la certificazione energetica nelle ristrutturazioni

Tra le tante cose a cui bisogna prestare attenzione nelle ristrutturazioni edili, oltre a tutto il carrozzone di pratiche e burocrazia che sta strabordando dai limiti del'umanamente sopportabile, vi è anche la certificazione energetica. Eh si, perché forse non tutti lo sanno, ma la certificazione per gli edifici esistenti non deve essere prodotta solo in occasione dei passaggi di proprietà, ma anche in concomitanza di alcune tipologie di lavori edili di ristrutturazione, i quali possono verificarsi non così raramente durante le comuni ristrutturazioni.

esempio calcolo oneri per cambio d'uso a Roma

Questo post è la diretta appendice di quest'altro post che parla più in genrerale sul cambio di destinazione d'uso. Mi occuperò di alcune simulazioni di calcolo degli oneri nel caso specifico del cambio di destinazione d'uso nel Comune di Roma. Tenete a riferimento che il Comune della capitale non ha mai comunicato espressamente come si eseguono questi calcoli, quindi i risultati sviluppati non hanno diretti riscontri amministrativi. Usate come sempre il tutto sotto la vostra responsabilità ;-)

cambio di destinazione d'uso: calcolo oneri e varie

Stavolta parliamo di cambio di destinazione d'uso: un argomento spinoso, complesso, in cui è davvero difficile tirare fuori procedure lineari e definite. Complice una normativa locale (comune di Roma sempre) farraginosa ed imperfetta ed una Regione (Lazio) che non ha mai legiferato in ambiti in cui pure le Leggi nazionali chiedevano agli enti locali di farlo, dobbiamo brancolare nel buio attaccandoci ai brandelli normativi sparsi qua e la per capire come vada autorizzato questa pur importante attività urbanistica. Io non credo di aver raggiunto la verità assoluta sull'argomento (!!) ma condivido volentieri con tutti voi diversi "appunti di viaggio" ed una sorta di "sintesi" in cui tiro le somme per cecare di capire il giusto modo per chiedere l'autorizzazione per un cambio d'uso.

installare la firma digitale di aruba su windows 8

Stavolta condivido con voi un esperienza informatica: ho la firma digitale datami dall'Ordine di Roma, che è gestita da Aruba; ho il lettorino bid4id datomi sempre dall'Ordine e, ultima acquisizione dello studio per ben 29 euri, windows 8. Scaricando i file messi a disposizione sul portale di aruba mi sono imbattuto con il problema che i driver del lettorino non sono supportati da windows 8: se avete lo stesso problema e non sapete come risolverlo, continuate a leggere.

una libreria davvero smart

In una delle recenti realizzazioni dello studio, pubblicata anche qui sul blog, abbiamo sviluppato una libreria realizzata su misura su nostro progetto che merita un approfondimento specifico e, quindi, un post apposito. Buon approfondimento :-)

sanitrit: pro e contro

Il "sanitrit" è il famoso gruppo trituratore-pompa che molti di voi avranno sentito nominare: magari qualcuno cel'ha installato a casa. Si tratta di un apparecchio elettromeccanico delle dimensioni di una piccola valigetta che, posto dietro al WC tradizionale o comunque nelle sue vicinanze, raccogliendo gli scarichi di tutti i sanitari triturandoli e pompandoli, anche in verticale ed in tubi di sezione ridotta, consente di realizzare dei bagni in punti anche molto distanti dalla colonna di scarico "vera", avendo anche la possibilità di realizzare tratti in orizzontale (o quasi) a soffitto. Il sistema ha, appunto, l'innegabile vantaggio di "svincolare" la distribuzione e la collocazione dei bagni dall'effettiva posizione della colonna fecale, ma come tutte le cose ha anche degli svantaggi. Dato che in diversi cantieri ho fatto installare questo sistema ritengo di avere una discreta esperienza sull'argomento, e voglio condividere alcune considerazioni ed alcuni "tips and tricks" con tutti voi.

