giovedì 3 gennaio 2013

sostituire gli infissi: autorizzazioni e procedure

Oggi parliamo brevemente di sostituzione di infissi. Agli occhi dei meno avvezzi alle norme urbanistiche ciò potrebbe sembrare una operazione talmente banale da non richiedere alcun titolo abilitativo ma, come spesso accade con la burocrazia, non è sempre così. Purtroppo la scure della burocrazia cade "alla cieca" su un operazione che generalmente si fa per migliorare le prestazioni energetiche degli edifici, cosa che dovrebbe (e da un punto di vista fiscale lo è) essere agevolata in ogni modo. Come al solito, il mio riferimento nello specifico è alle procedure edilizie nel comune di Roma, dove opero abitualmente.
Va subito detto che la sostituzione dell'infisso può ricadere anche nell'attività edilizia totalmente libera, a determinate condizioni, così come a quella che necessita addirittura il permesso di costruire (e quindi la DIA in alternativa ad esso): penso che il modo migliore di trattare l'argomento sia fare una semplice casistica, visto che le situazioni possibili possono essere ricondotte a tre. Il nostro riferimento-guida sarà questo schema di lavori edili e procedure edilizie predisposto dal Municipio 9° e utilizzato anche da altri municipi (che io sappia almeno il quinto usa questo schema, comunque lo schema ricalca i dettami di una circolare dipartimentale che vale ovviamente per tutto il territorio comunale):
  1. sostituire infissi con altri aventi identica partizione (intesa come suddivisione della finestra: se ad un anta, a due, a wasistas, etc) ed identica coloritura esterna (quindi non necessariamente lo stesso materiale: p.e. un infisso originariamente in legno può essere sostituito con un profilo in PVC con colore esterno ad effetto legno): è attività totalmente libera, non vi è neanche necessità di depositare la CIA (è comunque facoltativo). Se l'immobile è vincolato, bisogna comunque capire il tipo di vincolo: se è un vincolo delle belle arti riferito al palazzo o alla facciata, allora anche il semplice cambio di infisso con altro identico è comunque essere soggetto al parere della sovrintendenza (immaginiamo un edificio del 1800 con ancora gli infissi in legno originali, magari sagomati) e quindi necessitare comunque il deposito della SCIA; se invece la facciata dell'immobile è individuata all'interno della carta per la qualità del Comune di Roma, per esperienza diretta posso dirvi che non è necessario ottenere il parere della Sovrintendenza Capitolina, ma solo se l'infisso nuovo è totalmente identico all'originale, anche in quanto a materiali. In caso di vincolo paesaggistico, vale la stessa regola della carta per la qualità: la sostituzione non richiede parere preventivo solo se si fa una sostituzione con prodotti identici in quanto a colori, partizioni, materiali.. Attenzione: se andiamo a sostituire i vecchi infissi con profili di ferro (solitamente si usavano per le finestre su misura) che erano caratterizzati da profili estremamente compatti nelle dimensioni, ci troveremo comunque con il problema del cambio di aspetto: i nuovi profili commerciali infatti non hanno mai una larghezza inferiore ai 60mm, più spesso intorno ai 70mm, e quindi sostituire un infisso con profili da 20mm con uno che è tre volte più grande potrebbe comunque essere inteso come variazione di prospetto, e quindi ricadere nel caso 2. Il caso nello specifico lo trovate al punto A3 dello schema linkato in premessa. In ogni caso, in questo tipo di opera non è necessario richiedere l'autorizzazione al condominio, in tutti gli altri invece si. Nel caso in cui l'immobile sia vincolato e nel corso del tempo abbia subito la sostituzione degli infissi con altri diversi da quelli originali, si pone il problema della legittimità. Gli infissi sostituiti sono quasi certamente "abusivi" secondo il modo di vedere attuale della normativa vincolistica, e quindi nel momento in cui dobbiamo sostituire gli infissi "abusivi" dovremmo porci la questione: se gli infissi originali sono documentabili (magari qualche altro condòmino non li ha mai sostituiti, oppure se esistono fotografie di come era in origine il fabbricato) allora la sostituzione degli infissi "abusivi" con nuovi identici agli originali non comporta la richiesta di parere (sempre ammesso che l'immobile non abbia uno specifico decreto di vincolo).
  2. sostituire infissi originali con altri aventi un diverso partizionamento dell'infisso e/o con una diversa coloritura verso l'esterno e/o un diverso colore della tapparella, ma senza modificare l'imbotte muraria. In questo caso ricadiamo sempre in SCIA, anche se le modifiche fossero minime. Se la sostituzione degli infissi avviene all'interno di un più ampio cantiere di ristrutturazione interna dell'immobile, può essere presentata una unica SCIA sia per le opere interne (che normalmente ricadrebbero in CILA) che per le modifiche agli infissi. Se l'immobile è vincolato, sia specificatamente come monumento sia come bene d'insieme o bene paesaggistico occorrerà dotarsi del nulla osta dell'ente preposto alla tutela dello specifico vincolo. Se invece gli infissi sono su una facciata individuata e tutelata nelle tavole della carta per la qualità del comune di Roma occorrerà chiedere il parere/nulla osta del Coque (commissione per la qualità urbana ed edilizia): se serve, ho scritto questo altro post su come leggere questo documento. Ci si rende facilmente conto che se l'immobile è vincolato potrebbe risultare più complesso ed oneroso andare a richiedere le autorizzazioni specifiche che non fare il lavoro vero e prorio... La SCIA, se per i soli infissi esterni, dovrà rappresentare in prospetto tutti gli infissi interessati (in scala 1:100), con rappresentazioni ante e post-operam. Si dovrà inoltre specificare il colore dei nuovi infissi oltre alla nuova partizione che gli si desidera dare: se l'infisso sarà in pvc o in alluminio, si potrà anche solo citare il codice di colore RAL, oppure comunque si può inserire nei disegni la foto-campione della finitura che si adotterà. Sarà anche necessario inserire delle fotografie sia dell'intero prospetto che degli infissi esistenti. Non è necessariamente richiesto rappresentare per intero i prospetti del fabbricato a fil di ferro (anche in scale maggiori, come 1:200 o 1:500): io in genere lo faccio, anche se fare il rilievo di un prospetto di edificio non è mai una cosa semplice. Il caso specifico trattato qui è al punto D6 dello schema.
  3. sostituzione degli infissi originali con modifica dei vani finestra esistenti e/o creazione di nuove finestre e/o trasformazione di finestra in porta-finestra o vice-versa. In questo caso ricadremmo nel permesso di costruire, ma è possibile ricorrere alla DIA ad esso alternativa. Non mi dilungo sulle differenze tra DIA e SCIA, argomento che non può essere trattato in questo post, ma va comunque fatto notare che la DIA è una procedura più "pesante" in quanto consente di autorizzare lavori di forte modifica dell'esistente: quindi aspettatevi parcelle un poco più alte da parte del tecnico. Inoltre, la reversale di base è più alta e, soprattutto, la lavorazione prevede l'onerosità: dovremmo quindi calcolare un computo metrico delle opere ed andarci a calcolare gli oneri sul costo di costruzione e quelli per le opere di urbanizzazione (sul punto potete leggere questo mio famoso post sul calcolo degli oneri concessori). Ovviamente, nel caso di vincoli dovremmo muoverci come per il punto 2, e se stiamo intervenendo su un immobile con muratura portante, e quindi la modifica delle finestrature va a modificare le strutture portanti, occorrerà anche depositare i calcoli strutturali al genio civile. Si ricade in DIA quindi anche se dobbiamo banalmente convertire una porta-finestra in finestra oppure il contrario: la cosa senz'altro appare come una forzatura ma tant'è. Bisogna comunque valutare quanto segue: se dobbiamo trasformare una porta-finestra in finestra possiamo sempre lasciare esternamente, nella parte bassa, l'infisso originario (o uno nuovo analogo) e tamponare il parapetto solo internamente: in questo caso non ho modifica di prospetto (ma posso ricadere nel punto 2 se modifico il colore dell'infisso o la partitura). Nel caso invece di trasformazione di una finestra in porta-finestra, dovendo togliere il parapetto in muratura, non vedo scampo se non presentando una DIA. Va affrontato il tema raffinato degli infissi che prospettano su balconi o terrazzi dotati di parapetto in muratura: per prospetto esterno si intende quello che si vede dall'esterno dell'edificio: quindi se ho un parapetto in muratura, questo nasconderà la parte bassa della finestra. In questo caso, e solo in questo caso, sarà possibile "sparapettare" una finestra (o "parapettare" una porta-finestra) ricadendo nei casi 1 o 2, in quanto comunque non vi sarà variazione di prospetto. La DIA è necessaria anche se le modifiche interessano affacci interni o secondari dell'edificio.
Riassumendo e vedendo il tema da un'altra prospettiva, possiamo sintetizzare le varie casistiche in caso di vincolo:
  • in caso di immobile vincolato con provvedimento diretto delle belle arti, qualunque tipo di intervento sugli infissi, anche la sostituzione con elementi identici, è soggetto al benestare della Sovrintendenza;
  • in caso di immobile posto all'interno dell'area Unesco di Roma (coincide grosso modo con l'anello delle mura aureliane), occorre certamente il nulla osta della Sovrintendenza per infissi con partitura, colore e materiale diversi dagli originali. In caso di sostituzione di infisso con altro identico anche come materiali, secondo me può non servire il parere ma è bene valutare sempre il caso specifico e in caso di dubbio consultare il tecnico di zona;
  • in caso di vincolo paesaggistico generico oppure in caso di zona rientrante nelle fasce di rispetto (verificare nella tavola C del PTPR) il nulla osta occorre sempre in caso di modifica dei colori e delle partizioni dell'infisso. Può non essere richiesto in caso di modifica del materiale o in caso di sostituzione con infisso identico;
  • in caso di immobile ricadente in Carta per la Qualità, G1-b, cioè immobili individuati puntualmente, si applica la stessa procedura per gli immobili vincolati dalle belle arti, dunque occorre acquisire il parere preventivo anche per sostituzione con elemento identico anche in quanto a materiali;
  • in caso di immobile ricadente in Carta per la Qualità, morfologie degli impianti urbani, va chiesto il parere preventivo in caso di sostituzione con modifica di uno o più dei vari elementi: colore, partizione, materiale. Solo nel caso di sostituzione con identico infisso si può ritenere che non sia necessario il parere, ma va comunque visto caso per caso;
  • in caso di immobile ricadente in città storica del PRG, indipendentemente dalla carta per la Qualità, il parere consultivo del CoQUE serve solo se si effettuano modifiche al vano finestra (p.e. finestra trasformata in porta-finestra, oppure infisso allargato), mentre invece se si sostituiscono gli infissi con altri differenti, ammesso che non ricada in carta per la qualità, si può procedere senza dover richiedere alcun parere preventivo;


E'bene chiarire un punto: la legge (il nuovo decreto dei requisiti minimi 2015 in applicazione del d.lgs. 192/05) ci impone che laddove sostituisco un infisso vecchio con uno nuovo, questo deve necessariamente rispettare determinate caratteristiche di contenimento energetico, sia nel caso in cui beneficiamo della detrazione fiscale, sia no. è anche per questo che ormai non si vendono più infissi su misura che non siano fatti con profili commerciali standard: impiegando infatti profili di marche note si ha già la certificazione sulle prestazioni termiche del profilo, a cui bisogna solo aggiungere le prestazioni del vetro per calcolare il fattore di trasmittanza globale dell'infisso. Quindi per esempio, tornando al caso discusso nel caso 1, se dobbiamo sostituire un infisso in ferro fatto su misura con profilati da 20 o 30mm il nuovo infisso NON potrà avere una dimensione inferiore ai 60-70mm dei profilati standard anche e soprattutto perché rifare l'infisso come era in origine, con profili artigianali, semplicemente è vietato dalla legge (a meno che l'esecutore dell'infisso o un tecnico non siano in grado di certificare che la finestra artigianale rispetta i parametri anche senza taglio termico).

