lunedì 12 luglio 2021

la regola transitoria per derogare i rapporti aeroilluminanti

Una delle novità introdotte dal decreto semplificazioni 76/2020 è quella contenuta nell'art. 10 comma 2, la quale prevede che le disposizioni del Decreto Sanità del 1975 sono da intendersi inapplicabili agli edifici costruiti prima della pubblicazione del medesimo decreto.

immagine da Pixabay

Questo post è in buona parte estratto da quest'altro, più generico e descrittivo di tutte le novità introdotte dal DL 76/2020 successivamente convertito in Legge.

il DM sanità del 5 luglio 1975 è un decreto importante, che fissa i parametri minimi che devono avere gli ambienti abitabili per garantire l'igiene e la salute di chi vive in quegli spazi. Ricordo ai lettori che le norme urbanistiche nascono principalmente allo scopo di dare una regola all'attività edilizia la quale, se lasciata libera di prosperare in modo indiscriminato, produce facilmente spazi abitabili angusti ed insalubri (al fine di massimizzare il profitto) che, nel passato non troppo lontano del nostro paese, hanno prodotto gravi emergenze sanitarie. Il Decreto Sanità del 1975 nasce con lo scopo di fornire una indicazione inderogabile circa le dimensioni degli ambienti abitabili e delle rispettive aperture finestrate, fissando sia una dimensione minima degli ambienti, sia le altezze, sia il rapporto tra dimensione dell'ambiente e dimensione delle finestre.

Il Decreto, in quanto emanazione di una norma statale, è stato considerato dalla giurisprudenza un atto avente valore di legge nazionale, non "declassabile" ad atto regolamentare e, quindi, sostanzialmente non derogabile da quelle norme, come ad esempio quella sul condono edilizio, che consente il rilascio di autorizzazioni anche in deroga ad atti regolamentari. Il tema è ampio, per ora su questa affermazione mi fermo qui.

In quanto norma primaria, è vincolante per le amministrazioni, e, quindi, eventuali regolamenti edilizi ed igienico-sanitari che sono in contrasto con i requisiti minimi di questo decreto sono da considerarsi implicitamente inefficaci.

Alcune città italiane hanno adeguato i propri regolamenti edilizi all'indomani della pubblicazione di questo decreto, allineando le proprie disposizioni con quelle intervenute: è ad esempio il caso di Roma, il cui regolamento edilizio fu modificato nel 1978 proprio per allinearsi alle disposizioni del decreto sanità.

Le disposizioni principali del Decreto Sanità di cui stiamo parlando, relativamente agli immobili ad uso residenziale, sono le seguenti:

  • altezza minima degli ambienti abitabili mt 2,70, riducibili a 2,40 solo per bagni, corridoi, ripostigli;
  • le camere da letto devono avere dimensione minima di 9mq se per una persona e di 14 mq se per due persone. la misura si intende netta calpestabile, al netto quindi delle porte e delle finestre. a mio parere, invece, rientra nel calcolo lo spazio interessato dall'imbotte della finestra, se questa è arretrata rispetto al filo interno del muro;
  • ogni alloggio deve avere un soggiorno di almeno 14mq. nel soggiorno può essere presente l'angolo cottura, eliminando così l'obbligo di avere una cucina separata. a mio parere, però, se il soggiorno contiene anche l'angolo cottura, sarebbe opportuno considerare una superficie minima superiore a 14mq, almeno sottraendovi lo spazio occupato dai mobili della cucina. tuttavia, il decreto non specifica nulla nel merito;
  • cucine, camere da letto e soggiorno devono avere una finestra apribile, avente un fattore medio di luce diurna non inferiore al 2% e, comunque, la dimensione apribile non deve essere inferiore ad 1/8 della superficie dell'ambiente servito, calcolato sempre come superficie netta calpestabile per quanto riguarda i locali, e superficie effettiva apribile dell'infisso (cioè spazio effettivo che si ha a disposizione per il passaggio dell'aria quando si aprono tutte le ante);
  • almeno un bagno di ciascun alloggio deve essere dotato di tutti i sanitari: vasca o doccia; lavabo; vaso; bidet. il bagno può anche non avere finestra, ma, nel caso, deve essere dotato di ventilazione meccanica;
  • l'alloggio monostanza (monolocale) non deve avere superficie utile calpestabile inferiore a 28 mq;

Il decreto, nel secondo periodo dell'articolo 1, prevede un meccanismo derogatorio "per i locali di abitazione di edifici situati in ambito di comunità montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico sanitarie", che consente appunto di non rispettare le indicazioni della norma, nel caso di ambienti destinati ad abitazione, siti in comuni montani, e contestualmente oggetto di ristrutturazione. Sembra una norma eccessivamente circoscritta a casi particolari, cioè immobili in comuni montani che sono soggetti a ristrutturazione: probabilmente, il passaggio è stato trascritto male e si è persa una virgola od una "o" tra "comunità montane" e "sottoposti", che avrebbe dato alla frase forse il senso che voleva dargli il legislatore, e cioè che la deroga si applica o nel caso di immobili siti in comunità montane, o, anche, ad immobili oggetto di ristrutturazione, ma non necessariamente siti in comunità montane, altrimenti davvero non si capisce perché ci si sia concentrati su casi molto particolari e circoscritti. valgono poi le ulteriori specifiche contenute nella prosecuzione del periodo dell'articolo 1.

I regolamenti edilizi possono imporre delle norme più stringenti rispetto a queste qui sopra richiamate, ma non possono invece fare il contrario. Ad esempio Roma ha specificato che le cucine devono avere una cubatura non inferiore a 15mc netti, e la finestra della cucina non deve avere superficie apribile inferiore a 1,5 mq.

