cambi d'uso in città consolidata: colpo di scena

Chi segue assiduamente questo blog sa che ho trattato in passato, nel grande tema generale del cambio di destinazione d'uso, il caso specifico delle trasformazioni verso abitazioni degli immobili posti all'interno della città consolidata (uno dei tessuti in cui è zonizzata la capitale).

all'inizio sapevamo (art. 45, commi 6 e 7 delle NTA del nuovo PRG approvato) che i cambi d'uso di questo tipo erano ammessi ma con forti limitazioni e, soprattutto, facendo ricorso necessariamente ad uno strumento attuativo indiretto, che è il programma di recupero urbano: una procedura assolutamente ingombrante e sproporzionata per fare, per esempio, il mutamento d'uso di una singola unità immobiliare.

Successivamente all'approvazione del nuovo PRG, il comune è andato in contenzioso con un privato che voleva, appunto, convertire in abitativo un intero fabbricato ad uso ufficio in città consolidata: il contenzioso è arrivato fino al consiglio di stato dove è stato sancito, in estremissima sintesi, che è stato illegittimo da parte del comune imporre una procedura complessa per chiedere l'autorizzazione per delle attività che, invece, negli altri tessuti sono ammesse con modalità diretta.

La magistratura nella sentenza ha anche imposto a Roma Capitale di adeguare le norme tecniche alla luce di quanto detto, ma, ad oggi, tale aggiornamento non è ancora stato fatto (sono passati sei anni ormai) e quindi, di fatto, ci si trova in una situazione di limbo nella quale non è chiaro cosa esattamente si possa fare.

Giusto ieri, però, sono entrato in possesso di una comunicazione del dipartimento PAU (prot. 74331 del 2014) che sul tema, praticamente, ribalta quanto ritenevo ed apre dunque le porte alla possibilità di cambio d'uso in città consolidata. La lettera di fatto prende atto appunto della sentenza che ha cancellato la validità del comma 6 dell'art. 45 (e, di conseguenza - si legge nella lettera - anche il comma 7 che è direttamente collegato) e, dunque, comunica che le opere descritte, tra cui appunto i cambi d'uso verso abitazioni singole in città consolidata, possono essere accolti (anche dai Municipi, sebbene la lettera è indirizzata ad un ufficio interno dello stesso PAU).

Sul fatto che le sentenze citate vadano a superare anche il comma 7, nel Dipartimento ci sono comunque voci contrastanti ed in effetti non è scontato che si debba considerare abrogato pure quello. Se lo si considera in vigore, di fatto i cambi d'uso in città consolidata, anche con lo "sblocco" del comma 6, rimangono relegati a pochi casi isolati.

Successivamente alla comunicazione citata, e in data posteriore alla stesura di questo post, sono venuto a conoscenza di una nuova comunicazione del Dipartimento emessa nel mese di aprile 2016 (che ho potuto leggere ma non riprodurre) con la quale invece viene sancito che finché il Comune non adegua il piano regolatore, questi rimane in vigore poiché, stante anche un parere specifico dell'avvocatura comunale, la sentenza vale per il solo caso specifico e non sarebbe da estendersi in via generale a chiunque volesse procedere in tal senso. Ciò di fatto ci riporta alla situazione iniziale, con i cambi d'uso in città consolidata non realizzabili per intevento diretto se volti alla creazione di nuove unità residenziali. [paragrafo aggiunto in data 04 lug 2016]

Ovviamente, ciò non cambia di una virgola le regole e le procedure attualmente in vigore sui cambi di destinazione d'uso.

A distanza di qualche anno dalla stesura di questo post, e precisamente nel 2021, ancora la situazione è rimasta in stallo, con le norme tecniche immutate e con un orientamento tendenziale del Dipartimento ad indicare che finché le norme tecniche rimangono così, non è possibile andare in contrasto: questo il tenore di un nuovo parere emesso a luglio 2021.