venerdì 21 luglio 2017

Lazio: legge rigenerazione e vecchio piano casa

La Regione Lazio ha approvato una nuova legge, chiamata di rigenerazione urbana e che ha preso il numero 7/17, per sostituire il piano casa, che è decaduto il 30 maggio 2017. La nuova legge, applicativa dell'art. 5 comma 9 della L 106/2011 (di conversione del DL 70/2011), secondo la volontà del legislatore vuole essere più specifica per il miglioramento delle condizioni urbanistiche delle città, e non con finalità esclusivamente speculative come praticamente era il precedente piano casa. Tuttavia, ho letto in giro che si vorrebbe far passare l'idea che la nuova legge sulla rigenerazione urbana sarà un nuovo piano casa: leggendo la norma, però, a mio avviso non è proprio così



Del Piano Casa Lazio su questo blog se ne è parlato molto: se volete farvi un ripasso, potete leggere questo post o in generale tutti quelli taggati con "piano casa". Questa legge speciale, a carattere derogatorio (cioè che consentiva espressamente di poter presentare dei progetti anche in contrasto con la normativa urbanistica locale), nacque dall'idea dell'ultimo governo Berlusconi per risollevare l'edilizia, da attuarsi attraverso delle possibilità edificatorie interessanti (ampliamenti fino al 30% e con percentuali ancora maggiori in caso di demolizione del volume originario; recupero di volumi o interi fabbricati esistenti anche verso destinazione residenziale - in housing sociale -; possibilità facilitata di cambio d'uso e recupero di singoli edifici o pozioni di essi) in alcuni casi però limitate ad alcuni ambiti (p.e. per il cambio d'uso in abitativo, l'immobile oggetto di intervento doveva risultare abbandonato o in disuso), ma diciamo comunque facilmente applicabile. Meno semplice, ma comunque astrattamente fattibile, era l'intervento di ampliamento anche sugli interi fabbricati o condomini.

Il vecchio piano casa era insomma una legge che consentiva la "piccola speculazione" o per meglio dire anche la "miglior sistemazione" di appartamenti o case unifamiliari: era quindi una legge che sostanzialmente pensava agli interessi del singolo.

La nuova legge sulla rigenerazione urbana invece si pone ben altri scopi: l'ottica è quella di fornire degli strumenti (che in realtà non sono affatto nuovi) per incentivare interventi di ristrutturazione urbanistica, cioè la revisione di quelle porzioni degradate della città, anche con interventi assolutamente invasivi come la demolizione radicale degli impianti urbani esistenti e completo rifacimento, anche con delocalizzazione delle cubature, specialmente nelle aree protette o successivamente oggetto di vincolo di inedificabilità. Per incentivare questa pesante operazione, consente un incremento della cubatura del 35% e fino al 45% se il progetto viene sottoposto a gara di progettazione.

Lo scopo è alto e condivisibile, quello di creare una città migliore: nel mio piccolo, ho sempre pensato che è la città fatta male che produce disagio sociale, e non è invece da credersi il contrario, cioè che è il degrado sociale a danneggiare la città. L'uomo, da che mondo è mondo, cerca di costruirsi un ambiente adatto alla vita, che è principalmente vita sociale e di relazione, e se viene inserito in contesti urbani in cui queste relazioni non sono agevolate ma anzi sono del tutto inibite, si crea quel disagio per cui chi ha le possibilità fugge, e chi non le ha, rimane lì, moltiplicando le frustrazioni (p.e. i famosi "quartieri dormitorio", dove ci sono solo case e dove ci si va solo per dormire, oppure ancora ambiti urbani in cui le strade sono talmente grandi da essere solo "a dimensione di macchina" dove non possono nascere relazioni sociali per definizione, o ancora quartieri dimenticati dai servizi pubblici, dove occorre prendere la macchina anche solo per andare alle poste).

Passando all'esame pratico della legge, vediamo alcuni aspetti a confronto con uno schema molto semplice riportato di seguito:

                                              Piano Casa LR 21/09                         Rigenerazione LR 7/17
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va in deroga al prg            |               si                     |      si, ma non alla normativa "sovraordinata"
                                          |                                       |       cioè leggi regionali e nazionali o eventuali
                                          |                                       |      piani regolatori sovracomunali. comunque
                                          |                                       |    in questa legge il comune ha un ruolo attivo.
                                          |                                       |    ed è previsto che il comune adegui il PRG
                                          |                                       |     per poter attuare molti ambiti della legge.    
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è ad intervento diretto      |                si                     |    no, tranne articoli 5 e 6 ma con limitazioni
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ha scadenza                      |    si, 31 maggio 2017     |                                 no
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si attua con                       |        DIA o PdC              |    idoneo titolo come da DPR 380/01
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chi sceglie dove attuarlo  |    il privato, anche a       |         il comune, decidendo le aree. Roma
                                         |      casa sua                     |         nel suo prg ha già delle aree per
                                         |                                        |            programmi integrati e PRU. fanno
                                         |                                        |      eccezione gli interventi agli artt. 4, 5 e 6
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riguardo al cambio di       |    si applicava in modo   |     il comune con questa legge ha facoltà
destinazione d'uso            |   diretto per recupero di |     di introdurre norme per il cambio d'uso
                                         |  edifici esistenti o loro   |     e recupero di immobili dismessi. Roma
                                         |  porzioni (es art. 3 ter)   |     ha già delle norme per il cambio d'uso.
                                         |                                        |      per le singole unità immobiliari, l'art.6
                                         |                                        |   lo consente ma in conformità al PRG
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ampliamenti di singole    | ammesso fino al 30%    |    ammesso fino al 20% ma solo se il PRG
abitazioni                         | e con tetto di 70mq        |    viene adeguato (art. 5) oppure in modo
                                         |                                       |     "libero" in art. 6 ma con specifica finalità
                                         |                                       |      di cui all'art. 1 e senza tetto dei 70mq.

L'articolo 2 della legge norma i programmi di rigenerazione urbana: tutte cose molto interessanti ma che per esempio a Roma in qualche modo sono già previsti nell'attuale PRG e attuati spesso con lentezza e difficoltà. A mio modesto parere, non sarà la premialità aggiuntiva (già prevista nel PRG) a stimolare questi interventi. forse negli altri comuni laziali la situazione è diversa. La premialità è del 35% di base, più un 5% se si aumenta la superficie permeabile (comma 5 art. 2) più un ulteriore 5% se si ricorre a concorsi di progettazione (comma 10 art. 2) fino ad un massimo quindi del 45%. Questi programmi possono essere di iniziativa privata ma è sempre il comune che deve decidere dove applicarli, ed è sempre il comune che ne deve supervisionare la programmazione urbanistica. Questo strumento ha un ampio respiro e può prevedere interventi estesi ad interi quartieri.

l'articolo 3 tratta la possibilità, sempre da parte del Comune, di individuare aree ed ambiti dove poter consentire interventi con premialità fino al 30%, ma non saranno veri e propri interventi diretti ma saranno invece inseriti e normati all'interno di piani specifici predisposti dall'amministrazione, che potranno essere anche dei piani particolareggiati. Può essere adatto a qualificare piccoli ambiti di città.

