conformità catastale: la chiave della compravendita serena

Chi ha dovuto vendere o acquistare immobili di recente probabilmente si è già imbattuto nella questione: c'è una norma in Italia che obbliga che nell'atto di compravendita (rogito) sia espressamente dichiarato, da parte del venditore, che l'immobile oggetto di trasferimento sia conforme alle sue risultanze catastali. L'affermazione sarebbe di per sé abbastanza semplice, se non fosse che le "risultanze catastali" possono racchiudere molteplici aspetti non direttamente conoscibili se non con verifiche approfondite.

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Indice dei Contenuti

• il riferimento normativo
• cosa è il catasto
• cosa è la planimetria associata alla singola unità immobiliare
• la conformità dei dati catastali: la visura catastale
• casi particolari: beni comuni non censibili e immobili fittizi
• in sintesi
• cosa dice la Giustizia

In questo nuovo post voglio riflettere assieme al lettore attorno al tema stesso della conformità catastale, cercando di capire se questa sia limitata alla verifica delle planimetrie catastali oppure se non possano esserci altri elementi catastali che, per genericità dell'indicazione normativa, debbano implicitamente esservi ricompresi, allargando un poco il confine delle verifiche da dover fare per essere sicuri di non incorrere in una violazione di legge che, nel caso, rischia di compromettere la stessa legittimità del rogito.

il riferimento normativo

Anzitutto, partirei dalla norma attorno alla quale rifletteremo: si tratta dell'art. 29 della L. 27 febbraio 1985 n°52 come novellato dal D.L. 78/2010. Ai fini di semplicità ma anche di univocità del riferimento, ritengo utile copincollare qui appresso l'intero articolo di legge: il testo è stato estratto da www.normattiva.it alla data del 26 agosto 2025:

Negli atti con cui si concede l'ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l'immobile deve essere designato anche con l'indicazione di almeno tre dei suoi confini.
1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

1-ter. Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall'inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l'atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L'atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell'articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23.

il comma 1 ter, introdotto qualche anno dopo con il DL 50/2017, consente di "sanare" l'atto in cui non sia stato inserito il riferimento ai dati catastali ed alle planimetrie o se non è stata inserita nell'atto la dicitura relativa alla conformità catastale, stipulando un successivo atto confermativo. Tuttavia, questa procedura può essere utilizzata solo se i documenti catastali erano comunque coerenti con lo stato di fatto al momento della stipula, dunque non è possibile sanare atti successivi se si è dichiarata una conformità catastale risultata poi infedele o se le planimetrie non esistevano proprio.

un passo indietro: cosa è il catasto

Per chi dovesse essere arrivato su questa pagina digiuno di materia catastale, può essere utile fare un breve passo indietro. Il catasto è un database statale, gestito attualmente dall'Agenzia delle Entrate (prima dall'Agenzia del Territorio che qualche anno fa è stata accorpata alla prima), che tiene nota dei dati e delle planimetrie di ogni singola unità immobiliare. l'unità immobiliare è la minima unità censibile, cioè l'elemento base del catasto fabbricati. E' unità immobiliare il singolo appartamento nel condominio, il singolo posto auto, la singola cantina, il singolo locale commerciale. E' altresì unità immobiliare l'intero fabbricato destinato in ogni sua parte ad albergo o ufficio, ed è altresì unità immobiliare un opificio industriale che, per quanto grande e vasto, sia sempre un unico immobile dotato di un unico accesso principale e vani interni, anche enormi, tra loro collegati.

Ciascuna unità immobiliare è identificata in modo univoco da quattro parametri:

1. il comune in cui si trova l'immobile;
2. il foglio catastale (ciascun comune viene suddiviso in singoli fogli catastali, tutti più o meno della stessa dimensione, che devono coprire l'intero territorio comunale: comuni grandi avranno tanti fogli catastali, mentre comuni piccoli avranno meno fogli);
3. la particella, che rappresenta l'unità di divisione del catasto terreni o, se si preferisce, l'appezzamento o lotto di proprietà omogenea. Il numero di particella può cambiare nel tempo, anche se è abbastanza infrequente;
4. il numero di subalterno, che identifica la singola unità immobiliare che si trova all'interno della particella. Questo numero può cambiare nel tempo: molte trasformazioni catastali (ad es. divisione, frazionamento, fusione, cambio d'uso, ampliamento, etc) impongono la soppressione del precedente numero e l'attribuzione di uno nuovo.

