martedì 24 novembre 2015

perché il 1942 è il vero spartiacque normativo per la legittimità

Chi fa pratiche edilizie, o chi ci si è imbattuto pur non essendo del mestiere, probabilmente ha affrontato, o quantomeno ha sentito parlare, di un leggendario spartiacque normativo rappresentato da una data prima della quale un immobile si considera legittimo anche in assenza di titoli autorizzativi, e questa data è l'entrata in vigore della legge 1150/1942, ovvero il 16 ottobre 1942.


Questa legge ha riformato completamente il panorama normativo per le autorizzazioni edilizie ma in verità non è stata la prima legge che obbligava al dover chiedere un permesso edilizio per costruire o modificare un immobile: per esempio prima di quella esisteva il RDL 640/1935 la quale è stata in verità la prima legge appunto ad istituire la licenza di costruzione.

Tuttavia, tra il regio decreto del 1935 e la legge del 1942 c'è una differenza sostanziale, e cioè che solo la seconda prevede delle sanzioni per il mancato ottenimento della licenza: questo è un dettaglio non secondario che infatti sarà successivamente ripreso dal ministero dei lavori pubblici nella sua circolare num 3357/25 pubblicata in gazzetta l'8 agosto 1985: questa è una circolare operativa per la corretta applicazione della legge 47/85 (primo condono edilizio) nella quale, ad un certo punto, vi è chiaramente scritto che le opere di realizzazione anteriore al 1942 non devono essere oggetto di richiesta di condono, proprio perché non sono da considerarsi illegittime, purché dette opere siano state realizzate in un comune che era privo di regolamento edilizio o che, pur avendo un regolamento edilizio, questo non obbligava alla necessità della licenza nella zona di interesse.

Dunque nell'ipotesi in cui si debba analizzare la legittimità di un immobile ante 1942 occorre verificare le seguenti situazioni:
  1. che il comune non si sia dotato precedentemente alla data di entrata in vigore della legge di un regolamento edilizio che obbligava comunque all'ottenimento della preventiva licenza edificatoria (Roma ha un regolamento edilizio di questo tipo, varato proprio nel 1934, ma anche i regolamenti edilizi precedenti, a partire dal 1872, prevedevano il rilascio di licenze edilizie prima di poter edificare). Se il comune era privo di regolamento al 1942, allora è valido qualunque documento che possa attestare le consistenze dell'immobile ai fini della legittimità, come per esempio la planimetria catstale d'impianto del nuovo catasto edilizio urbano (riformato nel 1939: prima di allora il catasto non prevedeva la necessità di eseguire le planimetrie dei singoli appartamenti).
  2. se nel comune esisteva un regolamento edilizio, verificare le condizioni per l'applicazione dello stesso: spesso infatti i regolamenti, in particolare quelli dell'epoca, prevedevano sì la licenza, ma magari solo all'interno di alcune zone, per esempio l'abitato più interno (a Roma infatti era così: nelle vecchie edizioni del regolamento la licenza adava chiesta solo se all'interno dell'abitato o entro un certo raggio da esso).
  3. al di là del regolamento edilizio, è bene verificare anche tempi e modalità di eventuali piani regolatori, i quali potevano richiedere anche loro la licenza edilizia; difficilmente, comunque, esisterà un piano regolatore senza un precedente regolamento edilizio.
Nella città di Roma le planimetrie catastali del 1939 sono considerate probanti solo per immobili la cui edificazione è iniziata prima del 1934; tuttavia viene generalmente considerato valido anche per immobili costruiti subito dopo, basta che non superino il fatidico anno del 1942. 

C'è comunque una questione interpretativa tuttora aperta, per la città di Roma: i regolamenti edilizi fino a quello del 1934 prevedevano la licenza solo entro una certa distanza dalle mura aureliane o dalle porte urbane, lasciando di fatto tutto il resto del vasto territorio comunale senza obbligo di licenza. Tuttavia non sono riuscito ancora a ricostruire cosa è accaduto nell'esatto momento in cui è stato pubblicato il "nuovo" regolamento del 1934 perché questo, a differenza di quelli precedenti, è stato poi modificato talmente tante volte nel tempo che è impossibile ricostruirne l'originaria stesura, la quale, magari, ancora prevedeva l'obbligo di licenza solo fino ad un certo punto (magari all'interno del perimetro pianificato nel PRG del 1931, che non considerava l'intero territorio comunale): ciò sarebbe derimente di tutta una serie di problemi che ancora oggi hanno degli edifici costruiti in quelle zone esterne alla perimetrazione del piano regolatore del 1931, edificati tra il 1934 ed il 1965, anno di entrata in vigore del successivo PRG che invece estendeva la pianificazione all'intero territorio comunale (va detto però che il Piano del 1931 è stato nel tempo esteso a quasi tutto il territorio comunale con dei piani di zona: insomma la situazione è davvero complicata e difficile da ricostruire con esattezza).

