martedì 28 maggio 2013

tutela del centro storico di Roma: cosa è possibile autorizzare

Il centro storico di Roma per chi non lo sapesse è stato dichiarato Patrimonio dell'Umanità dall'UNESCO. I confini effettivi coincidono con le mura aureliane e, quindi, con il "vecchio" territorio del primo municipio di Roma Capitale (prima quindi che venisse fuso con il vecchio diciassettesimo). In virtù di questo vincolo, la sovrintendenza statale attua delle precise regole per la tutela: vorrei brevemente descriverne i principi per sommi capi, visto che recentemente ho dovuto approfondire il tema per un cliente.
questo post è stato aggiornato il 18 giugno 2019
Anzitutto, per una infarinata sul discorso vincoli vi rimando a questo altro mio post specifico sui vincoli a Roma, ma anche a quest'altro più recente.

In quanto patrimonio dell'umanità, il centro storico è tutelato contro ogni forma di variazione dell'esistente: la Sovrintendenza (quella competente per il centro storico è la Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici per il Comune di Roma che ha sede in via di San Michele) sarà riluttante  ad avallare richieste di parere circa le modifiche degli esterni, tipo apertura o chiusura di vani finestra, trasformazioni di finestre in porte-finestre o vice-versa, sopraelevazioni, ampliamenti e generalmente tutto ciò che riguarda le modifiche definibili di ristrutturazione edilizia che possono riguardare gli esterni degli edifici.

Conviene spendere due parole per descrivere la natura di questo vincolo particolare, perché di fatto non si tratta nè di un vincolo puntuale, di quelli normati nella parte I e II del Codice dei beni culturali, nè è un vero e proprio vincolo paesaggistico di quelli invece descritti nella parte III. Questa particolarità deriva dalla presenza del riconoscimento UNESCO, che non può non imprimere a tutta la zona un livello di tutela più restrittivo di quello che può avere un generico vincolo paesaggistico, benché di fatto è molto più vicino appunto ad un vincolo paesaggistico che non ad uno puntuale. Da ciò ne deriva che alcune parti del titolo III del Codice non possono essere utilizzate nel centro storico, come per esempio l'art. 167, l'accertamento di compatibilità paesaggistica per interventi realizzati abusivamente. Particolare è anche il fatto che il vincolo di Roma non ha la fascia di rispetto di 150 metri che invece hanno tutti gli altri vincoli di questo tipo nella Regione Lazio cosa che deriva dalla questione principale: il centro storico di Roma di fatto non ha nessuna forma di effettivo vincolo paesaggistico in quanto il Piano Territoriale Paesaggistico Regionale, sebbene lo individua graficamente nelle tavole B indicanti le prescrizioni, all'art. 43 comma 15 ritiene il centro di Roma espressamente escluso dall'attuazione dei principi di tutela specifica paesaggistica.

Per espressa previsione di un accordo stipulato tra Comune e Sovrintendenza, sono escluse dalla necessità di richiedere il parere tutte le opere interne o che comunque non riguardano in nessun modo gli esterni, a meno che, ovviamente, l'immobile non sia vincolato con l'emanazione di uno specifico decreto di vincolo ministeriale. Per tutti gli interventi interni si ricomprendono proprio tutti: dalla semplice manutenzione ordinaria fino ai frazionamenti/fusioni delle unità edilizie.

Per gli esterni, dicevamo, il discorso è molto delicato. Le variazioni esterne che si possono definire di ristrutturazione edilizia hanno qualche speranza di essere approvate solo nel caso di interventi di restauro ragionati e sviluppati assieme alla sovrintendenza stessa: possono essere oggetto di nulla osta positivo quei progetti di restauro che mirano, per esempio, al ripristino dello "stato normale" dell'edificio e che quindi possono prevedere la demolizione di superfetazioni non coerenti con la storia del fabbricato o la realizzazione di elementi dell'edificio, intesi anche paradossalmente come ampliamenti, necessari al suo "completamento".

Ovviamente gli edifici devono essere sottoposti a manutenzione regolare, come per esempio la tinteggiatura degli esterni o il restauro degli intonaci o degli elementi architettonici o del tetto, e a questo tipo di interventi nessuno si deve poter opporre. Nel centro storico però occorre presentare un progetto alla sovrintendenza anche per la semplice tinteggiatura delle facciate, ma anche semplice ristrutturazione di cornicioni, marcapiano o comunque qualunque intervento localizzato che riguardi gli esterni.

In caso di interventi localizzati, è possibile ottenere il nulla osta per opere puntuali (tipo appunto il cornicione e basta): in tal caso il progetto si focalizzerà solo su questo aspetto e potrà ignorare il resto dell'edificio, anche se vi sono difformità pregresse. Nel caso in cui l'intevento localizzato comporti la modifica di una porzione di superficie (p.e. rifacimento di uno strappo di intonaco magari in distacco) o il rifacimento di uno solo degli elementi architettonici ripetitivi del fabbricato (p.e. la cornice di una finestra), probabilmente vi sarà chiesto di estendere la lavorazione anche alle superfici o agli elementi limitrofi per far si che l'intervento sia comunque omogeneo, sebbene comunque parziale. Difficilmente vi autorizzeranno modifiche parziali su immobili con vincolo puntuale o in zone di maggior pregio.

Se l'intervento riguarda l'intera facciata, o comunque ampie porzioni, si dovrà prevedere la "bonifica" di eventuali difformità che sono andate col tempo stratificandosi: caso tipico può essere quello della diversa coloritura delle persiane (magari perché qualcuno, nel rifarle o nel ristrutturarle, ne ha modificato il colore, anche leggermente) oppure quello dell'installazione di condizionatori esterni.