Tutto quanto brevemente riassunto qui sopra, come detto, vale a partire dal 1975. tuttavia, non sono stati rari i casi in cui i comuni hanno ritenuto che le norme dovessero applicarsi in senso retroattivo, perché inderogabili. In effetti, né il decreto, né la norma che lo ha generato, hanno mai fornito indicazioni chiare circa l'applicabilità del testo normativo agli edifici precedentemente realizzati e legittimi. Si sono così venute a creare delle situazioni imbarazzanti, in quanto edifici costruiti in epoche in cui nemmeno esistevano le norme igienico-sanitarie (ad esempio gli alloggi nei centri storici) non hanno alcuna possibilità di poter rispettare queste restrittive regole e, quindi, obbligare a doverle rispettare può portare a dover effettuare interventi invasivi di allargamento finestre o modifica radicale dell'impianto di immobili esistenti tali da rendere gli interventi o diseconomici, o troppo invasivi soprattutto se da effettuarsi in contesti storici.

A superare questa rigida impostazione, è venuto in aiuto l'art. 10 comma 2 del DL 76/2020, il quale ad oggi specifica che le disposizioni del DM sanità, valgono solo per gli edifici realizzati successivamente all'entrata in vigore dello stesso decreto. Dunque anche nell'ambito della ristrutturazione degli immobili antecedenti si può fare riferimento ai requisiti igienico sanitari dell'epoca di realizzazione. Sebbene questa sia una novità davvero significativa, apre purtroppo un mondo interpretativo. I requisiti igienici prima del DM sanità erano regolati o dalle istruzioni ministeriali di fine ottocento, oppure dai regolamenti edilizi e di igiene dei singoli comuni, delle cui evoluzioni si è spesso persa traccia nel tempo: solo perché a me è venuto in mente di spulciare nei vecchi archivi, so che il rapporto aeroilluminante prima di essere 1/8 a Roma era di 1/10, ma purtroppo non è facile ricostruire l'esatta disciplina locale in vigore in un determinato momento storico. Va detto però che questa disposizione è transitoria, in quanto è prevista la sua validità nelle more dell'approvazione del decreto ministeriale previsto dall'art. 20 comma 1 bis che stabilirà i criteri specifici per l'agibilità e che presumibilmente andrà a sostituire il decreto sanità del 1975. Questo decreto, previsto dal comma 1 bis dell'art. 20 del DPR 380/01 avrebbe dovuto essere pubblicato entro 90 giorni dalla sua introduzione, avvenuta nel 2016: è probabile che dopo la pubblicazione del DL semplificazioni la cosa subirà un nuovo impulso. Nel frattempo, si potrebbe valutare di interpretare la norma nel suo senso letterale e dare comunque "per buoni" i rapporti "legittimamente" preesistenti, indipendentemente dalla disciplina effettivamente in vigore all'epoca del rilascio della licenza relativa alla costruzione (ma ogni tecnico deve agire secondo coscienza). 

Nel merito della questione, sono comparse, a distanza di quasi un anno dalla modifica normativa, delle sentenze che aiutano ad inquadrare meglio la situazione: anzitutto, segnalo la sentenza TAR Piemonte - Torino n°411/2021 che, pur essendo incentrata su una questione di idoneità alloggiativa, fa riferimento alla predetta novità legislativa per dare ragione ad un cittadino che ha dichiarato idoneo all'abitazione un immobile residenziale non conforme al DM sanità del 1975 ma invece conforme alle istruzioni ministeriali del 1896, in quanto edificato in data anteriore al 1975. Nella sentenza, viene confermata la logicità del ragionamento del ricorrente il quale sosteneva la conformità igienico-sanitaria dell'immobile proprio perché edificato in epoca in cui il DM sanità non era ancora stato pubblicato. E' a mio avviso importate rimarcare che, da quel che si capisce dalla sentenza, il tecnico che fu incaricato di redigere l'idoneità alloggiativa aveva correttamente riportato sulla sua dichiarazione che l'immobile NON era conforme al DM sanità ma che lo era con riguardo alle norme igienico sanitarie precedentemente in vigore: questa correttissima posizione, è vero, ha inizialmente danneggiato il committente perché questi si è visto rigettare l'istanza di idoneità alloggiativa dal Comune, ma questi, insorto dinanzi al TAR, ha poi avuto ragione anche grazie al corretto approccio iniziale del proprio tecnico.

Per converso, il TAR Lombardia, Milano, sez. II, n°1365/2021, ispirandosi alla stessa norma, specifica che il passaggio normativo non può riferirsi a immobili che non nascevano come abitativi e che erano preesistenti al 1975: il caso di specie, infatti, tratta di un locale sottotetto abusivamente convertito all'uso abitativo ed oggetto di domanda di condono in epoca successiva al 1975, dunque non vi sarebbero, nel caso di specie, rapporti e dimensioni incidenti sui parametri igienico-sanitari "legittimamente preesistenti" a cui fare riferimento.

il paragrafo che segue è aggiunto il 28 luglio 2021 - fa riferimento ad un passaggio normativo che è entrato in vigore il 01 agosto 2021

Il Decreto Semplificazioni 2021*, nella sua conversione in legge (avvenuta con L. n°108/2021 pubblicata sulla G.U. n°181 del 31 luglio 2021), con l'art. 51 comma 1 lett. f-bis , aggiunge un ulteriore comma dopo il 2, all'art. 10 del DL 76/2020, introducendo una specifica disciplina per gli immobili "di interesse culturale, sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio": in questi immobili sono consentiti limiti igienico-sanitari assai più permissivi di quelli specifici del DM sanità del 1975, in quanto espressamente gli ambienti abitabili possono avere altezza di soli 2,40 metri invece che 2,70 e 2,2 metri invece di 2,4 per i locali di servizio (bagni e ripostigli), gli ambienti devono avere un fattore medio di luce diurna dell'1% invece che del 2% (e l'1% si raggiunge, credetemi), e le finestre possono rispettare il rapporto aeroilluminante di 1/16 invece che di 1/8. Inoltre, viene specificato che, limitatamente a questa tipologia di immobili, le trasformazioni, anche importanti ed anche ricomprendenti i mutamenti di destinazione d'uso, possono fare sempre riferimento ai rapporti legittimamente preesistenti. Infine, l'agibilità di questi immobili fa riferimento a questi parametri derogati.

