chatta con il PRG di Roma Capitale

 Sentiamo tutti parlare di intelligenza artificiale applicata alle professioni tecniche, ma molti di noi, soprattutto quelli che iniziano ad avere una certa età, ancora non sanno esattamente di cosa si tratta. In effetti parlare di IA applicata al contesto dell'edilizia è troppo vago, perché ogni singolo ambito può avere un suo specifico strumento. Uno degli ambiti in cui l'IA può apportare qualche vantaggio, è nell'analisi delle norme urbanistico-edilizie, perché i ChatBot in effetti lavorano molto bene quando devono attingere a dei testi e devono restituirvi un testo. Allora mi sono detto, perché non creare un ChatBot che legge tutte le principali norme che hanno a che fare con Roma, e vediamo che succede?

immagine AI generata su prompt dell'autore

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attenzione: non è uno strumento ufficiale rilasciato né gestito da Roma Capitale: si tratta di una iniziativa privata che non c'entra nulla con l'amministrazione capitolina. Sono ufficiali, e di pubblico dominio, i documenti a cui attinge, da me selezionati.

Il risultato ha impressionato anche me, e devo dire che è uno strumento molto potente: potete fare domande veramente di qualunque tipo, e le risposte sono spesso esatte e precise (ma non sempre, dunque dovrete SEMPRE voi verificare che abbia detto il vero). Anche laddove la risposta non è del tutto precisa, aiuta ad inquadrare ed isolare il problema ed a guidarvi verso la risoluzione.

Il chatbot gira su una mia utenza personale di NotebookLM ed è accessibile esclusivamente alle persone che hanno a loro volta una utenza Google. Gli utenti possono parlare con il bot ma non possono vedere le fonti che, comunque, a grandi linee sono più appresso elencate.

Questo strumento viene da me dato gratuitamente in uso alla collettività: se ne faccia buon uso. Per offrirvi questo servizio, ho attivato la versione a pagamento dell'intelligenza artificiale di Google, senza la quale i chatbot non possono essere condivisi: se pensate che questo strumento sia utile, o in generale se ritenete utile questo blog che volutamente non ha pubblicità, valutate l'opportunità di offrirmi un contributo, cliccando sul pulsante qui sotto. Nel form per il pagamento, vi chiedo i dati fiscali per emettere regolare fattura elettronica (per il momento, solo a persone fisiche: se volete personalizzare la donazione, scrivetemi via email). L'importo da voi donato si intenderà comprensivo di IVA e cassa previdenziale.

Mi riservo di ritirare il chatbot se dovessi rilevare degli abusi o un uso anomalo (posso monitorare il traffico, ma non posso sapere quali utenti vi hanno avuto accesso e quali domande hanno fatto, per intuibili questioni di privacy; tuttavia, è possibile usare lo stesso chatbot per rilevare se dei testi sono stati da lui prodotti).

Le fonti a cui attinge il ChatBot sono:

• le NTA del PRG vigente, sia nella versione approvata che quella adottata, nonché il compendio delle norme del PRG previgente;
• le NTA dei PRG previgenti 1962 e 1931;
• i principali articoli di questo stesso blog e, quindi, indirettamente anche a diverse sentenze che ho commentato;
• le determinazioni dirigenziali principali emesse dall'Ufficio Condono;
• le principali delibere comunali che hanno incidenza in ambito urbanistico, comprese quelle per il calcolo degli oneri concessori;
• il PGTU di Roma Capitale;
• le norme tecniche del PTPR Lazio;
• i testi delle norme principali aventi incidenza nell'edilizia (DPR 380/01, DM 1444/68, Codice dei Beni Culturali, etc);
• i pareri emessi dalla Regione Lazio in tema di interpretazione ed applicazione delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici regionali;
• i pareri emessi dal Dipartimento Attuazione Urbanistica (già dPAU).

Laddove le fonti originali sono dei pdf con dentro delle immagini non direttamente leggibili, sono stati trasformati in testo mediante OCR. Se volete sapere se tra le fonti vi sono dei documenti specifici, basterà chiederlo direttamente al chatbot.

tutto molto bello, ma cosa è un notebook?

Probabilmente ormai tutti sappiamo cosa è l'intelligenza artificiale, se non altro, perché quando chiediamo le cose su Google oggi ci esce già una preview di Gemini, che è l'intelligenza artificiale sviluppata dal colosso di Mountain View. Si tratta di dei chatbot a cui si possono porre domande e questi, attingendo ai dati presenti in rete ed ad una serie di modelli di linguaggio, restituisce delle risposte.

