Chi segue questo blog sa quanto abbiamo parlato delle infinite sfumature dei titoli edilizi e di come la normativa, nel suo continuo evolversi, ci costringa a rimettere in discussione le nostre certezze quasi quotidianamente. A farci un gradito dono di Capodanno, il Dipartimento PAU di Roma Capitale ha pubblicato la Circolare esplicativa del 31 dicembre 2025 prot QI 258012 che invece aiuta ad indirizzare le definizioni, creando un quadro di interpretazione con il chiaro obiettivo di aiutare tecnici e municipi nell'arduo compito di individuare la corretta definizione per l'intervento da eseguire.
Questa circolare nasce per aggiornare e mandare definitivamente in pensione le vecchie indicazioni (come la ormai superata circolare del 2012), riordinando le procedure alla luce della "rivoluzione" del Decreto Salva-Casa (D.L. 69/2024 convertito in L. 105/2024), ma anche delle tante altre novità intervenute nel frattempo e che hanno aggiornato il DPR 380/01 (decreto SCIA 2, decreti semplificazione 2020 e 2022, solo per citare i più rilevanti).
Il documento del 2025 è corposo e affronta molti temi, ma in questo post voglio concentrarmi esclusivamente su un ambito che per noi tecnici rappresenta il "pane quotidiano": le opere che ricadono in CILA, ed in particolare la Manutenzione Straordinaria (MS) e il Restauro e Risanamento Conservativo (RC). Vediamo quali sono le novità, le conferme e le differenze rispetto alla prassi precedente.
La Manutenzione Straordinaria "leggera" in CILA
La circolare ribadisce un concetto che ormai dovrebbe esserci chiaro, ma lo perimetra in modo molto netto: la Manutenzione Straordinaria ricade in CILA (ai sensi dell'art. 6-bis del TUE) solo ed esclusivamente se non riguarda le parti strutturali dell'edificio e se non comporta modifiche dei prospetti. Fu difatti il decreto SCIA 2 del 2016 ad introdurre la definizione di manutenzione straordinaria e risanamento conservativo distinguendoli tra leggero e pesante a seconda, rispettivamente, se comporta opere non rilevanti ai fini della pubblica incolumità (dunque soggetti ad autorizzazione sismica) ovvero se invece ne comporta.
Difatti, se si toccano le strutture (da verificare sempre alla luce del Regolamento Regionale sismico del Lazio n. 26/2020 - che sta per essere aggiornato) o se si modifica anche minimamente l'aspetto esteriore (apertura/chiusura finestre), il titolo fa il "salto di categoria" e richiede obbligatoriamente la SCIA. Si consolida quindi in modo inequivocabile il principio secondo cui qualunque modifica di prospetto o di sagoma esce dalla CILA (aspetto che in passato aveva generato non pochi contenziosi e che con questa ultima circolare appare più chiaro).
Tra gli interventi ammessi in CILA come MS, la circolare conferma esplicitamente:
Il frazionamento e/o accorpamento di unità immobiliari (sia in orizzontale che in verticale), anche se comportano una modifica delle superfici e del carico urbanistico, a condizione fondamentale che non si modifichi la volumetria complessiva e si mantenga l'originaria destinazione d'uso.
Rispetto a prima, è importante notare che nella circolare è espressamente inserita la categoria di opere che comportano modifica dei confini tra unità immobiliari ma che non comportano fusioni o accorpamenti, come ad esempio il trasferimento di una stanza da un appartamento ad un altro confinante. Prima non era chiara la collocazione esatta di questa fattispecie che veniva ricondotta al risanamento conservativo (vedi voce 5.3.1 punto 1).
Il Risanamento Conservativo in CILA e la novità nei riguardi del "ripristino"
Anche per il Restauro e Risanamento Conservativo (RC) vale la regola del non interessamento delle parti strutturali per poter rimanere nell'alveo della CILA, altrimenti, pur permanendo la definizione di RC, l'intervento sconfina nell'alveo di competenza della SCIA. La circolare del 2025 richiama correttamente questa distinzione e fate attenzione al fatto che le definizioni che vengono riportate nel capitolo 3 sono generiche e si riferiscono ad interventi che possono ricadere sia nella leggera che nella pesante: sta al tecnico capire quando l'intervento sconfina in quella pesante.
Ma è qui che la prassi amministrativa, recepita dalle recenti evoluzioni, ci regala una novità interpretativa di estrema rilevanza pratica, che risolve un cortocircuito logico in cui noi professionisti ci siamo incagliati per anni.
Parliamo del ripristino della destinazione d'uso originaria. Capita spessissimo di dover regolarizzare immobili che, nel tempo, hanno subito un mutamento d'uso abusivo o transitorio (es. da abitazione a ufficio) e che ora i proprietari vogliono riportare alla legittima destinazione originaria. In passato, gli uffici andavano in ordine sparso e c'era chi, facendo una lettura "stretta" della definizione di "ripristino" richiedevano che l'intervento dovesse passare per la fedele ricostruzione della planimetria originaria, obbligando di fatto a demolire tramezzi recenti (magari funzionali) solo per far combaciare i disegni con l'ultimo titolo legittimo.
