Cambio di destinazione d'uso: pubblicata nuova circolare esplicativa

Il 4 agosto scorso è stata pubblicata una nuova circolare esplicativa dal Dipartimento PAU per armonizzare la disciplina del cambio di destinazione d'uso alla luce delle nuove modifiche introdotte al DPR 380/01 dal decreto sblocca italia.

attenzione: questo post parla di delle disposizioni che sono state successivamente superate, anche perché la norma nazionale nel frattempo si è evoluta e non prevede più espressamente il "cambio d'uso in immobili adibiti ad esercizio d'impresa" avendo invece introdotto il concetto di mutamento d'uso non rilevante. Si faccia riferimento quindi ai post più recenti, per esempio questo.

La circolare è molto importante, perché appunto serve ad armonizzare le nuove categorie introdotte nel DPR 380/01 con quelle già presenti nel PRG, che difatti differiscono leggermente. Nella stessa delibera trovare lo schema di corrispondenza, a cui non ho nulla da aggiungere.

Dalla lettura della circolare, scompare di fatto la vecchia classificazione del "cambio di destinazione d'uso" che viene sostituita con la nuova disciplina della "mutazione di destinazione d'uso". Il Dipartimento individua tre sotto-categorie di intervento, e specifica meglio degli aspetti che prima erano incerti:

MdU1: mutamento di destinazione d'uso in un immobile già adibito ad esercizio d'impresa verso altra destinazione sempre per l'esercizio d'impresa - questa procedura non è valida quindi per immobili che provengono o che vanno verso destinazioni non ad uso d'impresa: per esempio vale per la conversione di un locale commerciale in magazzino o vice-versa, ma non vale per il cambio d'uso da un locale commerciale ad abitazione, per esempio. Restano comunque sempre ferme le regole e le limitazioni imposte dal PRG e dalle altre norme tecniche.

Nel descrivere questo intervento, attuabile in CILA, il Dipartimento specifica che in questo caso l'onerosità c'è solo e soltanto se c'è aumento di SUL (la SUL può aumentare anche non necessariamente con opere di ampliamento effettive, ma anche in virtù di un diverso "peso" che può derivare da diverse interpretazioni del PRG sulla stessa superficie), ma che c'è comunque necessità di pagamento delle monetizzazioni degli standard urbanistici nel caso in cui la nuova destinazione abbia un carico superiore a quella di destinazione. A queste conclusioni ci si arrivava già per logica deduttiva, ma ora che lo ha chiarito il Dipartimento è molto meglio.

Per la procedura della monetizzazione rimane valido quanto già deliberato in precedenza.

Si ricade in questa categoria solo se non si devono eseguire opere di ristrutturazione edilizia cosiddetta "pesante" e solo se non si devono eseguire opere strutturali. Per ristrutturazione edilizia pesante a Roma si intende quella che comporta delle modifiche sostanziali ai prospetti (p.e. modifica di finestrature esterne), alla sagoma (p.e. demolizione e ricostruzione di porzioni di volume), o al volume (ampliamenti o riduzioni di volumi edificati). Ne ho parlato anche qui.

Sul cosa si debba definire per esercizio di impresa molto si è dibattuto, e credo che l'interpretazione più corretta sia il fare riferimento all'art. 4 del DPR 633/72.

Detta procedura si attua in CILA.

MdU2: mutamento d'uso all'interno della stessa categoria funzionale, senza opere di ristrutturazione edilizia cosiddetta "pesante" ma eventualmente con opere strutturali. Questa casistica spesso è assorbita comunque nella MdU1, in quanto quasi sempre si attua in immobili adibiti ad esercizio d'impresa. Detta procedura si attua in SCIA.

MdU3: mutamento d'uso tra categorie differenti. Si attua in DIA onerosa. Rientra in questa categoria anche gli interventi riconducibili alle categorie precedenti ma comportanti opere di ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante. In questo caso rimangono del tutto valide le procedure già descritte nelle precedenti circolari e delibere comunali in vigore prima dello sblocca italia e che ho già descritto in tutti i post con il tag "cambio di destinazione d'uso" che potete cliccare qui sotto per filtrare i miei post specifici sull'argomento.

Molto interessante ed importante la tabella di "conversione" delle destinazioni dell'attuale PRG nelle categorie introdotte dalla legge 164/2014, dalla quale possiamo osservare delle differenze interpretative rispetto al passato. Mentre alcune categorie vengono riportate integralmente nella classificazione dell'attuale DPR (come le destinazioni residenziali e le turistico-ricettive, assimilate alle omonime categorie) in alcuni altri casi c'è un cambio di veduta interpretativa: quello per esempio che più mi salta all'occhio è l'aver spostato la classificazione di magazzini e commercio all'ingrosso nella più corretta categoria "commerciale" di DPR, mentre invece da PRG rientrano tra le produttive. Dato che nel DPR adesso non esiste la classificazione "servizi", le destinazioni di questa categoria descritte nel PRG vengono dirottate quasi tutte sul produttivo-direzionale, mentre quello che è assimilabile al commerciale, cioè i pubblici esercizi (bar, ristoranti, etc), accorpato al commerciale. Attenzione, però, perché questo non vuol dire che sia cambiato il PRG, il quale vieta per esempio l'insediamento di destinazioni produttive all'interno di molti tessuti della città (storica e consolidata in particolare): il discorso vale solo ed esclusivamente ai fini della determinazione di quale procedura urbanistica applicare.

Rimane comunque l'incongruenza di fondo relativa al fatto che, se comunque parliamo di immobile adibito ad esercizio d'impresa, la procedura è comuqnue riconducibile a CILA indipendentemebte dal fatto se c'è o meno "salto" di categoria.

nota di aprile 2020: il cambio d'uso nell'ambito di attività d'impresa è stata una procedura introdotta nel 2012 ma poi eliminata in un successivo sviluppo normativo. attualmente vige il principio dell'art. 23 ter DPR 380/01 secondo cui il cambio d'uso può ricadere in CILA se è del tipo non rilevante.