serre solari a Roma dopo la delibera 90/2026

Rieccoci a parlare delle infinite evoluzioni della normativa edilizia capitolina. Se negli scorsi mesi abbiamo sviscerato a fondo le [novità relative all'aggiornamento delle NTA del PRG di Roma Capitale adottate a fine 2024], oggi ci concentriamo su un'altra fondamentale rivoluzione che ha colpito la nostra professione in questa calda primavera del 2026: la Delibera dell'Assemblea Capitolina n. 90 del 12 maggio 2026.

Immagine generata con Gemini AI su prompt dell'autore

Questa delibera ha fatto una cosa molto attesa: ha abrogato il vecchio groviglio degli articoli dal 48-bis al 48-sexies (quelli storici sul risparmio energetico, per chi ha memoria del mio post sul testo coordinato del Regolamento Edilizio, aggiornato con l'occasione) per introdurre un fiammante Titolo III bis, interamente dedicato a mitigazione climatica, compatibilità ambientale e comfort.

Ma la vera furbizia amministrativa, di ottima strategia per il futuro, è stata quella di spostare le regole tecniche di dettaglio in un apposito allegato: le "Linee Guida". In questo modo, se domani cambia una tecnologia, la Giunta potrà aggiornare i parametri senza dover rifare tutto l'estenuante iter in Assemblea Capitolina. Iter che, dopo le evoluzioni normative regionali, sarebbe comunque meno gravoso perché dal 2022 Roma Capitale di fatto integra i poteri di città metropolitana e può, quindi, approvarsi da sola le varianti al regolamento edilizio. Ciononostante, modificare un allegato è sempre più agevole che non rimettere le mani sul regolamento.

Oggi, in parallelo con il post in cui ho parlato in generale delle innovazioni apportate dalla delibera 90/2026, voglio scendere nel dettaglio di un elemento specifico che, da sempre, genera sogni di gloria nei committenti e mal di testa in noi progettisti: le serre solari (oggi elegantemente ribattezzate "dispositivi bioclimatici passivi").

Per chi approda su questo post digiuno di fisica tecnica applicata alle costruzioni, si può dire che la serra solare è una scatola vetrata, orientata appositamente per rimanere esposta al sole il più possibile, che sfrutta il principio dell'effetto-serra per aumentare volontariamente la temperatura dell'aria al suo interno. questa aria scaldata viene, mediante sistemi attivi o passivi, trasferita agli ambienti residenziali, così da ottenere di fatto un sistema di riscaldamento gratuito, ad integrazione dell'impianto di climatizzazione. è evidentemente un sistema che funziona solo d'inverno, perché in estate non c'è davvero bisogno di "surriscaldare" ulteriormente. l'effetto serra funziona in base a questo principio dell'elettromagnetismo (la luce è radiazione elettromagnetica): il vetro è trasparente alla radiazione visibile della luce e all'ultravioletto, ma è opaco all'infrarosso, cioè la parte di bassa frequenza non visibile della radiazione solare. nella serra quindi entra la radiazione solare più energetica, colpisce i materiali che sono all'interno della serra (pavimento, pareti) e cambia frequenza, diventando infrarosso: come infrarosso non può uscire dalla serra, perché il vetro è diventato opaco, e quindi l'energia rimane intrappolata. è lo stesso principio per cui le automobili lasciate al sole si infuocano, ed è lo stesso principio per cui nelle automobili funzionano solo i parasole riflettenti: la luce viene respinta mantenendola nel visibile senza farla scendere nell'infrarosso, quindi "riesce" dal vetro così come vi è entrata.

Fine della digressione scientifica: torniamo al regolamento edilizio di Roma Capitale.

Le nuove regole geometriche

Come sappiamo, la serra solare è amatissima perché non fa cubatura (fino a un massimo del 30% della SUL dell'unità immobiliare a cui è collegata). Tuttavia, per evitare che la serra diventi magicamente una comoda sala da pranzo abusiva, il nuovo Art. 48 ter e le Linee Guida hanno fissato paletti decisamente più stringenti rispetto al passato:

• Orientamento: Tassativo a Sud ± 45°, e in adiacenza a locali riscaldati.
• connessione: deve essere addossata all'edificio o integrata, quindi non può essere un volume separato. Ma non basta che sia addossata ad un "qualunque" volume: deve esserlo ad un volume riscaldato, possibilmente quello servito dalla serra stessa.
• Vetro su tre lati (minimo): Devono essere realizzate in vetro su almeno tre lati, inclusa nel calcolo la copertura (quindi non significa che il tetto deve essere vetrato per forza, ma che almeno tre lati, ricomprendendo nel conteggio anche il tetto, devono esserlo).
• Distanze: A differenza di altri elementi tecnici, le serre solari devono rispettare rigorosamente le distanze dai confini e tra edifici, senza sconti.
• Profondità massima: Ed ecco la mannaia anti-abusivimo, novità assoluta in termini di prescrizioni edilizie. La serra non può essere profonda più di 1,5 metri (non è specificato, ma nel dubbio la intenderei la profondità lorda).
• Il premio volumetrico: Se si fa tutto a regola d'arte, compilando e asseverando la nuova e corposa Relazione tecnica di Compatibilità Ambientale, Efficienza energetica e Comfort Abitativo (da allegare rigorosamente sul SUET), l'art. 48 decies ci premia. Si può arrivare a un incremento fino al 5% della SUL (o a uno sconto sul contributo di costruzione).

Con queste nuove norme finisce dunque il dubbio interpretativo sulle dimensioni della serra: fino a poco tempo fa, ancora si discuteva se la dimensione massima della serra dovesse essere del 30% (dimensione stabilita dalla legge regionale 6/2008) o del 15% (percentuale ribassata stabilita dalla delibera 7/2011 che nei fatti non ha mai dispiegato i suoi effetti).

vi riporto qui le poche righe dell'allegato della delibera 90/2026 che specifica le prescrizioni sulle serre solari:

estratto della delibera 90/2026 di Roma Capitale

e vi riporto anche testualmente l'art. 48-ter comma 1 lett. c) del vigente Regolamento Edilizio di Roma Capitale:

[non concorrono al calcolo della SUL] le serre solari e i dispositivi bioclimatici passivi funzionali al risparmio energetico e al guadagno termico integrate nell’organismo edilizio (classificati e descritti nelle Linee Guida), nel limite massimo complessivo del 30% della superficie utile dell’unità immobiliare a cui sono collegati e nel rispetto delle seguenti condizioni:  nelle Linee Guida), nel limite massimo complessivo del 30% della superficie utile dell’unità immobiliare a cui sono collegati e nel rispetto delle seguenti condizioni: 

* non devono determinare nuovi locali riscaldati né abitabili o comunque idonei a consentire la presenza continuativa di persone e siano privi di qualsiasi  tipologia di impianti;

* le serre solari devono essere costruite in aderenza all’unità dell’immobile a cui sono collegate, devono avere una profondità non superiore a 1,5 metri, devono essere realizzate in vetro o materiale equivalente idoneo alla captazione dell’irraggiamento solare su almeno tre lati, ivi incluse le pareti laterali e la superficie di copertura;

* le serre solari e i dispositivi bioclimatici non possono in alcun caso

determinare nuova superficie abitabile, trasformazioni suscettibili di utilizzo

residenziale o incremento del carico urbanistico. 

Nelle norme non è esplicitato, ma il calcolo di verifica termodinamica della serra è sempre necessario. L'obbligo deriva dalle norme nazionali sul comportamento energetico degli edifici, che specificano che la progettazione "ex legge 10" è sempre necessaria quando si interviene modificando il comportamento energetico degli immobili.

Le mie elucubrazioni (e qualche paradosso)

Tutto bellissimo, se non fosse che, leggendo tra le righe delle Linee Guida, emergono un paio di questioni tecniche su cui vale la pena fare una discesa nei dettagli delle nostre.

1. Il divieto assoluto di impianti (e il paradosso termodinamico) La norma prescrive testualmente che le serre solari debbano non solo essere inidonee alla presenza continuativa di persone, ma soprattutto debbano essere "prive di qualsiasi tipologia di impianti". Ora, perdonatemi la digressione da fisico tecnico mancato: la serra solare è essa stessa una componente di impianto! È una macchina termica. Per funzionare correttamente, una serra deve avere un sistema passivo (griglie, camini) o perfino attivo (estrattori meccanici, serpentine idrauliche o anche pompe di calore) che possa estrarre il calore ivi prodotto e immetterlo in casa d'inverno, o espellerlo all'esterno d'estate per non farla surriscaldare. Interpretando la norma in modo letterale e cieco, se io metto un estrattore d'aria, sto mettendo un "impianto" e la serra diventa abusiva? Probabilmente, il legislatore capitolino, nello slancio di evitare gli abusi, voleva riferirsi al divieto di installare qualsiasi altro impianto estraneo al sistema bioclimatico stesso (es. termosifoni, split dell'aria condizionata, prese TV o attacchi idrici per lavelli che possono predisporla per l'uso abitativo). Invito quindi tutti a relazionare con estrema chiarezza questo aspetto nella pratica edilizia, per non trovarsi funzionari zelanti che contestano una ventola di estrazione.