Occorre notare che sempre il decreto requisiti minimi impone che, in caso di sostituzione infissi, in quanto sono considerati elementi disperdenti dell'unità immobiliare, occorra redigere la relazione di cui alla legge 10/91 sulle dispersioni energetiche: tuttavia in un più recente documento di risposte a domande frequenti, il Ministero ha satabilito che questa relazione può essere sostituita dalle certificazioni fornite dal produttore, ma non ha specificato se anche in questo caso vi è l'obbligo di trasmissione della documentazione allo sportello unico del Comune. Tutto ciò, comunque, finché gli infissi rappresentano una superficie disperdente fino al 25% del totale: superata questa soglia, comunque si rientra nella fattispecie di "riqualificazione energetica di secondo livello" e si deve pertanto sottostare alle relative regole: tuttavia anche per questo caso il Ministero prevede degli adempimenti semplificati. Nel caso in cui, invece, gli infissi superassero il 50% della superficie disperdente, allora il discorso si fa più complesso perché si rientrerebbe in una ristrutturazione di primo livello, dove le verifiche da fare non riguardano più solo il singolo elemento modificato ma tutto l'elemento disperdente che viene toccato.

Dato che la modifica degli infissi è una modifica dei prospetti esterni, e dato che i prospetti "appartengono" all'intero condominio, sarebbe sempre necessario richiedere l'autorizzazione dell'assemblea prima di procedere. Sul punto c'è da specificare che se non siamo i primi a modificare gli infissi nel condominio, allora la nostra opera è autorizzabile implicitamente (a meno che non stiamo stravolgendo l'estetica del fabbricato: per esempio se un altro condomino ha già sostituito gli infissi originali in alluminio grigio con dei profili in pvc bianchi l'alterazione estetica è trascurabile: se noi stiamo installando invece un infisso color legno, invece, la modifica è più evidente e potrebbe essere oggetto di contestazione da parte del condominio senza potersi appellare al fatto che altri condomini hanno già fatto altrettanto). In ogni caso, dato che gli infissi non sono degli elementi di poco costo, conviene sempre chiedere l'autorizzazione all'assemblea o quantomeno comunicare la cosa all'amministratore e lasciar decidere a lui come procedere.

178 commenti:

  1. gentile Marco - il mio cliente, per motivi economici, e perché non ne fa uso, vorrebbe, nel rifare gli infissi, "abbandonare" gli avvolgibili, ovvero rimuoverli senza sostituirli, mantenedo identico l'aspetto delle finestre "aperte" e risparmiandosi un bel ponte termico. Vorrei il tuo parere se questo sia fattibile o meno, sia da un punto di vista normativo che condominiale.
    Grazie

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    1. Ciao Gennaro, teoricamente la finestra originariamente autorizzata è composta tanto dall'infisso interno quanto dalla tapparella esterna, quindi, sempre in teoria, la sua rimozione andrebbe autorizzata. è anche vero che nessuno può obbligare qualcun'altro ad abbassare "ogni tanto" le tapparelle, quindi probabilmente la loro eliminazione è fattibile anche senza autorizzazioni in quanto è facoltà del proprietario tenerle perennemente aperte. Cmq fai presente al tuo cliente che la tapparella serve anche a proteggere l'infisso, che se completamente esposto alle intemperie potrebbe durare meno del previsto; inoltre esistono cassonetti coibentati per limitare il ponte termico, ma è chiaro che significa spenderci ulteriori soldi.

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  3. Buonasera.
    Chiedo gentilmente qualche chiarimento.
    A casa mia, immobile di vecchia data che ho ristrutturato pochi mesi fa, ci sono gli infissi in legno, quelli interni con gli scuri. Purtroppo quando piove, l'acqua si infiltra in casa con il rischio di danneggiare i mobili. Stavo dunque valutando di installare solo gli infissi esterni (io li chiamo persiane) in alluminio o pvc color legno (attualmente le imposte interne sono di color marrone raffaello). Nel caso il condomino dell'altro appartamento non fosse d'accordo, la mia unica possibilità è quella di sostituire gli infissi con altri della stessa tipologia? E se invece volessi impormi nella mia scelta, visto che prima o poi anche lui dovrà procedere alla sostituzione?

    Grazie anticipatamente
    Eugenio

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    1. Il condominio di fronte non c'entra nulla: è il tuo condominio che deve valutare l'impatto estetico (benchè non possa opporsi ad opere che servono a migliorare le condizioni del tuo immobile, soprattutto considerando che la normativa oggi invoglia a schermare gli infissi interni con degli elementi esterni). Dunque una volta che hai l'assenso del condominio, in assenza di altri vincoli, puoi direttamente presentare la pratica in comune.

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  4. Nel caso di sola sostituzione delle tapparelle cosa è necessario fare?

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    1. Se si sostituiscono le tapparelle con altre identiche alle originali per coloritura esterna non bisogna fare nulla. Se si è in centro storico è opportuno - secondo me - mantenere sia il colore che il materiale originari. Se invece si volesse modificare il colore o la partitura (per esempio: unificazione di due tapparelle limitrofe in una unica), occorrerebbe una SCIA.

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  5. Gentile architetto, sto per sostituire gli infissi originali in legno del mio appartamento con altri in alluminio caratterizzati dalla stessa colorazione esterna. Le porte finestre per uscire nei balconcini rimangono inalterate. Le uniche differenze riguardano l'infisso contiguo alla porta finestra posizionato sopra il termosifone.
    Attualmente è costituito da una parte fissa che costituisce circa i 3/4 della superficie totale e da una piccola parte superiore apribile a wasistas tramite una maniglia che comanda un'asta di rinvio. Il nuovo infisso pur mantenendo la medesima superficie totale, sarà interamente apribile a wasistas, oltre che lateralmente per garantire una maggiore facilità di pulizia del vetro esterno.
    Se dovessi applicare il solo buon senso sarei portato a ritenere che le caratteristiche non cambino. Mi può dire se, da un punto di vista tecnico/amministrativo, si tratta di edilizia completamente libera o se invece è necessaria addirittura una SCIA? Grazie della disponibilità

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    1. Salve,
      se si interpreta la legge in modo estremamente restrittivo, l'intervento necessiterebbe della SCIA, ma dato che si interviene a modificare un solo infisso effettivamente la pratica rischia di incidere parecchio sui costi. Purtroppo l'urbanistica non pone limiti dimensionali agli interventi al di sotto dei quali non serve la pratica. Se proprio voleste essere più sicuri, potreste far rifare l'infisso nuovo mantenendo un elemento orizzontale prettamente estetico sull'infisso nuovo, in modo da mantenere almeno l'estetica di quello originario.

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    2. Innanzitutto grazie della pronta risposta, gentilissimo.
      Guando dicevo un infisso intendevo in realtà una tipologia. In concreto ne sono 5 in stanze diverse tutti con la stessa forma. Quindi forse costa meno la pratica. Presumo che a questo punto in analogia a quanto avviene per le opere murarie interne debba essere desritta la situazione ante e post e quindi la presenza/assenza di questa modanatura centrale. Grazie ancora e buona serata

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    3. Si in caso di SCIA di prospetti si eseguono delle sezioni interne e dei prospetti esterni con ante e post-operam, un po come per le diverse distribuzioni interne. Nel caso è utile allegare anche delle fotografie dello stato dei luoghi.

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  7. Buongiorno architetto. Nel mio caso ho sostituito un infisso esterno modificando il materiale (da alluminio a pvc) e la tipologia (rendendolo Wasistas ma con la stessa partizione). Non ho presentato alcuna dia o scia. In questo caso, trattandosi di manutenzione straordinaria usufruirò della detrazione del 50% ed usufruirò del bonus arredi. Le chiedo se è tutto giusto. Grazie.

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    1. Non è possibile accedere al bonus arredi se le opere di ristrutturazione si riferiscono alla sola sostituzione dell'infisso: se ha contestualmente fatto anche altre opere edili, tipo spostamento muri interni, allora sì. In teoria anche il solo cambio di colore necessiterebbe della SCIA, ma diciamo che se la partizione esterna è rimasta uguale siamo proprio ai limiti.

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    2. Ho sostituito anche una porta blindata. In teoria prima dell'emanazione della circolare della AdE bastava solo questo per usufruire del bonus arredi. E' pur vero che la sostituzione è iniziata prima dell'emanazione della circolare basandosi esclusivamente sul Dl63/13 e sulla L.90/13. Considerando la porta blindata e l'infisso in teoria non parliamo piú di singole sostituzioni. Inoltre la sostituzione della porta blindata é ben diversa dalla semplice installazione. Nel primo caso io intravederei lavori di manutenzione straordinaria diversi dal secondo caso rientrante negli interventi finalizzati a prevenire atti illeciti. Che pensa, me la posso giocare con l'AdE?. Per quanto concerne l'infisso il colore è identico, la sagoma pure, cambia solo il tipo di materiale e l'apertura per l'aggiunta del wasistas. Grazie.

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    3. Secondo me la sua interpretazione, sebbene abbia una logica, non reggerebbe in un eventuale confronto con l'AdE: sinceramente, è molto a rischio.

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    4. La ringrazio ancora per la risposta. Non le nascondo che sono ancora dubbioso per quel che concerne l'infisso. In fin dei conti si parla di limite massimo di spesa per un intervento di ristrutturazione e non di spesa minima. In teoria un singolo infisso, rientrante nella manutenzione straordinaria, darebbe diritto al bonus arredi. Inizialmente si parlava di interventi minimi ed appunto trattasi di un intervento minimo. Non mi resta che l'interpello e sperare. É assurdo tutto ciò. Gli interventi sono quelli rientranti nell'art.16 bis del tuir, nel dpr 380/01 e soprattutto tra quelli compresi nella guida dell'AdE. Per una circolare poco chiara ed interpretativa é assurdo perdere quanto speso in arredi. L'obiettivo del governo era quello di far muovere l'economia, ebbene io nel mio piccolo l'ho fatto. Mi perdoni per lo sfogo e la ringrazio per la pazienza avuta. Cordialità.

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    5. Gentilissimo architetto le invio quello che ho scritto all'AdE e quello che mi hanno risposto. Il tutto anche per aiutare altre persone nella mia situazione.

      Buonasera. L'anno scorso ho sostituito un infisso esterno con materiale (da alluminio a PVC) e tipologia (da normale in wasistas) diversi da quelli preesistenti. Il tutto in edilizia libera e senza dia o scia visto che la partizione ed il colore esterno sono rimasti invariati. Trattasi di un singolo infisso ma pur sempre rientrante tra gli interventi di manutenzione straordinaria. Inoltre ho sostituito una porta blindata con materiale diverso dal precedente. In virtu` di tali interventi, soprattutto dell'infisso, posso usufruire del bonus arredi?. Grazie.


