mercoledì 16 marzo 2016

cambi d'uso in città consolidata: colpo di scena

Chi segue assiduamente questo blog sa che ho trattato in passato, nel grande tema generale del cambio di destinazione d'uso, il caso specifico delle trasformazioni verso abitazioni degli immobili posti all'interno della città consolidata (uno dei tessuti in cui è zonizzata la capitale).
all'inizio sapevamo (art. 45, commi 6 e 7 delle NTA del nuovo PRG approvato) che i cambi d'uso di questo tipo erano ammessi ma con forti limitazioni e, soprattutto, facendo ricorso necessariamente ad uno strumento attuativo indiretto, che è il programma di recupero urbano: una procedura assolutamente ingombrante e sproporzionata per fare, per esempio, il mutamento d'uso di una singola unità immobiliare.

Successivamente all'approvazione del nuovo PRG, il comune è andato in contenzioso con un privato che voleva, appunto, convertire in abitativo un intero fabbricato ad uso ufficio in città consolidata: il contenzioso è arrivato fino al consiglio di stato dove è stato sancito, in estremissima sintesi, che è stato illegittimo da parte del comune imporre una procedura complessa per chiedere l'autorizzazione per delle attività che, invece, negli altri tessuti sono ammesse con modalità diretta.

La magistratura nella sentenza ha anche imposto a Roma Capitale di adeguare le norme tecniche alla luce di quanto detto, ma, ad oggi, tale aggiornamento non è ancora stato fatto (sono passati sei anni ormai) e quindi, di fatto, ci si trova in una situazione di limbo nella quale non è chiaro cosa esattamente si possa fare.

Giusto ieri, però, sono entrato in possesso di una comunicazione del dipartimento PAU (prot. 74331 del 2014) che sul tema, praticamente, ribalta quanto ritenevo ed apre dunque le porte alla possibilità di cambio d'uso in città consolidata. La lettera di fatto prende atto appunto della sentenza che ha cancellato la validità del comma 6 dell'art. 45 (e, di conseguenza - si legge nella lettera - anche il comma 7 che è direttamente collegato) e, dunque, comunica che le opere descritte, tra cui appunto i cambi d'uso verso abitazioni singole in città consolidata, possono essere accolti (anche dai Municipi, sebbene la lettera è indirizzata ad un ufficio interno dello stesso PAU).

Sul fatto che le sentenze citate vadano a superare anche il comma 7, nel Dipartimento ci sono comunque voci contrastanti ed in effetti non è scontato che si debba considerare abrogato pure quello. Se lo si considera in vigore, di fatto i cambi d'uso in città consolidata, anche con lo "sblocco" del comma 6, rimangono relegati a pochi casi isolati.

Successivamente alla comunicazione citata, e in data posteriore alla stesura di questo post, sono venuto a conoscenza di una nuova comunicazione del Dipartimento emessa nel mese di aprile 2016 (che ho potuto leggere ma non riprodurre) con la quale invece viene sancito che finché il Comune non adegua il piano regolatore, questi rimane in vigore poiché, stante anche un parere specifico dell'avvocatura comunale, la sentenza vale per il solo caso specifico e non sarebbe da estendersi in via generale a chiunque volesse procedere in tal senso. Ciò di fatto ci riporta alla situazione iniziale, con i cambi d'uso in città consolidata non realizzabili per intevento diretto se volti alla creazione di nuove unità residenziali. [paragrafo aggiunto in data 04 lug 2016]

Ovviamente, ciò non cambia di una virgola le regole e le procedure attualmente in vigore sui cambi di destinazione d'uso.

A distanza di qualche anno dalla stesura di questo post, e precisamente nel 2021, ancora la situazione è rimasta in stallo, con le norme tecniche immutate e con un orientamento tendenziale del Dipartimento ad indicare che finché le norme tecniche rimangono così, non è possibile andare in contrasto: questo il tenore di un nuovo parere emesso a luglio 2021.

41 commenti:

  1. grazie per averla condivisa con noi ... proprio giovedi ho presentato presso il municipio XI un cambio d'uso, in città consolidata,da ufficio ad abitazione grazie a questa circolare

