lunedì 24 agosto 2015

Cambio di destinazione d'uso: pubblicata nuova circolare esplicativa

Il 4 agosto scorso è stata pubblicata una nuova circolare esplicativa dal Dipartimento PAU per armonizzare la disciplina del cambio di destinazione d'uso alla luce delle nuove modifiche introdotte al DPR 380/01 dal decreto sblocca italia.
La circolare è molto importante, perché appunto serve ad armonizzare le nuove categorie introdotte nel DPR 380/01 con quelle già presenti nel PRG, che difatti differiscono leggermente. Nella stessa delibera trovare lo schema di corrispondenza, a cui non ho nulla da aggiungere.

Dalla lettura della circolare, scompare di fatto la vecchia classificazione del "cambio di destinazione d'uso" che viene sostituita con la nuova disciplina della "mutazione di destinazione d'uso". Il Dipartimento individua tre sotto-categorie di intervento, e specifica meglio degli aspetti che prima erano incerti:

MdU1: mutamento di destinazione d'uso in un immobile già adibito ad esercizio d'impresa verso altra destinazione sempre per l'esercizio d'impresa - questa procedura non è valida quindi per immobili che provengono o che vanno verso destinazioni non ad uso d'impresa: per esempio vale per la conversione di un locale commerciale in magazzino o vice-versa, ma non vale per il cambio d'uso da un locale commerciale ad abitazione, per esempio. Restano comunque sempre ferme le regole e le limitazioni imposte dal PRG e dalle altre norme tecniche.
Nel descrivere questo intervento, attuabile in CILA, il Dipartimento specifica che in questo caso l'onerosità c'è solo e soltanto se c'è aumento di SUL (la SUL può aumentare anche non necessariamente con opere di ampliamento effettive, ma anche in virtù di un diverso "peso" che può derivare da diverse interpretazioni del PRG sulla stessa superficie), ma che c'è comunque necessità di pagamento delle monetizzazioni degli standard urbanistici nel caso in cui la nuova destinazione abbia un carico superiore a quella di destinazione. A queste conclusioni ci si arrivava già per logica deduttiva, ma ora che lo ha chiarito il Dipartimento è molto meglio.
Per la procedura della monetizzazione rimane valido quanto già deliberato in precedenza.
Si ricade in questa categoria solo se non si devono eseguire opere di ristrutturazione edilizia cosiddetta "pesante" e solo se non si devono eseguire opere strutturali. Per ristrutturazione edilizia pesante a Roma si intende quella che comporta delle modifiche sostanziali ai prospetti (p.e. modifica di finestrature esterne), alla sagoma (p.e. demolizione e ricostruzione di porzioni di volume), o al volume (ampliamenti o riduzioni di volumi edificati). Ne ho parlato anche qui.
Sul cosa si debba definire per esercizio di impresa molto si è dibattuto, e credo che l'interpretazione più corretta sia il fare riferimento all'art. 4 del DPR 633/72.
Detta procedura si attua in CILA.

MdU2: mutamento d'uso all'interno della stessa categoria funzionale, senza opere di ristrutturazione edilizia cosiddetta "pesante" ma eventualmente con opere strutturali. Questa casistica spesso è assorbita comunque nella MdU1, in quanto quasi sempre si attua in immobili adibiti ad esercizio d'impresa. Detta procedura si attua in SCIA.

MdU3: mutamento d'uso tra categorie differenti. Si attua in DIA onerosa. Rientra in questa categoria anche gli interventi riconducibili alle categorie precedenti ma comportanti opere di ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante. In questo caso rimangono del tutto valide le procedure già descritte nelle precedenti circolari e delibere comunali in vigore prima dello sblocca italia e che ho già descritto in tutti i post con il tag "cambio di destinazione d'uso" che potete cliccare qui sotto per filtrare i miei post specifici sull'argomento.

Molto interessante ed importante la tabella di "conversione" delle destinazioni dell'attuale PRG nelle categorie introdotte dalla legge 164/2014, dalla quale possiamo osservare delle differenze interpretative rispetto al passato. Mentre alcune categorie vengono riportate integralmente nella classificazione dell'attuale DPR (come le destinazioni residenziali e le turistico-ricettive, assimilate alle omonime categorie) in alcuni altri casi c'è un cambio di veduta interpretativa: quello per esempio che più mi salta all'occhio è l'aver spostato la classificazione di magazzini e commercio all'ingrosso nella più corretta categoria "commerciale" di DPR, mentre invece da PRG rientrano tra le produttive. Dato che nel DPR adesso non esiste la classificazione "servizi", le destinazioni di questa categoria descritte nel PRG vengono dirottate quasi tutte sul produttivo-direzionale, mentre quello che è assimilabile al commerciale, cioè i pubblici esercizi (bar, ristoranti, etc), accorpato al commerciale. Attenzione, però, perché questo non vuol dire che sia cambiato il PRG, il quale vieta per esempio l'insediamento di destinazioni produttive all'interno di molti tessuti della città (storica e consolidata in particolare): il discorso vale solo ed esclusivamente ai fini della determinazione di quale procedura urbanistica applicare.

Rimane comunque l'incongruenza di fondo relativa al fatto che, se comunque parliamo di immobile adibito ad esercizio d'impresa, la procedura è comuqnue riconducibile a CILA indipendentemebte dal fatto se c'è o meno "salto" di categoria.

119 commenti:

  1. Buongiorno e innanzitutto complimenti, ma soprattutto grazie! Mi hai supportato nel mio trasferimento da Milano a Roma, mi sarei persa nei meandri...
    Ho un dubbio e vorrei sottoportelo per un consiglio:
    un mio cliente sta per comprare due unità immobiliari distinte a Milano, un A2 ed un A10. Il problema è che vorrebbe trasformare l'A10 prima del rogito per evitare gli oneri elevati, ma non è possibile trasformarlo in residenza perché locale seminterrato e non viene rispettata la quota indicata sotto il piano di spiccato. Pensavo di suggerire un cambio senza opere in C2. Può successivamente effettuare una fusione con l'appartamento al piano superiore come locale accessorio? Il PRG prescrive che tali locali debbano essere separati dal locale principale e non dotati di climatizzazione. Secondo te ha senso? Grazie sin da ora per la risposta

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    1. non conosco la normativa di Milano quindi non so dirti: qui a Roma c'è un limite dimensionale per gli spazi non residenziali annessi alle abitazioni.

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    2. Grazie lo stesso! Non riesco a trovare l'informazione per Milano, anche in Comune non mi hanno fornito un rifermento ufficiale...ma in certi casi i dati oggettivi sembrano impossibili ;)

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  2. Salve, un ufficio diventato tale con cambio di destinazione d'uso mediante concessione edilizia del 1983, devo ripristinarlo ad abitazione come in origine, senza esecuzione di opere. Deve pagare gli oneri, e quale titolo edilizio va utilizzato? L'immobile si trova in Città Storica fuori dalle mura aureliane.
    Grazie!