è importante sottolineare che le facciate tutelate sono sia, ovviamente, quelle che affacciano sulle strade pubbliche, ma lo sono anche tutte quelle invisibili dall'esterno, quindi anche cortili interni, e spazi anche molto difficilmente accessibili. Rientrano tra le superfici oggetto di tutela anche le pavimentazioni dei balconi e delle terrazze, nonché dei lastrici solari e, ovviamente, le falde dei tetti: dunque il nulla osta è necessario, per esempio, anche se si volesse sostituire il pavimento di un lastrico solare con uno diverso. è utile ricordare, ancora, che la sovrintendenza non rilascerà mai pareri positivi per domande di realizzazione di canne fumarie esterne, nè per la realizzazione di volumi tecnici chiusi per impianti di servizio degli edifici come extracorsa degli ascensori o simili. Possono essere ammessi impianti esterni che non richiedono volumi tecnici chiusi nè fissi, ma occorre sempre valutare preventivamente la fattibilità assieme ai tecnici della sovrintendenza, ed è sempre esclusa la possibilità di mettere questi impianti in facciata (p.e. le macchine dell'aria condizionata). E' bene esplicitare che per la Sovrintendenza non è tendenzialmente ammissibile nemmeno la realizzazione di un foro nel muro esterno per una ventilazione o per installare i condizionatori con motocondensante interna, salvo casi particolari in cui il foro può essere realizzato con visibilità quasi nulla. L'unico foro che viene ammesso, è quello sui vetri degli infissi. Sul tema delle canne fumarie, e della loro incompatibilità con il "vincolo Unesco", segnalo TAR Lazio sez. 2q sentenza n°9688/2020.

qualche parola spendiamola per gli infissi: in centro storico generalmente non è possibile sostituire gli infissi esistenti con altri aventi caratteristiche diverse da quelli originali. Laddove possibile, conviene restaurare quelli esistenti (p.e. un buon infisso in legno di pino può essere implementato con del vetrocamera e con battute paraspiffero, diventando così un infisso con ottime caratteristiche termiche), e solo quando è impossibile per l'eccessivo deterioramento degli infissi originali, sostituirli con dei nuovi. Consiglio sempre di sostituire gli infissi con altri identici, sia riguardo la partitura, sia riguardo il materiale nonché il colore di finitura esterno: in questo caso non avrete bisogno di chiedere permessi nè pareri per sostituirli. Vi ricordo che un infisso in legno è per sua natura coibente: è vero che l'alluminio è eterno e il legno no, ma nell'ottica della tutela si può pur fare qualche sacrificio. Nel caso in cui l'immobile fosse vincolato con decreto ministeriale, anche per intervenire sugli infissi per un semplice restauro è necessario il parere della sovrintendenza.

Vale la pena citare brevemente i fori per la realizzazione dei famosi condizionatori "tutto interno": questi sono elementi che vanno inevitabilmente ad impattare con l'estetica del fabbricato, dunque sono tendenzialmente non approvati, fatto salvo che vengano integrati architettonicamente e comunque posizionati in punti di basso impatto. Tuttavia, non è da escludere a priori la possibilità di farseli autorizzare. Purtroppo, in generale, l'adeguamento tecnologico stride fortemente con le esigenze di tutela, ma proponendo degli interventi complessivi sull'intero fabbricato è magari possibile ottenere il permesso per posizionare dei nuovi elementi impiantistici, magari dove meno visibili. è sempre comunque bene concepire, laddove possibile, una "climatizzazione passiva" degli edifici storici così da limitare al minimo la necessità di interventi esterni, oppure l'impiego di sistemi di riscaldamento a zero impatto estetico (come i sistemi a resistenza elettrica, i quali sono però talmente inefficienti da essere praticamente banditi dalle leggi sul risparmio energetico).

Nel caso in cui le opere di rilevanza esterna siano invece state realizzate abusivamente (capita molto più spesso di quanto si possa pensare, soprattutto perché la legittimità degli immobili in centro storico è spesso rappresentata dal catastale del 1939/40 che non di rado è un documento redatto con superficialità) la procedura da seguire, per legge (art. 37 comma 3 DPR 380/01) è la seguente: occorre depositare una SCIA o DIA (a seconda di quale titolo sia competente per il tipo di intervento abusivo realizzato) presso il municipio con contestuale richiesta di parere presso la sovrintendenza, la quale, ai sensi di legge, ha 60 giorni per esprimersi circa la preferenza tra obbligo di ripristino dello stato originario dei luoghi e applicazione della sanzione amministrativa (generalmente, il triplo del costo di costruzione): trascorso il termine indicato, il municipio procede per conto proprio (generalmente irroga la sanzione amministrativa). La sovrintendenza dovrebbe quindi in questi casi rigettare domande rivolte direttamente presso di lei, e non provenienti dal municipio, per accertamenti di conformità, perché non è una procedura prevista per legge.

Spendo qualche parola in più sulla natura del vincolo e sulla relativa procedura di autorizzazione delle opere.

Come già detto, la zona patrimonio UNESCO di fatto non è né un vincolo di cui al titolo II, né di cui al titolo III, pertanto si tratta di una sorta di vincolo anomalo, non inserito di fatto nel Codice dei Beni Culturali. Forse l'emanazione del regolamento di gestione di questo vincolo (di fatto mai emanato, anche se ci stanno lavorando) potrebbe chiarire in via definitiva questo aspetto. La normazione del vincolo per ora deriva solo da quanto inserito nel PRG di Roma (art. 24, commi 19 e 20), laddove dice semplicemente che all'interno di questa area (identificata con quella rilevata nel PTPR Lazio), l'attività consultiva che fa capo al COQUE, viene invece svolta dalla Soprintendenza Statale, con l'ulteriore differenza che, in questo caso, oltre alle opere di RE, AMP e NE soggette a parere consultivo COQUE nella città storica fuori dal patrimonio unesco, in questo caso sono soggette a parere anche le opere di MS e RC. Risulta pertanto esclusa dal parere consultivo, di fatto, l'attività edilizia libera definibile di manutenzione ordinaria.