      Testo risposta:
      Gentile contribuente, entrambi i lavori effettuati possono qualificarsi come interventi di manutenzione straordinaria. Se le spese sono state sostenute a partire dal 26 giugno 2012 e regolarmente pagate con bonifico, si può accedere al bonus mobili. L'agevolazione per chi arreda l'immobile ristrutturato consiste in una detrazione Irpef del 50% delle spese sostenute. La detrazione va calcolata su un importo massimo di 10mila euro e ripartita in dieci quote annuali (Circolare 29 del 2013). Cordiali saluti

      La presente risposta non è resa a titolo di interpello ordinario ai sensi dell'art.11 della legge n.212 del 2000, bensì a titolo di assistenza al contribuente ai sensi della Circolare Ministeriale n.99/E del 18/05/2000.

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    6. è curiosa la risposta dell'agenzia perché in parte contraddice quello che è indicato nella loro stessa guida fiscale: http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Mini+guida+Bonus+mobili+ed+elettrodomestici/Guida_bonus_mobili.pdf
      in cui alcuni esempi richiamano proprio la sostituzione degli infissi: se identici agli originali, non danno diritto al bonus (perché è classificata manutenzione ordinaria) mentre se con modifica di colore e/o partitura, rientrando nella manutenzione straordinaria (secondo il fisco, non secondo l'urbanistica) allora dà diritto al bonus. A questo punto non so che dire: o segue la risposta datale dall'agenzia, o segue la guida fiscale...

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    7. Mi perdoni ma anche la guida conferma quanto asserito dalla AdE. Infatti sembrerebbe che rientrino nei lavori di manutenzione straordinaria la sostituzione di infissi esterni con modifica di materiale e tipologia. Pertanto, nel mio caso il materiale è stato modificato, da alluminio a PVC, nonché la tipologia, cioè da apertura normale a wasistas. Il discorso della modifica della partizione e del colore comporterebbe solo il rilascio di una autorizzazione comunale in più rispetto ai lavori precitati che non avrebbero bisogno di autorizzazione. Alla fine mi atterrò alle disposizioni dell'AdE anche se, per essere più sicuro, presenterò interpello anche in considerazione del fatto che la circolare 29 è in contrasto con la legge e con la stessa guida delle ristrutturazioni dell'AdE. Buona serata e buon weekend. Grazie ancora.

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    8. Ah si aveva specificato con variazione di colore e partitura. Si la differenza è che nel caso avrebbe dovuto presentare domanda per l'autorizzazione edilizia.

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  8. Buonasera Architetto, vorrei gentilmente porre un quesito. Abito in zona storica con vincoli, vorrei sostituire i miei vecchi infissi (alluminio con colorazione argento) con dei nuovi sempre in alluminio con colorazione finto legno, inoltre vorrei eliminare gli avvolgibili e sostituirli con degli scuri interni, attenendomi così alle prescrizioni del piano particolareggiato del mio Comune. Preciso, inoltre, che non verrà modificata la partizione degli infissi ne la loro misura. Ora per questo tipo di lavoro ho bisogno di chiedere l'autorizzazione paesaggistica, con tempi di risposta impossibili da sostenere, in quanto gli attuali infissi sono logori e non isolano più nel dal freddo ne dalla pioggia. Ho qualche alternativa alla richiesta di autorizzazione paesaggistica? Se dovessi sostituirli senza tale autorizzazione in cosa potrei incorrere sia a livello penale che pecuniario? La ringrazio anticipatamente e le porgo i miei saluti.

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    1. Anzitutto, se siamo in un edificio storico è probabile che gli infissi in alluminio non siano quelli originali: nel caso, occorrerebbe anzitutto fare delle ricerche per capire come erano quelli originali, perché l'eventuale ripristino della situazione originaria non necessiterebbe di pareri. Se invece quelli in alluminio sono davvero gli infissi originali, allora non c'è alternativa all'autorizzazione paesaggistica, a meno che non li si mantenga identici, almeno esteriormente (può utilizzare un profilo in legno/alluminio, che internamente è lego ma esternamente è alluminio - costicchiano - oppure può utilizzare il pvc, che può essere pellicolato in modo differente all'interno ed all'esterno). Il problema rimane però per gli scuri.

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  10. Buongiorno.
    Dovrei cambiare le finestre interne del mio appartamento diminuendone le dimensioni in altezza. La facciata esterna dove sono poste le finestre è costituita da una parte ( base ) composta in vetro e sbarre in ferro che copre in parte l'infisso. Internamente vorrei fare un muretto coprendo la vetrata della base lasciando inalterato l'esterno della facciata con la vetrata e le sbarre. E' possibile questo tipo di modifica senza richiedere l'autorizzazione al condominio?
    Grazie

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    1. se non ho capito male, l'esterno non viene toccato, quindi la modifica è fattibile senza autorizzazione. Verifichi che gli ambienti serviti dalle finestre "rimpicciolite" abbiano comunque il corretto rapporto aeroilluminante.

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  11. gentile collega,
    avrei bisogno di un tuo consiglio.
    ho presentato CILA per ristrutturazione di appartamente.
    avendo il Committente deciso ora, in corso d'opera, di sosituire gli infissi esistenti in legno bianchi con altri in PVC, sempre bianchi, (certificati per detrazioni 65%) secondo te dovrei presentare SCIA in variante alla CILA oppure non variando la forma ed il colore procedo senza varianti?

    grazie

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    1. Ciao, scusa leggo solo ora: se anche la partizione degli infissi rimane uguale, non c'è bisogno di alcuna pratica quindi non devi neanche fare la variante alla cila. se invece si modifica la partizione, devi presentare una SCIA in variante o in sostituzione della CILA già in essere.

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  12. Marco, complimenti e grazie per il tuo lavoro.
    Sono particolarmente contento di vedere affrontato, sia pur brevemente, quello che tu definisci "il tema raffinato degli infissi che prospettano su balconi o terrazzi dotati di parapetto in muratura". Volevo chiederti se hai avuto esperienze dirette in proposito, e se hai dei riferimenti normativi su cui approfondire l'argomento. Nella mia personale esperienza il concetto che per prospetto esterno si intenda quello che si vede dall'esterno dell'edificio non è sempre stato accolto in modo "amichevole".

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    1. Purtroppo non ci sono riferimenti normativi espliciti in tal senso, e la giurisprudenza non è chiara sul punto. Se il municipio mi dice chiaramente che loro interpretano che il prospetto è solo "quello che si vede da fuori" allora azzardo a presentare una SCIA per lo sparapettamento delle finestre retrostanti, altrimenti, per sicurezza, faccio sempre una DIA.

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  13. Salve Arch. mi chiamo Andrea
    Sto seguendo un lavoro di manutenzione straordinaria di un appartamento che non è interessato da nessun vincolo.
    Tra i vari lavori ci sono anche quelli relativi alla sostituzione degli infissi (stesse dimensioni/aperture ma diverso colore e materiale), inserimento di una caldaia per il solo uso di acqua calda sanitaria ed inserimento di due condizionatori.
    Vorrei sapere se devo presentare una scia o posso affidarmi alla sola presentazione di una cila?
    Scusa la domanda stupida ma non sono molto pratico riguardo queste tematiche.
    Grazie e saluti

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    1. tutte le opere che hai elencato richiedono una SCIA, dunque fai quella per autorizzare tutto.

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  14. Gentile arch.Campagna,
    seguo costantemente il suo blog quindi non posso che ringraziarla per il lavoro che svolge ogni giorno...grazie davvero!
    Le scrivo per chiederle alcuni consigli riguardo dei lavori di manutenzione straordinaria per cui dovrò presentare una pratica amministrativa presso il Municipio XV.
    I lavori prevedono demolizione di tutte le tramezzature, totale rifacimento impianti, e sostituzione degli infissi mantenendo stessa tipologia,dimensione e colore ma divesro materiale...e solo per due finestre c'è l'intenzione di cambiare da apertura a battente a scorrevole...essendo la zona soggetta a vincolo paesaggistico è necessaria qualche autorizzazione per la sostituzione di infissi? stesso discorso per la caldaia..può essere collocata esternamente?
    Inoltre per questa tipologia di interventi è corretto presentare una CILA? o sarebbe più corretto una SCIA? perchè in municipio mi hanno confermato una l Cila ma resto dubbiosa per la sostituzione di infissi.
    Inoltre in merito alla legittimità della preesistenza...la costruzione è del 1963 con variante del 1972, la Licenza edilizia è citata nell'atto di compravendita ma è sempre necessario richiederla al dipartimento PAU per dimostrarne non solo la legittimità ma capire anche la storia dell'immobile e quindi la conformità con il progetto originario? è necessaria una visura storica prima della presentazione della pratica? nella planimetria catastale del 2007 non compare una finestra che invece ritrovo nello stato di fatto(suppongo si tratti di un errore grafico visto che si ritrova ad ogni piano) ma devo dimostrarlo..e di nuovo licenza edilizia oppure una perizia fotografica asseverata? mi scuso per le domande forse banali ma essendo all'inizio non vorrei rischiare di buttare tempo per il committente che ha già molta fretta ma allo stesso tempo vorrei portare avanti le cose al meglio.
    Ancora grazie!
    Francesca

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    1. in area paesaggistica c'è bisogno del nulla osta anche per la modifica di un infisso (se si modifica il colore e/o la partizione) o per l'installazione della caldaia in esterno. Per la caldaia, si può saltare il paesaggistico se si installa una di quelle a scomparsa totale nel muro (caldaie da incasso), mentre invece per gli infissi, se questi mantengono la stessa, identica partizione esterna, probabilmente il fatto che cambi da battente a scorrevole non è rilevante, e quindi non sarebbe necessario il nulla osta.
      In quel municipio ci sono tanti, ma tanti edifici che sono stati costruiti in difformità della licenza di costruzione: consiglio vivamente una visura del progetto e della variante prima di asseverare la legittimità. A volte l'amministratore o uno dei condomini si ritrova una copia del progetto, altrimenti tocca andare al dipartimento.

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    2. Grazie mille per la risposta tempestiva! ho seguito il suo consiglio e sto richiedendo visura del progetto e della variante anche perchè non risulta una finestra nell' ultimo catastale; se quest'ultima non fosse legittimata quale pensa sarebbe l'iter più corretto da seguire vista la necessità di presentazione di una pratica per opere interne, una scia o un accertamento di conformità?
      Un saluto e un grazie sincero!
      Francesca

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    3. il catastale non conta nulla: verificate se la finestra risulta nel progetto. se non dovesse risultare, allora è abusiva e dunque avete due strade: o la sanate, chiedendo anche il parere paesaggistico in sanatoria (multa di minimo 2.000 euro e 3 anni di attesa, per poi fare la DIA anch'essa in sanatoria) oppure richiudete temporaneamente la finestra e chiedete il permesso per aprirla, prima al paesaggistico e poi la DIA. Purtroppo se c'è questo problema, per la pratica per opere interne dovreste attendere che sia tutto sistemato...