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    1. si può fare in due modi: o si fa un ripristino della originaria destinazione, facendo una SCIA che di fatto annulla il titolo del 1983, oppure si fa un vero e proprio cambio di destinazione d'uso. La seconda procedura è più costosa, perché è onerosa, mentre la prima no; tuttavia con la prima procedura il titolo del 1983 viene di fatto annullato e quindi l'operazione inversa in futuro potrebbe risultare irreversibile, mentre nel secondo caso non ci sarebbe questo problema. è opportuno un confronto comunque con l'ufficio tecnico del municipio territorialmente competente.

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    2. buongiorno, scusate se mi inserisco, nel 1960 un edificio nasce come residenziale. nel 1980 viene trasformato in uffici. Ora si vuole riportare tutto ad abitativo con opere. Per ripristino destinazione d'uso originaria con opere (interne) si corrispondono sempre gli oneri?
      grazie per l'att.ne. BC

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    3. si può fare un ripristino senza oneri.

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  3. Salve e sempre complimenti per il blog.
    Sto studiando la possibilità di fare un cambio di destinazione d'uso (oggi MdU) per un immobile, di categoria C3, inserito in un tessuto classificato come Ambito di Valorizzazione di tipo C. Vorrei verificare la possibilità di portare l'immobile a categoria A. Dall'art 43 comma 3 delle NTA leggo che il MdU può essere fatto con attuazione diretta (quindi con le tradizionali pratiche edilizie SCIA o DIA?) solo all'interno della stessa categoria (quindi ad esempio da C3 a C1) e senza aumento del carico urbanistico. Se volessi invece fare il MdU da categoria C a categoria A dovrei passare attraverso l'attuazione indiretta, quindi verificare cosa prevedono o permettono le NTA dello strumento urbanistico esecutivo "Programma integrato" o "Progetto Urbano"?
    Grazie e buon lavoro.

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    1. gli ambiti di valorizzazione sono tessuti in cui le operazioni private sono limitate, quindi si, occorrerebbe operare tramite strumento indiretto.

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    2. oppure mediante piano casa, che va in deroga agli strumenti urbanistici

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  4. Salve e complimenti per la grande puntualità del blog, come pochi...
    Domanda relativa alle destinazioni d'uso:
    Ho un capannone in zona industriale con destinazione d'uso D/1 nel quale da circa dieci anni si svolge attività di revisione autoveicoli. Causa cambio di società, la provincia richiede di nuovo la documentazione tra cui l'agibilità dal quale si evinca la destinazione d'uso officina per riparazione autoveicoli,
    La mia domanda è la seguente: la categoria D/1 è compatibile con officina riparazione e revisione autoveicoli? oppure è necessario un cambio di destinazione d'uso a C/3 artigianale.
    Grazie in anticipo
    Giuseppe

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    1. il D1 volendo è compatibile, anche se si riferisce generalmente a grandi impianti e non a locali per attività non particolarmente estese. Comunque la categoria catastale non importa ai fini urbanistici: quello che le chiedono è l'attestato di legittimità della destinazione d'uso attuale, che da licenza edilizia deve essere "laboratorio" o similare.

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    2. Risposta esatta, dopo alcune confronti con la provincia ci hanno chiesto/imposto cambio di destinazione dal punto di vista urbanistico.
      Grazie

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  5. salve e complimenti per l'accuratezza dei dettagli che fornisce,
    avrei una domanda da farle, un cambio d'uso a Roma, città consolidata, da abitazione ad ufficio adibito a CAF, come procedo?Dia + verifica monetizzaz. parcheggi + perizia tecnica 8%???grazie per la cortesia

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    1. Si, si va in DIA in questo caso. ci sono anche le urbanizzazioni primaria e secondaria.

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  6. Buonasera Architetto,
    complimenti per il Suo blog, sempre utile e aggiornato.
    Mi trovo ad affrontare una problematica: sono in tessuto T2 con un edificio senza vincoli puntuali. E' possibile un c.d.u da C6 a C1? Naturalmente sempre considerando la monetizzazione degli oneri?
    Grazie

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    1. Dimenticavo di specificare che il locale è situato al Piano Terra e occupa due civici adiacenti

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    2. parliamo di T2 di città storica o di città consolidata? comunque in linea di massima secondo me è possibile operare solo mediante piano casa, perché il C/6 non sviluppa cubatura e quindi sarebbe, per vie ordinarie, un ampliamento che non sarebbe facilmente assentibile.

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    3. Ci troviamo in città storica
      Grazie per il consiglio

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    4. allora sarà interno alle mura aureliane, dove il piano casa non è applicabile. A mio avviso non è possibile il cambio d'uso, comunque a scanso equivoci provate a parlare con i tecnici municipali.

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  7. Salve, secondo te per il ripristino ad abitazione di un'u.i.u. avente destinazione ufficio, avvenuto in passato mediante un cdu con concessione edilizia (di cui avevo scritto precedentemente), in città storica e fuori dalle mura aureliane, occorre il protocollo al coque? In municipio mi hanno detto che si attua mediante SCIA pagando solo i diritti. Non essendo un intervento soggetto a DIA o PdC non dovrebbe richiederlo, ma il ripristino cosi configurato è sempre un intervento di RE come un cdu?
    Grazie!

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    1. secondo me si configura come risanamento conservativo; dunque dato che il coque va interpellato dalla RE in su, secondo me non serve.

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    2. Nello specifico l'immobile ricade in città storica, fuori dalle mura auteliane, identificato nella carta per la qualità degli interventi tav. G1a nelle morfologie degli impianti urbani, pertanto in base alla recente circolare della sovrintendenza capitolina (nella quale si parla della esclusione del parere per soli interventi con opere interne) il n.o. non occorre in quanto trattasi di intervento senza opere. Nella tav. G1b é identificato come "edifici a tipologia speciale - ..ad impianto nodale" pertanto suppongo che occorra il n.o. della sovrintendenza capitolina rilasciato o che siano trascorsi i 60gg per il silenzio assenso. Grazie!

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    3. se sta in G1b il parere della sovrintendenza serve comunque, si.

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  8. Buongiorno collega,
    è la prima volta che mi trovo ad affrontare un cambio di destinazione e il mio cliente vorrebbe avere una stima prima di effettuare l'investimento di acquistare un immobile di circa 1000mq ad uso ufficio in tessuto T3 (via Barberini) per trasformarlo in albergo. Da questo post desumo che si tratta di una MdU1 e quindi effettuabile con CILA, giusto? Facendo i calcoli gli oneri di urbanizzazione risultano circa 130mila euro (con un Ce di 500mila), è una cifra ragionevole o sbaglio qualcosa? grazie mille per i suoi chiarimenti e i suoi post.

