dichiarazione di sussistenza tolleranze: a chi va inviata?

L'evoluzione della normativa italiana in tema di difformità edilizie, di sanatorie e di condizioni per la legittimità negli ultimi quindici anni ha avuto evoluzioni significative, soprattutto nel campo delle tolleranze costruttive: da che non esistevano proprio, a quando sono nate in un laconico trafiletto dell'art. 34, fino a diventare una definizione ampia e strutturata tanto da avere un proprio articolo, il 34-bis all'interno del testo unico dell'edilizia. Queste innovazioni hanno portato anche ad una ulteriore novità, quella della dichiarazione di sussistenza delle tolleranze da allegare ai rogiti o alle istanze edilizie, ma ci sono degli ambiti in cui non è del tutto chiaro se e dove essa debba essere depositata presso il comune o da altre parti ma, soprattutto, cogliamo l'occasione per approfondire cosa è questa dichiarazione, quando va fatta e che rischi comporta per chi la sottoscrive.

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Indice dei Contenuti

• cosa è la dichiarazione di tolleranza costruttiva e cosa sono le tolleranze
• la norma di riferimento
• dove presentare la dichiarazione
• il caso particolare della verifica "spontanea"
• che forma deve avere la dichiarazione
• attenzione alle tempistiche in caso di compravendita
• dichiarazione di tolleranze e agibilità

cosa è la dichiarazione di tolleranza costruttiva e cosa sono le tolleranze

Stiamo parlando di una dichiarazione, resa da un tecnico nella forma della "semplice" relazione asseverata (ma potrebbe essere anche giurata), che uno specifico articolo di legge, che vedremo tra poco, espressamente prevede in specifici contesti. Anche se la sua formulazione appare non complessa, il tecnico per poter rilasciare l'asseverazione deve necessariamente eseguire una serie di verifiche che non possono essere né fatte "a vista" né saranno veloci, almeno non nella stragrande maggioranza dei casi. Il tecnico, come meglio dirò verso la fine di questo post, deve nei fatti svolgere tutte le verifiche tecniche che sono propedeutiche ad un qualunque titolo edilizio, dunque occorre cercare e visionare la documentazione che attesta lo stato legittimo dell'immobile, eseguire un rilievo per confrontare lo stato reale con quello legittimo, analizzare gli eventuali vincoli presenti sull'immobile o sul fabbricato, leggere e interpretare il piano regolatore.

E' una attività tecnica che richiede tempo e perizia: non aspettatevi che un tecnico sia in grado di farla in due giorni, e diffidate di chi dice di poterla fare in tempi estremamente brevi, ameno che non sia già disponibile tutta la documentazione necessaria alla valutazione ma anche in questo caso occorre un discreto tempo per studiare, confrontare, approfondire e verificare.

Una volta sviluppate le analisi, il tecnico saprà valutare se sull'immobile sono presenti delle differenze costruttive rispetto al progetto originario e/o agli eventuali successivi titoli autorizzativi: gli scenari che possono presentarsi sono vari:

1. il tecnico rileva che non sono presenti difformità, oppure se le stesse sono lievi e rientrano nei parametri delle tolleranze costruttive dell'art. 34-bis DPR 380/01. in tal caso, rilascerà la dichiarazione di sussistenza delle tolleranze e di conformità;
2. il tecnico rileva difformità che non possono essere condotte alla definizione di tolleranza, dunque deve valutare se sono sanabili oppure no: 

• se sono sanabili, può procedere alla presentazione di un accertamento di conformità (art. 36-bis o 36) e la dichiarazione delle eventuali ulteriori tolleranze può essere fatta conflluire direttamente nel titolo edilizio; 
• se non sono sanabili, non si può rilasciare nessuna dichiarazione e l'immobile deve essere oggetto di ripristino.

le tolleranze costruttive sono solo quelle difformità che si riferiscono alle opere eseguite in vigenza di un titolo: nessun intervento fatto abusivamente in assenza di titolo dopo la costruzione dell'edificio potrà mai essere tolleranza. Questo anche per rispondere alla domanda che giustamente viene spesso rivolta a noi tecnici e che riguarda quella verandina che lo zio/nonno ha realizzato sul balcone di casa: no, gli ampliamenti successivi alla originaria costruzione del fabbricato, così come qualunque altra modifica intervenuta all'edificio o all'unità immobiliare che non sia stata fatta all'interno della validità di un titolo, non possono essere ricondotti al concetto di tolleranza, anche se la loro superficie è all'interno del margine percentuale indicato dalla legge.

la norma di riferimento

La dichiarazione sulla sussistenza delle tolleranze costruttive è contenuta implicitamente nell'art. 34-bis comma 3 DPR 380/2001 che così attualmente recita:

Le tolleranze esecutive di cui al presente articolo realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

La definizione tutto sommato è abbastanza chiara e ci dice che se sussistono le condizioni per poter dichiarare che in un immobile esistono delle difformità ma che queste sono TUTTE riconducibili all'alveo delle tolleranze costruttive, allora la cosa si risolve "semplicemente" con una dichiarazione di un tecnico.