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  3. Buongiorno Marco,
    noto con molto piacere il successo che il tuo blog sta riscuotendo. Infatti è ben strutturato è risponde pienamente a una vastissima gamma di problematiche che noi tuoi colleghi riscontriamo nel quotidiano.
    Anche io avrei una domanda da farti in merito al CdU per il Comune di Roma:
    "In ambito Insediativo CITTA STORICA vorrei valutare la fattibilità di trasformare un bottega in un piccolo loft.
    Dopo le normali verifiche urbanistiche di runtine vorrei capire come procedere...SE NON SBAGLIO BISOGNEREBBE PROCEDERE CON UNA DIA?
    Inoltre, dovrebbe esserci una variazione del carico urbanistico (e quindi oneri derivati da monetizzazione degli stantard urbanistici) dico bene?
    Non avendo previsto sostanziali opere Edili da fare non saprei quale documentazione dovrei reperire per depositare la pratica al municipio di competenza (nel caso non serva o non bastasse la semplice DIA).
    "Corre voce" che occorra un parere preventivo dell'ASL per quanto riguarda la parte igienico-sanitaria e il rispetto del requisito fattore luce diurna (che io mi sono calcolato utilizzando il metodo di calcolo in rif. alla Circolare Ministero LL. PP. n.3151 22/5/1967), E VERO?
    Se così fosse dove dovrei reperire l'idonea modulistica?

    P.S. non riesco a reperire la famosa Deibera 19/2001 da te mensionata per il conteggio degli oneri. Come posso reperirla?

    Grazie

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    1. la ASL entro certi limiti può essere autocertificata dal tecnico, per destinazioni residenziali: tuttavia, dato che il regolamento edilizio di roma parla di impossibilità di realizzazione abitazioni se non con almeno un metro di dislivello dalla strada, se sono in violazione di questa caratteristica ritengo doveroso richiedere il parere ASL. La pratica è senz'altro una DIA, e sicuramente avrai sia le urbanizzazioni, sia la monetizzazione degli standard.Teoricamente adesso l'MdU non è più RE, quindi se non fai opere correlate di RE, teoricamente non dovresti calcolare il ccc, ma scanso equivoci io un capitolatino per pagare qualcosa lo faccio sempre.

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    2. Grazie Marco, la tua risposta mi è stata illuminante e puntuale. Ti aggiornerò sugli sviluppi.

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  4. Buonasera,
    quindi ad oggi per presentare un cambio da A/10 a A/2 in tessuto T3 (città consolidata) Come si può procedere?

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    1. si attende la definizione delle NTA o si presenta la pratica, si attende il rigetto, e si fa ricorso al TAR.

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  5. Immobile A/10 in zona T2 di Città Consolidata, superficie di 27 mq + 7 mq di veranda condonata sempre a uso ufficio. Al netto di altri parametri (rapporti aeroilluminanti, altezza, etc) e alla luce di quanto riportato in questo post, secondo te ci sono i presupposti per cambio di sestinazione d'uso a residenziale? grazie!

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    1. la sentenza secondo me è da intendersi esecutiva, dunque per come la vedo io il comune non può opporsi ad un MdU richiesto direttamente in DIA in città consolidata. Nel caso specifico, bisogna verfificare se la superficie calpestabile effettiva nel post-operam è di almeno 28mq: se ci si arriva, secondo me è fattibile.

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    2. grazie Marco, considerando anche i 7mq di veranda condonata, i 28mq calpestabili dovrebbero esserci. Resta comunque il rischio di rigetto e di dover poi ricorrere al TAR, leggendo una tua risposta ad un commento precedente.

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    3. dipende dal municipio: alcuni accolgono le richieste di cambio d'uso in ogni caso, ritenendo la decisione del TAR superiore alle interpretazioni che si possono dare della vicenda. Ed in effetti a mio avviso hanno ragione.

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  6. Buonasera architetto,
    il mio cliente vorrebbe trasformare un immobile C/2 (sito in salita del grillo) in A/10, essendo tutti gli ambienti fuori terra e dotati di finestre.. Oltre a chiedere se è possibile, che elaborati dovrò produrre, oltre al nullaosta Beni culturali e gli elaborati richiesti dalla DIA? Serve un parere ASL? Grazie anticipatamente!

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    1. Dimenticavo, l'immobile è sito a quota strada.

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    2. essendo una destinazione non residenziale, a rigore di logica serve il parere asl, il quale non dovrebbe avere problemi ad essere rilasciato se l'immobile è completamente fuori terra. il nulla osta dei beni culturali serve solo se sono previste modifiche esterne o se l'immobile è vincolato con decreto puntuale. serve poi calcolare l'onerosità.

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    3. pertanto in città consolidata T3 sono ammessi i cambi d'uso verso una destinazione servizi ( A10 ) ?

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    4. Mi scusi non ho specificato il cambio deve avvenire da C2 a A10

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    5. Da quello che ho capito posso fare una cila essendo un cambio d'uso all'interno della stessa categoria "manutenzione straordinaria leggera" MDU1 perchè passerei da un produttivo ( magazzino Cu/m ) a un direzionale ( servizi alle parsone Cu/m )

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    6. il mutamento d'uso dovrebbe essere del tipo rilevante, quindi soggetto almeno a SCIA. il problema della città consolidata è per i cambi d'uso verso abitativo, mentre per tutti gli altri non ci sono problemi, salvo il rispetto delle regole di tessuto.