Sempre a causa della sua anormalità, è di fatto un vincolo che, unico forse nel suo genere, non è soggetto al rilascio di un vero e proprio nulla osta: si parla infatti di parere consultivo. Inoltre, sempre nella sua unicità, di fatto è soggetto ad una procedura di silenzio-assenso, mentre invece noi sappiamo bene che, in generale, i vincoli sia del titolo II che del titolo III sono sempre soggetti all'emanazione di un nulla-osta, senza poter attuare alcuna forma di silenzio-assenso (se non endoprocedimentale, cioè all'interno del procedimento, ma non valevole per l'acquisizione del nulla-osta). Così di fatto viene indicato sia nel protocollo d'intesa, sia nello stesso PRG.

Sempre per quanto detto, la sanatoria di interventi effettuati in centro storico di fatto è più semplice che non in zone con altri vincoli "ufficiali", questo perché non è applicabile la normativa nazionale, e, quindi, da un punto di vista procedurale è come se non esistesse alcun vincolo.

Bisognerebbe chiarire se tutto ciò potrebbe essere superato ritenendo "valida" la prescrizione del PTPR Lazio: nel PTPR l'area UNESCO è individuata come tessuto urbano storico, e quindi indicato come avente valore di vincolo paesaggistico (titolo III) e, in quanto tale, sarebbe però soggetto a procedure del tutto diverse, oltre che all'applicabilità del DPR 31/17 che invece allo stato attuale dell'interpretazione non si applica. Ciò è escluso espressamente dallo stesso PTPR il quale, all'art. 43 comma 15, esclude la validità delle prescrizioni proprio ai patrimoni UNESCO tra cui il centro storico di Roma.

Tutto ciò sfocia nel fatto che la zona unesco è soggetta a procedure autorizzative più semplici (forse potremmo dire più blande) rispetto ad altre zone che, obiettivamente, hanno una necessità di tutela di molto inferiore.

Vi ricordo sempre che quanto sopra detto vale solo ed esclusivamente nel caso in cui l'immobile in cui operiamo non sia soggetto a vincolo puntuale di cui al titolo II del Codice dei Beni culturali. Dato che il centro storico è pieno di immobili vincolati, i quali alcuni hanno anche una loro fascia di rispetto (tipo per esempio le mura aureliane), occorre prestare sempre la massima attenzione.

Quello che ho scritto è frutto della mia esperienza personale, che ovviamente non è universale: se avete letto cose che voi sapete essere sbagliate o non completamente corrette per favore segnalatemelo, anche con commenti pubblici.

72 commenti:

  1. complimenti per la tue preziose condivisioni di informazioni!!
    volevo solo precisare le intestazioni delle due Sovrintendenze:
    la Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici per il Comune di Roma è quella di cui parli nel post e che si occupa della città storica e dei beni culturali ed è in via di San Michele, mentre la Sovraintendenza Comunale è in via del portico d'ottavia e si occupa dei beni inseriti nella carta della qualità.
    grazie ancora per la condivisione delle tue competenze e la mia precisazione vuole solo aiutarci a fare chiarezza.
    ciao!

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    1. Grazie Manuel della precisazione: ora modifico il post così che il link alla sovrintendenza abbia il nome esatto.

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  2. Ciao Marco è solo un messaggio di prova per vedere se la registrazione è andata a buon fine. Ne approfitto per farti i complimenti per le tue dispense preziosissime. Spero di condividere con te esperienze ed informazioni

    buon lavoro

    Alessandro

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    1. registrazione andata a buon fine ;) grazie dei complimenti e se vorrai condividere con tutti qualche esperienza te ne saremo grati! :)

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  3. Ciao Marco, per la presentazione della richiesta di parere alla Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici per il Comune di Roma in via di San Michele pensi che vadano utilizzati i moduli disponibili on line, in particolare "Autorizzazione per l'esecuzione di opere e lavori di qualunque genere sui beni culturali" o va predisposto autonomamente?
    Grazie mille!
    Buona giornata

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    1. io utilizzerei i moduli disponibili on-line se vanno bene per la richiesta che devi fare. Se invece hai un ambito particolare, ti consiglio di andare a chiedere prima di depositare la pratica, altrimenti rischi il rigetto per presentazione fuori standard.

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  4. Ma poi ci sono alcuni interventi che richiedono Parere Preventivo da parte della Sovrintendenza Comunale che si esprime "entro 60 giorni" (art.16 NTA). In particolare il comma 10 è una delizia intanto perchè mi rimane oscuro chi sia "il responsabile del procedimento di abilitazione" così come il cosiddetto "soggetto attuatore". Questo comma riguarda gli elementi "non tutelati per legge" il che vuol dire quelli non sottoposti a vincolo? Purtroppo io non ho tanta pratica e quindi molte normative sono verametne di difficile interpretazione! un caro saluto!!!!

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    1. Esatto sofia: la sovrintendenza capitolina, che ha sede in via del portico d'ottavia, si interessa del rilascio dei pareri su quegli immobili che sono individuati nella carta per la qualità ma che sono esterni al centro storico racchiuso dalle mura aureliane. Questa differenza c'è perché sul centro interno alle mura c'è il vincolo monumentale collegato al patrimonio unesco, e quindi la competenza spetta alla sovrintendenza statale. Mentre i vincoli della carta per la qualità sono vincoli non ex normativa nazionale (dlg 42/04) ma sono più "semplici" vincoli di PRG. Inoltre, ancora, se volessi fare modifiche sui prospetti esterni di un edificio interno ai tessuti storici ma sempre esterno alle mura e non individuato nella carta per la qualità allora l'ufficio competente è il coque. Sia il coque che la sovrintendenza comunale hanno il silenzio-assenso, proprio perché i beni interessati non sono tutelati per legge.

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  5. Ciao Marco, scrivo per un dubbio.
    Per eseguire opere di RC di un prospetto esterno in città Storica e internamente alle mura Aureliane è stato chiesto parere consultivo alla Sovrintendenza e trascorsi 60 giorni senza risposta, è stata protocollata SCIA presso il Municipio. Dopo 90 giorni la Sovrintendenza risponde.... e dà un parere favorevole a condizione. In particolare vuole che sia dimostrata la legittimità dei motori esterni dei condizionatori...alternativa è la rimozione degli stessi.
    Io mi chiedo antecedentemente al PRG del 2008 non sarei rientrata nell'attività edilizia libera, quindi avrei potuto prescindere da quanto mi viene richiesto?

