lunedì 24 agosto 2015

Cambio di destinazione d'uso: pubblicata nuova circolare esplicativa

Il 4 agosto scorso è stata pubblicata una nuova circolare esplicativa dal Dipartimento PAU per armonizzare la disciplina del cambio di destinazione d'uso alla luce delle nuove modifiche introdotte al DPR 380/01 dal decreto sblocca italia.
La circolare è molto importante, perché appunto serve ad armonizzare le nuove categorie introdotte nel DPR 380/01 con quelle già presenti nel PRG, che difatti differiscono leggermente. Nella stessa delibera trovare lo schema di corrispondenza, a cui non ho nulla da aggiungere.

Dalla lettura della circolare, scompare di fatto la vecchia classificazione del "cambio di destinazione d'uso" che viene sostituita con la nuova disciplina della "mutazione di destinazione d'uso". Il Dipartimento individua tre sotto-categorie di intervento, e specifica meglio degli aspetti che prima erano incerti:

MdU1: mutamento di destinazione d'uso in un immobile già adibito ad esercizio d'impresa verso altra destinazione sempre per l'esercizio d'impresa - questa procedura non è valida quindi per immobili che provengono o che vanno verso destinazioni non ad uso d'impresa: per esempio vale per la conversione di un locale commerciale in magazzino o vice-versa, ma non vale per il cambio d'uso da un locale commerciale ad abitazione, per esempio. Restano comunque sempre ferme le regole e le limitazioni imposte dal PRG e dalle altre norme tecniche.
Nel descrivere questo intervento, attuabile in CILA, il Dipartimento specifica che in questo caso l'onerosità c'è solo e soltanto se c'è aumento di SUL (la SUL può aumentare anche non necessariamente con opere di ampliamento effettive, ma anche in virtù di un diverso "peso" che può derivare da diverse interpretazioni del PRG sulla stessa superficie), ma che c'è comunque necessità di pagamento delle monetizzazioni degli standard urbanistici nel caso in cui la nuova destinazione abbia un carico superiore a quella di destinazione. A queste conclusioni ci si arrivava già per logica deduttiva, ma ora che lo ha chiarito il Dipartimento è molto meglio.
Per la procedura della monetizzazione rimane valido quanto già deliberato in precedenza.
Si ricade in questa categoria solo se non si devono eseguire opere di ristrutturazione edilizia cosiddetta "pesante" e solo se non si devono eseguire opere strutturali. Per ristrutturazione edilizia pesante a Roma si intende quella che comporta delle modifiche sostanziali ai prospetti (p.e. modifica di finestrature esterne), alla sagoma (p.e. demolizione e ricostruzione di porzioni di volume), o al volume (ampliamenti o riduzioni di volumi edificati). Ne ho parlato anche qui.
Sul cosa si debba definire per esercizio di impresa molto si è dibattuto, e credo che l'interpretazione più corretta sia il fare riferimento all'art. 4 del DPR 633/72.
Detta procedura si attua in CILA.

MdU2: mutamento d'uso all'interno della stessa categoria funzionale, senza opere di ristrutturazione edilizia cosiddetta "pesante" ma eventualmente con opere strutturali. Questa casistica spesso è assorbita comunque nella MdU1, in quanto quasi sempre si attua in immobili adibiti ad esercizio d'impresa. Detta procedura si attua in SCIA.

MdU3: mutamento d'uso tra categorie differenti. Si attua in DIA onerosa. Rientra in questa categoria anche gli interventi riconducibili alle categorie precedenti ma comportanti opere di ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante. In questo caso rimangono del tutto valide le procedure già descritte nelle precedenti circolari e delibere comunali in vigore prima dello sblocca italia e che ho già descritto in tutti i post con il tag "cambio di destinazione d'uso" che potete cliccare qui sotto per filtrare i miei post specifici sull'argomento.