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    4. Gentile Arch.Campagna,
      andando avanti con le ricerche sembra che quella finestra appartenga a tutti i piani e pertanto potrebbe trattarsi di una difformità rispetto al progetto originario.
      Visto che la difformità potrebbe riguardare l'intero condominio come pensa sarebbe meglio intervenire? La ringrazio ancora una volta per la sua attenzione e i suoi consigli.
      Un Saluto
      Francesca

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    5. si potrebbe procedere con un unica pratica di sanatoria per l'intero fabbricato, con le procedure di cui già davo indicazioni. purtroppo per fare ciò occorre che l'intera assemblea condominiale sia d'accordo, e in casi analoghi finora non è mai capitato di ricevre un incarico dall'intero condominio per sistemare queste questioni. Finora ho sempre proceduto sistemando la questione del singolo, il che è sempre possibile anche se la difformità è diffusa.

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  16. Egr. Architetto,

    se gli infissi nuovi in pvc da sostituire color legno non hanno lo stesso "finto" legno degli infissi degli altri condomini, che dopo anni di manutenzione, sono diventati ormai color ciliegio molto accesso.
    Nel senso che i tra i colori disponibili del pvc non c'e' ciliegio. Posso incappare
    in controversie con altri condomini?

    Grazie.

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    1. bisognerebbe rispettare il colore originale che gli infissi avevano al momento della realizzazione, ma se le altre finestre del fabbricato hanno tutte omogeneamente cambiato colore nel tempo, non è sbagliato adeguarsi al colore attuale. Le pellicole di rivestimento del pvc ci sono in molti diversi colori, mi sembra strano che non se ne possa trovare uno vicino a quello che interessa.

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  17. Egr. Architetto Campagna,

    La ringrazio del Suo blog, interessante e chiaro. Le scrivo per chiederLe consiglio in merito ad una variante ad un progetto approvate dal mio Comune, ovvero:
    ho una concessione edilizia in corso, da progetto approvato gli infissi sono di colore marrone ed io vorrei modificarli in verde (colore che gli infissi possedevano in origine prima della ristrutturazione e che i miei nonni avevano scelto costruendo questa casa). Cosa mi consiglia di fare? (sono fuori dal centro storico). E, nel caso la modifica venga respinta, cosa potrei fare? La ringrazio in anticipo e Le porgo cordiali saluti.

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    1. occorre presentare una SCIA in variante al titolo edilizio (qualunque esso sia) indicando la variazione cromatica. se non ci sono vincoli paesaggistici e/o architettonici e se non ci sono prescrizioni particolari sui colori contenute nel piano regolatore, il comune non può opporsi ad una cosa del genere.

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    2. La ringrazio del Suo rapidissimo riscontro. Un'ultima cosa: il mio vicino ha gli infissi marroni, potrebbe questo essere considerato come vincolo? (siamo due proprietà e particelle differenti). La ringrazio nuovamente e scusandomi del dusturbo, Le porgo cordiali saluti.

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    3. la legislazione urbanistica non dà al comune il potere di stabilire questioni estetiche, a meno che queste non vengano indicate all'interno del piano regolatore, su iniziativa della stessa amministrazione. Se si è in condominio o in multiproprietà, invece, sarebbe necessario ottenere l'assenso degli altri compartecipanti, altrimenti si potrebbe rischiare una causa civile dall'esito incerto sulle competenze del "decoro architettonico" su cui il legislatore non ha mai proferito parola (afaik).

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    4. La ringrazio dell'esauriente risposta. Cordiali saluti.

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  18. Egr. Architetto Campagna
    Il mio appartamento ha imposte interne di legno piene a tutte le finestre delle stanze ,compresa la porta finestra che va in terrazzo.La palazzina pare sottoposta al vincolo delle belle arti.Posso sostituire le imposte che danno sull'interno della corte mettendole esterne?

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    1. se c'è il vincolo ministeriale, occorre ottenere il nulla osta della sovrintendenza per effettuare una modifica del genere. La sovrintendenza potrà concedere il nulla osta se l'intervento non altera i caratteri architettonici del fabbricato, altrimenti lo rigetterà.

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    2. Capisco ma se presento una richiesta di modifica dimostrando che le intemperie a contatto diretto con gli infissi ne provoca il prematuro degrado possono ugualmente rigettare arbitrariamente la richiesta? Grazie.

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    3. Si potrebbero rigettarlo anche se l'edificio ha soluzioni tecniche non conformi alla regola dell'arte: dipende soprattutto se questi elementi architettonici hanno un loro ruolo estetico. Comunque è bene indicare queste cose nella relazione tecnica di accompagno alla richiesta di nulla osta.

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  19. Egr. Architetto Campagna,
    Sto effettuando dei lavori di manutenzione straordinaria presso la mia abitazione che è sita nella zona storica del paesino in cui vivo. Ho un dubbio che non riesco a chiarire:
    Ho protocollato la SCIA come da prassi e pagato gli oneri comunali, ma nell'iniziare a comperare il materiale necessario, al fine di poterlo detrarre al 50% mi hanno detto che per questo tipo di SCIA "in centro storico" l'iter è diverso. La domanda che le porgo è:
    Devo aspettare del tempo prima di iniziare a fatturare il materiale, o, posso procedere come per la classica SCIA direttamente dal giorno dopo alla presentazione?.
    Nel caso in cui debba aspettare dei tempi.. posso recuperare le fatture già effettuate?
    La ringrazio anticipatamente.
    Cordiali Saluti

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    1. se non ci sono vincoli (dipende dal suo comune e dalla sua regione), la SCIA è direttamente operativa, fatti sempre salvi i trenta giorni di tempo durante i quali il comune ha la possibilità di inibire il titolo autorizzativo in caso di problemi. Se invece ci fossero vincoli, l'efficacia della SCIA parte dal momento in cui viene rilasciato il nulla osta dell'ente tutore del vincolo, dopo aver allegato i documenti per ottenere il parere.

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  20. Gentile Arch. Campagna,
    volevo chiedere se nell'ambito di città consolidata del Comune di Roma e senza vincoli di PTPR, per trasformare una finestra in portafinestra in un villino bastasse una SCIA (e non una DIA in alternativa di PDC).
    La finestra in oggetto è al piano seminterrato, accessibile da una veranda coperta con pensilina a a quota -1.00m dal piano di calpestio del giardino del villino, quindi questa trasformazione non modificherebbe il prospetto, proprio come nell'esempio che faceva Lei con un balcone con un parapetto in muratura. Mi conferma questa ipotesi? C'è una norma a cui fare riferimento per l'incontro con il tecnico del comune? Perchè ufficialmente questo tipo di interventi ricadrebbe in DIA.
    La ringrazio in anticipo, cordiali saluti.
    Alessia

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    1. Io sono del parere che se non c'è modifica del prospetto non si va in DIA, ma purtroppo non c'è una norma specifica che stabilisce questo, e purtroppo per prospetto può anche intendersi quello che sta posto "davanti" al filo della facciata, nel quale quindi si vedrebbe lo sparapettamento tra ante e post-operam. Dipende da come interpreta la questione il dirigente tecnico del municipio nello specifico, comunque per esperienza tendo a consigliarle di fare la DIA.

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    1. se riguardano l'edificio, i vincoli di natura paesaggistica o architettonica tutelano l'intero involucro del bene, senza specificare (salvo casi particolari). Dunque a meno che l'immobile non abbia delle caratteristiche architettoniche uniche (p.e. fu progettato da un architetto famoso, o qualcosa del genere), e se non vi sono vincoli, la sostituzione degli infissi può essere fatta con una semplice pratica autorizzativa direttamente in municipio. viceversa, se esistessero vincoli, occorrerebbe prioritariamente ottenere il nulla.osta dell'ente preposto.

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    3. l'istanza urbanistica deve essere effettuata comunque da un tecnico abilitato, ma oltre che architetto può essere anche ingegnere, geometra, perito edile. Basta effettuare una visura dei vari vincoli: se non vi è nessun vincolo, a quanto ne so io la vostra struttura può essere sostituita con normali infissi. Certo il fabbricato potrebbe perdere una sua unicità architettonica, ma appunto se non ci sono vincoli, non ci sono neanche imposizioni circa questo aspetto. Il vincolo può essere rappresentato anche il solo essere all'interno della città storica individuata nel PRG di Roma.

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  22. Salve Architetto, le espongo il mio caso, sicuro che saprà aiutarmi a fare chiarezza. In un immobile degli anni 50, che risulta vincolato in quanto interno alla fascia di rispetto del Parco della Caffarella, vennero fatti dei lavori negli anni 90, durante i quali vennero sostituiti gli infissi. Gli infissi originari del palazzo erano in metallo anotizzato, ad ora sono pochissimi quelli rimasti invariati, mentre tutto lo stabile si è uniformato con il colore bianco in caso di sostituzione. Il cliente nello specifico però cambiò anche la partizione, facendo per lo più vetrate singole, li dove erano a doppia anta, e a doppia anta scorrevole li dove erano a 4 ante. Anche ad un altro piano sono statte fatte le stesse modifiche e su altri piani ci sono ulteriori cambi di ripartizione. ovviamente non vennnero fatte pratiche associate alle sostituzioni. trovandomi ora ad dover intervenire su tale immobile, come mi dovrei comportare? considerando che dovrei anche sostituire uno di questi infissi per dividere la finestra tra due ambienti diversi.

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    1. le opere eseguite, in quanto hanno consistito nel cambio della partizione e del colore degli infissi, andavano autorizzati dall'ente parco (o dalla regione lazio se non c'è un ente specifico) in quanto classificate di risanamento conservativo. Si può chiedere il parere in accertamento di conformità, ma i tempi sono biblici se parliamo della regione (in media tre anni); solo una volta ottenuto il nulla osta in sanatoria sarà possibile presentare anche l'istanza urbanistica sempre in accertamento di conformità. Finché non si sistema la situaizone, l'immobile è da considerarsi non conforme.

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    2. e vista la frequenza di situazioni di questo tipo, in genere lei come si comporta?

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    3. espongo la situazione al committente lascio valutare a lui, specificando che io come tecnico non prendo nessuna responsabilità su situazioni illegittime, se non per sanarle.

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  24. Salve Gentile Architetto,
    vorrei proporle un quesito: mia madre è proprietaria di mezza bifamiliare di nuova costruzione, in comune con l'altra mezza ha solo il muro che li divide. Nell'altra metà i nuovi proprietari vogliono mettere finestre con infisso di colore diverso da quello di mia madre (legno mia madre, bianco l'altra porzione). Contrasta con il decoro? Può impedirglielo?

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    1. Anzitutto occorrerebbe verificare se sugli edifici non ci siano vincoli paesaggistici (spesso esistenti in zone di nuove espansioni), poiché già quello prevederebbe la richiesta di nulla osta per una operazione del genere.
      Poi, per quanto ho sempre personalmente ritenuto, gli edifici bifamiliari sono da intendersi come dei "mini condomini", pertanto le variazioni di prospetto esterno devono essere approvate anche dall'altro proprietario, sebbene su questo aspetto ci siano dei pareri discordanti.
      Comunque la questione è esclusivamente civilistica: non c'è una norma urbanistica (se non appunto quelle su eventuali vincoli) che obbliga a rispettare determinati materiali e coloriture nella sostituzione degli infissi.