Per il mutamento d'uso, si presti attenzione al fatto che i parametri derogati della norma fanno riferimento esclusivamente alle destinazioni abitative: dunque appare naturale ritenere che gli immobili che invece non sono abitativi o che comunque non lo saranno dopo il mutamento d'uso, sembra non possano accedere a questi parametri derogati. Sembra comunque un controsenso: perché consentire rapporti derogati che valgono solo per le abitazioni, ma che possono essere utilizzati nei mutamenti di destinazione d'uso? l'unica soluzione logica è che i parametri possono essere applicati nel caso di mutamento d'uso verso destinazione abitativa, ma in nessun altro caso.

Dunque sembra tutto molto pacifico: gli immobili storici che sono tutelati dal Codice dei Beni Culturali, possono beneficiare di uno specifico sistema derogatorio dei rapporti aeroilluminanti, e questo è un bene perché su questo stesso blog avevo avuto modo di scrivere che è letteralmente impossibile, in molti casi, che gli edifici siti all'interno dei centri storici possano rispettare i parametri del decreto sanità 1975, ma questa cosa, in parte, l'avevamo già superata con l'art. 10 comma 2 DL 76/2020 commentato nella prima parte di questo post, il tutto sempre nell'attesa del decreto ministeriale che aggiornerà e supererà il decreto sanità 1975.

Comunque, a differenza della specifica dell'art. 10 comma 2 del DL 76/2020 la quale è appunto una norma transitoria nell'attesa del nuovo decreto sanità, quella contenuta nel comma 2 bis introdotto dal DL 77/2021 è una norma definitiva in quanto non presenta alcun richiamo alla transitorietà della disciplina in vista di future specifiche normative.

Tuttavia, da come è scritta la norma, la specifica disciplina non sembra applicarsi limitatamente ai centri storici o agli immobili vincolati ai sensi della parte II del Codice, ma, bensì, sembra riferirsi ad ogni immobile vincolato ai sensi del Codice, il che creerebbe delle disparità in quanto esistono vaste aree del territorio italiano, edificate di recente e successivamente al 1975, su cui ricadono vincoli paesaggistici, gestiti dalle norme della parte III del Codice. Analizziamo insieme le parole usate dalla norma perché in effetti non sembra essere così, anche se la definizione è vaga: il passaggio normativo di cui si discute fa riferimento agli "immobili di interesse culturale sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio"; ebbene, l'art. 2 comma 1 del d.lgs. 42/04 indica che "il patrimonio culturale è costituito dai beni culturali e dai beni paesaggistici". Dal comma 1 sembra capirsi che i "beni culturali" sono solo quelli gestiti dalla parte II del Codice, come indica il successivo comma 2; tuttavia, anche nei beni paesaggistici, gestiti dalla parte III del Codice, vi sono "immobili ed aree [...] costituenti espressione dei valori storici, culturali, [...]", dunque si comprende abbastanza chiaramente che un "immobile di interesse culturale" può riferirsi ad un qualunque tipo di vincolo del Codice, purché sia genericamente riferito alla tutela di un interesse culturale (ed è pacifico che l'interesse culturale non è rappresentato solo dai monumenti ma anche da certe tipologie di paesaggio, come quello dei centri storici). In verità la cosa andrebbe letta, a mio modesto parere, nel seguente modo: i beni tutelati ai sensi della parte II sono praticamente sempre da ricondursi agli "immobili di interesse culturale" (come da comma 2 art. 2 d.lgs. 42/04) mentre invece non tutti i beni paesaggistici lo sarebbero: ai sensi dell'art. 136 comma 1, solo alle lettere b) e c) troviamo parole che possono riferirsi a questa categoria di beni, sebbene la parola "culturale" in effetti nell'art. 136 non appare da nessuna parte. Non si può distinguere quindi se un bene tutelato ai sensi dell'art. 136 commma 1 lett. a) sia da annoverarsi al patrimonio culturale solo perché "storico": teoricamente sì, ma il Codice non indica mai espressamente questa uguaglianza.

Forse, e dico forse, si potrebbe prendere in prestito la distinzione tra beni paesaggistici "culturali" e "propriamente paesistici" contenuta nel DPR 31/17, nella misura in cui, negli allegati A e B, detta, a volte, una disciplina più restrittiva a quegli immobili ricadenti tra quelli dell'art. 136 comma 1 lettere a), b) e c) ma limitatamente a quelli di interesse storico-architettonico o storico-testimoniale, ovvero ricompresi nei nuclei storici (cfr DPR 31/17 allegato A punto A.2 ultimo periodo).

Insomma, avrei gradito che la norma fosse più chiara nell'individuare gli immobili di "interesse culturale" perché potrebbe avvenire che i più smaliziati ritengano che la disciplina di forte favore si possa estendere a qualunque vincolo anche di natura prettamente paesistica, il che non sembra essere l'intenzione della norma. L'intento della norma probabilmente è quello di limitare l'ambito di applicazione a tutti i beni tutelati ai sensi della parte II del Codice, nonché a quelli che si trovano in vincoli paesaggistici storici o storico-testimoniali come i centri e nuclei storici.

In sintesi, facendo riferimento al passaggio  normativo dell'art. 10 comma 2 DL 76/2020 sembra in effetti possibile presentare progetti per immobili edificati prima del decreto sanità del 1975 e che non rispettano i parametri dello stesso decreto, purché si dimostri che la conformazione dell'immobile è legittima, e che la nuova distribuzione non è in contrasto con i rapporti legittimi preesistenti (io la interpreto nel senso che le trasformazioni interne non devono peggiorare i rapporti originari). Genericamente si può fare riferimento alle istruzioni ministeriali del 1896, ma io consiglio di analizzare anche le versioni passate dei regolamenti edilizi locali, laddove disponibili.

