Agro Romano e frazionamenti nel residenziale: novità 2026

Torniamo ancora una volta a parlare di un tema caldissimo per la nostra professione, che si muove sempre sul filo del rasoio tra la pianificazione urbanistica e le reali necessità di recupero del patrimonio esistente. Chi segue questo blog sa bene che le norme che sovrastano l'edilizia sono tante, diversificate e, soprattutto, spesso in palese contraddizione fra di loro. Oggi approfondiamo un ambito che negli ultimi anni ha avuto una evoluzione positiva, ovvero l'ampliamento delle possibilità di frazionamento di unità ad uso residenziale nelle aree agricole del Lazio ed in particolare di Roma.

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Parliamo difatti della possibilità, ad oggi, di operare frazionamenti di unità residenziali in zona agricola anche da parte di privati cittadini, senza che sia richiesta la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale (IAP). Un tabù storico che è finalmente caduto (ma con mantenimento di importanti attenzioni) grazie a un mirato allineamento normativo tra Regione e Comune.

1. L’antefatto: la falsa speranza del comma 3-bis dell’Articolo 55

Dobbiamo fare un piccolo passo indietro. La legge cardine del Lazio in zona agricola è la ormai storica Legge Regionale 22 dicembre 1999, n. 38 che è la legge urbanistica generale della Regione. All'articolo 55, questa norma disciplina gli interventi ammissibili sugli edifici esistenti in zona agricola. Nel 2017, con la L.R. 9/2017 art. 17 comma 74, la Regione aveva introdotto un comma apparentemente salvifico, il 3-bis, che recitava:

«3 bis. Per gli edifici esistenti nelle zone di cui al presente articolo, ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera b), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) sono consentiti interventi di manutenzione straordinaria consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso» (art. 55 L.R. 38/1999)

Tutti contenti? Nemmeno per idea. Gli uffici tecnici municipali e lo stesso Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica (PAU) di Roma Capitale, con il Parere prot. n. 196571del 9 novembre 2023, opposero una lettura rigorosissima e restrittiva basata sul successivo comma 4 dello stesso articolo 55. La tesi dell'amministrazione (e della Regione nel suo parere del 2020 precedente all'evoluzione normativa) era semplice: l'incipit del comma 4 faceva salve solo alcune deroghe specifiche (commi 2, 3 e 7) per le opere edilizie da eseguirsi dai non agricoltori. Poiché il comma 3-bis non era esplicitamente citato nell'elenco delle eccezioni, la possibilità di frazionare era considerata ad esclusivo appannaggio degli imprenditori agricoli professionali (IAP) o coltivatori diretti (CD). Per i privati cittadini senza qualifica, la porta del frazionamento restava sbarrata.

2. La svolta: la modifica legislativa con la L.R. 20/2024

La svolta definitiva, che evidentemente intende superare le precedenti interpretazioni, si compie con la promulgazione della Legge Regionale n. 20/2024 (successivamente coordinata con le riforme della L.R. 12/2025). Il legislatore regionale ha finalmente preso atto del cortocircuito interpretativo ed è intervenuto riscrivendo l'incipit del comma 4 dell'articolo 55, inserendo espressamente il richiamo al comma 3-bis tra le deroghe oggettive.

Vediamo come recita oggi il testo coordinato dell'articolo 55, comma 4:

«4. Fatto salvo quanto previsto ai commi 2, 3, 3-bis, 3-ter, 3-quater e 7, gli interventi di cui al presente articolo sono consentiti esclusivamente agli imprenditori agricoli professionali e ai coltivatori diretti...» (art. 55, c. 4, L.R. 38/1999 coordinato)

Questo inserimento apparentemente innocuo del riferimento al comma 3-bis all'interno del comma 4 apre le porte alle trasformazioni di frazionamento togliendo di fatto il vincolo dell'allevatore diretto, in quanto espressamente "risponde" al parere regionale del 2020 che proprio in virtù dell'assenza di richiamo del comma 3-bis nel comma 4 ne statuiva la sottomissione alla presenza dell'azienda agricola ed al coltivatore diretto. Significa che l'intervento di frazionamento a parità di volumetria complessiva e mantenimento dell'uso residenziale è oggi attuabile in via diretta anche da privati cittadini non agricoltori.