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    1. Più che sul PRG, c'è da valutare la questione normativa e procedurale. L'installazione di un macchinario esterno, fosse anche piccolo, ha sempre richiesto un titolo abilitativo: nessuno ha mai chiesto l'autorizzazine per i cdz esterni perché tutti - forse giustamente - l'hanno ritenuta un eccesso di burocrazia, visto il fatto che i condizionatori sono rimovibili "senza demolizioni". Dunque secondo me non puoi invocare precedenti situazioni normative che ti legittimerebbero le macchine...e quindi hai un grosso problema. O i condòmini si installano i condizionatori con la motocondensante interna, oppure si fa un impianto di condizionamento centralizzato (con costi consequenziali) con le macchine poste magari sul tetto, d'accordo con la sovrintendenza (la quale tuttavia per un altro progetto mi ha proibito di mettere le macchine sul tetto...è stato un casino...).

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    2. Argh!!!!Come immaginavo.
      Al momento i condomini si sono mostrati disponibili a rimuovere le macchine in accordo con il municipio...ma non ci credo fintanto che non vedo le macchine rimosse!
      Grazie ancora una volta!

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  6. Buonasera Architetto,
    Ho una domanda da farle.
    Un cliente ha un appartamento al centro e precisamente in Via Cola di Rienzo, ora Municipio I.
    Deve fare dei piccoli lavori di ristrutturazione: pavimenti e rivestimenti e demolizione di un muretto basso.
    Sotto consiglio di un altro collega voleva presentare una DIA perché si preoccupava di essere in centro e per la presenza di condomini non molto "simpatici".
    Secondo me la DIA è esagerata. Pensavo più che fosse un'attività di edilizia libera e quindi presentare una semplice comunicazione in carta semplice.
    Non ho mai fatto pratiche nel centro di Roma quindi volevo chiederle un consiglio su come potevo muovermi.
    Il muretto basso non credo rientri in qualche categoria d'intervento particolare.
    La sua preoccupazione è che portando via qualche calcinaccio un eventuale condomino si poteva infastidire di questo e mandare qualche controllo.

    Spero di essermi spiegato bene.

    Cordiali Saluti

    Emanuele

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    1. Se l'edificio non ha vincoli, per le opere interne che non interessano tramezzi nè posizione delle porte è sufficiente la comunicazione che pensavi. La DIA è davvero esagerata per questo tipo di opere. Se invece l'immobile fosse vincolato con decreto ministeriale, occorrerebbe la SCIA anche per le opere di manutenzione ordinaria come queste.

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  7. Grazie per la risposta.
    Sa se c'è una modulistica del comune per queste comunicazioni oppure basta una in lettera semplice firmata dal proprietario?
    Grazie mille e buon fine settimana.

    Emanuele

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    1. alcuni municipi hanno predisposto un modulo anche per la CIL,conviene controllare sul sito del municipio.

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  8. Buonasera di nuovo, architetto. Leggo nel prospetto vincoli: "L'ambito di intervento non è interessato da limitazioni all'attività edificatoria". Un edificio sito nel centro storico "esterno" e non nella carta della qualità, mi pare si possa dire che alcuni limiti li abbia, tanto è vero che è previsto il parere del Coque per alcuni interventi. Ma nella voce "opposta" dello stesso prospetto vincoli, non mi pare sia elencata l'appartenenza a quel territorio: come si deve intendere e comportarsi? Grazie, Giovanni.

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    1. il prospetto vincoli evidenzia solo quelli di natura statale. il coque e la sovrintendenza capitolina sono vincoli di natura comunale imposti attraverso il PRG.

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  9. Buonasera architetto. Complimenti per il suo blog preciso e davvero utile. Vorrei acquistare un immobile in centro storico non abitato da anni. nel muro del palazzo affianco quasi attaccato al balconcino, sono stati applicati due motori di condizionatori con relative tubature nere...veramente oscene. È possibile fare qualcosa visto che non si sa da quanto ci sono tali impianti? Grazie mille. Patrizio

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    1. il vincolo monumentale esiste circa dagli anni '80, dunque se l'impianto fosse stato installato prima di tale datra sarebbe comunque legittimo. Se invece fosse evidente che è posteriore, allora si potrebbe denunciare la cosa per chiedere di verificare la documentazione autorizzativa.

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  10. Buongiorno Architetto,
    la contatto per capire come potermi muovere in una situazione delicata.
    Su un immobile del centro storico di Roma, su cui ricade un vincolo diretto, in passato sono state realizzate opere interne senza la presentazione della documentazione per il rilascio di Nulla Osta della Soprintendenza. Le opere consistono nella realizzazione di un tramezzo per realizzazione wc e demolizione tramezzi di un ripostiglio.
    So che bisogna presentare una pratica in Soprintendenza e che, se sono opere che loro avrebbero autorizzato se fosse stato richiesto il parere preventivamente, il proprietario dovrà pagare una sanzione. Sa dirmi se come tecnico devo presentare anche una perizia giurata o altra documentazione oltre gli elaborati grafici, documentazione fotografica e relazioni (tecnica e storica)?
    Grazie. Flavia

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    1. Io so che la sovrintendenza non può proprio procedere al rilascio di nulla osta in "accertamento di conformità": lo può fare solo per i vincoli paesaggistici, ma non per i vincoli ministeriali puntuali. Quantomeno questo è quello che a me è sempre stato detto. Conviene andare a parlare con il tecnico di zona e vedere quello che si può fare.

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  11. Buonasera premetto che vivo nel centro storico e precisamente al primo piano di un appartamentonelle vicinanza di piazza del popolo. si rilevano due problemi: il primo riguarda il portone di ingresso in legno di enorme stazza e quando viene chiuso genera un fortissimo rumore e vibrazioni ed avendo la camera da letto esattamente in corrispondenza del portone genera forte disagi. Il secondo problema riguarda un condizionatore presente al terzo piano del cortile interno che genera fortissimi rumori ed e' ubicato nel balcone che affaccia al cortile interno ed esattamente sopra terrazzo di pertinenza del mio appartamento. Avvertito l'amministratore se ne è sempre disinteressato e da ultimo mi ha detto di chiamare l'arpa. Cosa posso fare? Un ultima cosa: nel mio terrazzo ho un gazzeto che non è ancorato in alcun modo nè al pavimento ne' al muro: posso tenerlo ? La ringrazio anticipatamente per la sua risposta.