Questi dati sono strutturati per essere univoci, in modo tale che non possano esistere in tutto il territorio italiano due immobili che hanno gli stessi identici dati. I dati catastali seguono l'immobile e non la proprietà, dunque un soggetto può essere proprietario di più beni, ciascuno con le proprie coordinate univoche.

Quando cambiano le consistenze dei comuni (perché un comune viene scorporato oppure accorpato ad un altro limitrofo) cambia la numerazione dei fogli e, naturalmente, anche il dato del comune di appartenenza.

la planimetria associata alla singola unità immobiliare

Ogni unità immobiliare deve essere associata ad una planimetria che ne rappresenti le consistenze generali, la distribuzione interna e la destinazione dei vani principali. La planimetria può anche distribuirsi su più schede (in caso di immobili di grandi dimensioni) e se l'immobile si sviluppa su più piani, ciascuno di essi dovrà avere una sua rappresentazione in planimetria.

esempio di planimetria catastale
i dati identificativi sono stati oscurati
ma è comunque vietato ogni uso improprio

Nella planimetria catastale non devono essere rappresentati arredi né campiture, né spessori murari, né devono essere presenti dimensioni o quote, perché la planimetria viene scalata all'origine grazie alla modalità con cui viene caricata nel sistema (mediante la procedura DOCFA, che è una comunicazione a firma di un tecnico abilitato). La rappresentazione planimetrica segue regole particolari che devono essere conosciute: ad esempio, il fatto che non è necessario indicare la destinazione di tutti gli ambienti in un appartamento.

Cose che invece devono essere necessariamente presenti in una planimetria sono: altezze interne degli ambienti (anche una sola altezza, se l'immobile ha la stessa altezza in tutti i vani); destinazione dei vani di servizio; porte; finestre esterne, porta d'ingresso, rosa dei venti per l'indicazione dell'orientamento, indicazione della destinazione d'uso generale dell'immobile, del numero d'interno se pertinente, del numero del piano a cui si riferisce la planimetria.

La norma indica che, a pena di nullità, la planimetria deve essere conforme allo stato di fatto dell'immobile: ciò significa che deve essere conforme da un punto di vista grafico sotto ognuno degli elementi che sono obbligatori in un disegno. Ad esempio, se il disegno è corretto sia nella grafica che nei contenuti, ma è sbagliato l'orientamento (sì, capita molto spesso di sbagliarsi), non si può dire che la planimetria sia conforme allo stato di fatto, e dunque andrà modificata (corretta) prima del rogito.

Per assicurare che una planimetria sia conforme allo stato dei luoghi è preferibile che la situazione venga verificata da un tecnico anche mediante esecuzione di un nuovo rilievo metrico: soprattutto quando le planimetrie sono molto datate, potrebbero derivare da rilievi imprecisi o frettolosi, o eseguiti con tecniche meno raffinate dei sistemi odierni. Dato che la nullità è letterale, è bene non sfidare troppo l'interpretazione ed assicurarsi che il dato catastale sia conforme: la legge stessa peraltro prevede di poter sostituire la dichiarazione del venditore con quella di un tecnico all'uopo incaricato: questi, per una frazione del valore dell'immobile, vi solleverà da ogni responsabilità nel merito, eseguendo peraltro le eventuali variazioni planimetriche che dovesse ritenere necessarie.