Sulla applicabilità, anche in accertamento di conformità, delle disposizioni derogatorie, vi segnalo il parere del Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica di Roma Capitale del 9 maggio 2022.

61 commenti:

  1. Buonasera architetto,
    quindi qualsiasi intervento di manutenzione straordinaria interno (ridistribuzione degli ambienti interni) ad un appartamento ante 1975 può essere progettato senza prendere in considerazione le indicazioni del decreto sanità?
    Oppure nel momento in cui si interviene (oggi) è obbligatorio adeguare gli ambienti oggetto di manutenzione alle norme vigenti (magari riducendo - così come spesso "suggerito" dai tecnici comunali - la Superficie utile degli ambienti introducendo spazi tecnici o simili)?
    Sempre facendo riferimento ad un'unità abitativa ante 1975, cosa fare nel caso di difformità di distribuzione interna ovvero differente da quella depositata presso gli archivi comunali, avente parametri non rispondenti a quelli del decreto sanità?

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    1. il dispositivo dell'art. 10 comma 2 non è del tutto chiaro, comunque il riferimento più diretto è ai parametri igienico sanitari "legittimi" sull'immobile in cui si interviene. questo secondo me apre alla prospettiva di una doppia verifica: da un lato, bisogna attenersi (e non peggiorare) i rapporti igienico-sanitari dell'immobile così come è (verificando che sia conforme al suo progetto, s'intende) mentre dall'altra andrebbe verificato che i rapporti dell'epoca non erano in contrasto con quelli in vigore ed imposti dal regolamento edilizio o da altri dispositivi. Dunque in tali margini, è possibile modificare una unità immobiliare senza "peggiorare" i valori igienici esistenti, ma è possibile farlo anche senza necessariamente rispettare le indicazioni del decreto sanità.

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    2. Grazie mille per la risposta!
      quindi, per assurdo, sarebbe possibile lasciare la cucina nella sua posizione iniziale anche se questa si affaccia su una chiostrina o sia servita da una finestra "sottodimensionata".
      A presto e complimenti!

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    3. le cucine fin da epoche trascorse dovevano avere affaccio verso l'aria libera, a meno che non si tratti di immobili davvero risalenti nel tempo, in epoche antecedenti ad ogni regolamentazione in materia (direi almeno prima del 1896).

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  2. Ciao Marco, ma quindi, nella compilazione di una cila ex art. 37 , laddove la demolizione di tramezzi non collaboranti (che delimitavano piccoli ambienti di servizio non finestrati) generi un nuovo ambiente unico dotato di finestra, ma di dimensioni non sufficienti a coprire 1/8 come previsto, trattandosi di imm.le del 1950, come consigli di riportare nella pratica per legittimare l'intervento, che ha senza dubbio migliorato la fruibilità dell'immobile? Grazie anticipatamente per la tua competenza e cortesia costanti.

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    1. la gestirei come una pratica per nuova trasformazione, evocando il nuovo dispositivo di legge

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  3. Salve Architetto Campagna, ho appena visto la sua pagina. Volevo chiederle un aiuto. Mi chiamo Alessandro e sono proprietario di un locale C1 a Rm, 67 mq zona Centro Storico, via di Grotta Pinta, dietro Campo de Fiori. Il locale fa parte di un condominio, ha un'unica vetrina ingresso, all'interno un bagno e un lucernaio. Alla luce del nuovo dispositivo di legge, E' possibile trasformarlo ad uso abitativo? grazie per disponibilità

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    1. la regola transitoria può aiutare fino ad un certo punto, comunque a prescindere dalla novella, l'intervento potrebbe essere fattibile ma occorre verificare che ricorrano tutti i presupposti tecnico-urbanistici.

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  4. Buongiorno architetto.
    All'interno di una Cila verranno spostate delle tramezze per modificare l'assetto planimetrico, poichè si andranno a creare due stanze in loco di una. Una delle due con dimensioni 11 mq ed una finestra di 1.1 mq, quindi ha rapporti aereoilluminanti inferiori a 1/8.
    E' consentito ugualmente presentare il progetto chiamandola magari locale di sgombero/cabina o studio?
    O la mancanza del rapporto rende impossibile la presentazione?
    Grazie

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    1. la verifica del requisito aeroilluminante è condizione essenziale per poter dichiarare la conformità del progetto. Al limite si può valutare se è applicabile al caso di specie la deroga specifica introdotta dal decreto semplificazioni 2020, di cui ho parlato in altri post.

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    2. Ciao Marco, sono l'architetto Francesco FERRO MILONE, quello che ha spinto la signora albanese a ricorrere al TAR Piemonte per ottenere l'importante sentenza 411/21 sulla, per me ovvia, non retroattività del DM'75, avendo anche dato la consulenza tecnica al grande e prestigioso studio torinese di avvocati che ha presentato il ricorso ottenendo la sentenza in soli 31 giorni. Tralasciando la "perseveranza" del Comune che ha fatto ricorso al Consiglio di Stato, che a distanza di oltre 2 anni ha ancora in mano la patata bollente, vorrei precisare che nel Regolamento Edilizio di Torino è espressamente derogato il rispetto di quel decreto (quindi altezze, superfici, rapporti aereoilluminanti...) quando si realizzano migliorie igienico-sanitarie "quali" dotazione di wc interno. Ora ricordo di aver letto, in qualche legge,che una miglioria igienico-sanitaria può consistere anche semplicemente nell'aumentare il ricambio d'aria con mezzi tecnologici o tipo di serramenti. Che ne pensi?