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    1. per il portone, occorre risolvere da un punto di vista tecnico: va rinforzato e dotato di cerniere adeguate, se ne dovrebbe fare carico il condominio se arreca disturbo. Per il condizionatore, io chiamerei più che l'ARPA un tecnico acustico che possa rilevare il disturbo ambientale: se superiore alle soglie minime di legge, si può imporre la mitigazione del problema, ma se il condomino non lo fa non rimane altro che la causa civile. In ogni caso, sia il condizionatore che il suo gazebo dovrebbero in linea di massima avere l'autorizzazione della sovrintendenza (va comunque verificato il caso specifico): se non cel'hanno, vanno rimossi entrambi.

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    2. anche se il gazebo NON e' ancorato in alcun modo ne' al pavimento nè al muro? in quanto essendo circordato da muri non necessitava di essere ancorato!

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    3. secondo me è considerata comunque una modifica soggetta ad autorizzazione: se vuole una risposta definitiva deve chiedere ai tecnici della sovrintendenza SBAP.

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    4. Preg.mo Architetto,
      La ringrazio per la Sua cortese e soprattutto immediata risposta!

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  12. Complimenti per i consigli tra colleghi che ci fornisci sempre!
    Vorrei qualche conferma: "Classico intervento di ordinaria manutenzione su un palazzo di via Cavour (1° municipio palazzo dell'800), mero ripristino di intonaco e pittura":
    -Richiesta N.O. alla SBAP (o prima devo chiedere se sia vincolato o meno?)
    -dopo il N.O. (o in silenzio assenso) presentazione cila al comune?
    o se non è vincolato alla SBAP si passa alla richiesta anche della Sovraintendenza capitolina??

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    1. la verifica se c'è il vincolo puntuale è la prima cosa da fare. comunque trattandosi di opere esterne, serve comunque il parere della SBAP e, successivamente, depositare una SCIA, unico titolo competente per opere dalla RC in giù, compresa la MO, su beni vincolati.

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    2. quindi sono due pratiche diverse? il parere alla sbap e la richiesta di "eventuale vincolo"?

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    3. la verifica del vincolo non è una procedura complicata: si va in sede in sala visura e in pochi minuti si verifica se ci sono vincoli, assieme ai visuristi. Se c'è il vincolo, è poi necessario inviare la richiesta di certificato di vincolo e contestuale richiesta copia del decreto di vincolo; se non c'è vincolo, la procedura finisce lì.

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    4. Grazie, mi mancava come passaggio, si parla semrpe della sede di via san michele, aperta al pubblico un solo giorno a settimana!
      Grazie di tutto

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    5. dovrebbe essere ancora lì, ma stanno spostando alcuni servizi della sovrintendenza quindi non posso essere certo che la sala visure sia anora lì o che ci rimanga. Se dovessi andarci e vedere che l'hanno spostata, per favore comunicacelo scrivendo un nuovo commento :)

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  13. Buongiorno Marco. Mi permetto di disturbarti per un tuo prezioso parere in merito ad un intervento di un condominio in via di ripetta.
    In sostanza un pluviale che a circa 2 mt esce dal muro e cammina a filo di quest'ultimo, nella parte di entrata nel muro ha una perdita che sta causando fenomeni di condensa e cedimento degli intonaci. L'intervento prevede la rottura di una piccola porzione del muro, la sostituzione della porzione di tubo ammalorato e la ripresa degli intonaci. Tendenzialmente in altri siti farei una cil ma credo che nel primo municipio sia necessario il parere preventivo ed una successiva SCIA/DIA. cosa mi consigli in merito al titolo autorizzativo da utilizzare?
    Grazie.

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    1. si tratta evidentemente di opere di manutenzione ordinaria, e il PRG ed il protocollo d'intesa parlano di obbligo di parere sbap a partire dalla MS in su. Se il vincolo unesco fosse di tipo paesaggistico puro, l'intervento sarebbe di semplice riparazione, ma dato che il vincolo è invece particolare, conviene andare a chiedere, ma secondo me non serve chiedere parere preventivo. Se dovessero richiederlo, l'intervento andrebbe comunque in SCIA.

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    2. Si.. il dubbio mi e' sorto perché vedendo la guida cil presente tra la modulistica del I municipio si evidenzia che la cil autorizza manutenzione straordinaria ai sensi della legge 384/2001(!?) inoltre pretendono elaborati grafici, durc e tutta la doc.ascrivibile alle ms in cila.... purtroppo avere un chiarimento telefonico con i tecnici e' impossibile, cosi come prendere app mediante l'app istituita. veramente una giungla.

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  14. Ciao Marco, recandomi alla soprintendenza mercoledì ho parlato con una responsabile di zona che però sostituiva la zona che a me interessava. Devo richiedere l'installazione di una canna fumaria interna ad una chiostrina di un edificio a via veneto. Lei non ne era propriamente contenta, ma apparta questo mi ha detto , senza però spiegarsi alle mie domande, di richiedere un parere consuntivo alla soprintendenza. Alle mie domande : " esiste un modulo, è un'autorizzazione ai lavori , ecc" ha risposto vagamente...quidni ti chiedevo..cosa è questa richiesta di parere consuntivo, e come funziona in relazione ad una eventuale scia da richiedere per installazione di canna fumaria???grazie

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    1. una vecchia nota della SBAP indica che le canne fumarie sono sempre incompatibili con il vincolo UNESCO, dunque non si possono più fare nuove canne in centro storico, a meno che non abbiano cambiato idea. sul parere consultivo non so a cosa ci si riferisce.

