sabato 5 novembre 2022

la definizione di legittimità edilizia

La legittimità edilizia è un concetto astratto riferito al rapporto tra il progetto di un edificio ed il suo effettivo stato al costruito. Ogni edificio viene realizzato sulla base di un progetto, che viene depositato in Comune e per il quale viene rilasciata l'autorizzazione a costruire (oggi chiamato Permesso di Costruire, in passato si è chiamata anche Concessione Edilizia o Licenza edilizia): si ha conformità edilizia, o stato legittimo verificato, quando la costruzione è perfettamente coerente con il progetto depositato.

Purtroppo, nella realtà, questa corrispondenza non è sempre presente, per i motivi più disparati tra cui: una effettiva complessità del processo costruttivo edilizio, che può portare ad apportare delle modifiche in corso d'opera anche per adeguamento a materiali specifici o soluzioni tecniche complesse; errori in corso d'opera, non rimediabili, o incomprensione tra progettista ed esecutore di cui non ci si rende subito conto; deliberata volontà del costruttore di realizzare cose diverse da quanto progettato, senza provvedere ad autorizzare le differenze "in corso d'opera". La Legge riconosce in qualche modo il primo motivo di difformità tra quelli qui sopra elencati, tanto è che prevede espressamente una certa tolleranza costruttiva (il famoso 2% delle misure progettuali: ne ho parlato più compiutamente in altro post), all'interno della quale non si ha mai difformità edilizia. Se un edificio è difforme dal progetto e non si possono invocare le tolleranze esecutive, si parla di non conformità edilizia o mancata verifica della legittimità edilizia o, più volgarmente, di abuso edilizio.

disegno a mano dell'autore con rappresentazione di fantasia di un possibile caso tipico di difformità tra stato di progetto autorizzato (in colore scuro) e stato rilevato (in rosso): il punto A individua una difformità consistente in ampliamento di volume (il muro reale è spostato più all'esterno di quello di progetto) e di spostamento di finestra; il punto B individua una diversa profilatura del balcone.


una difformità edilizia, quindi una mancata legittimità edilizia, crea una serie di potenziali problemi tra cui: 

  1. impossibilità o forte difficoltà a vendere l'immobile, a seconda della "gravità" della difformità;
  2. mancata possibilità di presentare nuovi titoli abilitativi, necessari ad esempio per fare nuovi lavori sull'immobile;
  3. impossibilità ad ottenere l'agibilità dei locali. L'agibilità è necessaria per poter utilizzare l'immobile, come ad esempio i locali commerciali ma anche le abitazioni.
Il concetto di legittimità edilizia per molti anni è stato assente dalla legislazione italiana, ma è stato circoscritto nel corso del tempo dalla giurisprudenza e quindi anche dalla prassi. In taluni casi, il concetto era specificato negli atti regolamentari dei comuni (ad esempio i regolamenti edilizi) ma in effetti mancava una specifica definizione normativa. Questo vuoto è stato colmato con il decreto semplificazioni 2020, mediante il quale è stato introdotto nel DPR 380/01, testo unico dell'edilizia, l'art. 9 bis comma 1 bis, contenente appunto la definizione ufficiale ed univoca di legittimità edilizia.

L'introduzione della definizione a livello legislativo è stata importante e, una volta tanto, è stata fatta una operazione coerente con la giurisprudenza ed attenta all'inserimento in un contesto, quale quello edilizio, estremamente delicato. Di fatto, la norma non introduce nulla di radicalmente nuovo, in quanto si tratta di trasportare a livello di rango primario (la Legge) quello che in precedenza era già consolidato dalla giurisprudenza e dalla prassi*. E' stato comunque importante farlo, in quanto giurisprudenza e prassi possono talvolta essere anche superati o "interpretati" in modo diverso e quindi la trasposizione a livello di rango primario serve proprio ad obbligare tutti, comuni e privati, a rispettare una unica modalità operativa.

