sabato 10 gennaio 2015

il cambio d'uso di un locale commerciale in abitazione a Roma

in tempi di crisi i locali commerciali hanno vita sempre più sofferta, in particolare quelli di dimensioni modeste e posti in parti di città che hanno perso - o magari non hanno mai avuto - una specifica vocazione commerciale; molti proprietari di questi spazi mi contattano a volte per conoscere l'eventuale fattibilità del cambio di destinazione d'uso in abitativo. A Roma ciò è possibile solo in determinati contesti ed a precise condizioni: cerchiamo di vedere quali.
indicazioni del piano regolatore


Il Piano Regolatore di Roma attualmente in vigore generalmente consente il cambio d'uso in abitativo di locali ad uso diverso, ma vi sono alcuni limiti che, indirettamente, ne limitano la fattibilità.

Anzitutto è indispensabile verificare in quale tessuto si ricade (il PRG distingue tutto il territorio in vari tessuti, individuabili nelle tavole prescrittive, ai quali tessuti sono poi attribuiti diversificate possibilità attuative, descritte nelle norme tecniche di attuazione del piano). le possibilità più comuni sono le seguenti:
  • città storica - che sono generalmente i rioni del centro storico ma anche molti quartieri vicini e non al centro storico, come per esempio Prati, il Nomentano, Trieste, San Lorenzo, San Giovanni, etc più nuclei isolati come la Garbatella, Città Giardino Aniene, Acilia, etc - in molti di questi tessuti il cambio d'uso da commerciale ad abitativo è generalmente fattibile senza particolari limitazioni. Occorre comunque specificare che in alcuni tessuti della città storica il PRG non ammette le opere classificate come RE2, cioè quelle opere di ristrutturazione edilizia che prevedono anche variazione di SUL o di prospetto esterno: dato che il cambio d'uso in questione è assimilato a questa categoria edilizia, ne deriva implicitamente che in quei tessuti questo cambio d'uso non sarebbe ammissibile. I tessuti di questo tipo sono T1, T2 e T10;
  • città consolidata -  che sono generalmente i quartieri della prima periferia romana e molti dei tessuti edificati a partire dagli anni '50 - qui questo particolare cambio d'uso è invece fortemente limitato: la logica in fatti è che in questi tessuti, già a fortissima vocazione residenziale, si vuole evitare il convergere verso una totale residenzialità, creando quindi fenomeni di ghettizzazione di cui diverse realtà già soffrono. I cambi d'uso da commerciale ad abitativo qui sono obbligatoriamente sottoposti ad un programma di recupero urbano o altra tipologia di strumento attuativo che non può essere - o può esserlo in alcuni specifici casi - di iniziativa privata: insomma sono strumenti che non è possibile attuare per un singolo immobile. Tuttavia ci sono alcuni casi specifici nei quali si può fare il cambio d'uso in questione, e sono quelli descritti all'art. 45 comma 7 delle NTA già linkate sopra. In questo tessuto, inoltre, il cambio d'uso di questo tipo, in particolare quando fatto in virtù del comma 6 del già citato art. 45, è soggetto ad una onerosità aggiuntiva, chiamata contributo straordinario di urbanizzazione.
  • città da ristrutturare - sono gli ambiti di città con un livello di degrado urbano importante, e per i quali il Piano può prevedere interventi anche radicali di riordino dell'assetto urbanistico. esempi di questi quartieri sono l'Alessandrino, Fidene, alcuni ambiti intorno a Rebibbia etc - questi tessuti sono divisi in prevalentemente residenziali, dove il cambio d'uso in oggetto è fattibile senza particolari problemi, e quelli prevalentemente per attività (che però sono porzioni di città in genere non residenziali), dove per attuare questo cambio d'uso è necessario rimanere all'interno del 10% della SUL complessiva dell'intero immobile: dunque bisogna considerare eventuali preesistenti abitazioni nel fabbricato e computarne la superficie, per valutare se ve ne sia di residua per il cambio d'uso richiesto.
Vi sono poi ulteriori tessuti, più specifici, di cui però evito di parlare per non allungare eccessivamente questo post descrivendo ambiti urbani tutto sommato meno estesi.

indicazioni del regolamento edilizio

Una volta verificata la fattibilità dal punto di vista del piano regolatore, possiamo verificare quella relativa al regolamento edilizio di Roma Capitale.

occorre premettere che il regolamento edilizio di Roma risale al 1934 ed è stato solo in parte rivisitato e modificato: gira voce che fosse in via di redazione un documento completamente nuovo ed aggiornato, ma probabilmente l'iter si è interrotto con la recente legge di conversione del decreto sblocca-italia che ha in qualche modo imposto che la conferenza unificata stato-regioni-comuni individui un testo di riferimento che avrà valore - salvo la possibilità di modifiche locali - in tutta Italia.

