salva casa: gli emendamenti che potrebbero essere approvati

 Dopo la pubblicazione in gazzetta del D.L. 29 maggio 2024 n°69 sono scattati i 60 giorni di tempo entro i quali il testo deve essere convertito in legge, a pena di decadenza degli effetti. In sede di conversione, la norma può essere anche modificata e ampliata (come peraltro spesso accade ai decreti legge in ambito edilizio-urbanistico), e già risultano depositati oltre 500 emendamenti. Tra questi, dando una scorsa, ve ne sono alcuni che, a mio parere, hanno maggiori chance di essere approvati ovvero che se approvati contribuirebbero a migliorare la norma.

Anzitutto, qui il link alla pagina ufficiale in cui sono elencati gli emendamenti presentati.

vi ricordo che è disponibile per l'acquisto l'e-book dedicato al decreto salva casa scritto a quattro mani con l'avv. Andrea Di Leo: compreso nel prezzo l'aggiornamento del testo a quella che sarà la versione definitiva che verrà approvata entro la fine di luglio. l'aggiornamento del libro arriverà a settembre (ci lavoreremo sotto l'ombrellone!).

Gli emendamenti riguardano le proposte di modifica a tutti e tre gli articoli del "corpo" della norma: in questo post tralascerò le modifiche proposte per gli articoli 2 e 3 e mi concentrerò su quelli dell'art. 1 che sono oltre quattrocento.

per punti qui appresso, gli emendamenti secondo me più interessanti:

• alcuni emendamenti (ad es. 1.10 ma anche altri) vorrebbero rafforzare la digitalizzazione dello sportello unico dell'edilizia e la relativa trasparenza;
• la proposta 1.48 si inserisce nel solco delle proposte per inserire il certificato di agibilità tra i documenti a cui può riferirsi la legittimità edilizia, purché rilasciate prima della L. 47/85;
• la proposta 1.64 contiene una nuova stesura del secondo periodo dell'art. 9 bis comma 1 bis, in cui vengono emendati alcuni "errori" come la ripetizione della citazione dell'art. 38 e l'inserimento dei condoni tra i documenti legittimanti: propone altresì l'introduzione di un nuovo art. 35 bis che renderebbe "tolleranze" forzatamente tutte le opere che avrebbero potuto essere oggetto di una variante edilizia la quale tuttavia non risulti essere presentata, purché il tutto sia avvenuto prima del 1977. l'emendamento appare strutturato ed a mio avviso ha buona probabilità di passare: risulta collegato ad altri concetti legati al 1977, peraltro. La formulazione tuttavia non mi trova d'accordo perché continua ad essere difficile inquadrare correttamente le opere che avrebbero potuto essere oggetto di variante e, per altri versi, produce un parziale "colpo di spugna" dell'ante 1977, il quale però non risulterà un vero e proprio condono perché sempre un titolo abilitativo originario sarà necessario per attesare l'originaria legittimità. una proposta indipendente per questo tema delle varianti è contenuta nella proposta 1.69;
• 65 - come la  64 ma senza l'introduzione dell'art. 35 bis;
• 71 - vorrebbe rafforzare il concetto che la fiscalizzazione equivale a titolo abilitativo. difficile che passi in queste forme;
• 80 - introduce un "salva tutti" per gli edifici costruiti prima dell'entrata in vigore della L. 10/77 purché dotati di certificato di agibilità: in questo caso la conformità si riferisce allo stato degli immobili coincidente con l'agibilità (non sarà comunque facile, non sempre si è in grado di dimostrare in modo incontrovertibile lo stato di un immobile perché non sempre venivano eseguiti gli accatastamenti prima del rilascio dell'agibilità), nonché un ulteriore livello di "salvezza" per immobili ante 1967: difficilmente passerà questo emendamento, ma l'ho citato perché in qualche modo sembra ispirarsi a quanto si è già visto nella bozza di testo unico delle costruzioni;
• 84 (e 79, 85, 55, identici o simili) - aggiunge un comma all'art. 9 bis dove si specifica che quando si interviene su edifici condominiali, la legittimità va verificata limitatamente alle porzioni comuni su cui si interviene (ad esempio le facciate), quindi tralasciando la conformità delle unità immobiliari private;
• 86 - prevede l'introduzione di una definizione di mutamento d'uso "senza opere" che, in coerenza con la bozza di testo unico delle costruzioni (la legge che potrebbe un domani sostituire il DPR 380/01), ammette che esso possa includere opere di manutenzione ordinaria. si prevede una modifica semplice ma radicale, ovvero l'eliminazione della specifica "senza opere" a tutti i mutamenti d'uso contemplati dalle modifiche proposte: si tratta di una modifica non da poco perché inciderà in caso in modo molto più significativo di quanto la norma non sia in grado oggi di esprimere;
• 91 - proposta innovativa: prevede una espressa possibilità di utilizzo a fini di servizio dei locali interrati delle strutture alberghiere; tuttavia, il subordinare questa possibilità al "rispetto delle altre norme in materia" la renderebbe un arma spuntata;
• 93 - prevede la modifica di tutto il comma 1 del 23-ter con una diversa distinzione delle categorie generali delle destinazioni d'uso;
• 95, 96, 97 - simili tra loro, prevede una riscrittura dei commi 1 bis, 1 ter, 1 quater all'art. 23 ter che prevede delle modifiche puntuali che renderebbero i mutamenti d'uso applicabili in una casistica più ampia di quanto previsto dal vigente 23 ter: in particolare viene tolto il riferimento alla esclusività dei mutamenti "senza opere" e viene anche tolto l'espresso riferimento al rispetto degli strumenti urbanistici comunali;
• 170 - propone l'introduzione di nuovi commi all'art. 24 (agibilità) introducendo specifiche casistiche di deroga ai requisiti igienico-sanitari. non trovo però espressi riferimenti alle destinazioni d'uso residenziali a cui le deroghe sembrano riferirsi.
• la proposta 1.171 introduce una speciale deroga secondo la quale in caso di immobili legittimati da condono edilizio è ammissibile il rilascio dell'agibilità con altezze inferiori a quelle stabilite dal decreto sanità;
• 192 - propone una norma che isola alcune specifiche fattispecie di difformità dall'essere ascritte alle variazioni essenziali, forse nell'ottica di rendere applicabili le semplificazioni anche all'interno di immobili vincolati;
• 208 - prevede l'equiparazione formale della fiscalizzazione all'accertamento di conformità, nonché specifiche fattispecie nel caso di vincoli del codice dei beni culturali sempre in relazione alla fiscalizzazione. difficile possa passare in queste forme perché a mio parere non vi sarebbe allora alcuna differenza tra accertamento di conformità e fiscalizzazione;
• 209 - una proposta intelligente che prevede di "resuscitare" ciò che ad oggi abbiamo perso dell'art. 37, ovvero la specifica disciplina da seguire in caso di immobili vincolati anche ai sensi della parte II del Codice. spero verrà accolta;
• 215 - propone di rafforzare le tolleranze costruttive in caso in cui sia rilasciata l'agibilità. secondo me approveranno o una linea come questa, oppure quella prevista dalla proposta n°80, ma non potrebbero passare entrambe;
