evoluzione dei titoli edilizi

In questo post parlerò di come si sono evoluti nel tempo i titoli edilizi e le procedure autorizzative. Conoscere quale procedura autorizzativa era richiesta in passato per legittimare un certo tipo di intervento è importante ai fini dell'analisi della conformità urbanistica di un immobile, la quale, lo ricordo, è una procedura essenziale da fare prima di ogni nuova autorizzazione edilizia o anche in caso di semplice CILA.

canne fumarie e filtri ai carboni nelle attività commerciali a Roma

Una recente sentenza del Consiglio di Stato interviene in una questione che a Roma si trascina da diversi anni, e che ha creato e tuttora crea diversi problemi a chi intende avviare o gestire attività commerciali che prevedono la cottura di cibi. Fino a questa sentenza di cui parlerò, la questione era principalmente rivolta alla necessità della canna fumaria, la quale, secondo il regolamento edilizio, deve pure essere alta tanto da consentire l'esalazione dei fumi "oltre il tetto del fabbricato".

attività commerciali ed agibilità - connessione tra agibilità e stato legittimo

Oggi un post breve per commentare la recente sentenza del Consiglio di Stato n°6661/2018, nella quale viene sostanzialmente affermato che l'agibilità non solo attesta le condizioni di "salubrità", ma contemporaneamente attesta la condizione di conformità al progetto dell'unità immobiliare.

la piccola sanatoria edilizia del dl 55-18 aggiornata dal decreto genova

Molto (di sbagliato) si è detto sul cosiddetto "condono Ischia" contenuto nel sempre cosiddetto "decreto Genova" (DL 109/18 convertito con modifiche dalla L 130/18), ma nessuno ha detto che il DL 55/18, fatto dal governo precedente in uno degli ultimissimi atti, conteneva già una forma di sanatoria semplificata e sotto certi aspetti derogatoria, limitata ad alcune opere minori, che con il decreto genova è stata ulteriormente affinata.

destinazioni d'uso legittime sempre se ante 1985?

Chi segue questo Blog sa quanto è delicato il discorso della legittima destinazione d'uso di un immobile: questa non solo è importantissima per determinare l'uso legittimo che si può fare di un immobile, ma è anche un delicato elemento di valutazione dell'analisi della conformità o legittimità edilizia. Che succede, però, se una sentenza, ad un certo punto, ci dice che i cambi d'uso effettuati prima del 1985 sono da considerarsi legittimi a prescindere?

attività di promozione sociale - terzo settore e deroga alle destinazioni d'uso

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Chi segue questo blog sa quanto si è parlato di cambi di destinazione d'uso e problematiche tecniche connesse. Oggi vediamo un caso particolare: quando, in virtù di determinati fattori, si possono costituire delle società che possono operare in deroga alle destinazioni d'uso, cioè possono svolgere la loro attività anche in locali che non avrebbero la destinazione d'uso coerente con l'attività che vi si svolge.

la ricarica del castelletto sul SISTER e questioni connesse

Chi fa pratiche catastali sa bene che, da qualche tempo a questa parte, le variazioni possono ormai essere inviate esclusivamente per via telematica. Dato che bisogna contestualmente pagare i diritti erariali, il sistema, denominato SISTER, prevede di dover prima ricaricare una sorta di conto virtuale interno, da cui prelevare i soldi. Questo conto virtuale è denominato castelletto, e per caricarlo, si possono seguire diverse strade. Dato che a volte si riscontrano problemi e dato che spessissimo le pratiche vanno fatte molto di corsa, conoscere e prevenire i problemi e gestire le tempistiche diventa importante: ecco il perché di questo post.

legge tognoli: dettagli applicativi

Parliamo oggi della L 122/1989, nota anche come legge Tognoli, famosa nelle grandi città per la possibilità che dà di realizzare posti auto, anche privati, anche laddove gli strumenti comunali non lo consentirebbero. Negli anni, ed anche di recente, c'è stata molta giurisprudenza che ha definito meglio alcuni dettagli applicativi che non sono del tutto chiari dal dettame normativo: facciamo un excursus.

SCIA e lavori non iniziati entro un anno

Riguardo al Permesso di Costruire, il termine ultimo per dare inizio ai lavori è di un anno dal rilascio del permesso: questa cosa è normata chiaramente nell'art. 15 comma 2 del DPR 380/01. Se non si iniziano i lavori entro un anno, quindi, il titolo edilizio perde di efficacia e diventa inapplicabile. Ma riguardo alla SCIA, esiste un termine entro cui iniziare i lavori, pena la decadenza della validità dell'istanza?

Master SOGEEA DRPI: Due diligence e regolarizzazione dei patrimoni immobiliari edizione 2019

Come già per i due anni trascorsi, anche per il 2019 sarò docente nel master DRPI - Due Diligence e Regolarizzazione dei Patrimoni Immobiliari - gestito da SOGEEA s.p.a., nell'ambito specifico delle onerosità connesse ai titoli edilizi (onerosità intese come costi a diversi livelli, dunque non solo il contributo di costruzione).