*nelle preleggi, ovvero le norme introduttive al codice civile, è stabilita la gerarchia delle fonti del diritto: al vertice della fonte c'è la legge, al secondo posto i regolamenti, al terzo gli usi (o la prassi). Gli usi non possono contrastare con la Legge e con i regolamenti; i regolamenti non possono violare la Legge: dunque la Legge è ciò che impone le regole ai regolamenti ed agli usi.

Il testo vigente dell'art. 9 bis comma 1 bis che contiene la definizione di legittimità edilizia, al momento di scrivere il presente post è il seguente:

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia. 

Dalla lettura del testo normativo si colgono alcuni aspetti fondamentali, che in passato sono stati spesso oggetto di diverse interpretazioni:

  1. lo stato legittimo deve fare riferimento all’originario titolo abilitativo rilasciato per la costruzione dell’immobile, dunque il "punto zero" è sempre l'originario progetto di costruzione;

  2. se l’immobile è stato oggetto di lavori o trasformazioni successive che necessitavano di un titolo abilitativo, lo stato legittimo deve fare riferimento anche a questi stati autorizzativi ulteriori ed intermedi. per conseguenza, vi è necessità che i titoli abilitativi siano correttamente "concatenati" fra loro;

  3. la planimetria catastale di primo impianto può essere usata "al posto" del progetto solo laddove l'edificio è stato realizzato, o trasformato, in un epoca in cui la Legge o i regolamenti non imponevano già l'obbligo di dotarsi di una licenza edilizia (molti pensano che il "punto zero" dell'edilizia sia il 1 settembre del 1967, ma in questo post ho dimostrato come in taluni casi, come quello di Roma, la data di inizio dell'obbligo di licenza sia da retrodatare almeno al 1912; il tema è sviluppato anche in quest'altro post nonché nel mio primo libro "il manuale del progettista");

  4. la possibilità di cui al punto precedente è evocabile anche laddove l’immobile sia stato realizzato o trasformato sulla base di titoli abilitativi di cui si ha la certezza del fatto che siano stati acquisiti o rilasciati, ma non se ne trovi più copia.


Si ritiene utile citare la recente sentenza Consiglio di Stato n°3006/2023 mediante la quale, in estrema sintesi, è stato indicato che l'art. 9 bis comma 1 bis DPR 380/01 non cita, tra i documenti a cui deve riferirsi la legittimità, anche l'autorizzazione paesaggistica (e, per conseguenza, anche quella monumentale?), stabilendo in conseguenza che l'autorizzazione paesaggistica può essere rilasciata anche se non vi sono nella domanda chiari riferimenti allo stato legittimo edilizio. Ciò a significare che gli ambiti edilizio e paesaggistico rimangono nettamente distinti fra loro e che nell'ambito della valutazione del rilascio dell'autorizzazione l'amministrazione competente deve valutare esclusivamente gli ambiti di inserimento paesaggistico ed impatto con il vincolo. Naturalmente, in caso di difformità edilizie, vi sarà impatto sulle procedure autorizzative di cui al DPR 380/01.


l'autore del post, pur garantendo la massima affidabilità di quanto scritto, non risponde di danni derivanti dall'uso dei dati e delle notizie sopra riportate.


37 commenti:

  1. Salve, sono un collega. Nel caso in cui all'interno del faldone contenente il progetto (parlo di Roma), essendo vecchi e chiusi a volte con degli elastici che si sbriciolano col tempo, non si trovi tutta la documentazione che potrebbe rendere legittimo il nostro immobile (mi e' capitato di trovare progetti parziali o anche elaborati appartenenti ad altri immobili!), come ti poni? Sembra una domanda fessa, ma penso sara' capitato anche a te di trovarti davanti a situazioni simili, di costruttori che, per logica, non farebbero qualcosa di controproducente e che pero' non risulta agli atti. Per semplificare, in mancanza (supposta) di documentazione, come ci si muove? Grazie per la risposta e per questo sempre interessante blog informativo

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    1. è capitato a tutti. generalmente, è preferibile chiedere l'emissione di un certificato di irreperibilità per specifica documentazione di fascicolo, ma è sempre un grande problema riuscire a farsela rilasciare nei termini che a noi sarebbero necessari. L'alternativa è assumersi personalmente la responsablità di affermare che nel fascicolo mancano dei "pezzi", ma questa scelta apre a scenari preoccupanti sul futuro e va usata con grande attenzione.