Nel disegno delle planimetrie è comunque inevitabile che ciascun tecnico usi un proprio stile grafico, dunque è perfettamente normale trovare disegni che hanno aspetti grafici differenti: quello che conta è che ciascuna planimetria riporti sempre tutti gli elementi essenziali. A nulla conta, almeno a parere di chi scrive, quale segno grafico è usato per le porte e per le finestre o se vengono usati spessori di linea differenti (cosa che è possibile fare nella planimetria, anche se tramite un artificio, ma che non è espressamente richiesto dalla norma catastale): è però importante che se sono presenti delle linee tratteggiate, queste siano usate solo dove effettivamente necessario (salti di quota in proiezione o cambi di inclinazioni del tetto, o simili). Nelle planimetrie degli anni quaranta spesso si trovano disegnati anche pavimentazioni o arredi, perché spesso queste planimetrie erano derivate dai progetti edilizi nei quali questi segni erano delle convenzioni grafiche per indicare se l'ambiente era di servizio (ad es. i sanitari per indicare il bagno, o indicare una campitura per l'ingresso).

esempio di planimetria catastale risalente al 1939 (stralcio)
i dati identificativi sono stati oscurati ma è comunque
vietato ogni uso improprio 

la conformità dei dati catastali, ovvero della visura

Altro elemento fondamentale dei documenti catastali è la visura, da non confondere con la planimetria vista sopra anche se questa da molti viene chiamata "visura planimetrica".

La visura catastale da qualche anno a questa parte si può chiedere in due forme grafiche diverse, anche se va detto subito che entrambe contengono gli stessi dati, solo che organizzati in modo diverso, e sono definite la visura "completa" e quella "sintetica". 

I professionisti che operano come me ormai da diversi anni sono abituati alla versione della visura che oggi è definita "sintetica" (ma, come detto, la sintesi indica solo la modalità di rappresentazione ma non i dati presenti) in cui l'immobile viene descritto nei suoi elementi identificativi (foglio, particella, subalterno) ma in cui sono presenti anche dati ulteriori rispetto alla planimetria ovvero il classamento (categoria, classe, consistenza e rendita) e gli intestati (la visura può essere richiesta anche senza intestati).

esempio di visura catastale "sintetica" (stralcio)

La visura in effetti contiene i "dati catastali" anche se la legge non fornisce una definizione esatta di quali siano gli elementi a cui si sta facendo riferimento, perché i valori che sono attribuiti ad un immobile sono molteplici e afferenti ad aspetti diversi. Sicuramente sono dati catastali i dati identificativi (foglio, particella, subalterno) ma inevitabilmente anche tutti gli altri dati che appaiono in visura in qualche modo rappresentano l'immobile e, se consideriamo che questa norma fu creata per contrastare l'evasione fiscale collegata a dichiarazioni infedeli, occorre considerare che anche i dati di classamento e la rendita possono far parte di quei riferimenti di cui la legge pretende la coerenza allo stato di fatto.

Secondo la legge dunque i dati contenuti nella visura devono essere anch'essi coerenti con lo stato di fatto: diciamo che qui è più difficile fare un ragionamento oggettivo perché la visura contiene inevitabilmente dei dati che possono non essere univoci perché derivano anche dalla sensibilità del tecnico classatore o dal fatto se l'immobile è stato o meno oggetto di accertamento da parte dell'ufficio. Ad ogni modo, sicuramente alcuni dei dati contenuti nella visura sono oggettivi e devono essere quindi coerenti con lo stato di fatto e questi sono:

1. intestazione - deve essere coerente con l'ultimo atto di trasferimento che ha interessato l'immobile: in caso di disallineamenti della ditta (possibili se le volture sono state fatte prima del 2000 quando ancora non erano telematiche) è necessario istruire una istanza di autotutela per far si che la visura esponga dati aggiornati e coerenti;
2. dati identificativi dell'unità immobiliare: anche se è impossibile che ciò accada (e se accade c'è stato qualche problema informatico da qualche parte, o perché si stanno confrontando visure eseguite in periodi diversi), si verifichi che foglio, particella e subalterno coincidano tra visura e planimetria;
3. l'indirizzo dell'immobile, completo di numero civico, ed il piano (o i piani) in cui si sviluppa (l'indicazione del piano deve essere coerente con quanto riportato in planimetria);
4. se pertinente, deve essere indicato anche il numero di interno (anche qui, deve poi corrispondere con quanto indicato nella planimetria).