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    3. gentile collega, grazie di aver scritto su questo post. I ricambi d'aria nei servizi igienici afferiscono all'ambito igienico-sanitario, quindi installare o migliorare un impianto che sia atto a ventilare i bagni è probabilmente da considerare opera di miglioria igienico-sanitaria. Quanto al ricorso in appello, immagino che il Consiglio di Stato andrà a valutare il fatto che, nel frattempo, è intervenuta la deroga della L. 108/2021 citata nel post; tuttavia, questa deroga si applica "nelle more" della pubblicazione di un nuovo decreto che dovrebbe sostituire quello del 1975 di cui però ad oggi si sono viste solo delle (preoccupanti) bozze senza notizie di eventuali imminenti pubblicazioni.

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  5. Spettabile architetto Marco Campagna, sto valutando la possibilità di effettuare degli interventi di ecobonus 110 su edifici a schiera all'interno di un PEEP, costruiti tra il 1980 ed il 1983. Tali edifici, pur avendo ottenuto l'abitabilità non rispettano, per alcuni locali, i rapporti aeroilluminanti di cui al DM sanità del 1975 (non rispettati già in fase progettuale). Ora per effettuare l'intervento a regola d'arte abbisogna risvoltare il cappotto sulle spalline delle aperture, ma anche utilizzando specifici materiali che permettono piccoli spessori, le dimensioni delle aperture sarebbero comunque peggiorative, già però insufficienti nello stato attuale.
    Cosa si potrebbe fare per ovviare a ciò? Non potendo peggiorare la situazione in essere, i proprietari, avendo i requisiti per poter accedere all'incentivo fiscale succitato, potrebbero rivalersi in tutto o in parte sull'amministrazione comunale, visto che gli alloggi gli sono stati assegnati dal comune e poi riscattati divenendone proprietari?
    Spero di essere stato chiaro nella esposizione della problematica
    La ringrazio anticipatamente della qualificata risposta.

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    1. è un caso molto delicato. posto che vi è evidentemente una non conformità, che andrebbe prima o poi sanata (allargando le finestre di tutto il fabbricato?), a meno che in fase progettuale non siano state adottate soluzioni tecnologiche approvate dall'ufficio di igiene (impianti di ventilazione/integrazione dell'illuminazione naturale con sistemi artificiali) e riportate nel certificato di agibilità, forse - e dico forse - per le opere di superbonus si potrebbe valutare di limitarsi alla CILAS, la quale non richiede espresse dichiarazioni in merito alla legittimità ma, contestualmente, occorrerebbe valutare da un punto di vista prettamente tecnico se è possibile gestire il ponte termico delle finestre senza fare risvolti (magari operando sulle imbotti interne?) perché ciò che produce problema, obiettivamente, è la riduzione del parametro già fuori norma.

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  6. Buonasera Architetto vorrei recuperare un seminterrato attualmente accatastato come deposito ( utilizzato come cantina/ripostiglio)in edificio unifamiliare del 1960/61 in provincia di Monza e Brianza. Mq 75 e rapporti rai 1/8 insufficienti. Ci sono ben 8 finestre tutte apribili e tutte fuori terra di 110x70 ma non bastano nonostante l'ambiente sia molto luminoso. Ci possono essere deroghe in base all'anno di costruzione o ad altri fattori? Potrei fare un bagno cieco in base alla normativa? Diversamente come potrei risolvere il problema? I serramenti sono stati sostituiti da poco e non vorrei cambiarli di nuovo per ampliare le finestre. La ringrazio anticipatamente della risposta certamente esaustiva

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    1. può valutare se una distribuzione interna composta da ambienti piccoli possa aiutare. Altrimenti non vedo alternative all'allargamento delle finestre, se il problema è solo nelle finestre insufficienti.

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    2. Buonasera la ringrazio moltissimo. Si il problema è solo il rapporto rai, ma è impossibile ampliare le finestre. Si possono creare locali accessori? tipo bagni, ripostigli, lavanderie? Ora mi sorge un dubbio leggendo i suoi post, ma essendo ante 1975 la costruzione, non si potrebbe sfruttare qualche deroga? Legata a leggi esistenti in quel periodo ( 1960/61). Mi riferisco all'art. 10 comma 2 del decreto semplificazioni. La ringrazio anticipatamente

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  7. Buongiorno Architetto,
    stiamo valutando la possibilità di effettuare lavori di superbonus 110% in un condominio posto a 1500 m e costruito nel 1953 e sopraelevato bel 1960. Dal primo studio di fattibilità risulta che non è possibile procedere in quanto alcuni locali delle unità abitative non rispettano i rapporti aeroilluminanti di cui al DM sanità del 1975. Considerando che l'edificio è antecedente al 1975 ed è oltretutto situato in montagna, a suo avviso non è possibile procedere in deroga al suddetto DM? Se si optasse per la non sostituzione degli infissi, visto che il salto di due classi ci sarebbe comunque, è indispensabile che gli appartamenti non presentino difformità? La ringrazio anticipatamente sia per l'eventuale risposta sia per l'interessantissimo articolo.

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    1. la norma citata nel post consente una deroga specifica per gli immobili realizzati prima del 1975. ovviamente la deroga va calata nel caso di specie e occorre porre in essere opere che non vanno a peggiorare le condizioni originarie o legittime.

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  8. Buongiorno architetto, si tratta di un immobile in un edificio costruito nel 1955 nella zona perimetrale del centro storico. L'alloggio nasce come abitativo e negli anni '80 viene trasformato in studio medico. Volendo riportarlo ad abitazione, senza opere, ci troviamo in difficoltà per una leggera carenza dei rapporti aeroilluminanti (1/9 in cucina e 1/8,2 in una camera).
    pensa che sia applicabile il DL 76/2020 per l'intervento di cambio d'uso senza opere?
    grazie

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    1. Dimenticavo: anche il cambio d'uso degli anni '80 è stato fatto senza opere. Di fatto, la distribuzione interna è la stessa dalla costruzione ad oggi

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    2. si può fare riferimento alla deroga, in special modo se si intende ripristinare l'esatta disposizione del progetto edilizio originario.