l'articolo 4 è quello del cambio di destinazione d'uso, ma, anche qui, è il comune che prima deve fare una specifica delibera di modifica del PRG per definire gli ambiti di applicazione. A seconda di come i comuni attueranno questo articolo, si potrà prevedere il cambio d'uso all'interno delle categorie generali normate dal DPR 380/01, esclusi gli interventi sulle aree rurali ed esclusa la possibilità di realizzare piccoli e grandi centri commerciali. Finché i comuni non faranno le delibere, è impossibile capire quali possano essere le potenzialità di questo articolo. Sono curioso di sapere se Roma deciderà di attuare questo articolo, perché nel PRG già sono previste norme per i cambi di destinazione d'uso abbastanza precise. L'art. 4 contiene una clausola ad operatività temporanea, secondo cui è (era) possibile presentare, entro 12 mesi dalla pubblicazione della legge - dunque entro il 18 luglio 2018 - idoneo titolo abilitativo per attuare le disposizioni, anche in assenza della delibera comunale: a Roma per attuare questo passaggio era sorto il dubbio che si dovesse operare mediante permesso di costruire in deroga ai sensi dell'art. 14. A distanza di (forse troppo) tempo, nell'agosto 2022 la Regione Lazio, rispondendo ad un quesito dPAU, dirime il dubbio indicando in un parere (prot. 792629 dell'11 agosto 2022) che, dato che la Legge non parla espressamente di permesso in deroga, deve ritenersi che si possa operare con titoli abilitativi ordinari (il che non significa che non si possa operare con pdc in deroga laddove ne ricorrano i presupposti, ma che non è - era - obbligatoria tale procedura per applicare l'art. 4).

fino qui abbiamo parlato di articoli che prevedono un intervento attivo del Comune, o per delimitare specifici ambiti, o per dettare norme in applicazione specifica: finché non ci saranno questi atti comunali, gli articoli fin qui visti rimarranno lettera morta. Vediamo ora gli articoli che consentono gli interventi diretti (per estrema esemplificazione per chi è digiuno della materia: l'intervento diretto è quello che può fare il cittadino direttamente, presentando una pratica SCIA o autorizzazione; l'indiretto è quello che si fa assieme al comune, su iniziativa pubblica o privata, e si attua o con varianti al prg o con programmi integrati, e può prevedere anche interventi in deroga al PRG).

gli articoli 5 e 6 sono gli unici di questa legge che riguardano interventi diretti effettuabili sulle singole abitazioni, e riguardano praticamente solo gli ampliamenti, tralasciando quindi tutta quella serie di interessanti interventi di recupero e cambio d'uso che invece consentiva il precedente piano casa, e che forse era la parte socialmente ed urbanisticamente più utile di quella legge perché consentiva la vera riqualificazione.

L'art. 5 consente una attuazione diretta per ampliamenti fino al 20% e con un massimo di 70mq (peraltro, un parere di ottobre 2019 ha aiutato a chiarire che si tratta di superficie lorda), ma, anche qui come la rigenerazione urbana, è il comune che deve introdurre nel proprio PRG questa facoltà, e quindi non è una norma direttamente applicabile, almeno finché i comuni non la recepiranno. La norma è finalizzata sibillinamente all'adeguamento sismico degli edifici esistenti, ma non vengono date ulteriori specifiche. gli interventi, come già nel piano casa, sono ovviamente consentiti nel rispetto della normativa sismica e di quella energetica, anche regionale.

l'articolo 6 è però sibillino, perché prevede sostanzialmente la stessa cosa dell'art. 5, ma senza la specifica dell'obbligo di preventivo adeguamento del PRG e senza il tetto massimo dei 70mq, ma con l'importante limitazione di operare o in Ristrutturazione Edilizia (che non prevede di per sè ampliamento, o meglio a Roma lo prevede fino ad un massimo del 2%) o in demolizione e ricostruzione, con limite massimo di incremento del 20% (10% per il produttivo). Questo è l'articolo che più di tutti pare trarre diretta ispirazione dall'art. 5 comma 9 della L 106/2011. è come se fosse una norma che si sostituisce all'altra. Questo articolo però può essere applicato solo "per le finalità di cui al comma 1", cioè il miglioramento delle condizioni ambientali dei quartieri o delle porzioni di città, o per l'adeguamento sismico dell'intero fabbricato. Il problema è stabilire chi decide quando un ampliamento raggiunge effettivamente le finalità; e la necessità di raggiungere queste finalità è stata peraltro ribadita nel parere n°827387 di ottobre 2019. Diciamo che un caso secondo me è chiaro: l'art. 1 consente che uno degli obiettivi della legge è quella dell'adeguamento sismico degli edifici esistenti (art. 1 comma 1 lett. d) e dunque questo articolo pare consentire gli ampliamenti del 20% di interi fabbricati, senza limite massimo unitario di superficie, se connesso all'adeguamento sismico dell'intero edificio (ma necessariamente connesso a demolizione e ricostruzione). Questo è potenzialmente interessante per i medi e grandi condomini che con il piano casa precedente avevano sempre un intervento limitato ad un massimo di 70mq, ma per contro l'adeguamento sismico di interi fabbricati si traduce in interventi talmente invasivi da prevedere spesso lo sventramento dell'intero stabile.

sempre l'art. 6 consente il cambio di destinazione d'uso, ma non più come il piano casa in deroga al PRG - anche se si dovrà comunque leggere un superamento degli strumenti urbanistici i quali a Roma non consentono ampliamenti in molti tessuti -, bensì in armonia con questo, e sempre comunque nell'ambito di un intervento di RE o di Dem-Ric quindi non consente cambi d'uso a sè stanti. introduce però un grimaldello interessante: le destinazioni ottenibili in art. 6 sono quelle che il PRG prevede sia in intervento diretto che indiretto. questo starebbe a significare che con questa legge si possono ottenere per intervento diretto anche destinazioni che il PRG prevede solo per intervento indiretto . Essendo questa una legge senza scadenza, non si capisce perché si vuole di fatto annullare la normazione dei piani regolatori riguardo alla volontà di sottoporre a procedimento più complesso alcuni interventi, comunque ciò parrebbe andare a vantaggio, per esempio, del cambio di destinazione d'uso verso abitativo nella città consolidata a Roma, attualmente appunto prevista solo per intervento indiretto e, con questa legge, invece sarebbe possibile per intervento diretto (La Regione Lazio, con parere n°792634 dell'11 agosto 2022 ha peraltro confermato questa mia ipotesi) potendo superare i limiti del PRG. Altre possibilità sempre a Roma da valutare, quelle del cambio d'uso negli ambiti di valorizzazione della città storica, in cui non si può cambiare la destinazione d'uso se non all'interno dei programmi integrati (procedimenti indiretti per definizione).

Vi segnalo che Roma Capitale, nelle more della stesura delle delibere attuative degli articoli 2, 3, 4 e 5 (attualmente - marzo 2023 - non ancora pubblicate), ha pubblicato una determinazione dirigenziale (del dPAU n°1805/2022) in cui sono intanto stabilite le aree in cui i singoli articoli possono o non possono applicarsi. Attualmente, questa perimetrazione vale solo per l'art. 6 ed è comunque cogente.