i dati di classamento sono quelli più difficili da interpretare perché sono i riferimenti prettamente tecnici: la categoria è quella che deve essere coerente con la destinazione d'uso dell'immobile, ma qui già nascono i primi problemi interpretativi. Un immobile residenziale, ad esempio, può essere A/2 ma anche A/3, a seconda delle caratteristiche del fabbricato e del singolo immobile, e non mancano fabbricati in cui sono presenti immobili appartenenti ad entrambe le categorie. Altro esempio che può disorientare, riguarda gli immobili commerciali su strada: generalmente questi sono C/1 ma possono mantenere questo classamento in modo corretto anche se dentro c'è un piccolo ufficio, in quanto ciò che importa ai fini catastali è l'ordinarietà delle caratteristiche e non la classificazione stringente dell'uso effettivo.

Altri elementi che definiscono il classamento sono la classe e la consistenza. La prima è un numero che varia tra un minimo (che è sempre 1) ed un massimo che varia da comune a comune e anche in base alle zone censuarie, ed è espressione della valutazione del tecnico classatore (ma può essere contestata dall'ufficio che può cambiarla forzatamente); la consistenza invece rappresenta la dimensione dell'immobile, ma si tratta di un valore virtuale in quanto non è espressione diretta dell'effettivo sviluppo, quanto di un calcolo ragguagliato tra i vari usi dei singoli spazi interni in cui si divide l'immobile. Va detto inoltre che le categorie generali hanno unità di misura diverse della consistenza: ad esempio il gruppo A usa il vano, il gruppo B usa il metro cubo, il gruppo C il metro quadro, mentre il gruppo D non usa la consistenza in quanto la rendita è calcolata secondo un procedimento di stima diretta da parte del tecnico classatore. La consistenza sostanzialmente serve a determinare la rendita catastale: una volta stabilita la categoria e la classe, tramite delle tabelle, viene determinato il valore "base" della rendita che, moltiplicato per la consistenza, restituisce la rendita complessiva: se due unità immobiliari si trovano nello stesso comune e nella stessa zona censuaria, ed hanno gli stessi parametri di classamento nonché stessa consistenza, devono avere la stessa rendita catastale.

il numero dei vani nelle unità immobiliari residenziali non corrisponde al numero esatto delle stanze in cui esso si distribuisce, perché si applicano delle regole di ragguaglio. Ad esempio, le stanze valgono sempre 1 vano a meno che non siano molto grandi, nel qual caso al di sopra di una certa soglia, valgono "un vano e un po'" a seconda di quanto superano il limite; per contro, bagni, ripostigli e corridoi valgono 1/3 di vano a meno che non siano grandi quanto una stanza, nel qual caso incidono per un vano intero. Purtroppo, tutto sarebbe più semplice se gli immobili di questo tipo si misurassero in base alla superficie in metri quadri, ma di questa evoluzione se ne parla da anni ma non sembra mai essere stata portata alle fasi di sviluppo avanzate.

Come accennato, i dati di classamento a mio parere possono avere un certo margine di tollerabilità perché possono dipendere anche da valutazioni soggettive dei tecnici che hanno operato sull'immobile: può tuttavia essere opportuno approfondire le valutazioni con l'assistenza di un tecnico qualora i valori di classamento appaiano palesemente incoerenti o sballate (ad esempio un locale commerciale classato nel gruppo A, oppure un appartamento di 150 mq che risulta avere consistenza di soli 3 vani). Ad ogni modo, è opinione di chi scrive ritenere che se la difformità riguarda solo i dati di classamento con scostamenti anche di una certa rilevanza, è molto difficile che si possa evocare la nullità dell'atto.

Nelle visure da qualche anno a questa parte appare il dato della "superficie catastale" che altro non è che la superficie lorda dell'unità, calcolata in base alla effettiva dimensione del poligono geometrico disegnato dal tecnico classatore al momento dell'invio del docfa e determinato secondo le regole catastali specifiche (ad esempio, i muri perimetrali vanno considerati per i primi 50 cm di spessore). A tale superficie lorda interna viene aggiunto un ragguaglio delle eventuali superfici esterne presenti (balconi, giardini, etc). Questo dato a livello catastale per ora è prettamente statistico o informativo, nel senso che non incide sulla rendita.