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  7. Architetto buongiorno. Mi rivolgo a lei visto che i tecnici del Municipio X (Ostia) non ricevono più per informazioni ma solo per pratiche rigettate o sospese. Un cliente ha attualmente due locali C1 al piano S1 in zona Casal Palocco ricadenti in Città Consolidata T3. Mi chiede se sia possibile fare il cambio d'uso senza opere in C3 (in effetti dentro ci sono due attività artigianali).
    Ora leggendo le NTA e l'attuale legge urbanistica dovrei procedere senza problemi presentando una CILA in quanto ricadenti in MdU1. Inoltre non dovrei far pagare altri oneri se non i diritti di presentazione della CILA.

    E' corretto o mi è sfuggito qualcosa? Grazie in anticipo

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    1. attenzione perché quella possibilità è stata eliminata dal decreto SCIA 2, dunque si tratta di un MdU urbanisticamente rilevante e non può andare in CILA.

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    2. Se non erro è l'art. 23-ter del DPR ... quindi rientra in SCIA in alternativa al permesso di costruire

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    3. in teoria nella tabella a del decreto c' scritto solo autorizzazione...

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  8. Buonasera,
    in città consolidata T3, posso fare CDU da A/2 a A/10?
    Grazie

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  9. Buongiorno Architetto.Seguo da molto tempo il suo blog e ho sempre trovato consigli e informazioni utilissime alla professione. Ovviamente mi trovo ad affrontare una pratica per cambio d'uso in città consolidata. Nello specifico il mio cliente possiede un'immobile in A/10 uso ufficio da trasformare in residenziale in "Citta' consolidata - Tessuto di espansione novecentesca a tipologia edilizia libera - T3" zona Bufalotta municipio III. Vengo ora dall'ufficio tecnico da cui sinceramente mi aspettavo in virtù del comma 6 dell'Art.45 NTA, una risposta negati o quantomeno la possibilità solo di ricorrere ad un Piano di Recupero. Invece il tecnico, tra l'altro responsabile dei procedimenti, mi ha detto...."noi fino a diversa comunicazione riteniamo valida la sentenza del TAR e del Consiglio di Stato"....quindi per loro è fattibile un CDU per intervento diretto nella fattispecie SCIA per Mutamento di Destinazione d'uso urbanisticamente rilevante. Inoltre tale possibilità, sempre a loro dire, è reale anche nell'applicazione del comma 2 dell'Art. 6 della Legge 7 del 18/07/2017 "Rigenerazione Urbana" ovvero "...sono altresì consentiti i cambi di destinazione d’uso nel rispetto delle destinazioni d’uso previste dagli strumenti urbanistici generali vigenti indipendentemente dalle modalità di attuazione dirette o indirette e da altre prescrizioni previste dagli stessi...". A questo punto volevo avere un suo consiglio o quantomeno anche una sua interpretazione alla luce della "Rigenerazione urbana". Grazie anticipatamente.

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    1. conoscevo già il punto di vista del III municipio. Io ritengo che nel caso di specie bisogna tenere un atteggiamento di massima cautela, perché se pure la pratica dovesse essere accolta o comunque non respinta, un domani potrebbe essere sempre ritenuta nulla per carenza dei presupposti: purtroppo il comune dovrebbe intervenire tempestivamente per colmare questi aspetti incerti. Sull'applicazione della LR 7/17, bisogna fare riferimento alla circolare esplicativa che indica il modo corretto di applicare congiuntamente gli articoli 4 e 6: in ogni caso, di questa cosa ne ho parlato su questo blog, da qualche parte.

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  10. Ancora ieri (20/12/2018) presso l'VIII municipio il tecnico mi ha confermato la possibilità di cambio di destinazione d'uso (da ufficio a residenza singola in T3) con SCIA facendo riferimento alla sentenza Masi. (Grazie per l'ottimo e prezioso servizio informativo di questo blog).

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    1. grazie del feedback, ma richiamo la risposta al commento qui sopra.

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  11. Buonasera architetto, innanzitutto complimenti per il blog. Volevo sapere se c'erano novità, nuove circolari del Dipartimento o aggiornamenti rilevanti riguardo il CDU da ufficio da residenza singola in città consolidata. Grazie mille

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  12. Buongiorno architetto, sono un comune cittadino di Roma comproprietario insieme ai miei due fratelli di un terreno sito nel XII municipio, di mq 7000, ricadente da PRG in "città consolidata T3". Vorrei sapere secondo lei se possibile frazionarlo in tre lotti, (visto che nelle NTA non se ne parla), grazie.