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  15. Buongiorno Marco, seguo il tuo Blog sempre con interesse. Dovrei eseguire un intervento d'urgenza sul cornicione di una facciata all'interno delle mura Aureliane, in un edificio individuato sulla carta per le qualità g1a in Morfologia degli impianti urbani. Trattandosi di un intervento d'urgenza non potrò fare richiesta al Coque. Per aspettare il parere del coque dovrei far rimuovere le parti pericolanti e per concludere il lavoro aspettare i 60 giorni, ma nel frattempo si danneggerebbe anche la facciata. Quale pensi sia la procedura da adottare? Grazie
    Alessandra

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    1. Scusa non al Coque, alla Sovrintendenza Capitolina

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    2. nel vincolo UNESCO la competenza è della SBAP, che supera la sovrintendenza capitolina. Devi fare le opere di messa in sicurezza urgenti, dandone immediata comunicazione alla sovrintendenza, e poi senti il tecnico di zona per come procedere nello specifico.

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    3. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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    4. Il protocollo d'intesa non menziona la Manutenzione Ordinaria, tutte le altre categorie d'opera Sì. (nel mio caso si tratta solo rifare un cornicione).

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  16. Buonasera Marco, seguo sempre con interesse le indicazioni utilissime del tuo blog che, come in questo caso, è sempre chiarissimo. Sto affrontando in questi giorni la sanatoria di un intervento nel quartiere Esquilino, all'interno delle Mura. Nel 1990 è stato demolito un wc che si trovava come superfetazione sul balcone affacciato su una chiostrina interna. Il nuovo bagno è stato ricavato all'interno e la porta finestra della cucina, che affacccia sullo stesso balcone, è stat trasformata per metà nella finestra del bagno, l'altra metà è stata lasciata alla cucina con accesso al balcone. Ho sottoposto ad un tecnico del primo municipio la questione proponendo una Ristrutturazione edilizia, fra l'altro piuttosto onerosa. Il tecnico mi ha invece suggerito una semplice CILA per RC leggero. Ora questo secondo me contrasta con la normativa, e anche con le tue precise informazioni. Cosa devo fare secondo te? Fra l'altro la procedura SUET non mi permette di richiedere il parere della SBAP, che comunque dovrebbe essere richiesto tramite il Comune.
    Grazie in anticipo per la tua attenzione
    Luisa

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    1. se devi solo sanare, in effetti secondo me occorre una ristrutturazione edilizia in sanatoria: forse il tecnico ha capito che si voleva procedere al ripristino della originaria situazione, nel qual caso la procedura corretta sarebbe di RC, attualmente in cila se senza interventi strutturali. sul SUET non è ancora implementata la possibilità di richiedere altri pareri che non siano quelli della sovrintendenza capitolina: in caso di RE in sanatoria, che è ancora cartacea in quanto SCIA, si deve allegare alla pratica la documentazione che deve andare in soprintendenza. Ti suggerisco nel caso di tornare periodicamente all'ufficio per accertare che la documentazione venga effettivamente trasmessa.

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  17. Buonasera Marco,
    edificio non vincolato no carata qualità ma interno mure aureliane (UNESCO); per sostituzione pavimenti terrazzo, infissi, tende esterne, avrei stabilito per la richiesta di parere consultivo alla Soprintendeza (S. Michele) in riferimento al protocollo di intesa del 2009 e predisponendo quello richiesto all. 1, utilizzando lo schema di domanda presente nel protocollo. Concordi con questa procedura? grazie e sempre complimenti per il tuo blog

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    1. la modulistica aggiornata puoi scaricarla dal sito del ministero.

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  18. Buongiorno Marco, ho questa abitazione in via madonna dei monti, non è vincolata né alla Capitolina né a Via di San Michele.
    L'immobile deve fare una semplice ristrutturazione dei bagni, rifacendo pavimento ed impianto elettrico, e spostare un tramezzo.
    Come titolo edilizio pre-esistente c'è un condono del 2005 con allegata planimetria del '76...con quindi delle difformità rispetto allo stato attuale, e soprattutto con un bucatura in un muro maestro.
    Senza passare per il genio civile pensi sia possibile sanare in particolare questa bucatura con una SCIA B2, pagando la sanatoria (2000 euro essendo centro storico), con una relazione tecnica di progettista che dichiara che il lavoro non pregiudica l'idoneità statica dell'edificio ecc ecc, aggiungendo computo metrico, pagando 3 volte i costi di costruzione ecc ecc.
    Questa è una soluzione che mi ha proposto un geometra che dice di utilizzarla da quando esiste la SCIA B2 in altri municipi senza problemi.
    Ovviamente quella bucatura è li da almeno 30 anni.
    Che ne pensi?
    Grazie Davide

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    1. il modo corretto di affrontare il problema è il seguente: 1. capire se la bucatura è anteriore al 1971; 2.a. se è accertabile come antecedente, basta una dichiarazione perché prima di allora non era obbligatorio lo strutturale per questo tipo di interventi; 2.b. se è posteriore o non accertabile il contrario, bisogna fare purtroppo una sanatoria strutturale, con tutto ciò che questo comporta. In alternativa, si può provare a dimostrare, ovviamente se è questo il caso, che la bucatura è in verità originaria del fabbricato e per errore grafico non fu rappresentata. Ovviamente, poi, il tecnico designato è quello che deve valutare come muoversi, poiché la responsabilità è solo e soltanto sua.

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    2. Marco scusami,
      sanatoria strutturale quindi cosa comporterebbe?
      Cosa bisogna fare? Il genio civile non prevede sanatorie?
      Quale è la procedura corretta da seguire? Grazie ancora

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    3. se ne è parlato anche da altre parti su questo blog: anzitutto, bisogna rilevare con grande precisione le opere strutturali eseguite, e verificare, calcoli alla mano, che l'intervento rispetta i parametri delle NTC 2018. Nel raro caso in cui sia così, bisognerà inviare il progetto al genio, il quale per prassi trasmetterà gli atti in procura per il vaglio del reato penale di abuso strutturale. Comunque no, il genio civile per ora non ha una procedura specifica e dedicata per le sanatorie, a meno che non si tratti di procedure nell'ambito di istanze di condono edilizio.