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  2. Gent.mo architetto,
    mi trovo in una situazione assai spiacevole. In seguito alla firma di un preliminare a pochi giorni dal rogito emerge una difformità non nota sulle misure dell'immobile (sottotetto più alto di circa 50 cm). Non si ha certezza ad ora della possibile sanabilità o eventuale fiscalizzazione della difformità. Le problematiche nascono ovviamente sulla possibile e controversa fiscalizzazione. Qualora avvenisse, fatta eccezione per il superbonus, si potrebbe accedere a bonus quali prima casa, bonus ristrutturazione straordinarie e simili? Sarebbero ammesse eventuali CILA per modifiche interne una volta avvenuta la fiscalizza? A quale svalutazione potrebbe andare incontro l'immobile?
    Grazie di cuore per il tempo che mi potrà dedicare e complimenti per i suoi post e la sua attività informativa.

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    1. la fiscalizzazione non produce uno stato urbanistico legittimo, ma comporta solamente il "blocco" dell'azione repressiva che da demolitoria viene trasformata in pecuniaria. Dunque non producendosi uno stato legittimo, è a mio parere precluso l'accesso ai bonus. per eventuali soluzioni diverse si dovrebbe analizzare la situazione in dettaglio.

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  3. Buongiorno architetto, visionando i documenti un appartamento da ristrutturare mi accorgo che appare nell'ultima DIA (del 2008) lo spostamento di un metro di un'apertura su muro portante in pietrame, che, dalle foto dell'epoca, dal vecchio catastale e dallo stato attuale risulta non essere stato mai eseguito.Il tecnico dell'epoca mi conferma che non è stata eseguito lo spostamento ma, per dimenticanza, non è stata data comunicazione in fine lavori.Come procedere? La ringrazio per la risposta e per il sempre interessantissimo e utilissimo apporto.

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    1. se la DIA rappresentava esclusivamente quella lavorazione non eseguita, basterà dichiarare che il titolo non ha dato corso ad alcuna opera ed è quindi decaduto. se ricomprendeva altre opere invece eseguite, potrebbe essere il caso di dichiarare un fine lavori postumo indicando le opere che non sono state realizzate. in questo caso sentirei il municipio interessato.

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    2. il fine lavori è stato presentato all'epoca, ma con l'apertura spostata, cosa che non è stata eseguita.

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  4. Gent.mo architetto,
    mi è capitato su Roma un caso in cui rispetto al progetto originario, un appartamento condominiale presenta la porta di ingresso in una posizione diversa (risulta traslata sulla stessa parete). Per sanare questa difformità basta una CILA in sanatoria o è necessaria una SCIA in sanatoria?
    Grazie anticipatamente

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    1. secondo me rientra nell'alveo delle opere interne dunque mi sembra coerente una CILA.

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  5. Buonasera,
    Mi permetto di disturbarla per confrontarmi su una situazione un po' ingarbugliata. Sto verificando la conformità urbanistica di un appartamento sito in un palazzo condominiale zona appio-latino (VII mun) per compravendita, acquistato dai miei nonni direttamente dal costruttore e mai modificato. Facendo l'accesso agli atti presso il Dipartimento sono stati recuperati gli elaborati grafici di un progetto del 57 e di una variante del 59 (riguardante solo il piano terra) e una relazione di abitabilità. Non erano tuttavia presenti nè le licenze nè il rilascio dell'abitabilità. Quindi le ho richieste e mi hanno risposto tramite Pec con attestazione di irreperibilità degli elaborati grafici e non dei titoli rilasciati con richiamo all'art. 9 bis dpr 380/2001. Comunque, rispetto agli elaborati grafici reperiti ci sono difformità interne relative a tramezzature spostate di 40 cm circa che riducono il vano e la dimensione delle finestre, che risultano però rappresentata correttamente nei prospetti (più grandi rispetto la pianta quindi penso che possano essere legittimati dai prospetti). Inoltre c'è un ripostiglio a confine con l'altro appartamento che è stato suddiviso in due. Secondo lei, per sua esperienza e conoscenza, è possibile evitare la sanatoria e rientrare nelle tolleranze? Specifico che la relazione di abitabilità attesta la conformità al progetto se non per modifiche di tramezzature interne. Inoltre l'atto con il quale hanno acquistato i miei nonni riporta una piantina con bollo uguale allo stato di fatto e corrispondente alla planimetria catastale del 64.
    La ringrazio anticipatamente

