DOCFA e stato legittimo: commento a Cass. 32312/2025

In questi giorni mi sono imbattuto in diverse discussioni e articoli riguardanti una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 32312 dell'11 dicembre 2025. Molti commentatori sono arrivati ad una conclusione a mio avviso troppo specifica e circoscritta, che vorrebbe che questa pronuncia sancirebbe un principio fino ad ora sconosciuto: ogni volta che si presenta un DOCFA, questo deve corrispondere tassativamente ad uno stato urbanistico legittimo, trasformando di fatto il Catasto in una sorta di "giudice" o "testimone" della regolarità edilizia, a pena di inefficacia della denuncia stessa.

Nel leggere la sentenza con gli occhi del tecnico "da trincea" quale amo definirmi, io ne deduco un contesto applicativo diverso da quello della maggioranza dei commentatori. Affido a questo post delle mie riflessioni attraverso cui vorrei provare a fare chiarezza, perché l'interpretazione corretta a mio modesto parere non solo è meno "terroristica", ma conferma alcuni principi cardine di cui abbiamo parlato spesso in questo blog, in particolare riguardo alla autonomia tra catasto e urbanistica.

Il caso specifico: D/8 o D/7?

Per capire la sentenza, bisogna guardare ai fatti. Il contenzioso nasce perché una società contribuente aveva proposto una variazione catastale (DOCFA) per trasformare un immobile dalla categoria D/8 (fabbricati costruiti per le speciali esigenze di un'attività commerciale, come i grandi negozi o centri commerciali) alla categoria D/7 (fabbricati per esigenze industriali). La variazione ha comportato una diversa rendita (più bassa), basata sul fatto che l'uso effettivo dell'immobile è di attività industriale e non commerciale. L'Agenzia delle Entrate ha respinto la variazione e la Cassazione le ha dato ragione. Perché? Perché quel cambio di destinazione d'uso non era supportato da un titolo edilizio che autorizzasse la trasformazione da commerciale a industriale.

E' forse utile fare un preambolo, per chi non è pratico di catasto. Le categorie catastali sono divise in sei grandi gruppi nominati in lettere, banalmente dalla A alla F. le prime tre categorie e cioè A, B e C rappresentano gli immobili che possono essere accatastati secondo parametri tabellari, perché si tratta di unità immobiliari tipicamente molto diffuse nel territorio e definite a destinazioni ordinarie. Le categorie A comprendono abitazioni ed uffici, ed il parametro di determinazione della rendita è il vano utile; le B comprendono immobili a destinazione generalmente collettiva o di uso pubblico (convitti, conventi, uffici pubblici, scuole, ospedali senza fini di lucro) in cui il parametro base della rendita è il metro cubo vuoto per pieno; le C contengono gli immobili a destinazione commerciale o funzionale, oppure a carattere accessorio, come locali commerciali, magazzini, laboratori, palestre, autorimesse (senza fini di lucro) in cui il parametro base è il metro quadro di superficie ragguagliata.

Se l'immobile rientra tra le prime tre categorie è definito a destinazione ordinaria, ed il relativo classamento è tutto sommato semplice, in quanto, appunto, tabellare. Lo stesso DOCFA per queste categorie contiene al suo interno degli algoritmi di calcolo che determinano automaticamente il classamento (la procedura di "classamento automatico"), che tuttavia deve essere verificato e validato dal tecnico, che può proporre un classamento diverso laddove ritenga non corretto quello generato automaticamente.

Esistono poi altre tre categorie catastali: la E, che comprende sostanzialmente gli edifici pubblici (destinazioni "particolari"), la F che rappresenta le cosiddette fittizie (tra cui rientrano i lastrici solari che non producono reddito, le aree urbane ed altre unità che è necessario accatastare magari per finalità di compravendita, ma che non hanno una propensione a produrre reddito), e poi la D, che è la categoria che raggruppa le unità a destinazione speciale. Qui vengono accatastati immobili che devono avere la rendita attribuita mediante un preciso procedimento di stima, che deve eseguire il tecnico mediante una procedura talvolta assai complessa (nota: nel Lazio sta per uscire il prontuario rinnovato).

All'interno della categoria D le verifiche di congruità del DOCFA sono molto approfondite, perché non si tratta soltanto di verificare che il tecnico abbia correttamente inserito i dati tecnici, ma bisogna entrare nel merito della corretta stima economica, soprattutto in funzione della destinazione d'uso. Appare pertanto abbastanza tipico che una controversia come quella della sentenza in commento abbia avuto ad oggetto un immobile classato in questa categoria.