    Lucia Sorrentino

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    1. i calcoli sui cambi d'uso non possono essere fatti così a spanne, bisogna svilupparli, non so risponderti di preciso. il cambio d'uso è tra categorie fuzionali differenti, ma teoricamente va in CILA essendo immobile adibito ad esercizio d'impresa. tuttavia, non essendo chiaro questo aspetto, ti consiglierei di andare comunque in DIA.

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  9. Ciao Marco, grazie delle preziose informazioni che posti sul blog. Volevo chiederti un consiglio. Cambio da C2 magazzino a C3 laboratorio artigianato, secondo la circolare si tratta di MdU1 e si procede con CILA e non si paga il contributo relativo il costo di costruzione (?), gli standard sono i medesimi, quindi non si dovrebbe pagare nemmeno per il reperimento degli standard (?), non ho capito invece se si paga l'urbanizzazione secondaria. Tu che ne pensi?
    Grazie
    Alberto

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    1. le destinazioni produttive - vado a memoria - hanno tutti la stessa dotazione di standard, quindi è un cambio d'uso praticamente senza onerosità. in CILA puoi andare se al municipio accettano il discorso del "bene utilizzato per esercizio d'impresa" e dato che non ci sono indicazioni ufficiali, in molti fanno storie.

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    2. Grazie Marco,
      quindi a sensazione del tecnico di zona sarebbe una MdU1 od una MdU2, cambierebbe solo il titolo abilitativo da CILA a SCIA, rimarrebbe immutato il fatto che non essendoci carico urbanistico maggiore la pratica continuerebbe ad essere a costo zero, o no?
      Grazie
      E

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    3. si ma verifica sulle NTA perché andavo a memoria.

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  10. Gentile Marco. il mio cliente ha un locale c1 dove vorrebbe aprire una lavanderia. che lei sappia questo tipo di attività rientra nel commerciale e quindi non avrei un cambio di destinazione d'uso o invece rientra nei servizi? e quindi andare in Dia? grazie mille anticipatamente

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    1. bisogna sentire in municipio comunque secondo me la lavanderia rientra più nei servizi che nel commerciale.

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  11. Gentile Marco, un nostro cliente desidererebbe variare la destinazione d'uso da commerciale a produttiva e direzionale. Siamo in zona T4 della Città Storica. Secondo te in quale categoria di combio d'uso devo inserire l'intervento? Mdu1 o Mdu3?

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    1. Grazie della celere risposta. L'intervento sarebbe senza opere, e non comporterebbe una variazione del carico urbanistico. Secondo te quindi, sarebbe comunque un intervento oneroso? Quali sarebbero in questo caso gli oneri? Grazie ancora

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    2. ho scritto diversi altri post specifici sul tema, scusa non mi posso soffermare sulle domande che riguardano temi già ampiamente discussi. se clicchi sul tag "cambio di destinazione d'uso" vedi tutti i post sull'argomento.

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  12. Ciao Marco, avrei bisogno di un tuo consiglio.
    Dovrei cambiare destinazione d'uso di un locale da C3 a C1 in cui inserire in parte una caffetteria ed in parte attività ricreative. Siamo in città consolidata tessuto T1.
    Come mi conviene procedere?
    Si può considerare MdU1 trattandosi di esercizio di impresa?

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    1. così di primo impatto direi che serve frazionamento, oltre che cambio d'uso, perché le due destinazioni non mi sembrano possano convivere dentro una stessa definizione di quelle riportate nel PRG. in teoria potresti fare tutto in CILA ma devi interfacciarti col municipio.

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    2. Grazie Marco, ormai sei un riferimento per lo studio!
      Il Municipio mi dice che devo andare in DIA. Devo pagare Oneri Urb. + standard Urb + Costo Costruzione.
      Inoltre essendoci una pratica di condono aperta devo presentare al IX Dipartimento.
      In realtà il locale nasce come magazzino. Pensavo di ripristinare la funzione originaria e poi di richiedere il cambio di destinazione d'uso. In questo modo le funzioni iniziali e finali rientrano nella stessa categoria. Che ne pensi? Ci sono controindicazioni?
      Grazie

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    3. da PRG il magazzino è in funzione produttiva, il ristorante in servizi,ma secondo la nuova classificazione dell'ultima circolare (c'è un post apposito) dovrebbero rientrare entrambi nel commercio generico, dunque non ti conviene tornare alla destinazione iniziale, a meno che non ti comporti una significativa riduzione degli standard, cosa che però così ad occhio non è. Se c'è un condono aperto, considera che il dipartimento si limita a sollecitare il condono, e l'autorizzazione ai lavori cel'avrete solo DOPO il rilascio della concessione: possono passare dei mesi.

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    4. ho scritto male: da prg il magazzino è produttivo, il commercio è commercio, il ristorante è servizi; secondo la nuova cricolare, ristorante e commercio dovrebbero stare nella stessa categoria, mentre il magazzino dovrebbe essere sempre produttivo.

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  13. Gentile Architetto,
    mi farebbe piacere conoscere la sua opinione in merito alla fattibilità del seguente intervento:
    possibile il cambio d'uso di un magazzino interrato non pertinenziale risalente agli anni '60 in autorimessa privata ugualmente non pertinenziale, destinata al parcheggio dei veicoli di un’azienda privata?
    Tale intervento non riguardando parcheggi pertinenziali potrebbe comportare la creazione di nuova SUL e, ciò costituire un limite alla sua realizzazione?
    Detto che, i magazzini non pertinenziali realizzati negli anni '60, per quanto mi è stato detto, venivano consentiti come accessori anche non pertinenziali dell'edificio principale e, quindi, non ai fini produttivi, a differenza invece di quanto previsto dall'attuale normativa;
    che, secondo l'art7, co.7 delle NTA i parcheggi privati non pertinenziali possono essere realizzati fuori terra oppure all'interrato di aree private, ovviamente se previsti nelle norme di tessuto;
    che, il Magazzino non pertinenziale non compare nelle categorie dell’art. 23-ter del DPR 380/01 ed anche dell’art.6 delle NTA, come potrebbe essere inquadrato il suo cambio d’uso in Autorimessa non pertinenziale prevista invece all’art.6, co.1, lett.g delle NTA?
    Sarebbe necessaria una SCIA (stessa categoria?) oppure una DIA (categorie differenti?)?
    Anticipatamente la ringrazio per l’attenzione e, in attesa di sue notizie la saluto.

