascun titolo, l'"ante operam" corrisponde al "post-operam" del titolo precedente, e solo se tutti i titoli sono correttamente formati (cioè non contengono false dichiarazioni o non sono titoli inidonei per autorizzare le opere eseguite - ad esempio, un "vecchio" art. 26 presentato per autorizzare un frazionamento deve ritenersi un titolo inefficace, come se non fosse mai stato presentato).

• Non Conformità e Sanatoria: Se l'analisi dello stato legittimo rivela una difformità tra quanto autorizzato e lo stato reale, si parla di non conformità edilizia, difformità, o "abuso edilizio". Molti proprietari sono ignari di questi problemi, spesso risalenti a scelte esecutive del costruttore, perché in passato si dava troppo peso alla planimetria catastale, che come già detto non è probante ai fini urbanistici; tuttavia, anche in epoche passate la planimetria catastale non ha mai sostituito il titolo edilizio, in quanto le due cose operano da sempre su piani amministrativi del tutto differenti. Le difformità possono essere più o meno gravi. Quelle gravi ma sanabili richiedono un Accertamento di Conformità tramite SCIA o Permesso di Costruire in sanatoria (Art. 36 e 36-bis D.P.R. 380/2001). Le sanatorie comportano il pagamento di oneri e sanzioni, che possono essere ingenti. In caso di opere eseguite in assenza di CILA è invece possibile regolarizzare con una CILA tardiva ai sensi dell'art. 6-bis DPR 380/01 la cui applicabilità, dopo il salva casa, è stata circoscritta. Inoltre, esiste una ampia casistica di difformità "minori" che possono rientrare nelle "tolleranze" costruttive, le quali non richiedono espressamente una sanatoria ma devono comunque essere oggetto di dichiarazione da parte di un tecnico abilitato.

• attenzione specifica va posta nel caso in cui l'immobile nel passato è stato oggetto di condono edilizio o, ancora di più, se esiste una domanda di condono che non è ancora conclusa con il rilascio della concessione.

Dnuque i punti chiave di questo argomento sono che il venditore ha la responsabilità di trasferire all'acquirente un immobile privo di vizi, caastalmente conforme, e possibilmente dotato di agibilità. In assenza di una di queste condizioni, l'acquirente subisce un danno e può rivalersi sul venditore.

Come il decreto salva-casa può aiutare in caso di problemi

Il recente Decreto Salva-Casa (D.L. 69/2024, convertito con L. 105/2024) ha apportato modifiche significative per semplificare la regolarizzazione delle piccole e medie difformità. Esso è stato sviluppato proprio per rispondere all'esigenza di dover semplificare e sveltire le procedure di regolarizzazione immobiliare, proprio per superare i problemi connessi al rallentamento delle compravendite ma anche per rendere meno urgenti le procedure di disciplina edilizia che rallentano anche l'azione amministrativa. Anche qui, per agevolare la sintesi del testo, possiamo fare un elenco per punti dei macro-argomenti più significativi.

• Il salva-casa ha affinato la definizione di stato legittimo (Art. 9-bis comma 1-bis TUE), specificando che può essere determinato anche dall'ultimo titolo in cui la Pubblica Amministrazione ha espressamente valutato la legittimità dei titoli pregressi (e vi sono orientamenti che già indicano che non necessariamente tale valutazione debba aver avuto esito positivo). Inoltre, il pagamento di sanzioni per fiscalizzazione dell'abuso "concorre" alla definizione dello stato legittimo.

• Ha introdotto il nuovo Art. 34-ter, che consente la presentazione postuma di varianti in corso d'opera mai denunciate dal costruttore, purché l'edificio sia stato realizzato prima del 1977 e le variazioni rientrino nelle "parziali difformità". E' una delle novità più interessanti della norma: l'art. 34-ter peraltro non evoca in modo esplicito il concetto di conformità, né doppia, né asimmetrica, dunque appare essere una modalità per sanare "qualunque nefandezza" fatta dall'originario costruttore purché rientri nella definizione di parziale difformità. può essere applicata solo se le difformità sono state commesse durante la stessa costruzione dell'edificio, dunque è inapplicabile per abusi commessi successivamente.