Ancora sul tema del mutamento d'uso, ma più in generale sull'applicabilità della norma, è intervenuta in modo radicale la giustizia amministrativa con la sentenza TAR Lazio sez. 2 bis n°17543/2022 la quale, in una disamina estremamente ampia e puntuale - visti anche i diversi temi trattati - ha, in estrema sintesi, dedotto che:
  1. la rigenerazione si può applicare, nei casi di demolizione e ricostruzione con mutamento d'uso, solo nei contesti letteralmente circoscritti dalla norma stessa: dunque se un edificio non è in disuso, non è inserito in un contesto degradato e, quindi, non rispetta (nel dettaglio della vicenda) i presupposti dell'art. 1 comma 1 lett. b), la norma non è applicabile;
  2. le deroghe che la legge consente agli articoli 7 e 9 del DM 1444/68 si possono applicare, sempre per lettura letterale della norma, solo ai casi di "ricostruzione di edifici demoliti" (intesi come demoliti o crollati in epoche precedenti) e quindi non anche ai casi di "demolizione e ricostruzione" - questa lettura appare un po' limitativa atteso il fatto che la norma non contempla quasi mai il caso specifico della ricostruzione di edifici non più esistenti: probabilmente il legislatore regionale per "edifici demoliti" intendeva quelli demoliti nell'ambito degli interventi di demolizione e ricostruzione ma, in effetti, per come è stato scritto la visione letterale può essere quella fornita dal TAR;
alla luce della importante sentenza sopra citata (commentata anche dall'avv. Andrea di Leo), occorre prestare specifica attenzione ai presupposti per l'applicazione della norma: dunque si individui con chiarezza la lettera del comma 1 art. 1 che si sta perseguendo, e si presenti un progetto che sia congruo a tale presupposto; si faccia specifica e particolare attenzione ai casi di demolizione e ricostruzione, specialmente se in zona territoriale A, in quanto per il combinato disposto del DPR 380/01 art. 2 bis e della interpretazione data dal TAR Lazio, in questa zona non vige la deroga ai limiti del DM 1444/68 (vige implicitamente nelle altre zone, si deve dedurre, in quanto qui è l'art. 2 bis comma 1 ter a fornire espressa fattibilità alla deroga, purché nello stretto ambito applicativo).

Ancora nel merito dell'applicabilità della norma al caso degli edifici demoliti o comunque parzialmente non più esistenti al momento della sua applicazione, si può dire, a diversi anni dalla pubblicazione della norma, che in tali casi la rigenerazione è certamente applicabile in via generale; l'applicazione del beneficio della premialità, però, è da applicarsi limitatamente ai volumi che siano effettivamente ancora esistenti al momento del deposito dell'istanza. Detta in altri termini, se si ha un edificio parzialmente crollato, si può presentare un unico progetto per ricostruire la porzione che non è più esistente, e per demolire e ricostruire il rudere esistente, solo che la premialità si potrà applicare solo sul volume esistente, e non su quello "virtuale": su questo tema segnalo il parere del dPAU prot. QI/2024/0088344 del 30/04/2024, che entra nel merito anche del rispetto delle distanze in presenza di prospetto verso superfici finestrate.

Precedentemente al parere del dPAU citato poc'anzi, nel merito degli edifici crollati o demoliti o comunque ruderi, vi erano già state precedenti indicazioni: ad esempio nell'ambito del mutamento d'uso nell'ambito di opere di ristrutturazione edilizia, la Regione sembra aver consolidato la medesima visione secondo cui le disposizioni dell'art. 6 che riguardano la possibilità di attuazione dei mutamenti d'uso possono riguardare i volumi "inesistenti". Uno dei pareri più interessanti in tal senso, è quello reso al Comune di Pomezia a maggio 2021, nel quale viene trattato il tema dell'applicabilità dell'art. 6 ad un caso di ricostruzione di edificio crollato: la Regione indica che l'intervento, classificandosi secondo la normativa vigente come ristrutturazione edilizia, può essere oggetto di opere ai sensi dell'art. 6, anche con mutamento d'uso "in deroga", ma invece, correttamente, esclude che possa applicarsi invece a questa fattispecie anche l'ampliamento premiale, in quanto per tale fattispecie è pacificamente previsto che possa attuarsi solo laddove vi sia un edificio esistente da demolire.

gli articoli 2, 3, 5 e 6 non possono essere applicati nella città storica individuata dal PTPR. l'art. 4 può applicarvisi ma previa delibera della giunta comunale per autorizzazione del progetto: diventa quindi soggetto a valutazione politica.

in generale, facendo riferimento diretto alla L. 106/2011, la legge sulla rigenerazione sarebbe applicabile solo "nelle porzioni urbanizzate" di territorio, e al di fuori dei "centri storici". Purtroppo la legge non fornisce alcuna ulteriore specifica di queste definizioni, quindi occorrerà approfondire ulteriormente o attendere future specifiche. Per adesso, si può dire che per "porzioni urbanizzate" si possono considerare i tessuti urbanizzati così come individuati nel PTPR, e per città storica i nuclei storici individuati sempre nelle tavole B del PTPR. Per città storica tuttavia potrebbe intendersi anche le ZTO A, ed in questo caso non sempre coinciderebbero con la città storica del PTPR (a Roma per esempio la zona A è molto più estesa del nucleo storico vincolato). Sul punto comunque ad ottobre 2019 è stato pubblicato un parere che aiuta a chiarire. Se dovete intervenire all'interno di Roma Capitale, nel merito è forse utile segnalare che nel 2022 il comune ha pubblicato sul proprio sito degli elaborati in cui individua le zone in cui la rigenerazione è attuabile e quelle in cui è invece preclusa.

altri riferimenti sul Piano Casa a questa pagina di Lexambiente.

Nel merito della monetizzazione degli standard urbansitici, la legge sulla rigenerazione saggiamente, prevede una procedura parzialmente derogatoria degli strumenti urbanistici locali: pur facendo salva l'eventuale disciplina relativa al calcolo ed alla devoluzione, impone dei criteri semplificati per determinare quando è possibile avvalersi di tale strumento alternativo. l'art. 8 della L.R. 7/2017 indica che è sempre possibile procedere alla monetizzazione qualora sia dimostrato che è impossibile il reperimento materiale; oppure, se le aree da reperire sono inferiori a 1.000 mq, anche se fosse possibile il reperimento, è possibile optare per la monetizzazione. L'articolo citato non è particolarmente chiaro nella sua stesura, ma quella appena fornita sembra essere l'unica interpretazione possibile, confermata peraltro dalla stessa Regione con il parere n°1324496/2023. Suggerisco però di porre grande attenzione nel caso in cui le superfici a standard superino i 1.000 mq: in tal caso è bene che la dimostrazione sulla impossibilità di reperire gli spazi sia molto ben articolata e radicata, a pena di una successiva inefficacia del titolo abilitativo. Rimane naturalmente salva la possibilità per il comune di rifiutare la proposta di monetizzazione.

94 commenti:

  1. l'art. 6 apre, per la sua genericità ed approssimazione, scenari a dir poco confusi. innanzitutto per l'interpretazione delle finalità espresse dall'articolo 1, come già evidenziato, ma poi, e non secondariamente, per l'annosa e sempre presente qustione della sua applicabilità in sanatoria. non si fa cenno infatti, in nessun punto del testo di legge, per quanto io abbia avuto modo di cogliere, alla applicabilità della legge ai soli nuovi interventi. qual è la sua opinione in merito? grazie

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    1. il legislatore regionale non ha mai brillato per coerenza, in particolare nelle leggi urbanistiche, purtroppo, e la sanatoria, benché sia il sogno o la necessità di molti abitanti del Lazio, è sempre ignorato o gestito con leggi maldestre (vedi la mal fatta LR 15/08, per me peraltro in odore di incostituzionalità). La Direzione urbanistica del Lazio - in genere più accorta e saggia -, che verrà senz'altro interpellata molto presto sul tema, probabilmente sancirà che l'applicabilità in sanatoria, per il principio della doppia conformità, potrà applicarsi solo alle opere che verranno realizzate in assenza di titolo a partire dall'entrata in vigore della legge medesima, purché vengano rispettati i criteri dell'art.1 dei quali però non viene indicato un organo o una figura responsabile di verificare la congruità.