PAI e vincoli urbanistici

Roma, così come molte altre città che hanno rapporti più o meno diretti con l'acqua, è coinvolta da un Piano di Assetto Idrogeologico, il quale, molto in sintesi, individua, tra le altre cose, delle zone, sia urbanizzate, sia no, che possono essere soggette ad esondazione dei corsi d'acqua. Su queste zone, anche se già urbanizzate, l'edificazione è limitata ed in alcuni casi anche la trasformazione dell'esistente è soggetta a preventiva approvazione del progetto da parte dell'autorità di bacino.

compilare il modulo unificato scia per agibilità

In questo post, faccio un approfondimento sul modulo unificato per la SCIA per l'agibilità. Come sempre da prassi per questo Blog, la procedura è focalizzata sulle sfumature procedurali che sono ritenute opportune qui a Roma, e dunque alcune affermazioni che qui andrò a fare potrebbero non trovare riscontro in altri comuni d'Italia.

locali commerciali a Roma e standard urbanistici

Nell'operare nei locali commerciali a Roma effettuando modifiche anche di semplice diversa distribuzione interna occorre prestare attenzione ad alcuni aspetti potenzialmente impattanti: vediamo perché.

da lastrico solare a terrazzo: quale autorizzazione?

Oggi parliamo di un tema raffinato: se decido di acquistare una porzione di lastrico solare condominiale per trasformarlo in un terrazzo di uso esclusivo, devo presentare un titolo edilizio? la risposta è probabilmente si, ma dipende comunque da diverse circostanze: scopriamo quali.

CILA e verifica della legittimità della preesistenza

Domanda: nella CILA, occorre verificare la legittimità della preesistenza? la risposta, a mio parere, è assolutamente sì, anche se, come si dirà nel post, la responsabilità non è direttamente del tecnico, salvo casi specifici.

realizzare posti auto su area pertinenziale

Può capitare di avere la possibilità di realizzare dei posti auto su aree private scoperte: ovviamente non è assolutamente sufficiente prendere un secchio di vernice e dipingere per terra un rettangolo, ma per ottenere un posto auto occorre chiedere una idonea autorizzazione, perché si tratta da un punto di vista sia urbanistico che catastale di creare una nuova unità immobiliare, con un proprio valore, una propria capacità di produrre reddito, un proprio impatto sulla città.

attività libera in aree tutelate a Roma

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Roma ha un suo PRG, molto articolato: l'articolazione e complessità del Piano è direttamente proporzionale alla complessità della città. Tra i vari cavilli che il Piano ha dovuto prevedere per garantire una sorta di controllo e tutela sul territorio, vi è (o era?) quello relativo all'obbligo di dover acquisire comunque un titolo edilizio (DIA) anche per effettuare opere di manutenzione ordinaria (per definizione non soggette a titolo) in alcuni ambiti molto particolari. A mio parere, questo obbligo è da ritenersi ormai decaduto, e vi spiego perché.

verifiche rapide per CILA/SCIA

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in questo post sostanzialmente vado a raggruppare sia dei miei stessi post, sia degli strumenti esterni, il tutto in modo ragionato, al fine di produrre uno strumento che aiuti a sintetizzare, ripassare ed effettuare le verifiche necessarie ogni qualvolta si deve iniziare a pensare ad un nuovo progetto da autorizzare, sia essa una banale ristrutturazione in CILA, sia un più complesso intervento globale. I riferimenti qui inseriti non hanno pretesa di esaustività, ma mi impegno ad aggiornare la pagina ogni qualvolta dovessi notare una carenza.

glossario unico edilizia libera

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Di pochi giorni fa è la notizia che la Conferenza Unificata stato-regioni ha finalmente trovato l'accordo su una parte del glossario unico delle definizioni degli interventi edilizi. Questo glossario, previsto dal decreto SCIA 2, era molto atteso e non possiamo non essere da un lato felici, ma dall'altro abbiamo diritto di essere un po'arrabbiati pensando che avrebbe dovuto essere pubblicato già diversi mesi fa, e che ci è stato consegnato peraltro in una sola "porzione" (per ora, soli interventi di attività libera) e non nella sua interezza (mancano gli interventi soggetti a CILA, SCIA e autorizzazione), cosa che, a mio parere, come dirò nel testo, produce problemi interpretativi assolutamente non secondari. Comunque, accontentiamoci e vediamo se e cosa cambia all'atto pratico.

recupero sottotetti nel Lazio

nella foto, mansarda ristrutturata dal mio
studio diversi anni fa

Mi sono appena accorto di una grave mancanza nel mio blog: un post specifico per la Legge Regione Lazio sul recupero a fini abitativi dei sottotetti, la LR 13/2009. Questa legge, praticamente coeva con il "piano casa", a differenza di questa, non ha scadenza, dunque è ancora pienamente operativa.

legge rigenerazione urbana Lazio: prima circolare esplicativa

La aspettavamo tutti ed eccola comparire in clima di campagna elettorale (se notate una vena di polemica politica, è del tutto casuale: io sono un tecnico che in questo blog scrive solo ed esclusivamente di fatti tecnici): la prima circolare della Regione Lazio esplicativa della Legge sulla Rigenerazione Urbana (LR 7/2017 attuativa dell'art. 5 comma 9 L 106/2011).