I notebook sono esattamente la stessa cosa, solo che le informazioni non vengono attinte da tutto internet, ma solo da delle fonti selezionate, precaricate in una specifica stanza virtuale. In questo caso, da un lato le risposte sono meno ampie di quello che potreste ottenere da Gemini, ma dall'altro si riduce drasticamente la probabilità di errore, in quanto le risposte vengono prelevate dalle stesse fonti, e non da pagine che possono contenere informazioni inesatte o fuorvianti.

Nonostante ciò, le risposte possono essere imprecise o sbagliate: se ne tenga in debito conto.

limiti d'uso e responsabilità

Fermo restando il fatto che le responsabilità dei testi prodotti, in caso di utilizzo, ricadono sempre solo su di voi, vi consento di usare il testo prodotto da questo chatbot anche per farne dei vostri post o per produrre parte della vostra documentazione professionale (porzioni di relazioni tecniche, analisi dei vostri progetti) ma, nel caso, vi chiedo di informarmi della cosa anche solo via email e di valutare l'ipotesi di compartecipare una anche piccolissima quota del vostro compenso, oppure contribuire tramite il pulsante di cui sopra. Se lo usate per comporre delle pagine di blog o di mailing list, per favore allegate il link a questa pagina.

Se volete partecipare al rafforzamento di questo chatbot, potete farlo nei modi seguenti:

• se rilevate una risposta sbagliata, potete dire allo stesso chatbot di correggersi. A quel punto, potete anche dirgli di redigere una nota, da convertire in fonte, per evitare che compia lo stesso errore in futuro. Dato che dall'esterno non si possono gestire le fonti, inviatemi via email questa nota (info@architetticampagna.it) così che io la possa analizzare e, in caso, inserire tra le fonti;
• se avete delle vecchie circolari o vecchi pareri che non sono quelli pubblicati sul sito di Roma Capitale, inviatemeli così da poterli convertire in fonte. Non inserisco tra le fonti le circolari che non sono pubbliche;
• se ritenete che il chatbot debba seguire uno specifico schema per rispondere a determinati quesiti, potete voi sviluppare un testo di riferimento che io andrò poi a caricare nelle fonti, previa verifica di congruità. in caso, il testo da caricare deve essere da voi epurato da ogni dato sensibile relativo all'immobile o alla vostra committenza;
• potete produrre dei fascicoletti in pdf contenenti sentenze da dare in pasto alle fonti.

Nota Bene: il chatbot vi aiuta anche nel calcolo degli oneri concessori e dell'onerosità dei titoli abilitativi. Tuttavia, i calcoli non sono mai perfetti e vanno molto spesso ricontrollati a mano. A maggior ragione in questo caso, usatelo con molta cautela e solo come riferimento.

istruzioni o suggerimenti

Come detto, il chatbot lavora sui documenti specifici di Roma Capitale, ma fa anche riferimento a documenti che hanno valenza anche regionale (il PTPR ad esempio). Attenzione quindi a non porre domande tecniche specifiche che non siano inerenti alla città di Roma, perché potrebbe darvi risposte completamente sbagliate. ad esempio, non avrebbe senso chiedere a questo chatbot commenti o procedure specifiche del comune di Fiumicino, in quanto di questo comune non c'è nulla di precaricato. Domande invece sulle fonti regionali possono avere senso.

modalità di personalizzazione del chatbot sulle vostre specifiche esigenze

Le fonti possono essere personalizzate per scopi professionali. Ad esempio io ogni tanto carico tra le fonti delle mie relazioni tecniche, e glie le faccio analizzare, per verificarne la correttezza o anche per chiedere di implementarne delle porzioni. Una volta analizzate, nel più breve tempo possibile le tolgo dalle fonti altrimenti vengono usate dal chatbot per produrre le risposte anche agli altri. Se volete fare altrettanto, sono a disposizione per aiutarvi: potete inviarmi via email la vostra relazione - che dovrete rigorosamente trasmettermi epurata da tutti i dati personali dei vostri clienti e di qualunque altro dato che possa incidere sulla privacy - ed io la caricherò come fonte, togliendola quando avrete finito. Contattatemi via email per la personalizzazione di questo servizio ad info@architetticampagna.it

alcuni esempi di domande che hanno dato risposta corretta:

D: la zona B1 del prg del 1965 a quale zona territoriale omogenea del DM 1444/68 corrisponde?

