Legge recupero sottotetti Lazio coordinata al 2025

 Proseguono i post dedicati alle innovazioni che la Legge Regionale del Lazio n°12/2025 ha apportato alle varie norme urbanistiche ed edilizie: oggi parliamo della legge dedicata al recupero sottotetti per fini abitativi, turistio-ricettivi e, da oggi, anche sanitari-assistenziali.

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su prompt dell'autore

introduzione

Di seguito si riporta il testo coordinato della Legge Regionale del Lazio n°13/2009 con le modifiche apportate dalla nuova legge del 2025 che ha preso il numero 12, dopo essere stata conosciuta per circa un anno come Proposta di Legge n°171. Non sono evidenziate le modifiche temporalmente precedenti, dunque il confronto è con la versione della norma che era in vigore subito prima la pubblicazione della nuova legge n°12 ovvero fino al 30 luglio 2025.

Attenzione: inevitabilmente, quello che segue non può essere considerato un testo ufficiale. Gli unici testi di legge sono quelli pubblicati sul Bollettino Ufficiale Regionale.

Nel testo è evidenziato in grassetto ciò che è stato aggiunto dalla L. R. 12/2025, e in carattere barrato quello che è stato tolto.

Nel testo vengono inseriti dei miei commenti, in corrispondenza delle modifiche a mio parere più rilevanti. In calce al post, inoltre, delle considerazioni di carattere generale o dei commenti sulle modifiche meno impattanti sulla applicabilità.

Rimangono validi i contenuti tecnici e le riflessioni di quest'altro mio post dedicato a questa norma speciale ma, naturalmente, alcuni punti sono superati da questa evoluzione normativa.

L.R. 16 Aprile 2009, n. 13

Disposizioni per il recupero a fini abitativi e turistico ricettivi, sanitari e socio sanitari, assistenziali dei sottotetti esistenti

testo non ufficiale qui riportato ai soli fini di commento

articoli 1 e 2: finalità e definizioni

Art. 1 (Finalità)

1. La Regione promuove il recupero a fini abitativi e turistico ricettivi, sanitari e socio sanitari, assistenziali dei sottotetti esistenti con l’obiettivo di limitare il consumo di nuovo territorio attraverso un più efficace riutilizzo, nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e morfologiche degli immobili, dei volumi esistenti nonché di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici.

commento alle modifiche all'art. 1: inizialmente il recupero sottotetti era dedicato esclusivamente alle destinazioni residenziali; successivamente fu esteso anche a quelle turistico-ricettive. Oggi viene espressamente ricompresa anche la destinazione sanitaria (ambulatori, cliniche e ospedali) e socio sanitaria (es. cliniche di degenza)

Art. 2 (Definizione)

1. Ai fini della presente legge si definiscono sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano dell’edificio o di sue parti, compresi nella sagoma di copertura, che, all’atto del rilascio del relativo titolo abilitativo, non siano stati computati come volumi residenziali ovvero turistico ricettivi, sanitari e socio sanitari, assistenziali. Sono compresi, altresì, nella definizione di sottotetto i volumi sottostanti la copertura a falda degli edifici, anche se già computati nel volume residenziale, ovvero turistico ricettivi, sanitari e socio sanitari, assistenziali, qualora siano suscettibili di una suddivisione mediante la realizzazione di un solaio intermedio che assicuri il rispetto delle altezze minime previste dai regolamenti edilizi comunali nonché delle caratteristiche geometriche e delle altezze minime stabilite dall’articolo 3.

articoli 3 e 4: condizioni per il recupero ed oneri concessori

Art. 3 (Condizioni per il recupero)

1. Possono essere recuperati a fini abitativi e turistico ricettivi, sanitari e socio sanitari, assistenziali, previo rilascio del relativo titolo edilizio abilitativo, i sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della presente legge oppure ultimati come definiti dall’articolo 31 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) alla data del 1° giugno 2017 (2a), purchè attigui o comunque annessi ad unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio ovvero i sottotetti di un’altra unità immobiliare esistente nello stesso edificio a condizione che siano destinati a prima casa, qualora alla data di entrata in vigore della legge 24 luglio 2024, n. 105 (Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, recante disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica) qualora sussistano le seguenti condizioni:

a) condonato ai sensi della normativa vigente in materia di sanatoria di abusi edilizi; l’edificio ove è ubicato il sottotetto deve essere stato legittimamente realizzato ovvero condonato ai sensi della normativa vigente in materia di sanatoria di abusi edilizi;

a bis) siano destinati a prima casa di abitazione successivamente al loro recupero per un periodo minimo di 10 anni, salvo che siano attigui o annessi ad unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio;

commento alle modifiche apportate al primo comma dell'art. 3.