• Altra novità rilevantissima è il nuovo Art. 36-bis, che eredita le procedure di accertamento di conformità per le difformità parziali, le variazioni essenziali e le opere eseguite in assenza di SCIA ovvero l'ex art. 37 comma 4 ma con un campo applicativo ulteriormente allargato. Questo articolo introduce una conformità "differenziata" o "asimmetrica": l'intervento deve rispettare le regole edilizie vigenti al momento della realizzazione dell'abuso, ma le regole urbanistiche solo quelle vigenti al momento della presentazione dell'istanza, dunque sostanzialmente un superamento del concetto di "doppia conformità" a cui era legato in origine l'art. 37, ma parallelamente introducendo una differenziazione tra norme edilizie e norme urbanistiche i cui contorni non sono chiarissimi. Un'altra grande novità è che l'Art. 36-bis prevede espressamente il silenzio-assenso sulla richiesta di sanatoria (risolvendo una questione giurisprudenziale che si stava avviando al paradosso). Inoltre, ora è possibile eseguire modeste opere conformative contestualmente alla sanatoria, alta grandissima innovazione rispetto a prima.

• Viene ampliato il concetto di tolleranze costruttive (Art. 34-bis), riconoscendo che differenze dimensionali inferiori al 2% non sono considerate abusi ed innalzando progressivamente la soglia di tolleranza in funzione della dimensione dell'unità immobiliare, arrivando fino al 6%. Queste tolleranze non sono ostative alla verifica della legittimità edilizia e se in un immobile si riscontrano solo tolleranze e non difformità, non è dovuta nessuna sanatoria, sebbene la circostanza debba essere oggetto di dichiarazione.

I Vincoli: limitazioni e opportunità

I vincoli urbanistici e paesaggistici sono un aspetto cruciale, soprattutto a Roma, come è facile intuire vista la complessità del territorio da un punto di vista storico, archeologico, architettonico. I vincoli possono limitare significativamente la trasformabilità degli immobili, ma anche porre questioni di assoluta rilevanza in fase di compravendita; inoltre, in caso di difformità, la presenza del vincolo può far allungare decisamente i tempi dell'accertamento e creare, a cascata, una serie di ulteriori complicazioni non indifferenti.

Beni Culturali (Parte II del Codice):

◦ Riguardano immobili di rilevante interesse storico, artistico o architettonico, vincolati nella loro interezza o anche in singoli dettagli che, nel caso, devono essere ben definiti del decreto di vincolo.

◦ Attenzione al "Vincolo Ope Legis": Gli immobili di proprietà pubblica (Stato, Regioni, Comuni, enti pubblici, enti ecclesiastici, associazioni senza scopo di lucro) diventano automaticamente beni culturali se superano i settant'anni di età e sono opera di autore non più vivente (Art. 12 Codice Beni Culturali). Questo vincolo può essere "nascosto" e comportare gravi conseguenze se non verificato, anche la nullità del rogito a distanza di decenni. Esiste una procedura di "Verifica dell'Interesse Culturale" (VIC) per stabilire se il vincolo deve essere mantenuto: generalmente, in caso di dismissione di patrimonio pubblico residenziale (ad esempio case ex ATER) è lo stesso ente che esegue la VIC.

◦ Diritto di Prelazione: Per i beni culturali anche di proprietà privata, lo Stato ha un diritto di prelazione. Se un immobile vincolato viene venduto, la Soprintendenza può acquistarlo allo stesso prezzo pattuito, bloccando la compravendita tra privati. La procedura deve essere correttamente espletata, pena la nullità del rogito.

◦ Qualunque minima variazione su questi immobili, anche una tinteggiatura interna, necessita di autorizzazione preventiva della Soprintendenza. Operare senza autorizzazione è un reato. Eventuali esclusioni dall'applicazione di questa regola possono essere presenti nel decreto di vincolo, ma è raro.

◦ Per verificare la presenza di un vincolo, è consigliabile chiedere alla Soprintendenza un certificato di esistenza di provvedimenti di tutela, ma tale procedura di verifica può avere differenze significative in base ai singoli uffici. A Roma attualmente il certificato di esistenza provvedimenti di tutela è il modo più "sicuro" di sapere se il vincolo sussiste oppure no, non fosse altro perché la certificazione proviene dallo stesso ufficio emittente. E' anche possibile prenotare una telefonata con l'ufficio vincoli che vi dirà se sulla particella catastale da voi inserita in fase di prenotazione è presente o no un vincolo diretto.

Vincoli Paesaggistici (Parte III del Codice):

◦ Riguardano vaste aree del territorio, inclusi centri urbani storici (talvolta ache non storici). Possono essere "ope legis" (automatici, come fiumi, laghi, boschi) o "decretati" ma, se istituiti di recente, più spesso sono istituiti dallo stesso piano paesistico regionale.

◦ Non esiste un diritto di prelazione per i beni paesaggistici, a differenza di quanto detto per i beni culturali.