Il regolamento di Roma attualmente in vigore dà delle indicazioni che sono cruciali per la fattibilità. Relativamente al cambio d'uso da commerciale ad abitativo secondo me i vincoli di riferimento sono i seguenti:
  • art. 39: i piani terreni destinati ad abitazione devono essere sopraelevati di un metro rispetto al piano stradale e devono sovrastare a vespai areati o a locali sottostanti, il tutto per problemi, immagino, di salubrità degli ambienti. Già questo è una limitazione molto importante, perché difficilmente un locale commerciale è sopraelevato di un metro rispetto al marciapiede, anzi quasi sempre è praticamente a livello. Tuttavia ciò è in contrasto logico con quanto indicato invece all'art. 38 relativo ai semisottosuoli (cioè locali seminterrati) secondo il quale è possibile avere delle abitazioni nei seminterrati, con specifiche limitazioni, e dunque non si capisce invece perché non possano essere al piano terra alla quota del marciapiede. in ogni caso, l'art. 39 è abbastanza chiaro. Va detto che il Regolamento Edilizio, essendo un regolamento locale, può essere derogato dallo stesso Comune: pertanto se riuscite a dimostrare all'ufficio tecnico, per esempio facendovi supportare da un nulla osta della ASL (che a Roma sono rilasciati dagli uffici della ASL RM C di viale Castrense 5/D ), che il vostro progetto "funziona" anche in violazione del regolamento edilizio, non è escluso che ve lo accettino comunque. Questo articolo specifico del regolamento edilizio infatti non è presente nella normativa igienico sanitaria nazionale, e dunque il comune può decidere di concedere concessioni edilizie derogandovi. Va specificato che il Dipartimento PAU, nel rilascio dei permessi di costruire, acconsente al superamento di questo articolo, purché all'interno dei progetti edilizi siano indicate le tecniche ed i materiali scelti dal professionista per contrastare l'eventuale risalita di umidità dal sottosuolo. Il concetto insomma è che se il municipio o il dipartimento vi concedono l'autorizzazione edilizia, automaticamente questo articolo del regolamento edilizio è da intendersi derogato. Comunque, se facessero una circolare o due righe di delibera comunale per aggiornare quella che sembra appunto essere una tacita deroga al regolamento edilizio non guasterebbe.
  • art. 38: i semisottosuoli (seminterrati) possono essere adibiti ad uso abitazione, ma devono avere una altezza utile interna di almeno 3 metri (invece dei 2,70 ammessi per le abitazioni fuori terra) e devono sporgere dal piano di calpestio esterno per almeno la metà (cioè se abbiamo una altezza interna di 300cm, almeno 150cm devono essere fuori terra. Altro vincolo importante è che detti locali abbiano una intercapedine fognata e ventilata attorno a tutte le pareti controterra, e un vespaio areato di almeno 30cm di altezza. è inoltre necessario che vi sia uno spazio libero antistante le finestre di almeno 10 metri. In questo caso, anche se la cosa è espressamente prevista dal regolamento edilizio, vi consiglio di dotarvi comunque di nulla osta ASL.
  • art. 40: la dimensione minima dell'alloggio più piccolo realizzabile nel comune di Roma è 28mq. Il regolamento non specifica se questa superficie si debba intendere lorda o netta (la differenza è a volte cruciale), ma è comune alla maggioranza dei municipi (ed è opinione anche del Dipartimento PAU) che debba intendersi come superficie calpestabile. In questo caso la norma non è derogabile in nessun caso, perché il regolamento edilizio ha ripreso la norma igienico-sanitaria nazionale, e quindi nè il Comune nè la ASL possono derogare a tale limitazione.
  • ovviamente, l'abitazione che andremo a fare dovrà poi rispettare tutte le altre norme del regolamento edilizio relativamente al dimensionamento degli ambienti, alla distribuzione interna, ed anche al parametro di aeroilluminazione dovuto per ogni ambiente abitabile. Per queste ulteriori specifiche vi rimando a quest'altro mio post più approfondito.
le norme del regolamento edilizio valgono su tutto il territorio del comune, in dipendentemente dal tipo di tessuto di piano regolatore.