Le innovazioni apportate sono di primaria rilevanza nell'applicazione della norma: di fatto decade il vincolo dell'"immobile preesistente nel fabbricato" che prima implicitamente impediva di poter recuperare un sottotetto qualora questo fosse di proprietà di una persona che non possedeva altro nel fabbricato. Oggi diventa invece possibile recuperare un sottotetto anche laddove non si sia proprietari di altre abitazioni, tuttavia, in tal caso il vincolo è che il volume recuperato sia adibito a prima casa per almeno 10 anni. Il che, peraltro, presuppone che la destinazione sia quella residenziale, senza possibilità di applicare la  norma per andare verso le altre destinazioni ammesse (turistico-ricettivo e socio-assistenziale). Se, invece, si è proprietari di un'altra unità immobiliare (non necessariamente residenziale, perché la norma non lo specifica) il recupero diventa possibile nei modi in cui lo si attuava anche precedentemente, e senza vincoli relativi alla prima casa. Va sottolineato che non è possibile recuperare il sottotetto per usi diversi dal residenziale senza già possedere altre unità immobiliari nell'edificio. Attenzione alla esatta definizione di prima casa che differisce da quella di abitazione principale. Altro fattore di attenzione si porrà nella verifica a posteriori del requisito dei 10 anni di "prima casa": se vendete o acquistate un sottotetto che è stato oggetto di recupero successivamente al 31 luglio 2025 e che è soggetto all'obbligo decennale, e tale periodo non è ancora trascorso, occorre non solo verificare che l'immobile negli anni precedenti sia stato effettivamente prima casa, ma anche chi acquista dovrà continuare a destinarlo a prima casa; tra dieci anni invece inizieranno a comparire sul mercato immobili che hanno esaurito il ciclo decennale della prima casa, ed in questo caso occorrerà verificare che effettivamente tale requisito sia sussistito continuativamente per tutti e dieci gli anni, altrimenti decade il titolo edilizio che ha legittimato l'intervento. La data alla quale il sottotetto deve essere "esistente" viene aggiornata dal 2017 al 2024: già in precedenza era stata effettuato un aggiornamento temporale. E' legittimo ritenere che in futuro questa data verrà aggiornata ancora, ma non può essere assunto a regola.

b) l’altezza media interna netta che, nel caso in cui il solaio sovrastante, o una sua porzione, non sia orizzontale, si intende come la distanza tra il solaio di calpestio ed il piano virtuale orizzontale, mediano tra il punto più alto e quello più basso dell’intradosso del solaio sovrastante ad esso, deve essere fissata in 1,90 metri, ivi compresi i volumi tecnici con copertura piana;

c) nei locali con soffitto a volta l’altezza media è calcolata come media aritmetica tra l’altezza dell’imposta e quella del colmo della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolleranza fino al 5 per cento; il rapporto aeroilluminante deve essere pari o superiore a un sedicesimo (1/16);

d) in caso di soffitto non orizzontale, ferma restando l’altezza media di cui alla lettera b), l’altezza della parete minima non può essere inferiore a 1,50 metri per gli spazi ad uso abitazione ed a 1,30 metri per gli spazi accessori o di servizio;

e) gli eventuali spazi di altezza inferiore ai minimi di cui alle lettere b) e d) devono essere chiusi mediante opere murarie o arredi fissi e ne è consentito l’uso come spazio di servizio destinato a guardaroba o ripostiglio; in corrispondenza delle fonti di luce diretta la chiusura di tali spazi non è prescritta;

f) sono consentite modificazioni delle altezze di colmo e di gronda nonché delle linee di pendenza delle falde esistenti, unicamente al fine di assicurare i parametri fissati dalla presente legge, a condizione che non comportino un aumento superiore al 20 per cento della volumetria del sottotetto esistente.

f bis) per ciascun locale, ad esclusione di quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani-scala e ripostigli, il rapporto aeroilluminante deve essere pari o superiore a un sedicesimo (1/16).

commento alla nuova lettera f-bis): viene cambiato il posto della disposizione che consente di operare il recupero utilizzando un rapporto aeroilluminante favorevole: il punto in cui era precedentemente posizionata la disposizione non ne faceva comprendere l'effettiva universale applicabilità, anche se si intuiva. La modifica dunque non cambia nulla rispetto a prima ma è importante in ottica di chiarezza.