Oggi, grazie alla circolare del 2025 (voce 5.3.2. punto 8) si consolida il principio per cui il ripristino della destinazione d'uso originaria si inquadra come intervento di Restauro e Risanamento Conservativo leggero in CILA. La novità importante è che è possibile mantenere la diversa distribuzione interna, purché tale distribuzione sia compatibile con l'uso legittimo che si va a ripristinare.
In sintesi: se riporto un ufficio ad abitazione, non devo per forza ricostruire il corridoio buio degli anni '60 presente nella licenza edilizia originaria; posso mantenere l'open space attuale, a patto che questo rispetti i requisiti igienico-sanitari e normativi previsti per le abitazioni.
la nuova scansione dimensionale delle pensiline e, in generale, degli aggetti
Per quanto riguarda le pensiline, la nuova circolare dispone regole geometriche diverse da quelle della circolare del 2012, al fine di renderle più coerenti da un lato con la regolamentazione sismica del Lazio e dall'altro con le disposizioni del Regolamento Edilizio Tipo.
Mentre la precedente scansione (circolare 2012, voce 2.3 lettera m) indicava che le pensiline erano tali fino a 120 cm di aggetto, oggi nel risanamento conservativo la pensilina può rientrarvi fino ad un aggetto di 150 cm, ciò in coerenza con il RET e le sue definizioni uniformi. Tuttavia, nella circolare 2025 viene correttamente specificato che fino all'aggetto di 100 cm possono andare in CILA in quanto indicate come opere non rilevanti ai fini della pubblica incolumità secondo l'attuale formulazione del regolamento sismico del Lazio, mentre oltre tale valore e fino appunto ad 150 mantengono la definizione di pensilina ma rientrano nel campo della SCIA in quanto implicitamente non più qualificabili opere non rilevanti.
Al di sopra dell'aggetto di 150 cm la pensilina continua ad essere tale (finché non abbisogna di pilastrini, nel qual caso diventa tettoia) ma rientra nella definizione di ristrutturazione edilizia in quanto incidente sulla sagoma (sempre per via delle definizioni del RET). Entrando nella definizione di RE, anche la pensilina con aggetto maggiore di 150 cm diventa quindi un opera di variazione di prospetto e qui subentra il tema dell'eventuale presenza del vincolo ai sensi del Codice dei Beni Culturali: se assente, l'intervento è RE leggera, ma se presente diventa RE pesante (art. 10 comma 1 lett. c) con conseguente spostamento dell'intervento in Permesso di Costruire o SCIA alternativa.
Secondo la visione previgente, invece, l'aggetto di 120 cm determinava la comprensione del manufatto all'interno della definizione di pensilina, dunque ad aggetti maggiori si intendeva comunque rientrante nella fattispecie di tettoia.
Dunque ricapitolando, le pensiline ad oggi sono scaglionate secondo il loro aggetto nel seguente modo:
- fino a 100 cm di aggetto, rientrano in CILA nella qualificazione di risanamento conservativo leggero;
- oltre 100 cm e fino a 150, superando il limite delle opere non rilevanti per la pubblica incolumità, e pur rimanendo nell'alveo del risanamento conservativo, rientra in SCIA con deposito al genio civile;
- oltre i 150 cm pur rimanendo definibile come pensilina, entra nella sfera delle opere che incidono sulla sagoma e, per questo motivo, diventa ristrutturazione edilizia. in questo caso, occorre prestare attenzione al fatto che la presenza di un eventuale vincolo del codice dei beni culturali modifica la natura della definizione dell'intervento edilizio verso la ristrutturazione pesante.
il nuovo rapporto con il Quadro delle Definizioni Uniformi (RET)
La "Clausola Residuale" e la pace per la Manutenzione Ordinaria in Città Storica
Vi ricordate il mio vecchio post sull'obbligo (o meno) di presentare un titolo per le opere di manutenzione ordinaria in area tutelata a Roma? Mi riferisco al famigerato art. 24 comma 21 delle vecchie (ma attuali) NTA, che imponeva la DIA (poi diventata un ibrido incomprensibile) per la semplice manutenzione ordinaria sulle parti comuni esterne nei tessuti storici (T1, T2, T3, T10, Carta Qualità).
La circolare del 31 dicembre 2025 (voce 5.3.4.) chiude definitivamente il cerchio sfruttando, molto correttamente, la clausola residuale dell'art. 6-bis del TUE. Il documento stabilisce formalmente che, per quegli specifici immobili vincolati dal PRG, gli interventi di categoria MO con rilevanza esterna sono assoggettati a CILA.
Attenzione però ad un passaggio chiave della circolare: viene specificato "salvo diverse disposizioni previste dall'aggiornamento delle NTA". Come ricorderete, con la Variante adottata a fine 2024 (Delibera 169/2024), quel comma 21 è stato interamente abrogato. Poiché ci troviamo ancora in regime di salvaguardia (doppia conformità tra vecchio e nuovo PRG), questa precisazione della circolare è provvidenziale: ci dice esattamente quale titolo usare (la CILA) finché saremo costretti a rispettare la vecchia norma, chiarendo che appena la Variante sarà approvata definitivamente in Regione, tornerà ad essere pura edilizia libera senza comunicazioni.
nota di lettura
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