sabato 4 giugno 2016

comprare (e vendere) casa: breve guida alle cose a cui fare attenzione

Comprare casa è, per molti di noi, l'investimento della vita, un qualcosa per cui rimarremo indebitati per decenni, eppure è una cosa che facciamo con una preoccupante leggerezza, soprattutto alla luce delle potenziali insidie che questo acquisto può nascondere. Avendo una discreta esperienza in ambito tecnico, in questo post vorrei condividere con voi gli aspetti di questo ambito a cui fare maggiormente attenzione.


AGIBLITA'

Gli immobili, secondo la Legge italiana, possono essere venduti e utilizzati solo se sono agibili, cioè se sono dotati del certificato di agibilità: per avere questa agibilità, la casa deve avere tutto, ma proprio tutto, in regola. Purtroppo, e parlo per esperienza diretta, nemmeno quando si ha il certificato di agibilità possiamo essere del tutto certi che sia tutto in regola, perché l'immobile potrebbe essere stato modificato nel tempo, oppure perché lo stesso certificato è in realtà basato su dichiarazioni non veritiere (nei certificati emessi tra gli anni 50 ed i 70 è una cosa non rara).
Detto ciò, quella della presenza del certificato di agibilità rimane una delle verifiche più importanti da fare.
Se l'immobile non ha l'agibilità, è comunque possibile ottenerla anche a posteriori, a patto sempre che siano verificate tutte le condizioni che sono necessarie che sono, sommariamente: legittimità urbanistica - vedi di seguito - (cioè rispondenza dello stato dei luoghi - interni ed esterni - all'ultimo titolo rilasciato, ammesso che il titolo rilasciato sia legittimo e non minato da false dichiarazioni); certificazioni degli impianti installati sia nell'unità immobiliare che nell'intero fabbricato, se trattasi di condominio o multiproprietà; regolarità delle strutture portanti del fabbricato, con tanto di collaudo statico regolarmente rilasciato; certificato di imbocco in fogna o certificato di altro sistema di smaltimento idoneo; regolarità rispetto a tutte le eventuali incombenze burocratiche che possano essere state obbligatorie durante la progettazione, tipo autorizzazione ASL, autorizzazione dei vigili del fuoco (p.e. per i locali garage di un condominio), etc.
Si tenga presente che l'agibilità va rinnovata spesso anche in caso di banali opere di ristrutturazione interna.