comprare un immobile con condono: le cose da sapere

ricevo diverse richieste di delucidazioni e consigli di persone che stanno valutando l'acquisto di immobili condonati o con domanda di condono "aperta", quindi penso sia utile per tutti scrivere due righe a riguardo, dato che la cosa presenta dei rischi e dei risvolti di cui non tutti sono a conoscenza. Anzitutto, dobbiamo distinguere due casi, quando parliamo di immobili soggetti a condono: 1. il caso in cui sia già rilasciata la concessione in sanatoria e 2. il caso in cui sia stata solo presentata la domanda di condono ma non la concessione in sanatoria.

legno sassi e materia

Dopo una lunga - e non esaurita - parentesi di post di natura prettamente tecnico-burocratica ci vuole un post su una realizzazione di architettura d'interni: ecco quindi una delle ultime creature dello Studio, un appartamento in zona piazza dei caduti della Montagnola in cui si è intervenuto su una distribuzione originaria decisamente poco efficiente. Senza rivoluzionare più di tanto, e dando dei sapienti colpi di mano progettuale, abbiamo trasformato una tradizionale distribuzione anni '60 in un moderno appartamento, adeguato agli attuali standard di utilizzazione degli spazi con un occhio attento proprio allo sfruttamento anche dell'ultimo centimetro utile: il metro quadro costa sempre tanto - anche in tempi di crisi - perché buttarlo in disimpegni, spazi sproporzionati, anfratti inutili?

un punto sulla CILA a sanatoria a Roma

La CILA a sanatoria a Roma è soggetta al pagamento, come è normale, della sanzione amministrativa indicata dal DPR 380/01, che è di 258 euro. Nel 2008 tuttavia la Regione Lazio ha pubblicato una legge specifica contro l'abusivismo edilizio che istituiva, oltre alla sanzione "nazionale", anche una sazione regionale da sommarsi alla precedente di cui sopra: in questo post vorrei spiegare perchè questa ulteriore sanzione (di 1.000 euro minimo) NON vada applicata alle CILA, cosa che invece alcuni municipi fanno, viòlando quindi la legge, magari inconsapevolmente.

rifacimento impianti uguale manutenzione straordinaria? parliamone

ho già parlato in generale sulle detrazioni fiscali in edilizia, ma stavolta vorrei approfondire un tema veramente difficile da trattare, e riguarda i casi reali in cui è possibile usufruire della detrazione fiscale del 50% (ex 36%) nelle ristrutturazioni. La questione spinosa è la seguente: la legge dice che tale detrazione fiscale è applicabile, nelle abitazioni private, solo alle opere di manutenzione straordinaria, differenziandole da quelle di manutenzione ordinaria che invece sono detraibili solo e soltanto se sono opere fatte su parti condominiali del fabbricato. Ok, qual'è il problema? il problema è che ci sono alcune opere che non si capisce bene se rientrano nella manutenzione ordinaria o straordinaria, tipo il rifacimento impianti. Cerchiamo di capirci qualcosa.

un massetto con impianti ben fatto

di recente mi è capitato di fare il consulente tecnico di parte per un amico nonchè collega, il quale ha avuto la disavventura di avere un cantiere di casa gestito da un'impresa che si è rivelata essere un po poco seria e ancor meno professionale. Tra le tante, uno degli argomenti di causa riguardava il massetto, rotto in più punti in corrispondenza degli "incroci impiantistici" (i punti in cui si sovrappongono impianti diversi, come l'elettrico ed il termico). Dato che sull'argomento abbiamo lungamente dibattuto durante la causa per trovare argomenti validi da sottoporre al CTU, sono usciti fuori concetti non ovvi su come debba essere fatto un buon massetto e soprattutto su quale massetto sia idoneo nei diversi contesti.