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    4. Gentile Architetto Campagna, il quesito che le voglio porgere è il seguente: dovrei eseguire un intervento di DR o RE1 all'interno delle mura aureliane, l'edificio non ha vincolo specifico se non quello sancito dagli insediamenti storici urbani. La città storica è T2, pensa che uno dei due interventi sia percorribile? Qualora non fosse possibile mutare l'aspetto esteriore dell'edificio, si potrebbe pensare ad una ristrutturazione edilizia interna con l'inserimento di impianti tecnologici ( ascensori ) e modifica delle quote d'imposta e/o sostituzione dei solai? Un cliente ha visionato un edificio e vorrebbe farne residenze o mini albergo, ma per perseguire gli obiettivi anzidetti lo stabile necessiterebbe di trasformazioni ingenti almeno all'interno.
      Grazie Gabriele

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    5. anzitutto la fattibilità va valutata all'interno delle NTA del PRG, le quali per i tessuti T2 prevedono l'RE1, mentre per il DR ci sono maggiori vincoli. Non è possibile dare una risposta specifica ad un quesito tanto ampio: ogni caso del genere va visto, studiato e valutato a sè.

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  20. Buongiorno Marco,
    se volessi sostituire gli infissi di una vetrata che dà sul cortile interno di un palazzo in centro storico con una diversa partizione devo chiedere il parere della soprintendenza?
    grazie

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    1. se la vetrata non ha elementi protettivi, tipo persiane, direi di sì, comunque vi sono visioni non unanimi sul punto.

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    2. Buongiorno arch. Campagna,
      ho un appartamento all'interno di un edificio posto su via del Corso a Roma e mi trovo a doverlo affittare nei prossimi giorni. Il futuro inquilino mi ha già detto che vorrebbe realizzarvi una casa vacanze aggiungendo 2 bagni ai due preesistenti, che pure verrebbero modificati, ridistribuendo la misura di tutti vani.
      Lo stesso mi dice che si occuperebbe di tutto (pratiche edilizie e lavori) la sua ditta e che sarà necessaria la presentazione di una SCIA.
      A suo parere la SCIA è sufficiente per l'effettuazione dei lavori interni (nuovi impianti elettrici ed idraulici e nuovi tramezzi) oppure serve il preventivo parere della Soprintendenza?
      Si pongono poi due problemi per la facciata esterna: 1) le persiane attualmente si aprono a battente e l'inquilino vorrebbe farle scorrere lateralmente a sx e dx su di un carrello; 2) la creazione di fori per i condizionatori con macchina interna, o in alternativa il posizionamento dei condizionatori in basso su un balcone con affaccio su facciata interna. In entrambi i casi (modifica apertura persiane e condizionatori) mi sembra di poter dire dalla lettura delle sue chiare indicazioni che ci voglia necessariamente il parere della sovrintendenza. O mi sbaglio?
      Infine, vorrei chiederle se a suo parere corro il rischio che un aumento di vani e di bagni possa far aumentare la rendita catastale dell'immobile.
      Mi perdoni per tutte queste domande ma, pur avendo chiesto a suoi colleghi, non ho ricevuto risposte univoche e vorrei evitare, se ci riesco, di trovarmi nei guai in futuro.
      La ringrazio molto per la sua disponibilità.

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  22. Gentile Architetto,
    integro il post appena pubblicato solo per chiederle se a seguito della pubblicazione della circolare RI/2727 del 3 febbraio 2019 (che riguarda gli interventi in Carta Qualità, nell'ambito dei quali non so se ricada il mio appartamento sito in via del Corso) ci sia una apertura per il parere favorevole in merito all'installazione di climatizzatori fissi senza unità esterna.
    Al punto 6.1 della suddetta circolare si precisa che "In alternativa è sempre possibile l'installazione di climatizzatori fissi senza unità esterna, a condizione che i due fori che assicurano lo scambio termico con l'esterno, siano integrati con l'ordito architettonico della facciata. Le griglie esterne potranno essere in rame o tinteggiate del colore della facciata e comunque la soluzione prescelta dovrà essere adottata per l'intero fabbricato".
    Si tratta dunque di una soluzione che oramai potrebbe/dovrebbe trovare il parere favorevole della Sovrintendenza? Tale parere rimane comunque necessario e vincolante?
    Grazie per l'aiuto!

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    1. premettendo che quanto io le risponderò non può ritenersi un parere, in quanto non ho visionato l'immobile e la relativa documentazione, le posso dire che la circolare citata riguarda gli immobili inseriti in carta per la qualità e per i quali non intervengono vincoli statali: nel suo caso, trovandosi nel patrimonio unesco come mi sembra di capire, i parerei sono di competenza della soprintendenza statale, che non necessariamente condivide i criteri di quella capitolina. Comunque in generale sì, trattandosi di interventi che inseriscono elementi nuovi o che modificano quelli esistenti, in linea di massima devono ritenersi soggetti a parere di competenza. Per le opere interne, se l'immobile non è soggetto a vincolo diretto, la soprintendenza non ha potere e quindi dovrebbero poter essere fattibili senza prescrizioni specifiche.

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    2. La ringrazio infinitamente per la sua attenzione nel rispondere a tutti e con competenza!

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  23. Ciao,

    Complimenti per l'articolo !
    Ti volevo chiedere... io ho una gelateria in un locale commerciale in zona "centro storico", il proprietario dell'immobile non fa nessuna opera di manutenzione ormai da più di vent'anni !!
    Esiste qualche obbligo da parte sua circa la manutenzione visto che si parla di centro storico ?
    Posso obbligarlo in qualche modo, quantomeno alla tinteggiatura ?
    Perché come potrai facilmente immaginare, nonostante i miei sforzi nel migliorare gli interni, gli esterni risultano sempre fatiscenti con pezzi di calcinaccio staccati e macchie di umidità e crepe ovunque :(

    Grazie.