2. Ai fini del raggiungimento dell’altezza prevista per l’abitabilità ovvero dell’altezza media di cui al comma 1, lettere b) e c), sono consentiti la sopraelevazione o l’abbassamento dell’ultimo solaio e la conseguente modifica della quota d’imposta dello stesso, a condizione che rispettino le altezze fissate dai regolamenti edilizi e che non incidano negativamente sulla statica e sul prospetto dell’edificio e che siano rispettati i requisiti minimi di agibilità dei locali sottostanti, previsti dalla normativa vigente, nonché le norme sismiche.

3. L’intervento di recupero dei sottotetti, se volto alla realizzazione di nuove unità immobiliari, è subordinato all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura prevista dagli strumenti della pianificazione comunale e con un minimo di 1 metro quadrato ogni 10 metri cubi della volumetria resa abitativa ed un massimo di 25 metri quadrati per ciascuna nuova unità immobiliare.

4. Qualora sia dimostrata l’impossibilità, per mancata disponibilità di spazi idonei, di assolvere all’obbligo di cui al comma 3, è consentito, anche in deroga ai regolamenti edilizi vigenti, l’intervento di recupero dei sottotetti previo versamento al comune di una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per parcheggi da reperire. Tale somma deve essere destinata alla realizzazione di parcheggi da parte del comune.

5. Non sono assoggettati al versamento di cui al comma 4 gli interventi di recupero dei sottotetti realizzati in immobili per l’edilizia residenziale pubblica destinata all’assistenza abitativa di proprietà del comune o delle Aziende territoriali per l’edilizia residenziale pubblica (ATER).

6. Nei comuni destinatari del fondo regionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione di cui all’articolo 14 della legge regionale 6 agosto 1999, n. 12 (Disciplina delle funzioni amministrative regionali e locali in materia di edilizia residenziale pubblica) l’intervento di recupero dei sottotetti, se volto alla realizzazione di nuove unità immobiliari, è, altresì, subordinato all’obbligo di destinare la nuova unità immobiliare alla locazione a canone concordato di cui all’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) e successive modifiche per un periodo non inferiore a otto anni, fatto salvo il caso in cui la medesima unità immobiliare sia utilizzata come prima casa da un parente in linea retta del proprietario, con l’obbligo di non alienarla per un periodo pari a cinque anni.

Art. 4 (Classificazione dell’intervento ed oneri concessori)

1. L’intervento di recupero del sottotetto a fini abitativi e turistico ricettivi, sanitari e socio sanitari, assistenziali è classificato come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del decreto

2. L’intervento di cui al comma 1 comporta la corresponsione del versamento del contributo di cui all’articolo 16 del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche, calcolato sulla volumetria resa abitativa secondo le tabelle approvate e vigenti in ciascun comune per le opere di nuova costruzione.

3. I comuni possono deliberare l’applicazione di una maggiorazione, nella misura massima del 20 per cento del contributo di cui al comma 2, da destinare obbligatoriamente alla realizzazione di interventi di riqualificazione urbana, di arredo urbano e di valorizzazione del patrimonio comunale di edilizia residenziale.

3 bis. Il contributo di cui ai commi 2 e 3 non è previsto per l’edilizia residenziale pubblica destinata all’assistenza abitativa di proprietà del comune o delle Aziende territoriali per l’edilizia residenziale pubblica (ATER).

commento al comma 3-bis: viene introdotta una ulteriore specifica agevolazione per l'edilizia residenziale pubblica: oltre ad essere espressamente ricompresa nelle casistiche ammesse, beneficia anche una importante esenzione dal contributo di costruzione. La disposizione potrebbe essere ritenuta incostituzionale, perché è una esenzione non espressamente prevista dalla norma nazionale.

articoli 5 e 6: modalità di intervento e requisiti di efficientamento

Art. 5 (Modalità di intervento)

1. L’intervento di recupero del sottotetto a fini abitativi e turistico ricettivi, sanitari e socio sanitari, assistenziali deve comunque garantire il rispetto delle caratteristiche architettoniche dell’edificio, tenuto anche conto della zona in cui lo stesso ricade, nonché delle prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di agibilità.