la SCIA edilizia a Roma: casi di applicazione

Le rinnovate leggi sull'urbanistica hanno probabilmente creato più confusione che semplificazione: anzi, di semplificazione non ne ho trovato traccia, di confusione davvero tanta, troppa. Da che esisteva "solo" la DIA per opere dalla manutenzione straordinaria alla nuova costruzione (in determinati casi), siamo passati alla creazione di nuove procedure e nuove suddivisioni di "ruoli": abbiamo la CILA per le manutenzioni straordinarie, la DIA che rimane per ristrutturazioni edilizie "pesanti", e poi c'è la SCIA che, a detta delle norme stesse, si applica "in tutti gli altri casi" in cui non si usa nè la CILA nè la DIA. Nella pratica, non si capisce bene dove si applica, e quindi ciascun comune ha ben pensato di decidere per proprio conto come e dove renderla valida. Anche Roma ha stabilito gli ambiti di applicazione con una circolare dipartimentale, ma ancora alcune sfumature non sono chiare: in questo post cerco di racchiudere quello che è il campo di applicazione della SCIA in base alla mia esperienza diretta "sul campo".

interpretare il PRG di Roma per le pratiche edilizie

Da alcuni vostri commenti nel blog e da diverse email che ho ricevuto mi sono reso conto che ad alcuni amici e colleghi non è del tutto chiaro come "leggere" il Piano Regolatore Generale di Roma Capitale e come districarsi tra i vari vincoli (ambientali, archeologici, di prossimità) che potrebbero sovrastare il nostro immobile e, quindi, i lavori che dobbiamo progettare. Cercherò di buttare giù una breve guida per la lettura della parte tecnica del PRG per l'individuazione dei tessuti e per la lettura della carta della qualità (il discorso sui vincoli è un po più ampio: farò un post apposito nei prossimi giorni per non appesantire troppo questo qui): gli argomenti sono abbastanza semplici, ma dietro ci sono alcune connessioni logiche che potrebbero non essere evidenti a prima vista.

breve guida per progettare la luce

Qualcuno diceva che l'architettura altro non è che "il gioco dei volumi e dei colori sotto la luce" perché, effettivamente, senza la luce non si vede nulla e quindi si può fare il migliore progetto del mondo ma se non viene illuminato nessuno lo vedrà mai. Quel qualcuno era Le Corbusier, Corbu per gli amici: lui parlava riferendosi alla luce del sole ma, effettivamente, la sua frase può molto bene estendersi anche alla luce artificiale. Vorrei qui trascrivere una serie di appunti sparsi per fornire un po di elementi di base per poter valutare con un minimo di cognizione i diversi aspetti dell'illuminazione artificiale: troppe sono infatti le tecnologie oggi in gioco per poter valutare obiettivamente, da profani, il tipo di illuminaizone migliore per la propria casa o per la propria attività commerciale, e troppo disparate ed imprecise sono, spesso, le informazioni che vengono rilasciate assieme alle lampade (in particolare, moltissima confusione si fa sul LED).

ridateci la Città! ovvero: basta con il ricatto degli oneri concessori.

Se si è proprietari di un pezzo di terra "edificabile", e si vuole realizzare una nuova costruzione, oltre a chiedere la licenza al comune (e sottostare alla montagna di leggi e normative relative all'edilizia ed all'urbanistica) bisogna anche devolvere quelli che si chiamano gli "oneri di urbanizzazione". Chi è un conservatore accanito dirà che il meccanismo dell'onerosità del titolo edilizio è una violazione del diritto di godimento della proprietà privata; chi invece è un progressista dirà che, dato che il territorio appartiene a tutti (il suolo può anche essere privato, ma il territorio ed il paesaggio sono di tutti), e dato che le nuove costruzioni hanno bisogno comunque di infrastrutture pubbliche, è giusto che chi costruisce compartecipi alle spese per l'urbanizzazione dei nuovi insediamenti (strade, fognature, elettrodotti, etc). Secondo me si può avere una terza visione della faccenda, partendo dal presupposto che è giusto il principio di fondo secondo cui la licenza edilizia viene rilasciata dietro il pagamento di un obolo a parziale risarcimento delle urbanizzazioni. Se vi interessa la mia opinione sull'argomento, potete continuare a leggere... :-)