5 commenti:

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  2. Ciao Marco,
    ho letto con interesse i tuoi post sulla asseverazione di legittimità. Vorrei porti un quesito: devo effettuare delle opere su un appartamento facente parte di fabbricato ottocentesco a Napoli. La planimentria del 39 presenta delle difformità rispetto allo stato dei luoghi, per cui il comune chiede di effettuare prima un'accertamento di conformità. Il RE, però, all'art. 21, recita: "per gli edifici realizzati successivamente all'entrata in vigore della legge 765 del 1967, non possono essere consentiti gli interventi di cui al comma 1, nel caso in cui le opere di cui si chiede l'esecuzione determinino modifiche di parti dell'edificio abusivamente realizzate (...)"
    Dalla lettura di tale periodo mi sembra di comprendere che questo divieto non si applichi agli edifici realizzati prima del 1967, a proposito dei quali il RE non specifica nulla. Secondo te come devo interpretare questa norma? All'ufficio tecnico non hanno saputo darmi spiegazioni e mi hanno risposto che tutte le trasformazioni posteriori al 35 (primo RE di Napoli) devono essere giustificate da un titolo edilizio. Il testo del'art. 21, però, a me sembra non lasciare dubbi: per gli immobili ante 1967 sembrerebbe possibile effettuare lavori anche in presenza di abusi. Tu che ne pensi? Quale sarebbe la ratio di questa norma? Una sorta di "amnistia" per tutto quello che è stato fatto prima del 1967?

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    1. è una norma infatti poco logica, in cui si è voluto trasporre a livello urbanistico una dizione che è valida esclusivamente per i trasferimenti immobiliari. Comunque non dice che non puoi sanare, dice che non puoi fare interventi su edifici post 1967 senza prima aver sanato.

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    2. Grazie per la tua risposta.
      Concordo nel ritenere poco logica la norma, visto che è dal 1935 che a Napoli è diventata obbligatoria la licenza.
      L'ufficio tecnico, infatti, mi chiede di procedere a un accertamento di conformità, prima di intraprendere nuove opere; nessuno dei tecnici comunali, però, mi ha saputo dire in virtù di quale norma viene fatta tale richiesta, nè mi ha spiegato il senso dell'art. 21 del RE.
      A mio avviso, quindi, si tratta di un abuso: per quanto poco logica, la norma esiste ed è ancora vigente, per cui, essendo l'edificio di cui mi occupo precedente al 1967, dovrei poter realizzare le nuove opere senza dovermi preoccupare del pregresso.
      Aggiungo anche un altro elemento: non posso escludere che le modifiche che sono state apportate all'appartamento dopo il 1939 fossero state autorizzate dal Comune. Non conosco però il numero di pratica e non sono riuscita a reperirlo negli atti notarili né presso il catasto (fascicolo smarrito!). L'archivio del Comune di Napoli è inaccessibile e non consultabile (neanche dal personale interno), per cui le domande di accesso agli atti ricevono sistematicamente risposta negativa.
      Mi sembra quindi davvero vessatorio pretendere dal cittadino che si sobbarchi un accertamento di conformità quando non gli si dà nemmeno la possibilità di verificare la legittimità dell'immobile. Tanto più che un art. del RE esplicitamente esclude l'obbligo della sanatoria per il suo immobile!
      Cosa mi consigli? C'è forse una norma nazionale che prevale sui RE e che impone di rendere legittimo qualunque immobile prima di intraprendere nuovi lavori?

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    3. è implicito nella lettura dello stesso dettame normativo: non è possibile autorizzare nuove opere su immobili che hanno uno stato non legittimo. Comunque se l'archivio progetti è inaccessibile di fatto non puoi fare la verifica, quindi chiedi l'accesso agli atti, fatti rispondere che l'archivio è inaccessibile,e valuta a quel punto se depositare la pratica dando per buona la legittimità "fino a prova contraria". Ovviamente puoi farlo solo se non sia comunque in qualche modo evidente che ci sono difformità.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.