Molto interessante ed importante la tabella di "conversione" delle destinazioni dell'attuale PRG nelle categorie introdotte dalla legge 164/2014, dalla quale possiamo osservare delle differenze interpretative rispetto al passato. Mentre alcune categorie vengono riportate integralmente nella classificazione dell'attuale DPR (come le destinazioni residenziali e le turistico-ricettive, assimilate alle omonime categorie) in alcuni altri casi c'è un cambio di veduta interpretativa: quello per esempio che più mi salta all'occhio è l'aver spostato la classificazione di magazzini e commercio all'ingrosso nella più corretta categoria "commerciale" di DPR, mentre invece da PRG rientrano tra le produttive. Dato che nel DPR adesso non esiste la classificazione "servizi", le destinazioni di questa categoria descritte nel PRG vengono dirottate quasi tutte sul produttivo-direzionale, mentre quello che è assimilabile al commerciale, cioè i pubblici esercizi (bar, ristoranti, etc), accorpato al commerciale. Attenzione, però, perché questo non vuol dire che sia cambiato il PRG, il quale vieta per esempio l'insediamento di destinazioni produttive all'interno di molti tessuti della città (storica e consolidata in particolare): il discorso vale solo ed esclusivamente ai fini della determinazione di quale procedura urbanistica applicare.

Rimane comunque l'incongruenza di fondo relativa al fatto che, se comunque parliamo di immobile adibito ad esercizio d'impresa, la procedura è comuqnue riconducibile a CILA indipendentemebte dal fatto se c'è o meno "salto" di categoria.

70 commenti:

  1. Buongiorno e innanzitutto complimenti, ma soprattutto grazie! Mi hai supportato nel mio trasferimento da Milano a Roma, mi sarei persa nei meandri...
    Ho un dubbio e vorrei sottoportelo per un consiglio:
    un mio cliente sta per comprare due unità immobiliari distinte a Milano, un A2 ed un A10. Il problema è che vorrebbe trasformare l'A10 prima del rogito per evitare gli oneri elevati, ma non è possibile trasformarlo in residenza perché locale seminterrato e non viene rispettata la quota indicata sotto il piano di spiccato. Pensavo di suggerire un cambio senza opere in C2. Può successivamente effettuare una fusione con l'appartamento al piano superiore come locale accessorio? Il PRG prescrive che tali locali debbano essere separati dal locale principale e non dotati di climatizzazione. Secondo te ha senso? Grazie sin da ora per la risposta

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    1. non conosco la normativa di Milano quindi non so dirti: qui a Roma c'è un limite dimensionale per gli spazi non residenziali annessi alle abitazioni.

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    2. Grazie lo stesso! Non riesco a trovare l'informazione per Milano, anche in Comune non mi hanno fornito un rifermento ufficiale...ma in certi casi i dati oggettivi sembrano impossibili ;)

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  2. Salve, un ufficio diventato tale con cambio di destinazione d'uso mediante concessione edilizia del 1983, devo ripristinarlo ad abitazione come in origine, senza esecuzione di opere. Deve pagare gli oneri, e quale titolo edilizio va utilizzato? L'immobile si trova in Città Storica fuori dalle mura aureliane.
    Grazie!

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    1. si può fare in due modi: o si fa un ripristino della originaria destinazione, facendo una SCIA che di fatto annulla il titolo del 1983, oppure si fa un vero e proprio cambio di destinazione d'uso. La seconda procedura è più costosa, perché è onerosa, mentre la prima no; tuttavia con la prima procedura il titolo del 1983 viene di fatto annullato e quindi l'operazione inversa in futuro potrebbe risultare irreversibile, mentre nel secondo caso non ci sarebbe questo problema. è opportuno un confronto comunque con l'ufficio tecnico del municipio territorialmente competente.

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    2. buongiorno, scusate se mi inserisco, nel 1960 un edificio nasce come residenziale. nel 1980 viene trasformato in uffici. Ora si vuole riportare tutto ad abitativo con opere. Per ripristino destinazione d'uso originaria con opere (interne) si corrispondono sempre gli oneri?
      grazie per l'att.ne. BC

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    3. si può fare un ripristino senza oneri.