Altro tema a cui fare attenzione nel cambio d'uso in questione, visto appunto che spesso si parla di piani terreni e seminterrati, è se l'immobile è campito all'interno delle aree di esondazione del Tevere o di altri corsi d'acqua piccoli o grandi insistenti nel territorio comunale. Il Piano Regolatore ha delle tavole specifiche sul rischio idraulico, ma la presenza del rischio può essere anche verificata dal sito dell'autorità di bacino sulla pagina delle tavole tra cui ci sono quelle specifiche per Roma. Se ci si trova all'interno di queste aree occorre ottenere il parere dell'ufficio ARDIS della Regione Lazio. A detta di uno dei municipi più interessati dalle zone di esondazione, il parere ARDIS consente di andare in deroga all'art. 39 del RE.

ulteriori limitazioni potrebbero provenire dalla carta per la qualità o, più in generale, da altri vincoli gravanti sull'immobile. Per una più ampia trattazione di questo argomento vi rimando a quest'altro mio post più specifico sul discorso dei vincoli.

Occorre dire che attualmente, e, salvo ulteriori proroghe, entro il 31 gennaio 2017 è possibile effettuare un cambio d'uso di un locale commerciale anche sfruttando la legge speciale sul piano casa. L'art. 3 ter infatti consente il cambio d'uso degli immobili a destinazione non residenziale per convertirli in abitativo e da destinarsi, in parte, alla locazione a canone calmierato (questo obbligo può essere non rispettato solo per interventi di superficie inferiore a 500mq e versando una ulteriore onerosità che può incidere considerevolmente). Tuttavia la condizione essenziale per poterlo attuare è che l'immobile risulti dismesso almeno dalla data del 31 dicembre 2013, e questa circostanza deve essere documentata.

Il vantaggio dell'applicazione del piano casa è che questo consente di andare in deroga sia al piano regolatore che al regolamento edilizio: dunque tutti i discorsi fatti prima non avrebbero valore, ma avrebbero comunque ed in ogni caso validità le normative nazionali sulla dimensione minima degli alloggi e dei singoli ambienti delle abitazioni (in questo, il regolamento edilizio di Roma ha ricopiato pari pari il decreto sanità, e quindi la dimensione minima rimane di 28mq calpestabili - come accennato prima - , ma quantomeno non vi sarebbero le limitazioni relative all'altezza dal piano strada).

Inoltre, con il Piano Casa è espressamente richiesto che l'immobile di cui andremo a variare la destinazione risulti conforme alla normativa sul risparmio energetico vigente per le nuove costruzioni (cosa che invece non è esplicitamente richiesta in un cambio d'uso convenzionale), e dunque se parliamo di edifici più vecchi di almeno una decina d'anni, edifici cioè costruiti con normative non particolarmente restrittive in termini di contenimento energetico, ciò prevede delle opere edilizie importanti per ottenere un livello di contenimento energetico in linea con i parametri richiesti: è importante che si consideri anche questo aspetto per valutare i costi.

43 commenti:

  1. salve architetto, le volevo porre un quesito riguardante un cambio di destinazione di un locale sito al piano terra, ovvero da C/1 a C/6 municipio 1 (citta storica T5). il locale in questione è di circa 22mq. il mio dubbio, in virtù del decreto "sblocca italia", è se visto il minor carico urbanistico, è previsto il pagamento degli oneri di urbanizzazione. trattasi di immobile edificato anteriormente al 1940. di seguito cito il testo nello specifico del cdu: 25) Art. 23-ter - (articolo introdotto dall'art. 17, comma 1, lettera n), decreto-legge n. 133 del 2014)
    1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
    a) residenziale e turistico-ricettiva;
    b) produttiva e direzionale;
    c) commerciale;
    d) rurale.
    2. La destinazione d'uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile.
    3. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito. preciso inoltre che tale locale è stato sempre utilizzato come box auto fin dal suo acquisto risalente al 1962. infine mi chiedevo se è necessario provvedere poi alla redazione del certificato di agibilità. ringraziando anticipatamente per una gradita risposta, porgo cordiali saluti.