R: In base ai documenti forniti, e specificamente alla Deliberazione del Consiglio Comunale n. 2966 del 30 maggio 1978 che ha recepito i parametri delle zone omogenee per il calcolo degli oneri, la Zona B1 del PRG del 1965 corrisponde alla Zona Territoriale Omogenea A.

Ecco il dettaglio della corrispondenza indicata nelle fonti:

• Zona Territoriale Omogenea A: Comprende le zone di P.R.G. A (conservazione e risanamento), B1 (conservazione del tessuto viario ed edilizio) e G1 (parco privato vincolato).
• Zona Territoriale Omogenea B: Comprende le zone di P.R.G. B2 e B3 (conservazione del tessuto viario ed edilizio), D (completamento), F1 e F3 (ristrutturazione urbanistica) e G2 (parco privato).

Questa classificazione è stata stabilita per l'applicazione della Legge 10/1977 e successive leggi regionali, ed è stata successivamente confermata e aggiornata con le Deliberazioni n. 158/1995 e n. 228/2002 che hanno definito le tabelle di comparazione (Tabella C) tra le zone del PRG e le zone omogenee del DM 1444/68,.

È importante notare che la sottozona B1 del PRG 1965 è caratterizzata da "complessi insediativi interessanti soprattutto per i caratteri architettonici, tipologici e ambientali", dove non sono ammessi interventi di demolizione e ricostruzione o ristrutturazione urbanistica se non tramite strumento attuativo, una tutela tipica delle Zone A.

D: la zona M1 del precedente PRG a quale zona territoriale omogenea del DM 1444/68 è stata equiparata?

La zona M1 del precedente PRG, destinata ai servizi pubblici, è stata equiparata alla Zona territoriale omogenea di tipo F del D.M. 1444/68. In questa medesima categoria ricadevano anche le zone M3, M4 (servizi pubblici) ed N (verde pubblico).

D: in quale documento è specificato (se lo è) che un vano scala rientra nel computo della cubatura secondo le disposizioni del precedente PRG (1965)?

Il documento specifico che chiarisce in modo inequivocabile questo aspetto è il Parere prot. n. 33530 del 25 maggio 2005 emesso dal Dipartimento IX (Politiche di Attuazione degli Strumenti Urbanistici) del Comune di Roma, avente ad oggetto proprio il "Parere in merito all'esclusione dal calcolo della cubatura realizzabile dei ballatoi e delle scale stamponate".

In questo documento viene affrontata la questione della computabilità dei vani scala alla luce della prassi consolidata applicata sotto la vigenza del PRG del 1962/1965. Il parere specifica quanto segue:

1. Vano scala principale (Incluso): Il documento stabilisce che "nel calcolo della cubatura realizzabile vanno computate, tra le 'superfici coperte ma non tamponate', esclusivamente quelle relative al vano scala di normale e primario accesso alle unita' immobiliari poste ai vari piani". Pertanto, il corpo scala principale che serve l'edificio fa volume.
2. Scale aggiuntive aperte (Escluse): In base all'art. 47 del Regolamento Edilizio, il parere chiarisce che "Ulteriori vani scala, del tipo 'aperto' aggiunti a quello 'normale' [...] non dovranno quindi essere computati nel calcolo della cubatura massima realizzabile". L'efficacia di questa interpretazione per le scale esterne aggiuntive è peraltro richiamata anche nel "Compendio delle Procedure Edilizie" del Municipio VII.

Questa interpretazione nasceva dal fatto che le Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del PRG previgente (approvato nel 1965) stabilivano all'art. 3 paragrafo 12 che: "in tutte le zone di PRG sono esclusi dal computo della cubatura realizzabile unicamente i volumi relativi a superfici coperte ma non tamponate" e alcuni specifici locali accessori interrati o seminterrati.

Poiché il vano scala principale dell'edificio è tipicamente una superficie "coperta e tamponata" (ovvero chiusa da muri perimetrali), per decenni gli uffici capitolini hanno costantemente considerato il vano scala all'interno del calcolo della volumetria imponibile dell'edificio. L'amministrazione nel 2005 ha deciso di confermare questa impostazione limitatamente alle scale principali, per non creare una disparità di trattamento (o "un'inversione di atteggiamento") rispetto alla passata gestione del vecchio PRG.