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    1. se legittimamente costituito all'origine, il magazzino interrato può secondo me essere considerato SUL, anche se secondo le norme tecniche in vigore prima del 1967 i volumi interrati non erano considerati nel calcolo del volume edificabile, dunque la questione primaria è proprio quella del capire se un locale interrato ad uso magazzino sviluppa in effetti cubatura oppure no. Si può leggere un post relativamente recente che parla dei bagni nei sottonegozi, che parla anche di questo aspetto. Dunque molto probabilmente sono realizzabili parcheggi pertinenziali, perché esplicitamente non fanno SUL, ma su quelli non pertinenziali va visto in concreto se si può fare oppure no.

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    2. Salve Architetto,
      la ringrazio per il sollecito riscontro, purtroppo ancora non ho ben chiaro se l'intervento sia fattibile in quanto conforme alla normativa vigente.
      Sentiti diversi tecnici ho ricevuto risposte quasi totalmente favorevoli ad esclusione di una.
      Concordo con lei che i magazzini interrati privati non pertinenziali risalenti agli anni 50/60, venissero autorizzati senza essere computati nella superficie utile coperta (relativa ai soli piani fuori terra), il problema è che in seguito le normative sono cambiate in senso più restrittivo e, attualmente, la loro creazione in quanto non pertinenziali, se pure all’interrato di area privata edificata, ai sensi dell’art.4 delle NTA di PRG potrebbe comportare la creazione di nuova SUL con tutto ciò che consegue.
      E’ pur vero che tali strutture preesistenti attualmente già non pertinenziali, non possono essere valutate con il metro della vigente normativa e, quindi, come impedire il loro cambio d’uso ad autorimessa sempre non pertinenziale, non avendo per altro tale modifica alcuna incidenza sul carico urbanistico?

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    3. ho analizzato una situazione similare poco tempo fa, ed il risultato è che vi è una divergenza tra quello che è stato asserito in via giurisprudenziale, dove il volume tendenzialmente è da considerarsi legittimo e quindi con cubatura sfruttabile ancora oggi, e l'interpretazione del comune, che dal dipartimento ai municipi è invece più orientato verso l'opposto. occorre andarea a parlare possibilmente con il dirigente tecnico del municipio e vedere con lui.

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    4. Grazie infinite Architetto, proverò ad informarmi e vediamo .... le farò sapere.
      Cordiali Saluti

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  14. Una mia cliente vuole prendere una SCIA per un affittacamere che avrebbe tutti i requisiti, solo che al catasto risulta come D/2 mentre il regolamento prevede come categoria solo la A. Pertanto occorrerebbe un cambio destinazione d'uso che, se non erro, rientrerebbe nel caso mdU1, le risulta? Il procedimento è oneroso? Occorre fare poi sempre una variazione catastale? spero in una sua delucidazione
    grazie mille per la disponibilità

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    1. si serve comunque il cambio d'uso, ma secondo me non è MdU1, comunque andrebbe visto in dettaglio, anche per quanto riguarda l'onerosità. la variazione catastale servirà senz'altro.

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  15. Gent.le Architetto, sto iniziando l'attività da libera professionista ed orientarsi è un po difficile. Per questo le chiedo un consiglio.
    Un cliente ha un locale accatastato come C1 ricadente in città da ristrutturare - Tessuti prevalentemente residenziali e vorrebbe farci una autofficina (C3). Al municipio (XIV) mi hanno detto che cambia la categoria funzionale da commerciale a produttiva e direzionale. Che per tale cambio oggi devo presentare una DIA ma dall'11 dicembre è sufficiente una SCIA. Nel corso del cambio devo realizzare un piccolo tramezzo. Ora mi chiedo:
    1) ci sono oneri da pagare?
    2) cosa cambia l'11 dicembre rispetto ad oggi?
    3) nella SCIA per cambio di destinazione d'uso posso inserire anche la realizzazione del tramezzo o devo fare prima una CILA e poi una SCIA?
    Anticipatamente la ringrazio per la disponibilità e le informazioni che potrà darmi.
    Claudia

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    1. credo il funzionario si riferisca al decreto SCIA 2 di cui ho parlato in un più recente post, ma bisogna aspettare che il comune si adegui, e per fare ciò ha tempo fino a giugno 2017 quindi fino ad allora si applica la disciplina tuttora in vigore, che prevede ancora la DIA, secondo me. il cambio d'uso c'è, è oneroso, e prevede l'adeguamento degli standard: non posso rispiegare tutto qui, trovi tutto negli altri post con tag "cambio di destinazione d'uso". nella SCIA/DIA puoi inserire certamente opere ricadenti di per sè in CILA.

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  16. Buongiorno Architetto, devo realizzare un albergo di n.7 camere in zona T3 vicino Largo Argentina. L'immobile attualmente risulta essere Ufficio. Volevo sapere se era necessario il cambio d'uso tra categorie diverse MdU3 e quindi presentazione DIA con relativo calcolo oneri. Nella vecchia circolare del Comune di Roma (2013) uffici e alberghi erano ricompresi nella stessa categoria e quindi non erano soggetti al versamento degli oneri; dal 2015 con la nuova circolare mi risulta il versamento. La ringrazio per il prezioso aiuto.

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  17. Buongiorno Architetto, devo realizzare un albergo di n.7 camere in zona T3 vicino Largo Argentina. L'immobile attualmente risulta essere Ufficio. Volevo sapere se era necessario il cambio d'uso tra categorie diverse MdU3 e quindi presentazione DIA con relativo calcolo oneri. Nella vecchia circolare del Comune di Roma (2013) uffici e alberghi erano ricompresi nella stessa categoria e quindi non erano soggetti al versamento degli oneri; dal 2015 con la nuova circolare mi risulta il versamento. La ringrazio per il prezioso aiuto.

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    1. alberghi e uffici sono in funzioni differenti dunque è un cambio d'uso in MdU3 a mio modo di vedere. comunque uffici ed alberghi fino a 60 posti letto hanno gli stessi identici standard, dunque non vanno monetizzati nè reperiti gli standard urbanistici. sarà comunque dovuto il contributo di costruzione basato sul costo di costruzione e il contributo per le urbanizzazioni.

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  18. Gentile Arch. Campagna, sono proprietario di un appartamento accatastato A/3 nel comune di Roma acquistato da costruttore che ha realizzato appartamenti da uno stabile ex sede Inps con permesso a costruire avente ad oggetto lavori di ristrutturazione ed. di cambio di destinazione d'uso a commerciale, case e appartamenti vacanze come riportato su atto notarile.
    Per un uso unicamente abitativo (motivo dell'acquisto) è necessario, e fattibile, fare qualcosa? Il municipio ha già da tempo accettato il cambio di residenza presso questo appartamento ma sembra che i vigili urbani stiano, in questi giorni, contestando ai proprietari (ignari del vincolo CAV) il cambio di destinazione d'uso. Ringraziandola porgo cordiali saluti.