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    1. i locali autorimessa possono essere intesi in due modi: o come autorimessa ad uso collettivo per scopo di attività (garage ad ore) ed allora il cambio d'uso deve essere considerato con l'onerosità nell'ambito di quelli all'interno di una attività produttiva oppure, come in questo caso, per la creazione di box auto presumibilmente pertinenziali o potenzialmente tali. IN questo caso, il carico urbanistico è nullo e dunque andando ad applicare la circolare ultima sui cambi d'uso, si avrebbe comunque valore nullo nell'applicazione delle varie formule. Dunque secondo me al massimo potrebbe esserci un po di onerosità connessa al costo di costruzione per la trasformazione del locale, ma niente altro.

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    2. grazie mille architetto. è stato veloce nella sua risposta. la ringrazio ancora e mi complimento per il suo utilissimo blog. saluti. massimo

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  2. Salve, avrei bisogno di un parere sulla fattibilità e sulle procedure da attuare per risolvere il problema di un mio cliente proprietario di un locale C1 (piano terra e primo piano) facente parte di un edificio individuato da prg come villa storica ed inserito nella carta per la qualità.
    Recentemente i proprietari ha "scoperto", esaminando la planimetria catastale, che il loro locale, nella porzione posta al primo piano, dovrebbe avere una stanza in più, da tempo però annessa e occupata dal proprietario dell'immobile adiacente, avente destinazione d'uso residenziale. Lo scopo del mio cliente è quello di regolarizzare la situazione attuale nel più breve tempo possibile legittimando la cessione della stanza al vicino. E' possibile fare una DIA in sanatoria per frazionamento + cdu e contestuale accorpamento all'appartamento adiacente? La sanzione prevista è di 1000€ per il frazionamento e il doppio dell'incremento di valore di mercato dell'immobile (in questo caso la stanza) per il cdu?
    Grazie Valeria

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    1. se l'immobile è individuato nella carta della qualità anzitutto bisogna chiedere il parere alla sovrintendenza capitolina, e verificare che non vi sia un vincolo ministeriale, nel qual caso servirebbe la sovrintendenza statale. Comunque si, si può procedere con un unica DIA per la cessione del volume e CDU della porzione ceduta, ammesso che nel tessuto siano ammesse opere di RE2. La sanzione sarà pari al doppio dell'aumento di valore commerciale dell'immobile o, se la differenza tra ante e post restituisce un valore negativo, sarà il triplo del costo di costruzione.

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  3. Salve. Un cliente vorrebbe trasformare un locale C6 in abitazione. Piano terreno, ampia finestratura d'ingresso (1/8....), h 4.2m. Insomma potrebbe funzionare se non fosse che si trova ad affacciarsi in un cortile e la parete di fronte è a meno di 10m di distanza. In municipio mi dicono che questa ultima condizione è ostacolo insormontabile. Io presumo dipenda da Art. 9 DM 1444-1968 comma 2: "Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m.10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti". Ma li si parla di nuovi edifici. Mi sfugge qualcosa. Inoltre noto che sopra nel post la problematica dei 10m faceva riferimento ai piani interrati, non ai terra.

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    1. il DM 1444 si applica non solo alle nuove costruzioni ma anche alle trasformazioni dell'esistente, di norma: c'è una giurisprudenza pregressa sul punto su cui si potrebbe approfondire. L'altro problema è il regolamento edilizio, che stabilisce delle particolari distanze per gli affacci in cortile, ma, andando a memoria, mi pare siano inferiori a 10 metri.

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  4. Buonasera Marco
    ho una domanda da porti: se presento una DIA per un cambio di destinazione d'uso sono vincolata per 10 anni o posso eventualmente chiederne un altro o tornare indietro anche se sono passati meno anni? Il vincolo dei 10 anni c'è solo se applico l'art.3 quater del Piano Casa Lazio o c'è in tutti i casi? Grazie

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  5. Salve architetto, ho un dubbio che non riesco a fugare leggendo le NTA., ovvero è possibile effettuare un cambio di destinazione d'uso da commerciale a residenziale nella città della trasformazione, in particolare all'interno di un APPD, ex zona O con Piano Particolareggiato approvato? Sarei giunto alla conclusione che dovrebbero prevederlo le NT del P.Particolareggiato, ma se non ve nè alcuna menzione? La ringrazio anticipatamente. Cordiali Saluti

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    1. se nelle norme del pp non ci sono indicazioni potrebbe essere fattibile.