 
ASPETTO URBANISTICO
VERIFICARE LA LEGITTIMITA' URBANISTICA
RISPETTO AL PROGETTO EDILIZIO ULTIMO APPROVATO

L'aspetto urbanistico è tra i più importanti, se non altro perché è quello che può comportare i costi maggiori per eventuali sanatorie o ripristini. Verificare la legittimità significa, semplicemente, controllare che lo stato edilizio dell'immobile sia praticamente identico all'ultimo stato autorizzato: per immobili che non sono mai stati modificati nel tempo, questo ultimo stato autorizzato coincide con l'originaria licenza di costruzione.
sull'argomento ho scritto un altro post di qualche anno fa che rimane tuttora valido, a cui vi rimando per non appesantire troppo questo qui.
La ricerca della documentazione legittimante, come si vede nel post linkato, può essere complessa e, nei comuni più grandi come Roma, può comportare anche dei mesi di tempo: ciò in contrasto con quelli che generalmente vogliono essere i tempi di conclusione di un affare immobiliare. Per questo sarebbe assai utile che tali ricerche venissero fatte appena l'immobile viene immesso in vendita, e non all'ultimo quando si è già trovati un interessato.
Se l'immobile nel tempo ha avuto delle modifiche legittimate con dei titoli (art. 26, DIA, CILA, SCIA, condono edilizio) è opportuno visionare sia questi titoli, ma sia sempre e comunque il progetto edilizio originario, perché non è detto che il tecnico che fu incaricato di presentare l'istanza per la mdifica abbia proceduto ad una verifica della legittimità (una volta in effetti ci si faceva meno caso), anche se è opinione di molti che un titolo successivo, anche se in parziale contrasto con il progetto originario, possa comunque essere considerato legittimante, se non è stato inibito dalla pubblica amministrazione con un procedimento repressivo o di annullamento.
per avere un'idea di quelle che possono essere delle difformità gravi e meno gravi, potete fare riferimento a quest'altro mio post.
Una volta che si ha in mano l'ultimo progetto edilizio, e facendo riferimento al post appena linkato, gli aspetti a cui fare attenzione sono i seguenti:
  1. che la forma in pianta dell'immobile coincida con quella del progetto, sia come forma vera e propria, sia come misure, sia come confini: importante è capire se l'immobile attuale abbia una superficie maggiore di quella autorizzata (p.e. un muro che si trova più avanti in un terrazzo): questo in genere è un grosso problema, purtroppo abbastanza tipico;
  2. che la posizione e la dimensione delle finestre (anche in altezza se rappresentate in prospetto) sia esattamente quella riportata nel progetto. possono considerarsi ininfluenti differenze dell'ordine dei 5/10 cm, ma al di sopra è opportuno porsi un serio problema di sanatoria;
  3. che le altezze interne indicate per l'immobile in progetto coincidano con quelle reali;
  4. che la destinazione d'uso dei locali sia quella indicata nel titolo edilizio (tipica difformità è il caso di locali originariamente autorizzati come magazzino ma utilizzati ed accatastati in realtà come locali commerciali);
  5. meno importante ma comunque da fare attenzione, ed ammesso che i punti precedenti siano tutti stati verificati, che la distribuzione interna dell'appartamento coincida esattamente con quanto autorizzato: possono rilevarsi differenze anche solo di posizione di porte o di posizione di muri, poichè anche queste sono opere soggette ad autorizzazione, anche se si tratta non di interventi fatti abusivamente ma di piccole modifiche operate dal costruttore in sede di realizzo.
Se per l'immobile esiste una domanda di condono in corso di definizione o già concessionata, non posso non rimandarvi al mio altro post dove ho ampiamente discusso le cose a cui fare attenzione nell'acquistare un immobile con condono.
Se, fatte tutte le dovute verifiche, dovreste rilevare che l'immobile ha degli abusi, potreste chiedervi se sia davvero incommerciabile oppure no. Ebbene, potrebbe esserlo, almeno stando all'interpretazione più condivisa - ma non condivisa proprio da tutti - riguardo la commerciabilità nel caso in cui gli abusi risalgano a prima del 1 settembre 1967: in questo caso vi rimando a questo mio post specifico sull'argomento

ASPETTI CATASTALI
LA RISPONDENZA DELLA PLANIMETRIA CATASTALE NON NECESSARIAMENTE EQUIVALE ALLA REGOLARITA URBANISTICA

Molti ritengono, a torto, che se la planimetria catastale dell'appartamento è conforme allo stato dei luoghi allora "è tutto a posto": niente di più falso. la planimetria catastale ha l'unico scopo di rappresentare l'immobile al fine di quantificare le tasse da pagare, e non ha altre finalità. Il tecnico che compila la planimetria avrebbe l'obbligo di iscrivere in catasto delle situazioni che sono urbanisticamente legittime, ma di fatto, specialmente in passato, questa verifica non veniva fatta mai.
Accade così che il catastale veniva disegnato da un tecnico che spesso non aveva mai messo piede in cantiere durante la costruzione, e viene semplicemente chiamato a "fotografare" la situazione dell'immobile che trova al momento in cui gli viene chiesto di procedere con gli accatastamenti (negli anni passati, dal momento della conclusione della costruzione agli accatastamenti poteva passare anche qualche anno) senza quindi curarsi dell'aspetto della legittimità urbanistica.
Anzi, soprattutto tra gli anni 60 e 70 dai costruttori veniva concepito il catastale come una sorta di "variante" fatta per cancellare eventuali difformità edilizie, ma senza che sia stata fatta una vera variante urbanistica al titolo edilizio.
Questo vale non solo per la planimetria, ma anche e soprattutto per la destinazione d'uso in particolare per gli immobili non residenziali: ho visto con i miei occhi immobili accatastati come commerciali "da sempre" che invece in origine erano stati autorizzati come semplici magazzini.
Dunque non prendete mai per oro colato quello che è rappresentato nel catastale, a meno che non si tratti di una planimetria con data anteriore al 1942: solo in questo caso la planimetria è probante anche a livello urbanistico, ma solo in assenza di progetti edilizi anteriori che prevalgono in caso di incongruenza tra progetto e catastale.