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    1. ho risposto sull'altro post dove ha posto la stessa domanda.

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  6. buongiorno architetto. grazie per l'articolo che mi ha chiarito la definizione di stato legittimo che mi confondeva. Io avrei da fare una domanda : vivo a roma in un palazzo costruito nel 1939, di cui ho acquisito al SIPRE la licenza edilizia e il fascicolo progettuale (in attesa ho la domanda per il fascicolo di agibilita), e ho anche le planimetrie di primo impianto del 1939. Per quanto riguarda gli spazi comuni, le planimetrie di primo impianto del 39 sono conformi allo stato dei luoghi. Invece dal fascicolo progettuale del 1938, risulta che siano difformi le planimetrie degli androni, del chiostrino, di un corpo scala e su una facciata sono disegnate finestre rotonde che invece sono normali rettangolari. Nel 1952 c' è stata poi 1 sopraelevazione di un piano, di cui dal sipre ho ottenuto finora il certificato di agibilità (sono in attesa del fascicolo progettuale), quindi si suppone che la sopraelevazione sia stata legittimata dal comune. Questa discontinuita della documentazione come puo essere risolta? Ai tempi ,1938, non vi era obbligo di presentazione di variazione in corso d'opera....e se il comune ha dato l'autorizzazione per la sopraelevazionevuol dire che ha valutato l'immobile leggittimamente costruito. Come approcciarsi? grazie mille

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    1. negli anni trenta era già necessario dotarsi di una licenza in variante, laddove le variazioni apportate in opera avessero necessitato di una licenza a prescindere dal fatto che ci si trovasse in una edificazione. almeno io la penso così ed ho trovato licenze in variante rilasciate all'epoca. Quanto alla domanda, a parte che bisognerebbe analizzare la documentazione in dettaglio, credo che potrebbe essere sufficiente/necessaria una sanatoria delle difformità tra 1938 ed attualità. ovviamente, anche il progetto per la sopraelevazione può aggiungere elementi utili.

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  7. buonasera architetto. Le volevo chiedere se la verifica di legittimità edilizia è sempre necessaria/obbligatoria. Le faccio 1 esempio: il rifacimento del lastrico solare (nuova impermeabilizzazione e nuova pavimentazione) del terrazzo di un condominio è un lavoro che rientra nell'edilizia libera. 'E necessaria la verifica di legittimità edilizia? se si, è compito del direttore lavori verificarla?
    (io mi ricordo che lei parlò in un suo post dell'art 49 del dpr380/2001, che sintetizzando dice che per usufruire delle detrazioni su lavori di intervento edilizio non ci devono essere abusi). grazie

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    1. finché si eseguono opere di manutenzione ordinaria potrebbe ritenersi che la verifica dello stato legittimo non sia dovuta, e si potrebbe pure essere tendenzialmente d'accordo con questa visione, più che altro perché non è richiesto il deposito di un titolo per eseguirle; attenzione, però, al fatto che se per l'intervento si usufruisce delle detrazioni fiscali, queste potrebbero essere a rischio nel caso in cui si verifichi a posteriori che lo stato edilizio non era conforme (sempre con possibilità di sanatoria postuma, come da art. 49, appunto, ammesso che vi siano difformità e soprattutto ammesso che le stesse siano sanabili).