• 216 - annulla la data del 24 maggio 2024, dunque le tolleranze "amplicate" si applicherebbero "sempre". a mio avviso, un po' pericoloso vista l'allegria con cui alcuni costruttori già oggi interpretano il 2%. altre proposte prevedono solamente l'eliminazione della data del 24 maggio;
• 221 - proposta interessante che intende modificare il punto A.31 del DPR 31/17 per renderlo conforme alla nuova definizione di tolleranze costruttive;
• curiosa e interessante proposta dell'emendamento 1.225 che, mantenendo il ventaglio delle percentuali delle tolleranze costruttive differenziate in funzione della superficie dell'immobile, introdurrebbe una parallela ulteriore fattispecie applicativa delle varie fasce di percentuale in funzione dell'epoca di realizzazione dell'intervento. non credo passerà in queste forme, tuttavia il differenziare le tolleranze in base all'epoca di realizzazione ad avviso di chi scrive è più logico rispetto al fare riferimento alla dimensione dell'unità;
• 231 - proposta fantasiosa che prevede di introdurre ulteriori casistiche di tolleranze per arrivare fino ad un improbabile 8%: difficile che possano passare proposte tipo questa, ma ve ne sono anche altre che prevedono anche una riduzione del ventaglio eliminando la fascia del 5% oppure ancora altre, come la 242 e 243 che prevede un forfettario 10% per opere eseguite prima della L. 47/85;
• 257 ma anche altre sullo stesso tema: si propone di introdurre un comma 2 ter all'art. 34 bis (tolleranze) che vada a tutelare espressamente quei casi in cui l'edificio presenta delle difformità ma siano intervenute visite ispettive anche ai fini del rilascio dell'agibilità;
• 262 - prevede (per fortuna) una modifica della attuale formulazione dell'art. 3 bis specificando che il caso di tolleranze costruttive l'aspetto sismico può essere affidato alla procedura già prevista dalla L. 47/85 riguardo al certificato di idoneità statica: forse non è la soluzione migliore ma già sarebbe qualcosa di più spendibile in senso pratico rispetto all'attuale formulazione dell'art. 3 bis che propone una procedura di difficile applicabilità. Spero molto che passi perché è l'unico emendamento che ho letto che prevede di riformare l'attuale micidiale formulazione del comma 3 bis;
• 263 - prevede l'eliminazione del comma 3 ter senza sostituzioni: non sarebbe male se l'approvassero. la 265 prevede di sostituire il 3 ter con un richiamo più in linea con la prassi edilizia;
• la proposta 265 e 266 anche sarebbe importante che passi perché rimodula il comma 3 ter dell'art. 34 bis attualmente di fatto inapplicabile, imponendo al tecnico di eseguire impossibili "correzioni" di eventuali situazioni in cui ci sia violazione dei diritti di terzi;
• 268-269 prevedono l'introduzione di un nuovo art. 34 ter che consentirebbe una sanatoria dedicata alle parziali difformità eseguite in corso d'opera su edifici ante 1977: è uno dei modi in cui si cerca di introdurre lo spartiacque di tale data. quella di questo emendamento sembra la proposta più strutturata e anche più sensata, in quanto prevede di poter espressamente operare con una SCIA per andare a colmare l'assenza della variante al progetto originario;
• 276, 277 - prevede una nuova stesura dell'art. 36;
• 287 e 317 - forse contiene una svista ma in verità no (vedi successivi punti 386, 387): l'art. 94 ter DPR 380/01 che starebbe a disciplinare la sanatoria sismica non esiste: significa che gli emendamenti che lo vorrebbero introdurre già sono pensati per essere approvati? magari!;
• 291 - prevede una migliore formulazione della "sanatoria condizionata" rispetto a quella da poco introdotta;
• 295 - prevede la possibilità di sanatoria sismica, anche eventualmente condizionata all'esecuzione di opere di "rinforzo"; senza una modifica delle norme sismiche, però, appare poco incisiva;
• 320 - la sanatoria condizionata diventerebbe "su istanza del tecnico incaricato": mi sembra più logico. sulla stessa linea anche alcuni degli emendamenti successivi;
• 337 - tentativo un po' contorto per superare il "limite" di applicabilità dell'art. 36 bis alle fattispecie dell'art. 32, ovvero il confine che si crea tra immobili tutelati in cui tutte le variazioni sono sempre essenziali, con ciò tecnicamente venendo sottratte dall'applicabilità dell'art. 36 bis. interessante la proposta, ma era più semplice modificare l'art. 32;
• 343, 346 - tentativo di estendere il silenzio-assenso dell'art. 36 bis da 45 a 180 o 270 giorni. Chi scrive non condivide affatto: è un termine troppo lungo per mantenere sospesi eventuali questioni legate alla compravendita di immobili oggetto di sanatoria;
• 386, 387 - introduzione della sanatoria strutturale mediante l'introduzione del nuovo articolo 94 ter. i vari emendamenti ne propongono versioni leggermente diverse ma sostanzialmente finalizzate allo stesso obiettivo: superare l'attuale problematico empasse relativo all'assenza di una previsione di legge specifica per questo fondamentale adempimento;
• 389 - tentativo, forse un po' improprio, di rendere "legittima" la sanatoria di opere eseguite su immobili tutelati ai sensi della parte II del Codice;
• 001->011 - proposte varie relative al "salva Milano" strutturate in diversi modi. sinceramente mi sembrano maggiormente condivisibili quelle che prevedono interpretazione autentica della non necessità di presentare un piano attuativo in determinati casi, e sempre di interpretazione autentica della definizione di ristrutturazione edilizia che non deve riferirsi in nessun caso all'edificio originario e non deve mantenere nessuno dei caratteri originali;
• 028 - vuole introdurre una norma che espressamente consente ai comuni di avvalersi di servizi esterni per la definizione delle istanze inevase di condono edilizio;