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  9. Buonasera Architetto, le vorrei sottoporre il mio caso. Si tratta di immobile ex rurale costruito nei primi anni del '900, oggetto poi di c.e. nel 1994 trasformando l'ex stalla in un locale di sgombero ed un servizio igienico tramite tramezzature e finiture. Ad oggi si vorrebbe cambiare d'uso del locale di sgombero in soggiorno, quindi cambio d'uso senza opere da locale accessorio a locale principale. Il locale in questione, così come gli altri vani residenziali esistenti, non possiede le caratteristiche di cui al DM Sanità del 1975, tuttavia, tramite una DGR regionale, è già possibile recuperare i vani in deroga alle altezze minime interne, entro i limiti già esistenti e documentati per edifici di vecchia costruzione. L'ostacolo rimarrebbe per l'insufficiente superficie aeroilluminante. Secondo lei è dunque possibile giustificare il cambio d'uso di questo vano dichiarando il corretto rispetto dei parametri igienico edilizi antecendenti al DM Sanità del 1975? La ringrazio anticipatamente per l'attenzione.

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    1. è una valutazione da fare carte alla mano, non so aiutarla in astratto in questo caso. la norma derogatoria comunque è relativamente chiara, una volta tanto, quindi se rientra nella definizione normativa, perché no?

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  10. Buongiorno. Devo intervenire su un appartamento di un edificio storico del primo municipio di Roma dove alcune stanze non garantiscono il rapporto aeroilluminante di 1/8. L’intervento riguarda alcune stanze dove invece post operam verrà garantito il rapporto aeroilluminate. Mi sto interrogando sulla legittimità dell’intervento. Grazie

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    1. la norma indica che in tali casi si può fare riferimento ai rapporti igienico-sanitari originari, purché legittimi.

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  11. Ma dove posso trovare i regolamenti edilizi precedenti al 34?

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    1. le copie dei regolamenti edilizi antecedenti al 1934 sono custoditi presso l'archivio storico capitolino, in piazza dell'Orologio: basta che chiedi il faldone all'assistente di sala. oppure, sono riportati negli atti del consiglio comunale, sempre custoditi presso l'archivio storico, ma lì sono più difficili da cercare perché sono nel mezzo di tutti gli altri atti emessi negli anni. comunque la norma parla di rapporti legittimi in essere, cioè le misure che tu rilevi ad oggi, di cui ti assicuri che derivino da una corretta procedura autorizzativa.

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    2. ok, quindi in teoria se è stata rilasciata l'agibilità (ho un n. di protocollo) dovrei essere a posto.

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    3. non ridurrei così all'osso la questione ma diciamo che la presenza di una agibilità dell'epoca aiuta.

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  12. Buongiorno Marco,
    Grazie per aver illustrato la questione.

    Ho una domanda in merito ad una pratica che sto seguendo relativa ad un appartamento sito nel centro storico di Roma (area UNESCO) di edificazione antecedente il 1975 (XVII sec.).

    Con CILA sto annettendo il corridoio d'ingresso (privo di finestre) ad un ambiente adiacente (con una finestra) previa demolizione del tramezzo non portante che li divide.
    La finestra ha sup 1,65mq.
    Nell'ultimo titolo (CILA 2015) la sup dell'ambiente adiacente era di 8mq.
    Nella planimetria catastale del 1939 l'ambiente aveva sup 10,4mq (poichè includeva la sup del bagnetto di 2,4mq ricavato nel 2015).
    La sup dell'ambiente risultante dall'intervento attuale è di 14,7mq.
    Il rapporto di 1/8 (1,84mq) non risulta quindi verificato.
    Risulta invece rispettato il rapporto di 1/10 che, se non sbaglio, indica come in vigore a Roma prima del 1975.

    Avendo ingrandito l'ambiente, sia rispetto all'ultimo titolo sia rispetto all'impianto del '39, vorrei chiederle se posso comunque giustificare l'operazione:
    A. essendo in zona UNESCO;
    B. garantendo comunque il rapporto di 1/10 vigente a Roma prima del 1975 (Regolamento Edilizio?).

    Nella fattispecie quale/i articolo/i mi suggerisce di richiamare?

    Grazie mille per i preziosi contributi, un caro saluto
    Alfiero

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    1. la legge lascia sempre spazio ad un po' di interpretazione, comunque l'approccio senz'altro non censurabile è quello di non peggiorare rapporti aeroilluminanti legittimi (nel suo caso, da catastale 1939) - ed in questo caso lei non ci sarebbe - ma è altresì sostenibile la tesi secondo cui si può fare riferimento ai rapporti in vigore al momento della costruzione. probabilmente in quest'ultimo caso non ci sarebbero rapporti da verificare perché il primo documento che ha dato indicazioni in tal senso sono le istruzioni misteriali di fine ottocento. Diciamo che valorizzando questo secondo approccio - a proprio rischio e pericolo - è sostenibile la tesi del rispetto del rapporto di 1/10.

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    2. Mi chiedo, e chiedo a voi, se i rapporti aereoilluminanti non siano integrabili con mezzi tecnologici come ventole di aspirazione. In qualche norma mi pare di averlo letto

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    3. confermo che in via generale alcune norme lo consentono, ma vi è molta incertezza interpretativa tant'è che i comuni chiedono spesso di soddisfare i rapporti aeroilluminanti esclusivamente con le finestre, almeno per le destinazioni residenziali o comunque in tutti i casi in cui ciò sia possibile. almeno a Roma la prassi è questa.

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  13. Buongiorno Architetto, disamina molto utile ed interessante.
    In merito al fatto che il DM Sanità non si aderogabile dai R.E. dei Comuni le porto all'attenzione che il Comune di Milano adotta un RAI minimo di 1/10, quindi meno restrittivo di 1/8, come è spiegabile tutto ciò?