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    2. Credo anche io che alla fine l'interpretazione sarà questa. Ma, come al solito, continuo ingenuamente a domandarmi perchè non ci si esprima con chiarezza direttamente nel testo, visto che il problema esiste sempre e comunque. Staremo a vedere. Intanto, grazie mille per l'opinione.

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  2. Architetto buonasera, con riferimento alla "sanabilità" ed in tema di art 26 legge 47/85 in combinazione con l' art.48, mi domandavo cosa fare (o non fare) in presenza di opere interne relative anche alla distribuzione degli spazi -sempre interni- della costruzione con differenze rispetto al progetto (es. diversa ubicazione porte - vano in meno ); il tutto realizzato in tempi ante legge. Allo stato non è dato rintracciare eventuali comunicazioni rivolte al Comune (in questo caso Roma). Ho avuto modo di reperire la Circolare 3466 del 18/7/1986 emanata dal Ministero Lavori pubblici, e recepita in senso positivo in numerosi atti regolamentari, che darebbe per sanate senza oneri e adempimenti le situazioni riconducibili appunto a quelle dell' art 26. Va detto che l' edificio è stato realizzato con appropriata Licenza e munito di Abitabilità secondo lo schema della 1265/34 e correttamente accatastato. Cosa fare ?

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    1. in casi dubbi si ritiene preferibile effettuare una CILA in sanatoria, a tutela di tutti.

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    2. grazie, ma se i riscontri volumetrici e di superficie fossero coerenti, la circolare richiamate risulterebbe applicabile anche a Roma ?
      Con molta stima

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  3. Gentile architetto, con riferimento agli ampliamenti di tipo diretto vorrei conoscere il suo pare in merito a quanto riportato in un comma dell'articolo 1:

    "favorire il miglioramento della qualità ambientale e architettonica dello spazio insediato"

    il miglioramento della qualità architettonica è molto soggettiva e potrebbe essere utilizzata per armonizzare l'estetica di abitazioni che non hanno goduto del piano casa a quelle di cui ne hanno goduto negli anni passati.
    Ad esempio, un ampliamento fatto dal mio vicino potrebbe essere ora ripetuto da me sulla mia abitazione (non parliamo di condomini, ma case ad accesso indipendente) per il solo fatto di voler "migliorare la qualità architettonica", cosa ne pensa??

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    1. come ho scritto nel post, il problema è che la legge non istituisce una figura responsabile di valutare questo aspetto, che comunque sarebbe discrezionale, dunque prevedo che il tar si riempirà di ricorsi: dalle relative sentenze forse ne sapremo di più.

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  4. Gentile Architetto
    ho incontrato il Suo blog nella mia ricerca di soluzioni sul problema piano casa e vorrei sottoporle il mio caso .
    Ho saputo da amici che per la compravendita di immobili i notai sono feroci e tutto deve essere in regola quindi non è più come prima.
    Ora io ho comperato una casa a Roma periferia sud pagandola troppo! e venduta dal costruttore come d'uso 10 anni fa con piano piloty aperto ma in realtà chiuso quindi con superficie maggiore di quella denunciata al notaio di circa 30 mq. D’accordo, sono colpevole anch’io ma sinceramente nel trambusto dell’acquisto – con accolli di mutuo etc. - non ci ho pensato.
    Ora se volessi rivendere casa e andare dal notaio cosa mi succede?
    Avevo letto che si poteva ampliare con il piano casa ma ora è scaduto e smanettando in internet ho visto la nuova legge ma non ho capito granchè.
    Domanda : cosa può fare un privato cittadino per mettersi in regola con questo piano piloty abusivo?
    La ringrazio se mi risponde

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    1. mi sembra di capire che lei deve sanare un ampliamento abusivo anche di dimensioni consistenti: in questo caso la legge piano casa non l'avrebbe aiutata, perché comunque non poteva essere utilizzata in sanatoria. Sulla nuova legge non è chiara l'applicabilità in sanatoria ma tendo cmq ad escluderne la possibilità. se deve vendere, deve rinunciare alla superficie ampliata demolendo l'abuso, oppure si accoda a quelli che sperano nel quarto condono edilizio e si mette in paziente attesa.

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    2. Grazie della tempestività, ha capito la mia preoccupazione.
      Io comunque non ho costruito nulla, il costruttore ha fatto tutto lui|
      non posso neanche pagare una penale e sanare l'abuso?
      nulla?
      Grazie ancora

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    3. se fosse possibile sanare ampliamenti abusivi pagando una penale, mi creda, Roma avrebbe il triplo delle cubature che ha adesso perché ogni spazio sarebbe stato abusivamente acquisito e poi sanato.

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    4. Arch. Secondo lei quale di queste due soluzioni potrebbe fare al caso della signora Fiore??

      1) interventi senza permesso o Scia, ma ammessi dalla normativa edilizio-urbanistico vigente per quell'area (art. 36 Testo unico). In sostanza il proprietario dell'area o dell'immobile ha costruito senza presentare progetto e richiesta di autorizzazione al Comune (permesso di costruire o Scia) e dunque senza pagare gli oneri, dunque l'intervento è senza dubbio abusivo. Ma le opere realizzate sono comunque ammesse dalle regole edilizie e urbanistiche, cioè la nuova costruzione si poteva realizzare in quell'area (con quei parametri) e la ristrutturazione è conforme alla disciplina edilizio-urbanistica. L'autore dell'abuso, prima che vengano irrogate sanzioni, può chiedere al Comune il permesso in sanatoria, pagando un contributo di costruzione pari al doppio del normale.



      2) interventi (di ristrutturazione edilizia o di parziale difformità al permesso) per i quali sia tecnicamente impossibile ripristinare la situazione precedente (articoli 33 e 34).
      Due le fattispecie.
      In caso di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso o in totale difformità da esso, in casi in cui si tratti di interventi non ammissibili in base alle regole edilizio-urbanistiche (a tutti gli effetti abusivi), qualora sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico del Comune si certifichi che il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, la sanzione - anziché l'obbligo di demolizione - consiste nel pagamento di una somma pari al doppio dell'aumento del valore dell'immobile.
      In caso poi di interventi (nuovo o recupero) parzialmente ( e non completamente) difformi dal permesso di costruire, quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità il Comune non intima l'obbligo di demolizione, bensì applica una sanzione pari al doppio del costo di costruzione. (il doppio del valore di mercato in caso di edifici non residenziali).


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    5. non ci sono mai risposte univoche per casi generici: ogni caso va visto a se. la soluzione 1 è davvero raro che possa verificarsi; la 2 a mio parere alla fine non produce uno stato conforme ma solo un abuso che resta tale ma non è più sanzionabile.