contabilizzazione del calore obbligatoria nel Lazio

Prima o poi mi deciderò a scrivere dei post che riguardano un altro grande argomento di diatriba nel nostro paese, ovvero quello che concerne i rapporti tra privati in condominio (una materia immensa): un primo step vorrei farlo con questo post, in cui desidero parlare di un qualcosa che quasi nessuno sa (amministratori condominiali compresi): il 31 dicembre 2011* era la data ultima utile entro la quale TUTTI gli impianti di riscaldamento condominiali privati esistenti (vecchi, nuovi, antichi, a gas, a metano, a carbone...qualunque) avrebbero dovuto essere dotati di contabilizzazione del calore. Il mio condominio - e immagino che non sia il solo - non ha assolto a questo obbligo (con mio grande rammarico) per le "solite" questioni venali, ma se c'è l'obbligo normativo c'è poco da essere taccagni.

* la data è stata prorogata al 31 dicembre 2015 dal comma 41 art. 17 della L.R.L. n°9/2010 pertanto le considerazioni contenute in questo post in parte perdono di validità [paragrafo inserito in data 15 gennaio 2013]

aggornamenti al calcolo per gli oneri di urbanizzazione a Roma

grazie alla segnalazione del nostro lettore massimocardone ho "scoperto" la nuova delibera di Roma Capitale che aggiorna le tabelle parametriche per il calcolo degli oneri di urbanizzazione per le nuove costruzioni. Si presuppone implicitamente che tali tabelle valgano d'ora in poi anche per le ristrutturazioni soggette ad onerosità (frazionamenti, fusioni, et simila). Per nostra fortuna, la nuova delibera va a chiarire alcuni aspetti "oscuri" del calcolo ma soprattutto racchiude in un unica delibera le varie tabelle che prima erano sparse in più delibere. Rimangono tuttavia diversi punti poco limpidi e, più in generale, l'inutile complessità dei calcoli. Vediamo insieme le novità.

sanare gli abusi edilizi a Roma

Alzi la mano chi, nell'acquisto di una casa o magari nel ricevere un immobile in eredità, non si è scontrato con quel piccolo tramezzo demolito per allargare il soggiorno, o quella porta spostata per migliorare l'accesso alla cucina, insomma che non si è imbattuto in quelle che più comunemente sono conosciute come le irregolarità urbanistiche, dette anche (secondo me a volte impropriamente) abusi edilizi. Al di là dei paroloni inquietanti che spesso vengono usati più per spaventarci che non per punirci, molto spesso è possibile tornare ad una situazione di regolarità perché, per fortuna, la Legge ammette quello che in gergo tecnico viene chiamato l'"accertamento di conformità": in questo post vorrei cercare di trattare l'argomento, sempre senza pretesa di esaustività, per dare una guida ai colleghi tecnici e ai lettori non tecnici che si dovessero imbattere nel problema.

una chiacchierata con un tecnico municipale a Roma

Parlo spesso non molto bene dell'organizzazione interna di Roma Capitale, quantomeno per l'aspetto amministrativo che a me riguarda più da vicino in quanto tecnico, ovvero quello relativo all'urbanistica privata. Tuttavia esistono personaggi all'interno della struttura pubblica che sono in grado di risollevare la media del sistema in quanto persone capaci, competenti, attente ma, soprattutto, consapevoli del proprio ruolo e, quindi, della necessità di un dialogo aperto, chiaro e onesto con i tecnici privati. Non dirò il nome di questo tecnico, così come non mi vedrete mai citare nomi di persone che, invece, meriterebbero il licenziamento in tronco nella pubblica amministrazione: posterò di seguito, però, una serie di risposte ad atrettante domande di tipo tecnico che gli ho rivolto questa mattina, domande che avevo posto anche in altri municipi ricevendo spesso risposte vaghe se non proprio contrastanti fra loro. Ritengo che la persona che mi ha fornito queste risposte sia degna di totale fiducia, pertanto penso che quello che leggerete possa essere considerato qualcosa di molto attendibile riguardo alle nostre noiose, quotidiane pratichette edilizie.