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    1. la proprietà è responsabile della sicurezza del fabbricato, quindi se cascano pezzi di calcinaccio, sarebbe tenuta almeno alla messa in sicurezza.

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    2. Salve, grazie della risposta, ma i pezzi che si staccano sono leggeri e non creano problemi di sicurezza :(

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  24. Buonasera. Devo eseguire il consolidamento statico di un fabbricato situato in zona UNESCO ma non vincolato di inizio '900. Mi possono imporre di salvaguardare l'intonaco esterno, tra l'altro già oggetto di interventi negli anni 90, e quindi limitare sia le indagini che i rinforzi delle murature?

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  25. Gent.le Architetto

    le pongo la seguente tematica: il 20 febbraio di quest'anno presento per un appartamento in via dei Coronari (immobile non vincolato puntualmente ma situato all' interno del patrimonio UNESCO) presso il I municipio una SCIA per ripristino stato originale come da planimetria catastale di primo impianto (1939) cioè per la riapertura di un balcone tamponato e contestuale sanatoria di due finestre aperte in epoca non rintracciabile insieme alla SCIA ho presentato presso il municipio tutta la documentazione per la richiesta di parere ai sensi dell'art. 24 c.19 N.T.A. alla Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici per il Comune di Roma. il giorno 22/05, con la ripresa delle attività dopo il lock down, dopo innumerevoli tentativi di contatto con il Municipio, non avendo avuto riscontro da parte dello stesso comunico via PEC, l'inizio dei lavori che terminano il giorno 24/08 sempre comunicati via PEC insieme alla documentazione di prassi.
    Nella giornata di ieri (12/10) ricevo da parte del Municipio via PEC la notifica che la richiesta di parere alla Soprintendenza è stata inviata in pari data.
    A questo punto, secondo lei come mi dovrei muovere, essendo i lavori terminati e comunicati al Municipio. Siamo di fronte ad un palese ritardo da parte della Pubblica Amministrazione di trasmissione di documenti oppure avrei dovuto attendere per iniziare i lavori.
    Attendo un suo prezioso parere.
    Cordali saluti
    Arch. Daniele Mariotti

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    1. se dovessimo fare una lettura stretta delle norme, di fatto avresti intrapreso opere senza il perfezionamento della sanatoria, perché in attesa del parere. Attenderei l'eventuale esito della Soprintendenza, dopodiché valuterei una eventuale integrazione, se necessaria.

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  26. Archittetto buonasera,
    sono un giovane collega e sto cercando di districarmi tra la miriade di casistiche che la normativa, qualora si debba intervenire nel centro di Roma, ci mette di fronte. Il suo blog mi sta aiutando, e non poco, ma vorrei comunque porle un quesito. Devo effettuare dei lavori di risanamento conservativo su un balcone in un edificio nel I municipio (no Carta Qualità, tessuto T2), che prevede la sostituzione della struttura ammalorata e la pulitura delle superfici con ripristino di intonaco ed elementi lapidei. Ora, essendo all'interno della zona patrimonio UNESCO, ed essendo l'intervento sul prospetto esterno, in base al protocollo di intesa devo chiedere l'autorizzazione alla SBAP che si intende acquisita dopo 60 gg in silenzio-assenso.
    La domanda che mi sorge spontanea è: per dover fare gli interventi strutturali devo effettuare dei saggi preventivi, quindi rompere le superfici e le murature (il che è propedeutico alla stima delle lavorazioni e all'acquisizione dell'incarico con successiva richiesta di autorizzazioni per i lavori); anche nel caso dei saggi occorre chiedere autorizzazione alla SBAP poichè si opera sugli esterni?

    Nel centro di Roma dentro le Mura Aureliane, di fatto, le prescrizioni del PTPR si disapplicano e quindi vige il protocollo di intesa. Forse sto facendo confusione io, ma questo vuol dire che il DPR 31/217 non vale? Non esistono opere che possono essere effettuate in via semplificata o senza autorizzazione giusto? Se il DPR 31/2017 fosse valido, questo vorrebbe dire che i sondaggi, ad esempio, non avrebbero bisogno di nessuna autorizzazione o potrebbero andare in procedura semplificata. Chiedo scusa per la lunghezza della questione ma, riguardo questo aspetto, mi sento un po' spaesato.

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  27. Gentile Architetto le chiedo un parere in merito ad un intervento da realizzarsi all'interno di un locale ricadente in città storica.
    Non mi è chiara la questione del "opere interne sempre ammesse", nello specifico devo realizzare la sola costruzione di un tramezzo divisorio per creare uno spazio per incasso mobile. L' immobile ricade in T1 (tessuti di natura medievale) ma non è segnato in carta qualità. Tuttavia effettuando una ricerca ho appurato che l'immobile risulta contrassegnato da "vincoli architettonici di interesse culturale dichiarato".
    Secondo lei va presentato il parere in sovrintendenza all'interno della cila, posto che si tratta di realizzare un tramezzo interno poco rilevante? in attesa di un suo commento, le auguro buona giornata

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    1. se si tratta di immobile con vincolo diretto, qualunque modifica, anche la più banale, deve essere preventivamente autorizzata dalla Soprintendenza statale, ai sensi dell'art. 21 d.lgs. 42/2004.

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  28. buonasera architetto secondo lei per la mera sostituzione di un condizionatore alloggiato all'interno della vetrina del negozio nascosto con griglia ( classico in centro storico) serve richiedere i nulla osta visto che ricade in carta della qualità e interna alle mira aureliane? il tutto nasce per la richiesta di occupazione suolo pubblico per eseguire la sostituzione

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    1. se siamo in morfologie degli impianti urbani e dentro il patrimonio unesco, la capitolina dirà che la competenza è solo della statale. La statale secondo me risponderà che l'opera è molto al limite del se richiedere il parere oppure no, comunque essendo sotto procedura del protocollo d'intesa, la domanda probabilmente la farebbero cadere in silenzio-assenso, ma dopo 60 giorni. valutate voi: è molto al limite interpretativo.

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    2. ma in questo caso se richiede occupazione suolo pubblico è il comune che la trasmette alla sovrintendenza?

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.