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  5. Salve Architetto la seguo spesso ma scrivo per la prima volta, complimenti per il blog è meglio di un ufficio tecnico... Volevo chiederle i tempi massimi affinché i Comuni percepiscano questa nuova Legge ossia concretamente quando si può presentare un progetto e nello specifico un ampliamento! Grazie.

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    1. non ho idea. immagino che i primi comuni possano dare riscontri dopo 4-6 mesi dalla pubblicazione, comunque non è escluso che Roma emani delle delibere con cui specifica che la legge è applicabile intanto alle perimetrazioni già individuate nel prg per l'applicazione dei programmi integrati.

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  6. Salve architetto, con riferimento all'ampliamento diretto nel caso di un immobile facente parte di un condominio permane il discorso del progetto comune come lo era per il vecchio Piano casa?

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    1. non mi pare di aver letto riferimenti a progetti unitari.

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    2. Da quanto ho letto la legge parla di edifici, non di singole unità immobiliari. Il tecnico comunale anche la vede cosi, per questo chiede progetti unitari, evidenziando le unità immobiliari che hanno già usufruito del Piano Casa. Ci sono chiarimento in merito a questo?

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  7. Salve Gentile Architetto,
    intanto grazie per la sua assistenza continua e preziosa, volevo sapere se fosse possibile con questa nuova L.7/2017 ampliare una casa unifamiliare con una cubatura NON residenziale (magazzino). Tale cubatura NON residenziale sarebbe inferiore al 20% della cubatura residenziale legittimata.
    Grazie

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  8. Buon giorno Marco sono massimo barbera(via Moricca)
    ti disturbo per una pratica che dovrò eseguire. cambio di destinazione d'uso da magazzino seminterrato, finestrato ed alto 3,30, a sede di associazione culturale anche di culto. città storica, in assenza di opere.
    la domada è: si pagheranno solo i diritti della scia o altro? la categoria catastale sarà E/7?

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    1. ciao Massimo! secondo me la destinazione d'uso è servizi, o servizi alle persone, o attrezzature culturali e religiose (hanno lo stesso carico urbanistico) e quindi nel cambio d'uso devi monetizzare la differenza degli standard e valutare se c'è differenza nelle urbanizzazioni primarie e secondarie. La categoria catastale potrebbe anche essere A10 ma in effetti non sono sicuro. Se comunque fossero una associazione di promozione sociale, andrebbero in deroga alla destinazione d'uso (ma non alle altre norme: di sicurezza, igieniche, tecniche, etc) e potrebbero così risparmiare il cambio d'uso.

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  9. Buonasera Architetto,
    ho un dubbio riguardo una procedura da seguire per la regolarizzazione di difformità strutturali (apertura di vani porta su muri portanti). Per poter sanare tali difformità si può presentare una CILA in sanatoria o bisogna presentare una SCIA in sanatoria? La parte strutturale sarà ovviamente sanata tramite una “Autorizzazione Sismica in Sanatoria” ai sensi del D.P.R. 380/01 artt.93, 94 (Genio Civile di Roma).
    Grazie

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  10. Buon giorno architetto, volevo chiedere un suo parere in merito alla legge: per quanto riguarda l'articolo 6, riguardando solo interventi di RE (compresa la demolizione e ricostruzione), sembra non sia possibile effettuare aumenti di SUL se non con cambi di destinazione d'uso di locali all'interno della sagoma dell'edificio. Per l'ampliamento dovremmo aspettare che il comune recepisca l'art. 5 con una delibera?

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    1. come ho scritto nel post, l'art. 6 è sibillino e vorrei attendere chiarimenti da parte dal dipartimento urbanistica della Regione prima di applicarlo. Comunque si parla di interventi di RE e Dem-Ric. sia se si procede in RE che in Dem-Ric, è attuabile anche il cambio d'uso. scritta così, la legge potrà essere applicata in modo furbesco, invendandosi opere di RE, anche minimali, per fare da "ponte" al cambio d'uso. comunque in una circolare del dipartimento è scritto che la RE può ammettere ampliamenti fino al 2%. per tutti gli altri articoli, bisogna aspettare le delibere del comune.

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  11. Buongiorno architetto, bentrovato.
    Ho appena avuto una "fulminea" (nel senso che sono stato liquidato frettolosamente) con un responsabile dell'ufficio tecnico di un comune della provincia di Roma.
    Mi ha confermato (ovviamente) che non è più possibile fare interventi di ampliamento con una DIA (come si poteva con il paino casa) ma ci vuole un PdC.
    Quando ho chiesto lumi al recepimento del comune riguardo all'inserimento nel PRG della facoltà di ampliamento (art. 5) dell'esistente, mi ha liquidato con "non è che il comune può non recepire". Alla mia obiezione "sì, ma è stato inserito nel PRG?" la risposta è stata "lei si affidi a un tecnico, presenti la documentazione e il comune la esaminerà":
    Insomma, per chiudere una veranda con una finestra che bisogna fare?

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    1. la legge sulla rigenerazione è abbastanza chiara nello specificare che per l'attuazione servono prima delle delibere comunali. attualmente l'unico articolo applicabile è il 6: deve valutare con un tecnico se è nelle condizioni di poterlo applicare.

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    2. Buongiorno, sempra al riguardo della realizzazione di una veranda, è possibile conoscere a quale procedura fare riferimento ?

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    3. un ampliamento generalmente è gestito con un permesso di costruire, salvo casi particolari, da verificare, in cui potrebbe andare in SCIA alternativa.

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    5. ok, riguardo al art. 6 però mi è stato detto che : l’intervento diretto sembra precluso (art. 6) perché la premialità è prevista solo nel caso di intervento di demolizione e ricostruzione (v. circolare e pareri allegati)...ma è vero ?

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    6. confermo che la lettura più pacifica dell'art. 6 prevede ampliamento solo a fronte di demolizione.

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  12. Egregio Architetto,
    sempre con riferimento all'art 6 ed al cambio di destinazione d'uso tramite intervento diretto, se ad esempio ho una casa con un piano terra adibito a cantina, posso trasformarlo in abitazione, nell'ipotesi che ne abbia tutti i requisiti previsti dal PRG o dalle norme sanitarie locali/nazionali attraverso lavori di ristrutturazione eseguiti per le finalità di cui all'art.1 della Legge?
    Grazie mille
    Giovanni Santacroce

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    1. mi sembra difficile che un locale scantinato possa rispettare le norme tecniche e sanitarie attuali se non con importantissimi ed ingenti lavori, comunque astrattamente è possibile.

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  13. Gentile collega,
    in caso di un ampliamento, già realizzato senza titolo, di 10 mq. su un giardino di pertinenza di un appartamento di 110 mq. (siamo in città consolidata a Roma), non sarebbe teoricamente possibile demolire l'abuso e successivamente appellarsi alla nuova normativa per realizzare l'ampliamento in modo "legittimo"? Si tratta di un "corpo" aggiunto alla sagoma originaria e finora il Condominio non ha obiettato.
    Nelle precedenti risposte sembrava Tu escludessi tale eventualità, ma nella normativa non trovo vincoli ostativi in tal senso, e "demolendo" per poi riedificare si potrebbe aggirare il problema dell'attuale illegittimità...cosa ne pensi?
    Grazie

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    1. Se si procede in sanatoria, la legge sulla rigenerazione non lo esclude ne lo prevede espressamente, aspetterei indicazioni dalla Regione ma non credo si discosterà da quanto disse per il piano casa. Invece demolizione dell'abuso per poi procedere a nuove istanza su immobile "pulito" è sempre possibile.