Mi è capitato spesso di assistere persone che si sono spaventate perché hanno visto modificare il valore di questo dato in caso di presentazione di nuove variazioni: in verità, è un parametro che viene calcolato automaticamente dal sistema su cui il tecnico classatore di fatto non può intervenire. possono esserci differenze nel valore di questo dato quando viene fatta una nuova denuncia catastale con procedura DOCFA, quando il nuovo tecnico, dovendo eseguire un nuovo rilievo, va a ridisegnare il poligono che definisce il contorno dell'unità immobiliare: se il precedente disegno era impreciso o se nel frattempo sono intervenute opere che hanno modificato gli spessori dei muri perimetrali esterni (ad esempio l'installazione di un cappotto termico), questo dato può mutare. A parere del sottoscritto, ciò non deve destare nessun allarme: prima di allarmarsi, oltre che chiedere assistenza al proprio tecnico, si analizzi prima le differenze tra la planimetria precedente in atti e quella nuova: probabilmente vi troverete diverse piccole differenze.

La Superficie catastale come detto non è un parametro del classamento, però è un dato che appartiene alla visura: è opportuno che sia coerente con lo stato di fatto dell'immobile al momento del rogito anche se, come detto, piccole differenze possono essere dovute anche a questioni di arrotondamento o di sensibilità grafica del tecnico rilevatore (gli spessori dei muri perimetrali sono dati importantissimi in questo frangente: purtroppo non tutti i tecnici sono attenti nel rilevarli con precisione durante i sopralluoghi: in un appartamento di 100 mq una differenza grafica di soli 5 cm negli spessori perimetrali può facilmente incidere per 1 mq sulla consistenza catastale, ed all'aumentare della superficie la differenza è proporzionalmente maggiore; nei docfa da me redatti mi è capitato di veder aumentare anche fino ad un 5% il valore della superficie catastale anche solo per via di un nuovo rilievo eseguito con maggior rigore). Va sottolineato che il tecnico non è tenuto a mantenere il precedente valore della superficie catastale, se da suo rilievo e dai dati inseriti nel docfa ne risulta un valore maggiore; si consideri inoltre che tutti gli immobili per i quali la planimetria fu redatta prima degli anni novanta il dato della superficie catastale è semplicemente stimato con degli algoritmi sviluppati dall'Agenzia delle Entrate (peraltro anche abbastanza precisi), dunque in questi casi è ancora più probabile che, presentando una variazione oggi con un nuovo disegno ed un nuovo rilievo, appaiano valori diversi.

casi particolari: beni comuni non censibili e immobili fittizi

Fin qui abbiamo parlato di casi di immobili abbastanza tipici, in cui è chiaro che la verifica della conformità ai fini della legittimità del rogito debbano riferirsi alla planimetria ed ai dati che appartengono alla visura.

Tuttavia, vi sono altri immobili che possono essere oggetto di compravendita (e che talvolta anzi vengono compravenduti implicitamente e tacitamente perché facenti parte delle parti comuni del fabbricato) ma che non hanno una planimetria associata: tuttavia, anche questi hanno una loro rappresentazione grafica in un ulteriore particolare documento catastale che prende il nome di elaborato planimetrico e che non va assolutamente confuso con le planimetrie.

La legge, nel citare i documenti a cui deve riferirsi la conformità, non parla espressamente di elaborato planimetrico, tuttavia il concetto di "planimetria" evocato dalla norma potrebbe riferirsi in senso lato anche a questo documento, dunque è opportuno, almeno cautelativamente, verificare che questo elaborato, se presente nel fabbricato, restituisca una situazione coerente con le consistenze dell'immobile, soprattutto nel caso di unità immobiliari virtuali (i beni comuni non censibili - BCNC) o fittizie (ad esempio i lastrici solari classati F/5) che non hanno una loro planimetria ma che devono essere rappresentati nell'elaborato planimetrico come ingombro generale ed indicazione spaziale.

esempio di elaborato planimetrico di un fabbricato condominiale (stralcio)