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  25. Salve collega e complimenti per il tuo utilissimo blog. La mia domanda è questa: esiste una legge, una circolare insomma un documento ufficiale dove si attesta che per modificare una porta finestra a bandiera in porta finestra a due ante lunghe, è necessario l'assenso del condominio, perché in questo caso il mio cliente non otterrà mai questo assenso.....eppure in altri municipi questo assenso non mi è stato richiesto.....dunque è obbligatorio oppure è una prassi non scritta? Grazie e buon lavoro

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    1. la questione attiene a due sfere diverse: quella civilistica, dei rapporti tra condomini, e quella urbanistica, dell'autorizzazione edilizia. Le due sfere non si toccano mai: cioè il condominio può dare l'assenso per delle innovazioni anche se poi vengono realizzate abusivamente o non sono proprio autorizzabili (la responsabilità è sempre del committente) e parallelamente il comune rilascia i titoli edilizi fatti salvi i diritti di terzi, cioè al comune non interessa se si è chiesto il consenso di terzi oppure no. Dunque i municipi non dovrebbero mai chiedere l'assenso del condominio (salvo nel caso di piano casa, ma quello è un caso a sè stante).

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    2. grazie infinite, è quello che pensavo.....peccato che l'impiegato del municipio la pensi diversamente, tanto da affermare al mio committente testualmente che "senza l'assenso del condominio, noi la DIA non la prendiamo nemmeno in considerazione"....pazzesco da denuncia....sarei tentato di presentare la pratica comunque.....che ne pensi? grazie ebuon lavoro

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    3. di fatto non possono opporsi al deposito dell'istanza, anzi sarebbe un abuso. Comunque bisogna vederla anche dalla prospettiva dell'ufficio: se uno esegue dei lavori senza autorizzazione del condominio potrebbero arrivare delle lamentele o degli esposti all'ufficio tecnico (il quale non avrebbe nulla da preoccuparsi, ammesso che la pratica sia assolutamente perfetta - in caso contrario ci va di mezzo sia il tecnico firmatario che l'ufficio), dunque se uno gli dimostra che già c'è l'assenso del condominio, per loro sono potenziali perdite di tempo in meno.

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  26. Gentile architetto,
    ho acquistato un appartamento in palazzina con 3 unità abitative. Vorrei ridurre di dimensioni una delle finestre della cucina, non orientata sulla via principale, per porre al di sotto il lavandino. Per poter fare questo lavoro che autorizzazioni devo richiedere e posso farlo? Anche se dubito di poter realizzare questo progetto.

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    1. Se si tratta di partizionare in modo differente l'infisso, cioè rifarlo con una porzione fissa nella parte bassa, in corrispondenza del lavello, allora siamo in SCIA. Se invece si intende proprio ridurre il vano murario, si rientra nella competenza della DIA.

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    2. Grazie mille per la risposta, si tratta di ridurre il vano murario perchè risulta più basso rispetto al mobile della cucina e quindi il lavello. Andrò a vedere la DIA. Grazie ancora

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  28. Gentile Architetto avrei un quesito da porle, sto per sostituire gli infissi nel mio appartamento optando per degli infissi in pvc color legno al posto di quelli in alluminio bianco che ho attualmente. Il problema si pone nel momento in cui questi infissi esterni andranno a diversificarsi con gli infissi degli altri condomini che sono bianchi. Premetto che già altri condomini hanno sostituito il loro infissi optando per il color legno pertanto allo stato attuale la maggioranza ( ma non la totalità ) dei condomini ha gli infissi bianchi, un paio infissi color legno e un altro paio in anticorodal dorato. Nessuno dei condomini ha mai presentato nulla di scritto nel momento in cui gli altri hanno cambiato i loro infissi mettendoli color legno pertanto vorrei sapere a cosa vado incontro se anche io dovessi installare gli infissi mettendoli color legno. Grazie della risposta.

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    1. se degli altri condomini hanno fatto operazioni simili alla sua, allora a lei non può essere negato. chieda comunque all'amministratore come sia meglio procedere, poiché potrebbero esserci stati dei precedenti casi di contenzioso.

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    2. La ringrazio per la tempestiva risposta....nessun precedente caso di contenzioso...volevo giusto sapere se avendolo fatto già altri, avrebbero potuto creare problemi solo a me

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    3. il codice civile parla abbastanza chiaro: sono sempre ammesse, anche senza chiedere il parere dell'assemblea, quelle modifiche che sono già state effettuate da altri condomini. comunque conviene sempre avvisare l'amministratore o anche presentare la questione in assemblea.

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  29. Gentile Architetto,
    dovrei rifare un bagno e mi servirebbero circa 15 cm per poter mettere piatto e box doccia nell'angolo adiacente alla finestra. Per recuperare questi 15 cm dovrei ridurre solo l'anta della finestra di circa 15/20 cm (orizzontali) in modo che si possa aprire. I serramenti sono in legno quindi sarebbe un lavoro pulito e a regola d'arte.Secondo il suo parere è un lavoro fattibile oppure c'è il rischio di beghe condominiali o amministrative?

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    1. la diversa partizione dell'infisso è soggetta a SCIA, da un punto di vista amministrativo. Dal punto di vista invece condominiale dipende da dove la finestra affaccia e, soprattutto, da cosa il regolamento condominiale prevede in tal senso. In linea di massima occorrerebbe l'assenso dell'assemblea, tuttavia se ci fossero altri condomini ad aver già fatto analoghe modifiche a lei non potrebbe essere negata, anzi sarebbe sufficiente una semplice comunicazione all'amministratore. Deve però interfacciarsi con l'amministratore.

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    2. Gentilissimo,
      La ringrazio e mi informerò con l'amministratore.
      Ancora grazie

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  30. Gentile Collega,
    le sottopongo brevemente un quesito che non sono riuscito a chiarire.
    In un unità immobiliare ubicata in zona prati (dunque inserita nella carta della qualità) si stanno sostituendo degli infissi simili per colorazione, estetica e disegno, soltanto che in due finestre la committenza ha espresso la volontà di voler avere due vetri che esternamente siano a specchio. Tale operazione sarebbe consentita? Si modificherebbero i prospetti? Può gentilmente indicarmi se il regolamento edilizio norma espressamente questo aspetto?

    grazie per la cortesia

    Cordiali Saluti

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    1. Non ho notizia di norme nazionali o locali che regolamentino così in dettaglio la questione: sicuramente la sostituzione degli infissi originali con altri di coloritura simile e partizione identica non è soggetto ad autorizzazione, a meno che non vi sia un vincolo specifico. Sulla questione del vetro a specchio, comunque, non credo vi siano imposizioni; se crede sul punto può provare a chiamare la sovrintendenza capitolina e chiedere a loro.

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  31. Gentile architetto,
    volevo chiederle se cambiando gli infissi del mio appartamento (stessa forma e colore ma diverso materiale e vetro) posso usufruire della detrazione del 50% (rinunciando a quella del 65%) e conseguentemente del cosiddetto bonus mobili. Volevo infine sapere se bisogna fare qualche comunicazione al comune per tali lavori.
    Grazie

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    1. se l'immobile non è vincolato, non servono autorizzazioni per sostituire infissi con altri identici in quanto a colorazioni e partitura. la detrazione del 50% è possibile solo se contestualmente esegue altre opere edili classificate come di manutenzione straordinaria, altrimenti dovrà beneficiare del 65%. Sulla connessione tra bonus mobili e sola sostituzione infissi ci sono pareri discordanti: secondo me, comunque, non è possibile collegarli.

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  32. Buongiorno Architetto,
    innanzitutto complimenti per il blog!
    Avrei bisogno di sottoporle un quesito: abito al primo piano di un condominio a Milano (senza vincoli) e ho una "porta finestra" che affaccia sul cortile interno. Al momento c'è solo un'inferriata-parapetto di circa un metro, e vorrei aggiungere al di sopra di essa un'inferriata apribile che arrivi a chiudere tutto il "vano" della porta finestra. La farei con le "linee" e il colore dell'unica inferriata fissa (di un altro condomino) presente sul palazzo.
    Ritiene che per tale intervento sia necessaria una pratica presso il Comune? Presumo che Roma e Milano abbiano regolamenti abbastanza simili...
    La ringrazio infinitamente.

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    1. Se fossimo a Roma, non servirebbero autorizzazioni comunali perché c'è una circolare che sancisce che questo tipo di intervento è classificabile attività libera. Purtroppo però Roma e Milano hanno regolamenti assai diversi, e dunque dovrà informarsi presso l'ufficio tecnico della sua zona per essere sicuro.

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  33. Architetto buongiorno, innanzitutto le faccio i complimenti per il blog.
    vivo a Torino, in un condominio che è tenuto a rispettare dei vincoli di colore per le finestre, ma solo in facciata. il dovrei rifare le finestre che danno verso cortile, con ballatoio di passaggio dinanzi alle stesse. dispongo di un bagno molto piccolo ricavato in una stanza nel quale è rimasta una finestra molto grande (1200X1800) a due battenti che vorrei trasformare in una finestra a battente unico molto più piccola. sulla facciata interna ho notato che una finestra è stata murata del tutto, sono stati apposte diverse caldaie del gas creando nicchie nei muri perimetrali e tettoie di vario genere. il mio lavoro sarebbe quello di modificare di circa il 40% in meno la luce della finestra. a suo parere devo chiedere assemblea per questa operazione, oppure posso avvalermi del fatto che già altri condomini hanno "deturpato" o comunque modificato l'aspetto originario della facciata interna?
    la ringrazio in anticipo per un suo gentile cenno di risposta.
    cordialmente, Ivano C., Torino

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    1. tendenzialmente vale il principio che si può fare quello che già altri hanno fatto, anche se la giurisprudenza non sempre ha avvalorato questa affermazione.

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    2. La ringrazio. Purtroppo siamo senza amministratore ed il serramentista nonsa cosa consigliarmi. Cercherò di parlare con i condomini e di sondare il terreno.
      Grazie ancora.

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    3. negli edifici senza amministratore è bene sempre ottenere un assenso scritto, anche vago e di massima.

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  34. Buongiorno,
    ho istallato delle grate in ferro color antracite in un vano originariamente chiuso da saracinesca di colore grigio chiaro in un piano terra, funzionalmente indipendente rispetto al resto del condominio. Le suddette grate, a due battenti, sono state ripartite solo orizzontalmente ogni 10cm come a riprendere il segno orizzontale della preesistente saracinesca, e il materiale e la colorazione antracite sono state riprese dal portoncino d'ingresso al condominio in ferro e vetro, distante una decina di metri (non originale ma rifatto abbastanza di recente e con forme più complesse e decorative). Mi viene contestato di aver modificato in modo evidente l'estetica della facciata senza alcun benestare da parte del condominio. Per le suddette opere è stata presentata regolare SCIA, comprendente anche la messa a dimora di una portafinestra tipo ferro-finestra con vetrocamera. L'edificio in questione è situato in una periferia romana, non ricade all'interno della carta per la qualità, né tantomeno risulta vincolato né l'edificio, né il contesto urbano (PTPR e PTP). Peraltro nella facciata contigua dello stesso condominio, (alquanto degradato) sono presenti ben cinque unità esterne di condizionatori che donano al condominio un aspetto a dir poco scadente. Ebbene, mi viene intimato dall'amministratore di rimuovere le grate e ripristinare lo stato originario, ovvero la saracinesca (tipica da officina meccanica!), oggetto a mio modesto parere incompatibile con la destinazione d'uso ad abitazione che l'immobile avrà e ha sempre avuto fin dal catastale d'impianto. Il fatto che non sia mai stato utilizzato in tal modo ha abituato il condominio ad un aspetto più di attività commerciale che di abitazione, ma non posso pensare che un'abitazione possa essere schermata da una saracinesca in ferro. Il condominio, a fronte di tutti gli aspetti sopracitati, è in grado di impormi la propria volontà? Grazie in anticipo, e buon lavoro.