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  8. Buongiorno Marco, ho ricevuto mandato per legittimare un locale commerciale su due livelli , ma ho riscontrato che la planimetria catastale di impianto non corrisponde all’unità immobiliare in oggetto, in particolare la scala di collegamento è ruotata di 90° (probabilmente il catastale rappresenta un altro locale posto nel fabbricato adiacente) . Il progetto originario è irreperibile e non risultano presentate pratiche edilizie precedenti, pertanto non ho il riferimento dell’ante operam In questi casi come consigli di procedere ? grazie

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    1. se il progetto è irreperibile devi elevare la planimetria catastale a rango di "progetto", con tutte le difformità che questo si porta appresso, a meno che spulciando nei fascicoli del catasto non riesci a dimostrare che la planimetria giusta del tuo immobile è un'altra.

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  10. Buongiorno architetto.
    Il palazzo dove abito nel 1952 ha subito 1 sopraelevazione di 1 piano ,ad uso abitazioni con terrazza condominiale in sommita'. Non avendo l' amministratore alcun documento ho fatto richiesta al sipre e ho trovato:
    -ho trovato copia del certificato di Agibilità e dagli estremi di questo documento ho fatto le successive richieste
    - ho fatto domanda per la relativa licenza edilizia/permesso a costruire ma non e' stat trovata.
    - ho fatto domanda per il fascicolo progettuale e sono in attesa
    - ho fatto richiesta per il fascicolo di Agibilità, ma non e' stato trovato.
    -al catasto telematico ho fatto richiesta dell'elaborato planimetrico, ma non e' presente.
    - dalla richiesta delle planimetrie di primo impianto, ho acquisito le plan.catastali del 1939 (quando ancora non c'era la sopraelevazione) e le plan catastali del 1986 e 1987 dei 2 appartamenti che costituiscono il piano sopraelevato. Nessuna planimetria della terrazza condominiale
    Quali altri documenti posso richiedere ?
    Grazie mille

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    1. mi sembra che siano state attivate tutte le verifiche necessarie. una volta visionato il progetto potreste trovare dei riferimenti per ulteriori ricerche, ma per ora non credo serva altro.

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  11. Buongiorno, nel caso in cui per dimostrare la legittimità di immobile ante 67 non si disponga di nessun documento probante: ad esempio per immobile ipoteticamente edificato nel '66, presenza di voli aerei del '65 (in cui ovviamente l'edificio è assente) e del '85 (in cui ovviamente l'edifico è presente), documentazione di primo impianto catastale risalente agli anni 30 (e quindi immobile assente) e primo censimento dell'immobile al catasto fabbricati del 1980, totale assenza di qualsiasi altra documentazione probante sia da parte del proprietario che da parte della PA...che fare in questi casi? in caso di richiesta di permesso di costruire per demolizione e ricostruzione chi deve attestare la legittimità? basta l'auto dichiarazione del proprietario resa nel modello di richiesta di PdC? Grazie e complimenti per il blog.

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    1. bisogna partire da una presunzione di abusività, e solo dopo aver trovato documentazione sufficiente e coerente si può iniziare a diradare il dubbio verso una ipotesi di legittimità.