APE
PRESTARE ATTENZIONE ALL'ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA, PERCHE' UN ATTESTATO FATTO IN MODO SBAGLIATO PUO'ESSERE CAUSA DI NULLITA'DEL ROGITO

La legge obbliga alla certificazione relativa alla prestazione energetica per le compravendite: secondo me sarebbe maggiormente utile una certificazione invece sulla regolarità edilizia dell'immobile, ma quella energetica è una direttiva europea a cui l'Italia si è dovuta adeguare (forse all'estero il problema dell'irregolarità edilizia è meno endemico).
L'APE viene redatto da un tecnico estraneo sia a chi possiede l'immobile, e sia agli eventuali tecnici che sono intervenuti sull'immobile a qualunque titolo. è di fondamentale importanza che questo documento, per quanto per molti possa essere banale e semplice, sia fatto bene: un APE fatto male e che produce dei risultati non veritieri (p.e. un edificio che è classe G ma l'APE restituisce un valore E o F) è causa di nullità del rogito. Evitate quindi di far fare gli APE a chi li effettua senza fare i dovuti controlli e verifiche o a chi chiede troppo poco.
Purtroppo non è semplice verificare se un APE è fatto male, ma si può andare per grandi linee: le nuove costruzioni effettuate negli ultimi 10 anni non dovrebbero avere classi inferiori alla C, ma tipicamente sono B. gli edifici in classe A devono avere particolari caratteristiche ma non sono rari; insospettitevi però quando vi propongono edifici in classe quasi zero (oggi A++) su edifici "normali" senza caratteristiche peculiari impiantistiche o tecniche.
Per contro, edifici ante 1970 partono sempre e comunque dalla classe G: possono salire di classe se sono stati effettuati interventi di miglioramento energetico, i quali dovranno essere doverosamente documentati dal venditore. Insospettitevi quindi in caso di immobili molto vecchi con classi superiori alla F e privi di progetti di contenimento energetico adeguati.

CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI

la certificazione degli impianti ha a che fare con l'agibilità di cui abbiamo già parlato, tuttavia se un immobile ha una vecchia agibilità ottenuta in modo legittimo, il solo rifacimento impiantistico non costituisce l'obbligo di aggiornamento dello stesso certificato, e, dunque, in tal caso bisognerà prestare attenzione alle certificazioni impiantistiche che vengono fornite. Se gli impianti sono stati realizzati prima del 2008 (data di entrata in vigore del DM 37/08) posso o avere una certificazione rilasciata in base alla normativa previgente (46/90) oppure avere una dichiarazione di Rispondenza (DiRi) fatta ai sensi della normativa attuale. Se gli impianti sono stati fatti dopo il 2008, invece non possono non avere una dichiarazione di conformità rilasciata dall'installatore e non possono essere certificati con una dichiarazione a posteriori fatta da un tecnico terzo.
Per approfondire il tema, vi rimando a quest'altro mio post.

TRASFORMABILITA' E VINCOLI

Se già sapete che l'immobile che aquisterete sarà oggetto di ristrutturazione, può essere importante verificare a quali eventuali vincoli è sottoposto. Per la verifica dei vincoli vi rimando a questo altro mio post generale, a quest'altro che parla sempre in generale della lettura del PRG ed a quest'altro ancora, specifico sulla carta per la qualità.


COSA CHIEDERE ALL'AGENZIA IMMOBILIARE E COSA ASPETTARSI DA LORO

ultimo paragrafo di questo post è rivolto alla figura del professionista dell'intermediazione della compravendita: da questi ci si aspetta non solo la capacità di presentare in modo appetibile e sui giusti canali il nostro immobile per la vendita, ma parallelamente ci aspetteremmo anche una verifica di tutti gli aspetti che abbiamo visto finora, vista la loro importanza. In realtà, la legge italiana non obbliga l'agente immobiliare a fare alcun tipo di verifica sull'immobile, né gli agenti possono essere ritenuti direttamente responsabili di aver venduto un immobile con qualche problema, a meno che non si possa dimostrare che hanno volutamente tenuto nascoste delle irregolarità. Generalmente, l'agenzia si limita alla verifica della rispondenza della planimetria catastale e poco più, mentre invece è opportuno pretendere dal venditore, per tramite dell'agente immobiliare - che dovrebbe essere considerato una figura di fiducia di chi vende - , la verifica di tutti gli altri aspetti trattati, del quale però l'agente può anche non conoscere nulla, non essendo necessariamente un tecnico ma più propriamente un "commerciale". 
Nella realtà molto spesso l'agente immobiliare è interessato esclusivamente a concludere la vendita, e tutti gli aspetti che abbiamo visto sono purtroppo ridimensionati se non proprio mai citati ed omessi, facendo spesso scaturire delle problematiche a ridosso del rogito, quando il Notaio può rilevare delle irregolarità e quindi bloccare la compravendita.


