sabato 5 novembre 2022

la definizione di legittimità edilizia

La legittimità edilizia è un concetto astratto riferito al rapporto tra il progetto di un edificio ed il suo effettivo stato al costruito. Ogni edificio viene realizzato sulla base di un progetto, che viene depositato in Comune e per il quale viene rilasciata l'autorizzazione a costruire (oggi chiamato Permesso di Costruire, in passato si è chiamata anche Concessione Edilizia o Licenza edilizia): si ha conformità edilizia, o stato legittimo verificato, quando la costruzione è perfettamente coerente con il progetto depositato.

Purtroppo, nella realtà, questa corrispondenza non è sempre presente, per i motivi più disparati tra cui: una effettiva complessità del processo costruttivo edilizio, che può portare ad apportare delle modifiche in corso d'opera anche per adeguamento a materiali specifici o soluzioni tecniche complesse; errori in corso d'opera, non rimediabili, o incomprensione tra progettista ed esecutore di cui non ci si rende subito conto; deliberata volontà del costruttore di realizzare cose diverse da quanto progettato, senza provvedere ad autorizzare le differenze "in corso d'opera". La Legge riconosce in qualche modo il primo motivo di difformità tra quelli qui sopra elencati, tanto è che prevede espressamente una certa tolleranza costruttiva (il famoso 2% delle misure progettuali: ne ho parlato più compiutamente in altro post), all'interno della quale non si ha mai difformità edilizia. Se un edificio è difforme dal progetto e non si possono invocare le tolleranze esecutive, si parla di non conformità edilizia o mancata verifica della legittimità edilizia o, più volgarmente, di abuso edilizio.

disegno a mano dell'autore con rappresentazione di fantasia di un possibile caso tipico di difformità tra stato di progetto autorizzato (in colore scuro) e stato rilevato (in rosso): il punto A individua una difformità consistente in ampliamento di volume (il muro reale è spostato più all'esterno di quello di progetto) e di spostamento di finestra; il punto B individua una diversa profilatura del balcone.


una difformità edilizia, quindi una mancata legittimità edilizia, crea una serie di potenziali problemi tra cui: 

  1. impossibilità o forte difficoltà a vendere l'immobile, a seconda della "gravità" della difformità;
  2. mancata possibilità di presentare nuovi titoli abilitativi, necessari ad esempio per fare nuovi lavori sull'immobile;
  3. impossibilità ad ottenere l'agibilità dei locali. L'agibilità è necessaria per poter utilizzare l'immobile, come ad esempio i locali commerciali ma anche le abitazioni.
Il concetto di legittimità edilizia per molti anni è stato assente dalla legislazione italiana, ma è stato circoscritto nel corso del tempo dalla giurisprudenza e quindi anche dalla prassi. In taluni casi, il concetto era specificato negli atti regolamentari dei comuni (ad esempio i regolamenti edilizi) ma in effetti mancava una specifica definizione normativa. Questo vuoto è stato colmato con il decreto semplificazioni 2020, mediante il quale è stato introdotto nel DPR 380/01, testo unico dell'edilizia, l'art. 9 bis comma 1 bis, contenente appunto la definizione ufficiale ed univoca di legittimità edilizia.

L'introduzione della definizione a livello legislativo è stata importante e, una volta tanto, è stata fatta una operazione coerente con la giurisprudenza ed attenta all'inserimento in un contesto, quale quello edilizio, estremamente delicato. Di fatto, la norma non introduce nulla di radicalmente nuovo, in quanto si tratta di trasportare a livello di rango primario (la Legge) quello che in precedenza era già consolidato dalla giurisprudenza e dalla prassi*. E' stato comunque importante farlo, in quanto giurisprudenza e prassi possono talvolta essere anche superati o "interpretati" in modo diverso e quindi la trasposizione a livello di rango primario serve proprio ad obbligare tutti, comuni e privati, a rispettare una unica modalità operativa.

*nelle preleggi, ovvero le norme introduttive al codice civile, è stabilita la gerarchia delle fonti del diritto: al vertice della fonte c'è la legge, al secondo posto i regolamenti, al terzo gli usi (o la prassi). Gli usi non possono contrastare con la Legge e con i regolamenti; i regolamenti non possono violare la Legge: dunque la Legge è ciò che impone le regole ai regolamenti ed agli usi.

