tettoie e pertinenze di locali commerciali nel Lazio

 La Legge Regionale 12 del 30 luglio 2025, che ha apportato diverse e significative modifiche al panorama delle norme del Lazio in ambito edilizio ed urbanistico ha anche introdotto delle novità indipendenti, tra cui una semplificazione procedurale per la realizzazione di elementi accessori e pertinenziali delle attività commerciali e di somministrazione.

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Indice dei Contenuti

• introduzione e testo della norma
• presupposti per applicare la norma
• criticità interpretative
• gli indubbi vantaggi

introduzione e testo della norma

La disposizione è contenuta nell'art. 18 della L. R. 12/2025 composto da un solo comma che così testualmente recita (il testo non può considerarsi avere valore di legge: per tale riferimento si consulti sempre e comunque il Bollettino Ufficiale Regionale del Lazio):

Art. 18 (Realizzazione di elementi accessori e pertinenziali a strutture per l’esercizio di attività commerciali o di somministrazione di alimenti e bevande) 

1. La realizzazione di depositi, magazzini, tettoie o altri elementi accessori, funzionali allo svolgimento di attività commerciali o di somministrazione di alimenti e bevande, all’interno di aree private e pertinenziali alla struttura in cui l’attività è svolta, ove si contenga nel limite del 20 per cento della superficie o del volume dell’edificio principale, è subordinata alla presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) ai sensi dell’articolo 23 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e successive modifiche e non costituisce ampliamento della superficie di somministrazione o di vendita.

presupposti per applicare la norma

L'innovazione è interessante ma va circoscritta ai suoi specifici presupposti, che sono:

1. ovviamente, deve esserci una attività commerciale (intesa come vendita al dettaglio o attività consimili) o di somministrazione di alimenti e bevande, dunque sembrano escludersi tutte le attività che non rientrano strettamente in questa categoria, quali ad esempio estetisti, parrucchieri, uffici, ambulatori ed altro;
2. l'immobile in cui si svolge l'attività deve avere delle aree pertinenziali e private e solo all'interno di esse vale la semplificazione;
3. l'intervento deve prevedere la realizzazione di manufatti pertinenziali. Sono espressamente citati magazzini, depositi e tettoie, ma anche non meglio definiti "altri elementi accessori" che potrebbero riferirsi a pensiline, gazebo con struttura fissa, pergotende "massicce";
4. l'elemento accessorio deve potersi dimostrare essere funzionale all'attività stessa;
5. la dimensione dell'accessorio non deve superare il 20% della superficie o del volume (vale il limite che si raggiunge per primo) riferito, però, alla dimensione dell'edificio "di riferimento" che sembra potersi intendere nell'edificio che nel suo complesso ospita l'attività. in caso di locali commerciali posti al piano terra di fabbricati residenziali tale limite diventa estremamente (eccessivamente?) ampio. Oltre tale limite si applica la disciplina edilizia ordinaria.

criticità interpretative

La definizione generica di "altri elementi accessori" da un lato può essere vista come una semplificazione, nel senso che ogni cosa che prima poteva inquadrarsi nella necessità del permesso di costruire (come senz'altro erano le tettoie di una certa dimensione) adesso possono beneficiare del procedimento autorizzativo semplificato (la SCIA) ma dall'altro lato può essere una cosa negativa per quegli elementi che ormai nel bene e nel male erano stati inquadrati nell'attività edilizia libera, come gazebo e pergotende, che oggi potrebbero essere invece assunti ad "elementi accessori" da sottoporsi comunque a SCIA, dunque peggiorando la complessità dell'iter autorizzativo.

Va rimarcato con forza che il legislatore ha assoggettato le procedure di cui sopra espressamente alla SCIA di cui all'art. 23, cioè la SCIA alternativa al Permesso di Costruire, e non alla "semplice" SCIA ai sensi dell'art. 22. Questa specifica è curiosa per alcuni motivi: 1. l'impiego della SCIA alternativa in luogo del PdC è una facoltà che spetta all'interessato all'intervento, quando l'opera rientra nelle definizioni dell'art. 10 comma 1 lettera c) del DPR 380/01, dunque il classificare degli interventi come obbligatoriamente soggetti a questo specifico titolo, che nasce come una "opzione", può non essere coerente con la norma nazionale che, appunto, la ritiene una alternativa al permesso a scelta dell'interessato, e non un obbligo per specifici interventi quale è invece la SCIA ordinaria; 2. solo l'art. 22 del DPR 380/01 al comma 4 ammette che le regioni possono ampliare o ridurre la competenza del titolo, ma tale specifica non è presente nell'art. 23; 3. assoggettare gli interventi a SCIA alternativa implicitamente li fa ricadere nell'alveo del permesso di costruire con aggravio di procedure nel caso di sanatoria di quelle opere che invece ordinariamente avrebbero potuto essere inquadrate in SCIA ordinaria o CILA, e non rappresenta vantaggi invece per quelle che erano già soggette a Permesso; 4. obbligare all'uso della SCIA alternativa inibisce la possibilità di optare per il permesso di costruire laddove l'interessato ne abbia bisogno, ad esempio nel caso di interventi dubbi o delicati dal punto di vista della lettura delle norme edilizie, o quando abbia bisogno (anche se in questi casi è obiettivamente raro) del Permesso di Costruire Convenzionato: la SCIA art. 22 invece ha espressamente questa possibilità (art. 22 comma 7). Per questi motivi chi scrive ipotizza che l'originario intento era quello di assoggettare questi interventi all'art. 22 e non al 23.

Il legame tra presenza di una attività commerciale e realizzazione di elementi accessori potrebbe comportare la decadenza del titolo nel momento in cui dovesse cessare l'attività o mutare verso altra attività che non è compresa tra quelle per cui la semplificazione è ritenuta valida, con presunta necessità di sanare o rimuovere gli elementi accessori al decadere dei presupposti. Dunque si suggerisce di prestare attenzione nel prendere in affitto o acquistare locali commerciali che sono stati oggetto di ampliamenti sulla base della norma in parola, al fine di comprendere bene se la propria attività sia in continuità con quella precedente.

gli indubbi vantaggi

Al di là dei problemi interpretativi che probabilmente si risolveranno durante il cammino, possiamo senz'altro individuare dei chiari vantaggi da questa norma:

• la realizzazione degli elementi accessori descritti sembra essere comunque sempre ammessa, dunque anche nei casi in cui vi sono regolamenti edilizi o piani regolatori che vietano tali strutture. Naturalmente, la struttura deve comunque rispettare le norme edilizie sulle distanze e sulle altezze, ma anche le norme civilistiche sulle distanze (che sono norme diverse da quelle edilizie) e sulle vedute e senza ombra di dubbio le norme sulla sicurezza sismica. Parimenti non devono essere disattese le norme vincolistiche;
• la realizzazione di questi elementi accessori non può essere intesa come ampliamento della superficie commerciale e/o di somministrazione. Questo probabilmente è il vantaggio più evidente per i gestori, sia in ottica di semplificazione, ma sia soprattutto in ottica di chiarezza nei confronti della Pubblica Amministrazione. Probabilmente questa norma trae ispirazione da alcune sentenze recenti del TAR Lazio su casi similari;
• decade ogni dubbio interpretativo relativo al titolo edilizio da utilizzare per questo tipo di elementi: ridurre gli elementi di incertezza è sempre un fattore positivo.

nota di lettura

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