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    1. occorre analizzare il titolo edilizio anzitutto per capire come realmente sono state autorizzate le unità immobiliari; solo una volta studiata la situazione si può capire se è possibile fare una sanatoria. Comunque la categoria A/3 è già abitativa e non ricettiva: dunque o sono stati fatti degli accatastamenti non coerenti con il titolo edilizio, o il titolo edilizio autorizza l'abitativo, oppure ancora è stata usata qualche norma specifica sulla ricettività extralberghiera che a volte ammette la destinazione urbanistica residenziale anche per gli immobili ricettivi.

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  19. Buongiorno architetto,non sono un tecnico e per la situazione che le vado a descrivere ho un po di confusione visto che due tecnici da me contattati mi hanno dato informazioni " diametralmente opposte".
    Sono in trattativa per un immobile nel comune di Roma, zona c8,
    attualmente con destinazione C3- laboratorio artigianale, che vorrei successivamente trasformare in A10, servizi alle persone, per utilizzarlo come studio odontoiatrico. Ovviamente andranno fatti dei lavori di ristrutturazione interna totali.
    Mi sembra di aver capito che la cosa si possa fare, visto che rientrano nella stessa categoria menzionata nel decreto sblocca italia e soprattutto perchè il piano regolatore di Roma lo prevede (perlomeno cosi mi hanno detto), ma la discordanza che trovo tra i due pareri ricevuti riguarda gli oneri da pagare al comune di Roma: da una parte mi si ipotizzano spese quantificabili approssivamente tra i 15 e i 20000 euro oltre alle parcelle professionali, per il solo mutamento di destinazione, dall'altra si parla di poche centinaia di euro da pagare per pratiche amministrative, oltre ovviamente alla parcella del professionista.
    Cosa mi può dire?
    La ringrazio anticipatamente per le sue sempre puntuali e chiare informazioni anche per i non esperti del settore e le auguro buon lavoro.

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    1. i cambi d'uso vanno studiati e calcolati, comunque se parliamo di un immobile di dimensioni non piccole potremmo arrivare anche a cifre importanti come quelle citate. certamente non sono poche centinaia di euro, a meno che l'immobile non sia davvero molto piccolo.

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    2. Nello specifico si tratta di un immobile di circa 60 mq, dove andranno effettuati importanti lavori di ristrutturazione. Sono plausibili importi di 15/20000 euro di oneri per cambio da C3 ad A10 visto che si tratta di mutazione di destinazione d'uso nell'ambito della stessa categoria funzionale ( produttiva e direzionale)? Proprio perché stessa categoria non hanno lo stesso carico urbanistico, nella specifica situazione "carico urbanistico medio" e quindi ridotti oneri comunali,o entrano in gioco altri fattori?
      Grazie

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  20. buonasera sono alla prima esperienza, ho un dubbio che non riesco a risolvere.
    Un mio cliente ha una piccola villetta a schiera, il piano seminterrato catastalmente risulta cantina, lui vuole farla diventare abitazione per farci delle camere ed un bagno. la sua altezza interna è di mt. 2.70, la sua superficie calpestabile è di 45 mq, ha un cavedio che è distante dal muro perimetrale di 1,2 mt, gli infissi sono porte-finestre. come posso risolvere la problematica? una scia? e la cubatura devo controllare?

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    1. i locali interrati non possono diventare abitativi, l'essere fuori terra è un requisito essenziale.

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  21. Gent.le Architetto,
    è la prima volta che mi imbatto in un cambio di destinazione d'uso. Trattasi di un locale seminterrato (sito in Roma) di circa 25 mq, accatastato come C2, che il proprietario vuole trasformare in C6 per venderlo come box. In questo caso ci sono oneri da pagare? Come li calcolo? Si procede tramite SCIA?
    C'è chi dice che basta una variazione catastale senza cambio di destinazione d'uso. Grazie!

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    1. è comunque un cambio d'uso urbanisticamente rilevante, non è sufficiente l'accatastamento. un minimo di computo metrico c'è sempre, anche se poi come monetizzazioni sarebbe pari a zero se viene realizzato come spazio pertinenziale. non è semplice come sembra, va studiato in dettaglio.

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  22. Buongiorno, ho un edificio nel centro di Roma (immobile censito nella carta della Qualità al foglio G1B) affittato ad un istituto di Credito (catastalmente D5), che dovrei trasformare in A10 (perchè subentrerà un nuovo locatario), non eseguirò nessun tipo di lavorazione ne' interna ne' esterna al fabbricato.
    Occorre (a parte il catasto ovviamente!) presentare una documentazione al Comune di Roma e alla Soprintendenza Capitolina)?

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    1. certo è necessario effettuare un cambio di destinazione d'uso (ammesso che quella attuale sia stata a suo tempo legittimata) all'interno della stessa categoria servizi (da sportelli bancari a direzionale privato), previa acquisizione del parere della sovrintendenza capitolina.

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    2. grazie mille per la risposta! posso contattarla in privato per capire se possiamo intraprendere un rapporto di collaborazione su questa cosa dato che sono di Perugia?

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    3. certo nella pagina dei contatti trova l'email dello studio che leggo io direttamente.

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  23. Buonasera architetto, vorrei chiederle il suo parere rispetto ad un cambio di destinazione d'uso da un B1 a un D2 senza opere.Secondo lei rientrerebbe in mdU3 essendo categorie catastali differenti?inoltre c'è aumento del carico urbanistico da quello che leggo dalle NTA, vero?

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    1. a meno che, molto forzatamente, non si riesca a far passare come art. 6, è un MdU3. per capire gli oneri bisognerebbe inquadrare esattamente la destinazione attuale nelle NTA: dipende di fatto da cosa è, forse residenza collettiva? bisogna ragionare su questo, assieme ai tecnici amministrativi.

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  24. buongiorno, vorrei fare una mdu con cila in un tessuto t3 (ristrutturazione urbanistica otto-novecentesca), fa parte degli impianti a destinazione speciale , attualmente è un magazzini c2 annesso ad un laboratorio c1 ( legittimato con concessione in sanatoria), pensa sia attuabile il cambio e senza oneri, visto che il cambio avviene all'interno della stessa categoria??

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    1. non ho capito verso quale categoria si vuole fare il cambio: se si intende convertire il magazzino annesso in commerciale, in teoria è fattibile come semplice distribuzione interna, ammesso che la situazione originaria sia legittima e che gli ambienti attualmente ad uso magazzino abbiano o possano avere i rapporti aeroilluminanti.

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  25. Buongiorno architetto, vorrei chiedere un consiglio per un cambio di destinazione d'uso da A2 a A10, Roma Municipio VIII; in realtà è per uno studio dentistico che è sempre stato da 30 anni A2. Nel calcolo considero solo il costo di costruzione?

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    1. bisogna considerare urbanizzazioni e monetizzazione degli standard. ci sono anche altri post sull'argomento.