I beni comuni non censibili ad esempio sono tutte le parti comuni del fabbricato: androne, vani scala, lastrici comuni: la consistenza almeno approssimata di questi beni è rappresentata graficamente nell'elaborato planimetrico: dunque un eventuale errore nella rappresentazione nell'elaborato planimetrico, dato che questo è l'unico documento che li rappresenta, potrebbe essere ritenuto equivalente alla mancata o errata rappresentazione in planimetria. Dato che questo documento è stato introdotto relativamente di recente (intorno agli anni ottanta) i fabbricati edificati prima di una determinata epoca non hanno elaborato planimetrico. In questo caso le parti comuni condominiali non hanno una loro graficizzazione (se non, in teoria, nelle planimetrie delle singole unità immobiliari) e l'assenza dell'elaborato non può essere imputata come inadempimento; tuttavia, anche nei fabbricati più datati, possono essere stati inseriti degli elaborati planimetrici parziali quando sono state operate delle trasformazioni puntuali su porzioni del fabbricato che hanno generato la necessità di creare dei nuovi bcnc prima assenti (ad esempio, in un frazionamento, se si deve costituire uno spazio ingresso comune alle unità derivate, questo va classato come bcnc). in tal caso l'elaborato planimetrico rappresenta solo una minima parte del fabbricato ma se il rogito contempla una delle unità che è rappresentata nell'elaborato planimetrico allora è opportuno che questo sia coerente con lo stato di fatto.

Si consideri comunque che in tutti i rogiti di acquisto di appartamenti in condominio implicitamente si sta acquistando anche la quota parte pro indiviso delle parti comuni: in tal caso non è una cattiva idea buttare un occhio all'eventuale esistenza dell'elaborato planimetrico e, se esistente, verificare che i bcnc siano correttamente ivi graficizzati, semplicemente perché si sta acquistando anche quelli.

esempio di elaborato planimetrico parziale per unità derivate da divisione (frazionamento)
con costituzione di un ingresso comune (sub 507)

Se esiste un elaborato planimetrico con dei bcnc, questi devono risultare nell'elenco fabbricato con un proprio subalterno, ma se ne effettuate visura, da questa non otterrete molto perché il bcnc per definizione non ha intestatari né classamento, ma ha solo i dati identificativi.

Se vengono modificati i subalterni di delle unità immobiliari collocate all'interno di un fabbricato che è già dotato di elaborato planimetrico complessivo di tutto l'edificio, allora non si può presentare un elaborato parziale ma bisogna ridisegnare tutto l'elaborato planimetrico, aggiornandolo nei subalterni interessati ma ridisegnando anche tutti gli altri. Attenzione perché spesso impropriamente viene generato un elaborato parziale in questi casi, ma è sbagliato proceduralmente (e potrebbe paradossalmente inficiare l'atto).

Il discorso fatto per i bcnc vale anche per le unità immobiliari fittizie, cioè immobili che sono unità immobiliari e che hanno una intestazione, ma che non hanno le caratteristiche per produrre un reddito e, per questo motivo, vengono classati nella categoria F quella appunto dei cosiddetti immobili fittizi. In queste categorie alcuni immobili vengono rappresentati senza planimetria, come ad esempio i lastrici solari in categoria F/5: in tal caso è tuttavia necessario produrre l'elaborato planimetrico parziale perché l'unità deve comunque essere identificata graficamente. Per questi immobili a mio parere vale lo stesso discorso fatto per i bcnc: si verifichi che vi sia corrispondenza tra lo stato di fatto e quanto risulta nell'elaborato planimetrico.

in sintesi

Dunque la legge di fatto impone che le risultanze catastali, da intendersi sia le planimetrie, sia i dati che appaiono nella visura, devono essere coerenti con lo stato di fatto dell'immobile al momento dell'atto, a pena di nullità del rogito.

In caso di immobili particolari, come i bcnc e le unità fittizie, anche se la legge non ne parla espressamente ma essendo questi comunque beni trasferibili in quanto dotati di autonomia e di pubblicità, è opportuno verificare che questi siano correttamente graficizzati nell'elaborato planimetrico.