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  3. Salve e sempre complimenti per il blog.
    Sto studiando la possibilità di fare un cambio di destinazione d'uso (oggi MdU) per un immobile, di categoria C3, inserito in un tessuto classificato come Ambito di Valorizzazione di tipo C. Vorrei verificare la possibilità di portare l'immobile a categoria A. Dall'art 43 comma 3 delle NTA leggo che il MdU può essere fatto con attuazione diretta (quindi con le tradizionali pratiche edilizie SCIA o DIA?) solo all'interno della stessa categoria (quindi ad esempio da C3 a C1) e senza aumento del carico urbanistico. Se volessi invece fare il MdU da categoria C a categoria A dovrei passare attraverso l'attuazione indiretta, quindi verificare cosa prevedono o permettono le NTA dello strumento urbanistico esecutivo "Programma integrato" o "Progetto Urbano"?
    Grazie e buon lavoro.

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    1. gli ambiti di valorizzazione sono tessuti in cui le operazioni private sono limitate, quindi si, occorrerebbe operare tramite strumento indiretto.

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    2. oppure mediante piano casa, che va in deroga agli strumenti urbanistici

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  4. Salve e complimenti per la grande puntualità del blog, come pochi...
    Domanda relativa alle destinazioni d'uso:
    Ho un capannone in zona industriale con destinazione d'uso D/1 nel quale da circa dieci anni si svolge attività di revisione autoveicoli. Causa cambio di società, la provincia richiede di nuovo la documentazione tra cui l'agibilità dal quale si evinca la destinazione d'uso officina per riparazione autoveicoli,
    La mia domanda è la seguente: la categoria D/1 è compatibile con officina riparazione e revisione autoveicoli? oppure è necessario un cambio di destinazione d'uso a C/3 artigianale.
    Grazie in anticipo
    Giuseppe

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    1. il D1 volendo è compatibile, anche se si riferisce generalmente a grandi impianti e non a locali per attività non particolarmente estese. Comunque la categoria catastale non importa ai fini urbanistici: quello che le chiedono è l'attestato di legittimità della destinazione d'uso attuale, che da licenza edilizia deve essere "laboratorio" o similare.

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    2. Risposta esatta, dopo alcune confronti con la provincia ci hanno chiesto/imposto cambio di destinazione dal punto di vista urbanistico.
      Grazie

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  5. salve e complimenti per l'accuratezza dei dettagli che fornisce,
    avrei una domanda da farle, un cambio d'uso a Roma, città consolidata, da abitazione ad ufficio adibito a CAF, come procedo?Dia + verifica monetizzaz. parcheggi + perizia tecnica 8%???grazie per la cortesia

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    1. Si, si va in DIA in questo caso. ci sono anche le urbanizzazioni primaria e secondaria.

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  6. Buonasera Architetto,
    complimenti per il Suo blog, sempre utile e aggiornato.
    Mi trovo ad affrontare una problematica: sono in tessuto T2 con un edificio senza vincoli puntuali. E' possibile un c.d.u da C6 a C1? Naturalmente sempre considerando la monetizzazione degli oneri?
    Grazie

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    1. Dimenticavo di specificare che il locale è situato al Piano Terra e occupa due civici adiacenti

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    2. parliamo di T2 di città storica o di città consolidata? comunque in linea di massima secondo me è possibile operare solo mediante piano casa, perché il C/6 non sviluppa cubatura e quindi sarebbe, per vie ordinarie, un ampliamento che non sarebbe facilmente assentibile.

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    3. Ci troviamo in città storica
      Grazie per il consiglio

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    4. allora sarà interno alle mura aureliane, dove il piano casa non è applicabile. A mio avviso non è possibile il cambio d'uso, comunque a scanso equivoci provate a parlare con i tecnici municipali.

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  7. Salve, secondo te per il ripristino ad abitazione di un'u.i.u. avente destinazione ufficio, avvenuto in passato mediante un cdu con concessione edilizia (di cui avevo scritto precedentemente), in città storica e fuori dalle mura aureliane, occorre il protocollo al coque? In municipio mi hanno detto che si attua mediante SCIA pagando solo i diritti. Non essendo un intervento soggetto a DIA o PdC non dovrebbe richiederlo, ma il ripristino cosi configurato è sempre un intervento di RE come un cdu?
    Grazie!

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    1. secondo me si configura come risanamento conservativo; dunque dato che il coque va interpellato dalla RE in su, secondo me non serve.