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  6. Buonasera Architetto,
    seguo con molta attenzione il suo interessante blog e la ringrazio per gli spunti e le riflessioni che condivide.
    Mi trovo a dare un'urgente risposta ad un committente che vorrebbe trasformare da uffici ad abitazioni singole interi piani (generalmente piano terra) di immobile che ricadono in città consolidata, tessuti T1, T2 e T3, leggendo e rileggendo i riferimenti che propone non sono riuscito ancora a darmi una risposta univoca e definitiva.
    Secondo lei, in via generale, tale cambio di destinazione d'uso da uffici a abitazioni è ammesso oppure no? oppure è negato a prescindere? ha qualche indicazione e/o consiglio da darmi?
    Grazie

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    1. secondo il PRG non è possibile, a meno di attuare un progetto di recupero urbano, che è uno strumento complesso: le prescrizioni sono contenute nel PRG negli articoli correlati alla città consolidata. Può in alternativa applicare il piano casa, art. 3 ter, se gli immobili sono "in via di dismissione" (definizione mai chiarita in modo compiuto).

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  7. Gentile Architetto,

    dovrei fare un cambio d’uso da magazzino ad abitazione, per i tecnici del municipio non ci sono problemi solo ho letto che, da regolamento edilizio, i piani terreni destinati ad uso abitativo devono essere sopraelevati dal piano stradale di almeno un metro. Non c’è un modo per ovviare a questa prescrizione visto che il locale è si posto a quota zero ma è soprastante, per tutta la sua estensione, ad un locale sotterraneo e visto che la strada sulla quale prospetta si trova un forte pendenza? Le faccio questa domanda perché molti locali vicini, con le medesime caratteristiche, non hanno rispettato questa prescrizione per i cambi d’uso.

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    1. la questione va trattata assieme ai tecnici del municipio: alcuni sono più rigidi su questo punto, altri meno. Consiglio comunque di acquisire il parere della ASL sul progetto.

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  8. Buongiorno Marco, ricorro di nuovo al tuo blog per una questione della quale mi ha investito una zia di secondo grado.
    Lei ha un immobile accatastato ad ufficio seminterrato vicino al Colosseo, inquadrato città storica tessuto T4, lo abitava la mia lontana cugina che ora ha comprato in via Pinturicchio, e quindi lo vorrebbero affittare ma avendo tutte le carte in regola.
    Quindi mi ha chiesto se poteva fare un cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione. (cosa che gli sarebbe utile anche se dovesse vendere l’immobile).
    Ho dei dubbi sulla possibilità della trasformazione.
    Ti dico tutti i parametri che ho riscontrato
    Altezza 3,30 m questo dovrebbe essere ok
    Superficie minima > 28 mq tre ambienti, camere con superficie > 12 mq e con rapporto aereo illuminante > 1/8. Sala di 40 mq con angolo cottura ma con rapporto aereo illuminante =0,06 <1/8. Le finestre sono bocche di lupo su strada con “affaccio” libero > 10 m.
    Un corridoio di disimpegno ha h =2.00 m
    Altro dubbio forse manca lo scannafosso contro terra (non vorrei farglielo fare perché l’appartamento è carino così), e se emerge di almeno il 50% dell’altezza (anche su questo mi sorge un dubbio).
    Una possibilità per risolvere la cucina è di predisporla in una delle camere (lasciando anche gli attacchi attuali), ma è possibile derogare a qualche condizione?

    Grazie per l’aiuto Marco e ancora complimenti per il blog.

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    1. anzitutto, c'è da capire se la destinazione ad ufficio deriva dall'origine (progetto o impianto catastale 1939) oppure da un successivo condono, perché possono cambiare le prospettive di modifica. In ogni caso, per il cambio d'uso oggi sarebbe indispensabile la verifica dei requisiti sanitari e ti dico già per (quasi) certo che la ASL non ti rilascerà mai il parere per locali seminterrati. tuttavia potresti avventurarti nel regolamento edilizio e lavorare solo sulle prescrizioni di quello (il municipio non dovrebbe inibirti l'istanza, ma il problema igienico-sanitario potrebbe sollevarsi comunque) ma allora diventa indispensabile che l'appartamento stia per metà altezza fuori terra, ed abbia l'intercapedine perimetrale nonché la camera ventilata sotto al pavimento. Queste condizioni non sono derogabili secondo me, comunque ti consiglio di andare a sentire in municipio e poi magari fammi sapere se ti dovessero dare indicazioni diverse da quelle che ti ho dato io.