3. L’allineamento romano: l’abrogazione del comma 4 dell’Articolo 77 NTA

Ma a Roma dovevamo fare i conti anche con il nostro Piano Regolatore. Storicamente, l'Articolo 77 delle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del PRG di Roma Capitale imponeva vincoli sui frazionamenti nelle zone agricole (ex sotto-zona H) e nei vecchi nuclei storici periferici, prevedendo al comma 4 limiti dimensionali e lotti minimi che rendevano impraticabile la suddivisione di un villino o di una porzione colonica. Va comunque detto che tale comma era strutturato non come un espresso divieto ma come un cammino che doveva essere seguito per poter conseguire, tra le altre, il frazionamento immobiliare: veniva difatti specificato che solo tramite PAMA (cioè il PUA della norma regionale) era possibile realizzare frazionamenti immobiliari, purché le unità derivate avessero dimensione non inferiore a 110 mq e con obbligo di asservire 1Ha di terreno per la prima e 2Ha per ciascuna ulteriore unità derivata. La norma dunque si interpretava come un divieto implicito al frazionamento per altre vie.

Anche questo scoglio è stato superato. Con l'iter amministrativo dell'aggiornamento alle NTA (Deliberazione A.C. 169/2024 di adozione e deliberazione A.C. 122/2026 di approvazione) e l'approvazione definitiva della variante di allineamento, il comma 4 dell'articolo 77 delle NTA del PRG di Roma Capitale è stato interamente abrogato e non sostituito. Questa abrogazione elimina la sovrapposizione di regole escludenti comunali rispetto alla legge regionale, aprendo quindi le porte all'applicazione del regime semplificato e liberalizzato dell'art. 55 c. 3-bis della L.R. 38/99 di operare in modo liscio e diretto anche nel territorio romano.

Tutto bene? Insomma: analizzate attentamente cosa ho da dire nel prossimo punto.

4. Le trappole residue: a cosa deve fare attenzione il tecnico

'Liberalizzato' non significa 'anarchia'. Come dico sempre, la nostra professione è micidiale perché il diavolo si nasconde sempre nei dettagli regolamentari. Se avete un cliente che vi chiede di frazionare la casa in campagna in ex zona H a Roma, dovete verificare con la massima cura i seguenti paletti:

• Lo Stato Legittimo dell'immobile di partenza: l'edificio deve essere integralmente legittimo o legittimato da un titolo edilizio (licenza, concessione o condono edilizio definito con rilascio del titolo). Se vi sono difformità o abusi non sanati sull'immobile, la pratica di frazionamento (CILA o SCIA) non può essere presentata. Vi ricordo che nelle zone agricole è più difficile che altrove acquisire i documenti di legittimità, soprattutto per costruzioni realizzate prima del prg del 1962.

• I requisiti igienico-sanitari e dimensionali: ciascuna delle unità derivate dal frazionamento deve rispettare rigorosamente i parametri del Regolamento Edilizio e del D.M. Sanità del 5 luglio 1975. Questo significa superfici minime (es. 28 mq per un monolocale per una persona, 38 mq per due persone, ma io suggerisco caldamento di rispettare i 45 mq minimi di SUL previsti in quasi tutti gli altri tessuti), altezze utili interne e corretti rapporti aeroilluminanti (1/10 o 1/12 a seconda del regolamento). Dei requisiti specifici per le abitazioni rurali sono contenuti anche nel regolamento d'igiene (art. 99 e seguenti): anche se non state facendo una vera e propria abitazione collegata alla conduzione del fondo agricolo, suggerisco di buttare un occhio anche a queste prescrizioni.

• Il divieto assoluto di incremento volumetrico: il frazionamento deve avvenire interamente all'interno della sagoma esistente. Non è ammesso alcun aumento di volume o di SUL (Superficie Utile Lorda) per ricavare le nuove unità abitative.

• Gli standard urbanistici: la creazione di una nuova unità immobiliare residenziale genera teoricamente un incremento del carico urbanistico. Sarà necessario verificare se il Municipio richieda il reperimento di aree a standard (parcheggi privati) o, in caso di impossibilità fisica, la relativa monetizzazione sostitutiva ex art. 7-8 NTA.

Quelle sopra delineate sono attenzioni che il bravo tecnico ha sempre e comunque. Tuttavia, nell’ambito del frazionamento in zona agricola, esistono delle attenzioni ancora più di dettaglio che devono essere attentamente ed opportunamente vagliate quando si opera in questo particolarissimo contesto, che derivano soprattutto da eventuali vincoli indiretti tutt’ora presenti e non mutati dalle evoluzioni normative di cui abbiamo discusso poco fa. Provo a fare un elenco di ulteriori aspetti da attenzionare e verificare prima di procedere a dire di sì al nostro cliente:

• verificare eventuale PUA o PAMA esistente: se il fabbricato su cui intendiamo operare è ricompreso all’interno di un PAMA (o PUA) è quasi scontato che la sua consistenza sia consolidata. In questo caso il frazionamento non è infattibile a prescindere ma potrebbe preventivamente prevedere la modifica del PAMA e degli atti di asservimento connessi;