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    2. Nello specifico l'immobile ricade in città storica, fuori dalle mura auteliane, identificato nella carta per la qualità degli interventi tav. G1a nelle morfologie degli impianti urbani, pertanto in base alla recente circolare della sovrintendenza capitolina (nella quale si parla della esclusione del parere per soli interventi con opere interne) il n.o. non occorre in quanto trattasi di intervento senza opere. Nella tav. G1b é identificato come "edifici a tipologia speciale - ..ad impianto nodale" pertanto suppongo che occorra il n.o. della sovrintendenza capitolina rilasciato o che siano trascorsi i 60gg per il silenzio assenso. Grazie!

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    3. se sta in G1b il parere della sovrintendenza serve comunque, si.

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  8. Buongiorno collega,
    è la prima volta che mi trovo ad affrontare un cambio di destinazione e il mio cliente vorrebbe avere una stima prima di effettuare l'investimento di acquistare un immobile di circa 1000mq ad uso ufficio in tessuto T3 (via Barberini) per trasformarlo in albergo. Da questo post desumo che si tratta di una MdU1 e quindi effettuabile con CILA, giusto? Facendo i calcoli gli oneri di urbanizzazione risultano circa 130mila euro (con un Ce di 500mila), è una cifra ragionevole o sbaglio qualcosa? grazie mille per i suoi chiarimenti e i suoi post.

    Lucia Sorrentino

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    1. i calcoli sui cambi d'uso non possono essere fatti così a spanne, bisogna svilupparli, non so risponderti di preciso. il cambio d'uso è tra categorie fuzionali differenti, ma teoricamente va in CILA essendo immobile adibito ad esercizio d'impresa. tuttavia, non essendo chiaro questo aspetto, ti consiglierei di andare comunque in DIA.

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  9. Ciao Marco, grazie delle preziose informazioni che posti sul blog. Volevo chiederti un consiglio. Cambio da C2 magazzino a C3 laboratorio artigianato, secondo la circolare si tratta di MdU1 e si procede con CILA e non si paga il contributo relativo il costo di costruzione (?), gli standard sono i medesimi, quindi non si dovrebbe pagare nemmeno per il reperimento degli standard (?), non ho capito invece se si paga l'urbanizzazione secondaria. Tu che ne pensi?
    Grazie
    Alberto

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    1. le destinazioni produttive - vado a memoria - hanno tutti la stessa dotazione di standard, quindi è un cambio d'uso praticamente senza onerosità. in CILA puoi andare se al municipio accettano il discorso del "bene utilizzato per esercizio d'impresa" e dato che non ci sono indicazioni ufficiali, in molti fanno storie.

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    2. Grazie Marco,
      quindi a sensazione del tecnico di zona sarebbe una MdU1 od una MdU2, cambierebbe solo il titolo abilitativo da CILA a SCIA, rimarrebbe immutato il fatto che non essendoci carico urbanistico maggiore la pratica continuerebbe ad essere a costo zero, o no?
      Grazie
      E

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    3. si ma verifica sulle NTA perché andavo a memoria.

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  10. Gentile Marco. il mio cliente ha un locale c1 dove vorrebbe aprire una lavanderia. che lei sappia questo tipo di attività rientra nel commerciale e quindi non avrei un cambio di destinazione d'uso o invece rientra nei servizi? e quindi andare in Dia? grazie mille anticipatamente

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    1. bisogna sentire in municipio comunque secondo me la lavanderia rientra più nei servizi che nel commerciale.

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  11. Gentile Marco, un nostro cliente desidererebbe variare la destinazione d'uso da commerciale a produttiva e direzionale. Siamo in zona T4 della Città Storica. Secondo te in quale categoria di combio d'uso devo inserire l'intervento? Mdu1 o Mdu3?

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    1. Grazie della celere risposta. L'intervento sarebbe senza opere, e non comporterebbe una variazione del carico urbanistico. Secondo te quindi, sarebbe comunque un intervento oneroso? Quali sarebbero in questo caso gli oneri? Grazie ancora

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    2. ho scritto diversi altri post specifici sul tema, scusa non mi posso soffermare sulle domande che riguardano temi già ampiamente discussi. se clicchi sul tag "cambio di destinazione d'uso" vedi tutti i post sull'argomento.