◦ Non tutti gli interventi richiedono autorizzazione paesaggistica. Il D.P.R. 31/2017 ha introdotto un elenco di opere escluse, come gli interventi interni. Tuttavia, la presenza del vincolo modifica le definizioni degli interventi edilizi sicché ad esempio eseguire modifiche di prospetto su immobili vincolati sposta la definizione di ristrutturazione edilizia da leggera a pesante, facendo ricadere l'intervento nella SCIA alternativa al Permesso di Costruire: la presenza del vincolo impone una procedura di sanatoria molto più complessa.

◦ Le autorizzazioni paesaggistiche non prevedono il silenzio-assenso: occorre attendere il rilascio esplicito.

◦ Anche in caso di vincolo paesaggistico, il Decreto Salva-Casa (Art. 36-bis comma 4) ha introdotto un'importante novità per la sanatoria, ammettendo la compatibilità paesaggistica anche per aumenti di superfici o volumi e introducendo il silenzio-assenso sulla richiesta di parere dell'autorità.

Carta per la Qualità e COQUE  

◦ A Roma, la "Carta per la Qualità" del PRG è uno strumento che individua immobili o zone di pregio, agendo come un meccanismo di vincolo parallelo, esterno al Codice dei Beni Culturali e che prevede una sua procedura autorizzativa specifica nel caso in cui gli immobili vi ricadano.

 

◦ Se l'immobile è individuato in Carta per la Qualità, ogni trasformazione è soggetta al preventivo rilascio del parere (consultivo) della sovrintendenza capitolina, salvo specifici casi di esenzione dal parere espressamente individuati (ad esempio, opere interne in "morfologie degli impianti urbani").

◦ Se l'immobile è in carta per la qualità ma è anche contemporaneamente vincolato secondo le disposizioni del Codice dei Beni Culturali, allora prevale il vincolo "nazionale".

◦ Se si è in città storica, e non è presente nessun'altro vincolo e si è al di fuori dell'area individuata come patrimonio UNESCO, gli interventi edilizi dalla ristrutturazione edilizia in su necessitano del preventivo parere consultivo del COQUE, un comitato che svolge delle funzioni similari a quelle che erano della commissione edilizia, esprimendo parerei sulla qualità architettonica del progetto.

Mutamento di Destinazione d'Uso: un'insidia comune

Il Mutamento di Destinazione d'Uso (MdU), o cambio d'uso, è una tipologia di intervento molto insidiosa nelle compravendite. Spesso ci si imbatte in immobili venduti con una destinazione d'uso apparente, ma catastalmente o urbanisticamente diversa. Anche questo deve essere considerata una difformità, al pari delle difformità edilizie, ed anche in questo caso esistono casistiche "gravi" e "meno gravi". A Roma è un fenomeno molto diffuso, ed occorre porre particolare attenzione anche ai locali commerciali, sia perché usi diversi possono cadere in categorie generali differenti (ad esempio i bar non rientrano nella stessa categoria generale dei parrucchieri), sia perché vi è un regolamento specifico che tutela le attività nella città storica e impone delle regole specifiche in caso si decida di cambiare la destinazione d'uso, molto spesso vietando di uscire dall'ambito delle attività tutelate.

• La normativa nazionale sul MdU è relativamente recente (2014, Art. 23-ter TUE). Prima del 2014, erano le normative regionali e i regolamenti edilizi locali a disciplinarla. A Roma, ad esempio, i cambi d'uso erano già soggetti a licenza fin dai primi del '900.

• È fondamentale sapere che il MdU, se rilevante (cioè tra categorie generali differenti come residenziale e direzionale), è generalmente oneroso e spesso soggetto a permesso di costruire o SCIA alternativa, e potrebbe essere vietato dalle norme di piano regolatore.

• Il Decreto Salva-Casa ha implementato le norme sul mutamento di destinazione d'uso, chiarendo che la destinazione d'uso riferibile alla singola unità immobiliare è quella che determina la conformità edilizia, rifacendosi all'Art. 9-bis comma 1-bis. Inoltre, in specifici casi, non è richiesto di reperire i relativi standard urbanistici. In particolare il salva-casa ha implementato molti nuovi commi nell'art. 23-ter inserendo nuove categorie di mutamento d'uso "sempre ammesse" (il mutamento cosiddetto orizzontale, cioè all'interno della stessa categoria generale) o facilitazioni specifiche, purché si operi sulla singola unità immobiliare.

• Ricostruire i precedenti stati edilizi autorizzati offre la possibilità di ripristinare una destinazione precedente, anche se gli strumenti urbanistici vigenti non la ammetterebbero, rendendo l'operazione meno complessa.