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  14. A ben leggere l'art.6 recita:"sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente".
    Quindi sintetizzando, se si interviene in RE il limite per gli ampliamenti resta al 2%, se si opera in dem/ric si può arrivare al 20% (credo però si faccia riferimento a demolizione e ricostruzione del manufatto originario e non di eventuali abusi).
    Tanto per calarla nel caso specifico, ovvero un ampliamento abusivo del 10/15%, anche se trovare una finalità ex art.1 è impresa ardua in mancanza di direttive stringenti la legge ti sembrerebbe utilizzabile per ri-edificarlo legittimamente dopo averlo demolito?(non c'è più nemmeno il limite dei 70 mq quindi immagino che potrebbero utilizzarla più condomini, con esiti discutibili...).
    E in quel caso quali sarebbero i costi per l'eventuale pratica? La legge non ne fa mezione...
    Grazie in anticipo, quanto più le norme sono lacunose tanto più il confronto è indispensabile.

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    1. io faccio sempre una lettura stringente delle norme, e quasi sempre le successive indicazioni regionali nonché spesso anche le sentenze della giustizia amministrativa vanno nella medesima direzione: fino ad esplicita indicazione contraria, a mio parere la rigenerazione urbana non è utilizzabile in sanatoria, anche se si procede a demolizione di manufatto abusivo. Quello che la legge dice a mio parere è che va demolita la porzione legittima dell'immobile (anche parzialmente) per beneficiare dell'ampliamento, dunque il demolire la porzione abusiva non dà diritto a beneficio (farebbero tutti dei volumi abusivi per applicare la legge in tal modo). Per le finalità dell'articolo 1, quella dell'adeguamento sismico è quella più facilmente applicabile e più difficilmente contestabile.

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  15. Architetto buonasera.
    Cosa ha deliberato la regione con la deliberazione n°867 del 19/12/2017 Oggetto: Approvazione circolare esplicativa: "Indirizzi e direttive per l'applicazione delle "Disposizioni per la rigenerazione urbana ed il
    recupero edilizio" di cui alla legge regionale 18 luglio 2017, n. 7"

    Da quello che mi riguarda hanno rilasciato la possibilità di ampliamento anche ai complessi urbanistici compresi nel PTPR

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    1. sulla circolare esplicativa c'è un mio post apposito più recente.

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  16. Buonasera architetto, ho provato a leggere la delibera ma essendo ignorante in materia non ho capito molto. Vorrei ristrutturare casa e chiudere un balcone e ampliare il mio appartamento. Quali sono i passi che devo fare? Devo fare domanda al comune? Devo avere approvazione unanime del condominio come nel vecchio piano casa?

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    1. mi rendo conto che questa legge è complessa per chi non è del settore: non posso che suggerirle di nominare un tecnico di sua fiducia per valutare l'applicabilità del dettame normativo e considerare gli eventuali ulteriori limiti applicativi.

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  17. Buonasera architetto, in una precedente risposta lei ha detto "Quello che la legge dice a mio parere è che va demolita la porzione legittima dell'immobile (anche parzialmente) per beneficiare dell'ampliamento". Cosa si intende con demolizione parziale? Ad esempio è sufficiente che vengano demoliti e ricostruiti dei tramezzi, aperte o chiuse finestre oppure devono necessariamente essere demolite e ricostruite le strutture portanti?

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    1. la ratio della norma mi pare intanda che debba essere demolito un "volume", con ciò intendendo tutto quello che delimita lo spazio interno.

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  18. Buona sera architetto per lavoro mi è capitato di affrontare le nuove leggi anche in regione Lombardia e ho notato una enorme differenza con quella attuata nel Lazio , ad esempio il cambio di destinazione d’uso di locali , faccio un esempio semplice il signor Rossi possiede una villa sviluppata su due piani (terra e seminterrato) la parte seminterrato è destinata a garage e cantina, il signor Rossi decide di fare un cambio di destinazione del piano seminterrato ad uso residenziale... ecco in Lombardia si può fare nel Lazio no. Questa legge 7 2017 la vedo come un grande “inciucio” per aiutare i grandi investitori o i famosi palazzinari , che va però a discapito dei singoli individui come il signor Rossi che non beneficerà mai di nessun ampliamento o cambio di destinazione ! Di rigenerazione questa legge purtroppo porta solo il nome, ma di per se rigenera solo gl amici degli amici.
    A mio modesto parere i vari ordini di professionisti dovrebbero fare un esposto e contestare una legge insulsa per i cittadini!
    Detto ciò forse ho interpretato male la legge spero che lei o quale altro professionista con più esperienza di me smentisca tutto ciò...
    Le auguro una buona serata, da un giovane Architetto deluso da questo sistema.

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    1. per scelta non produco giudizi politici su questo blog, ma posso dire che anche a me non piace molto come è stata impostata la LR 7/17. spero in future modifiche migliorative, come è stato per il piano casa.

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    2. Nel merito però io ritengo che la modifica di destinazione d'uso si possa fare nell'esempio riportato dal collega.

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    3. in virtù di quale articolo della LR 7/17?

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    4. Chiaramente sempre nell'ambito delle finalità di cui all'art. 1 della legge stessa

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    5. Architetto grazie per la sua risposta, lungi da me dare giudizi politici anzi... a prescindere dallo schieramento politico qui si parla di buon senso che secondo me dovrebbe andare al di fuori di ogni schieramento politico .
      Tornando al profilo tecnico la domanda che vorrei porle è secondo la sua esperienza e secondo la sua lettura questa L.R 7/2017 nel Lazio si permette il recupero ai fini residenziali dei volumi accessori (garage o cantine) ?! Cosa che veniva permessa con la vecchia L.R 21/2009 in misura pari al 20% del volume o della superficie fini ad un massimo di 70 mq.
      Grazie mille.
      Ps: Gboss a mia interpretazione non credo che art.6 comma 2 riporti il recupero ai fini residenziali dei volumi accessori ma comporti sempre il cambio d’uso tra categorie funzionali individuate all’artico 23 ter del d.p.r 380/2001( mutamento d’uso urbanistico cioè il cambio tra le 5 categorie residenziale ; turistico; commerciale;produttiva e direzionale; rurale)
      ... almeno a mio avviso la leggo così.

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    6. A dire il vero leggendo testualmente il comma 2, sembrerebbe che il cambio di destinazione d'uso secondo l'art. 23 del dpr 380/2001 è possibile in aggiunta a quelli che non entrano in contrasto con il PRG vigente. Infatti il comma riporta testualmente: "Sono, altresì, consentiti i cambi all’interno della stessa categoria funzionale di cui all’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001". Mi farebbe piacere sapere cosa ne pensate.

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    7. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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    8. l'art. 6 comma 2 specifica che, quando si applicano interventi di cui al comma 1 (cioè RE o demolizione integrale) è possibile cambiare la destinazione d'uso, tra quelle ammesse dal PRG, prevaricando però eventuali più complesse procedure che lo stesso piano prevederebbe (tipo il cambio d'uso verso abitativo in città consolidata: se volete leggete un post apposito di qualche tempo fa). A mio parere questa legge non ammette il recupero di locali accessori che in origine non sviluppano cubatura (tipo box auto o locali interrati) ma consente il cambio d'uso tra volumi comunque sviluppanti cubatura.