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  12. Ciao Marco, avrei bisogno di un tuo consiglio.
    Dovrei cambiare destinazione d'uso di un locale da C3 a C1 in cui inserire in parte una caffetteria ed in parte attività ricreative. Siamo in città consolidata tessuto T1.
    Come mi conviene procedere?
    Si può considerare MdU1 trattandosi di esercizio di impresa?

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    1. così di primo impatto direi che serve frazionamento, oltre che cambio d'uso, perché le due destinazioni non mi sembrano possano convivere dentro una stessa definizione di quelle riportate nel PRG. in teoria potresti fare tutto in CILA ma devi interfacciarti col municipio.

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    2. Grazie Marco, ormai sei un riferimento per lo studio!
      Il Municipio mi dice che devo andare in DIA. Devo pagare Oneri Urb. + standard Urb + Costo Costruzione.
      Inoltre essendoci una pratica di condono aperta devo presentare al IX Dipartimento.
      In realtà il locale nasce come magazzino. Pensavo di ripristinare la funzione originaria e poi di richiedere il cambio di destinazione d'uso. In questo modo le funzioni iniziali e finali rientrano nella stessa categoria. Che ne pensi? Ci sono controindicazioni?
      Grazie

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    3. da PRG il magazzino è in funzione produttiva, il ristorante in servizi,ma secondo la nuova classificazione dell'ultima circolare (c'è un post apposito) dovrebbero rientrare entrambi nel commercio generico, dunque non ti conviene tornare alla destinazione iniziale, a meno che non ti comporti una significativa riduzione degli standard, cosa che però così ad occhio non è. Se c'è un condono aperto, considera che il dipartimento si limita a sollecitare il condono, e l'autorizzazione ai lavori cel'avrete solo DOPO il rilascio della concessione: possono passare dei mesi.

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    4. ho scritto male: da prg il magazzino è produttivo, il commercio è commercio, il ristorante è servizi; secondo la nuova cricolare, ristorante e commercio dovrebbero stare nella stessa categoria, mentre il magazzino dovrebbe essere sempre produttivo.

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  13. Gentile Architetto,
    mi farebbe piacere conoscere la sua opinione in merito alla fattibilità del seguente intervento:
    possibile il cambio d'uso di un magazzino interrato non pertinenziale risalente agli anni '60 in autorimessa privata ugualmente non pertinenziale, destinata al parcheggio dei veicoli di un’azienda privata?
    Tale intervento non riguardando parcheggi pertinenziali potrebbe comportare la creazione di nuova SUL e, ciò costituire un limite alla sua realizzazione?
    Detto che, i magazzini non pertinenziali realizzati negli anni '60, per quanto mi è stato detto, venivano consentiti come accessori anche non pertinenziali dell'edificio principale e, quindi, non ai fini produttivi, a differenza invece di quanto previsto dall'attuale normativa;
    che, secondo l'art7, co.7 delle NTA i parcheggi privati non pertinenziali possono essere realizzati fuori terra oppure all'interrato di aree private, ovviamente se previsti nelle norme di tessuto;
    che, il Magazzino non pertinenziale non compare nelle categorie dell’art. 23-ter del DPR 380/01 ed anche dell’art.6 delle NTA, come potrebbe essere inquadrato il suo cambio d’uso in Autorimessa non pertinenziale prevista invece all’art.6, co.1, lett.g delle NTA?
    Sarebbe necessaria una SCIA (stessa categoria?) oppure una DIA (categorie differenti?)?
    Anticipatamente la ringrazio per l’attenzione e, in attesa di sue notizie la saluto.

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    1. se legittimamente costituito all'origine, il magazzino interrato può secondo me essere considerato SUL, anche se secondo le norme tecniche in vigore prima del 1967 i volumi interrati non erano considerati nel calcolo del volume edificabile, dunque la questione primaria è proprio quella del capire se un locale interrato ad uso magazzino sviluppa in effetti cubatura oppure no. Si può leggere un post relativamente recente che parla dei bagni nei sottonegozi, che parla anche di questo aspetto. Dunque molto probabilmente sono realizzabili parcheggi pertinenziali, perché esplicitamente non fanno SUL, ma su quelli non pertinenziali va visto in concreto se si può fare oppure no.