2. Al fine di assicurare l’osservanza dei requisiti di fruibilità e di aeroilluminazione naturale dei locali, l’intervento di recupero del sottotetto a fini abitativi può essere realizzato anche mediante l’apertura di finestre, lucernari, porte, nella salvaguardia delle caratteristiche strutturali e formali dell’edificio e nel rispetto dei requisiti minimi di agibilità dei locali sottostanti.

Art. 6 (Sostenibilità energetica ambientale)

1. Il progetto di recupero del sottotetto a fini abitativi e turistico ricettivi, sanitari e socio sanitari, assistenziali deve prevedere interventi di isolamento termico nonché, in conformità agli articoli 4, 5 e 6 della legge regionale 27 maggio 2008, n. 6 (Disposizioni regionali in materia di architettura sostenibile e di bioedilizia), interventi di risparmio idrico, di ricorso a fonti energetiche rinnovabili e di recupero delle tradizioni costruttive biosostenibili.

art. 7 esclusioni e deroghe

Art. 7 (Esclusioni e deroghe)

1. Le disposizioni della presente legge non si applicano alle zone individuate come insediamenti urbani storici dal piano territoriale paesaggistico regionale (PTPR). (7) Le disposizioni di cui alla presente legge si applicano, con esclusione di quanto previsto dall’articolo 3, comma 1, lettera f), anche alle zone individuate come insediamenti urbani storici dal Piano territoriale paesaggistico regionale (PTPR), ad eccezione degli edifici vincolati ai sensi della Parte seconda del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell’articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137) e successive modifiche.

commento alla riscrittura del comma 1 dell'art. 7

La riscrittura del comma 1 dell'art. 7 muta in modo radicale l'attuazione della norma nei centri storici: di fatto ad oggi è possibile recuperare i sottotetti anche nei centri storici come individuati dal PTPR Lazio. ciò significa che la legge oggi può essere applicata anche all'interno dell'area individuata come patrimonio UNESCO di Roma ovvero tutto il centro storico all'interno delle mura aureliane. Probabilmente al fine di compensare una eccessiva libertà, si è voluto evitare che il recupero possa avvenire all'interno degli edifici con vincolo puntuale ovvero i palazzi vincolati con specifico decreto di vincolo, emesso ai sensi della parte II del Codice dei Beni Culturali. Tuttavia, a parere di chi scrive, la formulazione del nuovo comma 1 è ambigua e si presta ad una doppia lettura: da una parte, appare sottinteso che gli edifici vincolati che sono esclusi dall'applicazione della legge speciale sono solo quelli che si trovano all'interno dei centri storici: tuttavia, la genericità dell'ultimo periodo lascerebbe preesupporre che ad oggi siano esclusi TUTTI gli edifici con vincolo monumentale, anche quelli posti al di fuori dei centri storici, crendo quindi una esclusione più ampia di quella che sembra. Ad ogni modo, sempre a parere di chi scrive, appare abbastanza inutile l'introduzione dell'esclusione degli immobili vincolati perché è ben noto che in questi edifici ogni trasformazione, anche minima, è sempre sottoposta al rilascio dell'autorizzazione della soprintendenza, la quale ha il compito di valutare se la trasformazione sia compatibile o meno con la tutela del bene. Escludere a priori il recupero sottotetti in questa tipologia specifica di immobili appare semplicemente inutile ed eccessivamente limitante.

2. Entro centottanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, i comuni possono disporre motivatamente l’esclusione, totale o parziale, di ulteriori zone territoriali omogenee nonché di determinate tipologie di edifici, anche in relazione a caratteristiche storico-culturali, morfologiche, paesaggistiche.

commento al comma 2 non modificato: è legittimo ritenere che tale comma si "riattivi" automaticamente dopo le modifiche sostanziali apportate dalla L.R. 12/2025 e che quindi i comuni a partire dal 31 luglio 2025 abbiano di nuovo 180 giorni di tempo per emanare le delibere qui descritte. è opportuno, tuttavia, che le delibere facciano riferimento, in caso, ai soli ambiti di nuova applicazione della legge (i centri storici) e che non vengano estesi ad altri ambiti dove la norma era già applicabile in precedenza.