D: se un immobile risulta individuato in tavola C di PTPR come "beni del patrimonio culturale - beni areali" significa che è automaticamente vincolato?

R: No, l'individuazione di un immobile nella Tavola C del PTPR non significa che esso sia automaticamente sottoposto a vincolo paesaggistico dal Piano stesso.

Le Tavole C del PTPR hanno natura esclusivamente descrittiva, propositiva e di indirizzo, e fungono principalmente da quadro conoscitivo di supporto per la corretta stesura della relazione paesaggistica. A differenza delle Tavole B, che hanno efficacia prescrittiva e delimitano le aree effettivamente vincolate ai sensi di legge, le Tavole C non istituiscono vincoli in via autonoma.

Le norme tecniche del PTPR precisano esplicitamente che la disciplina per la trasformazione dei beni del patrimonio culturale (o naturale) inseriti in Tavola C discende dalle proprie leggi, direttive o atti costitutivi specifici. Tale disciplina viene applicata tramite procedimenti amministrativi autonomi che sono indipendenti dall'autorizzazione paesaggistica in senso stretto.

In termini pratici, questo significa che la Tavola C si limita a "segnalare" e mappare l'esistenza del bene. Tuttavia, se l'immobile è indicato come "bene del patrimonio culturale", è estremamente probabile che su di esso gravi già un vincolo diretto di natura architettonica o archeologica imposto dallo Stato (ad esempio ai sensi dell'art. 10 della Parte II del Codice dei Beni Culturali - D.Lgs. 42/2004). In tal caso, la tutela e l'eventuale obbligo di richiedere un nulla-osta non derivano dalla Tavola C del PTPR, ma dal decreto ministeriale specifico che ha istituito quel vincolo sul singolo immobile.

D: via [omissis] è classificata come strada ad elevato scorrimento, e quindi produce la fascia di rispetto stradale?

In base all'elenco ufficiale della "Classifica funzionale della rete viaria comunale anno 2015" (allegato al PGTU), vi è una precisazione importante da fare: via [omissis] non è classificata propriamente come strada di "scorrimento" (S), bensì con la sigla "IQ", ovvero come strada "Interquartiere".

Il Regolamento Viario definisce le strade "Interquartiere" come un sottotipo viario dotato di caratteristiche intermedie tra le strade urbane di scorrimento (Tipo D) e le strade urbane di quartiere (Tipo E). Tuttavia, sotto il profilo dell'inquadramento normativo, le strade Interquartiere sono espressamente assimilate al TIPO D (Strade urbane di scorrimento).

Di conseguenza, la risposta alla tua domanda è sì, via [omissis] produce una fascia di rispetto stradale, essendo assimilata a una viabilità principale di Tipo D.

Per quanto riguarda l'esatta ampiezza di tale fascia di rispetto in ambito urbano, il quadro normativo di riferimento si articola come segue:

• Regola Generale (PRG): L'art. 93 delle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del PRG stabilisce che per le "Strade urbane di scorrimento" in ambito urbano, la distanza minima dal confine stradale da rispettare per le nuove costruzioni, per le demolizioni con ricostruzione e per gli ampliamenti è pari a 20 metri.
• Caratteristica "Intermedia" (Regolamento Viario): Poiché l'Interquartiere è un sottotipo che fa da cerniera tra lo scorrimento e il quartiere, la Tabella 12.1 degli standard generali del Regolamento Viario indica per le strade Interquartiere una larghezza minima della fascia di rispetto variabile tra i 20 e gli 8 metri. (Si precisa che gli 8 metri corrispondono al limite minimo fissato dalle NTA del PRG per le strade di quartiere - Tipo E - limitatamente agli interventi ricadenti nella "Città da ristrutturare", "Città della trasformazione" e nei "Progetti strutturanti").

In sede di Due Diligence, dovrai pertanto evidenziare che l'immobile, qualora prospetti su via [omissis], è gravato dal vincolo di rispetto stradale proprio delle viabilità assimilate al Tipo D. L'ampiezza di tale fascia è in via ordinaria pari a 20 metri, con un'eventuale flessibilità riduttiva fino a 8 metri che andrà però verificata incrociando l'esatta classificazione del tessuto urbanistico in cui ricade il lotto (es. Città Storica, Città da Ristrutturare, ecc.) e la specifica tipologia di intervento edilizio che si intende attuare.

alcuni esempi di domande che hanno restituito risposte scorrette o parzialmente inesatte:

D: nelle zone con destinazione urbanistica a parco istituito (parchi istituiti con legge quadro per le aree protette o secondo le leggi regionali) qual'è l'indice di edificabilità?