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    2. Salve Architetto,
      la ringrazio per il sollecito riscontro, purtroppo ancora non ho ben chiaro se l'intervento sia fattibile in quanto conforme alla normativa vigente.
      Sentiti diversi tecnici ho ricevuto risposte quasi totalmente favorevoli ad esclusione di una.
      Concordo con lei che i magazzini interrati privati non pertinenziali risalenti agli anni 50/60, venissero autorizzati senza essere computati nella superficie utile coperta (relativa ai soli piani fuori terra), il problema è che in seguito le normative sono cambiate in senso più restrittivo e, attualmente, la loro creazione in quanto non pertinenziali, se pure all’interrato di area privata edificata, ai sensi dell’art.4 delle NTA di PRG potrebbe comportare la creazione di nuova SUL con tutto ciò che consegue.
      E’ pur vero che tali strutture preesistenti attualmente già non pertinenziali, non possono essere valutate con il metro della vigente normativa e, quindi, come impedire il loro cambio d’uso ad autorimessa sempre non pertinenziale, non avendo per altro tale modifica alcuna incidenza sul carico urbanistico?

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    3. ho analizzato una situazione similare poco tempo fa, ed il risultato è che vi è una divergenza tra quello che è stato asserito in via giurisprudenziale, dove il volume tendenzialmente è da considerarsi legittimo e quindi con cubatura sfruttabile ancora oggi, e l'interpretazione del comune, che dal dipartimento ai municipi è invece più orientato verso l'opposto. occorre andarea a parlare possibilmente con il dirigente tecnico del municipio e vedere con lui.

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    4. Grazie infinite Architetto, proverò ad informarmi e vediamo .... le farò sapere.
      Cordiali Saluti

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  14. Una mia cliente vuole prendere una SCIA per un affittacamere che avrebbe tutti i requisiti, solo che al catasto risulta come D/2 mentre il regolamento prevede come categoria solo la A. Pertanto occorrerebbe un cambio destinazione d'uso che, se non erro, rientrerebbe nel caso mdU1, le risulta? Il procedimento è oneroso? Occorre fare poi sempre una variazione catastale? spero in una sua delucidazione
    grazie mille per la disponibilità

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    1. si serve comunque il cambio d'uso, ma secondo me non è MdU1, comunque andrebbe visto in dettaglio, anche per quanto riguarda l'onerosità. la variazione catastale servirà senz'altro.

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  15. Gent.le Architetto, sto iniziando l'attività da libera professionista ed orientarsi è un po difficile. Per questo le chiedo un consiglio.
    Un cliente ha un locale accatastato come C1 ricadente in città da ristrutturare - Tessuti prevalentemente residenziali e vorrebbe farci una autofficina (C3). Al municipio (XIV) mi hanno detto che cambia la categoria funzionale da commerciale a produttiva e direzionale. Che per tale cambio oggi devo presentare una DIA ma dall'11 dicembre è sufficiente una SCIA. Nel corso del cambio devo realizzare un piccolo tramezzo. Ora mi chiedo:
    1) ci sono oneri da pagare?
    2) cosa cambia l'11 dicembre rispetto ad oggi?
    3) nella SCIA per cambio di destinazione d'uso posso inserire anche la realizzazione del tramezzo o devo fare prima una CILA e poi una SCIA?
    Anticipatamente la ringrazio per la disponibilità e le informazioni che potrà darmi.
    Claudia

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    1. credo il funzionario si riferisca al decreto SCIA 2 di cui ho parlato in un più recente post, ma bisogna aspettare che il comune si adegui, e per fare ciò ha tempo fino a giugno 2017 quindi fino ad allora si applica la disciplina tuttora in vigore, che prevede ancora la DIA, secondo me. il cambio d'uso c'è, è oneroso, e prevede l'adeguamento degli standard: non posso rispiegare tutto qui, trovi tutto negli altri post con tag "cambio di destinazione d'uso". nella SCIA/DIA puoi inserire certamente opere ricadenti di per sè in CILA.