3. Il recupero del sottotetto a fini abitativi e turistico ricettivi, sanitari e socio sanitari, assistenziali, come disciplinato dalla presente legge, è consentito anche in deroga agli strumenti urbanistici comunali, adottati o vigenti, e ai regolamenti edilizi vigenti. (1a)

4. L’intervento di recupero del sottotetto, se in deroga ai limiti fissati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, deve prevedere il conferimento, da parte dei richiedenti, di superfici idonee a compensare gli standard urbanistici mancanti ovvero la loro monetizzazione in base ai costi correnti di esproprio all’interno dell’area considerata.

commento generale e conclusioni

Le modifiche apportate alla legge recupero sottotetti sono poco estese (è poco estesa la norma in sé, che si compone di soli 7 articoli alcuni dei quali dettano solo disposizioni generali) ma sostanziali. è possibile raggruppare i commenti per punti.

Spiegazione delle modifiche chiave:

• Ampliare le Finalità di Recupero: La modifica più diffusa è l'ampliamento delle finalità di recupero dei sottotetti. Originariamente destinati a fini abitativi e "turistico ricettivi", la legge ora include esplicitamente anche le destinazioni sanitari e socio sanitari, assistenziali. Questo indica una volontà di riutilizzare i volumi esistenti non solo per scopi residenziali e turistici, ma anche per rispondere a esigenze di assistenza e sanitarie, contribuendo così a un riuso più ampio del patrimonio edilizio. Attenzione al fatto che, da come scritta la specifica condizione del comma a-bis) dell'art. 3 comma 1, per gli usi anche non residenziali è essenziale possedere un altro immobile nel fabbricato a cui il sottotetto deve essere "contiguo o annesso", mentre solo la destinazione residenziale consente di ottenere il recupero anche senza immobile "contiguo o annesso" purché si destini l'immobile derivato a prima casa per almeno 10 anni.

• Aggiornamento della Data di Esistenza del sottotetto: La data di riferimento per considerare un sottotetto "esistente" e quindi recuperabile è stata aggiornata. Prima si faceva riferimento al 1° giugno 2017, ora si fa riferimento alla data di entrata in vigore della legge 24 luglio 2024, n. 105 (Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, recante disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica). Questa modifica produce il fatto che tutti i sottotetti "realizzati o legittimati" successivamente al 2017 e fino al luglio 2024 oggi possono accedere alla norrma speciale mentre prima ne erano esclusi. Questo è il terzo aggiornamento della data di applicazione della legge: va preso atto quindi che la Regione ciclicamente sposta in avanti la data in cui il sottotetto deve esistere, ma non deve essere dato per scontato.

• Apertura ai centri storici: la legge oggi è espressamente applicabile ai centri urbani storici così come definiti dal PTPR Lazio. Questa è una innovazione importante, soprattutto per Roma dato che apre l'intero centro storico patrimonio UNESCO a tale possibilità. Attenzione comunque al fatto che in tale ambito aleggiano diversi vincoli i quali rimangono attivi anche operando con questa specifica norma che è derogatoria solo di alcuni parametri e di norme espressamente contrarie. Per contro, viene introdotta una limitazione prima assente, che è quella di escludere gli immobili oggetto di tutela diretta ovvero vincolati ai sensi della parte II del Codice dei Beni Culturali.

• Requisiti di Legittimità: La lettera a) dell'Art. 3, comma 1, è stata riformulata per specificare che l'edificio deve essere stato legittimamente realizzato o condonato. Suggerisco di fare attenzione, però, ai recenti orientamenti più severi nei confronti dei volumi condonati e degli interventi edilizi che ne prevedano un totale stravolgimento (come può essere anche un recupero sottotetti, inquanto si passa da uno spazio prettamente tecnico ad un locale abitabile.

• Rapporto Aeroilluminante (RAI): Il rapporto aeroilluminante minimo (1/16) rimane uguale al parametro già in vigore, ma è stato scritto in modo più chiaro ed in un comma apposito.

• Esenzione dagli Oneri per Edilizia Residenziale Pubblica: È stato aggiunto un nuovo comma 3 bis all'Art. 4, che esenta dal contributo di costruzione gli interventi di recupero sottotetti realizzati su immobili di proprietà del comune o delle ATER destinati all'assistenza abitativa pubblica. Questo incentiva il recupero di spazi per l'edilizia sociale sempre nell'ottica della riduzione del consumo di suolo.

nota di lettura

Il presente post è redatto dall'autore di questo blog con il massimo della diligenza. tuttavia, non si garantisce né la veridicità dei contenuti, né la correttezza delle considerazioni. Il testo di legge è qui riportato solo per rendere più agevole la lettura dei commenti dell'autore. Se il lettore si accorge di presunti errori, è sempre gradita la critica, sia privata che pubblica: quello che interessa è che in questo blog siano diffuse informazioni corrette.