R: Non esiste un unico "indice di edificabilità" numerico valido a priori per tutte le aree con destinazione a parco istituito. Nelle aree naturali protette, le regole di edificabilità e i relativi parametri non sono dettati in modo generico, ma sono stabiliti specificamente per ciascun parco dal proprio Piano del Parco (o Piano di Assetto).

La Legge Quadro sulle aree protette (L. 394/1991) obbliga infatti ogni parco a dotarsi di un proprio strumento di pianificazione, il quale detta le norme specifiche di tutela e suddivide il territorio in diverse "zone" con gradi di protezione (e quindi di edificabilità) molto differenti. Nello specifico, il piano articola il territorio in:

• Zona di riserva integrale: l'ambiente naturale è conservato nella sua integrità ed è preclusa qualsiasi trasformazione o edificazione.
• Zona di riserva generale: è vietato realizzare nuove opere edilizie o ampliare le esistenti. Sono consentite solo le infrastrutture strettamente necessarie, gli interventi di manutenzione e l'adeguamento igienico-sanitario e strutturale del patrimonio edilizio esistente per finalità agro-silvo-pastorali o agrituristiche.
• Zona di protezione: continuano le attività tradizionali (agro-silvo-pastorali, agrituristiche) e l'edificazione è vincolata ai parametri stabiliti dal regolamento del parco per tali scopi.
• Zona di promozione economica e sociale: individuata nelle aree già modificate dall'uomo, presenta un livello di tutela più permissivo e può consentire nuove edificazioni o trasformazioni edilizie mirate a migliorare la vita delle collettività locali e la fruizione del parco, nei limiti fissati dal Piano stesso.

Qualora un parco sia stato istituito ma sia ancora privo di un Piano d'Assetto approvato, l'ammissibilità degli interventi e gli eventuali indici di salvaguardia dipendono interamente dal contenuto della specifica legge istitutiva dell'area protetta (che può individuare zone di protezione o aree considerate edificabili a fini di salvaguardia).

Inoltre, a livello di classificazione urbanistica comunale (come nel caso del PRG di Roma Capitale):

1. Le Aree naturali protette sono classificate globalmente come Zone Territoriali Omogenee di tipo "F".
2. In attesa dei Piani d'Assetto, vige un regime di salvaguardia che vieta usi impattanti (come serre non stagionali oltre i 2.000 mq, allevamenti intensivi o discariche non finalizzate al recupero).
3. Qualora specifiche porzioni siano classificate normativamente dal PRG come "Verde pubblico" (parchi naturali e giardini), il piano prevede un limitatissimo Indice di Edificabilità Fondiaria (EF) pari a 0,05 mq/mq, destinato unicamente a strutture a supporto della fruizione come chioschi, punti di ristoro o servizi igienici.

Infine, va ricordato un elemento fondamentale per lo sviluppo immobiliare in queste zone: a norma del Codice dei Beni Culturali, sulle aree protette vige automaticamente anche un vincolo paesaggistico (art. 142). Questo significa che sugli immobili ricadenti nel perimetro del parco si applica un duplice regime di tutela: qualsiasi intervento è subordinato all'ottenimento sia del nulla osta dell'Ente Parco sia della specifica autorizzazione paesaggistica.

La risposta è quasi tutta giusta, ma il punto 3 sopra evidenziato è sbagliato, perché attinge alle NTA del PRG nella versione 2003 (presente tra le fonti) che prevedeva una disciplina che poi non è stata confermata nelle NTA del 2008 definitive, e comunque non si riferiva propriamente ai parchi oggetto della domanda.

D: quale titolo edilizio è corretto utilizzare per autorizzare una canna fumaria all'interno di un cortile, che non prospetta su suolo pubblico?

R: il Chatbot risponde erroneamente che una canna fumaria può andare in CIL, ma non è assolutamente vero, perché è un intervento di risanamento conservativo, quando non prospetta direttamente su suolo pubblico (dunque almeno è soggetta a CILA). risponde correttamente invece indicando che ricade in SCIA se comporta opere strutturali.