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  12. Come sempre l’articolo è molto istruttivo, la legittimità edilizia è un aspetto che non sempre ha goduto dell’attenzione che merita dato che altera profondamente l'approccio con qualsiasi tipologia d'interventi; non solo quelli che necessitano di istanza, segnalazione e semplice comunicazione.
    Sembra che alla lettura dell'odierno T.U. (art. 9-bis e 34-bis co. 3), questo stato legittimo sia indispensabile anche per lavori in edilizia libera o addirittura di manutenzione ordinaria. Assente questo presupposto, e se in presenza di difformità pregresse, qualsiasi intervento, anche di minimo impatto, si configura allora come "reato" o come meglio riformulato dalla giurisprudenza: costituisce sempre una ripresa dell’attività criminosa originaria integrante un nuovo reato simile a quello precedente.
    Ora mi chiedevo nel caso in cui si verificassero in essere, per esempio anche opere di sola manutenzione ordinaria in un immobile privo dello stato legittimo urbanistico, diciamo a causa di lieve difformità, chi sarebbero i soggetti ritenuti responsabile oltre il committente/proprietario ed eventualmente il tecnico incaricato a seguire i lavori ? Sarebbero sanzionabili anche le imprese/artigiani che conducono i lavori? Dopo tutto esse sono chiamate privatamente e non sempre sono in grado di valutare lo stato legittimo con un semplice sguardo durante il primo sopralluogo?
    Poi m’interrogavo sul ruolo della pubblica amministrazione su interventi cosi “banali”, dovrebbe sistematicamente osservare l’obbligo d’interrompere d’ufficio qualsiasi intervento in essere di quel tipo o preferibilmente potrebbe temporeggiare finché non sia direttamente sollecitata da apposita denuncia/segnalazione formalizzata presso il proprio ufficio protocollo o ancora meglio a seguito di comunicazione inoltrata da terzi sedi (carabinieri, stazione di polizia, etc....) per un esposto/querela in merito a questi lavori seppure di piccola entità ?

    Sono domande che mi faccio perché considerando la percentuale di edifici che possiedono lo stato legittimo di conformità e la quantità di immobili che necessitano di opere manutentive quotidianamente, ci troviamo confrontati ad un paradosso di estrema dimensione. Ingombrante sarebbe un aggettivo alquanto riduttivo! Allora ci s’interroga sulla praticità o il pragmatismo del quadro normativo odierno.

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    1. comprendo la riflessione che è condivisibile: la norma vigente ha diversi controsensi, principalmente dovuti al fatto che per molto tempo pochissimi eseguivano valutazioni e controlli adeguati, mentre oggi si guarda a quanto fatto nel passato con i rigidi occhi di oggi. In caso di avvio di una procedura repressiva su un edificio totalmente o parzialmente difforme si può arrivare a quasi qualunque paradosso.

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  13. Buongiorno architetto, avrei 1 domanda su un caso specifico. 'E stato dato mandato ad un geometra di verificare lo stato legittimo di un palazzo sito in roma. Tale palazzo, sostanzialmente un paralelepipedo con al centro 1 chiostrina, è un palazzo che formalmente su strada ha due civici che corrispondono a due ingressi e ogni civico è amministrato da amministratori diversi. Al geometra è stato dato l'incarico solo da uno dei 2 amministratori (a seguito di delibera assembleare di quella parte dell'edificio), che amministra la parte destra del palazzo. Tuttavia il palazzo è un unicum, costruito tutto insieme. Le domando:
    - L'attestazione della legittimità dell'edificio e attestazione di eventuali abusi o difformità puo essere limitato solo alla parte di palazzo (la meta destra) che ha dato mandato per il controllo?
    - se ci fossero difformità sulla facciata o per esempio sulla sopraelevazione, tutti i proprietari di appartamenti, sia a destra (coloro che hanno dato mandato di verifica) che a sinistra sarebbero chiamati a risponderne?
    grazie

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    1. non saprei dare una risposta circostanziata: bisognerebbe capire gli esatti limiti dell'incarico dato al geometra. posso comunque immaginare che, essendo un incarico dato da una porzione di fabbricato, potrebbe essere una valutazione limitata solo a quella metà; viceversa, il tecnico potrebbe aver avuto specifico incarico di valutare l'intero fabbricato oppure non aver ricevuto nessuna specifica nel merito: in quest'ultimo caso sarà demandato tutto alla valutazione personale del tecnico. Ad ogni modo, il tecnico consegnerà la sua relazione alla committenza: sarà questa poi che dovrà decidere cosa fare delle valutazioni.