questo post vuole essere una migliore stesura dei concetti già espressi in un vecchio mio post precedente, a cui vi rimando se volete rileggere più o meno gli stessi temi con parole diverse.


12 commenti:

  1. gentilissimo Marco, innanzitutto ti faccio i complimenti per il blog e per l'importanza che dai alla condivisione delle informazioni in questa delirante giungla romana! Vorrei chiederti un parere su di una strana questione che mi si è presentata: un mio parente sta vendendo un immobile in Prati edificato prima del 1939, la planimetria catastale d'impianto è stata reperita e risulta difforme dalla ultima in atti depositata al Catasto nel 1987 (due vani e un corridoio sono stati uniti demolendo due tramezzi). Questa ultima planimetria catastale risulta pienamente conforme allo stato di fatto attuale. Questi lavori di unione di vani furono fatti fare dal mio parente ad un geometra nel 1987 che, secondo me, in base all'art. 26 della legge 47/85 giustamente non richiese alcun titolo edilizio (opere interne non in contrasto a prg e RE, senza modifica a sagoma e prospetti, senza aumento di sul, unità immobiliari, destinazione d'uso, etc..). Da quanto ne so io andava fatta una comunicazione tramite lettera raccomandata al sindaco (che di certo non è un titolo edilizio!), che non credo il collega 30 anni fa abbia fatto o che comunque non è in possesso del mio parente o reperibile (in caso dove si potrebbe fare un accesso agli atti per vedere se esiste secondo te?) ma comunque l'immobile fu riaccatastato con la planimetria che attualmente è conforme allo stato dei luoghi. In Catasto mi hanno detto che per loro l'ultima planimetria in atti non può (ovviamente) essere sostituita da una identica figlia di una eventuale CILA in sanatoria, una eventuale CILA in sanatoria senza variazione catastale e quindi fine lavori secondo me non ha senso. Il notaio che redigerà il rogito mi ha suggerito di scrivere una relazione (asseverata secondo te?) descrivendo la situazione, spiegando che le opere fatte nell'87 non presupponevano un titolo edilizio e che le stesse (come realmente sono) sono conformi agli strumenti di prg e re, che non hanno comportato aumento di sul, etc.. secondo te è una procedura lecita?

    Ti ringrazio anticipatamente se potrai darmi il tuo parere e rinnovo i complimenti per il blog

    saluti

    Gabriele

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    1. perché ritieni non percorribile la strada della CILA in sanatoria? mi sembra invece la soluzione più diretta. Per verificare se è stato depositato un art. 26, comunque dovuto all'epoca, devi fare un accesso agli atti in municipio e sperare che l'archivio arrivi fino a quegli anni.

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    2. grazie Marco per la risposta, non ritengo percorribile la via della cila in sanatoria perché se fu fatto un art.26 della 47/85 oltre a non voler pagare (di nuovo) la sanzione (2000 euro in primo municipio giusto?) cosa metterei come ante operam? lo stato dei luoghi del catastale del '39 considerando non valido l'intervento del 1987? e poi al catasto già mi hanno detto che non accetterebbero un docfa per diversa distribuzione interna per sostituire una planimetria esattamente identica all'ultima in atti! e senza variazione catastale sarebbe impossibile fare il fine lavori della cila in sanatoria! è un gatto che si morde la coda! Il problema è che non credo proprio che con un accesso agli atti al I municipio possa venire fuori questa comunicazione dell'87 perché non so all'epoca queste comunicazioni a che ufficio andavano indirizzate (circoscrizione? comune?), credi che al Pau valga la pena andare a cercare qualcosa? Pensi che possa essere di qualche aiuto recuperare il mod.44 di variazione catastale dell'87? (magari c'è un riferimento all'art 26?)

      ti ringrazio ancora tantissimo per il parere

      saluti

      Gabriele

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    3. io farei infatti una CILA in sanatoria (1.000 euro) ripartendo dal catastale del 1939 e dichiarando nel fine lavori che la planimetria catastale non subisce variazione.