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    2. ciao Marco, non mancherò di andare in municipio ad approfondire anche se le vecchie zie, si rivolgono a me perchè così non pagano nulla (non parliamo delle cugine che sono anche più attente economicamente).
      senz'altro aggiornerò la questione sul blog, credo che può essere di interesse comune.
      a proposito della camera ventilata e dello scannafossi (la zia si è fatta quattro risate quando le ho detto che serviva uno scannafossi) potrei magari farlo ... e poi mica devo garantire che la zia o la cugina non lo riempano di nuovo?
      il problema più grosso è l'altezza fuori terra, dubito di avere 1,5 m fuori terra (0,3 m potrei recuperarli nella realizzazione del vespaio sotto il nuovo solaio - l'unica cosa buona è l'altezza dei locali che arriva a 3,3 m)

      ciao grazie per ora

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  9. Domanda vorrei acquistare un immobile all asta locale c/1 di circa 34 mq piano terra zona san lorenzo nei pressi di via volsci vorrei sapere se il cambio di destinazione in residenziale è possibile . Grazie tante

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    1. tendenzialmente è possibile, ma non deve essere neanche minimamente interrato altrimenti la ASL non rilascia il nulla-osta, o comunque devono esserci le altezze per eventualmente rialzare al di sopra del piano strada.

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  10. Buongiorno Marco, ho questo quesito: il mio commercialista ha affittato un immobile c1 al piano terra con affaccio su strada, voleva presentare la Cila, ma dovrebbe fare un cambio di destinazione d'uso in A/10. Al municipio XV il tecnico gli ha detto che dal 1Marzo 2016 esiste una circolare( o una legge del governo , non è chiaro) che autorizza il cambio di destinazione d'uso con SCIA e senza oneri (solo riversare al municipio della scia...)per un cambio da commerciale ad ufficio....io sono rimasto basito...sarebbe una bella svolta per tutti quelli che vogliono ufficio su strada....ti risulta qualcosa del genere? saluti

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    1. penso si faccia riferimento alla circoare, che però è di agosto 2015, con cui roma ha recepito, tra le altre, una variazione normativa del 2014 con cui i cambi d'uso in immobili "adibiti ad esercizio d'impresa" è attuabile in CILA, senza oneri, ma sempre e comunque con pagamento di eventuale monetizzazione degli standard urbanistici. esiste un post più recente dove ho commentato questa circolare. non ho sentito di novità di marzo 2016, ma potrei essermi perso qualcosa.

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    2. Grazie della risposta. Purtroppo la circolare di agosto 2015, dice in sostanza che essendo due categorie diverse(commerciale e servizi) , va in dia. Essendo stesso carico urbanistico cu/b non sono dovuti oneri. Almeno così ho capito

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    3. se è immobile adibito ad esercizio d'impresa (e secondo il testo unico delle leggi fiscali lo è sia nella destinazione ante che in quella post) può andare in CILA senza oneri ma con le monetizzazioni, secondo me.

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  11. Buona sera Marco, vorrei chiederti un parere: vorrei comprare un C1 di 95 mq e fare il cambio di destinazione d'uso in residenziale. Si tratta di un locale di un solo piano rialzato di oltre un metro dal piano strada (non so se ci sia il vespaio ma in caso si può fare tranquillamente), c'è un'enorme porta a vetri d'ingresso di circa 6,5 mq ed una serie di finestre a circa 2,2 m di altezza dal pavimento, il tutto su un unico lato, gli altri tre sono ciechi. Sono andato al Municipio XV e mi hanno detto che pur rispettando il famoso 1/8 per le superfici aeroilluminanti, non posso fare il cambio perché il residenziale "prevede l'affaccio diretto" e non le finestre in alto che vengono considerate luci... Secondo te è plausibile? Posso in alternativa fare una sorta di casa/studio utilizzando la grande vetrata per la zona giorno (che verrebbe di circa 35mq con angolo cottura) e le finestre alte per i bagni, lo studio e la zona notte? Grazie per la tua attenzione, Lorenzo

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    1. si è vero che il regolamento edilizio parla di affaccio, ma non vedo una corrispondenza diretta con le definizioni del codice civile che distingue tra affacci e luci. Ma non puoi eventualmente modificare queste finestre facendole diventare vedute?