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    1. sull'uso dell'immobile il condominio non può in alcun modo opporsi, essendo questa la reale e legittima destinazione d'uso. Basandosi su questo presupposto, è legittimo dare all'immobile le caratteristiche che gli sono consone, ma per quanto riguarda l'aspetto estetico, avrebbe dovuto comunque essere presentata una richiesta al condominio. Può fare due cose: o provare ad intercedere con il condominio, valutando se ci sono delle opere che possono essere fatte per venire in contro al condominio, oppure tirare avanti ed attendersi il contenzioso, dall'esito comunque incerto. Ci sarebbe comunque da capire se la saracinesca era presente fin dall'origine del fabbricato ed era legittimata, perché se quella non era legittimata, allora il condominio non può chiederne il ripristino.

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    2. Grazie per la sua risposta. Per sicurezza io comunque ho lasciato la saracinesca dietro alle grate (ovviamente sempre alzata). Ma in che modo e con quale cognizioni un condominio può decidere sulla valenza estetica delle mie grate (peraltro le prime in assoluto ed uniche ad essere montate al piano stradale)? In assenza di chiare indicazioni nel regolamento condominiale circa tale tipologia di opere e in assenza di altre cancellate di sicurezza al piano stradale, se il condominio avesse deciso di farmele fare a fiori avrei dovuto soccombere a tale scelta? Se per ipotesi le saracinesche fossero legittime, e forse lo sono, sarebbe stato più corretto fare le grate ad occhio abbottato oppure orizzontali? Le grate sono poi dispositivi di sicurezza per l'abitazione, quindi, se ho capito bene, il condominio non può vietarmi di istallarle. Il condominio dovrebbe nominare un tecnico che decida per esso quale tipologia di grate sono esteticamente compatibili con l'immobile? Eventualmente, potrei richiedere la nomina di un tecnico oppure un condominio di profani può tranquillamente emettere giudizi di estetica e di compatibilità architettonica?

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    3. purtroppo secondo l'impostazione normativa italiana il condominio ha "potere" e "qualifica" per poter decidere sulle questioni estetiche del fabbricato, anche se all'interno dell'assemblea non è presente nessun tecnico. è chiaro che è un vuoto normativo, che però nessuno si è mai preoccupato di voler colmare.

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  35. Caro Marco,

    spero tu stia bene. Ho risolto il problema che avevamo discusso in un altro post ed ora pubblicherò la soluzione che potrà - mi auguro - essere d'aiuto ad altri.

    "Resuscito" questo tuo prezioso e vecchio post sugli infissi per chiederti: sto ristrutturando un locale commerciale al piano seminterrato per farci una scuola di recitazione e musica. Il prospetto interno del fabbricato dà su una corte interna il mio accesso sulla stessa è una grossa apertura con serranda; credo fosse stato, una volta, un'officina.
    Da progetto, questa grossa apertura dovrebbe rimpicciolirsi per darmi un giusto accesso pedonale all'immobile e fungermi da tamponatura di una sala di registrazione. Se chiudessi parzialmente la bucatura, servirebbe una DIA (è come chiudere una finestra!). Ma ti chiedo: se lasciassi esternamente il vano d'accesso originale, con la sua scintillante serranda avvolgibile e dietro facessi questa operazione? Non sto modificando la bucatura in fin dei conti, no?

    Che ne pensi?

    Grazie,

    TOMMASO ANGELETTI

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    1. secondo me se mantieni la serranda puoi procedere in SCIA per "modifica degli infissi", anche se procedendo in DIA andresti più sul sicuro.

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    2. Grazie Marco. Spero di farla franca con una bella CILETTA (anche perchè rientro nella carta della qualità....).
      Ti tengo aggiornato.

      Tommaso

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    3. secondo me non puoi cavartela in CILA: minimo è SCIA.

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    1. basta chiedere l'autorizzazione, che andava chiesta anche da quelli che hanno sostituito gli infissi preesistenti con altri diversi.

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  37. Buongiorno, sto ristrutturando il mio appartamento e modificando i serramenti mi piacerebbe passare da 3 ante a 2 la portafinestra del balcone. Ho visto che un altro condomine ha cambiato un'altra portafinestra passando da 2 ante a una ma non ha fatto la stessa modifica sulla finestra sulla quale vorrei andare ad intervenire io. Posso considerare la sua modifica un precedente e quindi procedere andando a modificare la finestra di mio interesse senza chiedere permesso agli altri condomini? Oppure trattandosi di finestre differenti occorre che io chieda il permesso

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    1. tecnicamente è possibile, ma è sempre bene quantomeno preavvisare l'amministratore che dovrà valutare se doverlo inserire in una assemblea.

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  38. Buonasera, dopo un furto in appartamento ho deciso di installare delle grate di sicurezza sulle finestre e sui balconi. I miei balconi sono di tipo incassato (sporgono dal muri esterni dell'edificio solo di 30 cm). Volevo sapere se l'installazione delle grate a livello del muro esterno pregiudica il decoro architettonico ed è quindi contestabile. A mio parere questa soluzione è più sicura rispetto all'installazione a ridosso dell'infisso in quanto impedisce a eventuali malintenzionati di lavorare tranquillamente sul balcone. Purtroppo altri condomini del piano sottostante hanno già installato le grate a ridosso dell'infisso.
    Grazie in anticipo. Massimiliano

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    1. le grate installate nel vano murario dell'infisso sono esplicitamente indicate come attività libera dalla normativa, mentre le grate installate altrove si possono assimilare alle recinzioni o anche ai nuovi infissi, i quali vanno generalmente in SCIA o in DIA a seconda dei casi (da confrontarsi con il municipio). Per quanto riguarda il decoro, è preferibile chiedere ed ottenere l'assenso assembleare.

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  39. Salve, vorrei chiederle se è possibile sostituire una finestra 2 ante con del vetromattone per l intero o anche solo per metà (solo. Un anta) e se bisogna chiedere autorizzazioni. Si tratta di una casa
    indipendente bifamiliare. Io abito al 2 piano. Al primo abita un altra famiglia. Grazie in anticipo

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  40. Salve
    Ho preso in affitto un negozio nel centro di Roma
    Il palazzo è vincolato poiché e un palazzo del 1400
    Cè una serranda e poi una porta con due ante
    Io ho lasciato il telaio laterale e ho sfilato la porta è messa in un angolo del negozio.il tutto per lavorare con più spazio
    Ho messo con due vite due pannelli di legno per attaccarci la merce
    Naturalmente in due secondi posso togliere il pannello è rimettere la porta
    Nel caso di un controllo a cosa vado incontro ?che multa c'è?è penale o solo amministrativo con una multa?grazie

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    1. Naturalmente non ho fatto opere murarie
      Non ho rotto nulla
      Non ho allargato la porta
      Ho solo sfilato la porta è messo sul montante un pannello a sinistra è uno a destra di legno

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    2. gli immobili vincolati richiederebbero il parere della soprintendenza anche per attaccare un chiodo, dunque anche se le opere effettuate sono abbastanza ininfluenti, io adrei a parlare in sovrintendenza con il tecnico di zona per chiedere se l'opera avrebbe dovuto essere autorizzata e, se si, fare la procedura di autorizzazione.

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    3. Grazie della risposta
      Ma nel caso specifico c'è la denuncia penale o ti fanno una multa?il discorso cambia��Non ci sono opere murarie .
      Solo un pannello di legno sul telaio retto da una vite
      La porta sta nel negozio al piano di sopra

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    4. Se si fanno opere che necessitano l'autorizzazione della sovrintendenza senza averla chiesta allora si, c'è il penale. per questo è importante andare a chiedere a loro.

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  41. Salve,
    ho una porta finestra ad ante battenti che vorrei trasformare in ante scorrevoli cercando di non modificare il colore sia interno che esterno (nei limiti del possibile).
    Secondo Lei ho bisogno di particolari autorizzazioni?

    Grazie in anticipo
    Mario

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    1. facendo una interpretazione pedissequa delle norme, secondo me si, convertendo una finestra ad ante in scorrevole servirebbe la SCIA.

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  42. Gentile architetto,
    buonasera. Torno a interrogarla nuovamente.
    La situazione è un villino plurifamiliare in cui le 4 unità immobiliari di tre piani cielo terra, si aggregano "negli angoli".
    Stiamo eseguendo dei lavori soggetti a Dia per apertura di una finestra ed ora, in fase finale, si pensava di cambiare il colore delle nuove persiane...

    I prospetti hanno gli stessi colori dei vicini, ma loro hanno le persiane verdi. Per cambiare il colore in "bianco/avorio" secondo Lei devo chiedere un permesso al Comune ed ai proprietari delle altre 3 u.i.?

    La zona è periferica e non vincolata in alcun modo.

    La ringrazio per la cortese attenzione sempre dedicata. Buon lavoro.
    Alessia

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    1. secondo me sì, le opere devono essere descritte nell'autorizzazione già depositata (presentando una variante, eventualmente) ed è secondo me necessario l'assenso degli altri compartecipanti.

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  43. Salve, ho sostituito i vecchi infissi in legno con dei nuovi infissi in alluminio mantenendo le stesse dimensioni e caratteristiche (numero ante)per la pratica di detrazione per il risparmio energetico è necessario comunicare qualcosa al comune?

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    1. se l'immobile non è vincolato, e se non è cambiato il colore esterno nè la partitura, il comune quasi certamente lo passerà come attività edilizia libera.

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  44. Buongiorno architetto,ho bisogno della sua consistenza.ho acquistato un appartamento al piano terra con finestre fronte strada che sto ristrutturando.attualmente ci sono le.persiane blindate sulle finestre che danno sulla strada.vorrei sostituirle con gli avvolgibili,anche per una questione di sicurezza (x evitare di aprire la persiana in faccia a qualche passante).questa sostituzione necessita di autorizzazioni?e come mi devo comportare con gli altri condomini(attualmente non c'e nemmenk l'amministratore nel condominio composto da parenti....saranno 6 appartamenti in tutto).grazie per la collaborazione.
    saluti manuela

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    1. bisogna chiedere l'assenso agli altri condomini e poi presentare una SCIA in comune, secondo me.

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  45. Buonasera Marco,
    non so se sia il post corretto per formulare questa domanda.
    La vetrina di un locale al piano terra su strada (marciapiede) ha un vetro fisso opaco a terra. Al di sopra di questo vetro fisso c'è un infisso trasparente apribile a battente. Per questioni di rapporti aeroilluminanti, l'infisso apribile dovrebbe essere posizionato a partire da un'altezza di 80 cm da terra. La domanda è: trattandosi di un piano terra su marciapiede, si deve comunque rispettare l'altezza minima di 100 cm di parapetto (rappresentato in questo caso dall'infisso fisso)?
    Grazie.