brevi considerazioni sulle nuove agevolazioni fiscali

pochi giorni fa il consiglio dei ministri ha discusso il Decreto sviluppo, il quale dovrebbe entrare in vigore a brevissimo con il testo non modificato che è possibile scaricare cliccando qui. Volevo fare qualche brevissima considerazione. Prima, un brevissimo preambolo alle nuove detrazioni: la detrazione del 36% viene ampliata fino al 50%, e il tetto massimo di spesa portato da 48.000 euro iva compresa a 96.000; la detrazione sull'efficientamento energetico passa dal 55% in dieci anni al 50% in dieci anni:

1. se passa così com'è, di fatto verrà equiparata la detrazione fiscale per le opere di ristrutturazione a quella per le opere per la riqualificazione energetica, ovvero il 50% in dieci rate annuali di pari importo (anche se il 50% per opere di riqualificazione energetica scatterebbe dal 1 gennaio 2013). ciò significa che nella ristrutturazione, per esempio, non si avrà più l'incentivo ad installare infissi particolarmente efficienti dal punto di vista termico, perchè lo stesso beneficio fiscale si potrà avere anche con la "normale " detrazione sulle ristrutturazioni.

Le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni

Dicono che il fisco italiano sia uno dei più contorti d'Europa; se lo dovessimo giudicare solo dalle norme che regolano le agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie ci sarebbe senz'altro da crederci.

In questo post cerco di racchiudere tutte le "esperienze" fatte assieme ai miei clienti nel prestar loro "assistenza fiscale" riguardo alle agevolazioni per le ristrutturazioni. In realtà la materia non è complessa ma è solo molto contorta e, soprattutto, bisogna aver chiaro che l'agevolazione non è una ma sono tante e diverse: 

• quella del 36% per le ristrutturazioni; 
• quella del 55% per gli interventi sul risparmio energetico; 
• quella sull'IVA al 10%. 

Tutte possono convivere nella stessa ristrutturazione, ma anche nessuna; cerchiamo di fare un po d'ordine.

una rinnovata detrazione fiscale per l'edilizia per il 2012?

Da ieri gira la voce che il Governo stia studiando una sostanziale modifica alle norme sulla detrazione fiscale nelle ristrutturazioni edilizie, da tutti universalmente nota come "detrazione del 36%". L'indiscrezione oggi si è materializzata su edilportale, dove è stato pubblicato un documento "interno" del governo non ancora approvato (purtroppo il documento è accessibile solo se siete registrati su edilportale, ma la registrazione è ovviamente gratuita) in cui viene trattato l'argomento.

Nella bozza di decreto si leggono quattro novità per il settore edilizia:

• la modifica della "detrazione del 36%" ampliando il tetto massimo di detrazione da 48.000 a 96.000 euro di lavori iva compresa e innalzando la quota di detrazione dal 36% al 50%
• l'inserimento della "detrazione del 55%" per il miglioramento delle prestazioni energetiche in una Legge nazionale, uscendo quindi dall'annuale "lotta della speranza" per il rinnovo per l'anno successivo dato che era inserita, se non ricordo male, nel D.P.E.F. dei vari anni dal 2005 al presente
• l'eliminazione della esenzione dell'IVA per i fabbricati nuovi invenduti
• l'introduzione di una detrazione fiscale relativa alle imposte di compravendita di immobili con valore pari od inferiore a 200.000 euro

vorrei spendere due parole sui primi due punti soprattutto.

la CILA a Roma: i segreti per non sbagliare

Ecco un altro post dedicato agli amici tecnici: gli avventori non tecnici non si spaventino, presto pubblicherò nuove notizie di prossime realizzazioni in via di ultimazione.