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  14. Buongiorno, avrei un quesito su un immobile C/1 situato nel centro storico di Roma. Esiste una superficie minima per svolgere un'attività di vendita al dettaglio in esercizio di vicinato (no somministrazione)? Il locale in questione è 14mq. di superficie catastale totale e l'area adibita alla vendita di circa 10mq. Ho cercato online ma dappertutto si parla solo di superficie massima e non ho trovato nessuna fonte a riguardo sui requisiti minimi dei locali commerciali da adibire alla vendita (negozio abbigliamento, eccetera...).
    Grazie mille.

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    1. non mi risulta ci siano superfici minime. comunque deve essere presente un servizio igienico, anche nelle attività senza somministrazione.

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    2. Buongiorno e grazie mille per la risposta. Si, è presente servizio igienico e piccolo anti wc. La superficie catastale complessiva è di 14 mq mentre l'area vendita circa 10 mq.

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  15. Buongiorno, devo predisporre una cila per manutenzione straordinaria di un appartamento.Si tratta di rifacimento impianti, spostamento di un tramezzo, chiusura di un'apertura su tramezzo tre due ambienti comunicanti. La proprietà mi chiede di predisporre una scia anzichè una cila, perchè, dicono, se un domani dovessero vendere, la scia ha più valore essendo certificata. Ho dei dubbi, per la ristrutturazione di appartamenti a meno di altri interventi, tipo facciate o strutturale, ho sempre presentato una CILA. La ringrazio anticipatamente.

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    1. il titolo edilizio va scelto in funzione della riferibilità alle opere da fare, e la legge non consente di poter scegliere il titolo che più aggrada, a parte l'unico caso espressamente previsto, cioè in caso di opere che ricadono in art. 22 è possibile optare per il permesso di costruire; nessuna altra scelta però è demandata all'interessato agli interventi. se le opere ricadono in CILA, va presentata una CILA. c'è anche un parere del Dipartimento in tal senso, addirittura secondo loro la SCIA sarebbe inefficace in un caso del genere.

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    2. Anch'io lo penso, grazie mille e buon lavoro

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  17. Buongiorno, visto che è la prima volta che mi capita, le chiedo suggerimento. Su un fabbricato è presente sia il progetto originale e sia un condono regolarmente rilasciato (1985) che riguarda un aumento volumetrico e opere non computabili come superfici e volumi (pensilina e aumento di aperture). Lo stato di fatto presenta una distribuzione interna diversa dal progetto originale ma quasi simile alla planimetria catastale allegata al condono. È corretto impostare come stato legittimo la planimetria catastale allegata al condono, nella sua interezza e non soltanto per le porzioni oggetto di condono? Grazie

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    1. in caso di un condono che ha interessato solo alcune porzioni di un immobile lo stato "ante operam" è necessariamente un ibrido tra la parte legittimata dalla licenza e quella legittimata dal condono. se la planimetria catastale associata al condono rappresenta in modo corretto il resto dell'immobile, si può usare come base di legittimità, altrimenti occorre rappresentare quanto risulta in progetto.

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  18. cortesemente, vi chiedo di indirizzare la richiesta di preventivo alla mia email info@architetticampagna.it anche perché per sua privacy io qui non posso neanche visualizzare la sua email del profilo dunque non saprei come contattarla. Nel merito, non so perché il municipio ha detto che prevale il catastale 1939 in presenza del progetto del 1936 (che nel caso a mio avviso appunto prevale), ma naturalmente senza vedere le carte non saprei cosa dire. in linea di massima, se non vi è stato scostamento oltre la sagoma originariamente legittima del fabbricato, la situazione potrebbe essere sanabile, eventualmente anche "invertendo" a sanatoria le destinazioni d'uso del commerciale e dell'appartamento, per consentire ad entrambe le unità, sussistendone eventualmente i presupposti, di pagare di meno nella sanatoria; altrimenti, ciascuna pagherebbe gli oneri in proporzione al proprio mutamento d'uso dunque nel caso del portiere da commerciale a residenziale. farei anche attenzione al fatto se l'appartamento del portiere fu autorizzato originariamente come "accessorio" perché nel caso sarebbe un ulteriore problema; tuttavia, se è inserito nella sagoma del fabbricato non dovrebbe sussistere questa fattispecie.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.