Attenzione ai presupposti che ho indicato nella precedente frase: per poter sviluppare la relazione di sussistenza delle tolleranze devono altresì sussistere entrambe le seguenti condizioni:

1. il tecnico rileva che nell'immobile ci sono delle differenze rispetto al progetto originario e/o ai successivi titoli edilizi, ma queste sono riconducibili alla definizione delle tolleranze di cui all'art. 34-bis DPR 380/01 (o anche art. 34-ter comma 4, se applicabile);
2. il tecnico rileva che, in presenza di più tolleranze che sussistono contemporaneamente sull'immobile, queste siano TUTTE riconducibili alla definizione di tolleranza: se anche solo una difformità non può rientrare nella definizione, non sussistono i presupposti.

Naturalmente, la dichiarazione può essere resa anche se non sussistono tolleranze, ma in questo caso parleremmo di un caso più unico che raro: è di fatto impossibile che una costruzione rispetti il suo progetto con una precisione al decimo di millimetro, in quanto l'edilizia è per sua natura un processo costruttivo impreciso. Comunque laddove fosse, naturalmente può rendersi la dichiarazione della rispondenza dell'immobile al suo stato legittimo.

dove presentare la dichiarazione

Questa dichiarazione secondo la norma può essere inserita solo in due documenti:

• all'interno di una istanza edilizia, ad esempio per nuove opere da fare, ma anche nel caso in cui il tecnico abbia rilevato su un immobile sia difformità che rientrano nelle tolleranze, sia altre che, invece, non potendo essere ricomprese il tale definizione, devono essere oggetto di accertamento di conformità;
• in una relazione o dichiarazione a sé stante, da allegare ad un rogito notarile.

Il primo caso dell'elenco sopra appare essere il più lineare e semplice: avremo una unica istanza edilizia che contiene sia le dichiarazioni di tolleranza (in caso, da rappresentare, dichiarare e graficizzare in modo specifico), sia la sanatoria o la legittimità degli interventi edilizi realizzati, dunque un unico documento sarà sufficiente alla certificazione dello stato legittimo dell'immobile (definito all'art. 9-bis comma 1-bis DPR 380/01) e gli estremi di questo titolo potranno essere citati in un rogito, senza dover produrre espressamente una dichiarazione a parte, in quanto facente parte della stessa istanza edilizia, purché sia reso chiaro all'interno dell'istanza stessa che essa ricomprende anche le dichiarazioni inerenti le tolleranze (ed in ciò aiuta la modulistica unificata che nel frattempo è stata adottata dalle varie regioni e, di recente, implementata anche nello Sportello Unico dell'Edilizia Telematico di Roma Capitale).

Anche il secondo caso dell'elenco sopra è tutto sommato chiaro: se l'immobile ha delle difformità riconducibili alle tolleranze costruttive, con i presupposti sopra delineati e da valutarsi rispetto ai titoli edilizi pregressi (non può esistere concetto di tolleranza senza analizzare e studiare i titoli di legittimità dell'immobile, e la planimetria catastale quasi mai è un documento utile a tale scopo), in caso di compravendita un tecnico abilitato dovrà produrre una apposita dichiarazione nelle forme della dichiarazione asseverata (o, come detto, anche giurata ma le responsabilità non cambiano), e tale dichiarazione verrà allegata materialmente al rogito. In questo caso, la legge non prevede che la dichiarazione debba essere depositata in comune, dunque non vi sarà un riferimento di protocollo nel rogito ma bisognerà proprio far sì che la dichiarazione sia parte integrante dell'atto, un po' come già avviene per le Attestazioni di Prestazione Energetica (APE).