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    2. Buongiorno Marco, grazie per la risposta. Probabilmente se ne può ampliare solo una che seppur prospiciente la corte dell'edificio affianco (più basso di circa 1 m come calpestio) non dovrebbe creare problemi di introspezione...

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    3. allora risolverei così: è più semplice che una lotta all'ultima interpretazione.

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  12. Buongiorno Gentile Architetto,
    Sono qui a chiedere una risposta alle mie domande visto che al municipio non ci sono riusciti per ben due volte!
    Le spiego la situazione: Cliente vuole fare il cambio di destinazione d'uso del suo immobile da A10 in A3, ubicato nel sottotetto del palazzo con un'altezza massima di 2.27; si trova nella città storica ed é tessuto T6,( attualmente é la sua abitazione dotata di cucina bagno e ampie finestre con terrazzino).
    L'intero palazzo nasce come A3 con regolare licenza edilizia negli anni '50 per volontà di un ENTE, nel '66 commettono abuso con ampliamento dell'appartamento in questione che condononeranno nell'85 assieme ad un cambio di destinazione d'uso da A3 in A10, nel '99 ricevono la concessione in sanatoria e poco dopo l ' Ente venderà al mio cliente un A10.
    In municipio prima mi hanno detto che si poteva fare il cambio di destinazione con DIA, torno con documenti alla mano e mi dicono che non si può perché bisogna far riferimento alla legge per il recupero sottotetti e pagare oneri pari all'incirca a €200,00 al mq. Mi sono appellata alla concessione in sanatoria senza esito!
    Adesso sfogliando la legge mi é sembrato di capire che non é all'applicabile nel centro storico e che il sottotetto per essere recuperabile deve essere collegabile ad unità immobiliare!?
    Secondo lei si può fare o meno questo cambio di destinazione d'uso?... E seguendo quale via?
    Grazie e buona giornata

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    1. il recupero sottotetti sarebbe la strada più semplice, ma deve essere esterna alle mura aureliane (può stare in città storica, ma fuori dalle mura aureliane). Se si rinuncia al condono bisogna anche perdere l'ampliamento ottenuto, quindi non conviene, e poi non è detto che il progetto originario sia davvero indicato come abitazione.

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    2. Grazie per l' esaustiva risposta!
      Siamo fuori dalle mura aureliane .. Per poco ... Su via degli Stradivari! Adesso procedendo con il recupero sottotetti successivamente dovrò richiedere l'abitabilità?
      Grazie mille

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    3. Grazie gentilissimo come sempre!

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    4. Buongiorno, volevo solo aggiornarla in merito al mio post.
      I tecnici dell'ufficio mi hanno consigliato prima il recupero sottotetti per il cambio di destinazione d'uso, dopo due mesi un altro ha mandato a monte tutto il mio lavoro e mi ha detto che debbo usare il piano casa.
      L' asl non accetta il progetto perchè l'altezza è di 2,40.
      Ritorno all'ufficio e il tecnico mi dice di andare avanti con la documentazione perchè con il piano casa si va in deroga...io mi chiedo ma non dobbiamo rispettare le norme nazionali sulla dimensione minima??!!grazie e buona giornata

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    5. si ed infatti secondo me al comune sbagliano ad indirizzarti sul piano casa. Comunque la situazione andrebbe vista carte alla mano per valutare per bene.

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  13. Buongiorno, stiamo riscontrando una problematica alla ufficio condono un Po strana, ho un condono del 1985 di attività commerciali, quindi alo epoca di richiesto con modello apposito condono di queste attività commerciali, dopodiché visto che non si sono subito affittati in quegli anni perché in periferia comunque non avevano richiesta, il condono ora chiede per le attività di provare che c erano queste attività, dopo che sono stati pagati gli oneri di attività commerciale? I miei clienti hanno cominciato ad affittare i locali nel 1995 97, perché prima non avevano richiesta è pertanto non capisco da parte se lo uce l obbligo di avere doc se lo attività del 1985 obbligatoriamente, sapete in qualche modo come risolvere questo problema?