In caso di dubbio o nel caso in cui giustamente non ci si voglia prendere la responsabilità della dichiarazione in qualità di venditori, la legge espressamente ammette la possibilità di rivolgersi ad un tecnico il quale può asseverare la suddetta conformità: tale asseverazione verrà allegata all'atto e ciò solleverà i venditori da ulteriori controlli o responsabilità. Questa, assieme alla dichiarazione di sussistenza delle tolleranze costruttive di cui all'art. 34-bis DPR 380/01, è un documento tecnico che ormai ha grande rilevanza nei trasferimenti immobiliari, soprattutto per "alleviare" le responsabilità delle parti. Peraltro, lo stesso tecnico può essere incaricato di sviluppare una unica relazione dichiarando sia la conformità catastale che la conformità urbanistica, eseguendo nei fatti una procedura di Due Diligence immobiliare.

cosa dice la Giustizia

Anche se la novità normativa risale al 2010, nel corso degli anni, ormai più di quindici, le sentenze che sono state emesse sul tema non sono moltissime.

Tra le più recenti, segnalo quella della Corte di Cassazione civile n°2047/2024 che conferma la nullità di un atto (non di rogito, ma di scioglimento di diritti reali, ma il vincolo di legge è applicabile anche in questo caso) stipulato in assenza del requisito della conformità catastale. è utile riportare qui quale estratto della sentenza:

L’art. 29, comma 1 bis della l. 52/1985, aggiunto dal comma 19, comma 14, del D.L. 78/2010, convertito con L. 122/2010, richiede le indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare per gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali, requisiti che devono sussistere anche per la divisione giudiziale [omissis]. L'omissione determina la nullità assoluta dell'atto che ha carattere oggettivo, avendo la norma una finalità pubblicistica di contrasto all'evasione fiscale (Cass. s.u. 21761/2021, nonché, in tema di responsabilità notarile, Cass. 8611/2014; Cass. 15073/2016; Cass., 03/06/2016, n. 11507; Cass., 29/08/2019, n. 21828). 

Dalla sentenza citata peraltro appare anche la motivazione di fondo della norma introdotta, che è quella di contrastare l'evasione fiscale: nei fatti, questa norma impone che ad ogni passaggio di proprietà l'immobile debba in qualche modo subire una verifica implicita non solo dell'iscrizione in catasto dell'immobile, ma anche della coerenza del classamento in funzione delle caratteristiche del bene. Da ciò potrebbe - e dico potrebbe, perché la legge non dice precisamente questo - derivare che eventuali mancate conformità catastali che non pregiudicano la rendita catastale e l'identificazione del bene potrebbero essere considerati non conformità formali non tali da determinare la nullità del rogito, ma questa, lo ripeto, è solo una mera ipotesi.

In conclusione, data la perentorietà della legge (che apparentemente non ammette tolleranze, fatto salvo in ipotesi quanto tratteggiato, posto che la precisione assoluta non esiste), suggerisco fortemente di rivolgersi sempre ad un tecnico abilitato se avete anche il minimo dubbio riguardo ai dati catastali del vostro immobile.

A proposito, i tecnici abilitati a depositare gli atti di variazione catastale sono tutti quelli regolarmente iscritti agli albi professionali degli architetti, ingegneri, periti e geometri, ciascuno secondo le proprie competenze di settore. Per poter trasmettere i DOCFA all'Agenzia delle Entrate, tuttavia, è necessario stipulare una specifica convenzione con l'ufficio (il deposito di questi atti è oggi esclusivamente telematico) e questa convenzione potrebbe ritenersi un atto necessario per poter considerare il professionista effettivamente "abilitato alla presentazione degli atti", come indica la legge.

nota di lettura

Il presente post, come tutti in questo blog, contiene delle valutazioni e delle riflessioni frutto dello studio e della applicazione dell'autore, che vi garantisce di aver impiegato nello scrivere la massima diligenza. Tuttavia, non ci si assume alcuna responsabilità sulla veridicità, applicabilità ed affidabilità di quanto qui riportato, dunque ogni valutazione che si dovesse fare in funzione di quanto qui scritto sarà ad esclusiva responsabilità di chi intendesse avvalersene. In ogni caso è gradita l'indicazione di contenuti ritenuti errati o, in generale, commenti e critiche.