E' utile che alla relazione sia allegato anche copia del documento di identità del tecnico asseverante.

il caso particolare della verifica "spontanea"

Vi è però una terza casistica che non è contemplata dalla legge relativamente ai casi in cui può essere effettuata tale verifica: mettiamo il caso che l'immobile abbia delle tolleranze, ma che non vi sia la necessità di presentare un titolo edilizio e non vi è nemmeno un rogito notarile in vista. In questo caso, dunque quando si vuole "spontaneamente" verificare ed accertare la sussistenza delle tolleranze, la norma non prevede alcuna fattispecie.

In quest'ultimo caso chi scrive ritiene che la dichiarazione possa essere comunque resa dal tecnico, ma che debba sostanzialmente essere solo consegnata alla committenza. La norma non prevede che tali dichiarazioni "spontanee" così come quelle da allegare ai rogiti debbano essere depositate presso il comune. Se pensate che possa essere utile inviarla comunque al comune per darle una qualche valenza, va sottolineato che non essendo una fattispecie prevista dalla legge, il comune non ha nessun obbligo di verifica della documentazione trasmessa né di attivarsi per agire: la Legge 241/90 ad un caso di specie non trova applicazione in quanto non è una istanza prevista dalla norma, dunque l'invio al comune non produce nessun effetto. Si ritiene che possa essere facoltà dei comuni o delle regioni istituire un obbligo o una facoltà di deposito presso l'amministrazione di queste dichiarazioni, ed in questo caso il paradigma normativo potrebbe cambiare radicalmente.

Il committente che riceve la dichiarazione del tecnico la potrà tenere "nel cassetto" finché non sarà necessaria (ad esempio in caso di compravendita) e può essere una ottima idea quella di affidarsi ad un tecnico per verificare lo stato legittimo del proprio immobile con largo anticipo rispetto al momento in cui si deciderà di metterlo in vendita. Per contro, come detto all'inizio del post, la norma cambia in continuazione quindi commissionare la produzione di una relazione di sussistenza delle tolleranze può risultare una cosa destinata a decadere nella validità al momento di successive modifiche normative. 

che forma deve avere la dichiarazione

come visto, ci sono due modi per produrre la dichiarazione di tolleranze: o come relazione asseverata a sé stante, oppure all'interno di un titolo edilizio.

Se la dichiarazione è resa all'interno di un titolo edilizio appare naturale che nell'elaborato grafico si debbano evidenziare ed esplicitare gli elementi che sono espressamente oggetto di tolleranza, anche per distinguerli dalle opere che sono oggetto di autorizzazione, siano esse da fare, sia se già fatte e quindi le si stanno sanando.

Tuttavia, nel caso della dichiarazione "semplice" in effetti non è espressamente previsto che le tolleranze vengano graficizzate, né è richiesto che alla relazione sia allegato un disegno. In questo secondo caso suggerisco di produrre comunque un grafico e consegnarlo alla committenza assieme alla relazione, oppure comunque di conservare tutta la documentazione prodotta per poter dimostrare anche a posteriori di aver effettuato le verifiche di rispondenza in modo rigoroso e corretto.

attenzione alle tempistiche in caso di compravendita

Il suggerimento è quello di incaricare un tecnico quando si ha in programma di vendere l'immobile nei mesi successivi, ma comunque in largo anticipo rispetto alla vendita e soprattutto possibilmente prima ancora di chiamare l'agente immobiliare: un tecnico esperto di Due Diligence saprà analizzare le eventuali difformità dell'immobile e valutare le strategie di accertamento di conformità eventualmente necessarie, le quali possono portare con sé elevati gradi di complessità tali da incidere sui tempi della regolarizzazione e sui costi. Invece, se il vostro bravo tecnico verifica che non ci sono difformità da sanare ma solo tolleranze, vi rilascerà la dichiarazione di sussistenza delle stesse e potrete quindi serenamente mettere in vendita l'immobile, anche esibendo il documento al momento della firma della proposta di acquisto, in piena trasparenza e rassicurando l'acquirente.

Dal lato del tecnico, va detto che questa dichiarazione di sussistenza delle tolleranze di cui all'art. 34-bis comma 3 non va assolutamente sottovalutata: per poter rendere la dichiarazione occorre inevitabilmente compiere tutte le valutazioni e gli approfondimenti che sono propri della Due Diligence, quindi analisi dello stato edilizio, rilievo metrico dell'immobile, ricerca della documentazione di legittimità, esecuzione disciplinata dei confronti tecnici. 