• attenzione se il fabbricato nasce come abitazione rurale: il PUA o PAMA è uno strumento molto potente e consente di edificare fabbricati anche in superamento dei limiti base dell’edificabilità in zona agricola (sempre entro i parametri dettati dalla L.R. 38/99, stavolta art. 57). Se l’edificio residenziale su cui intendiamo operare è stato generato tramite questo strumento, la sua connessione con l’attività di conduzione agricola del fondo è diretta e non è quindi a mio parere frazionabile direttamente, in quanto ha un rapporto diretto e non scindibile con il fondo agricolo. Anche in questo caso, dunque, si ricade in una casistica similare a quella del punto precedente e che prevede la variante al PUA/PAMA ed ai relativi atti di asservimento;

• occhio alla lottizzazione abusiva: anche se precedente all’evoluzione normativa, esiste un parere della Regione Lazio (710781/2021) che ammonisce circa l’eventualità concreta che una operazione di frazionamento in zona agricola possa intendersi come intervento di lottizzazione abusiva, con conseguenti gravi conseguenze procedurali (e penali): tale attività è sempre espressamente vietata dall'art. 54 comma 1 lett. b) della L.R. 38/99. Tale eventualità può configurarsi se si effettua frazionamento di immobili che hanno il vincolo dei punti precedenti, ma può configurarsi astrattamente anche laddove si prenda un grande casale e lo si suddivida in tante singole unità immobiliari facendolo diventare di fatto un condominio residenziale: anche se la norma oggi sembra consentirlo, attenzione sempre all’eventuale diversa visione giurisprudenziale che potrebbe sanzionare operazioni eccessivamente ispirate da evidenti scopi lucrativi. Se siete bravi timorati di Dio e volete essere sicuri che il vostro progetto magari un po' al limite interpretativo non rientri nella fattispecie della lottizzazione abusiva, potete fare in modo di presentare una richiesta di Permesso di Costruire, così sarà l'amministrazione a vagliare l'aspetto dell'incidenza dell'intervento sul territorio rurale.

• Superfici che non nascono per uso abitativo/residenziale: altro livello di attenzione è da porre nel caso in cui si sta operando su un immobile che è effettivamente residenziale ma ottiene tale destinazione come trasformazione da altre funzioni magari rurali. Al di là del condono edilizio, che effettivamente ci consente di essere (relativamente) certi della destinazione residenziale impressa (vedi anche quanto scritto nello stesso parere del 2020 di Roma Capitale linkato prima), attenzione a tutti quei casi in cui la destinazione originaria non era abitativa, perché anche in tali trasformazioni potrebbero annidarsi atti di vincolo all’unitarietà degli spazi.

• Presenza di eventuale vincolo di Parco regionale o nazionale: le aree dell’agro romano sono spesso all’interno di parchi regionali o naturali. In questo caso la disciplina urbanistica non è quella dell’agro romano ma è quella propria del Parco (Il PRG in questi casi sostanzialmente si disapplica) il quale può avere regole al suo interno per vietare i frazionamenti. In questo caso, la norma del parco prevale sulla norma regionale ed il frazionamento diventa non autorizzabile oppure, se lo è perché il parco non ha una norma che espressamente lo vieta, ricordatevi che ogni trasformazione di immobile in area Parco è sempre soggetta a preventivo nulla-osta.

• presenza di altri tipi di vincolo: generalmente i vincoli paesaggistici, spessissimo presenti nelle aree rurali romane, non impongono limitazioni dirette contro i frazionamenti, anche in virtù della "liberalizzazione" delle opere interne. Attenzione comunque all'implicazione di eventuali opere con rilevanza esterna, che indirettamente potrebbero limitare l'intervento. Se l'immobile si trova in carta per la qualità (anche qui, casistica relativamente frequente soprattutto nel caso dei casali storicizzati) l'intervento potrebbe ritenersi in contrasto con la tutela della tipologia edilizia. Un casale unico che viene suddiviso in tante piccole unità può perdere la sua identità tipologica, ed in ciò, potrebbe ritenersi in violazione delle regole pianificatorie. Per fortuna (si fa per dire) le modifiche su questi edifici sono comunque soggetti al preventivo parere della sovrintendenza capitolina che vaglierà nel caso proprio il rispetto della tipologia edilizia: se questa vi dà l'ok, il vostro progetto è blindato da questo punto di vista. Altro tipo di vincolo in cui potreste incorrere, anche se più raro per gli edifici rurali, è quello di tutela diretta del Codice dei Beni Culturali: in questo caso ogni valutazione è in capo alla Soprintendenza Statale che vaglierà attentamente la coerenza del progetto con i caratteri della tutela. Se si tratta di un casale storico vincolato, però, è ben difficile che possano essere ammessi interventi trasformativi tali da stravolgerne la lettura o l'uso reale.

nota di lettura

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