Molti sanno che non si può fare in un appartamento una stanza da letto più piccola di 9mq ma per esempio non tutti sanno che una stanza dotata di finestra non può avere una dimensione compresa tra i 4 ed i 9mq, quindi o più piccola di 4 o più grande di 9! Purtroppo Roma è una città difficile in cui lavorare come tecnico del settore edilizia: la burocrazia è involuta su sè stessa tanto che alcuni divieti normativi si "scoprono" solo parlando con i tecnici comunali (quando ci si riesce a parlare e quando sono disponibili a dischiudere i loro preziosi segreti), e spesso tecnici diversi hanno opinioni diverse su cosa si possa autorizzare e cosa no perchè a loro volta i singoli municipi hanno diverse sfumature, quindi vi potrebbe capitare che una ristrutturazione autorizzabile in un municipio non lo sia in un altro. Voglio qui condividere con i colleghi quelle che sono le mie informazioni, ma anche le mie strategie, per fare delle CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) con la minore probabilità di venire rigettate. Non ho la pretesa di essere onniscente sulla materia, sarei uno sciocco se l'avessi: quindi questo vorrebbe essere anche un luogo di confronto con altri colleghi che volessero condividere le proprie esperienze.

gli oneri concessori per le ristrutturazioni a Roma

Questo post interesserà poco a chi non è un tecnico che opera su Roma: voglio trascrivere qui alcuni appunti - faticosamente - raccolti su come calcolare gli oneri di urbanizzazione e gli oneri sul costo di costruzione dovuti al Comune in caso di interventi di ristrutturazione edilizia sugli immobili esistenti. Ho sottolineato "faticosamente" perché non si capisce per quale motivo debba necessariamente essere così complicato questo calcolo e perché debbano essere così oscure le tabelle per la determinazione dei vari coefficienti, oltre al fatto che ci sono dei coefficienti "fantasma", ovvero valori "assoluti" che devono essere applicati ma che non sono descritti in nessuna delibera comunale. E'ancora di più strano il fatto che per il comune della capitale non esistano fogli di calcolo elettronici per essere aiutati nel calcolo, che invece esistono per molti altri comuni d'italia.

E'doveroso ricordare che "gira voce" che il Comune stia predisponendo anche lui un sistema per il calcolo degli oneri on-line, che tutti aspettiamo con grande ansia e che sarebbe dovuto essere implementato nella procedura on-line della DIA inaugurata pochi mesi fa. Nel frattempo, gli sventurati colleghi possono continuare a leggere di seguito, considerando che quanto da me trascritto potrebbe contenere errori che, se ravvisati da qualcuno, possano essere da voi gentilmente segnalati: nessuno è nato imparato, meno che mai nell'interpretazione delle contorsioni della burocrazia.

il controsoffitto in cartongesso e la gola luminosa

Nelle case, a volte, si ha la sensazione, visitando alcuni ambienti, che gli oggetti dell'arredamento "navighino" nello spazio senza una loro precisa collocazione, oppure che l'illuminazione, proveniente da un solitario lampadario posto al centro della stanza, cada "tristemente" e "casualmente" sullo spazio circostante. Tutto ciò anche a fronte di ingentissimi investimenti fatti per i mobili, magari rifiniti con una delicata laccatura o fatti di prezioso massello. No, non vi sto dicendo che il controsoffitto in cartongesso è un "must have" indispensabile, perché l'architettura va costruita attorno a due concetti fondamentali: lo spazio che si ha a disposizione, e le esigenze o gusti del cliente. Però è indubbio che è quasi sempre utile a ricalibrare lo spazio, a ricreare proporzioni magari perdute, o certamente a produrre una illuminazione sia scenica che tecnica decisamente fuori dal normale.

Questo post tuttavia non vuole dare indicazioni su come progettare un controsoffitto (la sensibilità progettuale di un progettista non è un qualcosa che può essere ridotto ad un mero elenco di casistiche possibili, ma è un'arte che viene applicata in modo differente per ciascun contesto) ma vuole più che altro fornire un supporto di tipo prettamente tecnico a chi fosse interessato a saperne di più.