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  20. Buonasera abito in un appartamento con giardino di pertinenza in un condominio . Volevo sapere per avere diritto all'ampliamento previsto dal piano casa dovevo avere il consenso dei condomini oppure posso ovviare a questo e rivolgermi agli enti di competenza come il mio Comune di residenza? Abito in una zona inclusa in una area dell'ente parco Castelli romani. Costituisce un impedmento questo oppure posso richiedere il permesso?

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    1. il piano casa è scaduto a giugno 2017. la nuova legge sulla rigenerazione potrebbe già essere operativa, se il comune ha promulgato le delibere attuative: nel caso vanno lette e valutate.

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  21. Gent.le Arch. Campagana, le volevo chiedere ho un cliente che vorrebbe comprare e cambiare destinazione d'uso ad un lavatoio condominiale rendendolo residenziale, anche se non risponde ai requisiti di legge perchè abbiamo un altezza di 2.30 metri, inoltre vorrebbe ampliare la cubatura perchè annesso a questo lavatoio vorrebbe chiudere facendo una serra bioclimatica comprando un pezzo di terrazza condominiale.
    Secondo lei è possibile applicare la legge sulla rigenerazione urbana?

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    1. penso sia più indicata la legge sul recupero sottotetti. la serra bioclimatica non è un elemento che "aumenta la cubatura": difatti è un volume tecnico che non può essere utilizzato per nessuno scopo se non quello di immagazzinare energia solare.

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  22. Gentile architetto, grazie per l'articolo e le tante informazioni. Vorrei farle una domanda: abito al terzo piano di un condominio (non si tratta di un centro storico) in un appartamento di 50 metri quadri. Il mio è l'unico appartamento del piano, ed è circondato da un terrazzo molto ampio (credo siano più di 100 metri quadri) e vorrei aumentare la cubatura dell'appatamento vsto che a breve provvederò alla ristrutturazione dello stesso. Ci sono margini in tal senso avendo come riferimento la legge di rigenerazione urbana della regione Lazio? Quali atti pratici devo mettere n atto per verificare tale strada?
    Grazie e buona serata.

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    1. come scritto nel post ed in alcuni commenti, l'unico articolo attualmente applicabile attualmente a Roma è il 6, che prevede ampliamento solo previa demolizione del volume.

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  23. salve architetto.... per "demolizione" si intende "abbattimento", nel senso che se voglio ristrutturare una villetta, devo abbatterla e ricostruirla per poter beneficiare della legge?...

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  24. Salve architetto, complimenti per larticolo, volevo avere da lei un'informazione: vorrei acquistare un immobile di 90 mq, di questi 15mq sono accatastati come magazzino.
    Vorrei accastare il magazzino ad uso abitativo, demolendo una porzione di 35 mq (compresi i 15mq del magazzino) e ricostruendo posso avere il 20% di ampliamento? Tale 20% si calcola sull'intero immobile oppure solo sui 35 mq demoliti?
    La ringrazio per la cortese attenzione

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    1. attualmente, su Roma, la legge rigenerazione per come l'ho io compresa non consente di operare congiuntamente e sulla stessa superficie sia ampliamento (art. 6) che cambio d'uso (art. 4).

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  25. Caro Marco,
    sempre grazie per il tuo tempo e per questo preziosissimo strumento.
    Il mio cliente vorrebbe apportare delle piccole modifiche alla DIA piano casa presentata in maggio 2017 e attualmente in cantiere (quindi sarebbero delle varianti in corso d'opera). Le opere consisterebbero nello spostamento della porta d'ingresso all'unità immobiliare (porzione di villetta quadrifamiliare) quindi modifica di prospetto, quindi RE...non entra quindi nel merito dell'ampliamento richiesto con la legge del piano casa. Che pratica devo presentare? pensavo ad una nuova scia in alternativa al pdc dicendo che è in corso un'altra pratica...non sarebbe però una variante alla pratica già presentata. di contro non c'è più la possibilità di presentare una variante alla DIA. che faccio?

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    1. non credo il municipio faccia difficoltà se depositi una SCIA alternativa al PdC che in qualche modo si ricollega alla DIA già in essere. Comunque la normativa attuale non prevede la variante alla SCIA, quindi esiste una contorsione che chiamano "presentazione nuovi tipi". chiedi sempre prima in municipio.

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    2. Grazie Marco,
      si infatti penso che dovrò comunque andare in municipio, anche perché vedo dal servizio riscossione reversali che il X non fa fare le reversali per le scia.

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  26. Buongiorno Architetto, ho bisogno del suo prezioso aiuto.
    Al piano rialzato dell'abitazione dei miei genitori (villa bifamiliare) nella periferia del comune di Roma, affianco al soggiorno è presente un locale di sgombero. Il geometra che ci è stato consigliato, ci ha detto che è possibile accorpare i due ambienti cambiando la destinazione d'uso del locale di sgombero in abitativo (Cambio di destinazione d'uso di una porzione di pertinenza ad abitazione ai sensi della Legge Regionale 7/2017 senza aumento di cubatura e modifiche alla sagoma). Il comune però ha risposto dicendo che in realtà c'è un aumento della volumetria e che l'intervento edilizio, proposto ai sensi della L.R. 7/2017, contrasta con gli articoli 3,4 e 6 della legge stessa.
    Mi conferma che l'accorpamento dei due ambienti non può essere fatto e che non è possibile in alcun modo cambiare la destinazione d'uso del locale di sgombero? la L.R. 7/2017 in tal senso non può essere usata nel comune di Roma?
    Grazie per le sue preziose risposte che vorrà darmi.

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    1. A quanto mi risulta il Comune di Roma non ha ancora emanato le delibere per rendere applicativi gli articoli 3,4 e 5 della rigenerazione urbana, dunque adesso è attuabile solo il 6, che prevede ampliamento ma solo previa demolizione. Non so come pensava di intervenire il collega, pertanto non posso valutare la proposta d'intervento. Forse però qualcosa si può fare con la legge 13/09 sul recupero a fini abitativi dei sottotetti.

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  27. Buongiorno Architetto Campagna,
    è la prima volta che scrivo sul suo blog, colgo quindi l’occasione per farle i miei più vivi complimenti per il suo blog, risolutivo per molteplici questioni. Le scrivo poiché avrei un dubbio, nel 2017 ho consegnato un permesso a costruire al PAU per la realizzazione di un manufatto accessorio posto al piano di campagna con un'altezza di 2,40m, nel giardino di pertinenza di un appartamento, ad uso di deposito-magazzino dell'abitazione, servendomi del Piano Casa.
    Ad oggi il Comune di Roma sta creando un problema, poiché ho progettato una parete del manufatto tutta in vetro e mi contestano l'utilizzo di questa soluzione per un deposito.
    Mi domandavo se esistessero delle normative/circolari che regolarizzassero la costruzione di nuovi magazzini-depositi di pertinenza? E' un argomento di cui non ho trovato molte informazioni.
    La ringrazio anticipatamente per l'attenzione.
    Saluti
    Nicola

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    1. non mi risulta vi siano normative specifiche, sia che vietano espressamente sia che consentono di avere superfici vetrate nei magazzini ad uso deposito annessi ad abitazioni, ma si potrebbero cercare eventuali sentenze pregresse. L'ufficio a mio personale parere non dovrebbe entrare nel merito, ma, se ha il dubbio, potrebbe inviare dei controlli successivi alla costruzione per accertarsi che l'utilizzo dello spazio sia conforme a quanto dichiarato.