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    1. non mi pare che vi siano prescrizioni sul lotto minimo di terreno libero in quel tessuto. ovviamente se vi è uno scopo edificatorio futuro, occorre valutare la cosa con attenzione.

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  13. Buona sera, ma quindi a seguito di questa sentenza, decade anche l'applicazione del contributo straordinario per i cambi d'uso verso abitazioni singole in città consolidata T1?

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    1. in verità la sentenza non ha fatto "decadere" probabilmente nulla: si è in attesa di un nuovo pronunciamento specifico TAR Lazio che potrebbe fare ulteriore luce.

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  14. Architetto buongiorno, secondo la sua opinione, alla luce di quanto sopra da lei descritto, in Città Consolidata il cambio di destinazione d'uso da uffici a mix residenza libero/residenza collettiva per mezzo di Permesso di Costruire e poi una successiva SCIA per cambiare la destinazione d'uso da residenze collettive ad abitazioni singole sarebbe possibile? Oppure anche in questo caso la SCIA sarebbe rigettata e sarebbe necessario il ricorso al TAR?

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    1. secondo me la sostanza non cambia "frazionando" i titoli edilizi.

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  15. Buonasera Architetto, un mio conoscente deve regolarizzare il suo appartamento (in città consolidata) ai fini di una compravendita. L'U.I. risulta attualmente accatastata in categoria A2. Sono stati fatti i vari accessi agli atti: dal SIPRE è stata ottenuta una dichiarazione di irreperibilità del progetto originario, dall'UPT invece sono stati ricevuti i modelli 1 e 5 originari con relativa planimetria e l'appartamento risulta invece avere la destinazione d'uso ufficio (A10). Una variazione catastale di poco successiva alla costruzione del fabbricato (che non risulta dalla visura storica) ha poi variato la destinazione da A10 ad A2. Poichè è già controverso un normale cambio d'uso verso abitazioni singole, immagino che una sanatoria lo sia ancora di più. Vorrei consigliare al mio conoscente di "sistemare" in catasto ripristinando la destinazione d'uso originaria e vendere come ufficio. Che ne pensa? La ringrazio in anticipo se vorrà esprimere un suo parere in merito. Un cordiale saluto

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    1. in effetti con la dichiarazione di irreperibilità del progetto occorrerebbe dare per legittima la destinazione del catastale originario.

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  16. Salve e complimenti per il servizio che fa a tutti noi. Ho seguito con interesse lo sviluppo della questione del Cambio D'uso in quanto ho questo problema che vorrei cercare di risolvere. In un palazzo a Roma (ovviamente in zona consolidata) di 13 appartamenti di cui 12 di categoria A2, il mio appartamento è accatastato A10 probabilmente perché all'epoca mio nonno aveva l'ufficio lì. Vi chiedo, posso trasformarlo in A2 utilizzando l'art.
    7 delle NTA che prevedono che è possibile farlo in quanto ricadrebbe in "a) ripristino di “abitazioni singole” in edifici a tipologia residenziale" ?? Nel mio caso si tratta solo di un appartamento in un palazzo in cui sono tutti A2. oppure mi sto solo illudendo? Grazie in anticipo se vorrete rispondere, un saluto e buon lavoro

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    1. il ripristino potrebbe essere possibile solo se da originario progetto edilizio l'immobile nasceva come abitativo: per verificare ciò, occorre estrarre il progetto ed analizzarlo. se è una costruzione relativamente recente, l'ufficio potrebbe essere già presente nell'originario progetto. se così fosse, si potrebbe valutare il cambio d'uso con la rigenerazione urbana ma, nel caso, suggerisco di progettare anche interventi che siano effettivamente di "ristrutturazione edilizia" e di non presentare una pratica che sia di puro cambio d'uso.

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    2. Ho visto che recentemente il Comune sta valutando la modifica alle NTA e per ciò che riguarda il CdU il nuovo testo sembra eliminare la rigenerazione urbana e legare il cambio ad un intervento di ristrutturazione edilizia. Nel mio caso la realtà è che dovrei fare un cambio senza opere ma mi converrebbe presentare comunque una ristrutturazione edilizia per poter ottenere il cambio? grazie ancora

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    3. confermo che le ipotesi di modifica delle nta a cui si sta lavorando renderà meno complesso il mutamento d'uso in città consolidata. C'è però il rischio che ci si confonda con la rigenerazione urbana L.R.Lazio 7/17 la quale attualmente consente il cambio d'uso in deroga purché l'intervento sia associato ad una RE.

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