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  26. Salve arch., volevo chiedere informazioni circa un cambio d'uso di un appartamento ubicato nel VI municipio in zona omogenea D, il cambio in questione da direzione (uffici) ad abitazione (residenziale) senza opere e conservando la medesima S.U.; credo che la casistica sia la MdU2 (scia) se così non fosse potrebbe darmi qualche info??? ancora le chiedo se ci sono oneri da corrispondere al comune e se si in che ordine (€/mq).
    grazie anticipatamente della risposta che vorrà darmi.

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    1. è MdU3 perché c'è cambio di funzione (da servizi ad abitativo) come scritto nel post. la DIA comunque non esiste più, adesso c'è la SCIA alternativa al PdC. ovviamente il cambio d'uso è oneroso: per capire quanto costa si può fare riferimento agli altri miei post, comunque va fatto un calcolo specifico. occorre comunque verificare che il prg ammetta le destinazioni residenziali nel tessuto: nel produttivo a Roma le abitazioni sono consentite solo per limitati sviluppi e per scopi specifici.

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  27. Salve, oggi sono andato nel municipio II, per parlare di un ripristino di destinazione d'uso originaria, ho la planimetria del 39 che dice che è abitazione e nell'85 è stato fatto un condono. Parlando con il tecnico mi ha detto che serve una scia in alternativa al permesso di costruire e di pagare gli oneri di urbanizzazione primaria. A me sembra un po troppo visto che se non mi sbaglio i ripristini non si possono fare in cila anche?

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  28. Buon giorno Marco sono massimo barbera(via Moricca)
    ti disturbo per una pratica che dovrò eseguire. cambio di destinazione d'uso da magazzino seminterrato, finestrato ed alto 3,30, a sede di associazione culturale anche di culto. città storica, in assenza di opere.
    la domada è: si pagheranno solo i diritti della scia o altro? la categoria catastale sarà E/7?

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  29. Buongiorno Marco,
    un mio cliente sta vendendo appartamento in municipio II. Davanti al notaio, si accorgono di un'incongruenza. Sull'agibilità (1972) il piano seminterrato risulta essere tutto a destinazione d'uso ufficio, tranne l'abitazione del portiere. Sull'atto di proprietà della cliente del 1989 l'unità viene indicata e venduta come abitazione. Anche al catasto, dove l'abitazione è indicata come PT, sin dall'impianto meccanografico (1987) l'unità risulta da sempre un A/2. Il notaio dice che così non può fare il rogito ed ha proposto alla cliente un suo tecnico di fiducia che sistemerebbe tutto per 8.000 euro... Secondo te è possibile che pur avendo concessione edilizia per ufficio, sia poi stata sempre accatastata e venduta come abitazione? E comunque nel caso fosse veramente così, come procederesti per permettere al cliente di chiudere la vendita?

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    1. è possibile ed ho visto di peggio ma più che l'agibilità bisogna vedere il progetto originario di costruzione.

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  30. Gentile Architetto, stiamo valutando l'acquisto di un rudere da ristrutturare nella periferia di Ravenna.
    In particolare si tratta di un D10 (fabbricati strumentali asserviti a attività agricole) ed è in zona SR8.1 Insediamenti lineari residenziali - Aree a completamento edilizio.
    Ovviamente non essendo agricoltori non possiamo comprarlo come D10, e allo stato attuale non è possibile portarlo A2 (civile abitazione) perchè non possiede i requisiti di abitabilità, quindi l'attuale proprietario farebbe un primo cambio d'uso prima della compravendita portandolo a C6 (cantine e garage).
    Fatto ciò andremo al rogito, e apriremo una pratica di ristrutturazione edilizia, in particolare sostituzione edilizia per mezzo di demolizione e ricostruzione, finalizzato all'ottenimento dei requisiti per accatastamento dell'edificio a civile abitazione (quindi con cambio d'uso finale in A2).

    Premesso che non mi è del tutto chiaro quale dei due passaggi sia urbanisticamente rilevante e perciò oneroso, le chiedo se vede particolari difficoltà in questo iter.
    Inoltre sarebbe interessante capire se le opere potranno essere inquadrate in RE con SCIA (anche se oneroso) o se sarà necessario il permesso di costruire.

    Grazie della disponibilità

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    1. mi sembra una situazione da studiare attentamente, non penso possa essere questa la sede per esprimersi da un punto di vista tecnico su un caso così delicato. Attenzione comunque a convertire gli spazi in garage: per definizione, generalmente, questi non sviluppano volume edificato.

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    2. Mi corregga se sbaglio, la situazione migliorerebbe se il passaggio intermedio fosse in C2, giusto?

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    3. no, non ci sono nei cambi d'uso situazioni intermedie che possono migliorare le cose: si deve sempre confrontare situazione ante e situazione post. Se non c'è cubatura edificabile, c'è poco da fare.

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  31. Buongiorno arch. Campagna,
    un amico è interessato all'acquisto di un immobile in Largo Orazi e Curiazi in categoria C3. Mi chiede se è possibile il cambio di destinazione d'uso a civile abitazione. Grazie. Daiana

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    1. in linea teorica è autorizzabile, ma bisogna verificare se ci sono le condizioni tecnico-urbanistiche affinché il passaggio possa concretizzarsi, nel rispetto di tutta la normativa di settore e relative ramificate implicazioni.

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  32. Buongiorno Architetto.
    Il cambio di destinazione d'uso da C2 (cantina al piano terra di un appartamento) a C3 (studio d'artista) avviene al'interno della stessa categoria?

    Grazie per il supporto!

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    1. se non ricordo male lo studio d'artista è nei servizi, mentre la cantina è nel produttivo.

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    2. Grazie mille.
      Quindi " dato che nel DPR adesso non esiste la classificazione "servizi", le destinazioni di questa categoria descritte nel PRG vengono dirottate quasi tutte sul produttivo-direzionale", potrebbero C2 e C3 coincidere nella categoria?
      Grazie ancora

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    3. lo studio d'artista potrebbe essere considerato anche commerciale: purtroppo non ci sono indicazioni specifiche. conviene chiedere direttamente al dirigente dell'area tecnica competente.