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  28. Gentile architetto,
    grazie sempre per il suo lavoro e la condivisione. Le pongo questo quesito sul quale stiamo dibattendo a studio. Abbiamo incarico di presentare un Permesso di Costruire per demolizione e ricostruzione di un fabbricato a Roma. Operiamo con la legge per la Rigenerazione Urbana art. 6, interventi diretti che ci consente di aumentare la SUL. L'immobile e' stato costruito prima degli anni 80 e condonato nel 2003 (concessione rilasciata)
    Parte di questo fabbricato a 1 piano è crollato (abbiamo ricostruito dalle foto aeree su google earth intorno al 2015) e ad oggi non esiste piu' nulla (i resti sono stati probabilmente portati via a suo tempo).
    Nel calcolo della superficie di partenza (sulla quale calcolare la l' incremento) possiamo contare anche questa parte crollata che appare ed e' indicata anche ovviamente sulle planimetrie allegate alla concessione o a seguito del crollo tale superficie non è piu' computabile come superficie legittima di partenza? La ringrazio molto.

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    1. farei grande attenzione ai termini usati dalla legge: nel vecchio piano casa l'edificio doveva essere "esistente", altrimenti non si poteva procedere. Se hanno fatto confluire questa definizione nella LR 7/17 potrebbe esserci il problema. in ogni caso, è data facoltà di ricostruire quella cubatura, eventualmente senza ampliamento - ovviamente il tutto da verificare se ve ne sono i presupposti.

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  29. Buonasera architetto. Vivo in una villetta a schiera in un comune dei Castelli Romani (Monte Compatri). Al piano terra, limitrofo ad una camera da letto, ho un piccolo porticato di circa 12mq e un'altezza della volta di circa 210 cm. Il porticato è chiuso con muratura su tre lati. Sul quarto lato sono presenti 3 aperture: una porta (per uscire in giardino) e 2 finestre, che "invogliano" notevolmente ad essere chiuse con degli infissi (per l'altezza si potrebbe magari sfruttare in qualche modo la legge per i sottotetti?). Ritiene possibile avviare una valutazione, con il supporto di un tecnico, per lo sfruttamento della legge di rigenerazione che mi consenta l'ampliamento della mia unità abitativa con questi ulteriori 12 mq? La ringrazio in anticipo per il consiglio che vorrà fornirmi.

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    1. per il recupero sottotetti, non vedo possibilità perché da come capisco non credo l'ambiente si possa configurare come sottotetto. per la rigenerazione, bisogna capire se il vostro comune si è dotato delle delibere applicative, altrimenti l'unico articolo direttamente applicabile è il 6, che consente sì ampliamenti, ma a fronte di demolizione e ricostruzione.

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  30. Vorrei chiederle se è possibile,secondo la rigenerazione urbana, avendo un terrazzo di 100 mq aderente alla mia costruzione abitativa, una struttura di lamellare e chiusa ai lati con vetro così da recuperare uno spazio abitabile in più.E di quanto si può ampliare. Grazie

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  32. Salve Gentile Architetto Campagna innanzitutto Complimenti per il blog, volevo chiederle abito nel Comune di Lariano che ha recentemente recepito la legge 7/17,
    ho un vano box auto attiguo al vano residenziale dell'abitazione collegato con una porta, il tutto risulta da pianta catastale, posso convertire il vano C6 del box auto ai fini residenziali dell'edificio?

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    1. bisogna leggere attentamente i contenuti delle delibere comunali per capire la fattibilità. comunque non è detto che si possa fare perché il vecchio piano casa consentiva espressamente il recupero delle pertinenze, mentre la rigenerazione è più vaga.

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  33. Salve architetto,
    Vorrei capire se fosse possibile chiudere parte di un porticato in muratura per realizzare un ampliamento di una casa bifamiliare nella periferia sud di Roma, zona Morena. Andrebbe presentato un PdC?
    Grazie

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    1. l'ampliamento va spesso in pdc, salvo casi particolari, in quanto è tendenzialmente assimilabile alla nuova costruzione non rientrante nell'art. 10 c. 1 lett. c).

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    2. Grazie, immaginavo fosse necessario il PdC infatti.
      Ma il tipo di intervento sarebbe realizzabile? Che requisiti dovrei avere?

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    3. i presupposti per poter procedere in una situazione del genere sono molteplici, non ultimo il fatto che sul suolo dove sorge l'edificio deve esserci della cubatura edificabile residua. le zone urbanistiche a Morena sono spesso del tipo città da ristrutturare, che contemplano un certo coefficiente di edificabilità, dunque non è escluso che questo primo punto possa concretizzarsi. per il resto, non è possibile racchiudere in una risposta stringata tutte le questioni che occorre affrontare per impostare un progetto del genere: non posso che invitarla a incaricare un tecnico di sua fiducia per espletare uno studio di fattibilità.

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  34. Egregio architetto, nei meandri delle varie leggi mi sono perso.Sono in uno stato confusionale. Posseggo un sottotetto in provincia di Latina, posso recuperarlo ai fini abitativi con aumento di volumetria del 20% e senza aumento di volumetria?
    Grazie

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    1. ai sottotetti valuterei l'applicabilità della specifica legge regionale 13/2009 di cui trova un mio approfondimento in un post specifico. per quanto riguarda la LR 7/17, bisogna anzitutto verificare se il comune in cui si trova ha dato attuazione agli articoli 3-4-5 perché solo con il 6 non è possibile operare un recupero "mirato" di un sottotetto.

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  35. Salve, studiando oltre la legge i vari pareri della regione, tar e affini continuo a non trovare esplicitato il tema che sottopongo. Su un lotto sono presenti una vecchia casa colonica con annessi, l'area non è più agricola ma rientra nella città della trasformazione a Roma. Si intende applicare l'art. 6 con demolizione e ricostruzione di tutto e accorpamento in un unico edificio a destinazione residenziale (cdu degli annessi). é possibile applicare l'ampliamento residenziale di tutta la volumetria, anche quella su cui è stato fatto il cdu? Sono cumulabili o meno il cdu e l'ampliamento, applicando la demoricostruzione, con art. 6? Visto anche il cambio di norma in merito alla definizione di ristrutturazione edilizia. Grazie per l'eventuale confronto. Saluti

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    1. secondo me è applicabile l'art. 6 beneficiando del bonus di volumetria calcolato anche sulle superfici che sono oggetto di mutamento d'uso.

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  36. Salve architetto. Siamo proprietari di una porzione di quadrifamiliare con veranda a Roma. Avremmo necessità di chiudere una porzione della veranda stessa per un totale di 6 mq. Con spostamento della porta di ingresso e installazione di un infisso di nuova generazione.
    Potremmo beneficiare della 7/17? Eventualmente con permesso a costruire?
    Grazie

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    1. attualmente a Roma si può operare solo mediante art. 6, dunque gli ampliamenti possono essere ottenuti solo previa demolizione e ricostruzione.

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  37. città consolidata tessuto T1 e rigenerazione urbana: si può applicare la rigenerazione urbana mediante demolizione e ricostruzione? grazie architetto

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.