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  16. Buongiorno Architetto, devo realizzare un albergo di n.7 camere in zona T3 vicino Largo Argentina. L'immobile attualmente risulta essere Ufficio. Volevo sapere se era necessario il cambio d'uso tra categorie diverse MdU3 e quindi presentazione DIA con relativo calcolo oneri. Nella vecchia circolare del Comune di Roma (2013) uffici e alberghi erano ricompresi nella stessa categoria e quindi non erano soggetti al versamento degli oneri; dal 2015 con la nuova circolare mi risulta il versamento. La ringrazio per il prezioso aiuto.

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  17. Buongiorno Architetto, devo realizzare un albergo di n.7 camere in zona T3 vicino Largo Argentina. L'immobile attualmente risulta essere Ufficio. Volevo sapere se era necessario il cambio d'uso tra categorie diverse MdU3 e quindi presentazione DIA con relativo calcolo oneri. Nella vecchia circolare del Comune di Roma (2013) uffici e alberghi erano ricompresi nella stessa categoria e quindi non erano soggetti al versamento degli oneri; dal 2015 con la nuova circolare mi risulta il versamento. La ringrazio per il prezioso aiuto.

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    1. alberghi e uffici sono in funzioni differenti dunque è un cambio d'uso in MdU3 a mio modo di vedere. comunque uffici ed alberghi fino a 60 posti letto hanno gli stessi identici standard, dunque non vanno monetizzati nè reperiti gli standard urbanistici. sarà comunque dovuto il contributo di costruzione basato sul costo di costruzione e il contributo per le urbanizzazioni.

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  18. Gentile Arch. Campagna, sono proprietario di un appartamento accatastato A/3 nel comune di Roma acquistato da costruttore che ha realizzato appartamenti da uno stabile ex sede Inps con permesso a costruire avente ad oggetto lavori di ristrutturazione ed. di cambio di destinazione d'uso a commerciale, case e appartamenti vacanze come riportato su atto notarile.
    Per un uso unicamente abitativo (motivo dell'acquisto) è necessario, e fattibile, fare qualcosa? Il municipio ha già da tempo accettato il cambio di residenza presso questo appartamento ma sembra che i vigili urbani stiano, in questi giorni, contestando ai proprietari (ignari del vincolo CAV) il cambio di destinazione d'uso. Ringraziandola porgo cordiali saluti.

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    1. occorre analizzare il titolo edilizio anzitutto per capire come realmente sono state autorizzate le unità immobiliari; solo una volta studiata la situazione si può capire se è possibile fare una sanatoria. Comunque la categoria A/3 è già abitativa e non ricettiva: dunque o sono stati fatti degli accatastamenti non coerenti con il titolo edilizio, o il titolo edilizio autorizza l'abitativo, oppure ancora è stata usata qualche norma specifica sulla ricettività extralberghiera che a volte ammette la destinazione urbanistica residenziale anche per gli immobili ricettivi.

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  19. Buongiorno architetto,non sono un tecnico e per la situazione che le vado a descrivere ho un po di confusione visto che due tecnici da me contattati mi hanno dato informazioni " diametralmente opposte".
    Sono in trattativa per un immobile nel comune di Roma, zona c8,
    attualmente con destinazione C3- laboratorio artigianale, che vorrei successivamente trasformare in A10, servizi alle persone, per utilizzarlo come studio odontoiatrico. Ovviamente andranno fatti dei lavori di ristrutturazione interna totali.
    Mi sembra di aver capito che la cosa si possa fare, visto che rientrano nella stessa categoria menzionata nel decreto sblocca italia e soprattutto perchè il piano regolatore di Roma lo prevede (perlomeno cosi mi hanno detto), ma la discordanza che trovo tra i due pareri ricevuti riguarda gli oneri da pagare al comune di Roma: da una parte mi si ipotizzano spese quantificabili approssivamente tra i 15 e i 20000 euro oltre alle parcelle professionali, per il solo mutamento di destinazione, dall'altra si parla di poche centinaia di euro da pagare per pratiche amministrative, oltre ovviamente alla parcella del professionista.
    Cosa mi può dire?
    La ringrazio anticipatamente per le sue sempre puntuali e chiare informazioni anche per i non esperti del settore e le auguro buon lavoro.