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  33. Buongiorno marco,
    ritorno su un quesito posto alcuni giorni fa... Immobile in quartiere africano, l'U.I. interessata, sull'agibilità risulta Ufficio, sui disegni di progetto abitazione, al catasto è sempre stata abitazione, dalla mia cliente sull'atto di compravendita è stata acquistata come abitazione.
    Al municipio mi dicono di presentare SCIA in sanatoria con accertamento di conformità, ma non sono stati affatto collaborativi sul discorso del calcolo delle sanzioni e degli eventuali oneri di urbanizzazione (mi hanno risposto: "ah si, mi sembra, forse, devi pagare qualcosa di verde..." - ?!?).
    Ho un paio di domande:
    1. secondo te la procedura indicata: SCIA + Acc.Conformità è quella giusta?
    2. nel caso si proceda in questo senso, dobbiamo attendere una risposta dal comune? (secondo la dipendente comunale è subito operativo il cdu una volta depositata la SCIA)
    3. Se presento una SCIA per CdU come indicato dal tecnico comunale, come vanno calcolate le sanzioni?
    4. Mi confermi che per le differenze di standard urbanistici, gli oneri di urbanizzazione vanno pagati?

    grazie mille

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    1. secondo me tra agibilità e progetto, prevale il progetto per quanto riguarda la legittimità urbanistica. l'accertamento di conformità per cambio d'uso è rischioso, perché secondo la contorta LR 15/08 prevederebbe sanzioni sproporzionate. Al massimo farei un ripristino, ma verso ufficio non avrebbe senso se sta solo nell'agibilità. è più facile dimostrare che c'è stato un errore nell'agibilità. Provate a tirare fuori la relazione per l'abitabilità, che dovrebbe trovarsi nel fascicolo di progetto,e spulciate eventuali note del collaudatore.

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    2. Il notaio (che ha proposto al cliente di far sistemare tutto ad un suo tecnico), sostiene che per lei è l'agibilità che dice l'ultima parola sulla leggittimità dell'abitazione e quindi se non si trasforma da ufficio ad abitazione non può fare il rogito. Quindi propone di passare per l'accertamento di conformità, ma effettivamente le sanzioni se calcolate con il discorso dell'aumento di valore dell'immobile, porterebbero a delle cifre astronomiche.

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    3. A questo punto penso di proporre alla cliente di farsi sistemare la questione da loro, visto che è anche nei loro interessi chiudere l'atto... Grazie della consulenza.

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    4. la Legge sull'agibilità indica che il certificato viene rilasciato solo se viene accertata la conformità tra quanto progettato e quanto costruito. Se sul progetto c'è scritto una cosa e sull'agibilità un'altra, o non c'è conformità, ed allora l'agibilità è nulla, o c'è un errore nell'agibilità, oppure ancora ci sono state varianti che non sono state trovate. Alle perse farei una agibilità parziale per ribadire che l'immobile è abitativo, facendo le dovute ricerche ulteriori.

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  34. Buongiorno Architetto, volevo chiederle a Roma in zona città della trasformazione ordinaria, nei piani seminterrati collegati ad una abitazione, quali destinazioni sono consentite? Oltre alle cantine ci possono essere lavatoi, stenditoi ecc..
    Grazie

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    1. il prg parla di spazi non abitativi pertinenziali all'uso principale

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  35. Buongiorno Architetto,
    devo fare un ripristino di destinazione d'uso di un immobile di Roma. Inizialmente l'immobile era accatastato come A2, poi è stata fatta una variazione in A10 (senza fare ristrutturazioni interne) ed ora il proprietario vorrebbe ripristinare l'A2 continuando a mantenere la stessa disposizione degli spazi interni. Leggendo l'ultima circolare del comune di roma vedo che il mio caso ricade in mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante perchè passo da una categoria generale all'altra ma non capisco se la pratica da inoltrare al comune è una scia semplice o una scia alternativa al pdc.Consultando la sezione sistemi a regole del PRG vedo che l'immobile ricade in città storica. Questa classificazione equivale a dire che ricade nel gruppo omogeneo A e che quindi deve essere fatta una scia onerosa?
    Grazie

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    1. I cambi d'uso tra categoria diverse vanno sempre in scia alternativa al pdc o pdc. Comunque nel vostro caso di potrebbe valutare un ripristino in cila.

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  36. Anche io mi trovo nella stessa situazione, Municipio II, zona t7 (art-32 del PRG), inizialmente era A/2, poi è stato fatto un cambio di destinazione d'uso in A/10, e ad oggi vorrebbe ritornare ad A/2. Vorrei procedere con la CILA per ripristino della categoria iniziale, ma non riesco a capire se devo pagare o meno gli oneri. Non sono di Roma, e vorrei gentilmente delucidazioni sul da farsi. Grazie Mille anticipatamente.

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    1. il ripristino ad una precedente situazione legittima non ha oneri, in generale, ma possono esserci casi specifici.

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  37. Buonasera, un mio cliente possiede un immobile di categoria C1 al piano terra con 3 aperture. Vorrebbe trasformarlo in A2 per farne 3 case vacanze. Ci troviamo in città storica tessuto T1 e ambito di valorizzazione B6. A mio avviso non è possibile questo tipo di cambio di destinazione d'uso ne il frazionamento ma il cliente mi riferisce che i precedenti professionisti contattati sostenevano fosse fattibile. Quale è la sua idea a riguardo? Che tipo di modifica sarebbe consentita dato che l'immobile risulta sfitto da anni?

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    1. occorre fare uno studio di fattibilità: non me la sento di esprimere un parere con così pochi elementi.

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  38. Buongiorno Architetto,
    innanzitutto desidero complimentarmi per la competenza e la professionalità dimostrata.
    Per un CdU da residenziale a servizi alle persone, ho necessità di rappresentare i seguenti quesiti:
    L’unità immobiliare è posta all’interno della città storica ed è ubicata al piano mezzanino di un edificio condominiale.
    In relazione alla variazione del carico urbanistico che passa da basso (CU/b) a medio (CU/m) viene a determinarsi la necessità di reperire la quota differenziale pari 4,4 mq / 10 mq di SUL per i parcheggi pubblici (6 mq / 10 mq SUL per servizi alle persone e 1,6 mq / 10 mq SUL per residenziale).
    Nel caso specifico, avendo una SUL di 140 mq ed applicando i coefficienti relativi al valore max della unità immobiliare (desunto dall’OMI) ed dalla percentuale relativa all’incidenza dell’area edificabile (desunta dalla tab. B1 allegata alla D.C.C. 73/10), viene a determinarsi la superficie di P.P. da reperire pari a circa 60 mq.
    1. Qualora il cliente disponga di un parcheggio privato, di Sua proprietà, di circa 20 mq., posto ad una distanza inferiore a ml. 500 dalla unità imm.re in questione, impegnandosi con Atto d’Obbligo a consentire l’utilizzo di detta u.i. per l’intera durata dell’attività prevista, si può sostenere di avere reperito parte della superficie a p.p. per 20 mq., con contestuale necessità di monetizzare la sola quota residua pari a 40 mq. ???

    2. È possibile provvedere al reperimento dei parcheggi pubblici attraverso contratto di affitto tra il committente ed un parcheggio privato posto ad una distanza inferiore a 500 ml. dalla u.i. interessata ???

    3. Può cortesemente confermarmi che non vi è necessità di reperire verde e servizi pubblici ???

    4. Può cortesemente confermarmi che gli Oneri relativi alla Urbanizzazione primaria devono essere quantificati tenendo presente il differenziale derivante dalla quota di Urbanizzazione primaria iniziale (tab. A DAC 31/12) e quella finale (tab. A DAC 31/12) ???