    Spostando sul pratico l'oggetto del discorso: secondo lei, intervenendo su un immobile in Milano la cui concessione edilizia (rispettata nella realizzazione) riportava il calcolo per raggiungere RAI 1/8, è possibile ridurre leggermente i RAI pur non andando oltre l'1/10 attualmente vigente? Si tratterebbe di una riduzione, ma conforme al R.E. vigente.
    Grazie

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    1. non ho mai avuto modo di approfondire il regolamento di Milano, ma potrebbe entrarci qualcosa con il fatto che la regione Lombardia se non ho capito male ha disapplicato, con proprie leggi regionali, alcune disposizioni statali tra cui il DM 1444/68. non saprei però dire di più, dovrei fare uno studio approfondito e comunque se il regolamento edilizio è chiaro, al professionista ed all'interessato agli interventi è chiesto di rispettare quello. il regolamento vigente peraltro è del 2014 quindi posteriore al DM sanità.

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  14. Buongiorno, a suo parere quindi le deroghe sono applicabili solo alle abitazioni? Nel mio caso le deroghe servirebbero per degli immobili vincolati con decreto ministeriale, in zona A (studio, laboratorio, abitazione). Lo studio che ha un locale deposito alto 2.35 (poco meno dei 2.40 necessari). Il laboratorio ha uno dei due ambienti con finestra insufficiente (vale solo per le abitazioni ma con 1/16 funzionerebbe). Paradossalmente l'abitazione è a posto, anche se deriva da frazionamenti e fusioni di abitazioni realizzate nell'800.
    Il progetto quindi dovrà avere il nulla osta ASL esame progetti. Ho qualche ragione per ottenere il nulla osta? Grazie

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    1. la norma non è chiarissima sul punto, comunque il fatto che le deroghe possono applicarsi alle sole destinazioni abitative sembra una prerogativa.

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  15. Buongiorno Arch. Campagna , sto comprando un immobile , in FVG , ricostruito nel 2009 , e noto che la rai nella camera da letto è 1/14 , quindi fuori misura , ed a fianco ho un ripostiglio , sempre inerente all immobile in questione, con rai di 1/5 ...mi chiedevo se nel muro divisorio , fra camera da letto e ripostiglio, faccio una finestra aumento la rai della camera fa letto ? Spero di essermi spiegato bene .... la ringrazio anticipatamente

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    1. un ambiente che ha più di una finestra può essere verificato sommando le superfici finestrate, a meno che le regole locali non impongano calcoli specifici nel caso di specie. quanto ai rapporti aeroilluminanti realizzati, potreste vedere se nel progetto di ricostruzione vi sono indicazioni specifiche.

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  16. Buonasera Architetto,
    mi trovo in una situazione particolare: immobile progettato nel '73 con finestre enormi e realizzato nello stesso anno, con superfici aeroilluminanti in alcuni locali principali, inferiori ad 1/10, prescritto dalle istruzioni ministeriali e dal piano di Fabbricazione vigente all'epoca e in chiara difformità dalla concessione presentata. Nel '74 il comune effettua il sopralluogo e rilascia regolare abitabilità. Nessun intervento è stato fatto sull'immobile ( che fa parte di una stecca di 7 villette a schiera unifamiliari, tutte uguali, con lo stesso problema) in seguito, fino ad oggi.
    Posso secondo lei considerare l'abitabilità come atto di legittimazione dell' immobile cosi come è stato costruito, e presentare una scia per modifiche interne che non siano peggiorative?
    La ringrazio
    Giulio

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    1. secondo me no, perché giuridicamente è abbastanza pacifico che l'agibilità, non rappresentando un titolo abilitativo, non può offrire legittimità ad interventi privi di titolo. ne parlerei apertamente con i funzionari amministrativi, comunque, al di là di una certa tolleranza che potrebbero avere in questi casi, secondo me l'unico rimedio sarebbe intervenire direttamente sulle superfici delle finestre per "correggere" l'originario progetto.

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  17. Buonasera Architetto, ho una domanda. Ho acquistato un immobile con agibilità antecedente al '75 composto da 2 camere, 1 cucina ed un bagno ed una delle 2 camere non rispetta i valori aeroilluminanti di 1/8. Vorrei effettuare dei lavori di ristrutturazione, trasformando una delle 2 camere (con aeroilluminante corretto) in cucina + living, l'attuale cucina in cameretta e lasciare la camera da letto (con aeroilluminante non a norma) così com'è o addirittura rimpicciolendola inserendo un bagno. Secondo lei è un progetto fattibile? O devo sottostare alle regole del'75, perchè in questo caso dato che le finestre della camera da letto possono coprire una superficie di 10mq dovrei completamente cambiare tutta la casa.

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    1. da quel che capisco nel suo caso potrebbe essere consentito accedere alla deroga descritta nel post, comnuque non posso che suggerirle di affidarsi al suo tecnico di fiducia.

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  18. Buongiorno Arch.,
    quindi in base al DL 76/2020, è attualmente possibile sanare con una CILA tardiva il frazionamento di un appartamento in condominio, effettuato nel 1963 dal costruttore stesso, rispettando i requisiti igienico-sanitari dei criteri dell'epoca (la superficie di uno dei due appartamenti risultante è di 24mq) ?

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    1. mi sembra eccessivo, ma teoricamente potrebbe anche essere ammissibile.

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  19. Buonasera Arch.,
    devo presentare una CILA per lievi modifiche della distribuzione interna in un appartamento a Roma in un condominio realizzato nel '51. La casa ha la distribuzione originaria e l'unica modifica da fare sarebbe spostare leggermente un tramezzo.
    Il problema è che, delle tre stanze principali della casa, una non rispetta il rapporto di 1/8, mentre le altre due (separate dal tramezzo che dovrei spostare) potrebbero rispettarlo mettendo il tramezzo in un punto diverso da quanto richiesto dalla committenza.
    Considerato che inoltre i proprietari vogliono presentare la SCAg a fine lavori, devo preoccuparmi della stanza che non rispetta il rapporto aeroilluminante? Perchè per gli altri due ambienti me la potrei cavare convincendo i proprietari a mettere il tramezzo nel punto giusto, ma posso richiedere l'agibilità se un ambiente non rispetta il rapporto di 1/8? Potrei appigliarmi all'età del fabbricato per far riferimento ad 1/10 (ed allora sarei a posto)?
    Grazie.