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  14. Buongiorno architetto, ho un immobile in t7 di PRG (no carta per la qualità ne ptpr). E' un locale fontane già adibito ad appartamento ma senza alcun titolo edilizio pur essendoci un catastale in cui di indica come residenziale la destinazione urbanistica. Il cliente vorrebbe procede alla regolarizzazione dello stesso. Pensavo di optare per una scia di ripristino della situazione effettiva per poi procedere con la legge di recupero dei sottotetti o eventualmente il piano casa. Mi sembra di capire però, che in entrambe, si parli di recupero a fini residenziali di volumi accessori pertinenziali. Dunque la condizione di pertinenza è necessaria?Grazie

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    1. il recupero sottotetti è la via più semplice, ma il cliente dovrà fisicamente ripristinare l'originario stato dei luoghi altrimenti il tecnico non potrà dichiarare la legittimità dello stato dei luoghi. La pertinenzialità è necessaria in alcuni passaggi del piano casa, ma non nel recupero sottotetti. Comunque non si potrà recuperare il volume se effettivamente era l'unico spazio condominiale con le fontane: se lo era, lo stesso spazio andrà ricavato altrove perché nel regolamento d'igiene di Roma vi è l'obbligo di avere detto spazio per ciascun condominio.

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  15. Buonasera Architetto, immobile a Roma in T4 di PRG attualmente accatastato A/10 a seguito di un cambio di destinazione d'uso effettuato nell'86 (con condono edilizio). L'attuale proprietario ha intenzione di riportarlo alla destinazione d'uso originaria A/2. Procedo con una DIA per interventi in RE2? Come procedo per il calcolo degli oneri? Grazie mille e complimenti per il blog.
    Gianni Lepore

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    1. o si fa DIA per cambio d'uso, con oneri calcolati come un normale cambio d'uso, oppure si fa una SCIA per ripristino, ma l'immobile deve tornare alla esatta conformazione del progetto originario ma non prevede onerosità. nel secondo caso occorre attenta verifica se il condono non abbia riguardato anche la sanatoria di altre situazioni oltre la destinazione, perché nel caso si perdono anche quelle.

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    2. Grazie mille Marco.
      Sei di grande aiuto!

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  16. Salve Architetto
    ho un dubbio interpretativo su un cambio d'uso, le chiedo un cortese confronto per capire come muovermi.
    Relativamente ad un cambio d'uso di una singola unità immobiliare da realizzare con il piano casa (art.3 ter-DIA in alternativa PdC) da Ufficio ad abitazione singola,in un edificio di 5 piani "ex 167",prevalentemente residenziale (piano terra con negozi e un paio d'uffici al primo piano), mi viene il dubbio se è necessaria la "AUTOCERTIFICAZIONE VALUTAZIONE PREVISIONALE CLIMA ACUSTICO" visto che si tratterebbe di
    "e) nuovi insediamenti residenziali prossimi alle opere indicate all'art. 8, comma 2 della Legge n. 447/95."
    e visto anche che l'unità immobiliare trasformata si affaccerebbe direttamente su una delle strade indicate all'art.8 della legge 447/1995 ossia:
    "b) strade di tipo A (autostrade), B (strade extraurbane principali), C (strade extraurbane secondarie), D (strade urbane di scorrimento), E (strade urbane di quartiere) e F (strade locali), secondo la classificazione di cui al decreto legislativo 30 aprile 1992, n. 285, e successive modificazioni;" mi è venuto il dubbio che possa essere necessaria.
    In realtà si inserirebbe in un contesto dove ci sono già abitazioni nella stessa condizione di "clima acustico" quindi a mio avviso non sarebbe necessario. Cosa ne pensa?
    Grazie.Saluti.
    Pierluigi

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    1. secondo me non serve, perché la valutazione previsionale occorre nelle nuove costruzioni, comunque idealmente potrebbe in effetti essere richiesta, ma al limite per cambi d'uso verso abitazioni che riguardino interi fabbricati e non immobili in cui vi siano già destinazioni residenziali. Tuttavia in questo caso l'inviluppo normativo è dietro l'angolo.

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    2. Si sono d'accordo. Il rischio di incartarsi è sempre lì.
      Vi farò sapere gli sviluppi della vicenda.
      Grazie mille.

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