    5. Infine, qualora l’unità imm.re sia ubicata ad una distanza inferiore a ml.500, misurata come percorso pedonale, da fermate Metro o Tramviarie, ai sensi del comma 15 dell’art. 7 delle NTA, la dotazione minima dei parcheggi pubblici può essere ridotta agli standard minimi stabiliti dalle norme statali.
    Prendendo quindi a riferimento il D.M. 1444/68, è possibile non essere assoggettati alla necessità di reperire gli standard urbanistici per il fatto che il D.M. 144/68 non prevede una distinzione tra carichi urbanistici bassi e medi ???
    grazie

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    1. è possibile vincolare aree con atto d'obbligo, ma mi sembra di ricordare non debbano esserci vincoli di orario nell'utilizzo, cioè il parcheggio deve diventare di uso pubblico senza orari. Per i parcheggi privati la cosa cambia, ma bisogna fare ben attenzione a valutare se quei parcheggi non facciano già standard, nel caso ovviamente non possono essere utilizzati a tale fine. Verde e servizi vanno reperiti o monetizzati, se vi è differenza tra ante e post-operam. le urbanizzazioni si calcolano sempre come differenza. la questione della riduzione al DM è delicata: io l'ho sempre interpretata così ma a leggere meglio il PRG, la cosa è contraddittoria perché nei commi successivi si capisce che quel discorso vale solo per il reperimento fisico e la differenza va comunque monetizzata come da calcoli ordinari.

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  39. Buongiorno Architetto, a seguito della legge 96/2017 art. 65 bis, che ha modificato l'art. 3 comma c del dpr 380/01, sembrerebbe che ora il cambio di destinazione d'uso possa essere fatto tramite il risanamento conservativo, quindi anche con cila se le opere non riguardano parti strutturali. Mi piacerebbe avere un suo parere, cosa ne pensa? in questo caso anche gli oneri di U.P., U.S. e il costo di costruzione non dovrebbero essere più dovuti?
    Grazie

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    1. la legge fu fatta per aggirare il pronunciamento di una sentenza. comunque il comune di roma ha emanato a novembre una circolare specifica sul cambio d'uso, successiva alla Legge 96, in cui classifica le opere in modo secondo me corretto e condivisibile, indicando che in CILA possono ricadere solo cambi d'uso all'interno della stessa categoria generale. In caso vi si ricada, il cambio d'uso è soggetto solo alla monetizzazione degli standard e non anche al contributo sul costo di costruzione. Se invece si ricade in altra fattispecie, si va in SCIA o in SCIA alternativa al permesso. Se ricade in SCIA ordinaria non necessita di contributo ma sempre urbanizzazioni.

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    2. ho scritto un post più recente relativo alla circolare di novembre 2017: http://architetticampagna.blogspot.it/2017/11/circolare-pau-2017-esplicazione.html

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  40. Buongiorno Marco e grazie in anticipo per la tua disponibilità.
    Ho un cliente che deve aprire un "Laboratorio di grafica, pubblicità e allestimento anche su autoveicoli" su un locale C1 degli anni '70 sito in città consolidata - T1.
    La mia domanda è, ma è necessario un CDU da commerciale ad artigianato di servizi? e se si quale titolo edilizio occorre?
    Ti preciso inoltre che per 20 anni si è svolta all'interno del locale attività di deposito annesso ad un laboratorio di materassi.

    Grazie mille per il prezioso aiuto.
    Emiliano

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    1. mi sembra necessario il cambio d'uso, sì, non è una attività assimilabile al commercio al dettaglio: comunque rimane sempre la grande incertezza dovuta al fatto che non esiste (o quantomeno io non ne ho notizia) un elenco con la correlazione esatta tra l'attività specifica e la classificazione da PRG. Potrebbe comunque non esserci il cambio di funzione, nel qual caso andrebbe in CILA. comunque le informazioni su questo post sono state superate da nuove circolari: ti invito a leggere i miei post più recenti con tag "cambio destinazione d'uso".

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  41. Prima di tutto complimenti per la preparazione e la precisione; vorrei sottoporle questo caso: accertamento di conformità per cambio di destinazione d'uso da C1 a C2, fusione dei due depositi C1 previsti in licenza edilizia, aumento della superficie interna per annessione di spazio condominiale interno 6,50 mq. Gli oneri di urbanizzazione sono dovuti? grazie in anticipo

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    1. gli oneri sono dovuti come un "normale" cambio d'uso non in sanatoria. in più si applicano le oblazioni.

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    2. Il tecnico comunale asserisce che essendo in sanatoria il cambio di destinazione d'uso con aumento di superficie, gli oneri su valutano il doppio. Mi puo dire dove si stabilisce che sia invece "normale"?

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    3. sia nella LR 15/08 sia nella DAC 44/11 si specifica che nelle sanatorie "gli oneri sono comunque dovuti", il che fa capire che l'onerosità va calcolata come se la pratica fosse "normale". In più, ovviamente, si applicano le oblazioni, ma è un calcolo a parte.

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  43. Buonasera Architetto,
    in un locale seminterrato di mq 800 circa, C/2 (magazzino autovetture) dovrei ricavare una parte da destinare ad uso di riparazione autovetture (c3). Il tessuto in cui ricade l'immobile è T3, città consolidata. Mi chiedo se è necessario fare un cambio destinazione d'uso, e se è possibile.
    Grazie in anticipo

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    1. si può valutare, ove ne ricorrano i presupposti, di attuare la previsione del PRG che consente un uso diverso per una superficie non superiore al 25% della SUL dell'immobile. Altrimenti, occorre frazionare e cambiare l'uso alla porzione interessata.

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Grazie per il commento. verifica di essere "nell'argomento" giusto: ho scritto diversi post su vari argomenti, prima di commentare controlla che il quesito non sia più idoneo ad altri post; puoi verificare i miei post cliccando in alto nel link "indice dei post". I commenti inseriti nella pagina "chi sono - contatti" non riesco più a leggerli, quindi dovrete scrivere altrove: cercate il post con l'argomento più simile. In genere cerco di rispondere a tutti nel modo più esaustivo possibile, tuttavia potrei non rispondere, o farlo sbrigativamente, se l'argomento è stato già trattato in altri commenti o nel post stesso. Sono gradite critiche e più di ogni altro i confronti e le correzioni di eventuali errori a concetti o procedure indicate nel post. Se hai un quesito delicato o se non riesci a pubblicare, puoi scrivermi in privato agli indirizzi che trovi nella pagina "chi sono - contatti". Sul blog non posso (e non mi sembra giusto) pubblicare le mie tariffe professionali: scrivimi un email per un preventivo senza impegno. Grazie.