L'Agibilità: un requisito essenziale per l'uso dell'immobile

L'agibilità è un documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e la conformità dell'opera al progetto presentato. Senza agibilità, l'immobile non può essere utilizzato legittimamente. L'assenza di agibilità è uno degli altri aspetti cruciali della compravendita: vi è giurisprudenza ormai consolidata che indica che questo documento è uno degli elementi essenziali alla qualificazione dell'immobile e nel caso in cui sia assente o non vi siano le condizioni per ottenerla, anche in questo caso l'acquirente subisce un danno e può rivalersi sul venditore.

anche su questo delicato tema possiamo fare un elenco di appunti:

• l'agibilità può concretizzarsi solo al verificarsi di specifiche condizioni espressamente previste dalla legge: l'immobile deve essere urbanisticamente conforme, dunque deve possedere uno stato edilizio legittimo; gli impianti sia dell'immobile che delle parti comuni devono essere stati correttamente realizzati e certificati; la struttura statica dell'edificio deve essere stata collaudata; devono essere stati realizzati, se previsti, gli standard urbanistici e le relative opere a scomputo.

• Agibilità e Condono: Un immobile, anche se regolarmente condonato, potrebbe non essere in grado di ottenere l'agibilità se non rispetta norme igienico-sanitarie di rango primario (cioè derivanti da leggi, non solo regolamenti). Vendere un immobile condonato ma non agibile può comportare un danno all'acquirente: in caso di immobili oggetto di condono è di fondamentale importanza rivolgersi ad un tecnico per comprendere tutte le sfaccettature dei possibili rischi nell'uso e soprattutto nella trasformazione.

• Agibilità Parziale: L'agibilità di un singolo appartamento non può prescindere dalla regolarità delle parti comuni del fabbricato. Se non è stata rilasciata l'agibilità per l'intera costruzione, chi richiede l'agibilità parziale deve produrre la documentazione anche per le parti comuni. Inoltre, spesso capita che le agibilità storiche siano state rilasciate anche in presenza di difformità non dichiarate e/o non rilevate: anche questo proietta delle ombre sulla compravendita.

• Il Decreto Salva-Casa ha introdotto specifiche deroghe che in determinati casi consentiranno di rendere agibili anche immobili di piccole dimensioni. Il decreto ha anche introdotto l'agibilità sanante (Art. 34-ter comma 4), un meccanismo che permette il rilascio dell'agibilità anche in deroga a certi requisiti, purché sussistano condizioni specifiche da verificare con grande attenzione.

Conseguenze di un acquisto incauto e l'importanza dei professionisti

Erroneamente si pensa che ogni vizio sull'immobile sia causa di nullità del rogito. In realtà, la nullità si verifica solo in casi molto gravi e specifici, come l'erronea o assente indicazione della licenza edilizia. Tuttavia, se l'immobile presenta difformità edilizie, l'acquirente può rivalersi civilisticamente sul venditore per i danni subiti, come i costi di regolarizzazione.

Per questo, è cruciale avvalersi di figure professionali affidabili:

• Il Notaio garantisce la forma e la coerenza dell'atto, registrandolo e archiviandolo. Prende atto delle dichiarazioni sulla la conformità catastale (che rimane essenziale per la validità del rogito) e urbanistica (resa dal venditore).

• L'Agente Immobiliare gestisce la pubblicità e le trattative, ma ha anche l'obbligo di comunicare fatti sensibili che possono influire sull'affare: di detti fatti l'agente immobiliare deve venire a conoscenza mediante la comune diligenza. Ciò significa che egli deve eseguire le verifiche con scrupolo e con la competenza che può spettare ad un cittadino (cioè, non è richiesta una competenza tecnica): tuttavia, se viene a conoscenza di questioni rilevanti, non può ometterle alle parti.

• Il Tecnico (Architetto, Ingegnere, Geometra, Perito) è la figura chiave per la verifica della legittimità edilizia, la due diligence, la preparazione delle pratiche di sanatoria e l'eventuale dichiarazione sulla sussistenza delle tolleranze costruttive. esegue se necessarie le procedure di regolarizzazione, l'accatastamento, oppure anche solo la dichiarazione di sussistenza delle tolleranze costruttive e l'attestato di regolarità.

In sintesi, la compravendita immobiliare a Roma, con le sue specificità normative e i recenti aggiornamenti del Decreto Salva-Casa, richiede un approccio metodico e l'assistenza di professionisti qualificati. Non lasciate nulla al caso: una verifica preventiva accurata vi garantirà una transazione serena e senza spiacevoli sorprese.

Gli argomenti trattati in questo post sono meglio approfonditi nei libri scritti dallo stesso autore. Inoltre, in quanto tecnico operante su Roma, sono anche a disposizione per svolgere consulenza e affiancarvi nelle fasi di acquisto o vendita, oltre che, naturalmente, per svolgere Due Diligence accurate e complete.