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    1. la deroga di cui al post vale naturalmente anche per l'agibilità. il principio da rispettare sono i rapporti aeroilluminanti "originari e legittimi" e questo potrebbe essere interpretato, in senso stretto, che non possono essere peggiorati i rapporti già oltre i limiti attuali di legge. una interpretazione più morbida che tendo a condividere ma che va valutata da ciascun tecnico per proprio conto, è che le trasformazioni possono seguire le regole che erano in vigore al momento della originaria costruzione.

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  20. Salve Architetto, mi trovo in una querelle per l'acquisto di un appartamento. Il venditore ha sanato il proprio immobile ma ha due camere di 8,50 mq ognuna (cosa strana è che non è riportata nessuna misura sull'elaborato grafico della sanatoria?!). Ovviamente, non rispettando i 9 mq minimi previsti dalla norma risulterebbero essere irrregolari. Il proprietario si difende dicendo che, poichè sulla parete divisoria delle due camere vi e un'apertura che ha le dimensioni di una porta (80xh210 cm), ma senza porta, può essere considerato un ambiente unico di 17 mq. A me questa giustificazione non convince molto. Non penso basti non montare una porta o avere un piccolo passaggio per far si che due ambienti risultino uno. Inoltre nell'elaborato grafico della sanatoria sono indicate due lettere c (intesa come camera) per entrambi gli ambienti. Per di più, al catasto, conteggiando i vani, i due ambienti vengono considerati come due vani. Come la vede lei? Li considerebbe due ambienti unici o uno solo? Nota: i due ambienti, ovviamente, hanno una propria finestra ed un proprio accesso dal corridoio (oltre il collegamento tra di loro sopra citato). Spero di essere stato chiaro. Grazie mille

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    1. quello dell'avere un vano di comunicazione senza porta per indicare un unico ambiente "continuo" è un "escamotage" che a volte è necessario usare, non me la sento di dire che sia una cosa sbagliata a prescindere; certo, però, è che in questi casi l'ambiente viene formalmente rappresentato come unico, sia nell'elaborato grafico che nel docfa. in quanto tecnico, è giusto che tu rappresenti per bene la cosa al tuo committente, il quale poi valuterà la cosa migliore per sé.

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  21. Buonasera architetto, ho un dubbio che solo lei può sciogliere. Nel 2021 ho comprato un monolocale di 28 mq con h 2,45 mt che si affaccia su un terrazzo/giardino di 120 mq. Il monolocale è molto luminoso con 2 porte, 1 finestra grande, 1 piccola e un vasista, mentre il bagno (circa 3 mq ha la sua finestra). L’abitabilità è stata ottenuta con il DL Semplificazioni 2020 per cui a questo monolocale, di costruzione ante ‘67 e situato in una delle due zone A e B, non si applicano le misure e i requisiti igienico-sanitari previste dal 1975. Di conseguenza non vale neanche la norma per cui il monolocale deve essere di almeno di 38 mq per ospitare 2 persone ( sentenza TAR Piemonte - Torino n°411/2021 ). Vista l’idoneità alloggiativa posso anche affittarlo con affitto breve per 2 persone?

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    1. il regolamento regionale fa un rimando generico alle norme per le abitazioni, dunque se questa unità è stata dichiarata agibile secondo le regole derogate, e non contiene caratteristiche distributive in contrasto con l'allegato al regolamento, secondo me si può usare come affittacamere. sul discorso delle due persone però ci andrei più cauto.

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  22. Gentile collega, mi sto occupando di un immobile sito nel cuore del centro storico di Roma, nel rione Campo Marzio, Fontanella Borghese. L'intero edificio è ovviamente vincolato (risale al 1500). La planimetria di impianto del 1939 attesta la destinazione d'uso originaria di soffitta. Nel 1987 è stata presentata una richiesta di concessione in sanatoria ad uso ufficio, concessione rilasciata nel 2004. Se ad oggi volessi cambiare la destinazione d'uso in abitativa secondo logica potrei prendere in considerazione i parametri derogati dal Decreto Semplificazioni 2021 ma i tecnici del Municipio I asseriscono che i parametri che l'immobile deve rispettare sono quelli del DM 1975. Cosa ne pensa in merito? Grazie

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    1. secondo me valgono i parametri derogati, la norma espressamente si applica anche ai mutamenti d'uso. l'importante è che la soffitta sia già stata "convertita" in volumetria assentita ma questo si può ritenere avvenuto con il condono, meglio se fu chiesto per tipologia 1, fatte salve altre considerazioni.

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    2. La penso anch'io così. Purtroppo per quanto concerne il condono all'epoca fu richiesto per tipologia 4. La concessione però è stata rilasciata, personalmente non sarei dell'idea di invalidarla. Lei che ne pensa?

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    3. vanno fatte delle valutazioni specifiche, comunque si dovrebbe dare per scontato che sul condono il comune abbia fatto un istruttoria ed abbia valutato come rilasciabile la concessione. al cliente va detto che se dovesse mai succedere qualcosa al condono, questo si porta appresso la nullità di tutte le istanze successive.

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  23. Buongiorno Architetto, un dubbio. Per calcolo del rapporto aeroilluminante concorre anche un eventuale abbassamento del soffitto ? Mi spiego : abbatto un muro creando un ambiente unico tra la cucina e la sala e il mio rapporto non è più 1/8; creo un abbassamento, questo può influenzare il calcolo ? Grazie

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    1. a meno di norme particolari eventualmente presenti in qualche regolamento locale, il rapporto aeroilluminante si calcola esclusivamente sulla base della superficie dell'ambiente, indipendentemente dal volume e quindi dall'altezza utile.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.