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    1. no il parapetto serve solo per la protezione verso il vuoto: se c'è al massimo un gradino non serve parapetto, secondo me.

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  46. Gentile, Architetto, ho comprato un appartamento con gli infissi dotati di un controtelaio che nella parte alta contiene gli avvolgibili, vorrei disfarmi di tali controtelai e alzare la superficie vetrata, in modo tale da avere più luce. Cosa dovrei fare?

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    1. se il cassonetto "appartiene" all'infisso, potrebbe rientrare nelle competenze della SCIA; se il cassonetto è esclusivamente interno, e quindi bisogna modificare il vano finestra esterno, allora secondo me va in DIA.

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    2. si è tutto integrato, immagini che nella parete si vede il controtelaio sormontato da un cassone, che è visibile all'esterno come una fascia che sormonta l'infisso. Dato che tra gli altri interventi vogliamo alzare il pavimento per ridistribuire tutti gli spazi recuperare cm di infisso potrebbe essere fondamentale.
      Sentiremo il municipio, sperando che la Dia si possa evitare! La ringrazio per l'attenzione!

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  47. Buongiorno Architetto,
    abito in città in un condominio del 2003 ad un piano alto. Per motivi termoacustici sto sostituendo due infissi passando dal legno al pvc. Le porte-finestre a doppio battente attuali sono con la traversa orizzontale, ho l'obbligo di mantenere questa suddivisione del vetro oppure posso scegliere un vetro a tutta altezza? Grazie

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    1. se si mantiene l'esatto disegno dell'infisso, oltre all'esatta coloritura esterna, l'attività è libera e non necessita di autorizzazioni comunali. viceversa, se si modifica anche solo uno degli elementi del precedente infisso occorre depositare una SCIA.

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  48. Ciao Marco, volevo chiederti un tuo parere su una questione che non mi è ancora perfettamente chiara: nel caso di sostituzione di infissi che migliorano la prestazione energetica di un'unità immobiliare all'interno di un condominio, deve essere depositata anche una relazione tecnica "ex Legge 10" all'atto del deposito della pratica edilizia (nel mio caso S.C.I.A. al VIII Municipio Roma Capitale)? Ti ringrazio.
    Fabrizio Fiore

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  49. Buonasera, complimenti per il suo blog e grazie per i suoi preziosi consigli. Le scrivo in quanto devo effettuare una ristrutturazione con la realizzazione di un tramezzo che riduce il vano salone per avere una terza camera. Questo comporta che la portafinestra a quattro ante diventerà una doppia portafinestra con un montante centrale. La facciata esternamente non cambierà se non per il fatto che il profilo nella parte centrale sarà più spesso. Inoltre l'avvolgibile verrà anch'esso diviso per la suddivisione zona giorno/notte. Al momento gli infissi sono in legno e li vorrei sostituire con un pvc bianco. Sulla facciata molti condomini le hanno bianche, alcuni con svariati tipi di grate, altri doppie finestre in alluminio. Secondo il suo parere la SCIA oltre la parte relativa alle opere murarie interne deve indicare anche le specifiche dell'infisso diviso? La divisione dell'avvolgibile è contestabile anche se si vedrà solo uno guida centrale? Una volta approvata la SCIA, si è al riparo da contestazioni condominiali su colore e/o modifiche apportate? Che io sappia non ci sono vincoli paesaggistici sul mio palazzo. La ringrazio anticipatamente per la sua cortese risposta.

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    1. l'assenso del condominio è sempre necessario, a meno che altri condomini non abbiano già fatto in passato operazioni similari. la SCIA dovrà necessariamente ricomprendere anche gli interventi sugli infissi, rappresentando anche le variazioni di prospetto. Comunque il titolo edilizio viene sempre rilasciato fatto salvo il diritto di terzi, cioè al comune non compete la verifica del fatto se si è interpellato il condominio secondo i dettami del codice civile.

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  50. Venerato Maestro,
    nel caso in cui ci si trovi a sostituire dei lucernari su copertura a terrazza non praticabile di un capannone industriale (Municipio 04), oltre il PSC ed adempimenti correlati ritieni sia necessaria anche una CILA o altra formalità non prevedendo la CIL tale casistica?
    Superfluo ogni complimento al tuo blog, grazie per tutti i preziosi suggerimenti!

    Semilateres

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    1. gentile apprendista,
      se i lucernari sono sostituiti, in tutto o in parte, con elementi identici agli originali allora rientra nella manutenzione ordinaria; se invece cambiano colori, spessori o partizioni allora il tutto va in SCIA. occhio ad eventuali vincoli paesaggistici.

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    2. Esattamente come pensavo ma la tua voce mi conforta. Grazie infinite e buon lavoro!

      Semilateres

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  51. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  52. Buonasera,
    complimenti per il suo blog.
    Volevo chiederLe un suo parere. Il mio cliente deve cambiare gli infissi di tutto l'appartamento sito a Roma. Ma il mio dubbio sta sull'infisso che c'è in bagno. E' una finestra con sagoma circolare in ferro, con un profilo di 1-2 cm, diametro 47 cm, apribile a bilico, che si affaccia sul balcone della facciata principale. Tutti gli altri infissi saranno sostituiti con finestre e porte finestre in pvc, ma la finestra del bagno, essendo così piccola, e dovendola fare apribile per permettere la ventilazione del bagno, rimarrebbe quasi senza superficie vetrata, perchè i profili dell'infisso in pvc sono di molto superiori a quello in ferro esistente.
    Secondo lei c'è qualche modo, senza cambiare il vano in prospetto, di sostituire l'infisso esistente con uno di prestazioni energetiche migliori?
    Grazie. Un saluto.

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    1. l'ideale sarebbe trovare un profilo a taglio termico di dimensioni ridotte, ma difficilmente se ne trovano sotto i 4/5 cm di larghezza. se si vuole mantenere quanto più vetro possibile potrebbe essere necessario rifare un infisso con profilo in acciaio senza taglio termico, e giustificare la cosa nella relazione legge 10.

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    2. Grazie per la risposta.
      Ho letto in qualche forum che alcune persone in casi simili avevano risolto utilizzando un oblò da barca (ma loro parlavano sopratutto del fatto di trovare un infisso di quelle dimensioni ad un prezzo relativamente economico, perché per uno a misura gli chiedevano intorno ai 2000€). Ma non so che tipo di prestazioni energetiche offrono.

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  53. Buon giorno architetto, sono una collega che opera su Roma. Forse lei mi può aiutare in modo più celere rispetto al Comune di Roma, che con il nuovo sistema di prenotazione mi ha concesso un appuntamento il 5 luglio. La mia domanda è questa. Devo sostituire degli infissi ad un' attività commerciale di via degli Scipioni. Ho controllato tutto ciò che riguarda i vincoli e non mi sembra che ci siano particolari problemi su quell' immobile. L' unica cosa che ho trovato è che sull' elaborato G1-a della carta della qualità, l' immobile e parte del quartiere è campito di giallo, ed in legenda tale colore indica " impianti con progetto unitario e disegno urbano a struttura geometrica regolare". Ovviamente rientra anche nell' area della città storica, indicata sul PRG come T4. Secondo quanto prescritto dalle NTA in quel tessuto è possibile effettuare la manutenzione ordinaria la quale comprende anche la sostituzione degli infissi. La mia domanda è! Ho bisogno di particolari permessi per tale sostituzione oppure posso semplicemente protocollare una comunicazione di inizio lavori per manutenzione ordinaria ( tra l altro in questa attività rifaremo l'impianto elettrico e la pavimentazione, per cui vorrei quanto meno avvisare il comune che stiamo per iniziare dei lavori). Grazoe mille in anticipo.

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    1. se si tratta di sostituzione con altri identici sia come partitura che che colori, potrebbe non essere necessario il parere della sovrintendenza capitolina.

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  54. Buongiorno Architetto e complimenti per il suo blog.
    Il mio cliente dovrebbe sostituire tre porte finestre che affacciano su una corte interna, stessa dimensione e colore, ad eccezione del materiale (adesso sono in legno e i nuovi in alluminio). Mi sono recata all'VIII municipio, dove mi è stato detto che è un intervento che rientra in manutenzione ordinaria quindi è sufficiente una comunicazione inizio lavori. Ma soffermandomi sul modulo c'è una nota: "Nel caso in cui l'immobile ricada nella Città Storica gli interventi di Manutenzione ordinaria, se compresi nelle parti comuni, sono sottoposti a DIA." Ho controllato è sfortunatamente l'immobile ricade in città storica o meglio in Tessuti di espansione novecentesca a fronti continue T6. A questo punto sono un pò confusa. Cosa mi consiglia? Grazi mille

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    1. per interventi su parti comuni in genere si intendono quelli effettuati appunto sulle superfici esterne o interne condominiali, ma trattandosi di infissi di una unità abitativa, secondo me non sono da interpretarsi come elementi di uno spazio comune.

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  55. Caro Marco, in risposta al quesito qui sopra del 7 novembre 2015 (non funziona il pulsante "rispondi" quindi faccio un nuovo post) ti confermo che mi hanno fatto fare una SCIA. Non c'era cambio di prospetto in quanto non modificavo nè bucatura nè infisso, ma "per non leggere ne scrivere" il tecnico mi ha suggerito la SCIA.

    Tutto risolto! Grazie e buon lavoro.

    TOMMASO

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  56. Gentile arch. Campagna buongiorno,
    le sottopongo il seguente caso:
    in fase di ristrutturazione di un appartamento in condominio, volendo ricavare un bagno in camera, si pensava di dividere un'ampia finestra di tre ante (196cm) in due finestre separate, una doppia anta a servizio della camera e l'altra singola a servizio del bagno. Non andrebbe invece divisa la tapparella esterna che rimarrebbe unica.
    L'ipotesi serebbe quella di un diverso partizionamento dell'infisso con tramezzo rivestito dello stesso materiale dell'infisso ma senza modificare l'imbotte muraria.
    Il condominio potrebbe avere da ridire?
    Preciso che nello stesso stabile sono presenti finestre che variano per spessori e colori degli infissi, finestre con vetri che partono dal traverso inferiore e altre con vetri che partono da quello intermedio.
    Eventualmente mi potrebbe indicare un riferimento normativo da consultare per il caso specifico?
    Nella speranza di un suo cortese riscontro porgo cordiali saluti.

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    1. se già nel condominio sono state apportate variazioni considerevoli agli infissi, non penso possano opporsi ai sensi del codice civile. comunque se proprio l'intervento nello specifico non fosse ancora stato fatto, potrebbero eventualmente spuntarla in un contenzioso.

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  57. Buongiorno, sto acquistando un appartamento al centro di Caserta. Vorrei sostituire gli infissi per motivi di isolamento acustico e termico. In particolare una finestra lunga 240 cm ed alta 150 è a quattro ante ed io vorrei modificarla con una a due ante scorrevoli. Si tratta di una finestra sul fronte strada e sarebbe l'unica ad essere diversa da tutte le altre del condominio. Nella parte interna del fabbricato, poco visibile dall'esterno, invece in molti hanno modificato le finestre a proprio piacimento. In tal caso c'è comunque bisogno dell'autorizzazione del condominio oppure devo solo rivolgermi alla sovrintendenza trattandosi di affaccio verso un monumento storico?Grazie mille. Cordiali saluti, Giuseppe

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    1. non conosco il regime vincolistico specifico di Caserta, comunque se si è a meno di 50 metri in linea d'aria da un monumento tutelato allora si è comunque soggetti ad autorizzazione preventiva prima della sovrintendenza e poi del condominio. Conviene che si informa presso un tecnico che opera nella sua città che conoscerà meglio la prassi locale.