Rendere una dichiarazione di rispondenza senza effettuare un accurato studio espone il tecnico a gravissimi rischi: diventa difatti egli stesso il soggetto che garantisce la conformità dell'immobile all'interno del rogito notarile e se si dovesse scoprire a posteriori che non vi erano le condizioni per rilasciare quel certificato, sarà il tecnico a doverne sostenere gli eventuali danni, che possono diventare ingenti nel caso di nullità dell'atto di trasferimento o in presenza di abusi gravi non rilevati. Per questo, l'operazione di analisi non può essere fatta superficialmente e, soprattutto, non può e non deve "costare poco": non solo porta con sé grandi responsabilità ma deriva necessariamente da un attento lavoro tecnico di approfondimento da svolgere con perizia, impegno e diligenza.

dichiarazione di tolleranze e agibilità

le tolleranze costruttive non riguardano espressamente l'agibilità dell'edificio, in quanto le verifiche, anche se non esplicitato nella norma, riguardano esclusivamente l'aspetto edilizio della costruzione. Tuttavia, l'agibilità in qualche modo finisce per avere a che fare con questa dichiarazione in due modi diametralmente opposti fa loro.

Il primo punto di contatto tra dichiarazione di tolleranze ed agibilità risiede nel fatto che per poter ottenere l'agibilità di un immobile è essenziale che questo sia conforme da un punto di vista urbanistico. Dunque un immobile che ha ricevuto una dichiarazione di sussistenza delle tolleranze implicitamente deve ritenersi predisposto per l'agibilità, almeno limitatamente agli aspetti edilizi. Tuttavia, non è così semplice: l'agibilità se riguarda la singola unità immobiliare in un condominio, essa può sussistere solo se la verifica della conformità è estesa anche alle parti comuni, ma tale verifica non è espressamente ricompresa in un incarico per redigere una dichiarazione di tolleranze per la singola unità immobiliare, dunque può aprirsi un vuoto in cui chi compra ritiene di essere in regola, salvo poi scoprire che l'immobile non ha i requisiti per l'agibilità perché, in ipotesi, esistono delle difformità sulle parti comuni condominiali. per evitare questo corto-circuito, che può portare a paradossi che si trascinano facilmente in tribunale, porgo al bravo tecnico questi suggerimenti:

• operate sempre sulla base di un incarico e, in questo, specificare che la verifica riguarda solo l'unità immobiliare;
• se l'incarico è espressamente esteso alla verifica delle condizioni per il rilascio dell'agibilità, allora dovrete mettere in conto di valutare la conformità anche delle parti comuni dell'edificio, con la stessa diligenza che andrete a mettere nella verifica della singola unità immobiliare
• riportare nella dichiarazione l'esatto confine dell'incarico: se si è stati incaricati della verifica della sola unità immobiliare, è bene specificarlo nella stessa dichiarazione;
• dato che nell'espletare questa attività tecnica si deve venire a contatto con i documenti afferenti lo stato legittimo di tutto il fabbricato, è buona abitudine buttare un occhio anche alla conformità delle parti comuni, anche se la relativa verifica non è espressamente ricompresa nell'incarico;
• come visto, firmare queste dichiarazioni implica delle responsabilità ed espone a dei rischi professionali: operate sempre se avete una copertura assicurativa specifica, e mantenete la continuità assicurativa anche successivamente al rilascio della dichiarazione, oppure stipulare una polizza specifica circoscritta a quella specifica dichiarazione resa.

Ovviamente, se l'incarico riguarda una villetta o comunque una unità immobiliare indipendente, allora non ci sono parti comuni e quindi la dichiarazione resa può valere anche ai fini della valutazione della sussistenza dei presupposti per la segnalazione di agibilità.

L'altro aspetto secondo cui può esserci un contatto tra agibilità e tolleranze costruttive è nel caso specifico tratteggiato dall'art. 34-ter comma 4 DPR 380/01, uno dei nuovi articoli introdotti dal decreto salva-casa. In questo articolo è espressamente previsto che se un fabbricato è stato costruito con delle differenze rispetto al progetto, ma queste differenze sono state annotate dal funzionario che è venuto a fare il sopralluogo per il rilascio del certificato e se, pur in presenza di tali difformità rilevate, il certificato è stato poi effettivamente rilasciato, allora questo è un caso in cui, anche se la difformità supera l'alveo della tolleranza, essa "forzosamente" ricade in tolleranza. La condizione è che la porzione illegittima ricada all'interno della definizione della parziale difformità.

In questo caso, si può rendere la stessa dichiarazione, sia come relazione a sé stante, sia all'interno del titolo edilizio per opere da fare o da sanare, ma sempre dopo averne verificato con attenzione i presupposti.

nota di lettura

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