La frase "incriminata" e il principio dell'ordinarietà

La Corte afferma testualmente che "L'accatastamento non è una semplice registrazione fiscale, ma presuppone necessariamente la regolarità urbanistica ed edilizia del bene". Letta così, sembra dare ragione agli allarmisti. Ma il ragionamento dei giudici è più sottile e si basa sul principio della destinazione ordinaria (artt. 61 e 62 del DPR 1142/1949).

Il classamento catastale è un atto di natura "reale": si basa sulle caratteristiche oggettive dell'immobile, non sull'uso soggettivo che ne fa il proprietario. Se un edificio ha le caratteristiche strutturali e tipologiche di un centro commerciale (D/8), la sua rendita deve essere calcolata come D/8, perché quella è la sua potenzialità reddituale ordinaria. Non importa se il proprietario decide di usarlo come deposito o industria (D/7) se non ha fatto i lavori e non ha ottenuto i permessi per trasformarlo oggettivamente in un'industria.

In parole povere: non puoi chiedere al Catasto di "fotografare" una situazione di fatto (uso industriale) per (tipicamente) abbassare la rendita, se quella situazione è urbanisticamente illegittima. Finché non c'è l'autorizzazione urbanistica che sancisce il cambio d'uso, per il Catasto quel cambio non esiste, perché l'immobile mantiene le potenzialità (e il valore) della sua categoria d'origine.

Coerenza con la prassi

Questa sentenza non ci dice che il tecnico che redige un DOCFA deve trasformarsi in un funzionario dell'ufficio tecnico comunale che va a caccia dell'abuso. Ci dice una cosa diversa, che avevo già trattato parlando della destinazione d'uso tra catasto e urbanistica: il Catasto registra ciò che l'immobile può e deve produrre come reddito in condizioni ordinarie. Il catasto deve far pagare le tasse in funzione della redditività potenziale dell'immobile, e non sull'uso oggettivo. Un esempio tipico sono le seconde case adibite a casa di villeggiatura dello stesso proprietario: si tratta di unità immobiliari che non producono reddito, perché il proprietario non le affitta, ma le imposte sulla proprietà sono comunque dovute in funzione della "potenzialità" reddituale dell'immobile.

Se io cambio l'uso di fatto senza titolo, non posso pretendere che il fisco mi riconosca questo cambio, soprattutto se porta a un vantaggio fiscale (rendita più bassa). La sentenza ribadisce che "l'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialità d'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica". È la conferma che il DOCFA segue lo stato legittimo quando si tratta di definire la categoria (e quindi la rendita), ma non impone un controllo di legittimità a tappeto per ogni minima variazione interna (come una diversa distribuzione degli spazi interni), posto che la variazione catastale deve sempre essere presentata a valle di ogni intervento edilizio che abbia inciso anche solo sulla diversa distribuzione interna.

Conclusioni

Questa sentenza (Cass. 32312/2025) non fa altro che applicare il principio di coerenza:

1. Il classamento si basa sulle caratteristiche oggettive (ordinarietà) e la destinazione catastale può non coincidere con quella urbanistica.
2. Non si può usare il DOCFA per ufficializzare un cambio d'uso "di fatto" privo di titolo edilizio.
3. La rendita catastale deve riflettere le potenzialità legali dell'immobile, non l'arbitrio del proprietario.

Dunque la sentenza non dice che non si può fare un DOCFA su un immobile che non ha regolarità urbanistica, anche perché così affermando, si renderebbero "falsi" tutti gli accatastamenti fatti nel passato per gli immobili "fantasma", spesso privi di titolo urbanistico o gravemente difformi da esso: ricordiamo sempre che catasto ed urbanistica operano su piani del tutto diversi tra loro e non c'è un nesso diretto tra i due, salvo quando la norma non lo preveda espressamente (ad esempio nel caso della valutazione dello stato legittimo, ci sono casi specifici in cui il catasto può essere elevato a titolo urbanistico, o nei condoni dove le concessioni sono rilasciate facendo riferimento agli accatastamenti, ma si tratta di casi specifici e circoscritti).

La sentenza afferma un principio secondo me non così innovativo, e cioè che un cambio di destinazione d'uso che modifica radicalmente l'uso di un immobile (come nel caso di specie, da attività commerciale ad industriale, ma anche da abitazione ad ufficio vi è la stessa "radicalità" urbanistica anche se potenzialmente con meno opere) deve essere accompagnato (supportato) da una specifica autorizzazione urbanistica. Se tale autorizzazione manca, anche l'accatastamento relativo perde di legittimità per l'assenza di un requisito oggettivo, cioè l'autorizzazione alla destinazione d'uso.

Come sempre, la conformità catastale è un tema serio, ma va affrontato conoscendo la genesi delle norme e non fermandosi alla superficie e, soprattutto, si tratta di un ambito in cui le competenze catastali del tecnico classatore devono affiancarsi sempre a quelle urbanistiche.

nota di lettura

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