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  58. Quindi in ogni caso prima la sovrintendenza e poi il condominio? Grazie della risposta...Cordiali saluti

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    1. sono due cose separate, si può fare prima l'una poi l'altra indistintamente.

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  59. Buongiorno, sto iniziando a fare dei lavori in casa ( pavimento, ristrutturazione bagno+cucina,impianto riscaldamento ed elettrico) e dovrei sostituire in toto gli infissi, ( attualmente ci sono finestre esterne in alluminio ed interne in legno, sostituendole con persiane in fibra di vetro all'esterno e finestre PVC all'interno), cosa bisogna presentare in comune ? DIA/SCIA ?
    Grazie

    Antonio

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    1. è scritto nel post: dipende da cosa si va a modificare. la procedura può variare da comune a comune.

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    2. La ringrazio per la risposta.
      Da quello che ho capito visto che i colori degli infissi esterni cambierebbero rispetto a quelli attuali, comunque va presentata una SCIA ( che mi permetterebbe di benificiare anche del 50% sugli altri lavori che devo effettuare che ho elencato ? )
      Buona serata

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    3. in teoria sì, le consentirebbe di estendere il beneficio fiscale, ma sul punto nello specifico la visione dell'agenzia delle entrate non è mai stata del tutto chiara. le consiglio di chiedere direttamente all'AdE.

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  60. Buongiorno Architetto,
    ho appena acquistato un appartamento in un condominio e da subito mi è venuta in mente una piccola modifica.

    Nell'angolo cottura è presente una piccola finestra (40x40) posizionata a circa 150 cm dal pavimento.

    Questa apertura per me è inutile e scomoda, infatti, per la sua presenza, non posso posizionare in quella posizione i pensili della cucina. Inoltre, non meno importante, questa piccola finestra si affaccia sul vano scale/ascensore condominiale, quindi su uno spazio comune interno e al chiuso.

    La mia idea sarebbe quella di eliminare l'infisso e sostituirlo con mattoni in vetro cemento. Le sembra una cosa fattibile? E' necessaria un'autorizzazione anche se la finestra non si affaccia sull'esterno?

    Grazie in anticipo, Giovanni.

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    Risposte
    1. leggendo in modo pedissequo la normativa, serve una SCIA per modifica dell'infisso. la cucina dovrà comunque avere una finestra all'aria aperta di almeno 1,5mq di superficie apribile.

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  61. buon giorno architetto
    le volevo porre il mio quesito il mio cliente ha una veranda esterna, da cui si accede dal giardino,in cui e presente un apertura che va all'esterno e qualche mese fa ha fatto installare una finestra 90x110.
    la domanda e
    devo effettuare una scia in sanatoria per l'installazione dell'infisso?

    se sì nel redigere la scia non la considero una ristrutturazione importante e nel disegnre disegno la veranda con e senza infisso?
    grazie

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    Risposte
    1. credo di non aver capito bene la situazione, comunque anzitutto bisognerebbe verificare la legittimità urbanistica della veranda. Se è legittimata, allora la sostituzione di un infisso con un altro diverso va in SCIA; se invece si tratta di aver chiuso un vano che prima era aperto (perché magari lo spazio è aperto e non chiuso) allora bisogna capire se l'operazione è fattibile, anzitutto, perché potrebbe non esserlo per nulla.

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  62. mi spiego meglio
    nell'unità immobiliare è presente una veranda legittima da cui si accede dal giardino, nella stessa è presente un foro con dimensioni 90x110 (praticamente era preddisposta per l'infisso ma il costruttore non ha provveduto ad istallarla) al mio cliente è stata notificata dai vigili come opera abusiva
    quindi la domanda è:
    devo effettuare una scia in sanatoria?

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    Risposte
    1. se sul progetto di concessione era presente la finestra, non c'è bisogno di alcuna sanatoria perché si è semplicemente fatta una cosa in coerenza con quanto autorizzato. Se invece non c'era, ed era in effetti un foro aperto e basta, va sanato con una SCIA ma se il chiudere quel foro fa diventare l'ambiente da parzialmente aperto a completamente chiuso, il discorso cambia perché diventa un volume, e questo implica una serie di altri problemi difficili da gestire in sanatoria.

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    2. grazie mille
      gentilissimo come sempre
      a presto

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  63. Architetto Campagna Buongiorno, nel porle il mio quesito la ringrazio anticipatamente per la risposta che vorrà darmi. Devo per forza di cose ( usura ) sostituire due vecchi telai zincati delle finestre risalenti agli anni 87 oramai arrugginiti del mio appartamento sito in un palazzo condominiale. Allo stesso tempo devo sostituire gli infissi in alluminio dorato anch'essi stravecchi e strausurati. La sostituzione del telaio zincato avente il cassonetto a vista internamente ed esternamente alla facciata avverrà con telaio e cassonetto a scomparsa sia internamente che esternamente alla facciata. L'infisso in alluminio lo sostituirò con infissi in PVC FINSTRAL di colore bianchi. DIversi condomini hanno già provveduto al cambio del telaio con quello a scomparsa ed al cambio degli infissi da alluminio color oro a bianchi. E' necessario chiedere autorizzazioni al comune? Al condominio se non ho capito male non serve perchè già altri condomini hanno eseguito simili lavori.Grazie

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    1. come scritto nel post, si stratta di una modifica rilevante a fini urbanistici, ed occore una SCIA.

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  64. Vorrei sostituire le persiane in legno con persiane in alluminio, mantenendo la stessa apertura, partizione e colore, in una casa situata in un centro storico di un paese. Posso farlo? E' necessaria qualche comunicazione o autorizzazione? Grazie

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    Risposte
    1. se siamo nel Lazio, ed il centro storico è individuato come tale nel PTPR, in teoria sì, serve comunque l'autorizzazione paesaggistica.

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  65. Architetto buonasera. Abito in Campania, in un condominio molto grande costituito da tre palazzi i cui infissi originari sono in douglas. Nel corso degli anni molti hanno aggiunto a quello in legno un ulteriore infisso più esterno in alluminio anodizzato color ottone, altri hanno modificato il colore delle persiane, altri ancora hanno costruito una veranda; l'amministratore ha addirittura cambiato il colore del rivestimento in piastrelle della sua grande terrazza e ci ha costruito sopra una specie di ripostiglio in alluminio e vetro (non si vede dalla strada, ma dal balcone di casa mia sì). Ora, io vorrei cambiare gli infissi. So che dovrei attenermi alla finitura esterna in douglas, ma siccome all'interno li farei in alluminio color alluminio, preferirei non vedere, quando apro le finestre, questo profilato marrone-rossiccio. Devo rispettare le regole anche se gli altri non se ne sono preoccupati? Il doppio infisso anodizzato di tanti altri condomini mi autorizza a fare di testa mia e ad inserire un altro colore? Il livello di litigiosità del condominio è molto alto. Grazie per l'attenzione.

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    1. se gli altri hanno già cambiato le caratteristiche degli infissi, lei a mio avviso può farlo senza chiedere il permesso del condominio, ma dovrà comunque sottostare alla normativa specifica in vigore nella sua regione e nel suo comune.

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  66. Buona sera Architetto,
    vorrei chiedergli un consiglio a riguardo delle persiane. A breve devo acquistare una casa con un cortile ad uso esclusivo, dove si affaciano delle finestre con delle persiane installate circa 4 anni fa. Durante la presa visione delll'immobile con l'agenzia immobiliare, ho notato che tali non permettono l'accesso diretto alla cantina, nel senso che ogni qual volta si deve accedere alla cantina bisogna chiudere le persiane del vicino, tra l'altro mi sono sentito dire quando chiude le persiane LE DEVE RIAPRIRE. La mia domanda è questa: posso obbligare il mio futuro vicino a modificare le sue persiane in modo che aprano su slitte invece che su cerniere? Prima della firma del compromesso vorrei invitare a far modificare tali, in modo da non racarmi disagi e discussioni in futuro. Devo far intervenire l'agenzia immobiliare oppure il proprietario attuale dell'immobile? Mi può consigliare come comportarmi? Grazie,

    Salvatore

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    1. il problema è di tipo civilistico: il vicino non può creare impedimenti al godimento di beni propri, ma se ci sono situazioni già in essere da diverso tempo, generalmente non possono essere modificate.

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  67. Gentile architetto,
    io vorrei trasformare in portafinestra una porta a bandiera (finestra+portafinestra) che dà accesso al mio terrazzo posto al quinto ed ultimo piano di un palazzo sito a ROma in zona priva di vincoli paesaggistici. Le scrivo per sapere se devo ibnformare il condominio o se devo addirittura chiederne l'autorizzazione, atteso che la finestra non è situata sul prospetto del palazzo, ma su un muro molto arretreto (più di 5 metri dalla facciata)e che il terrazzo è dotato di un parapetto in muratura alto circa un metro, che quindi nasconderebbe la marte inforiore della porta finestra.

    Grazie

    Michele

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    1. in linea di principio si, occorre autorizzazione del condominio, perché i prospetti sono da intendersi parti comuni; tuttavia, se qualcuno avesse già fatto operazioni similari, l'autorizzazione non servirebbe in quanto implicita.

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    2. Grazie per la risposta, ma è da intendersi prospetto anche un muro non perimetrale e molto arretrato rispetto al perimetro del palazzo?

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    3. stando alle definizioni standardizzate sì

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  68. Gentile collega buongiorno,
    dovrei sostituire saracinesca di fondo commerciale con una di tipo a maglia sciolta al piano terra di un più ampio complesso di tipo residenziale censito in g1b mi sembra di capire che occorra acquisire parere della sovrintendenza capitolina da allegare a SCIA (o CILA?), corretto?

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    1. si parere sovrintendenza e scia, secondo me

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  69. Salve Marco,
    Sono in carta per la qualità (Roma), morfologia degli impianti urbani, non ci sono vincoli specifici sull'immobile. Il committente, a lavori iniziati ha deciso di non installare più infissi identici ai preesistenti ma di sostituirli con infissi dello stesso colore, stessa partizione solo di materiale differente, invece che in legno in pvc. Come procedo con la sovrintendenza capitolina? Per prima cosa dovrò presentare una scia ma che lei sappia, potrebbero esserci problemi con l'uso del pvc? Oppure come tipo di materiale è accettato senza riserve? Grazie in anticipo

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    1. è un ambito che non è mai stato chiarito in modo ufficiale, conviene informarsi presso la sovrintendenza.

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  70. Recepito, grazie! chiederò...anche se mi spaventano i tempi biblici con i quali ti danno appuntamento! Ho anche letto la guida agli interventi relativa alla carta per la qualità e non mi sembra che riporti prescrizioni sulla tipologia dei materiali da impiegare nella sostituzione degli infissi...Spero proprio che non ci impongano l'uso del legno!Tra l'altro sarebbe da verniciare di bianco (come i preesistenti) perciò la differenza, soprattutto da strada, non si percepirebbe...

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.