Il testo vigente dell'art. 9 bis comma 1 bis che contiene la definizione di legittimità edilizia, al momento di scrivere il presente post è il seguente:

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia. 

Dalla lettura del testo normativo si colgono alcuni aspetti fondamentali, che in passato sono stati spesso oggetto di diverse interpretazioni:

  1. lo stato legittimo deve fare riferimento all’originario titolo abilitativo rilasciato per la costruzione dell’immobile, dunque il "punto zero" è sempre l'originario progetto di costruzione;

  2. se l’immobile è stato oggetto di lavori o trasformazioni successive che necessitavano di un titolo abilitativo, lo stato legittimo deve fare riferimento anche a questi stati autorizzativi ulteriori ed intermedi. per conseguenza, vi è necessità che i titoli abilitativi siano correttamente "concatenati" fra loro;

  3. la planimetria catastale di primo impianto può essere usata "al posto" del progetto solo laddove l'edificio è stato realizzato, o trasformato, in un epoca in cui la Legge o i regolamenti non imponevano già l'obbligo di dotarsi di una licenza edilizia (molti pensano che il "punto zero" dell'edilizia sia il 1 settembre del 1967, ma in questo post ho dimostrato come in taluni casi, come quello di Roma, la data di inizio dell'obbligo di licenza sia da retrodatare almeno al 1912; il tema è sviluppato anche in quest'altro post nonché nel mio primo libro "il manuale del progettista");

  4. la possibilità di cui al punto precedente è evocabile anche laddove l’immobile sia stato realizzato o trasformato sulla base di titoli abilitativi di cui si ha la certezza del fatto che siano stati acquisiti o rilasciati, ma non se ne trovi più copia.


l'autore del post, pur garantendo la massima affidabilità di quanto scritto, non risponde di danni derivanti dall'uso dei dati e delle notizie sopra riportate.


4 commenti:

  1. Salve, sono un collega. Nel caso in cui all'interno del faldone contenente il progetto (parlo di Roma), essendo vecchi e chiusi a volte con degli elastici che si sbriciolano col tempo, non si trovi tutta la documentazione che potrebbe rendere legittimo il nostro immobile (mi e' capitato di trovare progetti parziali o anche elaborati appartenenti ad altri immobili!), come ti poni? Sembra una domanda fessa, ma penso sara' capitato anche a te di trovarti davanti a situazioni simili, di costruttori che, per logica, non farebbero qualcosa di controproducente e che pero' non risulta agli atti. Per semplificare, in mancanza (supposta) di documentazione, come ci si muove? Grazie per la risposta e per questo sempre interessante blog informativo

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    1. è capitato a tutti. generalmente, è preferibile chiedere l'emissione di un certificato di irreperibilità per specifica documentazione di fascicolo, ma è sempre un grande problema riuscire a farsela rilasciare nei termini che a noi sarebbero necessari. L'alternativa è assumersi personalmente la responsablità di affermare che nel fascicolo mancano dei "pezzi", ma questa scelta apre a scenari preoccupanti sul futuro e va usata con grande attenzione.

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  2. Gent.mo architetto,
    mi trovo in una situazione assai spiacevole. In seguito alla firma di un preliminare a pochi giorni dal rogito emerge una difformità non nota sulle misure dell'immobile (sottotetto più alto di circa 50 cm). Non si ha certezza ad ora della possibile sanabilità o eventuale fiscalizzazione della difformità. Le problematiche nascono ovviamente sulla possibile e controversa fiscalizzazione. Qualora avvenisse, fatta eccezione per il superbonus, si potrebbe accedere a bonus quali prima casa, bonus ristrutturazione straordinarie e simili? Sarebbero ammesse eventuali CILA per modifiche interne una volta avvenuta la fiscalizza? A quale svalutazione potrebbe andare incontro l'immobile?
    Grazie di cuore per il tempo che mi potrà dedicare e complimenti per i suoi post e la sua attività informativa.

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    1. la fiscalizzazione non produce uno stato urbanistico legittimo, ma comporta solamente il "blocco" dell'azione repressiva che da demolitoria viene trasformata in pecuniaria. Dunque non producendosi uno stato legittimo, è a mio parere precluso l'accesso ai bonus. per eventuali soluzioni diverse si dovrebbe analizzare la situazione in dettaglio.

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