2. L'elefante nella stanza: l'Autorizzazione Sismica Molti clienti pensano: "Architè, è tutto a vetro, non fa cubatura, quindi la montiamo in un fine settimana con l'edilizia libera!". Assolutamente no. Qualsiasi serra solare, per quanto leggera e vetrata, è una struttura intelaiata (in acciaio, alluminio o legno) ancorata permanentemente alla facciata e/o ai solai di un edificio esistente. Questo ci porta dritti dritti al Regolamento Sismico Regionale n. 26 del 26 ottobre 2020. La realizzazione di una serra solare comporta un incremento di carichi e una modifica, seppur locale, del comportamento della facciata. Non rientrando quasi mai tra gli interventi "privi di rilevanza" strutturale, la sua installazione richiederà, parallelamente alla SCIA urbanistica (SCIA in quanto la serra è inquadrabile nella quasi totalità dei casi nella ristrutturazione edilizia con variazione di sagoma), il preventivo deposito del progetto strutturale al Genio Civile tramite il portale OpenGenio (come intervento di minore rilevanza o, a seconda dei casi, come intervento locale). Attenzione a non scordarvi questo passaggio, perché il titolo edilizio privo del corretto adempimento sismico è inefficace e passibile di pesanti risvolti penali.

3. l'obbligo di essere addossata o compenetrata: questa specifica prescrizione preclude la possibilità di realizzare serre solari separate dall'edificio a cui devono servire funzionalmente. Sebbene il concetto della serra solare nasca implicitamente per far si che la stessa sia addossata all'edificio o anzi proprio alla singola stanza che deve essere riscaldata, la serra può benissimo assolvere al proprio ruolo termodinamico se separata dall'edificio. in questo caso, naturalmente, servono degli impianti per estrarre il calore dalla serra ed immetterlo nell'immobile (che certo non può trovarsi a chilometri di distanza, ma magari se parliamo di una villetta, potrebbe essere posta nel giardino a qualche metro), ma l'efficientamento energetico avverrebbe comunque, e non ci sarebbe bisogno di attuare specifiche prescrizioni progettuali per il surriscaldamento estivo (salvo lo spegnimento dell'impianto di trasferimento del calore!).

4. rispetto delle distanze ed infattibilità implicita: la (doverosa) specifica sul rispetto delle distanze deve riportare tutti con i piedi per terra. molto spesso le serre vengono valutate in ambiti già pesantemente urbanizzati: piani attici, piani terra, balconate, in edifici costruiti quando le regole sulle distanze erano diverse da quelle attuali. Dunque è molto facile che la sagoma degli edifici di oggi già si trovi "spazzata" dalle distanze tra confini e tra edifici. Dovendosi concepire la serra come ampliamento ai fini giuridici, essa deve sottostare alle distanze e, quindi, non può implicitamente essere realizzata su giardini, terrazze o balconi dove lo spazio si trova già spazzata dalle distanze. Non è una novità, perché il concetto valeva anche prima, ma bene ha fatto Roma Capitale a specificarlo espressamente.

5. e le finestre? nelle nuove norme, Roma Capitale non ha specificato che la serra solare non deve compromettere i rapporti aeroilluminanti degli ambienti adiacenti. Tuttavia, questa cosa è implicita e, peraltro specificata anche in alcuna giurisprudenza che c'è stata in casi simili e che ho commentato in un post di cui qui appresso vi riporto il link.

Al di là delle norme di dettaglio legate all'evoluzione del regolamento edilizio, rimangono validi i concetti e i contenuti delle sentenze di cui ho parlato in quest'altro storico post dedicato alle serre solari.

Insomma, la Delibera 90/2026 ci dà degli ottimi strumenti per l'efficientamento, ma iniziano a comparire evidenti strategie prescrittive per impedire usi impropri della struttura.

nota di lettura

Il presente post, come tutti in questo blog, contiene delle valutazioni e delle riflessioni frutto dello studio e della applicazione dell'autore, che vi garantisce di aver impiegato nello scrivere la massima diligenza. Tuttavia, non ci si assume alcuna responsabilità sulla veridicità, applicabilità ed affidabilità di quanto qui riportato, dunque ogni valutazione che si dovesse fare in funzione di quanto qui scritto sarà ad esclusiva responsabilità di chi intendesse avvalersene. In ogni caso è gradita l'indicazione di contenuti ritenuti errati o, in generale, commenti e critiche. Alcune porzioni di questo post possono essere state scritte con sistemi di intelligenza artificale generativa ma, anche laddove fosse, sono stati letti, verificati ed implementati con mano umana.