diverse proposte vanno nel senso di prevedere uno spartiacque di semplificazione ulteriore, per opere realizzate prima del gennaio del 1977: probabilmente una di queste passerà. Vi sono anche molte proposte per dare alla eventuale agibilità già rilasciata uno specifico peso anche a livello edilizio-urbanistico, o come espresso richiamo nella conformità (proposte intorno al numero 80) oppure come rafforzativo nelle tolleranze costruttive (proposta 215 e simili) o ancora come "legittimo affidamento" dopo il rilascio di una agibilità: è probabile che una delle tre linee passerà ma l'una esclude le altre due.

il mutamento d'uso si dovrebbe avviare verso una maggiore estensione del campo di applicazione attuale, che rimane ristretto in quanto applicabile solo ai mutamenti "senza opere" e "nel rispetto degli strumenti urbanistici": entrambi fattori che limitano fortemente l'applicabilità degli attuali commi 1 bis, 1 ter, 1 quater dell'art. 23 ter.. diversi emendamenti sono finalizzati puntualmente alla eliminazione della sola specifica "senza opere" ed altri ad eliminare puntualmente il riferimento all'obbligo di rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Altro tema ricorrente e che probabilmente passerà in qualche forma è quello che prevede che la legittimità, quando si interviene su parti comuni condominiali (ad esempio le facciate) essa possa essere limitata alla sola porzione su cui si interviene. è una regola di buon senso ma significa che fino ad oggi, come io ho sempre sostenuto, la legittimità della facciata implica la verifica della legittimità di cosa è posto dietro alla facciata, cioè le singole unità immobiliari.

Sembra intenzione di molti modificare o sopprimere l'attuale comma 3 ter dell'art. 34 bis che prevede che debba essere il tecnico ad attestare il rispetto dei diritti di terzi nelle tolleranze costruttive: in effetti come formulata ad oggi è una norma non solo di dubbia applicabilità, ma proprio in contrasto con quelle che sono le reali possibilità del tecnico.

sempre con riguardo all'art. 34 bis, vi sono pochissime proposte che prevedono di incidere sull'attuale formulazione del comma 3 bis che invece a mio avviso presenta grandi criticità applicative.

Alcuni emendamenti fanno riferimento ad un inesistente art. 94 ter DPR 380/01 che starebbe a disciplinare la sanatoria strutturale, in effetti prevista dagli emendamenti 386 e 387: evidentemente, l'intenzione dell'esecutivo è quella di introdurre effettivamente l'art. 94 ter, altrimenti non avrebbe avuto senso farne già riferimento, come se preesistesse, in altri emendamenti. A questo punto è una delle cose da dare (quasi) per certe.

• Le proposte emendative per introdurre norme a favore della situazione milanese sono di varia natura ed operano su due piani: da un lato, mirare a non rendere necessari i piani attuativi in determinate e circoscritte fattispecie operative, come ad esempio la demolizione e ricostruzione di singoli edifici e, dall'altro piano, svincolare la ristrutturazione edilizia dalle forme o caratteri dell'edificio preesistente. Tutte le proposte presentano dei lati negativi: a questo punto, però, converrà riflettere su quello che definitivamente verrà fatto passare. Qualcuno di questi emendamenti è comunque destinato ad essere approvato perché il Governo si è speso su questa questione delicatissima.

Non ho visto nelle possibili modifiche l'introduzione di una definizione chiara di cosa siano norme edilizie e quali le norme urbanistiche: una loro definizione era secondo me necessaria, fatto salvo quanto scritto da me in quest'altro post.

il 3 luglio 2024 è stata pubblicata la lista più ristretta degli emendamenti dello stesso decreto legge.