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    4. Grazie ancora Marco!quando sarà conclusa la questione ne condividerò l'esito e la via intrapresa.

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    5. Gentilissimo Marco, scrivo un aggiornamento riguardo la situazione perché magari potrebbe tornare utile anche ad altri colleghi. Ovviamente in catasto mi confermano che anche a fronte di una cila in sanatoria legittima depositare una nuova planimetria con il docfa praticamente identica alla ultima che hanno in atti NON è consentito, bisognerebbe in caso trovare qualche "differenza" che oltre alle diverse tecniche di rappresentazione nel passaggio da disegno a mano degli anni ottanta a quello computerizzato di oggi, non c'è!
      La non reperibilità della pratica di presunto art.26 della L.47/85 personalmente la considero come assenza di titolo edilizio e la dichiarazione di conformità all'art.26 che vorrebbe farmi fare il notaio la trovo una "furbata" per togliersi lui ogni responsabilità! quindi farei una cila in sanatoria giustamente partendo dal catastale del '39 come ante operam e con lo stato di fatto (risultante in catasto dall'87) come post operam, specificando nel fine lavori, come dici giustamente tu che la planimetria catastale non cambia.
      Correggimi se sbaglio ma facendo una cila in sanatoria tramite il suet mi indico solo come progettista asseverante, non metto direttore dei lavori, quindi non faccio il collaudo finale ma comunque scrivo, sulla base dei modelli che usavamo prima del suet,un fine lavori in cui specifico i motivi della non necessaria variazione catastale. Ovviamente la ditta che fece i lavori 30 anni fa non esiste e neanche il geometra che li seguì (deceduto)! secondo te metto lavori in economia? ormai mi pare i municipi (quindi il suet) accettino la cila senza impresa e durc anche per opere pre 2010 giusto?

      ti ringrazio ancora per leggere ciò che ti scrivo e se mi risponderai con le tue opinioni, e spero che possa servire anche a qualche altro collega questo scambio di opinioni!

      saluti

      Gabriele

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    6. confermo che è meglio procedere con CILA il sanatoria, dove non serve nè direttore lavori nè indicazione dell'impresa. successivamente, si può inviare una certificazione che non serve variazione catastale perché quella è già conforme.

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  2. feedback sulla risoluzione del problema: per la "gioia" del cliente ho fatto una cila in sanatoria ripartendo dall'ultimo stato legittimo (catastale del '39), ho comunque rifatto docfa accatastando la nuova planimetria (ho per fortuna trovato piccole differenze con quella depositata senza titolo edilizio nell'87) in sostituzione di quella precedente ed è stata accettata. Un'ultima considerazione è che recuperare (accesso agli atti) una comunicazione per modifiche interne art.26 L.47/85 è praticamente impossibile!
    Troppe persone non sanno (e non hanno) nulla di casa propria e se ce l'hanno è la solita planimetria catastale che secondo loro vale come se fosse un permesso di costruire!

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    1. ci sono in effetti dei falsi miti che non moriranno mai: nel frattempo noi tecnici con un minimo più di attenzione continueremo ad essere additati come eretici.

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  3. Salve arch. Campagna.
    Sono alle prime armi sia come tecnico che con il SUET. Ho presentato una CILA per la quale ho ricevuto, dal municipio, una LETTERA CONTRASTO CILA. Ho inviato delle controindicazioni con allegato un elaborato nuovi tipi (inserimento del calcolo aspirazione aria forzata in un bagno cieco). Ora la CILA risulta in CONTRATO CONFERMATO....non riesco a capire cosa significa. Se è valida questa CILA e quindi hanno accettato le controindicazioni oppure è nulla e la devo ripresentare. Grazie

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    1. contrasto confermato sembra voler dire che le controdeduzioni non sono state considerate valide a superare il problema riscontrato.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.