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    1. i cambi d'uso vanno studiati e calcolati, comunque se parliamo di un immobile di dimensioni non piccole potremmo arrivare anche a cifre importanti come quelle citate. certamente non sono poche centinaia di euro, a meno che l'immobile non sia davvero molto piccolo.

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    2. Nello specifico si tratta di un immobile di circa 60 mq, dove andranno effettuati importanti lavori di ristrutturazione. Sono plausibili importi di 15/20000 euro di oneri per cambio da C3 ad A10 visto che si tratta di mutazione di destinazione d'uso nell'ambito della stessa categoria funzionale ( produttiva e direzionale)? Proprio perché stessa categoria non hanno lo stesso carico urbanistico, nella specifica situazione "carico urbanistico medio" e quindi ridotti oneri comunali,o entrano in gioco altri fattori?
      Grazie

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  20. buonasera sono alla prima esperienza, ho un dubbio che non riesco a risolvere.
    Un mio cliente ha una piccola villetta a schiera, il piano seminterrato catastalmente risulta cantina, lui vuole farla diventare abitazione per farci delle camere ed un bagno. la sua altezza interna è di mt. 2.70, la sua superficie calpestabile è di 45 mq, ha un cavedio che è distante dal muro perimetrale di 1,2 mt, gli infissi sono porte-finestre. come posso risolvere la problematica? una scia? e la cubatura devo controllare?

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    1. i locali interrati non possono diventare abitativi, l'essere fuori terra è un requisito essenziale.

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  21. Gent.le Architetto,
    è la prima volta che mi imbatto in un cambio di destinazione d'uso. Trattasi di un locale seminterrato (sito in Roma) di circa 25 mq, accatastato come C2, che il proprietario vuole trasformare in C6 per venderlo come box. In questo caso ci sono oneri da pagare? Come li calcolo? Si procede tramite SCIA?
    C'è chi dice che basta una variazione catastale senza cambio di destinazione d'uso. Grazie!

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    1. è comunque un cambio d'uso urbanisticamente rilevante, non è sufficiente l'accatastamento. un minimo di computo metrico c'è sempre, anche se poi come monetizzazioni sarebbe pari a zero se viene realizzato come spazio pertinenziale. non è semplice come sembra, va studiato in dettaglio.

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  22. Buongiorno, ho un edificio nel centro di Roma (immobile censito nella carta della Qualità al foglio G1B) affittato ad un istituto di Credito (catastalmente D5), che dovrei trasformare in A10 (perchè subentrerà un nuovo locatario), non eseguirò nessun tipo di lavorazione ne' interna ne' esterna al fabbricato.
    Occorre (a parte il catasto ovviamente!) presentare una documentazione al Comune di Roma e alla Soprintendenza Capitolina)?

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    1. certo è necessario effettuare un cambio di destinazione d'uso (ammesso che quella attuale sia stata a suo tempo legittimata) all'interno della stessa categoria servizi (da sportelli bancari a direzionale privato), previa acquisizione del parere della sovrintendenza capitolina.

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    2. grazie mille per la risposta! posso contattarla in privato per capire se possiamo intraprendere un rapporto di collaborazione su questa cosa dato che sono di Perugia?

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    3. certo nella pagina dei contatti trova l'email dello studio che leggo io direttamente.

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  23. Buonasera architetto, vorrei chiederle il suo parere rispetto ad un cambio di destinazione d'uso da un B1 a un D2 senza opere.Secondo lei rientrerebbe in mdU3 essendo categorie catastali differenti?inoltre c'è aumento del carico urbanistico da quello che leggo dalle NTA, vero?

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    1. a meno che, molto forzatamente, non si riesca a far passare come art. 6, è un MdU3. per capire gli oneri bisognerebbe inquadrare esattamente la destinazione attuale nelle NTA: dipende di fatto da cosa è, forse residenza collettiva? bisogna ragionare su questo, assieme ai tecnici amministrativi.

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